Document · PDF

2.Bijlage 1 Nota Kostenverhaal Gemeente Soest 2023

Besluitvormende Raadsvergadering 20 april 2023, gemeente SoestBij agendapunt: Nota Kostenverhaal15.789 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

Nota Kostenverhaal 2023

Beleidskeuze: Verevening financiële bijdrage ter verbetering van de fysieke leefomgeving We verevenen tussen verschillende investeringen die vallen onder de financiële bijdrage ter verbetering van de fysieke leefomgeving. Dit betreft een wijziging van het huidige beleid. Een gemeente is verplicht een eindafrekening op te stellen in het geval kosten zijn verhaald via een kostenverhaalsbeschikking. Indien het kostenverhaal plaatsvindt op basis van een anterieure of posterieure overeenkomst dan is het opstellen van een eindafrekening niet nodig. De systematiek van de eindafrekening voor de financiële bijdrage is vergelijkbaar met die van het kostenverhaal en gaat ook via de kostenverhaalsbeschikking. In bijlage A4 wordt nader ingegaan op de onderwerpen besteding, verantwoording en eindafrekening.

4.4 Actualisatie financiële bijdrage In bijlage B van deze nota wordt als het ware een foto gemaakt van de geraamde financiële bijdragen op een specifiek moment in de tijd. In de vorige paragrafen is toegelicht dat de berekening van deze bijdragen van een aantal inputvariabelen afhankelijk zijn. Deze variabelen kunnen over de tijd wijzigen. Het is daarom van belang dat de bijlagen uit categorie B van deze nota periodiek, het liefst jaarlijks, geactualiseerd worden. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop we de verschillende onderdelen van de berekeningen jaarlijks actualiseren. Conform de financiële verordening dient deze nota daarnaast eens in de vier jaar compleet te worden herzien. Met de vierjaarlijkse herziening kunnen de grote thema’s en ontwikkelingen binnen de gebiedsontwikkeling en de praktijk van het kostenverhaal worden meegenomen. Bijlage B bevat alle onderdelen die van belang zijn voor het bepalen van de hoogte van de financiële bijdragen. Door middel van het jaarlijks herzien van deze bijlage zorgen we ervoor dat de bijdragen die wij in rekening brengen actueel zijn en dat de gevraagde bijdragen in verhouding staan tot zowel de investeringsopgave als het geplande aantal nog te realiseren bouwplannen.

4.4.1 Actualisatie financiële bijdrage ter verbetering van de fysieke leefomgeving Investeringsopgave De harde investeringsopgave wordt geactualiseerd op basis van de vigerende omgevingsvisie en omgevingsprogramma’s. Indien actualisatie of vaststelling van de omgevingsvisie en omgevingsprogramma’s leidt tot een andere investeringsopgave, dan wordt de berekening daarop aangepast. Dit kan zowel betekenen dat gebiedsoverstijgende voorzieningen aan de investeringsopgave worden toegevoegd als geschrapt. Verder worden de investeringen jaarlijks geïndexeerd naar het huidige prijspeil. Hiervoor wordt per investering maatwerk geleverd met betrekking tot de keuze voor het indexcijfer. Verhouding bestaande en nieuwe bouwplannen De verhouding tussen de bestaande en nieuwe bouwplannen wordt geactualiseerd door een inventarisatie te maken van de toevoeging van het aantal woningen tot aan de tijdshorizon van de omgevingsvisie. De huidige visie reikt tot 2040. Deze aantallen worden afgezet tegen het bestaande aantal woningen. Deze verhouding wordt afzonderlijk bepaald voor de kern Soest, kern Soesterberg en de hele gemeente. WOZ-waardes Bij de gemeentelijke afdeling belastingen worden jaarlijks de WOZ-waardes per vastgoedcategorie opgevraagd. Deze dienen gefilterd te worden op objecten met enkel een woonfunctie.

Verder dient onderscheid gemaakt te worden tussen woningen met een WOZ-waarde in het sociale, midden en dure segment. Hieruit volgt de gemiddelde WOZwaarde per woningsegment. Door hierop de btw in mindering te brengen, kan daarna aan de hand van de grondquotes, zoals opgenomen in tabel 6, de gemiddelde grondwaarde per woningsegment worden berekend. De grondquotes dienen ook jaarlijks getoetst en indien nodig geactualiseerd te worden aan de hand van marktgegevens. Op basis van deze gegevens zijn de verschillende wegingsfactoren per woningsegment te bepalen.

Nota Kostenverhaal 2023

Tabel 6: Gehanteerde grondquotes per woningsegment

Woonsegment

Grondquote

Duur

38%

Midden

25%

Sociaal

13%

Woningbouwprogramma per gebied Om het totaal aantal gewogen eenheden te bepalen, moet het woningbouwprogramma in kaart gebracht te worden voor de kern Soest, de kern Soesterberg en de hele gemeente Soest. Door deze gegevens te vermenigvuldigen met de wegingsfactoren per woningsegment ontstaat het totaal aantal gewogen eenheden binnen de drie ontwikkelgebieden. Tot slot wordt het totaal aantal gewogen eenheden per ontwikkelgebied gedeeld door de bijbehorende investeringsopgave om tot de prijs per woonsegment voor de verschillende ontwikkelgebieden te komen. Beleidskeuze: Jaarlijkse actualisatie financiële bijdrage De gemeente Soest kiest ervoor om de financiële bijdrage conform de in paragraaf 4.4 beschreven uitgangspunten te actualiseren. Dit betreft een wijziging van het huidige beleid.

Nota Kostenverhaal 2023

5. Overgangsregeling In hoofdstuk twee van deze nota is de Soesterse kostenverhaalssystematiek toegelicht zoals deze zal gelden vanaf begin 2024. Op dat moment is de Omgevingswet naar alle waarschijnlijkheid definitief in werking getreden en hebben we de eerste omgevingsprogramma’s vastgesteld. Vanaf dat moment staan we ook aan de lat om de kostenverhaalsmogelijk-heden die onder de Omgevingswet geboden worden toe te passen. Tot die tijd is een overgangsregeling van kracht. Deze regeling sluit aan bij de kostenverhaalssystematiek zoals die onder de huidige Wro geldt. In dit hoofdstuk wordt op hoofdlijnen beschreven op welke wijze de overgangsregeling wordt toegepast. Dit doen we aan de hand van een vergelijkbaar schema dat eerder in paragraaf 2.2 is weergegeven.. Ook onder de overgangsregeling kiezen we bij faciliterend grondbeleid in eerste instantie voor het verzekeren van het kostenverhaal via een anterieure overeenkomst. In figuur 9 is weergegeven welke stappen we op hoofdlijnen doorlopen bij het bepalen van de kostenverhaalsbijdrage in het anterieure spoor onder de overgangsregeling. Figuur 9: De stappen binnen de Soesterse kostenverhaalssystematiek onder de overgangsregeling

In het publiekrechtelijke spoor dient aan deze stappen nog een aantal extra stappen te worden toegevoegd. Hierbij valt te denken aan het bepalen van inbrengwaardes, het bepalen van verkoopopbrengsten, het omslaan van de opbrengsten naar de verschillende bouwplannen en het bepalen van zowel een bruto als netto exploitatiebijdrage. Aangezien ons beleid is om in eerste instantie in te zetten op een anterieure overeenkomst en gezien de complexiteit van het publiekrechtelijke spoor voert het te ver om daar in deze nota verder op in te gaan. In voorkomende gevallen zal deze wettelijke regelgeving wel worden gevolgd Voor de financiële bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen hanteert de gemeente Soest een vaste staffel. Deze staffel is opgesteld op basis van de investeringen die de gemeente conform het vigerend beleid zoals het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) en het Gemeentelijk verkeers- en vervoersplan (GVVP) in de fysieke leefomgeving doet. De staffel is opgenomen in tabel 7. Het uitgangspunt bij deze staffel is dat de verschillende te ontwikkelen vastgoedcategorieën naar rato van hun verdienpotentie bijdragen. Dit betekent dat voor de bouw van een woning in de vrije sector een hogere bijdrage wordt betaald dan voor de bouw van een woning in het sociale segment.

Nota Kostenverhaal 2023

Tabel 7: Staffel financiële bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen

Nota Kostenverhaal 2023

Bijlage A1. Kostensoortenlijsten Besluit ruimtelijke ordening De kostensoortenlijst geeft aan wat verstaan wordt onder investeringen in voorzieningen.

Bijlage A1.1. Besluit ruimtelijke ordening Verwijzing Bro Kostensoorten Artikel 6.2.3 a.

de waarde van de gronden in het exploitatiegebied;

de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt;

c. d.

de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.

Artikel 6.2.4 a.

de kosten van het verrichten van onderzoek, waaronder in ieder geval begrepen grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek;

de kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren, het verrichten van grondwerken, met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven;

de kosten van de aanleg van voorzieningen in een exploitatiegebied;

e. f. g. h. i. j. k.

de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren en externe veiligheidscontouren; de in artikel 6.2.3 en de onder a tot en met d en g tot en met n bedoelde kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen de kosten van de noodzakelijke compensatie van in het exploitatiegebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen; de in artikel 6.2.3 en de onder a tot en met d bedoelde kosten, voor zover deze noodzakelijk zijn in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen; de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering, verband houdende met de aanleg van de voorzieningen en werken, bedoeld onder a tot en met f, en in artikel 6.2.3, onder c en d; de kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen ten behoeve van het exploitatiegebied; de kosten van het opzetten en begeleiden van gemeentelijke ontwerpcompetities en prijsvragen voor het stedenbouwkundig ontwerp van de locatie, en de kosten van vergoedingen voor deelname aan de prijsvraag; de kosten van andere door het gemeentelijk apparaat of in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden, voor zover

deze werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in dit besluit bedoelde voorzieningen, werken, maatregelen en werkzaamheden; de kosten van tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente verworven gronden, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten;

de kosten van tegemoetkoming van schade, bedoeld in artikel 6.1 van de wet;

niet-terugvorderbare BTW, niet-gecompenseerde compensabele BTW, of andere niet-terugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder a tot en met l;

rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten.

Artikel 6.2.5 a.

nutsvoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de verbruikstarieven kunnen worden gedekt;

riolering met inbegrip van bijbehorende werken en bouwwerken;

c. d. e.

wegen, ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, waterpartijen, watergangen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg van deze voorzieningen verband houdende werken en bouwwerken; infrastructuur voor openbaar vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt; groenvoorzieningen, waaronder begrepen openbare parken, plantsoenen, speelplaatsen, trapvelden en speelweiden, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen;

openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen;

straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte;

gebouwde parkeervoorzieningen, voor zover deze leiden tot optimalisering van het grondgebruik en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte, openbaar toegankelijk zijn en voornamelijk worden gebruikt door bewoners en gebruikers van het exploitatiegebied, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt;

uit een oogpunt van milieuhygiëne, archeologie of volksgezondheid noodzakelijke voorzieningen.

Nota Kostenverhaal 2023

Bijlage A1.2.: Kostensoortenlijst Omgevingsbesluit (o.b.v. art. 8.13 Ob) De term ‘voorziening’ is in de Ow vervangen door ‘werken, werkzaamheden en maatregelen’. Onder de Ow wordt de kostensoortlijst daarnaast uitgebreid met investeringen met betrekking tot warmtenetwerken, gebouwde fietsenstallingen en faciliteiten voor ondergrondse opslag van huishoudelijk afval. Verwijzing Omgevingswet Kostensoorten A Kostensoorten bij kostenverhaal met of zonder tijdvak A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8

De kosten van het vaststellen van een omgevingsplan of een projectbesluit of het verlenen van een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit of een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, inclusief het daarvoor benodigde onderzoek; De waarde van de gronden die worden gebruikt voor de uitvoering van de onder A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief de waarde van de te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid; De kosten van het vrijmaken van de gronden, bedoeld onder A2, van persoonlijke rechten en lasten, eigendom en bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten; Het tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente, de provincie of de Staat verworven percelen, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder A2; De kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder A2; De kosten van de noodzakelijke compensatie van in het kostenverhaalsgebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen; De kosten van de aanleg of wijziging van: 1°.

wegen, gebouwde en ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, voet- en rijwielpaden, gebouwde openbare fietsenstallingen, faciliteiten voor ondergrondse afvalinzameling, waterpartijen, watergangen, voorzieningen voor de waterhuishouding, bruggen, andere rechtstreeks met de aanleg daarvan verband houdende werken en tunnels, duikers, kades, steigers, en bouwwerken; 2°. infrastructuur voor openbaar vervoer voorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken; 3°. groenvoorzieningen, natuurvoorzieningen en openbare niet commerciële sportvoorzieningen; 4°. openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; 5°. straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte; 6°. distributienetwerken voor elektriciteit, warmte, gas en water, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken; en 7°. riolering, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken.

A9 A10

De kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen die noodzakelijk zijn voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit; De kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering van de onder A3, A5, A6, A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief het daarvoor benodigde onderzoek;

A11

Nadeelcompensatie aan derden als bedoeld in hoofdstuk 15 van de wet

A12

Niet terugvorderbare BTW, niet gecompenseerde compensabele BTW of andere niet terugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder A1 en A3 tot en met A10

A13

De rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten

A14

De kosten van andere door of in opdracht van het bestuursorgaan te verrichten werkzaamheden, voor zover die werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in deze bijlage bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen;

B Kostensoorten bij kostenverhaal met tijdvak; in aanvulling op de opsomming onder A B1 B2 B3 B4

De waarde van de gronden waar de bouwactiviteiten, bedoeld in artikel 13.11, eerste lid, van de wet, zullen worden verricht, inclusief de waarde van de daar aanwezige, te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid; De kosten om de gronden, bedoeld onder B1, vrij te maken van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten; De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder B1; De kosten van bodemsaneringswerkzaamheden, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder B1.

Nota Kostenverhaal 2023

Bijlage A2: Kostenverhaal

Bijlage A2.1. Kostenverhaal onder de Wro Op grond van de Wro heeft de gemeente de verplichting om kosten te verhalen bij particuliere zelfrealisatoren 10. Dit kan via het vrijwillige, privaatrechtelijke spoor (anterieure overeenkomst) of het dwingende publiekrechtelijke spoor (exploitatieplan). De Wro biedt een kader voor een financiële bijdrage door de initiatiefnemer als deze een anterieure overeenkomst met de gemeente sluit. Slechts als het kostenverhaal met alle grondeigenaren (anderszins) verzekerd is én het stellen van locatie-eisen niet nodig is, dan kan de gemeenteraad - bij besluit - afzien van het publiekrechtelijk kostenverhaalinstrumentarium. De Wro maakt onderscheid tussen gebiedseigen kosten en kosten met een gebiedsoverstijgende functie. De kosten die te verhalen vallen, zijn op basis van de kostensoortenlijst. Indien de gemeente de kosten verhaalt middels een exploitatieplan dan wordt dit gelijktijdig met een bestemmingsplan vastgesteld. In het exploitatieplan is een exploitatieopzet opgenomen met het uitgangspunt dat de gemeente optreedt als enige exploitant. Onderdeel van het exploitatieplan kan een bijdrage zijn aan ‘bovenwijkse en bovenplanse voorzieningen’. De bijdrage dient te worden vastgesteld op basis van een cumulatieve toetsingscriteria: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit.

Het bepaalde in het exploitatieplan biedt de basis voor posterieure overeenkomsten of financiële bepaling via de omgevingsvergunning. Een posterieure overeenkomst betreft een privaatrechtelijke overeenkomst na het vaststellen van het exploitatieplan. Hierbij is de contractvrijheid zoals die in de anterieure fase bestaat niet meer aanwezig. Een posterieure overeenkomst mag namelijk niet afwijken van het exploitatieplan. Het kan toch aantrekkelijk zijn voor gemeenten en private partijen om een posterieure overeenkomst te sluiten omdat er zaken afgesproken kunnen worden die geen onderdeel uitmaken van het exploitatieplan. Ook kan er in een posterieure overeenkomst gekozen worden voor een nadere uitwerking/detaillering t.o.v. het exploitatieplan. Bovenwijkse voorzieningen (art. 6.13 lid 6 Wro) De bovenwijkse voorzieningen zijn zowel vrijwillig via een anterieure overeenkomst verhaalbaar alsook afdwingbaar via een exploitatieplan. De drie toetsingscriteria zijn hierop van toepassing. Zowel nieuwe bouwplannen als bestaande woningen) worden meegenomen in de verdeling en toerekening van de bovenwijkse voorzieningen. We spreken in de praktijk van een bovenwijkse voorziening als een exploitatiegebied profijt heeft van een voorziening, de voorziening daaraan ook toe te rekenen valt en het proportionaliteitsaandeel op een lager percentage uitkomt dan 100%.

Bij een bovenwijkse voorziening moet het gaan om een nieuwe voorziening of om een aanpassing van een bestaande voorziening, niet zijnde onderhoud. De situatie kan zich voordoen dat voor de aanleg van voorzieningen subsidies en/of andere bijdragen beschikbaar zijn. Subsidies en/of andere bijdragen moeten als een opbrengst worden aangemerkt en komen in mindering op de kosten voor de aanleg van de voorzieningen. Voor deze voorzieningen worden deels exploitatiebudgetten ingezet. Bovenplanse voorzieningen (art. 6.13 lid 7 Wro) Voor een mogelijke bovenplanse verevening moet in de structuurvisie de basis zijn gelegd door benoeming van ruimtelijke ontwikkelingen met een functionele en ruimtelijke samenhang. De criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit gelden hierbij en moeten geobjectiveerd worden. Financiële bijdrage voor ruimtelijke ontwikkeling (art. 6.24 lid 1 Wro) De bijdrage is vrijwillig en de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit gelden hier in beginsel niet. Het gaat hierbij om investeringen in belangrijke fysieke maatschappelijke functies binnen de gemeente zoals bijvoorbeeld natuur, waterberging, recreatie, infrastructuur, culturele en maatschappelijke voorzieningen. De investeringen die hiermee gemoeid zijn kunnen gelegen zijn buiten het betreffende exploitatiegebied.

Een vereiste is dan wel dat de functionele samenhang tussen de bestemmingswijziging en de ruimtelijke ontwikkeling gemotiveerd en inzichtelijk zijn gemaakt in de structuurvisie. Onderstaand is een samenvatting weergegeven van bovenstaande kosten.

Afdeling 6.4 ‘grondexploitatie’ Wro

iii

Nota Kostenverhaal 2023

Figuur A: Samenvatting alle hoofdkostensoorten onder de Wro

Nota Kostenverhaal 2023

Bijlage A2.2. Kostenverhaal onder de Omgevingswet (Ow) Naar verwachting treedt de Omgevingswet per 1 januari 2024 in werking. Via de Aanvullingswet Grondeigendom wordt een nieuw stelsel van het kostenverhaal binnen de Omgevingswet geïntroduceerd om meer flexibiliteit aan het kostenverhaal toe te brengen dan in de huidige systematiek onder de Wro. Het kostenverhaal binnen de Ow valt onder de afdelingen 13.6 ‘kostenverhaal’ en afdeling 13.7 ‘financiële bijdrage’. In de aankomende Omgevingswet wordt voor het kostenverhaal onderscheid gemaakt tussen twee typen ontwikkelingen: integrale gebiedsontwikkeling en organische gebiedsontwikkeling. Wanneer sprake is van een eindbeeld bij een gebiedsontwikkeling binnen een bepaalde looptijd (‘tijdvak’), dan is sprake van ‘integrale gebiedsontwikkeling’. In de kern is dit in feite de huidige werkwijze binnen de Wro. Wanneer er geen sprake is van een eindbeeld (‘zonder tijdvak’) dan is er sprake van een organische gebiedsontwikkeling. Voor alle hoofdkostensoorten is er onder de Ow zowel kostenverhaal mét als zonder tijdvak mogelijk. De systematiek voor het kostenverhaal ‘zonder tijdvak’ is anders dan de huidige praktijk onder de Wro. Omdat er geen zicht is op het eindbeeld wordt gewerkt met een kostenplafond voor alleen de aanleg van publieke voorzieningen (de openbare ruimte).

De kostenverhaalsbijdrage mag daarbij niet meer zijn dan de waardevermeerdering van de grond als gevolg van een activiteit. De eindafrekening mag al na vijf jaar plaatsvinden. Onder de nieuwe Omgevingswet vervalt het exploitatieplan als afzonderlijk instrument. De exploitatieopzet als basis voor de exploitatiebijdrage wordt namelijk integraal opgenomen in het omgevingsplan. Verder vervalt de kostensoort ‘bovenplanse voorziening’. De gemeente heeft in deze nota hier al op geanticipeerd. Tot slot zal een verplichte betaling van de exploitatiebijdrage niet meer via de omgevingsvergunning plaatsvinden, maar via een ‘beschikking bestuursrechtelijke geldschuld. De systematiek van de vrijwillige, anterieure overeenkomsten als basis voor kostenverhaal blijft, evenals het dwingend kostenverhaal via posterieure overeenkomst na vaststelling van het omgevingsplan. In de Omgevingswet wordt het publiekrechtelijke kostenverhaal eveneens beperkt tot de aangewezen kosten en dient er voor bovenwijkse voorzieningen ook te worden aangetoond dat er een causaal verband is tussen de investeringen en een bouwplan. Dezelfde toetsingscriteria uit de Wro (hiervoor) blijven hiervoor het uitgangspunt. Onder de Ow maakt het exploitatieplan plaats voor het omgevingsplan. Het omgevingsplan fungeert door middel van exploitatieregels als grondslag voor het kostenverhaal.

De werken, werkzaamheden en maatregelen blijven in basis gehandhaafd. De kostensoortenlijst wordt voorbereid op de verduurzamingsopgave van de fysieke leefomgeving (bijvoorbeeld klimaatadaptatie, warmtenetten of ondergrondse afvalinzameling). Deze is terug te vinden in bijlage III van deze nota. Net als de Wro maakt de Ow onderscheid tussen gebiedseigen kosten en kosten met een gebiedsoverstijgende functie. De exploitatiegrens speelt daarbij een belangrijke rol. Gebiedseigen kosten, zijn kosten die uitsluitend van dienst zijn voor de ontwikkeling van het exploitatiegebied. Kosten met een gebiedsoverstijgende functie dienen meerdere te ontwikkelen plangebieden en mogelijke bestaande gebieden. De gebiedsoverstijgende kosten wil de gemeente op een rechtmatige wijze toedelen aan de verschillende bouwplannen. Deze kosten kunnen in twee categorieën worden ingedeeld, namelijk: A) Bovenwijkse voorzieningen. B) Financiële bijdrage. Bovenwijkse voorzieningen (art. 13.14, lid 1, sub b Ow) Bovenwijkse voorzieningen zijn fysieke ingrepen die van nut zijn voor meerdere kostenverhaalsgebieden binnen een gemeente. Infrastructurele voorzieningen zoals rotondes, rondwegen, fietspaden, maar ook parken zijn voorbeelden hiervan. Deze voorzieningen kunnen zowel van profijt zijn voor nieuwe kostenverhaalsgebieden als voor bestaande wijken.

De bovenwijkse voorzieningen zijn zowel vrijwillig via een anterieure overeenkomst verhaalbaar alsook afdwingbaar via de kostenverhaalsregels in het omgevingsplan. De drie toetsingscriteria zijn hierop van toepassing. Zowel nieuwe bouwplannen als bestaande delen worden meegenomen in de verdeling en toerekening van de bovenwijkse voorzieningen. We spreken in de praktijk van een bovenwijkse voorziening als een kostenverhaalsgebied profijt heeft van een voorziening, de voorziening daaraan ook toe te rekenen valt en het proportionaliteitsaandeel op een lager percentage uitkomt dan 100%.

Nota Kostenverhaal 2023

Bij een bovenwijkse voorziening moet het gaan om een nieuwe voorziening of om een aanpassing van een bestaande voorziening, niet zijnde onderhoud. De situatie kan zich voordoen dat voor de aanleg van voorzieningen subsidies en/of andere bijdragen beschikbaar zijn. Subsidies en/of andere bijdragen moeten als een opbrengst worden aangemerkt en komen in mindering op de kosten voor de aanleg van de voorzieningen. Voor deze voorzieningen worden deels exploitatiebudgetten ingezet. Financiële bijdrage (art. 13.23 en 13.24 Ow) De bevoegdheid voor het verhalen van een financiële bijdrage voorziet in een nieuw instrument omdat financiële bijdragen hiermee kunnen worden afgedwongen, in tegenstelling tot de mogelijkheid om op vrijwillige basis over financiële bijdragen te contracteren. De regeling verschilt van de regeling kostenverhaal in afdeling 13.6 van de Omgevingswet. De regeling kostenverhaal heeft betrekking op het verhalen van de kosten voor het bouw- en woonrijp maken van kostenverhaalsgebieden die nodig zijn om de toegestane activiteiten in die gebieden te realiseren. De regeling voor publiekrechtelijk afdwingbare financiële bijdragen is gericht op het verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. De gemeenteraad heeft de bevoegdheid om in het omgevingsplan een regeling op te nemen voor het verhalen van een financiële bijdrage.

Met deze bevoegdheid is beoogd om van initiatiefnemers van bouwactiviteiten een redelijke bijdrage te kunnen vragen voor kosten die het bevoegd gezag moet maken omdat ze noodzakelijk worden geacht voor verbetering van de kwaliteit van de fysieke omgeving. Het omgevingsplan moet de ontwikkeling waarvoor een financiële bijdrage wordt gevraagd concretiseren. In de toelichting van het omgevingsplan moet een onderbouwing worden gegeven van de functionele samenhang tussen de bouwactiviteit en de ontwikkeling. De onderbouwing van de functionele samenhang kan gebaseerd worden op een omgevingsvisie of -programma. In artikel 8.21 van de Awg zijn specifieke categorieën ontwikkelingen benoemd waarvoor financiële bijdragen kunnen worden verhaald. Deze categorieën zijn voor de volledigheid opgenomen in bijlage IV van deze nota. Hierna is een samenvatting weergegeven van bovengenoemde kosten.

Nota Kostenverhaal 2023

Gebiedseigen kosten (Artikel 8.15 Ob) Kosten moeten onderdeel zijn van de kostensoortenlijst. Het gaat onder andere om kosten zoals plankosten, kosten bouw- en woonrijp maken, planschade, etc. Conform PTP-criteria voor 100% toe te rekenen aan het exploitatiegebied. De kosten worden voor elk project apart in kaart gebracht.

Vormen van kostenverhaal Ow Bovenwijkse voorzieningen (Artikel 13.14, lid 1, sub b Ow)

Financiële bijdrage (Artikel 13.23 en 13.24 Ow)

Kosten moeten onderdeel zijn van de Vrijwillig of afdwingbare financiële bijdrage kostensoortenlijst. Het gaat onder andere om ten behoeve van verbetering van de kwaliteit kosten die gemaakt worden in het kader van van de fysieke leefomgevin (landschap, gebiedsoverstijgende voorzieningen. Hierbij natuur, milieu, infrastructuur recreatie, valt onder andere te denken aan rotondes, woningvoorraad en herstructurering). ontsluitingswegen of geluidsschermen. Deze Voorwaarde voor het verhalen van een kosten worden gemaakt ten behoeve van financiële bijdrage is dat er een functionele meerdere exploitatiegebieden. Op basis van samenhang is aangetoond in de de PTP-criteria zijn deze kosten daarom nooit omgevingsvisie of een van de voor 100% toe te rekenen aan één specifiek omgevingsprogramma's tussen de activiteit exploitatiegebied. Ook is het mogelijk dat de en de ontwikkeling en dat kosten niet bestaande stad profiteert van deze anderszins (via bijvoorbeeld het investeringen en het is daarom mogelijk om kostenverhaal) zijn verzekerd. Het zijn een deel van de kosten aan de algemene investeringen die niet noodzakelijk zijn voor de dienst toe te rekenen. De kosten worden voor realisatie van exploitatiegebieden, maar waar elk (cluster van) project(en) apart in kaart de gebruikers en eigenaren van deze gebracht. exploitatiegebieden wel gebruik van (kunnen) maken.

De PTP-criteria zijn om die reden niet van toepassing op de financiële bijdrage en de bijdrage wordt niet voor elke afzonderlijke casus bepaald. De gemeente Soest maakt onderscheid in de hoogte van de financiële bijdrage voor de kern Soest, de kern Soesterberg en het buitengebied. De hoogte van deze bijdrage is opgenomen in het omgevingsplan en de onderbouwing van de bijdrage is terug te vinden in deze nota Bovenwijkse Voorzieningen.

Figuur B: Samenvatting alle hoofdkostensoorten onder de Ow

Bijlage A2.3. Volgordelijkheid kostenverhaal - financiële bijdrage Bij het bepalen van het totale kostenverhaal op basis van zowel de regeling kostenverhaal als de regeling financiële bijdrage is er sprake van een volgordelijkheid. Ten eerste dient het kostenverhaal op basis van de regeling kostenverhaal bepaald te worden en daarna volgt de bepaling van het kostenverhaal onder de regeling financiële bijdrage. Voor beide regelingen geldt de eerder toegelichte macroaftopping. Het kan dus voorkomen dat door de volgordelijkheid in combinatie met de macroaftopping het kostenverhaal op basis van de regeling kostenverhaal wel kan plaatsvinden, maar dat voor dezelfde casus het kostenverhaal op basis van de regeling financiële bijdrage niet of slechts gedeeltelijk kan plaatsvinden. De grondslag in het omgevingsplan kan de veronderstelling wekken, dat het niet nodig is om te contracteren over deze bijdrage. Dat is echter wel het geval. De gemeente, die een anterieure overeenkomst over kostenverhaal aangaat, moet ook contracteren over de afdwingbare financiële bijdrage. Die mag namelijk niet meer worden geïnd als er een overeenkomst gesloten is over kostenverhaal. Een overeenkomst als bedoeld in artikel 13.13 Omgevingswet vrijwaart namelijk tegen het innen van de afdwingbare financiële bijdrage kwaliteitsverbetering.

Partijen die onderhandelen over een overeenkomst over kostenverhaal, worden geacht daarbij ook eventuele financiële bijdragen te betrekken. Als in een omgevingsplan is bepaald dat een financiële bijdrage wordt verhaald, maar de gemeente sluit een overeenkomst over kostenverhaal zonder daarin de afdwingbare financiële bijdrage mee te nemen, dan kan betaling van die bijdrage later niet meer via een losse beschikking worden opgelegd. Het sluiten van een overeenkomst zonder daarin een afdwingbare financiële bijdrage mee te nemen, zou ook kunnen leiden tot ongeoorloofde staatssteun. Als de overheid nalaat kosten te verhalen, leidt dat tot een financieel voordeel voor de ondernemer. Dat voordeel kan onder omstandigheden worden aangemerkt als ongeoorloofde staatssteun. vii

Nota Kostenverhaal 2023

Het is voor burgemeester en wethouders dus zaak om in een overeenkomst op te nemen dat de wederpartij een op grond van het omgevingsplan te verhalen financiële bijdrage zal voldoen. Partijen zullen in de overeenkomst het bedrag van de verplichte bijdrage baseren op de regels in het omgevingsplan over de afdwingbare financiële bijdrage die gelden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst. Als regels in het omgevingsplan over eindafrekening van financiële bijdragen dat toelaten, kunnen partijen bepalen dat er een eindafrekening zal volgen (zie hoofdstuk 16). Als ook kostenverhaal aan de orde is, ligt het voor de hand de afspraken over kostenverhaal en de afdwingbare financiële bijdrage in één anterieure overeenkomst te bundelen. Ook als geen overeenkomst over kostenverhaal aan de orde is kunnen partijen contracteren over de afdwingbare financiële bijdrage. Dat lijkt echter een theoretische mogelijkheid zolang de bijdrage alleen van toepassing is bij kostenverhaalplichtige activiteiten.

viii

Nota Kostenverhaal 2023

Bijlage A3: Categorieën ontwikkelingen financiële bijdragen Categorie Ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving A. Wijziging van de inrichting van het landelijk gebied ter verbetering van landschappelijke waarden door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het verwijderen van vrijkomende agrarische bebouwing en het herstellen of aanvullen van landschappelijke A. elementen. Aanleg of wijziging van op grond van artikel 2.44 van de wet aangewezen B1. natuurgebieden of landschappen; Aanleg of wijziging van gebieden die in het omgevingsplan ter bescherming van de B2. natuur zijn aangewezen, en Herstel, op basis van een omgevingsvisie of programma, van dier- en plantensoorten die van nature in Nederland in het wild voorkomen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen maatregelen in de fysieke leefomgeving: 1. ter vermindering van de stikstofdepositie; of ter bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van 2. watersystemen. Aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbaar vervoersnetwerken van C. gemeentelijk of regionaal belang. Aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur, waaronder in ieder geval worden begrepen parken en D.

recreatiegebieden. E. ontwikkelingen gericht op het bereiken van een naar prijsklasse evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente of regio door middel van het realiseren van sociale huur- of koopwoningen als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a en b, van het Besluit kwaliteit leefomgeving buiten het gebied waar de activiteit, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, plaatsvindt, voor zover in dat gebied met het oog op die evenwichtige samenstelling onvoldoende sociale huur- of koopwoningen worden gerealiseerd en het op een andere locatie realiseren van die E. woningen: in het omgevingsplan is toegelaten of voorgeschreven op grond van regels als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a of b, van dat besluit of in een programma is 1. opgenomen; en tot gevolg heeft dat de kosten, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, op grond van het eerste lid van dat artikel niet volledig kunnen worden verhaald of dat een tekort op de 2. gemeentelijke exploitatie van de benodigde gronden ontstaat. Stedelijke herstructurering ter verbetering van het woon- en leefklimaat in verouderde wijken of gebieden met leegstandsproblemen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het slopen van woningen en het aanleggen of wijzigen van wegen F.

Nota Kostenverhaal 2023

Bijlage A4: Besteding, verantwoording en eindafrekening financiële bijdrage Besteding

De geïnde financiële bijdragen betreffen geoormerkte middelen. Dat betekent dat ze worden geïnd ten behoeve van een specifiek bestedingsdoel en dat de ontvangen financiële bijdrages ook daaraan besteed moeten worden. Indien dit niet het geval is, heeft de partij die de bijdrage heeft betaald recht op gedeeltelijke of volledige terugbetaling van de financiële bijdrage. De in deze nota geïntroduceerde financiële bijdrage worden, afhankelijk van de situatie, gestort in twee verschillende balansposten. Toevoegingen aan deze balansposten vinden plaats via resultaatbestemming of een ander raadsbesluit. Deze balansposten wordt beheerd door een medewerker van het team Ruimtelijke Ontwikkeling/Financiën. De balansposten wordt voor het deel ‘nieuwe bouwplannen’ gevoed door financiële bijdrages uit gemeentelijke en private bouwplannen. Zowel positieve als negatieve grondexploitaties dragen bij aan de financiële bijdrage. De voeding voor het deel ‘bestaande bouwplannen’ komt vanuit de algemene middelen. De financiële bijdrage wordt ingezet ten behoeve van het dekken van de investeringskosten van de in bijlage B van deze nota genoemde investeringen. In figuur 5 is schematisch weergegeven hoe de voeding van de balansposten plaatsvindt.

Figuur C: Voeding Financiële bijdrage Verantwoording

Conform het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (hierna BBV) is er zodra er bij faciliterend grondbeleid door de gemeente verhaalbare kosten worden gemaakt sprake van een vordering op een derde partij. Deze vorderingen worden verzameld op de balanspost ‘overige nog te ontvangen bedragen’. Deze balanspost is onder te verdelen in de volgende verschillende vorderingen: ‘verhaalbare kosten’, ‘nog te verhalen kosten’ en ‘nog te verrekenen kosten’. Ook de financiële bijdragen zullen onder deze balanspost worden opgenomen. Indien de gemeente inkomsten uit grondexploitaties heeft gereserveerd voor uitgaven aan ontwikkelingen, dan zullen ook die op de balans worden vermeld. Het komt ook voor dat de ontwikkelingen vooruitlopen op de realisatie van voorzieningen. In dit geval draagt de ontwikkeling dus vooraf al de financiële bijdrage af aan de gemeente en wordt dit geld pas op een later moment uitgegeven. In dit geval worden de financiële bijdragen opgenomen onder de balanspost ‘overige vooruit ontvangen bijdragen’. Jaarlijks zullen we bij het opstellen van de balans in beeld brengen: • Het bedrag van de publiekrechtelijk afdwingbare financiële bijdragen dat door de gemeente is ontvangen, maar nog niet aan ontwikkelingen is besteed. • Het bedrag van de bestedingen aan ontwikkelingen dat uit nog te ontvangen financiële bijdragen zal worden bekostigd.

Nota Kostenverhaal 2023

We leggen publieke verantwoording van de besteding van de financiële bijdragen af via de paragraaf grondbeleid in zowel de programmabegroting als de programmaverantwoording en jaarrekening. In de paragraaf grondbeleid zal in elk geval ingegaan worden op de volgende onderwerpen: • De uitgaven per ontwikkeling in de verslagperiode en de daaraan voorafgaande jaren. • De inkomsten uit financiële bijdragen in de verslagperiode en de daaraan voorafgaande jaren. • De inkomsten uit opbrengsten van gemeentelijke grondexploitaties in de verslagperiode en de daaraan voorafgaande jaren. Ook zal er op de voortgang van de ontwikkelingen en de nog te besteden bedragen worden ingegaan. Eindafrekening

Een gemeente is verplicht om een eindafrekening op te stellen in het geval er kosten zijn verhaald via een kostenverhaalsbeschikking. Indien het kostenverhaal plaatsvindt op basis van een anterieure of posterieure overeenkomst, dan is het opstellen van een eindafrekening niet nodig. De systematiek van de eindafrekening voor de financiële bijdrage is hierin vergelijkbaar als voor het kostenverhaal. Bij de eindafrekening moeten de kosten voor de categorieën ontwikkelingen die ten grondslag lagen aan het opleggen van de financiële bijdrage worden herberekend. We verrekenen hierbij intern hogere kosten voor de ene voorziening met lagere kosten voor een andere voorziening. Het moet dan wel gaan om categorieën waarvoor met toepassing van de regels in het omgevingsplan betaald is. Verrekening met later toegevoegde categorieën is niet toegestaan. Er moet bij de eindafrekening dus altijd worden uitgegaan van de investeringsopgave ten tijde van het destijds geldende omgevingsplan. Als er op basis van de eindafrekening blijkt dat een initiatiefnemer via een kostenverhaalbeschikking een te hoge financiële bijdrage heeft betaald, dan moet de gemeente het bedrag bijna volledig terugbetalen. Terugbetaling is echter pas aan de orde als er sprake is van een afwijking van 5%. De gemeente behoudt ook altijd het aandeel van 5% en betaalt alleen het bedrag boven deze 5% terug.

De gemeente is rente verschuldigd over de te veel betaalde financiële bijdrage. Het kan overigens niet voorkomen dat een initiatiefnemer op basis van de eindafrekening nog extra moet bijbetalen. Het risico op hogere kosten ligt dus volledig bij de gemeente Soest. De eindafrekening wordt opgesteld door de investeringen terug te rekenen naar de netto contante waarde van het moment van betaling van de financiële bijdrage. Eens per jaar, voorafgaand aan de jaarrekening, kunnen initiatiefnemers een verzoek tot eindafrekening indienen en deze worden tijdens de jaarrekening opgesteld. Indien er sprake is geweest van een wijziging van het woningbouwprogramma binnen de ontwikkeling, dan wordt deze wijziging ook meegenomen in de eindafrekening. De eindafrekening wordt opgesteld nadat alle financiële bijdrages onherroepelijk zijn opgelegd en geïnd of nadat alle werken en werkzaamheden zijn afgerond. Tevens is het mogelijk voor degene die een financiële bijdrage heeft betaald om een tussentijdse eindafrekening aan te vragen. Dit kan de initiatiefnemer doen minimaal vijf jaar nadat de financiële bijdrage is betaald. Deze afrekening vindt deels plaats op reeds gemaakte kosten en deels op nog te maken geraamde kosten. Tegen de eindafrekening of de tussentijdse eindafrekening kan een belanghebbende een bezwaarschrift indienen.

Nota Kostenverhaal 2023

Bijlage A5: Voorbeeld berekeningen kostenverhaal Voorbeeld 1: geen macroaftopping en geen financiële bijdrage ter realisatie evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad

Kostensoorten Investeringen gebiedseigen kosten Plankosten Sloopkosten Bouw- en woonrijp maken Planschade Subtotaal investeringen Opbrengsten Woningbouw (45-5-50) Subtotaal opbrengsten Subsidies en bijdrages Saldo gebiedseigen kosten Gebiedsoverstijgende kosten Bovenwijkse voorzieningen Financiële bijdrage ter verbetering van de fysieke leefomgeving Financiële bijdrage ter realisatie evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad Saldo gebiedseigen & gebiedsoverstijgend Macroaftopping Exploitatiebijdrage Financieel resultaat

Initiatiefnemer Gemeente € € € € €

250.000 500.000 1.000.000 100.000 1.850.000

€ € €

3.000.000 € 3.000.000 € € 1.150.000 €

€

€ € € € €

€ € €

Totaal

500.000 € € 250.000 € € 750.000 €

750.000 500.000 1.250.000 100.000 2.600.000

-750.000

€ € € €

3.000.000 3.000.000 400.000

€

250.000 €

250.000

0 €

100.000 €

100.000

€ € € -1.100.000 € € € € 1.100.000 € € €

50.000 50.000

1.150.000 -1.100.000 50.000

€

Toelichting voorbeeld 1 In het bovenstaande voorbeeld ontwikkelt de initiatiefnemer in de kern Soest conform de doelgroepenverordening (gemeente Soest 2021) 45% sociaal, 5% middensegment en 50% vrije sector. Het grondexploitatiesaldo van de initiatiefnemer bedraagt € 1,15 mln. positief. De gemeente Soest maakt daarnaast € 1,1 mln. aan gebiedseigen en gebiedsoverstijgende kosten. Aangezien het grondexploitatieresultaat hoger is dan de totale gemeentelijke kosten is er geen sprake van macroaftopping. De gemeente Soest kan het volledig bedrag aan kosten verhalen. Het grondexploitatieresultaat voor de initiatiefnemer bedraagt € 50k.

xii

Nota Kostenverhaal 2023

Voorbeeld 2: wél macroaftopping en geen financiële bijdrage ter realisatie evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad

Initiatiefnemer Gemeente € € € € €

250.000 500.000 1.000.000 100.000 1.850.000

€ € €

2.500.000 € 2.500.000 € € 650.000 €

€

€ € € € €

650.000 450.000 -650.000 -

€ € €

Totaal

500.000 € € 250.000 € € 750.000 €

750.000 500.000 1.250.000 100.000 2.600.000

-750.000

€ € € €

2.500.000 2.500.000 -100.000

€

250.000 €

250.000

€

100.000 €

100.000

€ € € -1.100.000 € € € 650.000 € -450.000 €

-450.000

€

-450.000

Toelichting voorbeeld 2 In het bovenstaande voorbeeld ontwikkelt de initiatiefnemer in de kern Soest conform de doelgroepenverordening (gemeente Soest 2021) 45% sociaal, 5% middensegment en 50% vrije sector. Het grondexploitatiesaldo van de initiatiefnemer bedraagt € 650k positief. De gemeente Soest maakt daarnaast € 1,1 mln. aan gebiedseigen en gebiedsoverstijgende kosten. Aangezien de gemeentelijke kosten het grondexploitatieresultaat overstijgen, is er sprake van macroaftopping. De gemeente Soest kan om die reden niet het volledig bedrag aan kosten verhalen. Indien de gemeente medewerking verleent aan dit initiatief kan het € 450k van haar kosten niet verhalen. Deze dienen dan uit de algemene middelen gedekt te worden. Het grondexploitatieresultaat van de initiatiefnemer bedraagt € 0,--.

xiii

Nota Kostenverhaal 2023

Voorbeeld 3: geen macroaftopping en wél financiële bijdrage ter realisatie evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad

Kostensoorten Investeringen gebiedseigen kosten Plankosten Sloopkosten Bouw- en woonrijp maken Planschade Subtotaal investeringen Opbrengsten Woningbouw (35-5-60) Subtotaal opbrengsten Subsidies en bijdrages Saldo gebiedseigen kosten Gebiedsoverstijgende kosten Bovenwijkse voorzieningen Financiële bijdrage ter verbetering van de fysieke leefomgeving

Initiatiefnemer

Saldo gebiedseigen & gebiedsoverstijgend Macroaftopping Exploitatiebijdrage Financieel resultaat Woningsegmenten Sociaal Midden Vrije sector

Gerealiseerd

Totaal

€ € € € €

250.000 € 500.000 € 1.000.000 € 100.000 1.850.000 €

500.000 € € 250.000 € € 750.000 €

750.000 500.000 1.250.000 100.000 2.600.000

€ €

3.500.000 € 3.500.000 € € 1.650.000 €

€ € € -750.000 €

3.500.000 3.500.000 900.000

€

250.000 €

250.000

€

100.000 €

100.000

€

Financiële bijdrage ter realisatie evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad

Gemeente

€ 2x € € 1.650.000 € - 1.100.000 - € 2x € 550.000 € € - 1.100.000 - € 2x € 1.100.000 + € 2x € 550.000 - € 2x € € 550.000 - € 2x Norm conform doelgroepenverordening Verschil

7 1 12

-2

1 10

Toelichting voorbeeld 3 Bovenstaande voorbeeld betreft de situatie waarbij de gemeente Soest een financiële bijdrage ter realisatie evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad in het leven heeft geroepen. In de loop van 2023 wordt onderzocht of dit onderdeel van de Soestse kostenverhaalssystematiek wordt. Dit voorbeeld dient dan ook slechts ter illustratie van de werking van deze regeling. In het voorbeeld ontwikkelt de initiatiefnemer 20 woningen in de kern Soest conform de volgende verhouding tussen de verschillende woonsegmenten: 35% sociaal, 5% middensegment en 60% vrije sector. De initiatiefnemer voldoet daarmee niet aan de doelgroepenverordening (gemeente Soest 2021). Voor de twee vrijesectorwoningen die de initiatiefnemer boven de norm uit de doelgroepenverordening realiseert, dient hij conform paragraaf 4.2 van deze nota circa € 2x aan de gemeente af te dragen. Het grondexploitatiesaldo van de initiatiefnemer bedraagt € 1,65 mln. positief. De gemeente Soest maakt daarnaast circa € 1,1 mln. + € 2x aan gebiedseigen en gebiedsoverstijgende kosten. Aangezien het grondexploitatieresultaat hoger is dan de totale gemeentelijke kosten is er geen sprake van macroaftopping. De gemeente Soest kan het volledig bedrag aan kosten verhalen. Het grondexploitatieresultaat voor de initiatiefnemer bedraagt € 550k - € 2x. xiv

Nota Kostenverhaal 2023

Voorbeeld 4: financiële bijdrage ter verbetering van de fysieke leefomgeving Segment

Aantal

Bijdrage kern Soesterberg per woning Totale bijdrage

Sociaal

10x

Midden

10y

Duur

Totaal

10z

10x + 10y +10z

Toelichting voorbeeld 4 In het bovenstaande voorbeeld ontwikkelt de initiatiefnemer in de kern Soesterberg het volgende programma: tien woningen in het sociale segment, tien woningen in het middensegment en tien woningen in de vrije sector. Voor elk van deze woningen bepaalt de initiatiefnemer een financiële bijdrage ter verbetering van de fysieke leefomgeving. Woningen in het sociale segment, middensegment en de vrije sector dragen respectievelijke € x, € y en € z bij. De totale financiële bijdrage ter verbetering van de fysieke leefomgeving die de initiatiefnemer moet bijdragen, komt hiermee uit op € 10x + 10y + 10z. In dit voorbeeld is het uitgangspunt dat er geen sprake is van macroaftopping.

Nota Kostenverhaal 2023

Bijlage B1: Ontwikkelingen in de gemeente Soest (peildatum 01-01-2023) Geplande en lopende woningbouwlocaties Gemeente Soest Kern Soest

Huurwoningen

Koopwoningen

Totaal

Sociaal Midden Duur Onbekend Totaal Kern Soest

n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b.

n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b.

Kern Soesterberg Sociaal Midden Duur Onbekend Totaal Kern Soesterberg

Huurwoningen

Koopwoningen

Totaal

n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b.

n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b. n.t.b.

Totaal aantal woningen Gemeente Soest

xvi

Nota Kostenverhaal 2023

Bijlage B2: Huidige woningaantallen gemeente Soest (peildatum 01-01-2023)

xvii

Nota Kostenverhaal 2023

Bijlage B3: Huidige WOZ- en grondwaardes gemeente Soest (peildatum 01-012023)

xviii

Nota Kostenverhaal 2023

Bijlage B4: Raming investeringen (peildatum 01-01-2023)

xix

Nota Kostenverhaal 2023

Bijlage B4.1. Toelichting investeringen financiële bijdrage De investeringen in bijlage B4 worden nader toegelicht in deze bijlage Investering 1