Raadsvoorstel - Bestemmingsplan Efterwei 22, 22a en 22b te Rottevalle

Aan de gemeenteraad

Onderwerp:

Bestemmingsplan Efterwei 22, 22a en 22b te Rottevalle

Beh. ambt: Portefeuillehouder:

Sietske Boscha Robin Hartogh Heys van der Lier

Voorstel 1. Bestemmingsplan Efterwei 22, 22a en 22b te Rottevalle gewijzigd vast te stellen overeenkomstig bijlage 1 onder toekenning van nummer NL.IMRO.0090.BP2023BGB102.0401; 2. De zienswijzen te beantwoorden overeenkomstig de zienswijzennota; 3. Geen exploitatieplan vast te stellen; 4. Het beeldkwaliteitsplan 'Efterwei 22 Rottevalle' vast te stellen.

Inleiding + beoogde effecten Twee initiatiefnemers hebben het kippenhouderijbedrijf aan de Efterwei 22a in Rottevalle gekocht met het voornemen om het bedrijf in z’n geheel te slopen. Dit bedrijf bevindt zich achter het adres Efterwei 22 waar het in het verleden van is gescheiden. De vier schuren hebben een totale oppervlakte van ca 3.000 m2. Het plan betreft de aanwezige vier schuren inclusief funderingen en mestkelders te slopen. De kosten van de gehele operatie zijn aanzienlijk. De initiatiefnemers willen dan ook graag een beroep doen op een vorm van ruimte-voor-ruimte-beleid, waarbij zij vier vrijstaande woningen op het naastgelegen perceel met kadastraal nummer 5193 willen realiseren. Het perceel aan de Efterwei 22 heeft een bedrijfsbestemming met een milieuzonering. Dit betekent dat milieugevoelige functies (zoals wonen) afstand moeten houden tot het bedrijf. Omdat het bedrijf voor een groot deel is beëindigd en de milieuzonering een beperking is voor de situering van de nieuwe woningen, hebben de bewoners van de Efterwei 22 ingestemd om de bedrijfsbestemming te laten wijzigen in een wonen-woonboerderij bestemming. De bedrijfsactiviteiten die nog plaatsvinden passen ook onder de regels van de wonen-woonboerderij bestemming.

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in het juridisch planologisch mogelijk maken van het realiseren van 4 woningen op een agrarisch stuk grond, het weg bestemmen van de aanduiding 'intensieve veehouderij' en het wijzigen van de bedrijfsbestemming van nummer 22 naar een wonen-woonboerderij bestemming. Argumenten 1.1 De veegeur van het kippenhouderijbedrijf verdwijnt. Voor de bewoners in de omgeving en de kom van Rottevalle zal dat een verbetering zijn, te meer omdat de kippenmest ook wel in de onmiddellijke nabijheid van het dorp werd uitgereden. 1.2 De bebouwing van de pluimveeveestallen met ca 3.000 m2 verdwijnt. Het slopen van de beeldverstorende bebouwing is een kwaliteitsverbetering voor het buitengebied. Op grond van artikel 1.6 van de provinciale Verordening Romte is het toegestaan een woning terug te bouwen wanneer er 1.000 m2 gesloopt wordt. Dit wordt de zogenaamde ruimte-voor-ruimte regeling genoemd. Om gebruik te kunnen maken van deze regeling dient voldoende te worden aangetoond dat de ruimtelijke kwaliteit op en rondom het perceel waar de opstallen worden gesloopt aanzienlijk verbeterd en het ontwikkelingen van agrarische bedrijven in de nabijheid niet beperkt. Ondanks dat er in dit geval geen 4.000 m2 gesloopt wordt en er officieel dus geen vier

-2-

woningen kunnen worden gebouwd op basis van deze regeling, hebben de initiatiefnemers aangetoond dat het realiseren van 4 woningen noodzakelijk is om de sloopkosten in redelijkheid terug te verdienen en goed in het landschap in te passen is. Er wordt in dit geval dus niet 1 op 1 aangesloten bij de ruimte voor ruimte regeling uit de provinciale verordening. Wel geeft de provinciale verordening ook ruimte voor nieuwe stedelijke functies in het buitengebied, zoals wonen, wanneer de locatie aansluit op het bestaand stedelijk gebied. Dat is hier het geval. Ondanks dat dus niet wordt voldaan aan de ruimte voor ruimte regeling is er met dit plan sprake van een kwaliteitsverbetering en kan de provincie hiermee instemmen. 1.3 Het weg bestemmen van de bedrijfsbestemming, leidt tot meer ruimte voor de situering van de nieuwe woningen. Er hoeft dan geen 30 meter afstand te blijven tussen de nieuwe woningen en de bestaande bedrijfsbestemming. Hierdoor is er veel meer ruimte voor de inrichting van perceel 5193, het perceel ten zuidoosten van de Efterwei 22. 2.1 De zienswijzen worden overeenkomstig de zienswijzennota beantwoordt. Er zijn twee zienswijze ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan. Deze zienswijzen zijn uiteengezet en beantwoordt in de zienswijzennota.

De zienswijze van de provincie Fryslân heeft, mede naar aanleiding van enkele gesprekken, tot enige aanpassingen in het plan geleid. 3.1 Geen exploitatieplan vaststellen. Het kostenverhaal is geregeld middels een anterieure overeenkomst die tussen de gemeente en de initiatiefnemers is gesloten. Eventuele planschade is ook voor rekening van de initiatiefnemers en is in diezelfde overeenkomst geregeld. 4.1 Het beeldkwaliteitsplan vaststellen. Het stedenbouwkundig ontwerp, evenals de aspecten met betrekking tot de landschappelijke inpassing en ruimtelijke kwaliteit, is uitgewerkt in een beeldkwaliteitsplan dat is opgesteld ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling. Dit beeldkwaliteitsplan geeft het toekomstig kader voor de welstandstoetsing door de commissie ruimtelijke kwaliteit. Het beeldkwaliteitsplan geeft beeldkwaliteitscriteria voor de vormgeving van de nieuwe woningen, de vormgeving van de erfafscheidingen en de inrichting van de openbare ruimte in het plangebied. In woord en beeld is de na te streven ruimtelijke kwaliteit van de eindsituatie vastgelegd. De toekomstige woningen moeten ontworpen worden op basis van de in het beeldkwaliteitsplan beschreven beeldkwaliteitscriteria. Het beeldkwaliteitsplan geeft middels referentiebeelden duidelijkheid en zekerheid over het te realiseren bebouwingsbeeld. Het beeldkwaliteitsplan is opgesteld n.a.v.

de ingediende zienswijze van de provincie en de gesprekken hierover. Op deze manier wordt een stukje extra kwaliteit en de inrichting van het plan geborgd. Het beeldkwaliteitsplan heeft 4 weken voor inspraak ter inzage gelegen. Hierop zijn twee inspraakreacties ingediend welke zijn voorzien van een gemeentelijke reactie. De inspraakreactienota is opgenomen in bijlage 8. Risico's N.v.t.

-3-

Wettelijk of beleidskader Efterwei 22a, Kippenschuren Op grond van het bestemmingsplan Buitengebied heeft het perceel waar de kippenschuren op zijn gebouwd de bestemming Agrarische met waarden - besloten gebied. Daarnaast heeft het perceel de functieaanduiding 'intensieve veehouderij'. Middels een partiële bestemmingsplan herziening zal de functieaanduiding voor de intensieve veehouderij worden weg bestemd. De grond zal na onherroepelijk wording van het bestemmingsplan, enkel nog gebruikt kunnen worden als weiland. Perceel 5193, nieuwe woningen Perceel 5193 heeft op basis van het bestemmingsplan Buitengebied de bestemming Agrarisch-besloten gebied. Het perceel beschikt niet over een bouwvlak. Het bouwen van woningen is niet toegestaan. Middels een partiële bestemmingsplan herziening zal het perceel een woonbestemming krijgen waarbij een maximaal aantal woningen van 4 wordt toegestaan.

Efterwei 22, bedrijf Perceel aan de Efterwei 22 heeft op basis van het bestemmingsplan Buitengebied een bedrijfsbestemming. Bedrijven in de milieucategorie 1 en 2 mogen zich hier vestigen. Dit betekent dat milieugevoelige functies (zoals wonen) 30 meter afstand moeten houden tot het bedrijf. Omdat het bedrijf grotendeels beëindigd is en de milieuzonering een beperking is voor de situering van de nieuwe woningen, hebben de bewoners van de Efterwei 22 ingestemd om de bedrijfsbestemming te laten wijzigen in een wonen-woonboerderij bestemming. De nog overgebleven bedrijfsactiviteiten zijn ook mogelijk onder de wonenwoonboerderij bestemming. Overwogen scenario's N.v.t. Financiën Het kostenverhaal is geregeld middels een anterieure overeenkomst die tussen de gemeente en de initiatiefnemers is gesloten. Eventuele planschade is ook voor rekening van de initiatiefnemers en is in diezelfde overeenkomst geregeld.

-4-

Juridische consequenties Partiële herziening van het bestemmingsplan. Participatie Het planvoornemen is met diverse belanghebbenden (Dorpsbelang, voetbalvereniging, korfbal-/tennisvereniging) en de omwonenden persoonlijk besproken. Hieruit is gebleken dat alle gevraagde partijen positief over de voorgenomen ontwikkeling zijn. Er zijn tijdens de gesprekken geen bezwaren kenbaar gemaakt. Naar aanleiding van de participatie is de situering van de ontsluiting van het plangebied gewijzigd. Tijdens de zienswijzetermijn is gebleken dat 1 omwonende toch bezwaren heeft tegen het plan en heeft daarom een zienswijze ingediend. Deze zienswijze is in de zienswijzennota beantwoord en heeft niet geleid tot aanpassingen in het plan. N.a.v. de ingediende zienswijze van de provincie zijn er meerdere gesprekken gevoerd om toch gezamenlijk tot een plan te komen wat aanvaardbaar is voor alle betrokken partijen. Dit is met het voorliggende plan gelukt. Het voorliggende plan is door de provincie als voldoende beoordeeld en passend binnen het provinciaal beleid. Communicatie Het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage voor beroep. De ter inzage legging van het bestemmingsplan wordt bekend gemaakt in de Actief en in het Gemeenteblad. Het bestemmingsplan is in te zien op de website www.omgevingswet.overheid.nl Uitvoering Het ontwerpbestemmingsplan heeft voor 6 weken ter inzage gelegen.

Gedurende deze termijn is een ieder in de gelegenheid gesteld om zijn of haar zienswijze bij de raad kenbaar te maken. In deze periode zijn twee zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen hebben aanleiding gegeven om wijzigingen in het plan aan te brengen. Het plan dient daarom gewijzigd vast te worden gesteld. Deze wijzigingen zijn in bijlage 1 opgesomd. Na vaststelling wordt het bestemmingsplan opnieuw ter inzage gelegd voor 6 weken. Gedurende deze termijn kunnen belanghebbenden, en eventuele zienswijze indieners, een beroepsschrift indienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak. Uiteindelijk treedt het besluit van de gemeenteraad in werking na afloop van de beroepstermijn, tenzij binnen de beroepstermijn in samenhang met het beroepschrift ook een verzoek om voorlopige voorziening bij de Afdeling bestuursrechtspraak is ingediend. Fatale termijn n.v.t. Achtergrondinformatie n.v.t.

Drachten, 17 december 2024 Burgemeester en wethouders van Smallingerland, Fred Veenstra

voorzitter.

Siebren van der Berg

secretaris.

-5-

Bijlagen: 1.Wijzigingen bestemmingsplan t.o.v. ontwerp 2.Bestemmingsplan Efterwei 22, 22a en 22b te Rottevalle 3 Zienswijzennota 4. Zienswijze 1 5. Zienswijze 2 6. Beeldkwaliteitsplan Efterwei Rottevalle perceel B5193 7. Inspraakreactienota