15. Bilage 14 Ontwerpboek Van Weedestraat 97

bp&a

BUREAU VOOR PLANVORMING & ADVIES

www.lou-vre.nl

Wonen in hartje Soest Van Weedestraat 97 Voormalig ABN AMRO-kantoor Maart 2023

Inhoud Voorwoord

3

Locatie

4

‘t LOU-vre tijdelijk gebruik Ontwerp / Visie

7

Stedenbouwkundige impressies Programma

22

Bestemmingsplan Team

31

Bijlagen

33

6

27

16

Voorwoord Voor u ligt ons plan voor de nieuwbouw van een appartementengebouw, met commerciële plint aan de Van Weedestraat 97. Domus Vastgoed­ ontwikkeling is eigenaar van het pand en werkt momenteel aan de heront­ wikkeling van deze locate in Soest. Voor dit mooie project in hartje Soest werkt Domus Vastgoedontwikkeling samen met Architecten aan de Maas. We hebben de buurt in een vroeg stadium in onze planvorming betrokken, bijvoorbeeld via werkplaatsen en informatieavonden. Dit omdat wij het belangrijk vinden om projecten te ontwikkelen die in samenspraak met de omgeving tot stand komen en die bijdragen aan de leefbaarheid van een gebied. Veel lees- en kijkplezier!

Locatie Op de hoek van de Van Weedestraat en het Nassauplantsoen ligt het voormalige ABN AMRO-kantoor. Op het achtererf bevinden zich zestien parkeerplaatsen. Het gebouw van circa 780 m² staat tot beschikking van ‘t LOU-vre en is volop in gebruik. Deze mooie locatie verdient een mooie invulling. Daar zorgen wij voor met onze plannen. Aan de overzijde aan het Nassauplantsoen ligt De Lindenhof, een statige villa met horeca in de plint en wonen op de verdieping. De andere hoek­ panden zijn minder karaktistiek, maar hebben ook een commerciële plint, met wonen op de verdieping. De Van Weedestraat is een mooie winkelstraat met een actieve ondernemersvereniging die graag een commerciële voor­ ziening op deze locatie ziet terugkomen.

Locatie

Bestaande situatie 1.2000

Bestaande situatie 1.5000

|

5

‘t LOU-vre: tijdelijk gebruik van het pand

Panden horen niet leeg te staan Het voormalige ABN AMRO-gebouw is nu tijdelijk ’t LOU-vre. ’t LOU-vre is een verbindende broedplaats voor creatieve en maatschappelijke initiatieven en activiteiten in hartje Soest. Startende ondernemers en creatievelingen kunnen hier een betaalbaar kantoor, atelier, studio of repetitieruimte huren. Daarnaast organiseert ’t LOU-vre het hele jaar door evenementen voor jong en oud. De kracht van dit initiatief zit in de tijdelijkheid. Domus stelt alle gebouwen die zij aankoopt ter beschikking voor kunst en cultuur. ’t LOU-vre is daar een fantastisch voorbeeld van. Het afgelopen anderhalf jaar is deze locatie tot leven gekomen en een begrip geworden in Soest en zo hoort het ook.

www.lou-vre.nl

Volop creativiteit in ‘t LOU-vre

|

6

Ontwerp | Visie

Ontwerp | Visie

STEDENBOUW

PROGRAMMA

Met de vervanging van het oude bankgebouw is er de mogelijkheid om de hoek stedenbouwkundig te versterken. Uitgangspunt hierbij is een vierlaags gebouw (drie lagen met opbouw), ongeveer in overeenstemming met de hoogte van het pand aan de overzijde. Het accent ligt hierbij overhoeks.

In de nieuwbouw komt een commerciële plint. Deze ruimte is extra hoog door gebruik te maken van een halfverdiepte par­ keergarage en het bestaande hoogte­verschil op de locatie van ongeveer één meter. De gevel van de commerciële ruimte ligt enigszins terug van de bovengelegen verdiepingen, de oriën­ tatie is overhoeks.

ARCHITECTUUR

We sluiten aan bij het stedenbouwkundig en architec­tonisch karakter van het centrale lint van Soest

Dit plan is voornamelijk een stedenbouwkundig - en capa­ citeitsonderzoek. De architecto­ni­sche vertaling moet nog verder worden uitgewerkt. De materialen, kleuren en stijl staan dus nog niet vast. Daarom hebben we aan het einde van dit document een aantal mogelijke referentiebeelden opgenomen.

Op de begane grond komen negen studio’s voor bewoners met een zorgvraag. Zoals het er nu naar uitziet gaat Amerpoort deze zorg verlenen. Zij hebben al een locatie aan de overzijde van het Nassauplantsoen. Voor de studio’s komt op de eerste verdieping een gemeenschappelijke buitenruimte met een eigen entree. Op de eerste tot en met de derde verdieping komen zestien appartementen. Buiten komen zes parkeerplaatsen en de parkeergarage heeft nog eens 22 parkeerplaatsen. Op pagina 25-26 lichten we het onderdeel ‘parkeren’ verder toe.

|

8

Ontwerp | Visie

Situatie <

Va

n

We

es

tr

aa

t

>

<

Na

ss

au

pl

an

ts

oe

n

>

ed

Voor de contouren is rekening gehouden met de bestaande omliggende bebouwing. Aan de Van Weedestraat is de gevel van de nieuwbouw gelijk gelegd met het naastgelegen appartementengebouw. Dit vormt een sterker front aan de Van Weedestraat waarbij de commerciële plint kort de hoek omdraait richting het Nassauplantsoen. Zo creëren we een betere hoekbeëindiging.

< Situatietekening

|

9

Ontwerp | Visie

Wonen en retail Op de begane grond komt een combinatie van wonen en retail. Ook komt er weer een geldautomaat. De parkeerkelder in het souterrain ligt half verzonken ten opzichte van het Nassauplantsoen. De vloer van de commerciële plint is gelijk aan straatniveau. Deze grote ruimte aan de Van Weedestraat versterkt de aan­grenzende retailplint in de straat. Verder komen er op de begane grond negen studio’s voor bewoners met een zorgvraag. Daarmee geven we invulling aan de doelgroepen­ verordening. De studio’s krijgen een eigen ingang. We zijn hierover in overleg met Omthuis (voorheen: Eemland Wonen).

Op de verdiepingen komen de grotere appartementen binnen het complex. Zowel op de eerste als de tweede verdieping komen zes appartementen van tussen de 70 en 85 m2. Op de derde verdieping komen vier grote appartementen met een eigen terras.

|

10

Ontwerp | Visie

Souterrain en parkeren Het souterrain bestaat grotendeels uit een parkeerkelder met plek voor 22 auto’s. De parkeerkelder is te bereiken via een hellingbaan vanaf het Nassauplantsoen. Daarnaast komen er zes parkeerplaatsen buiten aan het Nassauplantsoen. De par­ keerberekening is terug te vinden op pagina 25-26. 1 berging

2 berging

3 berging

4 berging

5 berging

6 berging

7 berging

9 berging

10 berging

11 berging

12 berging

13 berging

14 berging

15 berging

8 berging

22 parkeerplaatsen

souterrain - 22 parkeerplaatsen

Daarnaast komen er in het souterrain vijftien privé-bergingen en een gezamenlijke berging voor de studio’s op de begane grond.

|

11

Naussauplantsoen

17 (be fietse zoe n k)

Wonen en retail

Van Weedestraat

6 parkeerplaatsen

Ontwerp | Visie

Op de begane grond komt een combinatie van wonen en retail. Aan de Van Weedestraat komt een grote retailruimte die aansluit bij de bestaande winkels in de straat. De ingang kan zowel aan het Nassauplantsoen (naast de hoofdentree van de appartementen) als aan de Van Weedestraat komen. Ook kan deze ruimte, indien wenselijk, worden gesplitst in twee afzonderlijke retailruimtes.

entree apartementen

Daarnaast komen op de begane grond negen kleinere sociale huurwoningen tot 45 m². De hoofdingang voor de woningen komt op de hoek van de Van Weedestraat en het Nassau­ plantsoen. Aan de achterkant komt een tweede ingang voor de begane grondwoningen, naast de inrit van de onderliggende parkeerkelder.

16 parkeerplaatsen

entree studio’s

WRO-zone

mogelijke entree commerciële ruimte

geldautomaat

Begane grond

|

12

Ontwerp | Visie

Wonen eerste en tweede verdieping Op de eerste en tweede verdieping komen allebei zes (door­ stroom)appar­tementen. Deze verdiepingen hebben nagenoeg dezelfde plattegrond. Elk appartement krijgt een balkon of loggia. De appartementen aan de voorzijde (Nassauplantsoen en Van Weedestraat) kijken uit over de straten waaraan deze zijn gesitueerd.

buitenruimte studio’s

De appartementen zijn zo georiënteerd dat de privacy van de omliggende tuinen is gewaarborgd. Er zitten bijvoorbeeld geen ramen in de zijgevels.

Eerste en tweede verdieping

|

13

Ontwerp | Visie

Wonen derde verdieping Op de derde verdieping komen vier grote, luxe appartementen. Elk appartement krijgt een eigen terras met een unieke oriëntatie en een mooi zicht op de omgeving.

Derde verdieping

|

14

Ontwerp | Visie

13800+

snede over Van Weedestraat

Hoogte van het gebouw ten opzichte van de omgeving

snede over Nassauplantsoen

|

15

Stedenbouwkundige impressies

Stedenbouwkundige impressie kruispunt Van Weedestraat & Nassauplantsoen

Stedenbouwkundige impressie kruispunt Van Weedestraat & Nassauplantsoen

Stedenbouwkundige impressie entree

(Bestaande afscheiding)

^ referentie groene gevel - Helicon VMBO Den Bosch

< impressie groene gevel

Referentiebeelden architectuurstijl

Referentiebeelden architectuurstijl

|

21

Programma

Programma

PROGRAMMA Op de voorgaande bladzijden hebben wij ons voorstel voor de stedenbouwkundige invulling van het perceel van het voor­malig ABN AMRO-kantoor getoond. We proberen zo goed mogelijk aan te sluiten bij de huidige situatie en die zo mogelijk te verbeteren. Op de begane grond aan de Van Weedestraat stellen wij voor om een commerciële plint te realiseren waarin ook de betaalautomaat die nu aanwezig is wordt teruggeplaatst. De extra hoge ruimte aan de voorzijde geeft het gebouw aanzien en een mooi aanzicht vanaf de Van Weedestraat. Wat betreft de invulling van deze commerciële plint denken we aan kleine dienstverleners of eventueel retail. Parkeren kan in de halfverdiepte gararage aan het Nassuaplantsoen of op een van de zes parkeerplaatsen buiten. Voor het gebouw bevinden zich nog zes parkeerplaatsen voor bezoekers.

Boven de parkeerlaag komen in totaal 25 woningen. Op de be­ gane grond komen woningen voor mensen met een zorgvraag. Over de precieze invulling zijn wij met Omthuis/Amerpoort in gesprek. De woningen krijgen een eigen entree en de indeling van de woning wordt aangepast aan de zorgvraag. Hiermee geven wij invulling aan de doelgroepenverordening van de gemeente Soest. Aangezien Amerpoort al een (kleine) locatie heeft aan de overkant op het Nassauplantsoen 23, vormt deze locatie een welkome toevoeging. Zie de paragraaf over Amerpoort op de volgende pagina voor meer informatie. De overige woningen in het plan zijn koopappartementen met twee of drie kamers op de eerste en tweede verdieping (doorstroomappartementen). Op de derde verdieping komen vier luxere appartementen. Afhankelijk van de uitkomsten van het vooroverleg werken we het programma verder uit.

|

23

Programma

Amerpoort Amerpoort is een zorginstelling voor mensen met een ver­ standelijke beperking met een breed aanbod van diensten. Amerpoort heeft verschillende woonvormen, dagbesteding en dagopvang, vrije tijdsbesteding en logeermogelijkheden, ondersteuning thuis, in de wijk en via gemeenten, uitgebreide medische zorg en expertise. Samen met medewerkers, vrijwilligers, buren, partners en kennisinstituten biedt Amerpoort cliënten de mogelijkheid mee te doen aan het dagelijkse leven en hun bijdrage te leveren aan de samenleving, van jong tot oud en van licht tot ernstig meervoudig beperkt. Amerpoort werkt in: Amersfoort, Baarn, Blaricum, Bussum, De Bilt, Hilversum, Hoevelaken, Huizen, Laren, Leusden, Muiden, Naarden, Nieuwegein, Nijkerk, De Ronde Venen, Soest, Stichtse Vecht, Utrecht, Woerden, Woudenberg en Zeist.

Bij Amerpoort wonen circa 1.300 cliënten en wordt aan circa 3.000 cliënten zorg verleend. Dit doet Amerpoort met circa 2.500 medewerkers. Op dit moment wonen veertien cliënten van Amerpoort in het pand aan het Nassauplantsoen 23 (24 uurszorg). Zij hebben dagbesteding in Grand Café Lindenhof, naast het Nassauplantsoen. Op de locatie van het voormalige ABN AMRO-kantoor wil Amerpoort vanuit de nabijgelegen locatie (Nassauplantsoen 23) zorg bieden aan oudere cliënten. Deze samenwerking biedt een welkome aanvulling op het huidige zorgaanbod van Amerpoort.

|

24

aan welke autoparkeernorm moet worden voldaan als ook wordt voldaan aan de fietsparkeernorm parkeernormen die daar gelden staan in bijlage 2. Achter elke functie staat eerst de reguliere parkeernorm ( ). In de kolom daarna staat aangegeven ( + ). aan welke autoparkeernorm moet worden voldaan als ook wordt voldaan aan de fietsparkeernorm Achter elke functie staat eerst de reguliere parkeernorm ( ). In de kolom daarna staat aangegeven Programma ( + ). Wonen aan welke autoparkeernorm moet worden voldaan als ook wordt voldaan aan de fietsparkeernorm ( + Wonen Type

).

PROGRAMMA AUTO PARKEREN Hieronder vindt u de berekening van het aantal auto­ parkeerplaatsen dat wij denken nodig te hebben voor de voorgenomen ontwikkeling. Berekening aantal par­ keerplaatsen in het openbaar gebied: Het bestaande ABN AMRO-pand heeft zestien autoparkeerplaatsen op eigen terrein. Volgens de tekeningen van het huidige gebouw (tekeningen zijn terug te vinden in de bijlage) heeft het gebouw een oppervlakte van ca 780 m2. Met een parkeernorm van 2,9 parkeerplekken per 100 m2 volgt hier uit dat er 22,6 parkeerplekken nodig zijn voor het huidige programma op de locatie. Er zijn 16 parkeer­ plekken aanwezig op het op het perceel. Dit betekent dat er 23 - 16 = 7 openbare parkeerplaatsen nodig zijn. In het nieuwe plan worden 28 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. De totale parkeercapaciteit is dus: 28 + 7 = 35 parkeerplekken. Een overzicht van de par­ keernormen uitgesplitst per programma in het voorstel is terug te vinden op de volgende bladzijde. Voor wonen is de parkeerbehoefte 28 plekken, voor de commerciële ruimte is de parkeernorm 7 plekken op basis van detail­

Eenheid

+ 2

Woning tot en met 40 m GO Wonen Type Woning van 41 tot en met 55 m2 GO 56met tot en 70 m2 GO Woning van tot en 40 met m2 GO Type van 41 71 tot en met 55 85 m22 GO Woning 2 2 2 GO 86met 100mm tot en 40 met m GO Woning van 56 tot en 70 GO 2m2 GO 101 toten enmet met85 115 41 55 Woning van 71 tot m GO Supermarkt 2m 2 2 GO Woning van 116 tot en met 130 56 tot voor 70 mm GO 86 en met 100 GO Zelfbedieningswinkel hoofdzakelijk levensmiddelen. 2 GO of groter 131 m2en Woning van 101 tot enmet met 115 GO Detailhandel 71 tot 85 m2mGO 22 Alle overige GO 86 tot Woning vandetailhandel. 116 toten enmet met100 130mm GO

0,7 0,9 1,2 0,7 1,5 0,9 1,7 0,7 1,2 1,9 0,9 1,5 4,4 2,0 1,2 1,7 2,2 1,9 4,0 1,5

0,65 0,8 + 1,1 0,65 1,4 0,8 + 1,6 0,65 1,1 1,8 0,8 1,4 4,2 1,9 1,1 1,6 2,1 1,8 3,8 1,4

1,0 2,0 3,0 1,0 4,0 2,0 5,0 1,0 3,0 5,0 2,0 4,0 2,9 6,0 3,0 5,0 6,0 5,0 2,7 4,0

per woning Eenheid per woning per woning Eenheid per woning per woning per 100 woning m2 bvo per woning per 100 woning m2 bvo

1,7 1,6 5,0 2,0 1,9 6,0 per woning Uitsluitend voor toegelaten instellingen Eenheid 2 2 + 1,9 1,8 5,0 101 m tot GO en met 115 m GO of groter 2,2 2,1 6,0 per woning Woning van 131 2 Horeca Sociale en met GO 0,7 0,65 2,0 per woning 2,0 1,9 6,0 Woning huurwoning van 116 tot tot en met 13055 m2mGO 2 van 56 tot instellingen Uitsluitend voormtoegelaten Eenheid Sociale en met 70 m2 GO 1,0 0,9 per woning GO of groter 2,2 2,1 + 3,0 6,0 Woning huurwoning van 131 fragment uit: Nota parkeernormen auto en fiets (4e herziening -Eenheid 14 oktober 2021) Type 2 + 2 groter Sociale huurwoning van 71 m GO of 1,3 1,2 4,0 per woning 0,7 0,65 2,0 tot en met 55 m GO Uitsluitend voor toegelaten Eenheid 8,0 7,5 + 13,2 100 woning m2 bvo Horeca 1,0 0,9 3,0 per Sociale huurwoning van 56 tot instellingen en met 70 m2 GO Alle horeca inclusief zalencentrum, congresgebouw, partycentrum

GObij woningen om voldoende 0,7 fietsen 0,65 2,0 stallen tot en met 55 m GO of2 groter 1,3 1,2te kunnen 4,0 per woning Sociale huurwoning van 71 m2bergingen De benodigde afmetingen van staan in en casino, exclusief hotelfuncties. 2 1,0 aanvullende 0,9 3,0eisen per woning Sociale huurwoning van 56 tot en met 70 (auto) m GO en 4.2.3 (fiets) 0,35 0,3 0,6 slaapplaats Hotel paragraaf 4.2.3. In paragraaf 4.1.3, 4.1.4 staan aan parkeren 2 Waaronder ook afmetingen motel, van pension, jeugdherberg,bed and breakfast en GO of groter 1,3 fietsen 1,2te kunnen 4,0 stallen per woning Sociale huurwoning 71 m De benodigde van bergingen bij woningen om voldoende bij woningbouw, zoalshorecafuncties. maatvoering. Parkeerplaatsen voor auto’s op eigen terrein tellen we nietstaan altijdin bungalowpark Exclusief paragraaf 4.2.3. In paragraaf 4.1.44.1.4 (auto) en 4.2.3 (fiets) staan aan parkeren 1,2 aanvullende 1,1 2,0eisen (stand)plaats Camping als volledige parkeerplaats. In4.1.3, paragraaf staan correctiefactoren. De benodigde afmetingen van bergingen bij woningen om voldoende fietsen te kunnen stallen staan in Exclusief overige (horeca)functies. bij woningbouw, zoals maatvoering. Parkeerplaatsen voor auto’s op eigen terrein tellen we niet altijd Terrassen uit van de aanpalende horeca.

Veelal (fiets) werkenstaan het terras en de inpandige als paragraafmaken 4.2.3.onderdeel In paragraaf 4.1.3, 4.1.4 (auto) en 4.2.3 aanvullende eisen horeca aan parkeren als volledige parkeerplaats. Inrekenen paragraaf 4.1.4 staan correctiefactoren. De bovenstaande autoen fietsparkeernormen bij niet woningbouw alle typen dus van het terras communicerende vaten. Daarom we een terras apart mee gelden voor zo voor ver het aantal m2 woningen, bij woningbouw, zoals Parkeerplaatsen voorhorecavoorziening. auto’s op eigen terrein tellen we kleiner is dan het GO van maatvoering. het verblijfsgedeelte van de inpandige De normering voorniet het altijd inclusief kamerverhuur (per kamer), intra- en extramurale zorg en verpleeg- en verzorgtehuizen, meerdere is gelijk aan die van de aanpalende horeca. als gebruikt volledige parkeerplaats. In paragraaf 4.1.4 staan correctiefactoren. De bovenstaande en fietsparkeernormen bij in woningbouw gelden voor alleper typen woningen, dus handel. Mocht deze ruimte worden voorautoklein­ fietspomp op tenormen bergen. De appartementen krijgen, seniorenwoningen, aanleunwoningen en serviceflats. Deze gelden dan wooneenheid. Alleen

kamerverhuur (per kamer), intraen extramurale zorgeen en afwijkende verpleeg-bergingen enorm verzorgtehuizen, schalige dienstverlening dan is deinclusief parkeerbehoefte conform bouwbesluit, afsluitbare binnen de bestemminglager. maatschappelijk hebben zorgwoningen (zie van minimaal Maatschappelijk - zorg De bovenstaande autoen fietsparkeernormen bij woningbouw gelden voor alle typen woningen, dus seniorenwoningen, aanleunwoningen en serviceflats. Deze normen gelden dan per wooneenheid. Alleen maatschappelijk- zorg). 5 m² waar in ieder geval twee fietsen in gestald kunnen inclusief kamerverhuur (per kamer), intra- en extramurale zorg en verpleeg- en verzorgtehuizen, binnen (zieEenheid Type de bestemming maatschappelijk hebben zorgwoningen een afwijkende norm + FIETS PARKEREN seniorenwoningen, aanleunwoningen worden. en serviceflats. Deze normen gelden dan per wooneenheid. Alleen maatschappelijkzorg). 2,3 2,2 1,7 100 m2 bvo Praktijk Iedere (zorg)studio op de beganebinnen grond krijgt een plek in huisarts,Daarnaast komen er voor bezoekersnorm nog(zie eens 22 plekken bestemming maatschappelijk hebben zorgwoningen een afwijkende Waaronder gezondheidscentrum, tandarts, consultatiebureau, (fysio)therapeuten en dierenarts. maatschappelijkhet souterrain waar twee fietsen kunnen worden zorg). gestald.

voor fietsen: 17 bij de entree van het gebouw en 5 in het Apotheek 1,9 1,5 7,3 100 m2 bvo 23 Ook krijgt elke bewoner een kast om bijvoorbeeld een souterrain. 2

Ziekenhuis

1,7

1,65

0,9

100 m bvo 23

Verenigingsgebouw

3,0

2,7

5,0

100 m2 bvo

Zorgwoning

0,6

0,55

0,5

per woning

Waaronder dagbesteding.

Woning voor intramurale zorg binnen de bestemming maatschappelijk, onafhankelijk van het oppervlak van de woning. Voor gemeenschappelijke ruimtes in een gebouw met zorgwoningen gelden geen parkeernormen voor zover deze

23

|

25

Programma

|

26

Parkeernorm Gemeente Soest - Woonfunctie i.c.m. detailhandel Type

Norm

Aantal units

parkeerpaatsen

BG

V1

V2

V3

Sociale huurwoning t/m 55 m GO

0,65

9

5,85

9

0

0

0

2

2

1,1

6

6,6

0

3

3

0

2

2

1,4

6

8,4

0

3

3

0

1,6

4

6,4

0

0

0

4

2

Woning van 56 m t/m 70 m GO Woning van 71 m t/m 85 m GO 2

2

Woning van 86 m t/m 100 m GO Subtotaal autoparkeren Wonen Type Detailhandel 175 m2 BVO

Parkeerberekening

Totaal benodigd Norm 4

eenheid (m2 BVO) 100

parkeerpaatsen 7

Subtotaal Autoparkeren Detailhandel

Totaal benodigd

7,00

Totaal autoparkeren

Totaal benodigd decimaal

35 34,25

autoparkeren fietsparkeren

27,25

Type

Norm

Aantal units

parkeerpaatsen

Sociale huurwoning t/m 55 m GO

2

9

18

2

2

3

6

18

2

2

4

6

24

5

4

20

2

Woning van 56 m t/m 70 m GO Woning van 71 m t/m 85 m GO 2

2

Woning van 86 m t/m 100 m GO Fietsparkeren in gezamenlijke berging 2

(voor woningen < 50 m ) Aantal privé-bergingen > 5 m2 2

(voor woningen > 50 m )

Totaal benodigd

9

2

13,5

Totaal benodigd m2

16

m

80

m2 BVO 175

Bestemmingsplan

Bestemmingsplan

te

te

og

og

ho

ho

uw

uw

bo

bo

Bestemmingsplan

m

4m

10

Voor het gehele perceel is in het huidige bestemmingsplan de functie ‘centrum’ opgenomen met een hoge archeologische verwachtingswaarde. De huidige opgenomen maatvoering (hoogte) is gebaseerd op de bestaande bebouwing. Hierbij geldt dat voor een wijziging in de hoogte (hogere maximale bouwhoogte) een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Het hui­dige bouwvlak is opgedeeld in twee delen: een deel aan de voor­zijde met een hoogte van tien meter en een deel aan de achterzijde met een hoogte van vier meter. Het perceel heeft een totale oppervlakte van circa 1200 m2. De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het huidige bouwvlak en de hoogtegrenzen uit het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan zal dan ook moeten worden gewijzigd. Aan de voorzijde van het bestaande gebouw (zijde Van Weedestraat) bevindt zich een WRO-zone die wordt aangeduid als toevoeging op het bestaande bouwvlak.

|

28

Bestemmingsplan

|

29

Bestemmingsplan

Rooilijnen

<N ass au pla nts o

en

>

<V an We ed

est

Voor de rooilijnen is rekening gehouden met de bestaande omliggende bebouwing. Aan de Van Weedestraat is de gevel van de nieuwbouw gelijk gelegd met het naastgelegen apparte­mentencomplex. Om het trottoir aan de voorzijde zo breed mogelijk te houden ligt de gevel van de commerciële plint enigszins terug ten opzichte van de bovengelegen appartementen.

raa t>

situatie 1.500 < aansluiting op omliggende bebouwing

|

30

Team

Domus gelooft in de kracht van samenwerken en is daarom altijd op zoekworden. naar Overschakelen op een circulaire bo zullen Ons projectteam heeft een sterke binding met Soest. Domus- directeur Myron is Steven is altijd op z samenwerkingen met betrokkenen hun biobased bouwmaterialen, hergroeibare is volgens woonachtig en Soest en ook zorgonderneming Lijfandere & Visiepartijen heeft deen roots in Soest. met wie zij samen Team en | 32 talent brede blik ambitieuze plannen kunnen realiseren om meerwaarde te creëren voor de van fossiele grondstoffen. Als oud-winnaar van de omgeving.in voornamelijk het midden van het land. Domus ontwikkelt vastgoedprojecten

DOMUS

Domus heeft meer dan 40 jaar ervaring en een lange historie in de projectontwikkeling van woningen. De opgaven zijn steeds vaker binnenstedelijk en daardoor complex. Domus gaat deze uitdaging niet uit de weg en streeft ernaar om een wezenlijke bijdrage te leveren aan de omgeving. Het doel is om gebouwen te

Met ‘roots’ in Soest

realiseren aan een fijne leefomgeving voor nu, en in toekomst. Ons projectteam heeft een sterke bindingdie metbijdragen Soest. Zo is directeur Myron Jacobs opgegroeid in Soest en woont hij er nog steeds met veel plezier. Domus gelooft in de kracht van samenwerken en is daarom altijd op zoek naar samenwerkingen met andere partijen en betrokkenen met wie zij samen hun

Myron Jacobs, Domus ontwikkelt vastgoedprojecten in voornamelijk Myron Jacobs, directeur Toncreëren Dekkers,voor de ambitieuze plannen kunnen realiseren om meerwaarde te directeur Domus het midden van het land en heeft meer dan veertig jaar Domus ontwikkelingsmanager bij Domus omgeving. ervaring in de projectontwikkeling van woningen. De opgaven zijn steeds vaker binnen­stedelijk en daardoor complex. Domus gaat deze uitdaging graag aan en streeft ernaar om een wezenlijke bijdrage te leveren aan de omgeving. Ons doel is om gebouwen te realiseren die bijdragen aan een fijne leefomgeving, nu en in de toekomst. Domus gelooft in de kracht van samenwerken. We werken graag met andere partijen en betrokkenen samen aan mooie, ambitieuze plannen dieMyron meerwaarde Jacobs, hebben. directeur Voor de omgeving, omwonenden én bewoners. Domus

aan projecten heef ‘Talent met Toekomst’ en ‘TU Delft Alumnus van he presentaties over de integratie van biobased en ci ARCHITECTEN AAN DE architect MAAS bedrijfsvoering. ORGA ontwerpt, ontwikk

verticale conventies en werkwijzen om de bouw te en cross-sectoraal, met een focus op een transitie gezonde gebouwen. Roland van Bussel Architect bij en directeur Steven van Leeuwen van Architecten aan de Maas

Steven is altijd op zoek naar nieuwe oplossingen v

Daan Bruggink, archite talent en brede blikveld is een belangrijke reden d oprichter van ORGA ar aan projecten heeft kunnen realiseren.

Tim Daniëls Assistent ontwerper, masterstudent architectuur aan de Academie van Bouwkunst te Maastricht Ton Dekkers, Ton Dekkers, ontwikkelingsmanager ontwikkelingsmanager bij Domus bij Domus

Daan Bruggink, architect en oprichter van ORGA architect

Steven van Leeuwen, archite bij ORGA architect

BIJLAGE 1

Participatie tot nu toe 1.1 Brief eerste bijeenkomst

34 38

1.2 Verspreiding brief 39 1.3 Fotoverslag bijeenkomst 20 januari 1.4 Onderzoeksopbrengst

40

43

1.5 Mail na eerste bijeenkomst

62

1.6 Uitnodiging tweede bijeenkomst

63

1.7 Fotoverslag tweede bijeenkomst 64 1.8 Mail na tweede bijeenkomst

Bijlagen

1.9 Mail update

66

67

1.10 Uitnodiging derde bijeenkomst

68

1.11 Verslag derde bijeenkomst 69 1.12 Mail na derde bijeenkomst 70

BIJLAGE 2

Ruimtelijke ordening BIJLAGE 3

71

Plattegronden huidig gebouw, ABN AMRO-kantoor 76

BIJLAGE 1

Participatie tot nu toe

BIJLAGE 1 - Participatie tot nu toe

Participatie voormalig ABN AMRO-gebouw Van Weedestraat 97 in Soest Op 20 december 2021 is Domus officieel eigenaar geworden van het voormalig ABN AMRO-gebouw aan de Van Weede­ straat 97 in Soest. Omdat we het belangrijk vinden om buren, omwonenden, geïnteresseerden en (indien mogelijk) toekom­ stige bewoners zoveel mogelijk bij het (ontwerp)proces te be­ trekken, hebben we sociaal ondernemer Suzan Verdonschot in het najaar van 2021 benaderd om het participatietraject te begeleiden. Zij werkt met een zogenaamde meerstemmige aanpak. Dat wil zeggen dat bij verschillende partijen en op ver­ schillende niveaus mensen worden benaderd om mee te den­ ken. Dit doet zij door middel van participatief actieonderzoek. Dit betekent dat er geen hard onderscheid wordt gemaakt tussen onderzoekers en onderzochten (iedereen is expert op zijn eigen terrein) en dat het dus wordt uitgevoerd door zoveel mogelijk betrokkenen vanuit verschillende posities. De inbreng van alle betrokkenen is onmisbaar bij het zoeken en vinden van nieuwe oplossingen. Allen participeren op een gelijkwaardige basis. Juist door al deze verschillende perspectieven met elkaar in contact te brengen, en door gezamenlijk onderzoek te doen, ontstaat een goed beeld van wat de vraag is, van wat werkt in de dagelijkse praktijk en wat er mogelijk zou zijn in de toe­

komst. Deze onderzoeksmethode heeft het woord ‘actie’ in zich, omdat tijdens het onderzoek direct wordt geëxperimenteerd en gehandeld.

8/11/21 Op 8 november 2021 heeft Suzan een mail gestuurd naar Odile de Man en Wouter Oostendorp om gemeente Soest te informeren over de participatie en te verzoeken om een afspraak om de kaders, wensen en ervaringen van de gemeente te bespreken. Daarnaast heeft Suzan gesprekken gevoerd met betrokkenen uit de buurt, om een goed beeld te krijgen van de kaders, wensen, ervaringen, mogelijkheden en ideeën. In totaal heeft Suzan zestien stakeholders gesproken: woningzoekenden, omwonenden, winkeliers, de ondernemersraad, medewerkers van de gemeente, de wethouder, restaurant Lindenhof, woningcorporatie Eemland Wonen (tegenwoordig Omthuis), Majoor Makelaars, Leegstandoplossers en Amerpoort. Bij omwonenden en winkeliers is persoonlijk aangebeld en een brief verspreid (zie bijlage 1.1 en 1.2)

|

35

BIJLAGE 1 - Participatie tot nu toe

20/1/22 Op 20 januari 2022 vond de eerste samenkomst ‘Meerstemmig Bouwen in Soest’ plaats. Tijdens deze samenkomst zijn de uitkomsten van het onderzoek gedeeld en blikten we vooruit. Het was een waardevolle en energieke bijeenkomst, waarin we met 25 mensen de eerder opgehaalde opbrengsten van het onderzoek hebben bekeken, verder aangevuld en verrijkt. Een kort (foto)verslag van de bijeenkomst vindt u in bijlage 1.3 en de onderzoeksopbrengst is te vinden in bijlage 1.4.

25/1/22

Hier komt alles wat uw hartje begeert

Op 25 januari 2022 hebben we een mail gestuurd naar de genodigden/aanwezigen met een link naar het verslag op de website (bijlage 1.5).

11/7/21 Op 11 juli 2021 is de uitnodiging voor de tweede bijeenkomst in oktober verzonden (bijlage 1.6).

18/10/22 Op 18 oktober 2022 vond de tweede samenkomst ‘Hartje Soest: waar staan we nu?’ plaats. Tijdens deze samenkomst deelden we een eerste ruwe schets, voortkomend uit de

opgehaalde wensen, kaders en kansen. Het (foto)verslag van de bijeenkomst vindt u in bijlage 1.7.

31/10/22 Op 31 oktober 2022 stuurden wij een mail naar de genodig­ den/aanwezigen met een link naar het (foto)verslag op de website (bijlage 1.8).

13/12/22 Op 13 december 2022 stuurden wij een mail naar geïnteres­ seerden met een korte update (bijlage 1.9).

13/1/23 Op 13 januari stuurden wij de uitnodiging voor de bijeenkomst van 9 februari 2023 (bijlage 1.10).

9/2/23 Op 9 februari vond de derde bijeenkomst plaats (Het (foto)ver­ slag van de bijeenkomst vindt u in bijlage 1.11.).

16/2/23 Op 16 februari 2023 stuurden wij een mail naar de genodigden/ aanwezigen met een link naar het (foto)verslag op de website (bijlage 1.12).

|

36

BIJLAGE 1 - Participatie tot nu toe

Verder hebben we een-op-eengesprekken gevoerd met de directe achterburen van het Nassauplantsoen.

14/10/22 Myron en Ton lieten de eerste ideeën zien aan de directe achterburen.

10/11/22 Myron, Ton en de architect vertelden wat de status is van de door de buren gevraagde aanpassingen.

12/01/23 Myron, Ton en de architect vertelden wat de status is van de laatste aanpassingen.

|

37

BIJLAGE 1.1 - Brief

8 november 2021 Beste omwonende | bewoner, Domus heeft per 1 januari 2022 het oude ABN AMRO Bank gekocht en is hier voornemens woningen met winkels te gaan ontwikkelen. In opdracht van Domus starten wij met een participatief actieonderzoek ‘Meerstemmig Bouwen in Soest’. Middels dit onderzoek wil Domus met u verkennen hoe zij op deze plek met o.a. de omgeving, gemeente en mogelijk toekomstige bewoners samen een zo mooi mogelijke leef-, en woonomgeving kunnen realiseren. Wij halen ook graag ‘input op’ voor een tijdelijke passende oplossing voor de leegstand waarmee de ‘Leegstandsoplossers’ aan de slag kan. Een participatief actieonderzoek wil zeggen dat het onderzoek wordt uitgevoerd door zoveel mogelijk betrokkenen vanuit verschillende posities: buren, omwonenden, woningzoekende, gemeente ambtenaren, directe ondernemers, ondernemersvereniging, architect, medewerkers van Domus enzovoort. De inbreng van alle betrokkenen is onmisbaar bij het zoeken en vinden van oplossingen. Actie wil zeggen dat tijdens het onderzoek niet alleen kennis wordt verzameld, maar ook meteen iets gemaakt wordt. Wilt u uw stem laten horen? Komende twee weken gaan Suzan en/of Wouter met verschillende betrokkenen in gesprek om een breed beeld te krijgen van kaders, wensen, ervaringen, mogelijkheden en ideeën.

Voor aanmelden of meer informatie en vragen kunt u terecht bij Suzan Verdonschot (06-22351256 / info@suzanverdonschot.com). Uiteraard is Domus ook bereikbaar voor andere vragen die u bezighoudt, hiervoor is Myron Jacobs beschikbaar (06 518 201 76 / www.domus.info) Hartelijke groet, Suzan Verdonschot en Wouter Kesseler Procesbegeleiders Meerstemmig Bouwen in Soest

|

38

BIJLAGE 1.2 - Verspreiding brief

|

39

BIJLAGE 1.3 - Fotoverslag bijeenkomst 20 januari

Verslag samenkomst Op 20 januari vond de samenkomst Meerstemmig Bouwen in Soest plaats. Wij kijken terug op een waardevolle en energie­ ke bijeenkomst waarin we met in totaal 25 mensen de eerder opgehaalde opbrengsten van het onderzoek hebben bekeken, verder aangevuld en verrijkt. Aan iedereen die aanwezig was hartelijk dank voor de komst en input! Hier vindt u een kort (foto)verslag van de bijeenkomst en de onderzoeksopbrengst.

HET ONDERZOEK We starten met een uitleg over het onderzoek wat heeft plaats­ gevonden. ‘Hoe kunnen wij een zo mooi mogelijk leefgebied maken, samen met alle stakeholders? Voor zowel de tijdelij­ ke situatie, als de permanente toekomstige situatie?’ Was de vraag van Domus en startpunt van het onderzoek. Er is gestart met een buurtronde en buurtbrief met informatie en een uitnodiging om in gesprek te gaan over ieders wensen, kansen en eventuele kaders voor de locatie. Ook diverse stake­ holders hebben deze vraag en uitnodiging ontvangen. Hieruit zijn in totaal 16 gesprekken gevoerd met diverse stakehol­ ders, waarbij elke keer de vraag werd gesteld wie er nog meer

betrokken bij dient te worden. Er is gesproken met woning­ zoekenden, omwonenden, Restaurant Lindenhof, Gemeente en wethouder, Domus, LOU Leegstandoplossers, Majoor Makelaar, Eemland Wonen, Ondernemersvereniging, Diana Fashion, Tijdelijk huurders AD HOC en Amerpoort. In deze gesprekken is er eerst individueel informatie opge­ haald, deze informatie werd toegevoegd aan het geheel, komend tot een meerstemmige weergave. Deze onderzoeks­ opbrengst geeft een mooi breed beeld van wensen, kaders en kansen met duidelijke thema’s. Hiermee gaan we in het volgende onderdeel aan de slag.

|

40

BIJLAGE 1.3 - Fotoverslag bijeenkomst 20 januari

Toekomstige situatie

DE TENTOONSTELLING We hebben een tentoonstelling ingericht met de opbrengst voor de tijdelijke situatie en voor de toekomstige permanente situatie. Alle aanwezigen lopen in duo’s, op afstand, langs de tafels met informatie om deze te lezen, aan te vullen en te verrijken. Achter de tafels staan mensen van de gemeente, LOU, domus en de betrokken architect. Alle vragen worden, zover mogelijk, beantwoord en suggesties en aanvullingen opgeschreven.

Tijdelijke situatie

Reacties zijn overwegend positief en nieuwsgierig. Onder andere de openheid van delen wordt gewaardeerd en er wordt aangegeven nieuwsgierig te zijn en nieuwsgierig te blijven. Meerdere malen wordt genoemd dat men blij is dat er iets gebeurt met de plek en dat er vertrouwen is dat het een mooie nieuwe plek wordt. In bijlage 4 vindt u de onderzoeks­ opbrengst, aangevuld met de input vanuit de samenkomst.

|

41

BIJLAGE 1.3 - Fotoverslag bijeenkomst 20 januari

VERVOLG & UITCHECKEN We staan nog kort stil bij het vervolg. Op 5 februari is de opening van ‘T LOU-vre en naar verwachting rond zomer wordt er een volgend contactmoment gepland voor stakeholders om stil te staan bij het proces, uitleg te geven over de hoofdlijnen, reacties op te halen en eventuele wijzigingen door te voeren. Alle aanwezigen worden hiervoor uitgenodigd. Wilt u hier ook bij aanwezig zijn, stuur dan een mail naar info@hartjesoest.nl dan zetten we u op de lijst. Als laatste checken we met elkaar uit met de vraag ‘Met welk gevoel ga jij weg?’. Een mooie, positieve afsluiter, waarbij wij vooral veel betrokkenheid, enthousiasme, nieuwsgierigheid en energie hebben ervaren!

|

42

BIJLAGE 1.4 - Onderzoeksopbrengst

Meerstemmig Bouwen in Soest

Toekomstige permanente situatie Wensen

Invulling woning/gebied

Bouwproces

Participatief actieonderzoek ONDERZOEKSOPBRENGST

1 aanspreekpunt tijdens het gehele bouw­proces, heldere communicatie. Als gemeente horen wat er gebeurt, ook al past het binnen het bestemmingsplan. Wanneer er iets wordt gecommuniceerd hierover informeren of overleggen. Reactie: Aanspreekpunt in de voorfase is Myron Jacobs vanuit Domus (M.Jacobs@domus.info, 06-51820176) en Odile de Man vanuit gemeente (O.deMan@soest.nl, 035-6093466)

Woning geschikt voor zowel jong als oud Drempelloos bouwen voor alle leeftijden en doelgroepen Bij appartementen rekening houden met rollatoren, dat deze passen in de ruimtes Drempelvrij Doorstroom voor ouderen juist bevorderen door meer gelijkvloerse woningen en/of met lift, ook bij sociale huur­ woningen Woningen bouwen die zowel voor starters als voor senioren toegankelijk zijn Luxe woningen Reactie: Positief, komt overeen met de gedachte die Domus hierover heeft.

|

43

BIJLAGE 1.4 - Onderzoeksopbrengst

Extra groen toevoegen Groen dak op de parkeerplaats en / of woningen vergroot het groene effect voor omwonenden en bewoners Parkeergarage bouwen i.p.v. parkeerplaats zodat je de grond erboven kan benutten voor groen De muren van een groene beplanting voorzien

Voldoende bergruimte Extra bergruimte/schuurtje Bij bouwen van de woning aandacht voor goede kast/ opbergruimte. Inbouwkasten die mooi, makkelijk en praktisch zijn

Reactie: Positief, zoveel mogelijk groen wordt toegevoegd mits mogelijk (reëel) en logisch ingericht (voornamelijk aan de achterzijde i.v.m. de zonkant).

Reactie: Voorstel is te werken met de amsterdamse brief; zoveel mogelijk berging in de appartementen en de fietsen in het gebouw of erbuiten in een fietsenhok. Dit moet in overleg met gemeente.

Gezamenlijke tuin voor ontmoeting/ contact

Overige suggesties

Liefst een gemeenschappelijke (binnen)tuin om ook sociaal contact/ ontmoeting te stimuleren

Genoeg ramen

Gezamenlijk dakterras en ‘tuin’ (voorbeeld: place 2 B you, Utrecht)

Goede geluidsisolatie aanbrengen i.v.m. drukte / rumoer straat Balkon bij de woning

Reactie: Positief, wordt naar een (binnen)tuin en dakterras gekeken, maar dit moet nog verder onderzocht worden of dit ook haalbaar is.

Reactie: Zoals het nu eruit ziet komen er geen balkons aan de voorzijde. Het plan moet voldoen aan de normen van lichtinval en geluid.

Bron foto: verkregen van èèn van de stakeholders

|

44

BIJLAGE 1.4 - Onderzoeksopbrengst

Wensen oppervlak/€ Woning met indien mogelijk 3 slaapkamers, aan achterzijde i.v.m. de rust €3,25-3,5 ton per appartement met indien mogelijk 3 slaapkamers (voor gescheiden ouders met kinderen) Woning van 70-80m2 Betaalbare woningen Betaalbare woning (+/- 60 m²; hobbykamer, ruimer douche/ badkamer, toilet, slaapkamer, woonkamer/keuken, toegan­ kelijk met rolstoel; wanneer mogelijk wens voor sociale huur 575 en wens voor koop rond 2-2,30; specifiek voor starters en senioren met lager inkomens) Reactie: Op basis van de huidige bouwprijzen indicatie tussen de 45 en 85 m² gebruiksoppervlak tussen 2,5 à 4,5 ton per woning (schatting en per huidig marktontwikkeling). Sociale huur zullen volgens de landelijke normen gaan. Indien het middenhuur wordt, zal dit later bepaald worden (start vanaf in ieder geval +/- €750,- per maand).

Huurwoningen Bij huurwoningen voorkeur voor sociale huur, mogelijk middenhuur Kleine, betaalbare appartementen voor 1 à 2 persoonshuis­ houdens, geen eengezinswoningen Reactie: Dit is in overeenstemming met de kaders

Doelgroep Doelgroep afhankelijk van situatie in Soest; starters of doorstroom van ouderen Uitgaan van diagonaal van de maatschappij; mix van retail (de plint), sociaal, starters en doorgroei/doorstroom (vnl. ouderen doorstroom). Mix van diverse doelgroepen leuk Reactie: Dit is in overeenstemming met de kaders

|

45

BIJLAGE 1.4 - Onderzoeksopbrengst

Programma

LEVENDIGHEID Om de sociale functie van de winkelgebieden te versterken

Programma waar de maatschappij in terugkomt (o.a. duurzame materialen) een mooie centrum­locatie welke prikkelt om naar te kijken.

Levendigheid in de avond; m.n. door horeca toevoegen

werkt de gemeente mee aan

schalige) activiteiten en

Retail zo ingericht dat er ook in de avond levendigheid is, in verhogen van sociale veiligheid. Horeca toevoegen i.v.m. de levendigheid (bijv. een wijn & whiskybar; deze is er nog niet)

evenementen te organiseren

Versterking van de straat; dat het leeft en bruist.

initia­ tieven van ondernemers(collectieven) om (klein­

in de winkelgebieden, ter versterking van de winkel­

Winkels die iets toevoegen aan de straat met klem horeca met terras (!) Horeca en terras ook voor langer termijn

gebieden.

Reactie: positief, dit moet nader onderzocht worden samen met de gemeente. Bron: retailbeleid 2016-2026

Hoogte/volume gebouw Gebouw niet hoger dan nu i.v.m. zon op het terras Lindehof Subtiele bouw i.v.m. volumes; voorkomen dat het een groot blok wordt Pand met oog voor de omgeving; qua hoogte en volume Voor de hoogte het pand wat er tegenover staat als uit­ gangspunt nemen Geen vierkant blok, maar een mooi en duurzaam design Gebouw niet te ver naar achteren door trekken, niet te massaal maken Gebouw niet veel hoger dan nu i.v.m. zicht voor omwonenden (geen blok erop van 3 of 4 meter hoog) Liever niet hoger bouwen dan het nu is i.v.m. zicht omwonenden Nieuwe gebouw bij de omgeving laten passen Reactie: We houden rekening met de hoogte en nemen het hoogste gebouw uit de omgeving als uitgangspunt. Dit houdt in een begane grond plint voor horeca/retail en daarboven 3 lagen woningen met de bovenste laag wonen in een kapvorm.

|

46

BIJLAGE 1.4 - Onderzoeksopbrengst

Centrumlocatie

beeld tot 1968 Hotel Eemland (bron Peter Beijer)

Gebouw als ‘eye catcher’ locatie, ‘de entree van Soest’, met benenden horeca en boven wonen. Zelfde villa als boven Lindehof. Chique beeld bij binnen­ komst vanaf Baarn. Pand met uitstraling. Meer 1 kern in soest Een duidelijk centrum mist in Soest, als het kruispunt dicht gaat kan er een plein met horeca, winkels en wonen komen Het kruispunt dichtgooien, zodat er een dorpskern ontstaat. Groot gemis in Soest. Zou een mooie plek zijn om hier een kern te creëren. Of bijvoorbeeld een mooie rotonde plaatsen Reactie: Mooie gedachte, maar met de huidige woon- en verkeerssituatie niet mogelijk.

Winkels/invulling die iets toevoegt aan de straat Geen kapper of opticien, die zijn er al heel veel! Missen vers winkels in de straat: kaas, noot, visspecialist Onderscheidende invulling met een aanzuigende werking en hierdoor meer levendigheid Winkels die iets toevoegen aan de straat: bijv. kaasspecialist Internationale afhaalrestaurants missen wel betaalbaar! Rituals of douglas mist als een goede trekpleister van winkeliers Gèèn dames kleding winkel, wel betaalbare heren of kinderkleding winkels deze missen Luxe winkels Bibliotheek met koffie of maaltijd Reactie: Begrijpen goed de wens, de invulling is afhankelijk van het ondernemerschap en de haalbaarheid.

Huidig beeld (bron Peter Beijer)

|

47

BIJLAGE 1.4 - Onderzoeksopbrengst

Duurzaam

Veilige, nette omgeving

Hemelwater afkoppelen, bijvoorbeeld door een sedumdak of gevelgroen, in combinatie met zonnepanelen Mix van materialen gebruiken met niet teveel steen Gas neutraal, woning op klimaatdoelen aanpassen Klimaat belangrijk

Zorgen voor een mooie, nette afwerking die ook netjes blijft (voor zowel koop als huur) Gevoel van veiligheid belangrijk Hoe zorg je voor een veilige nette omgeving met elkaar? Met huur en koopwoningen door elkaar? Zijn hier goede voorbeelden van? (vraag bewoner)

Reactie: positief, dit moet nader onderzocht worden

Reactie: Er kan gewerkt worden met een huisreglement en er komt een VVE voor de koop- en huurwoningen.

Privacy Bij eventuele balkons letten op inkijk bij buren

‘KADERS’

Groen behouden zoals het nu is: geeft privacy Maximale privacy (ook rekening houden met geluid)

Doelgroep Reactie: positief, dit moet nader onderzocht worden. Moeten voldoen aan richtlijnen voor het geluid.

Starters en senioren hebben prioriteit. Met een lift erbij is het ook mooie plek voor senioren, dichtbij faciliteiten. Vooral meerwaarde voor senioren. Wanneer je deze doelgroepen verordening niet redt kun je onderbouwen waarom.

|

48

BIJLAGE 1.4 - Onderzoeksopbrengst

Wooneenheden

Onderzoeken

Kader is tussen 20-25 wooneenheden Definitieve aantal afhankelijk van de mix van woningen; dit aantal is nodig om het financieel haalbaar te maken

Ruimtelijke ordening Plan moet voldoen aan een goede ruimtelijke ordening; met een onderbouwing voor het hele plan. Hoogte, diepte, breedte en lengte gebouw is aan Domus zelf Bezonningsonderzoek

Programma Woningen Als kader bestaat het programma van woningen uit in ieder geval 20% sociale huur, 25% koop en mogelijk 5% vrije sector midden huur. Grootte van appartementen variëren tussen de 45 en 85 m² gebruiksoppervlak  Verkoop woningen rond 2,5 a 4,5 ton per woning (schatting en per huidig marktontwikkeling) Het worden appartementen (geen grond­gebonden woningen), de onderste laag worden winkels

Lift Lift noodzakelijk in appartementengebouw, voor zowel jong als oud. Reactie: Er komt een lift in het gebouw.

|

49

BIJLAGE 1.4 - Onderzoeksopbrengst

Planning Bouw Grove planning tijdslijn; schatting is tussen de 2 en 3 jaar starten met de bouw en dat het over 5 jaar af is.

Duurzame bouw Duurzaamheid is het leidende basisprincipe voor de nieuwbouw. Duurzame en circulaire bouw belangrijk

Eigen Woning gebruik

Retail verkoop Retail gebouwen is verkoop, geen verhuur. Reactie: verkoop kan drempel zijn wanneer ondernemers dit niet kunnen betalen Reactie: is vraag naar koop, nu is gros huur Evt. expliciet benoemen in de aanvraag naar gemeente wanneer je dit wilt weten, dan kunnen zij er een reactie op geven Reactie: Wij verkopen, het is aan de belegger zelf om te bepalen wie het huurt binnen de bestemmingplan richtlijnen, maar de retailer zou het ook zelf kunnen kopen.

Verkoop als eigen woning gebruik (niet aan beleggers).

Retail invulling Invulling retail afhankelijk van de bestemming Reactie: bestemming nu is geen horeca, maar bestem­ ming centrum, detailhandel, dienstverlening en wonen op de verdieping (terugvinden op ruimtelijke plannen) Invulling gericht op rendabele exploitatie

|

50

BIJLAGE 1.4 - Onderzoeksopbrengst

Bomen

Geldautomaat

Er wordt door de gemeente een Bomen Affect Analyse gedaan; wat is de levensduur, type boom, onderbouwing voor het al dan niet verlenen van een kapvergunning.

Geldautomaat moet terugkomen (kader vanuit de ABN) Vraag: hoe garandeer je veiligheid (bijv. plofkraak?) wie is verantwoordelijk? Gemeente is bezig geweest met een pin ‘box’, een veilige en mobiele vorm van pinnen, maar vaker afgewezen omdat het niet past/ mooi is in het straatbeeld. Discussie loopt nog. Vraag DOMUS bij ABN leggen; hoe beschermen ze de winkels en woningen? en hoe voorkom je dat de geld­ automaat via de weg wordt aangereden? Gemeente kan bekijken wat ze in de buitenruimte kunnen doen om het veilig te maken.

Reactie: Vooralsnog is dit voor deze plek niet van toepassing.

Berging Er zitten kaders aan de berging (deze staan in het bouwbesluit); zit correlatie tussen berging en parkeernorm. Parkeernota is terug te vinden op ruimtelijke plannen. Reactie: Hier willen we werken volgens de amsterdamse brief, dat zoveel mogelijk de berging in het appartement worden gebracht.

Reactie: Geldautomaat blijft vooralsnog staan. Dit is op het moment onderwerp van gesprek met geldautomaat.

Parkeren Van totaal aantal parkeerplaatsen zijn 7 parkeerplaatsen voor de retail controleren a.h.v. de parkeernota

|

51

BIJLAGE 1.4 - Onderzoeksopbrengst

1,5 parkeerplaatsen per appartement controleren a.h.v. de parkeernota Reactie: parkeren goed bekijken met de doelgroep die erin komt Reactie: extra aandacht voor parkeren nodig omdat het een bestaande locatie is Reactie: tijdens de markt zijn alle parkeerplaatsen vol Reactie: voor voldoende parkeerplekken zorgen! Reactie: eventueel gras achter lindenhof (nassauplant­ soen) als extra parkeerplek gebruiken? wordt weinig gebruik van gemaakt. Reactie: zorgen voor voldoende parkeerplaatsen, nu fors tekort!

ERVARINGEN/GOEDE VOORBEELDEN/KANSEN

Houden aan de parkeernota

Gaesbekerhof Soest mooie voorbeeld woningen; Stevig robuuste appartementen met mooie inbouw balkons

Reactie: Programma en parkeren lossen wij op, op ons eigen termijn, waarbij we ons minimaal houden aan de parkeernorm door gemeente gesteld.

 Albert Kuyplaan Soest ruime appartementen, mooie indeling, behalve een te kleine badkamer Woning van vader van Karin goed voorbeeld (+/- 60 m²; hobbykamer, ruimer douche/badkamer, toilet, slaapkamer, woonkamer/keuken, toegankelijk met rolstoel; huur 575) Oude KRO gebouw in hilversum, mooi rond gebouw

Mooie locatie en winkels plaatsen Kans kan zijn om er hippe woningen en winkels te plaatsen i.p.v. het overwegend ‘klassieke’ van nu in de straat Mooie locatie, dichtbij voorzieningen

Voorbeeld appartementen Voorbeeld appartement Troelstralaan Baarn mooie mix als voorbeeld

|

52

BIJLAGE 1.4 - Onderzoeksopbrengst

Ouderinitiatief

Tijdelijke situatie

Ouderinitiatief zou als kans gezien kunnen worden: ouders die woningen kopen, zorg inkopen voor hun kinderen. Er zijn bij Amerpoort ouders bekend in Soest die hier interesse in hebben.

WENSEN

Reactie: Onderzoeken met Amerpoort de mogelijkheden

Proces

Samenwerking met Amerpoort

1 aanspreekpunt met de huurders en de gemeente Stevig kwartiermaker / contactpersoon

Amerpoort heeft samenwerking met Keune in Soest; inter­ nationaal bedrijf waar cliënten in productie werkten. Vanwege corona besloten om samenwerking te stoppen in huidige pand. Kans kan zijn om werkzaamheden voort te zetten in het pand (tijdelijk en toekomstig situatie): inpakwerk.  Keramiek & cadeaux in Soest is brand geweest, kans om deze werkzaamheden in pand voort te zetten. Kadowinkel met keramiek. Voor tijdelijk en toekomstig. Ambachtshal in Soest; lokale bedrijfjes bij elkaar in groot fabriekspand. Creatieve een­pitters tot vloerenbedrijf, kapper. Creatieve, diverse mix, daardoor bruisend. Amerpoort heeft kaasmakerij en textiel atelier. Reactie: Onderzoeken met Amerpoort de mogelijkheden

Reactie: kwartiermaker via LOU (Leegstand­OplossersUtrecht) aangesteld: Myrna van Schoonhorst (mschoonhorst@hotmail.com, 06-18806475) en voor overige vragen Myron Jacobs van Domus (M.Jacobs@domus.info, 06-51820176)

|

53

BIJLAGE 1.4 - Onderzoeksopbrengst

Parkeerplekken Wanneer er parkeerruimte over blijkt te zijn, dit mogelijk aan de buurt open te stellen Parkeerplekken zijn nu veel bezet door bewoners uit de straat of personeel Parkeerplekken ook in tijdelijke situatie vrij blijven om te gebruiken Parkeerplaats open houden voor anderen (bewoners, winkelend publiek) Reactie: Wanneer er parkeerplekken over blijven kan dit opge­ steld worden voor de buurt gedurende de tijdelijke situatie.

Meer levendigheid en verbinding door o.a. horeca toevoegen Horeca via de lindenhof toevoegen, waarbij de keuken uit Lindenhof kan worden gebruikt. Dit zorgt voor verbinding in- en uitloop van mensen, Terras noordkant klein bistro tafel tegen de gevel Horeca toevoegen i.v.m. de levendigheid (bijv. een wijn & whiskybar; deze is er nog niet) Onderste laag bij voorkeur levendig maken Koffietentje met een buiten (winter)terras; i.s.m. restaurant Lindenhof Daghoreca functie (tot maximaal 20:00) Restaurant met terras op de stoep i.v.m. de aanloop

Duidelijke prijs en voorwaarden verhuur Bij een tijdelijke goedkope prijs opletten voor scheve gezichten bij andere ondernemers in de straat (vnl. bij commerciële partijen) Prijs verhuur goed afstemmen met onder­nemersvereniging Duidelijke voorwaarden voor verblijf termijn huurders Reactie: LOU heeft hier richtlijnen voor om dit tegen te gaan.

Restaurant soortgelijk aan downies met brownies Wens voor een koffiehuis Samenkomst functie / koffiehuis Wens voor meer levendigheid en hiermee meer bezoekers genereren Reactie: Positief, wordt verder onderzocht hoe dit te verwezen­ lijken. Zie reactie bij ‘bestemming’ kaders.

|

54

BIJLAGE 1.4 - Onderzoeksopbrengst

Suggesties activiteiten / verhuur Verhuur van ruimtes Verhuur van ruimtes verbinden met exposities/workshops/bingo/evenementen/flex-werkruimtes Groter activiteitenruimte boven, voor dagverhuur Bijvoorbeeld Yoga, hier is vraag naar Grote zaal boven voor dagverhuur interessant Reactie: Mogelijkheden voor dagverhuur worden onderzocht door LOU. Wordt ook gekeken naar behoefte voor yoga. Mix van activiteiten Verschillende mix activiteiten: maatschappelijk, commercieel of gratis activiteiten Mogelijkheid om ruimte open te stellen voor de ontwikke­ ling van het gebouw Iets voor de jeugd; bijvoorbeeld een gamehal? Fit boutique; in 20 minuten heb je oefeningen gedaan zonder omkleden, met begeleiding. Activiteit voor de ouderen in de buurt Workshop INSTA I-pad voor dummies en ouderen

Spelletjes avond Handwerk club Klankschaal concert Bureaus voor startups met een gemeenschappelijke ruimte Veel interactie in ruimtes organiseren d.m.v. glazen ruimtes IDEA cultuurcentrum uit soest benaderen voor bijvoorbeeld een extra plek om ouderen digitaal sterk te maken of schuld­ hulpmaatjes. Bijgestaan door gescreende en betrouwbare mensen. Reactie: met zowel het cultuurcentrum als Fit Boutique wordt door LOU onderzocht wat de mogelijkheden zijn. Voor ouderen zijn er momenteel verschillende ideeën voor ontmoetingsacti­ viteiten zoals samen eten zoals een ‘aanschuif diner’ tafel, eten bereid door de dames uit ‘de plantage’ (bijvoorbeeld afghaanse avond, iranese avond) voor een zacht prijsje. Voor de jeugd bestaat het idee voor huiswerk-flex plekken wat mooi gecombi­ neerd zou kunnen worden met startups. Overige ideeën zijn een klaverjasclub, waar men ook de mogelijkheid heeft om te leren kaarten. Een boekenruilkast, aanschuif tafel/leestafel, ontmoetingsplek. Creatieve work­ shops, muziek­optredens. Culturele evenementen; zoals gluren bij de buren of een atelier route.

|

55

BIJLAGE 1.4 - Onderzoeksopbrengst

Meer lokale winkeltjes Koffie of thee winkel (bestaande liep goed maar is gesloten) Meer lokale kleine winkeltjes, zoals de koffie/thee zaakje die nu weg is, die liep goed. Of boeren uit de buurt betrekken. Geen grote keten, maar meer lokaal Reactie: positief, zijn al in gesprek over betrekken van lokale boeren.

Enkel aanbod wat mist Missen vers winkels in de straat: kaas, noot, visspecialist Geen opticien of kapper (zijn er al heel veel) Betaalbare heren of kinderkleding, overige kleding is voldoende in de straat Een galerie Chique boekwinkel Reactie: Voor de tijdelijke periode onderzoeken we of er een pop-up store met kleding kan komen, eventueel 2e hands. En de mogelijkheid bieden om tijdelijk allerlei producten te verko­ pen, ook bijvoorbeeld zelfgemaakte (hobby) producten.

Onderscheidende invulling met toegevoegde waarde Onderscheidende invulling met een aanzuigende werking en hierdoor meer levendigheid Invulling die past in de straat en toegevoegde waarde heeft Onderscheidende en uitdagende invulling

Oplossing die past binnen 2 jaar Niet te korte doorloop van de winkels met veel wisselingen waarmee het weer leeg staat Oplossing die past binnen 2 jaar

Pop up store Kunstenaars in pop up stores Seizoens pop up store (vb.: pepernoten, pindakaas) Afwisseling in de ‘pop up’ store, zodat de aanloop niet stopt, blijft prikkelen Voorbeeld zit in veenendaal Marktkooplui pop up store voor in de wintermaanden Reactie: mooie suggesties, mogelijkheden worden onderzocht door LOU

|

56

BIJLAGE 1.4 - Onderzoeksopbrengst

Verzamelpunt van plastic flessen

Aandachtspunten huidige (tijdelijke) situatie

Hiermee kunnen gratis activiteiten worden verzorgd

Niet geheel rolstoel toegankelijk Lijken kleine ruimtes voor creatieven Geluidshinder van verkeer, drukke weg Lastig om de grote ruimte te verwarmen; enkel verwarming in kleine ruimtes werken Reling parkeerplekken neemt ruimte in beslag bij parkeren Schuurtje nu ongebruikt; van wie is deze? Fietsenhok wordt gebruikt door personeel van slagerij van Asch, is van ABN. 1x per week komt waardetransport, hiervoor moet ruimte worden vrijgehouden en duurt ongeveer 20 minuten

Sociale en rustige werkplek Contact en kruisbestuiving onderling bij huurders belangrijk Rustige werkplek belangrijk Reactie: mooie suggesties, worden verder onderzocht door LOU

Vraag: zijn dit vaste momenten?

Fietsplekken

Goede wifi belangrijk

Kunnen fietsplekken voor het gebouw weg om meer ruimte te creëren voor een terras? Reactie: aan de noordkant is geen zon Reactie: deze zijn geplaatst met een anti inbraak functie Reactie: Deze vraag stellen aan beheerders buitenruimte van de gemeente, fietsrekken zijn van de gemeente

Reactie: Goede suggesties/aandachtspunten, worden verder onderzocht door LOU

Reactie: Positief, wordt verder onderzocht met de gemeente

|

57

BIJLAGE 1.4 - Onderzoeksopbrengst

Veiligheid in de buurt Goed dat er reuring is, om het gespuis uit de buurt te hou­ den. Er zijn overdag en ‘s avond wel eens hangjongeren die ook over de daken heen lopen, loopt (nog) niet uit de hand maar wel goed om in de gaten te houden.

Goede faciliteiten Goede internetaansluiting, koeling en backoffice Koeling, technische installaties moet wel aan de achterzijde netjes weggewerkt worden volgens gemeente

‘KADERS’

Duur tijdelijke situatie Tijdelijke situatie is voor de 2 a 3 jaar. Afspraken maken m.b.t. perspectief looptijd i.v.m. investe­ ringen; wij gaan nu uit van ongeveer 2 jaar met maand opzegtermijn

Bestemming Tijdelijke situatie moet passen binnen het bestemmingsplan

Reactie: positief, wordt meegenomen

Minimaal kostendekkend businessmodel Hoe ziet het businessmodel eruit voor initiatieven; betaal je enkel investering? of ook huur? Moet minimaal kosten­ dekkend zijn. Reactie: hier heeft LOU richtlijnen voor hoe dit vorm te geven.

Bestemming nu is geen horecabestemming, maar de be­ stemming centrum, detailhandel, dienstverlening en wonen op de verdieping (terugvinden op ruimtelijke plannen) Vraag: Wat mag op deze plek? Cateren vs exploiteren. Meerdere voorbeelden in soest waar aanvragen voor ho­ reca zijn afgewezen. De horecabond beschermt horeca; het mag elkaar niet bijten. Is ondergeschikte horeca de beste optie? (= +/- max 25m² horeca)

|

58

BIJLAGE 1.4 - Onderzoeksopbrengst

MENGFORMULE In de panden in de winkelgebieden Winkelpromenade Soestdijk, Soest-Zuid en de Rademakersstraat met de functie centrum, gemengd, detailhandel of dienstverlening mag de ondernemer vergunningvrij ondergeschikte, alcoholvrije, ondersteunende horeca voeren. Onder voorwaarde dat:  De openingstijden van de ‘Hoofdfunctie” worden aangehouden  Het horecadeel onderdeel is van dezelfde formule  Maximaal 30% van het brotu vloeroppervlak wordt gebruikt tot een maximum van 25 m2  Aan alle regelgeving wordt voldaan voor het werken met van voedingswaren (oals de Warenwet)  Er geen terras is Voor alcoholvrije horecaconcepten in deze winkelgebieden is het mogelijk om maximaal 30% van het bruto vloeroppervlak tot een maximum van 25m2 te gebruiken voor de verkoop van detailhandel.

Bron: retailbeleid 2016-2026

Reactie: Bestemming aanpassen kan wel, maar kost meer tijd. Omdat het voor een periode van 2 à 3 jaar is zou aanpassen wel kunnen volgens gemeente. Verlenging van terras van Lin­ denhof of daghoreca functie kan besproken worden, bijvoor­ beeld wat stoelen langs de gevel. Zonder aanpassing is ‘Blur­ ring’ toegestaan. Bron: retailbeleid 2016-2026

Invulling tijdelijke situatie Invulling afhankelijk van bestemming van de gemeente; LOU sluit gebruikersovereenkomst met DOMUS LOU zorg voor in ieder geval vorm van social return Invulling moet kostendekkend zijn Geen winstoogmerk; wat LOU verdient komt terug in het project Zo groot mogelijke maatschappelijke impact maken Reactie: Activiteiten om mensen samen te brengen staat de gemeente positief tegenover.

|

59

BIJLAGE 1.4 - Onderzoeksopbrengst

ERVARINGEN/GOEDE VOORBEELDEN/KANSEN

Voorbeeld activiteiten / invulling Voorbeeld ambachts hal amerpoort ; kaarsen maken Voorbeeld STACH; tent + koffiecorner (ook voor afname gebouw zelf) VB. mi casa su casa (in Baarn): gezellig, open, gemeenschappelijk cafe/lunchroom

Tijdelijke situatie gebruiken om invulling toekomstige situatie te verhelderen Kans kan zijn om invulling van de tijdelijke situatie te gebrui­ ken om invulling van de toekomstige situatie te verhelderen Tijdelijke situatie kan een kweekvijver rol vervullen op locatie met in- en uitstroom van initiatieven Tijdelijke invulling wat ook een doorgroei naar toekomstige situatie krijgt Lokale producten de kans geven om te kijken of het aanslaat Huidige tijdelijke gebruikers zien vooral veel ouderen (met rollators), nette mensen en scholieren langskomen Kans is om wat er tijdelijk zit ook in permanent door te laten groeien op locatie of elders in Soest

Norm parkeren retail en dienstverlening gelijk aan horeca Norm voor parkeren retail en dienstverlening staat gelijk aan horeca voor deze straat. Wanneer er toch horeca komt, hoef je hier dus niets extra’s aan toe te voegen.

|

60

BIJLAGE 1.4 - Onderzoeksopbrengst

Community vorming

Samenwerking met Amerpoort

Nieuwe verbinden maken, netwerk uitbreiden de ‘Soestersamenleving’ D.m.v. de community een bijdrage leveren aan de maatschappij

Amerpoort heeft samenwerking met Keune in Soest; interna­ tionaal bedrijf waar cliënten in productie werkten. Vanwege corona besloten om samenwerking te stoppen in huidige pand. Kans kan zijn om werkzaamheden voort te zetten in het pand (tijdelijk en toekomstig situatie): inpakwerk. Keramiek & kado in Soest is brand geweest, kans om deze werkzaamheden in pand voort te zetten. Kadowinkel met keramiek. Voor tijdelijk en toekomstig. Ambachtshal in Soest; lokale bedrijfjes bij elkaar in groot fa­ briekspand. Creatieve een­pitters tot vloerenbedrijf, kapper. Creatieve, diverse mix, daardoor bruisend. Amerpoort heeft kaasmakerij en textiel atelier. Reactie: Afspraak met Amerpoort staat voor bezichtiging werkruimte, gesprek over de (tijdelijke) behoeftes en cadeau winkeltje op de vloer.