Raadsvoorstel - Bestemmingsplan Drachten, De Weeme - Klokhuislaan

Aan de gemeenteraad

Onderwerp:

Bestemmingsplan Drachten, De Weeme - Klokhuislaan

Beh. ambt:

Sietske Boscha Beleidsmedewerker ruimtelijke ordening

Portefeuillehouder:

Robin Hartogh Heys van de Lier

Beleidsterrein:

Ruimtelijke ordening

Voorstel 1. Bestemmingsplan Drachten, De Weeme - Klokshuislaan gewijzigd vast te stellen overeenkomstig bijlage 1 onder toekenning van nummer NL.IMRO.0090.BP2023SNO016-0401; 2. De zienswijzen te beantwoorden overeenkomstig de zienswijzennota; 3. De grondexploitatie vast te stellen; 4. Het resultaat van de grondexploitaties over 2022 ad. € 1.277.000 alsnog toe te voegen aan de Reserve Grondbeleid en ten laste te brengen van de Algemene Reserve; 5. Het voorziene tekort op de grondexploitatie De Weeme ad € 528.047 te dekken uit de Reserve Grondbeleid; 6. De financiële effecten te verwerken in begrotingswijziging 4 2025; 7. Afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Crisis- en herstelwet van toepassing te verklaren, waardoor in geval van beroep: a. de beroepsgronden in het beroepschrift worden opgenomen; b. het beroep niet-ontvankelijk wordt verklaard, indien binnen de beroepstermijn geen gronden zijn ingediend, en c. deze na afloop van de beroepstermijn niet meer kunnen worden aangevuld.

Inleiding + beoogde effecten Op de hoek van De Weeme en de Klokhuislaan liggen twee schoollocaties, waarvoor een nieuwe invulling wordt gezocht. Het gaat het om het terrein van De Saffier en dat van I.S.K. Het schoolgebouw is in 2018 gesloopt. Beide locaties zijn in eigendom van de gemeente Smallingerland. Gelet op de grote woningbouwopgave waar de gemeente Smallingerland voor staat en de ligging van de locatie in de overgang van het gemengde uitloopgebied van het centrum, aan de Stationsweg en het woongebied van de wijk Noordoost, is een transformatie naar gemengd woongebied passend.

-2Voor een deel van het plangebied is een invulling met sociale woningbouw voorzien. Het overige deel wordt verkocht aan een ontwikkelaar. Om de kansen voor een kwaliteitsimpuls van de wijk te optimaliseren heeft de gemeente hiervoor, op basis van een stedenbouwkundige analyse, een ‘bouwenveloppe’ uitgewerkt. Deze vormt het stedenbouwkundig kader waarbinnen de locatie ontwikkeld kan worden en daarmee ook de basis voor dit bestemmingsplan.

Argumenten 1.1 De locatie is onderdeel van de Ontwikkelstrategie en past binnen de Woonvisie 2020-2025. De gemeenteraad heeft in maart 2021 de Woonvisie 2020-2025 vastgesteld. Om de ambities uit de Woonvisie 2020-2025 te kunnen realiseren heeft de gemeente een Ontwikkelstrategie uitgewerkt. Dit is een plan voor diverse vrijkomende gebouwen, braakliggende gronden en particuliere locaties in Smallingerland. De planlocatie aan de Weeme – Klokhuislaan is opgenomen in deze Ontwikkelstrategie waarbij een mogelijke invulling voor woningbouw is benoemd. Het realiseren van een gemengd woongebied op deze locatie past binnen dit gemeentelijk beleid. 1.2 Het geldende bestemmingsplan maakt woningbouw niet mogelijk. Deze ontwikkeling is op grond van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk. Om de ontwikkeling planologisch-juridisch mogelijk te maken, dient een nieuw bestemmingsplan te worden opgesteld. Voorliggend plan voorziet hierin. 1.3 Het bestemmingsplan dient gewijzigd vastgesteld te worden Onder andere n.a.v. de ingediende zienswijze en gesprekken met Woonfriesland zijn er een aantal wijzigingen in het bestemmingsplan doorgevoerd. Deze wijzigingen zijn in bijlage 1 opgesomd. Omdat het vast te stellen bestemmingsplan niet gelijk is aan het ontwerpbestemmingsplan dat ter inzage gelegen heeft, dient het bestemmingsplan gewijzigd te worden vastgesteld.

2.1 Beantwoording zienswijze overeenkomstig zienswijzenota Tijdens de zienswijzetermijn is er één zienswijze ingediend. Deze zienswijze is in de zienswijzennota uiteen gezet en voorzien van een gemeentelijke reactie. Voorafgaande aan de Ronde Tafel is de concept-zienswijzenota opgestuurd naar de indiener en wordt hij/zij hiervoor uitgenodigd. 3.1 Grondexploitatie vaststellen Het ontwerp, is financieel doorgerekend. De financiële doorrekening (de grondexploitatie) is de som van alle investeringen, kosten en opbrengsten uitgezet in tijd. Het vaststellen van de grondexploitatie is een raadsbevoegdheid. Met het vaststellen van de grondexploitatie stelt de raad de financiële kaders vast waarbinnen de uitvoering van het bestemmingsplan dient plaats te vinden. De gemeente is volledig eigenaar van de grond. Alle plankosten zijn doorberekend in de grondprijs. Daarmee is het (verplichte) kostenverhaal anderszins verzekerd en is het niet nodig een exploitatieplan vast te stellen en in procedure te brengen. 4.1 Toevoegen resultaat 2022 aan Reserve Grondbeleid De raad heeft de kaderstellende en controlerende functie ten aanzien van het grondbeleid en dus ook de daarbij behorende begrotingen en verantwoordingen. Het vaststellen van een grondexploitatie en daarbij horende begrotingswijziging is dan ook een raadsbevoegdheid.

Conform het op 26 oktober 2021 door de raad vastgestelde Grond- en Vastgoedbeleid worden alle lasten en baten van de activiteiten met betrekking tot het grondbeleid (waaronder het treffen van verliesvoorzieningen) verrekend met de Reserve Grondbeleid. De back-up functie van de Algemene Reserve wordt alleen ingezet wanneer onvoorziene risico’s optreden, die niet binnen de reserve grondbeleid kunnen worden opgevangen. Met het vaststellen van de jaarstukken 2022 in de raad van 14 juli 2023 heeft de dotatie aan de

-3Reserve Grondbeleid van het grondexploitatieresultaat 2022 ad. € 1.277.000 niet plaatsgevonden. Het grondexploitatieresultaat is daarmee dan ook volledig toegevoegd aan de Algemene Reserve. Met dit voorstel willen we deze omissie herstellen door het grondexploitatieresultaat over 2022 alsnog in de Reserve Grondbeleid te storten en ten laste te brengen van de Algemene Reserve. Hiermee geven we invulling aan onze eigen beleidskaders. 5.1 Voorziene tekort wordt gedekt uit Reserve Grondbeleid Grondexploitaties worden berekend op eindwaarde (= het resultaat op het tijdstip dat de grondexploitatie wordt afgesloten). Voor verliesgevende grondexploitaties moet direct een verliesvoorziening worden getroffen. Hierbij gelden de basisprincipes uit het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) zoals het realisatieprincipe en het voorzichtigheidsprincipe. Na de storting van het grondexploitatieresultaat over 2022 in de Reserve Grondbeleid, zoals voorgesteld in het eerdere beslispunt, is de reserve van voldoende omvang om het voorziene verlies van de grondexploitatie De Weeme te kunnen dekken. 6.1 Begrotingswijzing De begrotingswijziging is de administratieve verwerking van de financiële effecten van het besluit. 7.1 Crisis- en herstelwet van toepassing verklaren Het bestemmingsplan maakt meer dan 11 woningen mogelijk.

Daardoor is Afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Crisis- en herstelwet van rechtswege van toepassing, waardoor de procedurelebepalingen van artikel 11 Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet van toepassing zijn. Deze hebben betrekking op de beroepsfase van het bestemmingsplan met als doel om deze zo snel mogelijk te laten verlopen en tegelijkertijd de mogelijkheid tot beroep in stand te houden. Deze leiden er toe dat van de indiener van beroep wordt verwacht om binnen de beroepstermijn een volledig beroep in te dienen (en dus geen pro forma beroep of in een latere fase nieuwe gronden aan te voeren). Daardoor is het beroepsdossier vlot compleet en kan het beroep relatief snel behandeld worden. In combinatie met de voorrangspositie bij de Raad van State voor beroepszaken die betrekking hebben op woningbouw is het beeld dat dit tot een substantiële versnelling van de beroepsprocedure leidt. Risico's De afzetmogelijkheden van koopappartementen is onder de huidige marktomstandigheden op de woningmarkt beperkt. Omdat realisering pas vanaf 2026 mogelijk zal zijn, zal t.z.t. eventueel een alternatief (sociale huur of vrije sector huur) onderzocht kunnen worden.

Wettelijk- of beleidskader Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Drachten Noord-Oost, dat is vastgesteld op 24 september 2010. Het heeft hierin grotendeels de bestemming ‘Maatschappelijk - 1’. Binnen deze bestemming zijn verschillende maatschappelijke voorzieningen, zoals scholen, mogelijk. Er geldt een ruim bouwvlak waarbinnen ongeveer 3.500 m2 mag worden bebouwd tot een hoogte van 10 meter. Aan de zijde van de Klokhuislaan zijn de gronden bestemd als ‘Groen’ en ‘Verkeer – Verblijf’. In de huidige bestemmingen wordt niet voorzien in de ontwikkeling van een woongebied, waarmee de uitvoering van de bouwenveloppe op basis van het bestemmingsplan niet is toegestaan. Daarom is een partiële herziening van het bestemmingsplan nodig om woningbouw op deze locatie mogelijk te maken. Financiën Financiële consequenties In De Weeme worden door de gemeente 46 woningen gerealiseerd. Voor de grondexploitatie zijn diverse uitgangspunten gehanteerd. • Parameters: de te hanteren parameters worden jaarlijks door het college vastgesteld

-4• •

Inbrengwaarde gronden: de benodigde grond is volledig eigendom van de gemeente. De gemeentelijke gronden zijn tegen boekwaarde ingebracht. Investeringen/kosten: de kost gaat voor de baat. Om bouwgrond te kunnen verkopen en woningen te realiseren moet de grond daarvoor eerst geschikt worden gemaakt (bouwrijp maken). Dit geldt met name voor de aanleg van de hoofdinfrastructuur die nodig is om alle woongebieden te ontsluiten.

Met de verkoop van bouwgrond kan deze investering worden terugverdiend. De investeringskosten omvatten de planontwikkeling (planontwikkelingskosten) en de voorbereiding en uitvoering van het bouw- en woonrijp maken (aanleg infrastructuur, riolering, groen, water, verlichting etc). Voor een volledig overzicht van uitgangspunten, kosten en opbrengsten wordt verwezen naar bijlage 10 'Toelichting Grondexploitatie De Weeme versie 3.2' d.d. 3-12-2024. Op grond van de gehanteerde uitgangspunten wordt er een tekort verwacht van ca. €1,0 mln. op eindwaarde. Grondverkoop De grondverkoop van de appartementen zijn niet op voorhand exact te bepalen omdat prijs vaak een selectiecriterium is bij het tenderen/aanbesteden van bouwkavels. Na gunning is duidelijk wat de exacte verkoopopbrengst voor deze categorie zal zijn. De verkoop zal plaatsvinden conform de voorwaarde als beschreven in de koopovereenkomst, onderdeel uitmakend van de bouwenveloppe en tender/aanbestedingsdocumentatie. In de grondexploitatie wordt hiervoor een ondergrens gehanteerd. Voor de grondverkoop aan de woningcorporaties geldt een vaste kavelprijs. De werkelijke grondprijzen worden jaarlijks door het college vastgesteld.

Bouwrijp maken De kosten van het aan te besteden deel van het bouwrijp maken zijn ingeschat op een bedrag ruim onder de grens voor Europese aanbesteding en daarom zal het meervoudig onderhands worden aanbesteed. De voorbereiding van de aanbesteding wordt in gang gezet. De gunning zal plaatsvinden zodra de grondexploitatie door de gemeenteraad is vastgesteld. Beheer & onderhoud Het gevolg van de ontwikkeling en realisatie van De Weeme is dat er openbaar gebied ontstaat. Dit openbaar gebied moet worden beheerd en onderhouden. De structurele kosten voor beheer en onderhoud zijn berekend op afgerond €4.500 per jaar. Tekort op de grondexploitatie Dat er sprake is van een gecalculeerd tekort heeft een aantal redenen: 1. De Weeme richt zich op de realisatie van sociale en betaalbare woningen. Voor sociale woningen geldt dat de grondprijs niet kostendekkend is. 2. Om het parkeren voor de appartementen goed op te kunnen lossen is het noodzakelijk om de parkeerbehoefte deels ondergronds te doen. Het ondergronds parkeren drukt de grondopbrengst. Subsidie Voor de Ontwikkelstrategie is een WBI-subsidie ontvangen van in totaal € 6,3 mln. De subsidie wordt verdeeld over 23 locaties. De subsidie is bedoeld als stimulans voor het bouwen van betaalbare woningen. Dat is in de Weeme het geval. Aan De Weeme is een subsidiebedrag van € 420.624 toebedeeld.

Voorziening Rekening houdend met de WBI-subsidie resteert er een tekort van € 583.000. Voor het voor gecalculeerde tekort zal een voorziening worden opgenomen. De voorziening zal worden gevoed uit de reserve Grondbedrijf. Het nominale tekort is berekend op € 583.000. Om de hoogte van de voorziening te bepalen wordt het tekort teruggerekend naar een contante waarde per 1-1-2024. De contante waarde van het tekort komt daarmee op €

-5528.047 Reserve Grondbeleid Stand 1-1-2024 Af: Voorziening Vrijburgh fase 3 Bij: Af: Voorziening De Weeme Stand reserve per 31-12-2024

€ 599.000 € 589.000 € 1.277.000 € 528.047 € 758.953

De Reserve Grondbeleid zal de komende jaren verder aangevuld worden. Zo geldt voor Vrijburgh fase 2 een winstverwachting van ca. € 4,5 mln. Ook vanuit de Ontwikkelstrategie wordt de reserve gevoed door rendabele locaties. Voor de in exploitatie zijnde locaties is de winstverwachting ca. € 1,3 mln. De Reserve Grondbeleid is in het leven geroepen om onder meer tussen rendabele en onrendabele locatieontwikkelingen te kunnen verevenen. Personele consequenties Voor de planvoorbereiding en verdere uitwerking is een projectgroep samengesteld. De kosten van de personele inzet worden ten laste gebracht van de grondexploitatie. Participatie De direct belanghebbenden zijn bij de voorbereiding van dit bestemmingsplan op de hoogte gebracht en worden ook op de hoogte gehouden over de voortgang. Op 12 januari en 13 april 2023 zijn twee participatiebijeenkomsten gehouden met omwonenden over de ontwikkeling van de locatie de Weeme - Klokhuislaan.

Tijdens de participatiebijeenkomsten zijn met name de volgende onderwerpen besproken: - Verkeersafwikkeling en parkeren - Overlast bestaande bomen - Bestaande hoogteverschillen in relatie met wateroverlast - Aansluiting op karakteristieke kenmerken van bestaande bebouwing - Behoud bestaande bomen - Achterstallig onderhoud groen - Mogelijke schade door bouwwerkzaamheden - beeldkwaliteit Met betrekking tot het onderwerp verkeer en parkeren is na de bijeenkomsten nog het één en ander onderzocht. Ter onderbouwing, dat er in de toekomstige situatie voldoende parkeercapaciteit in het plangebied aanwezig is, is een parkeertelling gehouden. Omdat omwonenden twijfels hadden aan de juistheid van die telling, is met een aantal omwonenden nog een bezichtiging ter plaatse uitgevoerd. Naar aanleiding van dat bezoek zijn alsnog vier extra parkeerplaatsen in de bouwenveloppe opgenomen. Verder is onderzocht of het mogelijk is om op de Weeme eenrichtingsverkeer, richting de Tramlaan, in te voeren. Daarmee zou eventueel een dwingende rijrichting de Tramlaan en Stationsweg kunnen worden afgedwongen. Die optie is ter beoordeling aan de politie voorgelegd, die daarover negatief heeft geadviseerd. N.a.v. de participatiebijeenkomsten hebben de deelnemende participanten een terugkoppeling gekregen middels een brief. De verslagen en de brief vindt u in bijlage 3, 4 en 7.

Omdat er enkele wijzigingen nodig waren in de bouwenveloppe en dus ook in het bestemmingsplan, is er op 26 september 2024 opnieuw een participatiebijeenkomst gehouden met omwonenden en overige belanghebbenden. Op 12 september 2024 is er voorafgaande aan de participatieavond, een informatiebrief aan de buurt en belanghebbenden verzonden (zie bijlage 8). Tijdens de participatiebijeenkomst is het plan gepresenteerd en ook de wijzigingen zijn besproken en de redenen waarom deze wijzigingen nodig waren. Naderhand heeft men de mogelijkheid gekregen om een inspraakreactie in te

-6sturen. Deze reacties gaven geen aanleiding tot wijzigingen in het plan en zijn beantwoord met een brief. Het verslag van deze avond is opgenomen in bijlage 5. De inspraakreacties en de terugkoppeling vindt u in bijlage 6. Communicatie Het ontwerp bestemmingsplan heeft zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn heeft een ieder de gelegenheid om zijn of haar zienswijze bij het college kenbaar te maken. De ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan is bekend gemaakt in de Actief en in het Gemeenteblad. Er is één zienswijzen ingediend tegen dit plan. Deze is beantwoord met de zienswijzennota. De zienswijze indiener heeft deze concept-zienswijzennota ontvangen voorafgaande aan behandeling in de raad. Na eventuele vaststelling van het plan wordt dit opnieuw zes weken ter inzage gelegd voor beroep. Dit wordt opnieuw bekend gemaakt in de Actief en het Gemeenteblad (overheid.nl). Uitvoering Het bestemmingsplan wordt aan de gemeenteraad ter vaststelling voorgelegd. Na vaststelling wordt het bestemmingsplan opnieuw ter inzage gelegd voor een periode van zes weken. Tijdens deze termijn kunnen belanghebbenden een beroepsschrift indienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Uiteindelijk treedt het bestemmingsplan in werking na afloop van de beroepstermijn, tenzij binnen de beroepstermijn in samenhang met het beroepsschrift ook een verzoek om voorlopige voorziening bij de Afdeling bestuursrechtspraak is ingediend. Na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan zal naar verwachting in de loop van 2025 worden gestart met de sloop van de Saffier en het bouwrijp maken van terreinen waarna de bouw in 2026 kan starten. Voor de realisering van de koopappartementen zal een selectieprocedure worden gevolgd.

Drachten, 17 december 2024 Burgemeester en wethouders van Smallingerland, Fred Veenstra

voorzitter.

Siebren van der Berg

secretaris.

Bijlagen: 1. 1. Aanpassingen vaststelling t.o.v. ontwerp BP Weeme - Klokhuislaan 2. Bestemmingsplan Drachten, De Weeme - Klokhuislaan 3. Verslag participatiebijeenkomst 12 januari 2023 4. Verslag participatiebijeenkomst 13 april 2023 5. Verslag participatiebijeenkomst 26 september 2024 6. Beantwoording Inspraakreactie bijeenkomst 26 september 2024 7. Informatiebrief bouwenveloppe de Weeme 8. Informatie- en uitnodigingsbrief de Weeme 26 sept 2024 9. Grondexploitatie De Weeme, versie 3.1 27-11-2024 10. Toelichting Grondexploitatie De Weeme versie 3.2 3-12-2024 11. Begrotingswijziging 43 De Weeme