Raadsvoorstel Grondexploitatie De Peinder Mieden (Raad 31 oktober 2017)

Ontwikkeling

Aan de gemeenteraad

Onderwerp:

GRONDEXPLOITATIE DE PEINDER MEIDEN

Beh. ambt: Tel/kamer:

S. Regnerus 0512 - 581 470/ flex Ontwikkeling

Beleidsterrein Wonen Besluit De raad besluit de grondexploitatie De Peinder Mieden en de gronduitgifte van fase 1 vast te stellen. Inleiding Op 4 juli 2017 is het bestemmingplan De Peinder Mieden vastgesteld. Daarmee is het ruimtelijk kader bepaald. Om het plan ook daadwerkelijk te kunnen uitvoeren dient de gemeenteraad nog het financieel kader, de grondexploitatie, vast te stellen. Eerder is, door de gemeenteraad, besloten om het plan in 2 fasen te gaan uitvoeren. Dit omdat de gemeente nog niet alle gronden in eigendom heeft. De nieuwe bestemming waarin natuur gerealiseerd wordt en woningbouw op kleine schaal mogelijk is, heeft betrekking op de 1e fase. Voor fase 2 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Grondexploitatie De grondexploitatie is gebaseerd op de uitgangspunten van het concept De Peinder Mieden. Eén van de belangrijke financiële uitgangspunten van het concept is dat er sprake is van een kostenneutrale grondexploitatie. Dat wil zeggen dat de kosten gedekt worden door de verkoopopbrengsten. De opbrengst moet daarbij worden gehaald uit de verkoop van bouwkavels voor maximaal 45 woningen. De omvang van de bouwkavels zijn gemaximeerd op 5% van het de omvang van het totale plangebied. Het uitgangspunt van een kostenneutrale grondexploitatie betekent overigens ook dat er geen sprake kan zijn van een, voor de gemeente, winstgevende exploitatie.

Een eventueel resultaat moet ten gunste komen van het plan. Fasering Zoals in de inleiding is aangegeven zal het plan gefaseerd worden uitgevoerd. Zo is de grondexploitatie ook opgebouwd. De aanleg van de voorzieningen zal echter volledig plaatsvinden in de 1e fase. Voor de uitgifte van bouwgrond is een fasering aangebracht. Inbrengwaarde gronden De grondwaarde van de, bij de gemeente Smallingerland in bezit zijnde gronden, is opgenomen op de balans onder (strategische)voorraad gronden. De gronden worden voor deze exploitatie opgenomen voor de historische waarde. Dit komt overeen met de waarde waarmee de gronden op de balans zijn gekomen. Overigens verschilt deze waarde niet van de gemiddelde agrarische waarde. Dit is ook in overeenstemming met met het uitgangspunt van het concept De Peinder Mieden om de grond in te brengen in de grondexploitatie voor een agrarische waarde. Ontwikkelkosten

-2De afgelopen jaren heeft de gemeente fors geïnvesteerd in de ontwikkeling van De Peinder Mieden. Dit vertaalt zich vooral in de inzet van veel uren. In de periode 2013 tot en met 2016 zijn de hiermee samenhangende kosten (ca. €450.000,-) niet doorberekend in de boekwaarde van de gronden. Dit was vanuit de BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) ook niet toegestaan. Omdat deze kosten anderszins gedekt zijn, zijn deze kosten niet opgenomen in de grondexploitatie. Wel is het reëel dat deze kosten of een deel ervan alsnog worden vergoed vanuit de grondexploitatie als daar de ruimte voor is. Dit zal echter pas aan het eind van de looptijd van de grondexploitatie kunnen worden geconstateerd. Verwerving gronden Nog niet alle gronden zijn in bezit van de gemeente. Een 2-tal grondposities zijn nog eigendom van particulieren. Met één van de particulieren is overeenstemming over de aankoop van de grond. Het college heeft inmiddels ingestemd met de aankoop. Omdat de verwerving past binnen de uitgangspunten welke de raad heeft gesteld voor De Peinder Mieden gaat het college ervan uit dat een besluit van de raad over de aankoop niet meer vereist is. De raad is per brief over het aankoopbesluit van het college geïnformeerd. Kosten/investeringen Het concept gaat uit van het wonen in de natuur.

Dit vertaalt zich bijvoorbeeld in: - Behoud van het landschap - Autoluwe inrichting met half verharde wegen - Geen openbare verlichting - Niet verharde wandelroutes De inrichting van het plangebied zal sober zijn en passend bij de natuurdoelstellingen. Daarbij zullen alleen de meest noodzakelijke voorzieningen, water, elektra en riolering, worden aangelegd. Voor het beheer van De Peinder Mieden (natuur en infrastructuur) is de gemeente de eerste vijf jaar verantwoordelijk. Daarna gaat de verantwoordelijkheid over op de bewoners/eigenaren in het gebied welke zich verenigd hebben in een vereniging van eigenaren. De toekomstige bewoners hebben nog een aantal aanvullende wensen bij de gemeente ingediend. Vooralsnog is hier in de grondexploitatie geen rekening mee gehouden. Pas wanneer blijkt dat hiervoor ruimte is in de grondexploitatie kunnen wensen worden gehonoreerd, mits deze passen binnen de kaders van het concept. Opbrengsten Het concept De Peinder Mieden gaat uit van een opbrengst uit de grondverkoop van bouwkavels voor de realisatie van woningen. De woningen dienen passend te zijn in de natuur. In het plan zit 45.000m2 aan uitgeefbare bouwgrond voor de bouw van maximaal 45 woningen. In de 1e fase is de hoeveel te verkopen bouwgrond gelimiteerd op 31.000 m2 Voor de 1e fase is voor alle bouwgrond inmiddels een koopovereenkomst gesloten met potentiële kopers.

Voor de verkoop van fase 2 zijn er diverse belangstellenden. De koopovereenkomsten hiervoor zijn in voorbereiding. Risico's - Renterisico; de interne rekenrente dient jaarlijks te worden vastgesteld. Voor 2017 is deze vastgesteld op 0,73%. Dit is ook het percentage waarmee in de grondexploitatie is gerekend. - Voor de realisatie van het plan gelden de gebruikelijke uitvoeringrisico's. In de exploitatie is geprobeerd rekening te houden met een aantal risico's. Hiervoor is een post 'onvoorzien' opgenomen van €300.000,-

-3-

-

In de koopovereenkomsten voor de verkoop van de bouwkavels is in een aantal gevallen een financieringsvoorbehoud ivm de verkoop van de eigen woning opgenomen. Aankoop gronden; het risico wordt gelopen dat de gemeente niet tot overeenstemming komt met de laatste grondeigenaar. In dat geval kan niet het volledige plan worden uitgevoerd. Desondanks zal er toch sprake zijn van een positief (bruto) projectresultaat.

Resultaat Fase 1: de exploitatie van fase 1, waarin dus alle infrastructuur wordt aangelegd en 31 kavels worden uitgegeven sluit naar verwachting met een positief saldo van ruim € 0,26 mln. Fase 2: ervan uitgaande dat de benodigde gronden kunnen worden verworven en fase 2 volledig kan worden uitgevoerd, sluit ook deze fase met een positief saldo van ruim € 0,14 mln., waarmee het totale projectresultaat is berekend op € 409.000. Dit betekent dat er nog ruimte is om eventuele risico's op te vangen. Mocht dit niet nodig zijn, dan is er ruimte om reeds gemaakte ontwikkelkosten te vergoeden, dan wel nog een aantal wensen van de kopers vereniging te honoreren. De volgorde wordt als volgt: Bruto projectresultaat € 409.000 Ontwikkelkosten € 409.000 (maximaal €450.000) Saldo tbv wensen € pm Realisatie wensen € pm Netto projectresultaat € 0 (conform uitganspunten De Peinder Mieden) In het geval dat na realisatie, verrekening van ontwikkelkosten en realisatie van wensen er een voordelig saldo resteert, dan komt dit saldo ten goede van het toekomstig beheer van het gebied. Eerdere haalbaarheidsberekeningen toonden aan dat fase 1 met een tekort zou sluiten. Belangrijkste oorzaak van het verbeterde resultaat is dat de post 'onvoorzien' aanmerkelijk kan worden verlaagd. Eerder was rekening gehouden met ca. € 0,8 mln.

De verlaging kan omdat er minder onduidelijkheid is over de kosten van verwerving, afrastering, onderzoek, aanleg infrastructuur en grondverzet. Daarnaast is de verwachte looptijd van de exploitatie ingekort omdat, door het afsluiten van koopovereenkomsten, er meer zekerheid is over de afname van gronden. Dit heeft een positief effect op de rente- en inflatiekosten. Al met al leidt dat nu tot een positief projectresultaat. De gemeenteraad wordt gevraagd in te stemmen met de grondexploitatie De Peinder Mieden. Daarbij zal de uitgifte van gronden zich beperken tot de eerste fase . De uitgifte van gronden voor de 2e fase zal alleen dan plaatsvinden als de benodigde gronden zijn verworven en het wijzigingsplan is vastgesteld.

Drachten, 19 september 2017. Burgemeester en wethouders van Smallingerland, Tom van Mourik

voorzitter.

Jelmer Mulder

secretaris.

Ter inzage liggende stukken: 1. Grondexploitatie De Peinder Mieden; (vertrouwelijk ter inzage bij griffie)

-4-