11 2 Bijlage 1 rapportage Integraal Accommodatiebeleid Soest 2020.pdf

23

o



het meervoudig gebruik van bestaande onderwijsgebouwen te stimuleren door met de onderwijsinstellingen te onderzoeken op welke wijze belemmeringen als gevolg van re‐ gelgeving, veiligheid en beheer in voldoende mate weggenomen kunnen worden; o bij de ontwikkeling van nieuwe schoolgebouwen meervoudig gebruik als uitgangspunt te hanteren. Bij de verenigingen op de buitensportaccommodaties in samenwerking met de Sportfederatie het meervoudig gebruik van de clubgebouwen verder te stimuleren. Dat kan door: o In de condities waaronder de gebouwde voorzieningen op de buitensportaccommodaties beschikbaar worden gesteld prikkels voor medegebruik in te bouwen; o Bij de verduurzaming van verenigingsgebouwen prioriteit te geven aan accommodaties waar sprake is van medegebruik.

Bij de buitensportaccommodaties worden met de sportverenigingen huurovereenkomsten afge‐ sloten voor een periode van vijf jaren met een verlengingsoptie van vijf jaar. Dat biedt sportvere‐ nigingen ook de mogelijkheid om over medegebruik van hun gebouwen met bijvoorbeeld kinder‐ dagverblijven maar ook andere gebruikers meerjarige afspraken te maken. De mate waarin medegebruik van accommodaties mogelijk is, is ook afhankelijk van de functio‐ naliteit en flexibiliteit van de gebouwen. Voor de bestaande locaties op gemeentelijk niveau geldt dat met name het Willaertgebouw gezien de aanwezige functies en het specifieke gebruik van de accommodatie beperkingen kent. Dat geldt ook, zij het in mindere mate, voor de accommodatie de Plantage. De kaders zoals die in dit accommodatiebeleid worden geformuleerd zullen bij de uitwerking naar het gemeentelijk vastgoedbeleid en de vertaling naar de portefeuillestrategie wor‐ den meegewogen. In samenhang met de functionele en technische levensduur van deze gebouwen zal een exploitatieperspectief geformuleerd moeten worden. Dat exploitatieperspectief geeft in‐ zicht in het maatschappelijk en economisch rendement van noodzakelijke investeringen.

8.3 Verantwoordelijkheid gemeente De rol van de gemeente transformeert op basis van dit accommodatiebeleid tot een regisseur die de maatschappelijke organisaties faciliteert en stimuleert bij het gebruik van de beschikbare ac‐ commodaties. Daarvoor kan de gemeente gebruik maken van vastgoedinstrumenten (wijze van contractvorming, onderhoudsbeleid en huurbeleid), via het subsidie‐ , onderwijs‐ en sportbeleid waar nodig te sturen en waar wenselijk is te stimuleren. In de rol van eigenaar, exploitant en beheerder van accommodaties beperkt de gemeente zich tot de ‘focuslocaties’. Voor de buitensportaccommodaties willen we onderzoeken of door het vergroten van zelfwerk‐ zaamheid van verenigingen en door inschakeling van marktpartijen bij het onderhoud en beheer van de velden, de betrokkenheid van de gemeente bij deze uitvoerende taken kan afnemen. Nu nagenoeg alle gebouwde buitensportaccommodaties in een functioneel en bouwtechnisch goede staat verkeren, sluiten wij overdracht van eigendom van die gebouwen aan de sportverenigingen niet uit. Voorwaarde is wel dat daaraan een meerjarig onderhouds‐ en investeringsplan ten grond‐ slag ligt. Op ‘afstand plaatsen’ van uitvoerende gemeentelijke taken bij beheer en onderhoud, die sportverenigingen niet op zich kunnen of willen nemen, doet geen afbreuk aan de verantwoorde‐ lijkheid van de gemeente voor het sportbeleid.

8.4 Uitgangspunten tarieven‐ en huurbeleid gemeentelijke accommodaties Hét centraal uitgangspunt voor het gemeentelijk tarieven‐ en huurbeleid is transparantie. Inzicht in de kostenopbouw en daaraan ten grondslag liggende uitgangspunten vormen de hoekstenen voor zowel de bestuurlijke besluitvormingsproces als het overleg met huurders en gebruikers. In‐

24

zicht in de directe kosten (kapitaalslasten, onderhoudskosten, beheerkosten, belastingen en ver‐ zekeringspremie maar ook de tot het primaire proces toe te rekenen kosten van het gemeentelijk apparaat) vormen de basis. In het BBV is bepaald welke uitgaven onder de overhead vallen. Door de uitgangspunten voor de toerekening van deze overhead aan de accommodaties te bepalen ont‐ staat inzicht in de ‘gestandaardiseerde’ integrale kostprijs.

Uitgangspunten bepaling huurprijs accommodaties Huurprijsbepaling obv Wet Markt en Overheid Uitgangspunt voor de bepaling van de huurprijs is op basis van de Wet Markt en Overheid (Wet MenO) de integrale kostprijs. De centrale vraag die moet worden beantwoord is of de gemeente bij het vaststellen van kostprijsdekkende huur (integrale kostprijs) aansluit bij de rendementslo‐ gica en daarbij kiest voor een vastgoedbenadering of de begrotingsbenadering laat prefereren. Bij de vastgoedbenadering vormt de waarde van het vastgoed voor de gebruiker het uitgangspunt en worden ook andere gangbare principes uit de vastgoedmarkt gehanteerd, waaronder de indexatie van huurprijzen en het gebruik van gestandaardiseerde huurcontracten. Bij de begrotingsbenade‐ ring is de administratieve gemeentelijke ordening leidend en worden boekwaarde en de gemeen‐ telijke afschrijvingsregels centraal gesteld bij het bepalen van de huur. Voor het bepalen van de huurprijsmethodiek zijn twee zaken relevant: ‐ de wijze waarop de aanvangswaarde wordt bepaald en ‐ de gehanteerde rekenmethodiek. Bij een nieuwe gemeentelijk accommodatie is de aanvangswaarde gelijk aan de stichtingskosten of de aankoopprijs. Bij bestaand vastgoed zijn er in beginsel, afgezien van periodieke taxatie, twee opties, namelijk de WOZ‐waarde (of taxatie) of de boekwaarde.

Laatstgenoemde sluit direct aan bij de gemeentelijke administratie. De WOZ‐waarde (of taxatie) sluit beter aan bij de economische waarde van een gebouw en hierin wordt ook de actuele kwaliteit van de locatie en het gebouw uitgedrukt. De berekening van de kostprijsdekkende huur kan via twee methodes:  De discounted cashflow methode4 of netto contante waardemethodiek (DCF), die aansluit bij de vastgoedbenadering;  De kapitaallastenmethode,5 die aansluit bij de begrotingsbenadering. De maatschappelijke organisaties hebben kritiek geuit op de huurprijsstelling die de gemeente momenteel hanteert. Voorgesteld wordt om als uitgangspunt de kapitaallastenmethode te hante‐ ren, maar deze periodiek te ‘benchmarken’ op basis van de DCF‐methode met de WOZ‐waarde als grondslag. De uitgangspunten die bij die bepaling worden gehanteerd kunnen in het gemeen‐ telijk vastgoedbeleid uitgewerkt worden. Maatwerkoplossingen Als het resultaat van deze integrale kostprijsberekening tot een ongewenst resultaat leidt, kan de gemeente besluiten om een activiteit met een groot maatschappelijk belang vrij te stellen van de invloedssfeer van de Wet MenO met een zogenaamd Algemeen Belang Besluit. Met de vaststelling 4 Bij de discounted cashflow methode wordt de huur op basis van alle toekomstige kasstromen (inkomsten en uitgaven) vastgesteld.

De contante waarde van de huurkasstroom is gelijk aan de contante waarde van alle kosten en investeringen minus de contante waarde van de restwaarde. 5 De kapitaallastenmethodiek berekent de kostprijsdekkende huur per jaarschijf. De kostprijsdekkende huur is elk jaar een optelsom van de optredende kosten. Deze kosten bestaan uit exploitatiekosten en kapitaallasten in de vorm van rente en afschrijving

25

vallen activiteiten niet langer onder de gedragsregels van de Wet MenO. De gemeente hoeft dan voor de aangewezen activiteiten niet de integrale kosten in de huurprijs door te berekenen. Het nemen van een Algemeen Belang Besluit is vergelijkbaar met de aanwijzing van een dienst van algemeen economisch belang (DAEB) op grond van het EU‐Verdrag.

8.5 Verduurzamen bezit Het door de gemeenteraad februari 2020 vastgestelde Programma Energietransitie 2020 – 2025 hanteert als uitgangspunt dat de gemeente een voorbeeldfunctie heeft te vervullen bij de ener‐ gietransitie. Het CO2‐neutraal maken van het maatschappelijk vastgoed dat in bezit is van de gemeente is daarbij een grote opgave. Op basis van de uitgangspunten, zoals die in dit accom‐ modatiebeleid worden geformuleerd, kan deze opgave in drie onderdelen worden gesplitst: 1. 2. 3.

De maatschappelijke accommodatie op gemeentelijk niveau (Sportboulevard de Engh, de Banninghal, het Willaertgebouw, de Plantage); De accommodaties op wijkniveau, zijnde bestaande en toekomstige onderwijsgebouwen als‐ mede daar aanwezige binnensportaccommodaties; De buitensportaccommodaties.

Tempo verduurzaming Het Klimaatakkoord verplicht de gemeente om in 2021 een routekaart op te stellen waarin de eigen bijdrage aan de transitie in gebouwde omgeving naar 2040 wordt beschreven. Beschikbaarheid van middelen en de functionele en technische condities van gebouwen zijn voor die routekaart belangrijke ingrediënten. Op basis van de functionele en technische condities van de gebouwen geldt dat:  De op de sportboulevard De Engh de bestaande voorzieningen energetisch relatief goed sco‐ ren, maar bouwtechnisch en op basis van de ouderdom (inmiddels ca. 30 jaar) om een nadere afweging vragen alvorens ingrijpende duurzaamheidsmaatregelen te gaan treffen;  Een besluit over verduurzaming van het Willaertgebouw, dat in zijn huidige staat energetisch onvoldoende is, gekoppeld moet worden aan het toekomstperspectief van dit gebouw;  De Plantage energetisch relatief goed scoort, maar verduurzaming van het gebouw hand in hand kan gaan met verbeteren van de klimaatomstandigheden en daarmee de functionele ge‐ schiktheid van het gebouw. De relatief grootste duurzaamheidsopgave ligt op het terrein van de onderwijsgebouwen. De ge‐ bouwen voor het basisonderwijs zijn relatief sterk verouderd. Dat betekent enerzijds een grote (ver)nieuwbouwopgave, maar anderzijds ook dat een groot deel van de verduurzaming van die gebouwen langs die renovatie‐/nieuwbouwweg zal moeten verlopen.

Het IHP zal daarin sturend zijn en ook als basis voor de routekaart energietransitie dienen. Voor de buitensportaccommodaties geldt dat na realisering van ontwikkeling buitensport Bosstraat het grootste deel van de gebouwen zowel bouwtechnische als energetisch van goede kwaliteit zijn. Daarmee kan rekening worden gehouden met de uitwerking van de routekaart. In het Programma Energietransitie 2020‐2025 wordt geconstateerd dat het verduurzamen van maatschappelijk vastgoed ook voordelen oplevert. Naast een lagere CO2‐uitstoot resulteert het in lagere energiekosten, neemt de gebouwkwaliteit toe en zijn er kosten te besparen. Dit pleit voor een benadering waarbij op basis van de onderhoudsprogrammering zoveel mogelijk ‘werk met werk’ wordt gemaakt. Inzet van optredende energiebesparingen, ook bij huurders, kunnen als dekking worden ingezet voor de noodzakelijke investeringen. Aanpassing van bestaande huur‐ overeenkomsten is daarvoor nodig. In een strategie waarbij ook de verduurzaming in combinatie

26

met vergroting van de functionele geschiktheid en/of comfort toeneemt, lijkt dat een alleszins redelijke benadering. Maar ook hier geldt dat transparantie naar gebruikers c.q. huurders een be‐ langrijke voorwaarde is.

Vele schoudersverlichten de last Medegebruik van gebouwen kan ook de lasten die voor de gemeenten en huurders voortvloeien uit de energietransitie dragelijker maken. Een hogere bezettingsgraad van de accommodaties draagt daaraan bij; lasten kunnen dan over meerdere partijen worden verdeeld.

27

9. Financiële middelen In 2013 is naar aanleiding van de kerntakendiscussie 2011/2012 de reserve Integraal Accommoda‐ tiebeleid ingesteld. De jaarlijkse voeding van deze reserve bestond in eerste instantie uit het be‐ zuinigingsbedrag dat werd gerealiseerd bij het onderwijs en peuterspeelzaalwerk In verband met de nauwe relatie met het IHP onderwijs worden met ingang van het begrotingsjaar 2016 ook de hiervoor geraamde middelen toegevoegd aan de reserve Accommodatiebeleid. Voortvloeiende uit het in 2014 vastgestelde Integraal Accommodatiebeleid zijn in 2016 de spelregels omtrent voeding en bestedingsdoelen van deze reserve vastgesteld. Daarbij is bepaald dat voor investeringen in de onderwijshuisvesting het IHP Onderwijs leidend is. De middelen uit de reserve worden ingezet voor investeringen in duurzame nieuw‐ en verbouw van gemeentelijke accommodaties. Daarbij is wel bepaald dat dit mogelijk is indien de omvang van de reserve Accommodatiebeleid dat toelaten.

9.1 Reserve onderhoud Het regulier onderhoud, excl. renovaties, wordt gedekt uit de reserve onderhoud gebouwen (ROG). In de programmabegroting 2021 wordt geconstateerd dat de bodem van de reserve theo‐ retisch rond 2027 wordt bereikt, waardoor verhoging van de storting relevant wordt. In de eerst‐ volgende nota reserves en voorzieningen in 2021 wordt de storting opnieuw beoordeeld. Voors‐ hands is op basis van deze gegevens de conclusie in dit accommodatiebeleid dat de komende jaren voldoende middelen beschikbaar zijn om het meerjarige onderhoud van de gebouwen uit te kun‐ nen voeren en dat de accommodaties daardoor bouwtechnisch blijven voldoen.

9.2 Investeringsbehoefte accommodaties Om inzicht te krijgen in de investeringsbehoefte die uit de binnen de scope van dit accommoda‐ tiebeleid vallende accommodaties voortvloeit, is een indicatieve investeringsraming opgesteld, die inzicht biedt in renovatie‐ en verduurzamingsinvesteringen. Daarvoor is gebruik gemaakt van een geactualiseerde, oorspronkelijk in 2019 opgestelde investeringsprognose. Bij het putten uit die ge‐ gevens zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:  (Planmatig) onderhoud kan gedekt worden uit de reserve onderhoud;  Instandhouding van functionele en bouwtechnische geschiktheid verloopt via renovatie;  Alleen investeringen voor renovatie en zijn relevant;  Bij de investeringen is rekening gehouden met verduurzaming (gasloos bouwen)  Geen rekening is gehouden met vervangende nieuwbouw, die na 2030 plaats zal vinden

Tabel 2 Indicatieve investeringsraming renovatie bestaande accommodaties binnen scope integraal accommodatiebeleid prijspeil 2021

In de periode 2021‐2030 is wanneer wordt besloten tot renovatie van het Sport en zwemcomplex Dalweg , renovatie van de Plantage en het Willaertgebouw maatgevend. Investeringsbeslissingen over die accommodaties zullen echter vooraf gegaan moeten worden door met business cases on‐ derbouwde beleidskeuzes. Bij die afweging zullen ook de vastgoed‐economische aspecten betrok‐ ken moeten worden. Voor de thans in zelfstandige accommodaties gevestigde kinderdagverblijven

28

zal een afweging tussen renoveren of afstoten gemaakt moeten worden. Daarbij kan worden on‐ derzocht of de thans in deze accommodaties gevestigde kinderdagverblijven betrokken kunnen worden bij de vorming van IKC’s.

9.3 Uitputting reserve IAB Het recent opgestelde IHP Onderwijs geeft in inzicht in de (ver)nieuwbouwopgave voor onder‐ wijsgebouwen in de periode 2020‐2035. Op basis van dat inzicht is een financiële analyse van de ontwikkeling van de middelen in de reserve IAB gemaakt. Uit die analyse blijkt, dat het mogelijk is in de periode 2021 t/m 2030 een investeringsbudget van € 10,0 mln. voor overige accommodaties te reserveren. Voorwaarde is dan wel dat in de meerjarenbegroting met ingang van 2022 structu‐ reel € 20.000 per jaar oplopend wordt toegevoegd aan de reserve IAB. De reserve IAB heeft dan tot 2033 voldoende omvang om zowel de in het IHP in de periode 2020‐2035 opgenomen maatregelen uit te voeren als voor € 10,0 mln. maatregelen aan andere accommodaties uit te voeren. Met deze middelen wordt dan bereikt dat bij (ver)nieuwbouw van scholen deze gebouwen impliciet worden verduurzaamd. En in het investeringsbedrag van deze € 10,0 mln. is ca. 40% (€ 4,0 mln.) besteed aan verduurzaming van de gebouwen. Een deel van deze investering is rendabel, omdat de gebrui‐ ker door lagere energielasten kan bijdragen in de investering. Voorshands is die dekking buiten beschouwing gelaten, maar deze zal bij het vervolg wel worden betrokken.

9.4 Benutten subsidiemogelijkheden De verwachting is dat zowel rijk als provincie de komende jaren via gerichte subsidiemaatregelen de energietransitie van de lokale overheden zal stimuleren. Recente voorbeelden zijn de door het kabinet beschikbaar gestelde 50 miljoen euro voor het verduurzamen van school‐ en sportgebou‐ wen. Het benutten van subsidiemogelijkheden bij het verduurzamen van het gemeentelijk vastgoed is een methode die een impuls kan geven aan de energietransitie. De provincie Utrecht stelt subsi‐ diemiddelen beschikbaar om bij te dragen in het proces van verduurzaming (adviseurs en coa‐ ches). De verwachting is reëel dat de komende jaren ter stimulering van de energietransitie veel meer subsidiemiddelen beschikbaar komen. Daarom willen wij actief inzet op het verwerven van subsidiemiddelen t.b.v. de energietransitie. Stichting Balans onderzoekt of het huidige Milieu Educatie Centrum aan de Veenweide kan transformeren en heeft de gemeente benaderd of wij hierin kansen zien voor de Energietransitie. Ook hier geldt dat een dergelijke transformatie wel‐ licht via gebruik van subsidiemiddelen (gedeeltelijk) vorm kan krijgen.

9.5 Conclusies Met de uitvoering van het IHP en het IAB ontstaan grote investeringsopgaven voor de gemeente. Maar zowel voor het IHP als het IAB geldt dat daadwerkelijke investeringsbeslissingen op indivi‐ dueel projectniveau (school of accommodatie) genomen zullen worden. Aan de hand van de dan opgestelde businesscase vinden de investeringsbeslissingen plaats. Zowel IHP als IAB hebben een tentatief karakter. Gezien de lange periode waarin deze plannen vooruit kijken, bestaat er nog veel onzekerheid over de exacte investeringsmomenten. Die onzekerheid wordt pas weggenomen bij implementatie van deze plannen en door de gemeenteraad in de komende jaren nog te maken keuzes. De in het IAB aanwezige financiële ruimte is, mits de gemeenteraad bereid is de reserve IAB met ingang van 2022 structureel met € 20.000 per jaar oplopend op te hogen, voldoende om dit IAB (en IHP) als beleidskader daarvoor te hanteren. Door actief in te zetten op verwerving van subsidies kan die financiële ruimte wellicht nog verder worden vergroot.

29

30

Bijlage A Specificatie van accommodaties maatschappelijk vastgoed

31