Stedenbouwkundige onderbouwing

Stedenbouwkundige onderbouwing 1. Planvoornemen Van der Valk is voornemens een nieuw gebouw van maximaal 30 meter hoog te realiseren met 68 hotelkamers, vergaderzalen, een restaurant. Het nieuwe gebouw zal tevens fungeren als nieuw hoofdgebouw met hierin de receptie voor zowel het nieuwe als het bestaande programma. De huidige, kenmerkende entreepartij met achtkantig puntdak en de aangebouwde luifel worden gesloopt. Het huidige complex blijft voor het overige nagenoeg in zijn totaliteit bestaan, waarbij bestaande faciliteiten zoals het bowlingcentrum worden gehandhaafd. De zaalfunctie in de noordelijke vleugel van het hotel komt echter te vervallen, omdat deze functie in het nieuw complex wordt ondergebracht. In deze noordelijke vleugel ontstaat hierdoor de mogelijkheid voor de inpassing van leisure‐activiteiten. Het nieuwe gebouw is oostelijk van de bestaande en overwegend te handhaven bebouwing gesitueerd. Het nieuwe gebouw wordt verbonden met de bestaande hotelvleugel door middel van een loopbrug op de eerste verdieping. De situering is zodanig gekozen dat het huidige hotel met ondersteunende functies en het parkeren grotendeels kan functioneren tijdens de nieuwbouw. Ten zuidwesten van de nieuwbouw wordt voorzien in een nieuwe groene aankleding van het terrein.

Ten oosten van de bestaande carpoolplaats (en ten zuiden van de hotelbebouwing) worden op het eigen terrein nieuwe parkeerplaatsen aangelegd om daarmee invulling te geven aan de toegenomen parkeerbehoefte van de uitgebreide voorzieningen .

Figuur 3. Situatieschets inpassing nieuwbouw

Relatie met het bestemmingsplan De nieuwbouw is volledig gepositioneerd binnen de bestaande bestemming Horeca van het geldende bestemmingsplan en valt grotendeels binnen het bijbehorende bouwvlak. Het nieuwe bouwvolume komt alleen in noordelijke richting gedeeltelijk buiten het bouwvlak te liggen. Daarnaast wijkt de bouwhoogte af. Er wordt ingezet op een hoogte van maximaal 30 meter, terwijl eerder binnen het bestemmingsplan 15, respectievelijk 12 meter mogelijk was.

2 Wijzingen ten opzichte van het stedenbouwkundig plan

Figuur 4. Stedenbouwkundig plan

In bovenstaande schets (figuur 4) is nog te zien wat de oorspronkelijke gedachte was voor de ontwikkeling van het gebied. Een aantal verschillen valt op en heeft consequenties voor de ontwikkelingsmogelijkheden van het hotel. Inmiddels is op het gedeelte van het oorspronkelijke kantooreiland het transferium gerealiseerd. Uitbreiden in deze richting is daarmee in ieder geval niet meer mogelijk. Verder is op de ruimte waar eerst een afzonderlijk bowlingcentrum zou komen, in de huidige situatie een park&ride‐invulling (carpoolplaats) gerealiseerd. Een duidelijke verschil in de opzet van het hotel, is dat het bestaande gebouw grotendeels wordt gehandhaafd. Ruimtelijk gezien heeft de gewijzigde opzet consequenties voor de inrichting van name het parkeren en een aanvullend op te nemen wateroppervlak.

3 Onderbouwing Het plangebied is onderdeel van het kantorenpark dat in de oksel van de A7 en de N31 ligt. Het is een dynamisch, stedelijk gebied nabij de hoofdwegenstructuur. Het hotel ligt aan de noordrand van het kantorenpark. De uitbreiding van het hotel ligt door de grootte van het perceel redelijk centraal in het oostelijke deel van dit kantorengebied. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan het buurtschap Ureterpvallaat en de Tjaardaflats. De Tjaardeflats vallen op door de bouwhoogte van 45 meter en de ruime groene opzet. Het buurtschap Ureterpvallaat kan getypeerd worden als een relatief stille, rustieke plek binnen een dynamische ruimtelijke context. Enerzijds is het beeld oorspronkelijk, anderzijds is duidelijk (en ook ervaarbaar vanuit het buurtschap) dat de omgeving in de loop van de jaren een grote transformatie heeft ondergaan en een grote dynamiek kent. Deze ambivalentie is goed zichtbaar en voelbaar en is kenmerkend voor de omgeving van Ureterpvallaat. Het buurtschap Ureterpvallaat bestaat in de huidige situatie concreet uit vijf huizen aan de westzijde van de Lavendelheide en drie woningen aan de oostzijde van de Lavendelheide en is een cultuurhistorisch waardevol restant van een groter buurtschap dat vroeger gelegen was aan de Drachtster Compagnonsvaart, nabij een vallaat (sluis).

Het buurtschap is in de huidige situatie een klein ensemble van woningen die de oorspronkelijke sfeer van het gebied nog uitstralen. De vallaat (sluis) en de vaart zijn niet meer aanwezig, maar het tracé van de Drachtster Compagnonsvaart is ter plekke van het buurtschap nog herkenbaar.

In het stedenbouwkundig plan was tussen Ureterpvallaat, het hotel en het kantorenpark een royale overgangszone voorzien die vrij zou moeten blijven van bebouwing. Deze overgangszone bestaat in de huidige situatie uit de groenblauwe zone direct ten zuiden van Ureterpvallaat, de aarden wal en opgaande beplanting langs de noordrand van het parkeerterrein en de parkeervoorzieningen van het hotel. In de gewijzigde planvorming blijft deze overgangszone in tact. Ten opzichte van het stedenbouwkundig plan blijft de bestaande bebouwing deels gehandhaafd. Doordat de huidige entree deels wordt gesloopt, wordt de meest noordelijke bebouwing minder beeldbepalend (het kenmerkende puntdak en de luifel verdwijnen). De kwaliteit van de overgangszone wordt hierdoor versterkt. De korrelgrootte van de nieuwe bebouwing en de bouwhoogte van 30 meter, zijn passend in de omgeving. De korrelgrootte van de bebouwing in de omgeving is, met uitzondering van de woningen aan de Ureterpvallaat, overwegend groot. De bestaande hotelbebouwing, de aangrenzende grotere kantoorgebouwen en de circa 45 meter hoge Tjaardaflats bepalen het beeld. Door de ligging centraal in het oostelijk deel van het kantorenpark en de aanhechting op de bestaande volumes van het hotel voegt het grotere volume zich moeiteloos in de bebouwde, stedelijk omgeving.

De afstand tot de belendende kleinschalige woonpercelen van Ureterpvallaat is dusdanig groot (minimaal 99 meter tot de meest nabij gelegen voorgevel) dat er ruimtelijk gezien geen conflicteerde situatie ontstaat (sterke frontvorming, sterke schaduwval, sterke aantasting privacy ,etc; zie figuur 5). Ter vergelijking; deze afstand is ongeveer gelijk aan de kortste afstand tussen de Tjaardaflats en de meest nabij gelegen woning (ongeveer 100 meter). Hier is door de grote tussenafstand ook geen sprake van een conflicterende situatie, terwijl deze flats ongeveer 45 meter hoog zijn. De inpassing van een hoger volume in het plangebied betekent, ondanks de grote tussenafstand, wel een verandering in het uitzicht vanaf de weg Ureterpvallaat en vanuit de woningen aan de Ureterpvallaat. Dit geldt met name in de periode dat de bomen geen blad hebben. In deze periode zal de hoteluitbreiding door de bomen heen zichtbaar zijn. Wanneer de bomen bladdragend zijn, zullen deze de nieuwbouw vanaf de Ureterpvallaat grotendeels aan het zicht onttrekken (zie figuur 5). De verandering van het zicht betekent echter geen onevenredige aantasting van het karakter van de plek; het oorspronkelijke ensemble blijft door het behoud van de groenblauwe randen en de grote afstand tot de nieuwe bebouwing als zodanig goed herkenbaar.

Het reeds aanwezige contrast tussen rust en dynamiek dat inherent is aan deze plek, wordt met de nieuwbouw wel sterker voelbaar en zichtbaar.

Figuur 5. Profiel tussenruimte hoteluitbreiding en woning Ureterpvallaat 4

In de uitbreiding van de parkeervoorzieningen is aan de zuidzijde van het perceel voorzien. Hierbij wordt ruimtelijk gezien aangesloten op de bestaande carpoolplaatsen. Het parkeren wordt op deze wijze evenwichtig verdeeld op net eigen terrein, nabij het gebouwencomplex, waarbij tegelijkertijd overloopruimte bestaat richting het transferium. Hiermee wordt voorkomen dat er auto’s op de openbare weg geparkeerd zullen worden.

Conclusie Door het behoud van de groenblauwe overgangszone tussen het hotel (en het kantorenpark) en Ureterpvallaat, de centrale ligging op het oostelijke deel van het kantorenpark en de royale afstand tussen de bebouwing van Ureterpvallaat en de hotelbebouwing ontstaat er een ruimtelijk gezien goede inpassing van de nieuwe bebouwing. De sloop van de huidige entree leidt tot een verbetering van de overgangszone. De realisatie van het plan leidt niet tot een onevenredige aantasting van de ruimtelijke waarden van het buurtschap Ureterpvallaat. Het buurtschap blijft door het behoud van de groenblauwe randen en de grote afstand tot de nieuwe bebouwing als zodanig goed herkenbaar. Ook wordt de en authenticiteit van de plek niet onevenredig aangetast; er was reeds sprake van een ambivalent karakter. Het buurtschap wordt ook in de huidige situatie al gekenmerkt door een contrast tussen rust /oorspronkelijk en dynamisch/nieuwe stedelijk). De nieuwe ontwikkeling maakt het contrast wel meer voelbaar en zichtbaar, maar is inherent aan de plek. De nieuwe ontwikkeling is daarmee ook vanuit deze optiek passend.