Raadsvoorstel - Bestemmingsplan en grondexploitatie Vrijburgh 3 - def. 6-11-2024

Aan de gemeenteraad

Onderwerp: Vaststelling bestemmingsplan en grondexploitatie Vrijburgh 3 Behandelend ambtenaar:

Sietske Boscha

Portefeuillehouder:

Robin Hartogh Heys van der Lier

Beleidsterrein:

Ruimtelijke Ordening

Voorstel De raad besluit: 1. Bestemmingsplan Vrijburgh – Fase 3 gewijzigd vast te stellen overeenkomstig bijlage 1 onder toekenning van nummer NL.IMRO.0090.BP2022SVR011-0401; 2. De zienswijzen te beantwoorden overeenkomst de zienswijzennota; 3. De grondexploitatie Vrijburgh – Fase 3 vast te stellen; 4. Het beeldkwaliteitsplan 'Landschappelijke wonen tussen elzensingels' vast te stellen; 5. Afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Crisis- en herstelwet van toepassing te verklaren, waardoor in geval van beroep: a. de beroepsgronden in het beroepschrift worden opgenomen; b. het beroep niet-ontvankelijk wordt verklaard, indien binnen de beroepstermijn geen gronden zijn ingediend, en c. deze na afloop van de beroepstermijn niet meer kunnen worden aangevuld. Inleiding + beoogde effecten Vrijburgh fase 3 is na de ontwikkeling van Vrijburgh fase 1 en fase 2, het laatste stuk grond wat ontwikkeld gaat worden binnen het plangebied Vrijburgh. Het hoofdthema voor dit gebied is Landelijk Wonen. Met de realisatie van Vrijburgh fase 3 wordt gestreefd naar het realiseren van een woonwijk voor "bijzondere woonvormen". Tevens is er voor deze wijk extra aandacht voor duurzaamheid en circulariteit. Met het voorliggende bestemmingsplan wordt ruimte geboden aan 151 woningen. 150 woningen worden door de gemeente op gemeentegrond mogelijk gemaakt. De kavels zullen als bouwrijpe kavels worden verkocht.

Eén particulier perceel wordt bestemd voor wonen. Het plan is opgedeeld in een vijftal woongebieden, elk met zijn eigen kenmerken en woonvormen. Argumenten 1.1. Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening. Dit blijkt uit de toelichting van het bestemmingsplan en de daarbij behorende onderzoeken. Ook zijn eerder in het traject verschillende ketenpartners betrokken die ingestemd hebben met het voorliggende plan. 1.2. Er worden verschillende bijzondere woonvormen ontwikkeld. Dit past binnen de woonvisie. Met het voorliggende plan willen we ruimte geven aan verschillende bijzondere woonvormen waar een zekere lokale en regionale behoefte mee wordt ingevuld waar elders in de gemeente lastig een goede locatie voor gevonden kan worden. Gelet op het karakter en het behouden en verbeteren van de landschappelijke structuur, leent

-2-

het plangebied zich goed om diverse woonmilieutypes te creëren. Voor het bepalen van de te ontwikkelen woonvormen heeft de gemeente in 2021 een enquête in de markt gezet. De woonvormen zijn vervolgens verder onderzocht en heeft geresulteerd in de opzet van Vrijburgh fase 3. In de huidige woonvisie is opgenomen dat er ruimte wordt geboden aan nieuwe woonvormen binnen de gemeente, dit wordt in Vrijburgh fase 3 nu gerealiseerd. 1.3. Toevoeging van sociale huurwoningen past binnen de gemeentelijke ambities Met het voorliggende plan is er voor gekozen om 40 sociale huurwoningen toe te voegen. In eerdere plannen was het realiseren van sociale huurwoningen niet het geval. Het college heeft in het besluit van 28 november 2023 toch besloten om 40 sociale huurwoningen in het plan in te passen wat goed aansluit op de gemeentelijke ambities uit de Woonvisie 2020-2025 1.4. Vrijburgh 3 is aangemerkt als impact project bij het programma 'Fryslan bouwt circulair' Vrijburgh 3 is aangemerkt als impact project bij het programma 'Fryslân bouwt circulair'. Dit geeft gemeente Smallingerland de mogelijkheid om ervaring op te doen ten aanzien van duurzame woningbouw en een toekomstbestendige inrichting. Het unieke karakter van Vrijburgh 3 (omgeving en programma) leent zich hier bij uitstek voor. 1.5. Het bestemmingsplan dient gewijzigd vastgesteld te worden Onder andere n.a.v.

ingediende zienswijzen, gesprekken met de provincie en omwonenden en de nodige verbeteringen zijn er een aantal wijzigingen in het bestemmingsplan doorgevoerd. Deze wijzigingen zijn in bijlage 1 opgesomd. Omdat het vast te stellen bestemmingsplan niet gelijk is aan het ontwerpbestemmingsplan dat ter inzage gelegen heeft, dient het bestemmingsplan gewijzigd te worden vastgesteld. 1.6. Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen Het ontwerpbestemmingsplan heeft voor een periode van zes weken ter inzage gelegen voor zienswijzen. De vervolgstap in de ruimtelijke procedure is dat het bestemmingsplan wordt voorgelegd aan de gemeenteraad voor besluitvorming. 2.1. De ingediende zienswijzen worden beantwoordt overeenkomstig de zienswijzennota Tijdens de zienswijzetermijn zijn er zes zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn in de zienswijzennota uiteen gezet en voorzien van een gemeentelijke reactie. N.a.v. de ingediende zienswijzen en gesprekken met de indieners zijn er nog een aantal wijziging in het bestemmingsplan doorgevoerd. Deze wijzigingen zijn, zoals eerder genoemd, opgesomd in bijlage 1. 3.1. De grondexploitatie Vrijburgh – Fase 3 wordt vastgesteld Het eerdere door het college vastgestelde ontwerp, is financieel doorgerekend. De financiële doorrekening (de grondexploitatie) is de som van alle investeringen, kosten en opbrengsten uitgezet in tijd.

Het vaststellen van de grondexploitatie is een raadsbevoegdheid. Met het vaststellen van de grondexploitatie stelt de raad de financiële kaders vast waarbinnen de uitvoering van het bestemmingsplan dient plaats te vinden. De gemeente is volledig eigenaar van de grond. Alle plankosten zijn doorberekend in de grondprijs. Daarmee is het (verplichte) kostenverhaal anderszins verzekerd en is het niet nodig een exploitatieplan vast te stellen en in procedure te brengen. 4.1. Het beeldkwaliteitsplan dient vastgesteld te worden. Voor het plangebied van Vrijburgh 3 is een nieuw beeldkwaliteitsplan opgesteld omdat de voorgenomen ontwikkeling niet past binnen geldende welstandscriteria. Het nieuwe BKP gaat over de ruimtelijke identiteit van Vrijburgh fase 3. Het gebied is

-3-

uniek in Drachten. Het is een stukje elzensingellandschap binnen de grenzen van de bebouwde kom. Het gebied heeft daarmee van nature een sterk eigen karakter. Dit karakter vormt de basis voor de ontwikkeling. Landschappelijk wonen tussen elzensingels is de kern van het plan. Het landschap is dominant en nieuwe functies voegen zich hierin. Daarnaast wordt ook door de gemeente actief gezocht naar woningtypologieën en doelgroepen die nog niet voorkomen in Drachten. Met deze combinatie van factoren wordt er naar gestreefd om een woongebied te ontwikkelen uniek is in Drachten. Om te zorgen dat het nieuw opgestelde beeldkwaliteitsplan als toetsingskader geldt voor de welstandscommissie, dient de raad het BKP vast te stellen waardoor het onderdeel wordt van de welstandsnota. 5.1. Crisis- en herstelwet van toepassing verklaren Het bestemmingsplan maakt meer dan 11 woningen mogelijk. Daardoor is Afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Crisis- en herstelwet van rechtswege van toepassing, waardoor de procedurelebepalingen van artikel 11 Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet van toepassing zijn. Deze hebben betrekking op de beroepsfase van het bestemmingsplan met als doel om deze zo snel mogelijk te laten verlopen en tegelijkertijd de mogelijkheid tot beroep in stand te houden.

Deze leiden er toe dat van de indiener van beroep wordt verwacht om binnen de beroepstermijn een volledig beroep in te dienen (en dus geen pro forma beroep of in een latere fase nieuwe gronden aan te voeren). Daardoor is het beroepsdossier vlot compleet en kan het beroep relatief snel behandeld worden. In combinatie met de voorrangspositie bij de Raad van State voor beroepszaken die betrekking hebben op woningbouw is het beeld dat dit tot een substantiële versnelling van de beroepsprocedure leidt. Risico's Grondexploitatie Voor de grondexploitatie gelden de gebruikelijke projectrisico's. Wel is de markt erg onstabiel, wat betekent dat prijzen hard stijgen, er sprake kan zijn van personeelskrapte. In de grondexploitatie is rekening gehouden met een jaarlijkse kostenstijging van 4%. Door dit percentage langjarig toe te passen verwachten wij pieken in de inflatie te kunnen opvangen. Een ander projectrisico is de huizenmarkt. Het is onzeker hoe de vraag naar woningen zich de komende tijd door prijs- en renteveranderingen gaat ontwikkelen. Door de grote vraag naar (betaalbare) woningen stagneert de verkoop (nog) niet. Capaciteit elektra Momenteel is er sprake van netcongestie op het elektriciteitsnetwerk in Friesland. Dit betekent dat het elektriciteitsnet overbelast is en zijn grenzen heeft bereikt.

Recent (na de zomervakantie) werd duidelijk dat netcongestie mogelijk ook van invloed is op de ontwikkeling van Vrijburgh 3. Om dit inzichtelijk te maken, voert Liander momenteel een berekening uit om de impact van deze netcongestie op Vrijburgh 3 te bepalen. Hoe groot deze impact is en wat dit eventueel voor de ontwikkeling van Vrijburgh 3 betekent, is op dit moment moeilijk te voorspellen. Vanuit het projectteam, evenals op gemeentelijk niveau, wordt nauw contact onderhouden met Liander. Zodra de impact van de netcongestie op Vrijburgh 3 bekend is, zullen wij het college en de raad hierover informeren. Wettelijk of beleidskader Burgerlijk wetboek - Wet ruimtelijke ordening – Crisis- en herstelwet - Algemene wet bestuursrecht - Gemeentewet - Woningwet - Besluit Begroting en verantwoording Gemeentelijk grond- en vastgoedbeleid - Financiële verordening - Gemeentelijk

-4-

grondprijzenbeleid - Gemeentelijk gronduitgiftebeleid - Omgevingsgerichte Woonvisie 20202025 Overwogen scenario's Er zijn verschillende ontwikkelscenario's voor dit gebied denkbaar. Geen ontwikkeling op dit gebied is gezien de huidige woningbouwbehoefte geen wenselijke optie. Er kan gekozen worden voor een meer traditionele invulling qua woonprogramma. Echter zou Vrijburgh 3 dan kunnen gaan concurreren met Vrijburgh 2. De te beschermen groene structuren deelt het gebied in deelgebieden, waardoor de mogelijkheden worden beperkt. Deze deelgebieden lenen zich echter prima om invulling te geven aan verschillende kleinere doelgroepen en bijzondere woonvormen. Financiën Financiële consequenties In Vrijburgh fase 3 worden door de gemeente 150 woningen op gemeentegrond mogelijk gemaakt. De kavels zullen als bouwrijpe kavels worden verkocht. Voor de grondexploitatie zijn diverse uitgangspunten gehanteerd. • Parameters De te hanteren parameters worden jaarlijks door het college vastgesteld • Inbrengwaarde gronden De benodigde grond is volledig eigendom van de gemeente. De gemeentelijke gronden zijn tegen boekwaarde en aankoopwaarden (voor de in 2024 aangekochte gronden) ingebracht. • Investeringen/kosten De kost gaat voor de baat. Om bouwgrond te kunnen verkopen en woningen te realiseren moet de grond daarvoor eerst geschikt worden gemaakt (bouwrijp maken).

Dit geldt met name voor de aanleg van de hoofdinfrastructuur die nodig is om alle woongebieden te ontsluiten. Met de verkoop van bouwgrond kan deze investering worden terugverdiend. De kosten investeringskosten omvatten de planontwikkeling (planontwikkelingskosten) en de voorbereiding en uitvoering van het bouw- en woonrijp maken (aanleg infrastructuur, riolering, groen, water, verlichting etc). Voor een volledig overzicht van uitgangspunten, kosten en opbrengsten wordt verwezen naar bijlage 8 'Toelichting Grondexploitatie Vrijburgh fase 3 versie 5.1' d.d. 15-10-2024. Op grond van de gehanteerde uitgangspunten wordt er een tekort verwacht van ca. €0,676 mln. Grondverkoop De grondverkoop van de projectmatige woningbouwkavels zijn niet op voorhand exact te bepalen omdat prijs vaak een selectiecriterium is bij het tenderen/aanbesteden van bouwkavels. Na gunning is duidelijk wat de exacte verkoopopbrengst voor deze categorie zal zijn. De verkoop zal plaatsvinden conform de voorwaarde als beschreven in de koopovereenkomst, onderdeel uitmakend van de bouwenveloppe en tender/aanbestedingsdocumentatie. Voor de grondverkoop aan de woningcorporaties en voor grondverkoop aan particulieren geldt een vaste kavelprijs. In de grondexploitatie wordt hiervoor een ondergrens gehanteerd. De werkelijke grondprijzen worden jaarlijks door het college vastgesteld. Bouwrijp maken

-5-

De kosten van het aan te besteden deel van het bouwrijp maken zijn ingeschat op een bedrag ruim onder de grens voor Europese aanbesteding en daarom zal het meervoudig onderhands worden aanbesteed. De voorbereiding van de aanbesteding wordt in gang gezet. De gunning zal plaatsvinden zodra de grondexploitatie door de gemeenteraad is vastgesteld. Beheer & onderhoud Het gevolg van de ontwikkeling en realisatie van Vrijburgh fase 3 is dat er openbaar gebied ontstaat. Dit openbaar gebied moet worden beheerd en onderhouden. De structurele kosten voor beheer en onderhoud zijn berekend op ruim €90.000 per jaar. Tekort op de grondexploitatie Dat er sprake is van een voor gecalculeerd tekort heeft een aantal redenen: 1. Vrijburgh fase 3 richt zich op de realisatie van woningtypen welke elders in Drachten niet worden gefaciliteerd. Het betreft hier veel kleinere en betaalbare woonvormen en dus kleine bouwkavels. De grondwaarde van deze woningen is beduidend lager dan de grondwaarde van reguliere woningen zoals in Vrijburgh fase 2. 2. Toevoeging sociale woningbouw. De toevoeging van sociale woningbouw aan het programma leidt tot een lagere grondopbrengst dan eerder begroot. De opbrengst van een sociale woningkavel is ca. € 20.000 per kavel lager dan die van een projectmatige woning in het middensegment. 3. In het plan is klimaatadaptie en circulariteit een belangrijk uitgangspunt geweest.

Klimaatadaptie betekent dat er voldoende ruimte is voor groen en water. De hoeveelheid effectief uitgeefbare grond wordt door de duurzaamheidsmaatregelen ingeperkt. 4. Circulair bouwen is vooralsnog duurder dan de traditionele bouwvormen. Dit vertaald zich in een lagere (residuele) grondwaarde. Voorziening Voor het voor gecalculeerde tekort zal een voorziening worden opgenomen. De voorziening zal worden gevoed uit de reserve Grondbedrijf. Het nominale tekort is berekend op € 676.000. Om de hoogte van de voorziening te bepalen wordt het tekort teruggerekend naar een contante waarde per 1-1-2024. De contante waarde van het tekort komt daarmee op € 589.000 Reserve grondbedrijf Stand 1-1-2024 Voorziening Vrijburgh fase 3 Saldo na voorziening

€ 1.876.000 € 589.000 € 1.287.000

De reserve grondbeleid zal de komende jaren aangevuld worden. Zo geldt voor Vrijburgh fase 2 een winstverwachting van ca. € 4,5 mln. De reserve grondbeleid is in het leven geroepen om onder meer tussen rendabele en onrendabele locatieontwikkelingen te kunnen verevenen. Personele consequenties Voor de planvoorbereiding en verder uitwerking is een projectgroep samengesteld. De kosten van de personele inzet worden ten laste gebracht van de grondexploitatie.

Juridische consequenties Partiële herziening van het bestemmingsplan op grond van artikel 3.1 Wro.

-6-

Participatie Bij de voorbereiding van dit bestemmingsplan is een uitvoerig participatietraject doorlopen. In het voortraject zijn omwonenden persoonlijk benaderd en hebben er huiskamergesprekken plaatsgevonden. Op deze manier is de directe omgeving actief betrokken geweest bij de totstandkoming van de ontwikkeling van Vrijburgh 3. Naast deze individuele benadering worden twee bewonersgroepen periodiek geïnformeerd over de voortgang van de ontwikkeling. Op het ontwerpbestemmingsplan zijn zes zienswijzen ingediend, waarvan vijf afkomstig van omwonenden. Met alle indieners zijn gesprekken gevoerd om hen de gelegenheid te geven hun zorgen toe te lichten, en waarbij wij het plan nader konden toelichten. Met een aantal bewoners zijn vervolggesprekken gevoerd, met als doel het plan, waar mogelijk, aan te passen op basis van hun zorgen en zo te streven naar overeenstemming. Hierdoor zijn veel van de zorgen en wensen verwerkt in het bestemmingsplan. Dit uitgebreide participatietraject wordt ook na vaststelling van het bestemmingsplan voortgezet. Met enkele omwonenden is afgesproken hen te betrekken bij de technische uitwerking van het stedenbouwkundige ontwerp. Daarnaast worden regelmatig updates geplaatst op de projectwebsite, nieuwsbrieven verspreid en informatieavonden georganiseerd.

Deze avonden zijn bedoeld om de directe omgeving te informeren, maar ook om potentiële nieuwe bewoners te enthousiasmeren. Voor het overzicht van het gevolgde participatietraject van initiatie tot heden verwijzen we naar bijlage 6. Communicatie Het bestemmingsplan ligt na vaststelling van de raad, zes weken ter inzage voor beroep. De ter inzage legging van het bestemmingsplan wordt bekend gemaakt in de Actief en in het Gemeenteblad. Het bestemmingsplan is in te zien op de website www.omgevingswet.overheid.nl. Uitvoering Bestemmingsplan De gemeenteraad besluit over het al dan niet vaststellen van het bestemmingsplan en de bijbehorende grondexploitatie. Na vaststelling wordt het bestemmingsplan opnieuw ter inzage gelegd voor 6 weken. Gedurende deze termijnkunnen belanghebbenden, en eventuele zienswijze indieners, een beroepsschrift indienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak. Uiteindelijk treedt het besluit van de gemeenteraad in werking na afloop van de beroepstermijn, tenzij binnen de beroepstermijn in samenhang met het beroepschrift ook een verzoek om voorlopige voorziening bij de Afdeling bestuursrechtspraak is ingediend. Grondexploitatie Na vaststelling van het bestemmingsplan en de grondexploitatie en na de hiervoor geldende bezwarentermijnen kan worden gestart met het bouwrijp maken. De voorbereiding en de aanbesteding van het bouwrijp maken wordt nu gedaan.

Doel is om de gunning van het werk op een zodanig tijdstip te doen dat de werkzaamheden kunnen starten direct na vaststelling van bestemmingsplan/grondexploitatie.

-7-

Uitvoeringsstrategie Door de verkoop van grond nu te starten kan worden bewerkstelligd dat de bouw van woningen kan starten snel kan starten. Voor de afzonderlijke woongebieden is een uitvoeringsstrategie gemaakt. Daar waar dat mogelijk is zal gebruik worden gemaakt van de uitvoeringskracht van marktpartijen door zoveel mogelijke van de uitvoering aan de marktpartijen over te laten. In bijlage 9 is de uitvoeringsstrategie beschreven. Per woongebied zal daarvoor een bouwenveloppe worden gemaakt. De afzonderlijke bouwenveloppen met bijbehorende verkoop, tender en/of aanbestedingsdocumenten zullen aan het college voor besluitvorming worden aangeboden.

Fatale termijn N.v.t. Achtergrondinformatie In 2007 is de gemeente gestart met de ontwikkeling van de nieuwbouwwijk Vrijburgh, genoemd naar de monumentale boerderij midden in dit gebied. Vrijburgh ligt direct ten noorden van het Fennepark en ten oosten van het Burmaniapark. Het plan Vrijburgh is in 2007 gestart door fase 1 in uitvoering te nemen. De financiële crisis en de crisis in de bouw hebben voor jaren vertraging gezorgd. Hierdoor is fase 2 pas in 2022 in uitvoering gegaan. De ontwikkeling van de wijk Vrijburgh is gefaseerd opgepakt en bestaat uit drie fasen. Het voorliggende stuk heeft betrekking op de derde fase van het gebied: Vrijburgh fase 3.

Drachten, 22-10-2024 Burgemeester en wethouders van Smallingerland, Jan Rijpstra

voorzitter.

Siebren van der Berg

secretaris.

Bijlagen: Bijlage 1 – Wijzigingen t.o.v. ontwerpbestemmingsplan Bijlage 2 – Zienswijzen 1-6 Bijlage 3 – Zienswijzennota Bijlage 4 – Bestemmingsplan Vrijburgh – Fase 3 Bijlage 5 – Beeldkwaliteitsplan Bijlage 6 – Participatiedossier

-8-

Bijlage 7 – Grondexploitatie Vrijburgh – Fase 3 – alleen ter inzage voor raadsleden en fractievertegenwoordigers Bijlage 8 – Toelichting grondexploitatie Vrijburgh fase 3, versie 5.1 Bijlage 9 – Uitvoeringsstrategie Vrijburgh 3 Bijlage 10 – Concept raadsbesluit