2. Bijlage 1 Toelichting BP Parklaan 104A

Ontwerpbestemmingsplan Parklaan 104 A

25

De periode tussen 1800 en 1930 kenmerkt zich als een periode waarin een aantal structurele veranderingen plaatsvond. Deze veranderingen hebben geleid tot de huidige ruimtelijke situatie van Soest. De geleidelijke overgang weilanderven en agrarische bebouwing-akkerbouw verdween en ter plaatse van de zone met erven, agrarische bebouwing en akkerland on stond eind vorige eeuw een losse villa-achtige bebouwing langs de Rijksstraatweg (tracé Soesterbergsestraat-Kerkstraat-Torenstraat-Middelwijkstraat-Steenhoffstraat). Thans is het gebied vrijwel geheel verstedelijkt en hebben slechts nog enkele boerderijen een agrarische functie. In het verlengde van dit oude bebouwingslint, dat oorspronkelijk van Amersfoort naar Baarn loopt, liggen de Van Weedestraat, de Burgemeester Grothestraat en de Vredehofstraat. In dit deel is in de loop der tijd een cluster van detailhandel ontstaan, wat is uitgegroeid tot het hoofdwinkelcentrum van Soest.

Het plangebied maakt deel uit van een overgangsgebied tussen de ‘De Soester Eng’ enerzijds’ en de zogenaamde ‘flanken van de Eng’ anderzijds. De ‘Soester Eng’ is een nagenoeg onbebouwd gebied met een nog overwegend agrarisch karakter dat van grote cultuurhistorische betekenis is voor de identiteit van Soest. Het betreft een geomorfologisch uniek element (geisoleerde stuwwalheuvel) die de stedenbouwkundige en landschappelijke ontwikkeling van het dorp heeft bepaald. Oorspronkelijk vormt het gebied de overgang tussen het landschap van de Utrechtse Heuvelrug en de Eemvallei. Het zuidelijk deel van de Eng betreft het enige grote nog onbebouwde deel van de oorspronkelijke Eng. Aan de rand van deze oorspronkelijke stuwwalheuvel,

Ontwerpbestemmingsplan Parklaan 104 A

26

Afbeelding 7: Bestaande functionele structuur in het gebied ‘De Eng’ (bron: bestemmingsplan ‘De Eng’) de zogenaamde flanken van de Eng, liggen diverse (doorgaande) wegen zoals de Kerkstraat, Eikenlaan, Parklaan. Het gebied Parklaan is gelegen op de zuidelijke flank van de Eng, juist daar waar de helling zich versterkt. Op verschillende plaatsen bestaat een relatie met de Eng door het open karakter van de bebouwing. Tezamen met het profiel van de weg geeft dit een vrij landelijk beeld. Het gebied karakteriseert zich duidelijk als overgangsgebied in verschillende opzichten, te weten van bebouwd naar onbebouwd, van laag naar hoog, van besloten naar open, enz. Het gebied is bijzonder van het gebied grenst het gebied aan de spoorlijn UtrechtBaarn. Hierdoor ontstaat er een duidelijke fysieke barrière met Soest-Zuid. De zuidwestkant van het gebied wordt strak begrensd door de Nieuweweg.

Verkeersstructuur Het plangebied grenst in het noorden direct aan de Parklaan. De Parklaan is een woonstraat waar een maximum snelheid van 30-km per uur geldt. De weg heeft bovendien een relatief smal profiel (ca. 4,5 meter breed), met aan beide zijden een gescheiden voetpad. Fietsers moeten gebruik maken van de hoofdweg. De Parklaan sluit in het oosten aan op de Koningsweg (N221) en in westelijke richting staat de Parklaan in verbinding met de Nieuweweg.

Ontwerpbestemmingsplan Parklaan 104 A

27

Beiden kunnen getypeerd worden als een gebiedsontsluitingsweg en vormen daarmee een belangrijke schakel in de hoofdwegenstructuur van Soest. Afbeelding 4: Bestaande situatie

Er is in en nabij het plangebied geen duidelijk groenstructuur aanwezig. Het groene karakter nabij het plangebied vooral bepaald door de (voor)tuinen en bijbehorende erfbeplanting van de woningen in de vorm van planten, hagen en diverse bomen. Binnen het plangebied zelf is er nauwelijks tot geen groen aanwezig.

Ontwerpbestemmingsplan Parklaan 104 A

28

Afbeelding 9:luchtfoto bestaande situatie

Toekomstige situatie Op de plek staat nu een bijgebouw en dat wordt vervangen door een woning die qua footprint iets groter is dan het bestaande bijgebouw. Ook de maximale goot- en nokhoogte (3/6) zorgen ervoor dat de nieuwe woning ondergeschikt is aan de overige woongebouwen en men het zou kunnen zien als bijgebouw. De ruimtelijke beleving vanuit de openbare ruimte wordt niet aangetast omdat de woning qua massa en positie min of meer overeenkomt met het bestaande bijgebouw Afbeelding 10: toekomstige situatie

Ontwerpbestemmingsplan Parklaan 104 A

29

Het is de bedoeling dat de woning middels bestaande oprit rechtstreeks ontsloten wordt op de Parklaan. Verder zal rekening gehouden moeten worden met voldoende parkeergelegenheid. Daarbij wordt uitgegaan van de parkeernormen uit de ‘Nota Parkeernormen auto en fiets' (4e herziening, 21 oktober 2021). Uitgaande van de gvo van de woningen bedraagt de parkeereis 2 parkeerplaatsen. Echter, omdat het de bedoeling is dat de parkeerplaatsen geheel op eigen terrein worden gerealiseerd, dient op grond van de gemeentelijke parkeernota rekening te worden gehouden met een zogenaamde correctiefactor. Binnen het plangebied is in ieder geval voldoende ruimte om 3 parkeerplaatsen te realiseren. In de aanvraag omgevingsvergunning is voor het perceel Parklaan 104 A de parkeersituatie verder uitgewerkt.

In het plangebied wordt geen openbaar groen gerealiseerd. Door de groene invulling van de gronden rondom de woning krijgt het plangebied een veel groener karakter dan in de huidige situatie.

Grondwater De grondwaterstromen in Soest bewegen zich van de Utrechtse Heuvelrug naar de lage gebieden van het Soesterveen en worden vervolgens via de Praamgracht/ Pijnenburgergrift afgevoerd naar de Eem. Het plangebied ligt op circa 5,1 meter boven NAP. Uit de bodemonderzoeken (zie paragraaf 4.1.2) blijkt dat het grondwater op 5,3 m-mv aanwezig is. Oppervlaktewater In de directe omgeving van het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Afval- en regenwater Bij nieuwbouw moet rekening gehouden worden met het veranderende klimaat. Het waterbeleid is hier op aangepast. Bij de ontwikkeling moet men rekening houden met de toenemende mogelijkheid van 'water op straat'. Bouwplannen moeten hierop afgestemd zijn. Bij nieuwbouw moet regenwater van verharde oppervlaktes (daken en verhardingen) afgekoppeld worden. Regenwater wordt zo dicht mogelijk bij de plek waar het valt worden verwerkt, om afwenteling te voorkomen. Het regenwater moet daarom, voor zover redelijkerwijs haalbaar, binnen het plangebied worden opgevangen en verwerkt, voor particulier terrein bij voorkeur binnen het eigen perceel. Het wordt bij voorkeur niet getransporteerd naar buiten het plangebied. Infiltratie van regenwater binnen het plangebied heeft daarom de voorkeur boven afvoer naar oppervlaktewater via een regenwaterriool.

Gezien de situatie ter plaatse (wateroverlast uit riolering in het verleden, afwezigheid van oppervlaktewater en geschiktheid bodem voor infiltratie) is afvoer naar oppervlaktewater (al dan niet via een regenwaterriool) geen optie.

Ontwerpbestemmingsplan Parklaan 104 A

30

Hoofdstuk 4. Resultaten onderzoeken Algemeen Ten behoeve van een bestemmingsplan en/of een bestemmingsplan dient op diverse gebieden onderzoek te worden uitgevoerd. De resultaten van het uitgevoerde onderzoek zijn samengevat in dit hoofdstuk. Het plan voldoet uit het oogpunt van milieu aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Milieuaspecten In het voorliggende geval is geen sprake van activiteiten die op grond van onderdeel C van het Besluit milieueffectrapportage m.e.r.-plichtig zijn. Wel is sprake van een activiteit die is opgenomen in onderdeel D (categorie D.11.2) van het Besluit m.e.r., namelijk: 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'. De drempelwaarde is als volgt geformuleerd: "in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op: 1 een oppervlakte van 100 hectare of meer 2 een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of 3 een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer." De omvang van de voorgenomen ontwikkeling blijft ver onder de drempelwaarde voor een m.e.r.-beoordeling (2000 woningen of 100 ha). Conform de m.e.r.-regelgeving leidt dit tot de tot het uitvoeren van een zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling (stedelijk ontwikkelingsproject minder dan 2000 woningen).

Echter, zoals ook in het voorgaande aangegeven, dient ook wanneer ontwikkelingen onder drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er van te vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben. Hiertoe dient de vormvrije m.e.r.-beoordeling te worden gehanteerd. De in deze paragraaf beschreven onderzoeksresultaten voldoen niet alleen aan de onderzoeksverplichting van het besluit ruimtelijke ordening, maar kunnen ook worden opgevat als de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Er wordt dan ook geconcludeerd dat er in dit geval geen sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen. In afbeelding wordt ingegaan op de beoordelingscriteria van bijlage III bij de "Europese richtlijn beoordeling projecten" weergegeven in relatie tot de belangrijkste effecten die het plan op de omgeving zal veroorzaken.

Ontwerpbestemmingsplan Parklaan 104 A

31

Afbeelding 11: Beoordelingscriteria. Kenmerken van het project Omvang van het project (re- D11.2: de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelatie met drempel D-lijst) lingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen: Bestemmingsplan: herontwikkeling/ woningbouwontwikkeling, het gaat om grondgebonden woningen. Cumulatie met andere projecten

Geen, het plan/ de ontwikkeling staat op zichzelf. Wel is aan de naastliggend perceel van het plangebied een woningbouwlocatie geprojecteerd van circa 23 eengezinswoningen.

Gebruik natuurlijke hulpbronnen

Het gebruik van natuurlijke hulpbronnen heeft daarom slechts betrekking op het functioneren van de woningen. Daarbij kan worden gedacht aan het gebruik van (fossiele) brandstoffen en water. Omdat de woningen gasloos worden is het gebruik van (fossiele) brandstoffen beperkt tot het eventuele verbruik van elektriciteitscentrales.

Productie afvalstoffen

Niet meer dan in iedere woonwijk het geval is.

Verontreiniging en hinder

Op enkele plekken is een verontreiniging geconstateerd in de bodem. Er zijn geen belemmeringen voor het huidige gebruik en zijn er uit milieuhygiënisch oogpunt geen risico's aanwezig.

Risico van zware ongevallen Geen. en/of rampen, waaronder rampen door klimaatverandering Risico's voor de menselijke gezondheid.

Geen.

Plaats van het project Bestaand grondgebruik

Bedrijfsgebouw, woning en weiland.

Rijkdom aan en kwaliteit en Niet van toepassing. regeneratievermogen natuurlijke hulpbronnen van het gebied Opname vermogen milieu Uit de AERIUS-berekening (volgens het model 2019) blijkt dat geen met aandacht voor wetsprake is van toename in depositie (0,00 mol/ha/jaar) op stikstofgevoelands, kustgebieden, berg- lige habitattypen en leefgebieden van soorten binnen de aanliggende en bosgebieden, reservaten Natura 2000gebieden. en natuurparken, H/V richtlijngebieden, gebieden waar Er is archeologisch onderzoek uitgevoerd. Op basis van het bureau- en milieunormen worden over- booronderzoek is de archeologische verwachting voor een groot deel schreden, gebieden met ho- van het plangebied bijgesteld naar laag. Voor slechts een kleine strook ge bevolkingsdichtheid, aan de zuidelijke kant nog sprake is van een archeologisch relevant nilandschappelijk historisch veau. Gezien de omstandigheden (een strook van 1,5 meter tussen cultureel of archeologische twee hoge gebouwen in) is het niet realistisch hier een archeologisch gebieden van belang. vervolgonderzoek uit te voeren. Kenmerken van het potentiële effect Orde van grootte en het Het projectgebied bevindt zich in een bestaande wijk. Het woningbouwruimtelijk bereik van de ef- plan bestaat uit 36 appartementen. Dit betekent dat er geen significanfecten (geografisch en te toename van personen en verkeer zal zijn.

Er wordt ter plaatse volgrootte getroffen bevolking) doende parkeergelegenheid gecreëerd, zodat voor de parkeerbehoefte niet behoeft te worden teruggevallen op parkeergelegenheid in de bestaande wijken. Het plan staat geen bodem belastende functies toe. Met het plan worden geen milieubelastende activiteiten mogelijk gemaakt. Grensoverschrijdend ka-

Niet van toepassing. De effecten zijn beperkt tot de locatie zelf.

Ontwerpbestemmingsplan Parklaan 104 A

32

rakter van het effect Intensiteit en complexiteit van het effect

Niet van toepassing. Uit het voorgaande blijkt dat er niet of nauwelijks sprake is van negatieve effecten ten gevolge van dit project.

Waarschijnlijkheid van het effect

Er worden geen onevenredige effecten voor de omgeving verwacht.

De verwachte aanvang, Er is sprake van de bouw van appartementen. De effecten zijn blijvend. duur, frequentie en omkeer- Zoals echter al verwoordt in het voorgaande zijn deze effecten niet van baarheid van het effect dien aard dat sprake is van een onevenredige aantasting. De cumulatie van effecten met de andere projecten

Er kan sprake zijn van cumulatie van verkeerseffecten indien de aan de overzijde geprojecteerde woningbouw daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Dit zal echter niet leiden tot onaanvaardbare effecten.

De mogelijkheid om de effecten doeltreffend te verminderen

Zoals hiervoor gesteld is er geen sprake van doeltreffend te verminderen aanzienlijke effecten.

Op grond van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van het bestemmingsplan aandacht besteed te worden aan de milieuhygiënische bodemkwaliteit. Derhalve is bodemonderzoek uitgevoerd. In opdracht van initiatiefnemer heeft Montferland Milieu B.V. een verkennend bodemonderzoek verricht aan de Parklaan 104 A te Soest. Het bodemonderzoek is uitgevoerd in het kader van een voorgenomen bestemmingsplanwijziging. Uit het uitgevoerde bodemonderzoek kan het volgende worden geconcludeerd: ▪ Tijdens het veldwerk is de opgeboorde grond zintuiglijk beoordeeld op de mogelijke aanwezigheid van bodemverontreiniging. Hierbij zijn geen indicaties waargenomen die hierop duiden. ▪ De aangetroffen licht verhoogde gehalten in de grond en in het grondwater vormen geen belemmering voor het toekomstige gebruik. ▪ Uit de onderzoeksresultaten kan geconcludeerd worden dat er op de locatie geen ernstige bodem- of grondwaterverontreinigingen aanwezig zijn. De vastgestelde waarden overschrijden enkel de achtergrond- en/ of streefwaarde, wat duidt op enkel lichte (natuurlijke) verontreinigingen. ▪ De tevoren gestelde hypothese ‘De gehele onderzoekslocatie kan op basis van het vooronderzoek als niet-verdacht worden beschouwd’ dient formeel gezien te worden verworpen.

De verhogingen in de grond en in het grondwater zijn echter gering en kunnen als niet significant beschouwd worden. ▪ Uit milieukundig oogpunt is er naar onze mening geen bezwaar tegen de voorgenomen bestemmingsplanwijziging, aangezien de vastgestelde verontreinigingen geen risico's voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik.

Ontwerpbestemmingsplan Parklaan 104 A

33

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen: het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies; het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen. Als uitgangspunt voor het bepalen van de aan te houden afstanden gebruikt de gemeente Soest de VNG-uitgave "Bedrijven en Milieuzonering" uit 2009. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke (indicatieve) richtafstand. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van een bestemmingsplan mogelijk is. Deze lijst ligt ook ten grondslag een de Staat van Bedrijfsactiviteiten zoals die als bijlage bij de regels van het bestemmingsplan Landelijk Gebied is opgenomen. Naast de geadviseerde milieuzonering voor bedrijven op basis van de VNG brochure "Bedrijven en milieuzonering", kunnen er ook nog afstandscriteria uit specifieke milieuwetgeving gelden. Denk hierbij aan de Wet milieubeheer, de agrarische geurwetgeving (Wgv) of de veiligheidsregelgeving (Bevi/Revi). Deze wetgeving geldt uiteindelijk als toetsingskader voor de toegestane milieueffecten. Ook deze afstandscriteria worden meegenomen bij de beoordeling van de gewenste ontwikkelingen. Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden standaard ten opzichte van het omgevingstype rustige woonwijk.

Naast het omgevingstype rustige woonwijk kent de VNG-uitgave ook het omgevingstype gemengd gebied. Wanneer sprake is van omgevingstype gemengd gebied kunnen de richtafstanden tussen milieubelastende en milieugevoelige functies, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat. Het aspect geluid is veelal het maatgevende aspect. Een gemengd gebied is een gebied met een variatie aan functies; direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren ook tot het omgevingstype gemengd gebied. De richtaf-

Ontwerpbestemmingsplan Parklaan 104 A

34

stand van 30 meter voor een bedrijf in milieucategorie 2 kan dan bijvoorbeeld worden verkleind tot 10 meter en de richtafstand van 50 meter voor een bedrijf in milieucategorie 3.1 kan verlaagd worden tot 30 meter. Afbeelding 12: Relatie tussen milieucategorie, richtafstanden en omgevingstype. milieucategorie richtafstand tot omgevingstype richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk gemengd gebied 1 10 m 0m 2 30 m 10 m 3.1 50 m 30 m 3.2 100 m 50 m

Het systeem van richtafstanden gaat dus uit van het principe van scheiding van functies: de richtafstandenlijst geeft richtafstanden tussen bedrijfslocaties en omgevingstype rustige woonwijk of gemengd gebied. Situatie in het projectgebied Zoals reeds in hoofdstuk 2 van deze plantoelichting is aangegeven overheerst de woonfunctie in de directe omgeving van het plangebied. Het plangebied wordt in het noorden, oosten en westen omringd door diverse percelen waarop vrijstaande woningen en ook twee-ondereen-kap woningen zijn gesitueerd. Uitgangspunt is dat met de voorgenomen ontwikkeling daarop wordt aangesloten. Bij de beoordeling van het aspect milieuzonering wordt dan ook uitgegaan van het omgevingstype ‘rustige woonwijk’. Invloed omgeving op het plangebied Ten westen van het plangebied is op het perceel aan de Nieuweweg 91/91a/91b een bedrijfsverzamelgebouw aanwezig. Het perceel heeft op grond van het geldende bestemmingsplan ‘De Eng’ een kantoorbestemming. Op grond van de VNG-publicatie is deze bestemming aan te merken als ‘Overige zakelijke dienstverlening: kantoren’ (bedrijfscategorie 1) met een bijbehorende richtafstand van 10 meter. Aangezien het bouwvlak van de nieuwe woning op minimaal 30 meter van deze kantoorbestemming ligt, wordt aan deze richtafstand voldaan en worden de bedrijven in het kantoorpand niet belemmerd in hun bedrijfsvoering.

Bovendien is er op kortere afstand van het kantoorpand reeds een burgerwoning (Nieuweweg 93) aanwezig waarmee rekening gehouden moet worden. Invloed plangebied op omgeving (externe werking) Binnen het plangebied is op grond van de woonbestemming woning toegestaan. Een woonfunctie betreft geen milieubelastende functie voor de omgeving. Conclusie Uit het oogpunt van milieuzonering zijn geen belemmeringen voor de bouw van een nieuwe woning op het perceel.

Wegverkeerslawaai

Ontwerpbestemmingsplan Parklaan 104 A

35

De planlocatie ligt in de geluidszone van de Nieuweweg en de N221 (KoningswegNieuweweg). Daarnaast grenst het plan aan de Parklaan, een weg waarop een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Hoewel deze weg daarmee geen geluidzone heeft, en er op grond van de Wgh ook niet getoetst hoeft te worden aan de grenswaarden, dient de geluidsbelasting afkomstig van de Parklaan wel beschouwd te worden. Om de uitvoerbaarheid van de beoogde bouw van de woning aan te tonen is door adviesbureau GeluidPlus een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De belangrijkste resultaten en conclusies zijn hieronder weergegeven. Het volledige rapport, ‘Akoestisch onderzoek nieuwbouw woning Parklaan 104a te Soest’ is als bijlage bij deze plantoelichting toegevoegd. De geluidsbelasting op de gevel van de nieuwe woningen bedraagt ten gevolge van de N221 ten hoogste 45 dB en ten gevolge van de Eikenlaan ten hoogste 48 dB, beiden inclusief de aftrek van 5 dB conform artikel 110g van de Wet geluidhinder. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Aanvullend geluidsonderzoek is niet noodzakelijk. Spoorwegverkeerslawaai Voor railverkeerslawaai geldt een voorkeursgrenswaarde van 55 dB voor een nog niet geprojecteerde woning binnen de zone van een spoorweg. De ten hoogste toelaatbare geluidbelasting vanwege een spoorweg op de gevel van een nog niet geprojecteerde woning bedraagt 68 d B.

De mgeluidbelasting vanwege het spoorwegverkeer bedraagt maximaal Lden=62 dB op de zuidoostgevel van de te realiseren woning. De voorkeursgrenswaarde voor railverkeerslawaai wordt met 7 dB overschreden. Op de overige gevels bedraagt de geluidbelasting 48 tot 60 dB. De maximale ontheffingswaarde van 68 dB wordt niet overschreden. Vanwege de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde op twee gevels dienen hogere waarden te worden vastgesteld. Uit het onderzoek blijkt dat de noordwestgevel van de toekomstige woning conform het gemeentelijkn geluidbeleid geluidluw is. Het plan voldoet aan het hogere waarden beleid van de gemeente Soest Conclusie Vanuit akoestisch oogpunt is er, indien de gevraagde hogere waarden worden verleend, ten aanzien van (spoor)wegverkeerslawaai geen belemmering voor het realiseren van de woning in het plangebied.

Sinds 15 november 2007 staan de hoofdlijnen voor regelgeving voor luchtkwaliteitseisen beschreven in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm). Projecten die 'niet in betekenende mate bijdragen' aan de luchtverontreiniging, hoeven volgens de nieuwe wet niet meer afzonderlijk getoetst te worden aan de grenswaarden voor de buitenlucht. Het Besluit NIBM omschrijft het begrip nader: een project dat minder dan 3% van de grenswaarden bijdraagt is NIBM. Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor fijn stof en NO2. Voor woningbouw ligt de 3%-grens op 1.500 woningen. Omdat in het plangebied het aantal woningen met 1 toeneemt, kan worden geconcludeerd dat uit het oogpunt van het 'Wet luchtkwaliteit' er geen belemmeringen zijn voor de realisatie van het plan.

Ontwerpbestemmingsplan Parklaan 104 A

36

Conclusie Het aspect luchtkwaliteit is niet van invloed op het plan in het projectgebied.

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk: bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid; vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen. Door de afwezigheid van risicovolle activiteiten met gevaarlijke stoffen in de directe omgeving (bron: risicokaart Utrecht) van het bouwplan, voldoet de ontwikkeling aan de eis voor het plaatsgebonden risico (artikel 5 van het BEVI). Aan de hand van de landelijke risicoatlas kan worden geconcludeerd dat er geen route gevaarlijke stoffen nabij het plangebied aanwezig is. De locatie ligt op meer dan 500 meter vanaf de dichtstbijzijnde route voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Afbeelding 13: Fragment risicokaart.

Ontwerpbestemmingsplan Parklaan 104 A

37

Conclusie Uit het oogpunt van externe veiligheid is er geen belemmering voor de realisatie van de woning in het plangebied. Water Watertoets Bij ruimtelijke plannen geldt vanaf 1 november 2003 de wettelijke verplichting van een waterparagraaf/watertoets. Met de watertoets wordt beoogd waterbeheerders vroegtijdig in het ruimtelijke ordeningsproces te betrekken. De watertoets betreft het hele proces van informeren, adviseren, afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het voorkomen van negatieve effecten op de waterhuishouding staat bij de watertoets voorop. Algemeen Op 4 september 2019 is de digitale watertoets doorlopen. Voor de verdere uitwerking en concretisering van de beoogde ontwikkeling, geeft het waterschap aan dat rekening gehouden moet worden met een aantal algemene en gebiedsspecifieke aandachtspunten voor water. Vasthouden - bergen - afvoeren Een belangrijk principe is dat zo veel mogelijk hemelwater binnen het plangebied wordt vastgehouden en/of geborgen en dus niet of niet direct afgevoerd wordt naar de riolering of het oppervlaktewater. Hiermee wordt bereikt dat de waterzuiveringsinstallatie beter functioneert, verdroging wordt tegen gegaan en piekafvoeren in het oppervlaktewater (met eventueel wateroverlast in benedenstrooms gelegen gebieden) worden voorkomen.

Bij lozing op oppervlaktewater zal hiervan een melding gedaan moeten worden bij het waterschap. Grondwaterneutraal bouwen Om grondwateroverlast te voorkomen adviseert het waterschap om boven de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) te ontwerpen. Dit betekent dat aspecten zoals ontwateringsdiepte en infiltratie van hemelwater, beschouwd worden ten opzichte van de GHG. De gemeente hanteert voor nieuwbouw een ontwateringsnorm van 90 cm (gemeten tussen de GHG en de onderkant van de vloer). Het structureel onttrekken / draineren van grondwater is geen duurzame oplossing en moet worden voorkomen. Het waterschap adviseert de initiatiefnemer dan ook om voorafgaand aan de ontwikkeling een goed beeld te krijgen van de heersende grondwaterstanden en GHG. Eventuele grondwateroverlast is in eerste instantie een zaak voor de betreffende perceeleigenaar. Schoon houden - scheiden - schoon maken Om verontreiniging van bodem, grond- en/of oppervlaktewater te voorkomen is het van belang dat het afstromende hemelwater niet verontreinigd raakt. Dit kan door nadere eisen of randvoorwaarden te stellen aan bijvoorbeeld de toegepaste (bouw)materialen. Het waterschap vraagt de initiatiefnemer de beslisboom voor het afkoppelen van verhard oppervlak van het waterschap toe te passen. Daarnaast heeft de gemeente Soest het convenant afkoppelbeleid Utrechtse Heuvelrug ondertekend.

Dit betekent dat de leidraad die aan dit conve-

Ontwerpbestemmingsplan Parklaan 104 A

38

nant ten grondslag ligt bij ruimtelijke ontwikkelingen binnen het werkingsgebied in acht moet worden genomen. Proces In het kader van de planontwikkeling is op 4 september 2019 de digitale watertoets (www.dewatertoets.nl) doorlopen. In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A-watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Dit betekent dat dit plan geen essentiële waterbelangen raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor het onderhavige plan een positief wateradvies gegeven. Het waterschap is niet de enige waterbeheerder. Gemeenten hebben een zorgplicht voor afvalwater, hemelwater en grondwater in bebouwd gebied. Daarmee is de gemeente ook een waterbeheerder en moet zij ook worden geconsulteerd in het kader van de watertoets. De handreiking watertoets stelt namelijk dat alle relevante waterbeheerders moeten worden geconsulteerd. Omdat dit een uitvoeringsaspect betreft, zal voordat de aanvraag omgevingsvergunning wordt ingediend, de gemeente over deze onderwerpen worden geconsulteerd. De afspraken die in dat kader worden gemaakt, zullen bij de uitwerking van het bouwplan worden gebruikt. Natuurwaarden Per 1 januari 2017 is de huidige Flora- en faunawet samen met de Boswet en Natuurbeschermingswet 1998 vervangen door de Wet natuurbescherming (Wnb).

Onder de Wet natuurbescherming vervallen de voormalige tabellen 1, 2 en 3 (Flora- en faunawet) waarin de beschermde soorten zijn opgenomen. Tevens zijn er circa 200 soorten niet langer beschermd en worden enkele bedreigde soorten toegevoegd. De soortenbescherming binnen de Wet natuurbescherming is opgedeeld in de volgende beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Voor alle beschermde soorten geldt een ontheffingsplicht. Het bevoegd gezag (de provincie) kunnen voor de soorten die zijn opgenomen in het 'beschermingsregime andere soorten' vrijstellingbesluit nemen en hierin onderscheid maken tussen meer en minder strikt beschermde soorten. Voor het plangebied is ecologisch onderzoek1 uitgevoerd. Gebiedsbescherming Het meest nabijgelegen Natura2000-gebied is Arkemheen op een afstand van meer dan 9 kilometer. De afstand tot de meest nabijgelegen NNN is ongeveer 1,4 kilometer. Omdat het projectgebied op ruime afstand van beschermde gebieden ligt, heeft het bouwplan uiteraard geen invloed op de natuurwaarden in die beschermde gebieden.

Ontwerpbestemmingsplan Parklaan 104 A

39

In verband met de planontwikkeling is een stikstofberekening gemaakt met de Aeriuscalculator. De AERIUS-berekening2 voor de aanleg- en gebruiksfase afzonderlijk alsmede gezamenlijk toont aan dat geen sprake is van toename in depositie (0,00 mol/ha/jaar) op stikstofgevoelige habitattypen en leefgebieden van soorten binnen de dichtstbijzijnde Natura 2000gebieden. Stikstofdepositie als het gevolg van het plan vormt daarom geen strijdigheden met de Wet natuurbescherming. Ten aanzien van stikstofdepositie is het plan daarom uitvoerbaar. Er zijn verder geen vervolgstappen nodig ten aanzien van stikstof. Soortenbescherming De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde plantensoorten, maar wel tot geschikt functioneel leefgebied voor verschillende beschermde dieren. Beschermde diersoorten benutten het plangebied hoofdzakelijk als foerageergebied, maar mogelijk bezetten beschermde grondgebonden zoogdieren er een vaste rust en voortplantingsplaats, bezetten amfibieën er een (winter)rustplaats en nestelen er vogels in het plangebied. Vleermuizen bezetten geen vaste rust of voortplantingsplaats in het plangebied Conclusie Voor de vaststelling van het bestemmingsplan vormen de natuurwaarden geen belemmering voor de planontwikkeling.

Archeologie Op de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Soest is het plangebied aangewezen als archeologisch waardevol verwachtingsgebied 2(AWV2), waarbij onderzoek noodzakelijk is bij bodemingrepen groter dan 500 m² en dieper dan 30 cm – mv. De oppervlakte van de te bouwen woning is echter kleiner dan 500 m2. Derhalve geen archeologisch onderzoek noodzakelijk.

Ontwerpbestemmingsplan Parklaan 104 A

40

Hoofdstuk 5. Planologisch juridische regeling Inleiding Het voorliggende bestemmingsplan sluiten aan op de regels van het bestemmingsplan Buitengebied, met dit verschil dat de bij het voorliggende bestemmingsplan behorende regels en verbeelding zijn opgesteld volgens de SVBP-2012 (en overige standaarden). Dit heeft vooral betrekking op de gebruikte begrippen en de aanduidingen. In de regels worden de bestemmingen Tuin (artikel 3) en Wonen (artikel 4) aan het gebied toegekend. Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, een set regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Toelichting De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het plan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. De regels Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

Het bestemmingsplan bevat slechts regels die voor het voorliggende plan van toepassing zijn (inclusief inleidende-, algemene-, overgangs- en slotregels). Artikel 1 en 2 In artikel 1 zijn de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd, en artikel 2 bevat de wijze van meten en berekenen. Artikel 3 - Tuin De onbebouwde gronden en gronden rondom de appartementengebouwen hebben de bestemming "Tuin" gekregen. Hier mogen in beginsel geen gebouwen mogen worden gebouwd, met dien verstande, dat een erker aan de voor- en zijgevel van een hoofdgebouw onder voorwaarden is toegestaan. Daarnaast is door middel van aanduidingen aangegeven waar hellingbanen, trappen en parkeervoorzieningen en waar balkons zijn toegestaan. Artikel 4 - Wonen - Gestapeld De appartementengebouwen zijn bestemd voor "Wonen - Gestapeld, zodat uitsluitend appartementengebouwen zijn toegestaan. De maximum bouwhoogte is op de verbeelding vastgelegd. In het bouwvlak van de bestaande kantoorvilla is de aanduiding 'kantoor' aangegeven. Door middel van deze aanduiding is bepaald dat het huidige kantoor mag worden voortgezet. In

Ontwerpbestemmingsplan Parklaan 104 A

41

de gebruiksregels is hierover bepaald dat het gebruik als 'kantoor' niet in combinatie met het gebruik ten behoeve van het wonen is toegestaan. Dat betekent dus òf 'kantoor' òf 'wonen'. Bijbehorende bouwwerken: Aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen binnen deze woonbestemming, zowel binnen als buiten de bouwvlakken worden gebouwd. Beroep aan huis: Het uitoefenen van een beroep of bedrijf aan huis, zoals dat in de begrippen is omschreven, is als recht toegestaan in de bestemming "Wonen". Om te voorkomen dat de beroepsuitoefening de woonfunctie zou kunnen overheersen, is deze aan een maximale vloeroppervlakte gebonden binnen de woning en de bijbehorende aan- of uitbouwen en bijgebouwen. Artikel 5 Antidubbeltelbepaling In de regels is een bepaling opgenomen om te voorkomen dat gronden die bij een eerder bouwplan reeds in aanmerking zijn genomen voor het toestaan van het bouwplan nogmaals meegeteld worden. Artikel 6 Algemene bouwregels In de algemene bouwregels is bepaald dat een bestaande en afwijkende maatvoering en situering mag worden gehandhaafd. Daarnaast zijn regels opgenomen over het overschrijden van de denkbeeldige dakvlakken en met betrekking tot onderkeldering.

Artikel 7 Algemene gebruiksregels In de algemene gebruiksbepaling wordt voor een aantal zaken expliciet aangegeven, dat deze als strijdig gebruik worden aangemerkt en daarmee onder het verbod vallen zoals opgenomen in artikel 2.1 van de Wabo. Indien in een bepaald geval gebruik in strijd met bijvoorbeeld de doeleindenomschrijving van een bestemming of met een verleende vrijstelling wordt geconstateerd, dan is er sprake van een overtreding, waartegen kan worden opgetreden. Aangezien seksinrichtingen vanaf 1 oktober 2000 als een normale bedrijfs-/dienstverlenende activiteit worden aangemerkt, dient het bestemmingsplan zich expliciet uit te spreken over het al of niet bieden van mogelijkheden voor vestiging van dergelijke inrichtingen. De gemeente Soest kent de regeling, dat seksinrichtingen in alle bestemmingsplannen zijn uitgesloten, met uitzondering van één bestaande massagesalon aan de Lange Brinkweg. In het onderhavige plangebied worden dergelijke inrichtingen niet gewenst geacht. Ze zijn dan ook expliciet voor alle overige bestemmingen als strijdig gebruik aangemerkt. Artikel 8 Algemene afwijkingsregels Het plan bevat een algemene afwijkingsbevoegdheid om een aantal nodige zaken en ondergeschikte afwijkingen mogelijk te maken. Het betreft met name overschrijdingen van maten en percentages.

Daarnaast zijn afwijkingsregels voor mantelzorgwoningen en kangoeroewoningen opgenomen.

Ontwerpbestemmingsplan Parklaan 104 A

42

Artikel 9 Algemene wijzigingsregels Het plan bevat een aantal wijzigingsbevoegdheden als bedoeld in artikel 3.6 van de Wro. Daarmee kunnen bestemmings- en bouwgrenzen en grenzen van aanduidingen op de verbeelding in beperkte mate worden verschoven. Ook na een aanpassing van de beleidsnota parkeren kan het plan worden gewijzigd. Artikel 10 Overige regels De wettelijke regelingen, waarnaar in de regels van dit plan wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van dit plan. Artikel 11 Overgangsrecht Uitgangspunt in een nieuw bestemmingsplan is dat bestaande bouwwerken en gebruiksvormen in principe positief worden bestemd, dus als zodanig als recht zijn toegestaan. De overgangsrechtelijke bepalingen zijn bindend voorgeschreven in artikel 3.2.1 en 3.2.2 Bro. Deze overgangsrechtelijke bepalingen dienen om te waarborgen, dat een bestaand bouwwerken of een bestaand gebruik dat niet in overeenstemming is met het nieuwe plan en waarvan sloop respectievelijk beëindiging wordt beoogd, als zodanig voorlopig kan blijven voortbestaan. Het bouwwerk of gebruik wordt dan als zodanig gedoogd, totdat in de loop van de planperiode wordt beslist over sloop respectievelijk beëindiging. Bouwwerken en gebruiksvormen, die al in strijd zijn met het vorige bestemmingsplan worden expliciet uitgesloten van het overgangsrecht van het nieuwe plan.

Ze worden niet gedoogd onder het nieuwe plan, maar blijven in strijd daarmee. Handhaving door sloop respectievelijk gebruiksbeëindiging blijft een optie. Artikel 12 Slotregel Hier is bepaald hoe de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. De verbeelding Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. De analoge verbeelding is getekend op schaal 1:1000.

Ontwerpbestemmingsplan Parklaan 104 A

43

Hoofdstuk 6. Uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Conform artikel 6.12, lid 1 Wro dient de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bouwplan gerealiseerd wordt. De gemeenteraad kan afzien van het vaststellen van een exploitatieplan indien het kostenverhaal anderszins verzekerd is. De economische uitvoerbaarheid komt volledig voor de rekening van de initiatiefnemers. De gemeente Soest en de initiatiefnemers zullen een overeenkomst afsluiten waarin het planschadeverhaal is opgenomen, waardoor de gemeente planschadeclaims bij de initiatiefnemer kan verhalen. Voor de gemeente Soest zijn er geen financieel-economische gevolgen als gevolg van de realisatie van het bouwplan. Maatschappelijke uitvoerbaarheid Op 26 januari 2021 hebben buurtbewoners die direct zicht hebben op de planvorming de benodigde info gekregen over het voornemen om een woning te bouwen op het perceel Parklaan 104 A. De betreffende buurtbewoners waren niet zo enthousiast. De belangrijkste argumenten die men heeft aangevoerd zijn: spoorweglawaai, flora en fauna en de aanwezigheid van vleermuizen. Initiatiefnemer heeft ter zake onderzoek laten uitvoeren en de uitkomst van de betreffende onderzoeken tonen aan dat er geen belemmeringen zijn voor de bouw van een nieuwe woning op het perceel.

Ontwerpbestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan "Parklaan 104 A" heeft vanaf …… tot en met …….. ter inzage gelegen. Tijdens die periode is een ieder in de gelegenheid gesteld een zienswijze indienen tegen het ontwerpbestemmingsplan. In totaal zijn er … schriftelijke zienswijzen ingediend. Deze zijn binnen de termijn ingediend en daarmee ontvankelijk. De zienswijzen zijn samengevat en beantwoord in de Nota van zienswijzen.

Ontwerpbestemmingsplan Parklaan 104 A

44

Ontwerpbestemmingsplan Parklaan 104 A