2. Bijlage 1 ontwerpbestemmingsplan Den Blieklaan

Toelichting Ontwerp bestemmingsplan Den Blieklaan, naast nr. 67 NL.IMRO.0342.BPLG0041-0201 27 juli 2022

Den Blieklaan, naast nr. 67

1

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding.................................................................................................................................. 6 1.1

Aanleiding................................................................................................................................................... 6

1.2

Ligging plangebied ..................................................................................................................................... 6

1.3

Geldende plannen ...................................................................................................................................... 7

1.4 Leeswijzer ....................................................................................................................................................... 8 Hoofdstuk 2 Beleidskaders .......................................................................................................................... 9 2.1 Rijksbeleid ...................................................................................................................................................... 9 2.1.1. Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte ............................................................................................... 9 2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening ..................................................................................... 10 2.2 Provinciaal beleid ......................................................................................................................................... 11 2.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en Interim Omgevingsverordening ...................... 11 2.3 Gemeentelijk beleid ..................................................................................................................................... 12 2.3.1 Structuurvisie Soest 2009-2030 ...........................................................................................................

12 2.3.2 Masterplan wonen Soest (2020-2025) ................................................................................................ 12 2.3.3 Groenstructuurplan ............................................................................................................................. 13 2.3.4 Lokaal Duurzaamheidsplan 2016-2020 ................................................................................................ 14 2.3.5 Welstandsbeleid................................................................................................................................... 15 Hoofdstuk 3 Bestaande situatie................................................................................................................. 17 3.1 Inleiding........................................................................................................................................................ 17 3.2 Ontstaansgeschiedenis ................................................................................................................................ 17 3.3 Ruimtelijke structuur.................................................................................................................................... 17 3.4 Huidige situatie plangebied .........................................................................................................................

18 3.5 Monumenten en beschermd dorpsgezicht .................................................................................................. 18 3.6 Verkeersstructuur......................................................................................................................................... 19 3.7 Groenstructuur ............................................................................................................................................. 19 3.8 Waterstructuur ............................................................................................................................................ 19 Hoofdstuk 4 Planbeschrijving .................................................................................................................... 20 Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten............................................................................................... 22 5.1 Inleiding........................................................................................................................................................ 22 5.2 Milieuaspecten .............................................................................................................................................

22 5.2.1 Bodem .................................................................................................................................................. 22 5.2.2 Milieuzonering ..................................................................................................................................... 23 5.2.3 Geluid ................................................................................................................................................... 25 5.2.4 Luchtkwaliteit ....................................................................................................................................... 25 5.2.5 Externe veiligheid ................................................................................................................................. 26 5.2.6 Water ................................................................................................................................................... 28 5.2.7 Ecologie ................................................................................................................................................ 36 5.2.8 Archeologie ..........................................................................................................................................

38 5.2.9 Cultuurhistorie ..................................................................................................................................... 38 5.2.10 Kabels en leidingen ............................................................................................................................ 39 5.2.11 Verkeer en parkeren .......................................................................................................................... 39

2

Hoofdstuk 6 Juridische opzet .................................................................................................................... 41 6.1 Indeling van de regels .................................................................................................................................. 41 6.2 Toelichting regels ......................................................................................................................................... 41 6.2.1 Inleidende regels .................................................................................................................................. 41 6.2.2 Bestemmingsregels .............................................................................................................................. 42 6.2.3 Algemene regels ................................................................................................................................... 43 6.2.4 Overgangs- en slotregels ...................................................................................................................... 43 6.3 De verbeelding ............................................................................................................................................. 43 Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid ................................................................................................

44 Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ......................................................................................... 45 8.1 Procedure en fase wijzigingsplan................................................................................................................. 45 8.1.2 Inspraak ................................................................................................................................................ 45 8.1.3 Zienswijzen ........................................................................................................................................... 45 Bijlage I Bomen Effect Analyse........................................................................................................................... 45 Bijlage II Verkennend Bodemonderzoek ............................................................................................................ 45 Bijlage III Quickscan Natuur ............................................................................................................................... 45 Bijlage IV Watertoets .........................................................................................................................................

45 Regels ...................................................................................................................................................... 46 Hoofdstuk 1 Inleidende regels ................................................................................................................... 46 Artikel 1 Begrippen............................................................................................................................................. 46 1.1 plan:......................................................................................................................................................... 46 1.2 bestemmingsplan: ................................................................................................................................... 46 1.3 aanduiding:.............................................................................................................................................. 46 1.4 aanduidingsgrens: ................................................................................................................................... 46 1.5 aan- en uitbouw: .....................................................................................................................................

46 1.6 aan huis gebonden bedrijf: ..................................................................................................................... 47 1.7 aan-huis-gebonden beroep:.................................................................................................................... 47 1.8 achtererf:................................................................................................................................................. 47 1.9 achtererfgebied:...................................................................................................................................... 47 1.10 achtergevel:........................................................................................................................................... 47 1.11 afhankelijke woonruimte: ..................................................................................................................... 47 1.12 ander bouwwerk: .................................................................................................................................. 47 1.13 archeologisch deskundige: .................................................................................................................... 47 1.14 archeologisch onderzoek: .....................................................................................................................

47 1.15 archeologische waarde: ........................................................................................................................ 48 1.16 bebouwing: ........................................................................................................................................... 48 1.17 bebouwingspercentage: ....................................................................................................................... 48 1.18 bed- en breakfast: ................................................................................................................................. 48 1.19 bedrijf: ................................................................................................................................................... 48 1.20 bedrijfsgebouw: .................................................................................................................................... 48 1.21 begane grondbouwlaag: ....................................................................................................................... 48 1.22 bestaand:...............................................................................................................................................

48 1.23 bestemmingsgrens: ............................................................................................................................... 48 1.24 bestemmingsvlak: ................................................................................................................................. 48 1.25 bevoegd gezag: ..................................................................................................................................... 49 1.26 bijbehorende bouwwerk:...................................................................................................................... 49 1.27 bouwen: ................................................................................................................................................ 49 1.28 bouwgrens: ........................................................................................................................................... 49 1.29 bouwperceel: ........................................................................................................................................ 49

3

1.30 bouwperceelsgrens: .............................................................................................................................. 49 1.31 bouwvlak: .............................................................................................................................................. 49 1.32 bouwwerk: ............................................................................................................................................ 49 1.33 carport: .................................................................................................................................................. 49 1.34 commissie voor welstand en monumenten: ........................................................................................ 49 1.35 cultuurhistorische waarden: ................................................................................................................. 50 1.36 dakkapel: ............................................................................................................................................... 50 1.37 erf: .........................................................................................................................................................

50 1.38 erf- en terreinafscheiding: .................................................................................................................... 50 1.39 gebouw:................................................................................................................................................. 50 1.40 geluidgevoelig object: ........................................................................................................................... 50 1.41 geluidgevoelige ruimte: ........................................................................................................................ 50 1.42 gemeentelijke parkeernormen: ............................................................................................................ 50 1.43 hobbymatige agrarische activiteiten: ................................................................................................... 50 1.44 hoofdbewoner: ..................................................................................................................................... 50 1.45 hoofdgebouw: ....................................................................................................................................... 51 1.46 inrichtingsplan: ......................................................................................................................................

51 1.47 kangoeroewoning: ................................................................................................................................ 51 1.48 kelder: ................................................................................................................................................... 51 1.49 landschappelijke waarden: ................................................................................................................... 51 1.50 maatvoeringsvlak: ................................................................................................................................. 51 1.51 mantelzorg: ........................................................................................................................................... 51 1.52 monument: ........................................................................................................................................... 51 1.53 natuurlijke waarden: ............................................................................................................................. 51 1.54 nevenfunctie: ........................................................................................................................................

51 1.55 openbaar gebied: .................................................................................................................................. 52 1.56 overkapping: ......................................................................................................................................... 52 1.57 peil: ........................................................................................................................................................ 52 1.58 recreatief medegebruik: ....................................................................................................................... 52 1.59 seksinrichting: ....................................................................................................................................... 52 1.60 staat van bedrijfsactiviteiten: ............................................................................................................... 52 1.61 staat van bedrijfsactiviteiten aan huis: ................................................................................................. 52 1.62 straatmeubilair: .....................................................................................................................................

52 1.63 streek: ................................................................................................................................................... 52 1.64 trekkershut: ........................................................................................................................................... 52 1.65 verbeelding: .......................................................................................................................................... 52 1.66 vlak: ....................................................................................................................................................... 53 1.67 vliesgevel: .............................................................................................................................................. 53 1.68 voorgevel:.............................................................................................................................................. 53 1.69 voorgevelbouwgrens: ........................................................................................................................... 53 1.70 waardevolle archeologische laag: .........................................................................................................

53 1.71 wonen: .................................................................................................................................................. 53 1.72 woning: .................................................................................................................................................. 53 1.73 zijdelingseperceelsgrens: ...................................................................................................................... 53 1.74 zijerf:...................................................................................................................................................... 53 1.75 zomerseizoen: ....................................................................................................................................... 53 Artikel 2 Wijze van meten .................................................................................................................................. 54 2.2 Aanvullende meetregels .............................................................................................................................. 55 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels ...............................................................................................................

56 Artikel 3 Tuin ...................................................................................................................................................... 56 3.1 Bestemmingsomschrijving ...................................................................................................................... 56 3.2 Bouwregels .............................................................................................................................................. 56 Artikel 4 Agrarisch met waarden - Bostuin .................................................................................................. 57 4.1 Bestemmingsomschrijving .................................................................................................................. 57

4

4.2

Bouwen ................................................................................................................................................ 57

Artikel 5 Wonen ................................................................................................................................................. 57 5.1 Bestemmingsomschrijving ...................................................................................................................... 57 5.2 Bouwregels .............................................................................................................................................. 58 5.3 Afwijken van de bouwregels ................................................................................................................... 59 5.4 Specifieke gebruiksregels ........................................................................................................................ 59 5.5 Afwijken van de gebruiksregels .............................................................................................................. 59 Artikel 6 Waarde – Archeologie – Middelhoge verwachting ............................................................................. 60 6.1 Bestemmingsomschrijving ...................................................................................................................... 60 6.2 Bouwregels ..............................................................................................................................................

60 6.3 Afwijken van de bouwregels ................................................................................................................... 61 6.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden ............................................................................................................................................ 62 6.5 wijzigingsbevoegdheid ............................................................................................................................ 63 Hoofdstuk 3 Algemene regels.................................................................................................................... 64 Artikel 7 Anti-dubbeltelregel .............................................................................................................................. 64 Artikel 8 Algemene bouwregels ......................................................................................................................... 64 8.1 Overschrijding bouwgrenzen .................................................................................................................. 64 8.2 Bestaande maten ....................................................................................................................................

64 8.3 Onderkeldering van gebouwen............................................................................................................... 64 8.4 Ondergrondse parkeervoorzieningen ..................................................................................................... 65 8.5 Bestaande en afwijkende maatvoering en situering .............................................................................. 65 8.6 Maximum goothoogte ............................................................................................................................ 65 8.7 Figuur maximale goothoogte .................................................................................................................. 66 Artikel 9 Algemene gebruiksregels .................................................................................................................... 66 9.1 Gebruik van gronden en bouwwerken ................................................................................................... 66 9.2 Verboden gebruik.................................................................................................................................... 66 Artikel 10 Uitsluitend aanvullende werking Bouwverordening .........................................................................

67 Artikel 11 Algemene afwijkingsregels ................................................................................................................ 67 11.1 Afwijken ................................................................................................................................................ 67 11.2 Criteria ................................................................................................................................................... 67 11.3 Kangoeroewoning ................................................................................................................................. 67 Artikel 12 Algemene wijzigingsregels ................................................................................................................ 68 12.1 Overschrijding bestemmingsgrenzen ................................................................................................... 68 Artikel 13 Overige regels .................................................................................................................................... 69 13.1 Werking wettelijke regelingen .............................................................................................................. 69 Artikel 14 Overgangsrecht .................................................................................................................................

69 14.1 Overgangsrecht bouwwerken ............................................................................................................... 69 14.2 Overgangsrecht gebruik ........................................................................................................................ 69 Artikel 15 Slotregel ............................................................................................................................................. 70 Bijlage I Bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten ................................................................................................... 71 Bijlage II Inrichtingsplan Soest, Den Blieklaan ................................................................................................... 71

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Op het perceel naast Den Blieklaan 67 in Soest, op de hoek van de Den Blieklaan en het 2 e Heezerlaantje, is de initiatiefnemer voornemens twee vrijstaande woningen te realiseren. Het perceel is in de huidige situatie onbebouwd. Het initiatief past niet binnen het geldende bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied’, onherroepelijk op 0306-2015. Om de ontwikkeling planologisch mogelijk te maken is op basis van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening een herziening van het bestemmingsplan vereist.

1.2 Ligging plangebied Het plangebied ligt in het zuidwesten van de kern Soest binnen de gemeente Soest. Het gebied staat kadastraal bekend als gemeente Soest, sectie G, nummer 9463. In bijgevoegde afbeeldingen is de ligging van het plangebied in de kern Soest weergegeven.

Figuur 1. Ligging in de kern Soest

6

1.3 Geldende plannen Het plangebied ligt binnen het bestemmingsplan “Landelijk Gebied”, onherroepelijk op 3 juni 2015. Ter plaatse van de gronden is de bestemming ‘Agrarisch met waarden’ van toepassing. Daarnaast geldt een dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie middelhoge verwachting’ en een gebiedsaanduiding ‘milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied’. Op bijgevoegde afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan weergegeven, het plangebied is rood omlijnd.

Figuur 2. Uitsnede verbeelding bestemmingsplan (www.ruimtelijkeplannen.nl)

Daarnaast is het ‘Parapluplan Retail en Nota parkeernormen auto en fiets’, vastgesteld op 28 september 2017 van toepassing. Het plangebied is in dit plan aangeduid met de gebiedsaanduiding ‘overig zone- parkeernormen auto en fiets’. De nota ‘Parkeernormen auto en fiets’ (2017) is hier van toepassing. De nota geeft uitleg over de berekening van de parkeereis en hoe daaraan te voldoen. Op 14 oktober 2021 is dit parapluplan herzien met ‘Parapluplan omissies en Nota parkeernormen auto en fiets, 4e herziening’. In dit parapluplan zijn enkele omissies uit het eerste parapluplan hersteld.

7

1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied. Hoofdstuk 3 gaat in op het bestaand beleid van de Rijksoverheid, de provincie Utrecht en het gemeentelijke beleid. Hoofdstuk 4 geeft een planbeschrijving. Deze beschrijving is het uitgangspunt bij het verdere ontwerp van het plangebied. Hoofdstuk 5 verwoordt de resultaten van de onderzoeken naar milieu- en andere aspecten. Hoofdstuk 6 geeft een toelichting op de regels en geeft aan waarom voor een bepaalde regeling is gekozen. In meer algemene zin wordt eerst de juridische plansystematiek uiteengezet. De afstemming van het bestemmingsplan met andere wetten en verordeningen komt eveneens in dit hoofdstuk aan de orde. Vervolgens wordt per bestemming kort ingegaan op de (on)mogelijkheden binnen de betreffende bestemming. In hoofdstuk 7 komt de economische uitvoerbaarheid aan de orde. Ten slotte is in hoofdstuk 8 de maatschappelijke uitvoerbaarheid, te weten de resultaten van inspraak en vooroverleg, opgenomen.

8

Hoofdstuk 2 Beleidskaders Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de inhoud van het ruimtelijk relevante beleid voor dit bestemmingsplan op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Het beschreven beleidskader is daarmee één van de belangrijkste bouwstenen voor de visie op het plangebied en de opzet van de juridische regelingen.

2.1 Rijksbeleid 2.1.1. Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Het nationale beleid is in maart 2012 neergelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Deze visie vervangt verschillende nota's betreffende de ruimtelijke ordening, zoals de Nota Ruimte. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt geschetst hoe Nederland er in 2040 uit moet zien. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen. Gemeenten en provincies zijn, volgens de Rijksoverheid, beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren en hebben daarom in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte meer bevoegdheden gekregen in het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid.

Ladder voor duurzame verstedelijking In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 lid 2). De 'ladder voor duurzame verstedelijking' heeft als doel om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren en overprogrammering op regionaal niveau te voorkomen. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: "De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen".

9

Planspecifiek Voorliggend plan heeft geen onevenredig negatieve invloed op doelstellingen die op nationaal niveau zijn geformuleerd. Uit de jurisprudentie (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) komt naar voren dat plannen waarbij minder dan 12 woningen mogelijk worden gemaakt geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Met onderhavig plan is dus geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, waardoor toetsing aan de ladder niet noodzakelijk is.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Met het vastgestelde Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (30 december 2011), ook wel Barro genoemd, geeft het Rijk algemene regels voor bestemmingsplannen en wordt een aantal van de nationale ruimtelijke belangen uit de voormalige Nota Ruimte en voormalige PKB’s in regelgeving geborgd. Doel van dit Besluit is bepaalde onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) te verwezenlijken, dan wel te beschermen. Het gaat hierbij om de volgende onderwerpen: •

Rijksvaarwegen;

•

Hoofdwegen en hoofdspoorwegen;

•

Elektriciteitsvoorziening;

• •

Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen; Natuur Netwerk Nederland (voorheen Ecologische hoofdstructuur);

•

Primaire waterkeringen buiten het kustfundament, en

•

IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).

Doorwerking plangebied Het plangebied maakt geen deel uit van een van de gebieden uit bovenstaande alinea. Het plan is dan ook niet in strijd met het nationaal ruimtelijk belang, zoals geborgd in het Barro.

Planspecifiek Geconcludeerd wordt dat het plan niet in strijd is met het rijksbeleid.

10

2.2 Provinciaal beleid 2.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en Interim Omgevingsverordening In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) wordt het ruimtelijk beleid van de Provincie Utrecht voor de periode tot 2028 beschreven. Deze periode sluit aan bij die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het Rijk. Gemeenten kunnen binnen het PRS-beleid onder meer woningen bouwen, natuur aanleggen, bedrijven huisvesten of recreatievoorzieningen ontwikkelen. Het nieuwe ruimtelijke beleid van de provincie heeft als uitgangspunt: lokaal wat kan, regionaal wat moet. Gemeenten krijgen hierdoor meer ruimte om, binnen gestelde kaders, zelf beslissingen te nemen. Ruimtelijke kwaliteit staat hierbij voorop. De verdere uitwerking van het ruimtelijk beleid rust op 2 belangrijke pijlers: 1. Inzetten op binnenstedelijke ontwikkeling: ten minste 2/3 van de woningbouwopgave moet binnenstedelijk worden gerealiseerd. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave en 2.

Behoud en versterken van de kwaliteit van het landelijk gebied: het aantrekkelijk landelijk gebied moet worden behouden en versterkt, zowel voor het landelijk gebied zelf, als voor het stedelijk gebied. De cultuurhistorische waarden van onder meer de linies, de buitenplaatsen en het agrarische landschap dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied.

Binnen de rol van de provincie is het accent verlegd van toetsing naar sturing (ontwikkelingsplanologie). In de verordening komt bijvoorbeeld het ontheffingsinstrumentarium niet langer voor. In plaats daarvan biedt de verordening ruimte voor lokale ontwikkelingen binnen regionale randvoorwaarden. Als aan die randvoorwaarden wordt voldaan, zijn de ontwikkelingen mogelijk zonder enige betrokkenheid van de provincie.

De Provinciale Staten van de provincie Utrecht hebben op 10 maart 2021 de interim Omgevingsverordening vastgesteld. Daarmee loopt de provincie vooruit op de Omgevingswet. De interim verordening vervangt de Provinciale Ruimtelijke Verordening Provincie Utrecht 2013 (herijking 2016). De verordening schrijft voor hoe gemeenten moeten omgaan met provinciale belangen in bestemmingsplannen. De regels in de verordening gelden voor gemeenten en niet rechtstreeks voor burgers.

11

Planspecifiek In het plan wordt ingezet op binnenstedelijke ontwikkeling en daarmee sluit het plan aan op de eerste pijler van de Provinciale ruimtelijke structuurvisie. Daarnaast sluit het aan op pijler twee omdat de landschappelijke waarde gewaarborgd blijven. De aanwezige bostuin wordt behouden en opgenomen in het plan. De provinciale belangen vinden hun doorvertaling in het bestemmingsplan doordat ingezet wordt op de twee pijlers uit het beleid. Het plan is daarmee in overeenstemming met het provinciale beleid.

2.3 Gemeentelijk beleid 2.3.1 Structuurvisie Soest 2009-2030 In de structuurvisie is globaal vastgelegd hoe de gemeente er in het jaar 2030 ongeveer uit moet zien. De kracht van de structuurvisie zit in de samenhang tussen elementen zoals hoeveelheid en soorten woningen, werkgelegenheid, voorzieningen en verkeersafwikkeling. Het speerpunt van de structuurvisie is het dorp Soest levendig en groen houden. Een levendig en groen dorp vraagt om het actief inspelen op ontwikkelingsmogelijkheden op velerlei gebieden. In de structuurvisie wordt gestreefd naar een evenwichtige bevolkingsopbouw. Alle bevolkingsgroepen moeten kunnen blijven wonen, werken en gebruik maken van voorzieningen in de gemeente. Hiertoe wordt er gebouwd voor de eigen bevolking en wordt rekening gehouden met een kleine instroom. Het toevoegen van woningen, voornamelijk voor het goedkope segment en voor doorstromers, aan de woningvoorraad mag niet ten koste gaan van het groene en dorpse karakter.

Planspecifiek Het toevoegen van twee woningen kan bijdragen aan de leefbaarheid van de wijk. De woningen passen binnen het huidige straatbeeld en dorpse karakter. Tevens worden bestaande bomen zoveel mogelijk behouden, zie de Bomen Effect Rapportage in bijlage I van de toelichting. Het plan is in overeenstemming met de structuurvisie.

2.3.2 Masterplan wonen Soest (2020-2025) Voor woningbouwplannen in de kern Soest is het masterplan Wonen Soest vastgesteld. Dit masterplan geeft kaders en sturing aan het woningbouwprogramma voor de kern Soest voor de korte tot middellange termijn. Het masterplan Wonen is gebaseerd op een behoefteonderzoek, afgezet tegen de bestaande voorraad en de planvoorraad. Dit heeft geleid tot vaststelling van een no-regret scenario waarin wordt gestreefd naar 50% betaalbare nieuwbouw (20% sociale huur, 25% sociale koop, 5% middeldure huur). Aan het masterplan Wonen zijn instrumenten gekoppeld zoals de doelgroepenverordening en huisvestingsverordening. Ook wordt een voorzet gegeven voor een uit te werken programma wonen en zorg.

12

Masterplan Soesterberg Het masterplan Soesterberg voorziet in een evenwichtige bevolkingsgroei om een levensvatbaar dorp te creëren. Hiervoor is het van belang om Soesterberg-breed een juiste balans te hebben in het woningbouwprogramma. Bovendien moet deze balans ook zijn weerspiegeling hebben op de voorzieningen (economisch, sociaal, infrastructuur, etc.) in het dorp.

Onderdeel en afgeleide van het masterplan Soesterberg is het vastleggen van een volkshuisvestelijke norm voor Soesterberg. Deze norm ligt op 20% betaalbare nieuwbouw. De reden hiervan is dat Soesterberg in de afgelopen decennia in die zin een scheefgroei kent in de verhouding goedkoop versus midden-/duur segment.

Planspecifiek Onderhavig plan maakt twee vrijstaande woningen mogelijk in het hogere prijssegment. Ondanks dat de focus in het Masterplan wonen ligt op het betaalbare segment is ook behoefte aan woningen in het hogere segment. Door het ontwikkelen van de twee vrijstaande woningen is de financiële haalbaarheid geborgd. Het plan past daarmee binnen het masterplan Wonen.

2.3.3 Groenstructuurplan In het Groenstructuurplan van de gemeente Soest (De groene kernkwaliteit, 2014) is de hoofdgroenstructuur van de gemeente aangegeven. Het Groenstructuurplan beschrijft de belangrijkste groenstructuren op dorps- en wijkniveau van Soest en Soesterberg, waarbij bomen de belangrijkste dragers van het groene karakter van de gemeente zijn. De bos- en natuurgebieden zijn daarbij niet meegenomen. De gemeente Soest streeft naar duurzaam en beheerbaar groen. Dit geldt met name voor de bomen, de belangrijkste dragers van de groenstructuur. De volgende uitgangspunten voor het groen in het stedelijk gebied zijn geformuleerd: •

Het vergroten van de relatie van het groen met de landschappelijke ligging en de ondergrond;

•

Er dient te worden gestreefd naar het ontwikkelen van een ecologische structuur;

•

Het versterken van de aansluiting van het groen in het stedelijk gebied en het buitengebied in ruimtelijke en functionele zin (routes);

• •

Het groen dient bij te dragen aan de ruimtelijke afwisseling en oriëntatie binnen het stedelijk gebied; Het aantrekkelijker maken van hoofdverkeersroutes, kantoor- en industriegebieden met groen.

Planspecifiek Het plangebied ligt op basis van het groenstructuurplan niet binnen stedelijk gebied. In het plan worden bestaande bomen zoveel als mogelijk behouden. Het plan is in overeenstemming met het groenstructuurplan.

13

2.3.4 Lokaal Duurzaamheidsplan 2016-2020 De gemeente Soest heeft een duurzaamheidsplan ontwikkeld met een richtinggevende beleidsvisie op een Duurzaam Soest in 2030. Met betrekking tot het thema Wonen wordt ingezet op duurzaam bestemmen en inrichten en duurzaam bouwen. Dit gaat naast energiegebruik over meerdere aspecten, zoals water, duurzaam materiaalgebruik, levensloopbestendigheid. Een hulpmiddel daarbij is de systematiek van de Gemeentelijke Praktijkrichtlijn (GPR). GPR gebouw is een softwareprogramma dat helpt bij het maken van duurzaamheidskeuzes voor de nieuwbouw of renovatie van woningen, kantoren en scholen. Bereikte of geambieerde prestaties worden uitgedrukt in rapportcijfers over 5 deelgebieden: Energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Het Bouwbesluit (= GPR 7 ) wordt als uitgangspunt gehanteerd, waarbij indien mogelijk een stapje verder wordt gegaan.

Planspecifiek Een nieuwbouwwoning biedt mogelijkheden om in te zetten op duurzaamheid. Ook voor onderhavig plan zijn duurzaamheidsmaatregelen mogelijk. De maatregelen met betrekking tot duurzaamheid worden in een later stadium van het proces verder uitgewerkt.

14

2.3.5 Welstandsbeleid Op 13 februari 2014 heeft de gemeenteraad van Soest de nieuwe Welstandsnota vastgesteld om transparant welstandsbeleid te kunnen voeren. Het welstandsbeleid is bedoeld om te zorgen dat bij bouwen en verbouwen de omgeving niet visueel wordt aangetast. De nota staat vol inspirerende voorbeelden, kaartmateriaal en gebiedsbeschrijvingen. Om mensen die een vergunning aanvragen te ondersteunen bij het indienen van een kwalitatief goed plan, zijn proces en inhoud van de welstandsbeoordeling duidelijk beschreven. Door middel van een welstandskaart is voor alle gronden in Soest aangegeven wat het welstandsniveau is. Per welstandsniveau horen een aantal beoordelingsaspecten. In bijgevoegde afbeelding is een uitsnede van de welstandskaart opgenomen.

Figuur 7. Uitsnede welstandskaart

Planspecifiek Op basis van de welstandskaart geldt voor het plangebied het welstandsniveau ‘bijzonder’. Het plan moet voldoen aan de ter plaatse geldende beoordelingsaspecten, de hoofdaspecten en deel-aspecten behorend bij het niveau ‘bijzonder’. Deze zijn opgenomen in bijgevoegde figuur.

15

Figuur 8. Hoofd- en deelaspecten welstand

Planspecifiek Uit het beschrijven en toetsen van het relevante beleid op rijks- provinciaal- en gemeenteniveau blijkt dat het beleid geen belemmering vormt voor het plan. Daarnaast heeft het CRK ten aanzien van welstand een positief advies gegeven op het plan.

16

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de bestaande situatie van het plangebied beschreven. In de eerste paragraaf wordt de bestaande structuur van het omliggende gebied beschreven, vervolgens wordt in de opvolgende paragrafen ingezoomd op de planlocatie zelf.

3.2 Ontstaansgeschiedenis Op de overgang van hoog naar laag is reeds vóór 1300 een esvormige nederzetting met een langgerekte vorm ontstaan, een zogenaamd flank-esdorp. Ten tijde van het ontstaan van de nederzetting was de Eemvallei moerasachtig en bestonden de enggronden uit woeste grond en heide. De omgeving van de Oude Kerk is hiervan de kern, van waaruit de wegen de Eemvallei en in de richting van Baarn en Amersfoort uitwaaieren. Het Kerkpad vormde de verbinding tussen deze twee nederzettingen (Amersfoort en Baarn). De Soesterbergsestraat vormde de verbinding naar Soesterberg. In de periode tot 1800 is geleidelijk aan de Eemvallei in een slagenverkaveling ontgonnen en werd weiland als bodemgebruik mogelijk. De verkaveling van de Eemvallei, de boerenerven, de Oude Kerk, de Lange Brinkweg, de Soesterbergsestraat en de Birkstraat zijn nog als herkenbare elementen aanwezig. De periode tussen 1800 en 1930 kenmerkt zich als een periode waarin een aantal structurele veranderingen plaatsvonden. Deze veranderingen hebben geleid tot de huidige ruimtelijke situatie.

De geleidelijke overgang weiland - erven en agrarische bebouwing - akkerbouw verdween en ter plaatse van de zone met erven, agrarische bebouwing en akkerland ontstond eind vorige eeuw een losse villa-achtige bebouwing langs de Rijksstraatweg (tracé Soesterbergsestraat-Kerkstraat- TorenstraatMiddelwijkstraat-Steenhoffstraat). Thans is het gebied vrijwel geheel verstedelijkt en hebben slechts enkele boerderijen een agrarische functie.

3.3 Ruimtelijke structuur Het plangebied ligt in het zuidwesten van de kern Soest, aan de rand van de bebouwde kom en de wijk ‘Overhees’. Het gebied vormt een overgang tussen bebouwde kom en de westelijk gelegen bossen, en wordt ingevuld met ruim opgezette woonpercelen, bedrijven en enkele maatschappelijke functies. Ten zuiden van het plangebied zijn enkele sportverenigingen gevestigd.

17

3.4 Huidige situatie plangebied Het plangebied ligt op de hoek van de Den Blieklaan en het 2e Heezerlaantje, is in de huidige situatie onbebouwd en maakt onderdeel uit van een ‘bostuin’. De noordoostzijde van het plangebied wordt begrensd door de Den Blieklaan, waaraan vrijstaande- en twee onder een kapwoningen liggen. De noordwestzijde van het plangebied wordt begrensd door het 2e Heezerlaantje. Aan de westzijde liggen agrarische gronden en aan de zuidzijde woonbestemmingen. In bijgevoegde afbeelding is de huidige situatie van het plangebied rood omlijnd weergegeven.

Figuur 4. Huidige situatie, met noordpijl naar beneden (bron google maps)

3.5 Monumenten en beschermd dorpsgezicht Er bevinden zich geen rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten of beeldbepalende panden in het plangebied. Daarnaast is er geen sprake van een beschermd dorpsgezicht in het plangebied.

18

3.6 Verkeersstructuur De wegen rondom het plangebied, Den Blieklaan en het 2e Heezerlaantje, kunnen gecategoriseerd worden als een erftoegangsweg met een lage verkeersintensiteit. De achterliggende wijk Overhees is vanaf de Den Blieklaan voor langzaam verkeer op vele plaatsen ontsloten. Gemotoriseerd verkeer moet vanwege de autoluwe opzet van deze jaren 70 wijk omrijden.

3.7 Groenstructuur Het plangebied maakt onderdeel uit van een bostuin, die zich vanuit de rand van de bebouwde kom uitstrekt richting het westen. Voor het realiseren van het plan moeten bomen gekapt worden. In een Bomen Effect Analyse (Bea) is onderzocht welke bomen duurzaam te behouden zijn en welke bomen geveld moeten worden. In bijlage I van de toelichting is de Bea opgenomen. In de Bea is beschreven op welke manier tijdens de bouw rekening kan worden gehouden met te behouden bomen.

3.8 Waterstructuur Op en rondom het terrein is geen oppervlaktewater aanwezig. De grondwaterstand is relatief laag, waardoor er geen sprake is van grondwateroverlast. Op basis van het bestemmingsplan “Landelijk gebied” ligt het plangebied binnen grondwaterbeschermingsgebied. Het feitelijke grondwaterbeschermingsgebied Soestduinen reikt echter niet tot het plangebied, zoals weergegeven in het provinciale beleid ‘Gebiedsdossier waterwinning Soestduinen’. In het bestemmingsplan “Landelijk Gebied” is dit (nog) niet correct overgenomen. In 5.2.6 van de toelichting is met de watertoets gemotiveerd dat belangen van water niet worden geschaad.

19

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving Initiatiefnemer is voornemens om twee vrijstaande woningen te realiseren op het perceel naast Den Blieklaan 67. De woningen kunnen gebouwd worden met een bouwlaag en een kap en worden centraal op het perceel gesitueerd. De maximale goothoogte bedraagt 3,50 meter en de maximale bouwhoogte 9 meter. Dit sluit aan bij woningen in de buurt. Voor elke woning wordt een oprit gerealiseerd, die haaks aansluit op de Den Blieklaan. De oprit functioneert tevens als parkeerplaats.

Op bijgevoegde afbeelding is het bovenaanzicht van de woningen weergegeven. Vervolgens is een 3d impressie van de voorzijde weergegeven.

Figuur 5. Nieuwe situatie bovenaanzicht

20

Figuur 6. Nieuwe situatie 3d impressie voorzijde woningen

Stedenbouwkundige motivering De bestaande woningen aan de Den Blieklaan staan niet op één rooilijn. De voorgevels verspringen telkens met circa één meter. Ten behoeve van een goede ruimtelijke inpassing is de woning grenzend aan het 2e Heezerlaantje, één meter naar achteren geschoven om op het stedenbouwkundige karakter van de laan aan de sluiten. Daarnaast wordt hiermee voldoende ruimte gegeven voor een kwalitatieve overgang naar de bostuin. Zie het document landschappelijke inpassing van bureau Maak space d.d. 23-3-2022 voor een verdere toelichting (bijlage 2). Natuurinclusief bouwen In de verdere uitwerking van het ontwerp zal aandacht komen voor natuurinclusiviteit, waaronder inbouwstenen in de gevel voor huismussen en vleermuizen, nestkastjes, een bostuin aan de achterzijde van de woning, etc. De woningen worden voorzien van pv cellen en er zal goede infiltratie worden gerealiseerd. Dit zal later terugkomen bij de omgevingsvergunningen voor de bouw van de woningen.

21

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten 5.1 Inleiding Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieu- en omgevingsaspecten bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieu- en omgevingsaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de thema’s bodem, milieuzonering, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid, water, ecologie, archeologie & cultuurhistorie en kabels en leidingen.

5.2 Milieuaspecten 5.2.1 Bodem Volgens het Besluit ruimtelijke ordening zullen burgemeester en wethouders in verband met de uitvoerbaarheid van het plan onder meer een onderzoek verrichten naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone gronden te worden gerealiseerd.

De Wet bodembescherming bevat de voorwaarden, die kunnen en worden verbonden aan het verrichten van handelingen in of op de bodem. Primair komt bescherming en sanering in de wet aan bod. De wet heeft betrekking op zowel landbodems als waterbodems. De Wet bodembescherming geeft aan wanneer er sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging en of er dan ook gesaneerd moet worden. De hoeveelheid grond dan wel grondwater (beide in m3) en de mate van vervuiling, gemiddeld boven de interventiewaarde, zijn de criteria voor een geval van ernstige bodemverontreiniging. De interventiewaarde is de waarde, waarboven er risico’s zijn voor mens, flora en fauna. De urgentie, de noodzaak om te saneren, hangt hiervan af maar ook van de mate van verspreiding van de bodemverontreiniging. Voor gevallen van ernstige bodemverontreiniging is er bij niet gewijzigd grondgebruik soms geen noodzaak tot saneren. Voorbeelden zijn voormalige stortplaatsen en kleine verontreinigingen in het diepere grondwater. De gevallen van ernstige bodemverontreinigingen zijn, ook voor de gemeente Soest, door de Provincie Utrecht in beeld gebracht. In enkele gevallen is in een beschikking Wet bodembescherming aangegeven wat er met het geval van ernstig bodemverontreiniging zou moeten gebeuren.

22

Planspecifiek Omdat de bestemming wijzigt naar ‘Wonen’ wordt het gebruik gevoeliger. Om te kunnen bepalen of de bodemkwaliteit in overeenstemming is met het beoogde gebruik is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, zie bijlage II van de toelichting. Geconcludeerd wordt dat er geen milieutechnische belemmeringen zijn voor de afgifte van een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning. Voor onderhavig bestemmingsplan geldt dan ook dat er geen belemmeringen zijn voor het beoogde gebruik van wonen. Wel dient rekening worden gehouden bij het toepassen van (licht verontreinigde) grond met de beperkingen die hieraan onderhevig zijn. Indien gedurende nieuw- of verbouw grond vrijkomt en niet op de planlocatie kan worden verwerkt, dient de grond te worden voorzien van een kwaliteitsverklaring conform het Besluit bodemkwaliteit, dan wel te worden aangeboden aan een erkend verwerker. De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor het plan. Wel moeten eerder geformuleerde aandachtspunten in acht worden genomen.

5.2.2 Milieuzonering Algemeen Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen: •

het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;

•

het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Als uitgangspunt voor het bepalen van de aan te houden afstanden gebruikt de gemeente Soest de VNG-uitgave "Bedrijven en Milieuzonering" uit 2009. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke (indicatieve) richtafstand. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming, die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie, die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is. De richtafstanden zijn uitsluitend van toepassing voor nieuwe situaties (nieuwe ontwikkelingen) en niet voor bestaande situaties, waarbij het zo kan zijn, dat gevestigde milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies op een kleinere afstand van elkaar gesitueerd zijn. Naast de geadviseerde milieuzonering voor bedrijven op basis van de VNG brochure "Bedrijven en milieuzonering" kunnen er

23

ook nog afstandscriteria uit specifieke milieuwetgeving gelden. Denk hierbij aan de Wet milieubeheer, de agrarische geurwetgeving (Wgv) of de veiligheidsregelgeving (Bevi/Revi). Deze wetgeving geldt uiteindelijk als toetsingskader voor de toegestane milieueffecten. Ook deze afstandscriteria worden meegenomen bij de beoordeling van de gewenste ontwikkelingen.

Gebiedstypen Functiemenging Naast ‘rustige woonwijk’ en ‘gemengd gebied’ is er een derde categorie: ‘gebieden met functiemenging’. Hier kunnen milieubelastende en milieugevoelige functies op korte afstand van elkaar gelegen zijn of worden gesitueerd. In deze gebieden is het niet goed mogelijk om functiescheiding toe te passen. Denk bijvoorbeeld aan stads- en wijkcentra, horecaconcentraties en woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid. Het kan gaan om bestaande gebieden met functiemenging en om gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd, bijvoorbeeld om meer levendigheid tot stand te brengen. De richtafstandenlijst is voor gebieden met functiemenging niet toepasbaar. Voor deze gebieden heeft de VNG een "Staat van Bedrijfsactiviteiten voor gebieden met functiemenging". Hierin zijn alle milieubelastende activiteiten opgenomen, die in principe in een gebied met functiemenging kunnen worden toegelaten. De milieubelastende activiteiten zijn ingedeeld in categorie A, B of C. •

A: activiteiten die zo weinig milieubelastend voor de omgeving zijn, dat ze in gebieden met functiemenging aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding van wonen en bedrijven zijn hiervoor voldoende.

•

B: activiteiten in gemengd gebied met een zodanige milieubelasting voor de omgeving, dat ze bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies plaats moeten vinden.

•

C: activiteiten die door hun verkeer aantrekkende werking op een goede ontsluiting op de hoofdinfrastructuur zijn aangewezen.

Voor de toelaatbaarheid van deze activiteiten gelden samengevat de volgende randvoorwaarden: •

het gaat om kleinschalige, vaak ambachtelijke bedrijvigheid;

•

productie en/of laad- en loswerkzaamheden vinden alleen overdag plaats;

•

activiteiten (inclusief opslag) geschieden hoofdzakelijk inpandig;

•

activiteiten met een hoge vervoersintensiteit moeten beschikken over een goede aansluiting op de hoofdinfrastructuur.

Planspecifiek Het plan maakt de bouw van twee vrijstaande woningen mogelijk. In de buurt van het plangebied zijn geen bedrijven gelegen die mogelijk belemmerd worden in hun bedrijfsvoering door het toevoegen van de woning. Het perceel ligt aan de rand de bebouwde kom in een gebied met vooral woonbestemmingen. Ter plaatse van het plangebied kan een goed woon-/leefklimaat worden gerealiseerd Het aspect milieuzonering vormt derhalve geen belemmering voor het plan.