10 3 Bijlage 2 nota van zienswijzen.pdf

Nota van zienswijzen

Partiële herziening bestemmingsplan Landelijk Gebied, Birkstraat 107 en 109.

Gemeente Soest

Pagina 1 van 10

Gemeente Soest Afdeling Ruimte

Gemeente Soest

Pagina 2 van 10

Inhoudsopgave

Inhoud Inleiding ............................................................... 4 Zienswijzen ........................................................... 5 Overzicht van wijzigingen ....................................... 9

Gemeente Soest

Pagina 3 van 10

Inleiding Vanaf 3 september 2020 tot en met 14 oktober 2020 heeft het ontwerpplan voor de partiële herziening bestemmingsplan Landelijk Gebied, Birkstraat 107 ter inzage gelegen. Het ontwerpbestemmingsplan heeft betrekking op het perceel gelegen Birkstraat 107 en 109 van de Paardenkamp. Naar aanleiding van de terinzagelegging hebben wij twee zienswijzen ontvangen. In hoofdstuk 2 van deze nota zijn deze zienswijzen opgenomen en voorzien van een inhoudelijke reactie. Tenslotte is aangegeven of de zienswijze aanleiding geeft tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Gemeente Soest

Pagina 4 van 10

Zienswijzen Gedurende de periode van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan hebben wij een zienswijze ontvangen:

Nr.

Naam

Adres

Postcode

Plaats

01

De Koninklijke Horeca Nederland afdeling Soest/Baarn en Eemnes

Van Weedestraat 131

3761 CD

Soest

Van de Provincie Utrecht Postbus 80300, 3508 TH Utrecht hebben wij wel een reactie ontvangen maar geen formele zienswijze. De zienswijzen van de Koninklijke Horeca Nederland en de reactie van de Provincie Utrecht zijn in deze nota opgenomen en van commentaar van de gemeente voorzien. Tevens is aangegeven of er aanleiding is tot aanpassing van het plan.

NR.

ZIENSWIJZE

1.

Zienswijze: “Wij als Koninklijke Horeca Nederland willen benadrukken dat bij het aanpassen van het bestemmingsplan er wat ons betreft geheel binnen het beleidsplan Horecagemeente Soest (wat onlangs is vastgesteld) gebleven dient te worden qua bruto vloeroppervlakte per locatie, openingstijden en categorisering van de diverse functionaliteiten in de nog op te stellen exploitatievergunning. Deze drie factoren staan niet los van elkaar zoals bekend. Bovenstaande wordt vernoemd op pagina 10 dat dit nader wordt ingevuld. De huidige potstal heeft een vloeroppervlakte van 265m2 wat de categorie E overstijgt qua maximale oppervlakte. Hoe wordt hier mee omgegaan? Verder wordt er gesproken op pagina 12 dat de gewenste eindtijd van exploitatie circa 22:00 uur zal gaan worden. Deze maximale sluitingstijd zal door de ondernemer voornamelijk gekozen zijn om de hoofdactiviteit van de locatie niet te verstoren. Bovenstaande is wat ons betreft belangrijk dat dit duidelijk wordt geformuleerd in plaats van circa 22:00 uur. Dit ook om toekomstige onduidelijkheden of ruimte tot invullen van eigen interpretatie te voorkomen voor de locatie zelf en de eventuele controle hierop vanuit de Gemeente. Het derde punt waarover wij nog enige toelichting zouden wensen is het parkeren en verkeer.

Voldoet het weiland (en het weglaten van de extra parkeerplekken zoals er te lezen valt) aan de parkeernormen die voor elke andere (horeca)ondernemer geldt die een categorie B en E wensen op één locatie? Of betekent dit dat de parkeernorm in dit gebied ook voor andere ondernemers gelijk wordt getrokken of zelfs wordt vrijgegeven? Wij vernemen graag van u en blijven graag aangesloten op de verdere gang van zaken met betrekking tot deze prachtige locatie.” Reactie gemeente: 1. De oppervlakte van de horeca. De oppervlakte van de horeca (categorie E) in de potstal op Birkstraat 107 is geen 265 m2. De maximale oppervlakte mag volgens het op 10 oktober 2019 vastgestelde Horecabeleid niet meer bedragen dan 200

Gemeente Soest

Pagina 5 van 10

m2 voor een categorie E. Het horecadeel beslaat niet meer dan de 200 m2 en het overige hiervan afgesloten deel van de stallen is 65 m2. Op pag. 11 van de Toelichting op het plan staat in de tabel dat de potstal in totaal 265m 2 meet. Deze oppervlakte is niets anders dan een weergave van de bouwkundige oppervlakte. Vervolgens wordt op pag. 12 beschreven dat er in de potstal maximaal 200 m2 zaalverhuur gaat plaatsvinden. Dat is ook het maximum dat het bestemmingsplan gaat toestaan en dat als zodanig aangewend gaat worden. En die 200 m2 is dan ook als zodanig in artikel 3 van de partiele herziening opgenomen, onder verwijzing naar het Horecabeleid buitengebied en wat daarin staat geregeld met betrekking tot horeca-categorie E. Het bestemmingsplan voorziet in het planologisch toestaan van horecacategorie E aan de Birkstraat 107 en horecacategorie B op Birkstraat 109. Dit deel van de zienswijze is ongegrond. Reactie gemeente: 2. De sluitingstijd van de horeca. De sluitingstijd van de horeca in de potstal wordt op grond van het Horecabeleid buitengebied niet beperkt. In de toelichting van het bestemmingsplan wordt wel een sluitingstijd genoemd van circa 22.00 uur. Deze tijd valt dus binnen de regels van het vastgestelde beleid. De KHN geeft aan graag duidelijkheid te hebben met betrekking tot de sluitingstijden.

Het bestemmingsplan regelt alleen het planologisch toestaan van een bepaalde horecacategorie (onder verwijzing naar het vastgestelde Horecabeleid buitengebied), maar niet de sluitingstijd. De exacte sluitingstijd tot 22.00 uur zal worden opgenomen in de exploitatievergunning voor deze locatie. Overigens kan hier voor de volledigheid worden vermeld dat het bestuur van de Paardenkamp met gemeente en omwonenden afspraken heeft gemaakt dat sluitingstijd 22.00 uur is. Dit deel van de zienswijze is ongegrond. Reactie gemeente: 3. De parkeernorm. De derde zienswijze betreft de vraag of het plan voldoet aan de door Soest vastgestelde parkeernorm. Het bestemmingsplan Landelijk gebied 2013 wordt door de partiele herziening bestemmingsplan landelijk gebied Birkstraat 107 en 109, gedeeltelijk aangepast. Soest heeft de parkeernota in 2017 vastgesteld en de norm voor horeca is:

Voor agrarische doeleinden gelden op grond van het bestemmingsplan geen parkeernormen. Aan de overzijde is een parkeerweide aangelegd door de Paardenkamp die speciaal voor de locaties van de Paardenkamp geldt. Dus al het parkeren dient daar met instemming van de gemeente plaats te vinden.

Gemeente Soest

Pagina 6 van 10

Op het achtererf van de locatie aan de Birkstraat 109 worden 11 nieuwe parkeerplaatsen aangelegd, bedoeld voor het eigen personeel van 107 en 109. Door de situering van deze parkeerplaatsen op het achtererf, ontstaat er een verder autovrij terrein. Hierdoor blijft het beschermd dorpsgezicht behouden en door het autovrije karakter wordt het historische ensemble verder versterkt. Het parkeren ten behoeve van bruiloften, partijen en evenementen zal blijven plaatsvinden op het tegenover de planlocatie gelegen weiland. Aan de Birkstraat 107 wordt horeca categorie E en B toegestaan. Een locatie dat voorziet in zaalverhuur voor vergaderingen en feesten zoals bruiloften, al dan niet met muziek, verstrekking van (alcoholhoudende) drank en etenswaren. In het hoofdgebouw is reeds een kleinschalige horecavoorziening aanwezig welke nu alleen wordt uitgebreid voor het verstrekken van alcoholische dranken met horecacategorie B op grond van de nieuwe categorie indeling. Het aantal bezoekers zal hierdoor in het hoofdgebouw niet toenemen. De uitbreiding aan horeca op grond van het nieuwe bestemmingsplan zal op nummer 107 maximaal 200 m2 oppervlakte aan horeca in de potstal zijn. Aan de Birkstraat 109 wordt alleen horeca categorie B toegestaan. Hieronder vallen kleinschalige horecaactiviteiten waar etenswaren en niet-alcoholische en alcoholische dranken verstrekt worden.

De openingstijden worden beperkt van maandag tot en met zondag van 8.00 - 20.00 uur. Maar de Paardenkamp sluit haar activiteiten op het Gagelgat (107 en na vaststelling bestemmingsplan ook 109) dagelijks al om 16.00 uur. Hierdoor veroorzaken zij slechts beperkt hinder voor omwonenden. De horeca activiteiten beslaan maximaal 100 m2 bruto vloeroppervlak (exclusief terras). Het bijbehorende terras mag niet groter zijn dan het bruto vloeroppervlak (zie Horecabeleid). Met in achtneming van het bovenstaande, voorziet het bestemmingsplan “Partiële herziening Bestemmingsplan Landelijk Gebied, Birkstraat 107 en 109”, in totaal in 300 m 2 bvo nieuwe horeca. Conform het gestelde in de Parkeernota 2017 resulteert dit in een parkeereis van minimaal 3 x 8 = 24 parkeerplaatsen. Zoals eerder besproken met de gemeente Soest en tevens aangegeven in de Toelichting op het bestemmingsplan, gaat het parkeren ten behoeve van de horeca op de Birkstraat 107 en 109 plaatsvinden op het tegenover de planlocatie gelegen parkeerlocatie.

Gemeente Soest

Pagina 7 van 10

Figuur 1: uitsnede luchtfoto met daarop weergegeven de beschikbare parkeerruimte Het gedeelte van dit weiland dat voor dit doel wordt gebruikt meet minimaal 2.100 m 2. Uitgaande van de minimale afmetingen waaraan een parkeerplaats, conform de Parkeernota 2017, moet voldoen (5,0 m x 2,5 m = 12,5 m2) is ruimte voor 60 personenauto’s. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan Landelijk gebied 2013 is deze parkeerlocatie ten behoeve van het Gagelgat aangelegd. De verwachting toen was dat er gemiddeld maximaal 10 auto’s per dag zouden parkeren in verband met een bezoek aan het Gagelgat. Er is gekozen voor een groter parkeerterrein in verband met te organiseren evenementen bij de Paardenkamp. Er werd toen dus ruimschoots voldaan aan het noodzakelijk aantal parkeerplaatsen. Het nadelige effect op de Birkstraat is bovendien beperkt omdat de Paardenkamp voor dagelijkse activiteiten alleen buiten de spits open is. Met in achtneming hiervan kan aan de, uit de Parkeernota 2017 voortvloeiende parkeereis van 24 extra plaatsen worden voldaan. Conclusie: De zienswijzen zijn ongegrond maar geven aanleiding tot aanvulling van de toelichting van het bestemmingsplan op dit punt.

De provinciale reactie “In uw e-mail van 1 september 2020 heeft u ons laten weten dat het ontwerpbestemmingsplan ” Partiele herziening bestemmingsplan Landelijk Gebied, Birkstraat 107 en 109 (De Paardenkamp) “ met ingang van 3 september 2020 gedurende zes weken ter inzage ligt. U heeft hiermee voldaan aan artikel 3.8, lid 1 sub b van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het voorliggende bestemmingsplan geeft mij geen aanleiding opmerkingen te plaatsen in het kader van het provinciaal belang zoals dat is opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (herijking 2016) en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013 (herijking 2016). Hoewel er geen opmerkingen zijn in het kader van provinciaal belang, kan er wel een aandachtspunt wat betreft cultuurhistorie meegegeven worden: - In de plannen wordt vaak gesteld dat de oude cultuurhistorische situatie van het ensemble wordt hersteld en leidend is in de verdere planontwikkeling. Er is geen cultuurhistorische beschrijving aan de plantoelichting toegevoegd. Het is nu onduidelijk naar welke cultuurhistorie er wordt verwezen. Dit kan beter onderbouwd worden, zodat ook beter beoordeeld kan worden of het bijvoorbeeld verantwoord is om op nr. 109 een stal te slopen, een boomgaard aan te leggen en de hooiberg te verplaatsen.” Reactie gemeente De reactie van de provincie wordt niet gezien als een zienswijze.

De provincie stelt dat voldaan is aan artikel 3.8 lid 1 sub b van de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) en geeft niet aan dat zij een zienswijze indient. Wel heeft zij een aandachtspunt wat betreft cultuurhistorie. In de toelichting wordt dit onderdeel aangepast. De boerderij ‘de Hooge Birckt’ aan de Birkstraat 109 is in 1875 in eerste instantie gebouwd als renteniershuis. In 1912 wordt het pand echter verbouwd tot boerderij en in 1953 werd het nogmaals gewijzigd. De historische T-boerderij ligt aan het einde van een oprijlaan en omvat één bouwlaag en een zolder onder een met gesmoorde pannen gedekt samengesteld zadeldak. De boerderij aan de Birkstraat 109 maakt onderdeel uit van het gemeentelijk beschermd dorpsgezicht “De Birkt”. In het bestemmingsplan “Landelijk gebied” heeft het zuidelijke deel van het perceel de dubbelbestemming "Waarde - Cultuurhistorie Gemeentelijk beschermd dorpsgezicht". Deze dubbelbestemming betreft het huidige erf en loopt tot aan de bestaande windhaag met een rij monumentale eiken. Deze als “Waarde - Cultuurhistorie Gemeentelijk beschermd dorpsgezicht”

Gemeente Soest

Pagina 8 van 10

aangewezen gronden zijn mede bestemd voor de bescherming van een gemeentelijk beschermd dorpsgezicht. Op grond hiervan kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan de situering van bouwwerken vanwege de instandhouding van de karakteristieke, met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermde dorpsgezicht en zal een omgevingsvergunning voor het slopen aangevraagd moeten worden. Van de op het erf van Birkstraat 109 aanwezige gebouwen heeft de oorspronkelijke boerderij in het bestemmingsplan “Landelijk gebied” tevens een bouwaanduiding “specifieke bouwaanduiding – gemeentelijk monumenten”. Deze bouwaanduiding wordt ook in deze partiele herziening overgenomen. Zowel de dubbelbestemming: waarde – cultuurhistorie Gemeentelijk beschermd dorpsgezicht (zoals in vigerend bestemmingsplan) als de “specifieke bouwaanduiding – gemeentelijke monumenten” (boerderij nr. 109) worden overgenomen in deze partiële herziening. De historische boerderij aan de Birkstraat 109 behoudt in de plannen van de Paardenkamp een prominente positie, welke bovendien zal worden versterkt. Onderdeel van de plannen is de sloop van de in de bestaande situatie aanwezige melkkoeienstal, welke is gebouwd in 1994).

Door de sloop van deze koeienstal versterkt deze planontwikkeling het karakteristieke beeld van de oorspronkelijke bebouwing op het perceel aan de Birkstraat 109. De op Birkstraat 109 aanwezige hooiberg zal worden verplaatst. Deze hooiberg heeft verder geen monumentale beschermingsstatus. De hooiberg zal in de nieuwe situatie worden herbouwd in de bestaande status en statuur. Onder meer door de sloop van deze niet oorspronkelijke koeienstal, de verplaatsing van de bestaande hooiberg en de aanleg van een nieuwe boomgaard, krijgt het erf van Birkstraat 109 weer een samenhangende, historische, open uitstraling. Deze sluit aan op de uitstraling zoals Birkstraat 107 deze heeft en hiermee wordt de eenheid die vanuit historisch perspectief aanwezig was, teruggebracht en verder visueel versterkt. De in de plannen gewenste paardenstallen op Birkstraat 109 worden gebouwd achter het huidige erf, achter de bestaande windhaag met de monumentale eiken. Hiermee wordt het open karakter niet aangetast en blijven historische (lijn)elementen zichtbaar. Bij het ontwerp van deze nieuwe stallen wordt in verschijningsvorm, materiaalgebruik en beeldkwaliteit aansluiting gezocht met het herstelde historische beeld op het erf van de Birkstraat 109 (zie daarvoor ook paragraaf 4.7 Beeldkwaliteit).

Zodoende draagt deze planontwikkeling als geheel bij aan het vergroten van de landschappelijke en cultuurhistorische waarde van de opnieuw samenhangende erven Birkstraat 107 en 109 binnen het gemeentelijk beschermd dorpsgezicht “De Birkt”. Conclusie De reactie van de provincie geeft aanleiding in de toelichting paragraaf 4.6 aan te vullen.

Overzicht van wijzigingen Hierbij treft u aan een opsomming van de wijzigingen zoals weergegeven in de nota van zienswijzen. De eerste kolom verwijst naar de ingebrachte zienswijze, de tweede kolom geeft aan in welk onderdeel van het plan de wijziging wordt aangebracht en de derde kolom geeft de wijziging weer.

Gemeente Soest

Pagina 9 van 10

Zienswijzen Ad

Wijziging in:

Wijziging

1.

Toelichting

Paragraaf 2.2.4 ten aanzien van het parkeren Paragraaf 4.6 ten aanzien van cultuurhistorie

Gemeente Soest

Pagina 10 van 10