Raadsvoorstel - Nota grond- en vastgoedbeleid

Aan de gemeenteraad

Onderwerp:

NOTA GROND- EN VASTGOEDBELEID

Beh. ambt: Tel/kamer:

Henk Savelkoul 0652611940

Voorstel 1. Stel de Nota Grond- en vastgoedbeleid vast; 2. Stem in met de wijze waarop het college uitvoering heeft gegeven aan de door de gemeenteraad vastgestelde motie “Onroerend goed bezit gemeente Smallingerland”. Beleidsterrein Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing Inleiding De gemeenteraad heeft op 8 maart 2021 ingestemd met de notitie ‘Contouren grondbeleid gemeente Smallingerland’ en het college van burgemeester en wethouders daarbij verzocht deze notitie zo spoedig mogelijk uit te werken in een nota grondbeleid. Ook heeft de gemeenteraad het college verzocht in deze nota helder te definiëren wanneer, onder welke condities en op welke wijze de grondbeleidsinstrumenten door het college kunnen worden ingezet. Deze nota Grond- en vastgoedbeleid is meer dan alleen een uitwerking van de genoemde notie. Deze nota anticipeert ook op de na invoering van de Omgevingswet geldende weten regelgeving voor de toepassing van grondbeleidsinstrumenten en beschrijft de uitgangspunten voor het gemeentelijk vastgoedbeleid. Argumenten/beoogde effecten Relatie met de Omgevingswet en Omgevingsvisie De Omgevingswet zal na hernieuwd uitstel nu naar verwachting per 1 juli 2022 inwerking treden. In het kader van de Omgevingswet moet elke gemeente uiterlijk 2025 een omgevingsvisie hebben vastgesteld.

Die omgevingsvisie behoort ook een beschrijving van de hoofdlijnen van het gemeentelijk grondbeleid te bevatten. Daarom zijn de Ontwerp Omgevingsvisie Smallingerland en deze conceptnota Grond- en vastgoedbeleid op elkaar afgestemd. De Omgevingsvisie Smallingerland zal via een aantal programma’s verder worden uitgewerkt. Bij deze uitwerking wordt opnieuw de relatie met de inzet van de instrumenten op het gebied van grond- en vastgoedbeleid gelegd. Hoofdlijnen van de Nota Grond- en vastgoedbeleid De Ontwerp Omgevingsvisie Smallingerland beschrijft de ambities en het toekomstbeeld van de gemeente. Instrumenten van het grond- en vastgoedbeleid worden ingezet om bij te dragen aan realisering van die ambities en dat toekomstbeeld. Hoe, onder welke condities en welke rol(len) die instrumenten worden ingezet vraagt om door de gemeenteraad vastgestelde kaders. De Nota Grond- en vastgoedbeleid beschrijft die kaders. Daardoor ontstaat duidelijkheid over de beleidsruimte waarbinnen het college van burgemeester en

-2wethouders deze instrumenten inzet ten behoeve van de realisering van gemeentelijke doelen. Doelstelling grondbeleid De hoofddoelstelling van het grondbeleid is om ambities en beleid van de gemeente met betrekking tot de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving te bevorderen en waarbij de inzet van de instrumenten situationeel wordt bepaald. Doelstelling vastgoedbeleid De hoofddoelstelling van het gemeentelijk vastgoedbeleid is op basis van vastgestelde beleidskaders op efficiënte wijze huisvesting bieden aan maatschappelijke functies en de gemeentelijke organisatie wanneer de samenleving of de markt daar niet tegen voor de gemeente aanvaardbare condities in kan voorzien. Dit ‘nee tenzij-principe’ wordt voor het maatschappelijk vastgoed verder uitgewerkt in de nota Accommodatiebeleid, die in 2022 aan de gemeenteraad ter vaststelling wordt aangeboden. Rolverdeling gemeenteraad en college Met de inzet van de instrumenten van het grond- en vastgoedbeleid zijn vaak grote investeringen gemoeid. We definiëren in deze nota de kaders waarbinnen deze instrumenten worden ingezet en welke rolverdeling daarbij geldt tussen gemeenteraad en college. Voor een belangrijk deel wordt die rolverdeling bepaald door wet- en regelgeving. Bij de toepassing van een actief grondbeleid vormt de grondexploitatie een belangrijk sturingsinstrument voor de gemeenteraad.

De voorschriften (Besluit Begroting en Verslaglegging) en de actualisering van het gemeentelijk planning- en control instrumentarium zijn leidend geweest bij het formuleren van:  De uitgangspunten voor het risicomanagement;  De wijze waarop de gemeenteraad hierover wordt geïnformeerd en kan (bij)sturen. De inhoudelijke sturing door de gemeenteraad op de inzet van het grond- en vastgoedbeleid vindt plaats via de door de gemeenteraad vast te stellen Omgevingsvisie, de op basis van die Omgevingsvisie vast te stellen programma’s en de toekomstige Omgevingsplannen. In deze planfiguren wordt ook beschreven welke beleidsinstrumenten van het grond- en vastgoedbeleid de gemeente wil inzetten om de in die planfiguren geformuleerde doelen te behalen. Bij de verdere uitwerking van die planfiguren in gebiedsontwikkelingen en projecten is sprake van een gefaseerd planvormingsproces. Iedere fase wordt afgesloten met beslisdocumenten. Welke grondbeleidsstrategie (actief, samenwerken of faciliteren) het meest geschikt wordt geacht voor de realisering van de gebieds- of projectdoelen wordt door het college via vaststelling van een projectplan bepaald. Bij de keuze voor een actief grondbeleid stelt de gemeenteraad via de vaststelling van de grondexploitatie de financiële kaders vast.

De Nota Grond- en vastgoedbeleid definieert welke ramingen voor planvoorbereidingskosten in de grondexploitatie worden opgenomen. De aan die grondexploitatie ten grondslag liggend stedenbouwkundige visie of stedenbouwkundig ontwerp wordt vertaald in een door de gemeenteraad vast te stellen Omgevingsplan. Bij toepassing van een faciliterend grondbeleid zal het door de gemeenteraad vast te stellen Omgevingsplan de basis vormen voor kostenverhaal en het eventueel verhalen van een financiële bijdrage op particuliere initiatieven. Bij samenwerking tussen gemeente en andere (publieke of private) partijen geeft de rol- en risicoverdeling tussen die partijen richting aan het besluitvormingsproces. Maar ook hier geldt dat de gemeenteraad via het Omgevingsplan inhoudelijk stuurt. De uit een samenwerking eventueel voortvloeiende inzet van gemeentelijke middelen zal vooraf door de gemeenteraad worden bekrachtigd.

-3Om de gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders in staat te stellen op de met de uitvoering van grond- en vastgoedbeleid gemoeide investeringen en daaraan verbonden risico’s te sturen en deze te beheersen wordt een aantal maatregelen voorgesteld: 1. Een jaarlijks verschijnende Meerjarenprognose Grondbeleid en Meerjarenprognose Vastgoedbeleid, die college en gemeenteraad inzicht biedt in de financiële effecten van de ontwikkeling van de totale grond- en vastgoedportefeuille; 2. Opnemen van een paragraaf vastgoedbeleid in de gemeentebegroting en jaarrekening met als doel aan de gemeenteraad integraal inzicht te bieden in de meerjarige financiële effecten van de exploitatie van de gemeentelijke vastgoedportefeuille; 3. Instellen van een reserve grond en reserve vastgoedbeleid met als doel de financiële kaders waarbinnen de uitvoering van grond- en vastgoedbeleid plaatsvindt helder af te bakenen. Instrumenten van het grondbeleid Welke instrumenten de gemeente inzet bij de uitvoering van het grondbeleid is afhankelijk van welke grondbeleidsstrategie wordt toegepast. Een deel van deze instrumenten zet de gemeente nu ook al in. De invoering van de Omgevingswet, in combinatie met de Aanvullingswet Grondeigendom, leidt tot wijzigingen in de toepassing van bestaande instrumenten.

Dat geldt onder andere voor de toepassing van het voorkeursrecht, onteigening en het kostenverhaal. Daarnaast worden twee nieuwe instrumenten geïntroduceerd, te weten: 1. De financiële bijdrage omgevingsplan; 2. Stedelijke kavelruil. De Nota Grond- en vastgoedbeleid hanteert als uitgangspunt dat de gemeente in beginsel alle instrumenten die beschikbaar zijn inzet wanneer dat bijdraagt aan de realisering van de gemeentelijke doelen. In het bijzonder willen we daarbij de mogelijkheden van het toepassen van de financiële bijdrage verder uitwerken. In de Ontwerp Omgevingsvisie anticiperen we daar op. Besluitvorming over de inzet vindt situationeel op gebieds- of projectniveau plaats. De gemeenteraad beslist afzonderlijk over de inzet van deze instrumenten (voorkeursrecht, onteigening) of bij vaststelling van het Omgevingsplan (kostenverhaal, financiële bijdrage). De Nota Grond- en vastgoedbeleid beschrijft dat het college jaarlijks de uitgangspunten voor het gemeentelijk grondprijsbeleid binnen de in deze Nota gedefinieerde kaders vaststelt.

Uitvoering motie “Onroerend goed bezit gemeente Smallingerland” De gemeenteraad heeft in zijn vergadering van 29 juni 2021 het college via aanvaarding van de motie “Onroerend goed bezit gemeente Smallingerland” verzocht een voorstel aan de raad aan te bieden waarin alle onroerend goed, in eigendom van de gemeente, in kaart is gebracht, voorzien is van de juiste marktwaarde en een voorstel te doen wat eventueel in de verkoop kan. Gezien de nauwe samenhang met de nota Grond- en vastgoedbeleid hebben wij er voor gekozen in dit raadsvoorstel inhoudelijk aan te geven op welke wijze we uitvoering aan deze motie kunnen geven. 1. Het onroerend goed in bezit van de gemeente Smallingerland bestaat uit: a. Grondposities; b. Gebouwen (incl. perceel). 2. De gemeentelijke grondposities zijn opgebouwd uit:

-4a. Bouwgrond in exploitatie (BIE), per 1-1-2021 ca. 191,6 ha, die gelegen zijn in door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatie en worden getransformeerd in uitgeefbaar terrein of openbaar gebied; b. Materiële vaste activa (MVA), zijnde gronden die  Ingebracht worden in planontwikkeling (Vrijburgh 2e en 3e fase, Bedrijvenpark Azeven-Noord en Boornbergum-Middelgeast 4e en 5e fase), ca. 85,8 ha)  Gronden die permanent worden verpacht of verhuurd, zijnde ca. 149 ha. 3. De gemeentelijke gebouwenportefeuille, die als bijlage A in de Nota Grond- en vastgoedbeleid is opgenomen en bestaat uit: a. Gebouwen die worden ingezet t.b.v. de gemeentelijke bedrijfsvoering; b. Maatschappelijk vastgoed; c. Bijzonder Vastgoed (kerktoren); d. Commercieel Vastgoed e. Overig vastgoed (parkeergarages en stallingsplaatsen, woningen) 4. Bepalen van de juiste marktwaarde, door ons is geïnterpreteerd als de meest waarschijnlijke prijs zoals die tussen een redelijk handelende verkoper en koper tot stand zou komen op de waardepeildatum. De BIE-gronden en MVA-gronden, die in toekomstige planontwikkelingen worden ingebracht, komen niet voor afzonderlijke verkoop in aanmerking. Uitgifte van bouwrijpe grond vindt plaats op basis van door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitaties.

In hoeverre de overige MVA-gronden voor verkoop in aanmerking kunnen komen is afhankelijk van de (toekomstige) planvorming. Deze gronden kunnen vanuit dat perspectief worden ingedeeld in strategische grondposities, potentiële ontwikkelingslocaties en overige gronden. Deze nadere indeling is pas goed te maken op basis van de vastgestelde Omgevingsvisie en uitwerking daarvan in programma’s. Al deze gronden worden verhuurd of verpacht en hebben veelal een agrarische bestemming. Verkoop levert eenmalige baten op maar resulteert tegelijkertijd ook in vervallen van het exploitatieresultaat (pacht- of verhuuropbrengst minus toe te rekenen rente- en overige lasten). Met betrekking tot de gebouwen geldt dat, onder verwijzing naar Bijlage A van de Nota Grond- en vastgoedbeleid, dat: 

Een deel van de gemeentelijke vastgoedportefeuille onderdeel is van de Ontwikkelstrategie, die door de gemeenteraad op 8 maart 2021 is vastgesteld;



In de Nota Grond- en vastgoedbeleid bij de portefeuillestrategie is aangegeven dat commercieel vastgoed en woningen voor verkoop in aanmerking komen;



Gebouwen die worden ingezet t.b.v. de gemeentelijke bedrijfsvoering en bijzonder vastgoed niet voor verkoop in aanmerking komen;



Wanneer en onder welke condities de gemeente eigenaar is of wil blijven van maatschappelijk vastgoed (binnensportaccommodaties, dorps- en wijkcentra, etc.) bij de aanbieding van het accommodatiebeleid aan de gemeenteraad zal worden voorgelegd. Wij verwachten overigens dat verkoopmogelijkheden van dit type vastgoed en het financieel netto resultaat, rekening houdende met bestaande boekwaarden, zeer beperkt zal zijn.

-5

De wenselijkheid en mogelijkheid van verkoop parkeergarages en stallingsplaatsen zal in het perspectief van het gemeentelijk mobiliteitsbeleid moeten worden beoordeeld. De waarde van deze gebouwen is met name afhankelijk van de (ontwikkeling van de) tariefstelling voor betaald parkeren of stallen.

Op basis van deze analyse hebben wij gemeend ons in deze fase te beperken tot het inzicht bieden in de samenstelling van de portefeuille onroerend goed en welke objecten mogelijk voor verkoop in aanmerking kunnen komen. Gezien het voorgaande hebben wij gemeend in deze fase niet over te gaan tot het verlenen van een taxatieopdracht met als doel inzicht te krijgen in de actuele marktwaarde van het onroerend goed De Nota Grond- en vastgoedbeleid biedt aanknopingspunten voor verdere positiebepaling over het wel en niet afstoten van onroerend goed. Bij de verschijning van de eerste Meerjarenprognose Grondbeleid zullen wij op basis van de vastgestelde Nota Grond- en vastgoedbeleid en de Omgevingsvisie inzicht bieden in mogelijk af te stoten gemeentelijke grondposities. Met betrekking tot commercieel onroerend goed en woningen wordt in de Nota Grond- en vastgoedbeleid voorgesteld over te gaan tot verkoop. Na vaststelling van het Accommodatiebeleid kan worden bepaald in hoeverre afstoten van maatschappelijk vastgoed mogelijk is. Kanttekeningen Er bestaat nog geen definitieve zekerheid over de invoeringsdatum van de Omgevingswet. Voor sommige instrumenten van het grondbeleid bestaat daarom nog geen definitieve zekerheid over het moment waarop die kunnen worden toegepast.

Ten opzichte van de bestaande werkwijze zal toepassing van de in de nota Grond- en vastgoedbeleid verwerkte voorstellen de nodige aandacht vragen van de gemeentelijke organisatie. Daarom is een implementatieplan opgesteld. Financiën Uit de vaststelling van de nota Grond- en vastgoedbeleid vloeien geen rechtstreeks financiële consequenties voort. Wel worden voorstellen gedaan tot instelling van reserves Grond- en vastgoedbeleid, invoering van een paragraaf Vastgoedbeleid en wijziging van de kostentoerekening van organisatiekosten aan grondexploitaties. De voordelen van de instelling van deze reserves wegen makkelijk op tegen de nadelen, wanneer we dit bezien in termen van transparantie, risicobeheersing en mogelijkheden van sturing. Op basis van de daarvoor aangevoerde argumenten en de onderbouwing van het voorstel in de Nota grond- en vastgoedbeleid, wordt voorgesteld de finale afweging te maken in de op korte termijn uit te brengen Nota reserves en voorzieningen. Voorstel 1. Stel de Nota Grond- en vastgoedbeleid vast; 2. Stem in met de wijze waarop het college uitvoering heeft gegeven aan de door de gemeenteraad vastgestelde motie “Onroerend goed bezit gemeente Smallingerland”.

Controle-elementen n.v.t. Achtergrondinformatie n.v.t.

-6Advies Cliëntenraad n.v.t.

Drachten, 29 september 2021 Burgemeester en wethouders van Smallingerland, Jan Rijpstra

voorzitter.

Jelmer Mulder

secretaris.

Ter inzage liggende stukken: 1. Nota Grond- en vastgoedbeleid