Bijlage - Raadsvoorstel Zwemcentrum De Welle, realisatie en aanpassing projectkaders 7 februari 2023

Aan de gemeenteraad Onderwerp:

ZWEMCENTRUM DE WELLE, START REALISATIE EN AANPASSING PROJECTKADERS

Beh. ambt: Tel/kamer:

Evert Visser/ Mark Westra (projectleider OLCO)

Beslispunten 1. Kennisnemen van het aanbestedingsresultaat voor de realisatie van het zwemcentrum De Welle; 2. Instemmen met de resultaten uit de gevoerde onderhandelingen en de realisatie van het project en daarmee het beschikbaar stellen van een investeringsbudget van € 44.165.000 inclusief BTW; 3. Restanten van de reeds in de begroting opgenomen budgetten (kapitaallasten t/m 2025) te reserveren in de reserve 'Projecten in uitvoering' om deze beschikbaar te houden in de realisatiefase. 4. De afschrijftermijn van de bouwkundige investering vast te stellen op 50 jaar en de installaties op 20 jaar; 5. De extra OZB inkomsten van € 200.000,-, door de bouw van de nieuwe De Welle, in te zetten in de Total Cost of Ownership (TCO). 6. In de begroting voor de gehele looptijd van de investering gemiddeld € 179.000 aan structurele middelen te reserveren voor dekking van de TCO. Omdat in de eerste jaren het bedrag hoger is en daarna afloopt zal in de begroting 2023 € 248.000 aan structurele middelen worden opgenomen. 7. Een onderhoudsvoorziening in te stellen op basis van de contractverplichtingen en de opgestelde Meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB) waarin jaarlijks een bedrag gedurende 20 jaar van € 438.952 gestort wordt (excl. inflatie correctie); 8.

De opdracht te geven tot het uitwerken van een businesscase verduurzaming van het zwemcentrum om de consequenties van de energieprijsstijging te beheersen en dit zo spoedig mogelijk voor te leggen aan de gemeenteraad, doch uiterlijk voor de begrotingsbehandeling 2024; Beleidsterrein Sport, Stedelijke ontwikkeling

-2Leeswijzer 1. Samenvatting 2. Aanleiding en kader 3. Inleiding 4. Onderhandelingen 5. Aanbestedingsproces en onderzochte alternatieven 6. Uitwerking resultaten aanbesteding en realisatie project 6.1 Kader financiën project 6.2 Investeringslast gebouw 6.3 Kapitaallasten gebouw 6.4 TCO project 6.5 Effecten op begroting 6.6 Risico's en onzekerheden 6.7 Optimalisatie TCO 6.8 Toelichting businesscase verduurzaming 6.9 Planning realisatie 6.10 Communicatiemomenten 1. Samenvatting Op 12 mei 2020 besluit de gemeenteraad het nieuwe zwemcentrum De Welle te realiseren (zie bijlage 2). In het raadsvoorstel zijn de ambities die we als gemeente hebben en de beleidsdoelen opgesomd. Op basis van die uitgangspunten heeft de raad een jaarlijks bedrag beschikbaar gesteld van ruim € 1,8 miljoen om het saldo van de jaarlijkse inkomsten en uitgaven te kunnen financieren. Het project is vervolgens via een voorlopig, definitief en tot slot technisch ontwerp van architect Hooper uitgewerkt. Daarna zijn in februari 2021 de aanbestedingen voor de realisatie van de werken gestart. De aanbestedingen voor de elektrotechnische en werktuigbouwkundige installaties passen vrijwel geheel in de budgettaire kaders van de gemeenteraad. Dat gold niet voor de bouwkundige werken en die procedure is daarom gestopt.

Vervolgens is op verzoek van de inschrijver, Bouwgroep Dijkstra Draisma, een procedure tot onderhandeling gestart. Het bouwbedrijf heeft vervolgens, na scherpe onderhandelingen die tot 2 december 2022 hebben geduurd, de definitieve inschrijving fors verlaagd. Echter, deze is nog wel ruim hoger dan eerder gebudgetteerd. Een second opinion op de kosten van het gebouw tonen aan dat dit vrijwel in zijn geheel wordt veroorzaakt door de prijsstijgingen in de markt. Daarmee is het resultaat van de aanbestedingen en de onderhandeling bekend. Dat resultaat en de vertraging van negen maanden, indexatie afspraken met gecontracteerde partijen en bekostiging voor resterende projectrisico’s kost de nieuwe De Welle € 11,5 miljoen meer. De gemeente betaalt dit bedrag niet in één keer maar leent het bedrag waardoor het leidt tot jaarlijkse lasten. Daarmee wordt het onderdeel van het saldo van jaarlijkse inkomsten en uitgaven. Het effect op de begroting van dit saldo leidt jaarlijks tot circa € 179.000 aan extra kosten. De afwijking van het oorspronkelijke budget is van een dusdanige proportie dat wij als college nader onderzoek hebben gedaan naar alternatieven. Bij een aantal van deze alternatieven kan dat betekenen dat de gemeente de bouwkundige aanbesteding overnieuw moet doen met het huidige programma of met een aangepast programma.

Deze alternatieven bieden vanwege de onzekere marktsituatie geen zekerheid dat de hoogte van de investering lager wordt. Bovendien leidt het tot grotere aanvullende voorbereidingskosten, een mogelijk slechter te exploiteren gebouw en extra kosten voor het langer openhouden van de huidige De Welle en mogelijk het kwijtraken van de subsidie van de provincie Fryslân.

-3De twee alternatieven waarbij het project wordt stopgezet en er geïnvesteerd wordt in de huidige De Welle bieden financieel gezien geen voordeel of zullen binnen afzienbare tijd leiden tot het sluiten er van. Ook kunnen de ambities op het gebied van bewegen en (top)sport trainingscentrum in Drachten dan blijvend niet gerealiseerd worden. Daarom stelt het college aan de raad voor om het huidige traject te continueren. 2. Aanleiding en Kader 12 mei 2020 heeft u besloten tot nieuwbouw van zwemcentrum De Welle te Drachten. Met het besluit is gekozen voor de meest uitgebreide variant voor het zwemcentrum. Als financieel kader is het bedrag dat structureel in de begroting dient te worden opgenomen gepresenteerd en vastgesteld. Dat betrof de Total Cost of Ownership (TCO) van het project als geheel. TCO gaat over alle inkomsten en uitgaven die structureel (jaarlijks) worden verwacht. Dit betrof een jaarlijkse som van € 1.821.000,- zijnde het saldo van inkomsten en uitgaven voor de begroting. Dit bedrag is in de gemeentebegroting opgenomen. Met dit uitgangspunt is het project gestart. De TCO methodiek sluit administratief niet aan op de begrotingssystematiek die gehanteerd wordt voor wat betreft de verwerking van de kapitaallasten. De TCO gaat uit van gemiddelde lasten over de gehele looptijd van de investering.

In de begrotingssystematiek wordt conform de financiële verordening en geldende richtlijnen de werkelijke kapitaallast van het betreffende begrotingsjaar geraamd. In grofweg de eerste helft van de looptijd zijn deze lasten hoger, in de tweede helft van de looptijd zijn deze lasten lager dan in de TCO. Onderdeel van de uitgaven in de TCO zijn de te betalen belastingen waaronder de OZB. Deze OZB last in de TCO is een extra bate in de gemeentelijke begroting waar nog geen rekening mee is gehouden. Deze bate kan daarom ingezet worden ter dekking van de last in de TCO. Het sportbedrijf betaalt het gebruikersdeel en de gemeente betaalt het eigenarendeel. De bate in de gemeentebegroting dekt enerzijds de lasten van het sportbedrijf via de TCO en anderzijds de lasten die de gemeente zichtzelf in rekening brengt. In de procesbeheersing van het project zijn er verschillende momenten geweest waarin wij u bevraagd, geïnformeerd en verzocht hebben tot besluitvorming over te gaan. U heeft daarvoor een stappenplan ontvangen waarop de communicatiemomenten zijn gebaseerd. Sinds het genomen besluit in 2020 is het ontwerp in stappen uitgewerkt en zijn inkoopprocedures doorlopen. Het bestemmingsplan is gepubliceerd na uw vaststelling en de WABO (bouwvergunning) is afgegeven en onherroepelijk.

Een belangrijk moment betreft het vaststellen van de benodigde investeringskredieten om de realisatie te kunnen starten. Dat moment is nu aangebroken en daarom hebben wij de geactualiseerde Total Cost of Ownership, als resultaat van de inkoop, opgenomen in dit raadsvoorstel. Hieronder wordt kort de historie van de informatie en communicatie geschetst betreffende het project die heeft plaatsgevonden. Daarnaast zijn op diverse momenten tijdens het proces in algemene zin vele raadsvragen behandeld. 2020 mei 2020 september 2020 november 2021 maart 2021 juni 2021 december 2022 mei 2022 augustus 2022 september 2022 oktober

raadsbesluit nieuwbouw zwemcentrum De Welle raadsbesluit locatie zwemcentrum De Welle presentatie afronding programma van eisen zwemcentrum De Welle presentatie ontwerp concept architect Hooper raadsbesluit 2e voorbereidingskrediet raadsinformatiebrief afronding definitief ontwerp presentatie afronding technisch ontwerp (geheime) presentatie uitkomst aanbestedingen & routekaart raadsinformatiebrief voortgang aanbestedingen realisatie raadsinformatiebrief start onderhandeling bouwkundig perceel

-43. Inleiding Op 21 februari 2022 zijn de aanbestedingen voor bouwkundige werken, elektrotechnische werken en werktuigbouwkundige installaties aangekondigd. We constateerden in april 2022 dat er slechts een gering aantal aanmeldingen was ontvangen en dat financiële risico’s zich zouden kunnen voordoen. U bent op 10 mei 2022 geïnformeerd over de stand van het project bij afronding van het technisch ontwerp, alsook de voortgang en financiële risico’s van de drie aanbestedingen. Na de presentatie zijn de drie aanbestedingsprocedures voor bouwkundige werken en de installaties elektrotechniek en werktuigbouw vervolgd. Op 18 juli 2022 hebben wij één geldige inschrijving ontvangen voor de bouwkundige werken, van Bouwgroep Dijkstra Draisma. De inschrijving was geldig, maar lag echter fors boven het beschikbare budget. Op de andere aanbestedingen - elektrotechnische en werktuigbouwkundige installaties - zijn op 8 augustus 2022 twee geldige inschrijvingen per aanbesteding ontvangen. De inschrijvingen zijn beoordeeld door de gunningscommissie en er is een gunningadvies gegeven, waarbij beide opdrachten aan Pranger-Rosier Installaties (Dokkum) voorlopig zouden kunnen worden gegund. Deze inschrijvingen pasten binnen de beschikbare ruimte van de TCO.

Het besluit tot definitieve gunning is echter uitgesteld omdat eerst duidelijkheid moet komen ten aanzien van de voortgang voor de opdracht tot de bouwkundige werken. In de raadspresentatie op 30 augustus 2022 is deze uitkomst toegelicht en zijn de cijfers gepresenteerd. Het communiceren van het gunningsbesluit voor de installaties en de bekendmaking aan de bouwkundige inschrijver werd uitgesteld tot 28 september 2022. Dit om de mogelijkheden voor het vervolg juridisch goed te kunnen onderzoeken. Ten aanzien van de bouwkundige werken is het besluit toen kenbaar gemaakt dat de aanbesteding werd gestaakt. Na deze bekendmaking zijn afzonderlijke besprekingen gevoerd met de partijen. Ten aanzien van het bouwkundig perceel is besloten, ook op verzoek van de inschrijver, tot het starten van een ‘onderhandelingsprocedure’. Dit conform de juridische richtlijnen die daarvoor gelden. 4. Onderhandelingen Om de procedure van onderhandeling te kunnen volgen is een protocol opgesteld dat door beide partijen is ondertekend. Dat protocol is de leidraad die gevolgd wordt in de procedure. Daarbij werd de start van de onderhandeling op 11 oktober 2022 gepland en is elke week tussen partijen fysiek overleg gevoerd. Belangrijk criterium is dat er geen ‘wezenlijke wijziging’ in de opdracht optreedt. Dat is een (wettelijke) voorwaarde voor het 1-op-1 kunnen onderhandelen.

Daarnaast is expliciet opgenomen dat een fors resultaat moest worden behaald, namelijk het verlagen van het kostenniveau. Deze periode hebben zowel het ontwerpteam als het team van de inschrijver zeer intensief gewerkt om een beter resultaat te bewerkstelligen. Uit deze intensieve gesprekken bleek duidelijk dat de risicoperceptie van Bouwgroep Dijkstra Draisma aangepast kon worden. Veel risico’s konden beter worden beheerst, eventuele onduidelijkheden opgelost en technisch konden onderdelen worden geoptimaliseerd. Ook was meer tijd beschikbaar leveranciers te betrekken tegen een beter kostenniveau. Tot slot is de planning verfijnd. Het eindresultaat van al deze onderdelen heeft geleid tot een geldige en definitieve inschrijving met de Best And Final Offer (BAFO) op 2 december 2022. In tegenstelling tot de inschrijving in de 1e procedure is in de BAFO de optie tot een prijs vaste aanneemsom aangeboden, waarmee ook de risico’s ten aanzien van prijs- en kostenstijgingen bij de inschrijver liggen. 5. Aanbestedingsproces en onderzochte alternatieven Met de uitkomsten van de onderhandelingen is helderheid gekomen over de financiële stand van het project. De afwijking van het oorspronkelijke budget is van een dusdanige proportie

-5dat wij als college nader onderzoek hebben gedaan naar alternatieven. Wij voelen ons daarin gesterkt door de reacties die u op de informatiebijeenkomst heeft gegeven. Mede daardoor zijn alternatief 3 en 4 toegevoegd. Wij hebben het onderhandelingsresultaat naast de alternatieven (alternatief 1 tot en met 4) gelegd en ze vergeleken met elkaar. In bijlage 4 wordt een nadere toelichting gegeven: • Realisatie van het project op basis van het huidige aanbestedingsresultaat • De Best And Final Offer (BAFO) niet accepteren en op een later moment opnieuw aanbesteden van het bouwkundige perceel (alternatief 1) • BAFO niet accepteren en het programmatisch kader (fors) aanpassen en vervolgens opnieuw aanbesteden (alternatief 2) • De huidige De Welle renoveren (alternatief 3) • Het project stoppen (alternatief 4)

-6-

U bent over het aanbestedingsproces op 30 augustus 2022 geïnformeerd. Daarbij is een aantal aspecten van belang geweest: ▪

▪ ▪

▪

▪

▪

Er heeft onderhandelingsprocedure plaatsgevonden met als doel om met de marktpartij, Bouwgroep Dijkstra Draisma, in dialoog te treden om de kosten te verlagen. Een wettelijke voorwaarde daarbij was dat er geen ‘wezenlijke wijziging’ mag worden doorgevoerd. Dat zou anders grond bieden aan marktpartijen een bezwaar op de uitkomst in te dienen. Een wezenlijke wijziging houdt in dat er geen grote aanpassingen in de opdracht mogen worden doorgevoerd. Voorbeelden zijn grote functionele of esthetische wijzigingen of reductie van het gebouw m² oppervlak of wateroppervlak; De uitkomst van de onderhandeling heeft geleid tot een BAFO, die 2 december 2022 is ontvangen, waarbij de inschrijving is gedaan conform de geldende voorwaarden van de opdracht; Planaanpassingen (niet wezenlijke wijzigingen) zijn in de onderhandeling behandeld met inzet van het ontwerpteam. Daarbij zijn de kaders van de ‘wezenlijke wijziging’ gerespecteerd. Veelal betrof het technische verbeteringen en verduidelijkingen. Ook zijn risico onderdelen beter gedefinieerd en is het risico profiel verlaagd doordat meer tijd is genomen om passende leveranciers te selecteren; De financiële herijking betrof ook het herijken van alle planaspecten in het project binnen de project organisatie. Daarmee zijn de overeenkomsten beoordeeld op de consequenties van vertraging en risico’s van extra kosten.

De uitkomst hiervan is vertaald in de budgetbewaking: de kostenprognose van het project; Aanvullend op de financiële beheersmaatregelen is een proces van optimalisatie gestart van de TCO van het project. Dat proces is nog niet afgerond en de mogelijke voordelen kunnen nog niet worden gepresenteerd. Het onderzoek vergt meer tijd en is verstrekkender dan enkel het project zelf. Dit punt wordt onder punt 6.7 toegelicht; Er is een second opinion op de kostencalculatie gemaakt door een extern bureau. Deze calculatie is gebaseerd op prijspeil oktober 2022 en deze calculatie bevestigt dat de kosten voor het project inderdaad zeer sterk zijn gestegen. Dit in verband met geopolitieke ontwikkelingen in de wereld, waaronder zeker de situatie omtrent Oekraine, hebben een groot effect heeft op de prijsstijgingen. Het eindbedrag was circa 9% lager dan de BAFO van Bouwgroep Dijkstra Draisma. Een belangrijke verklaring ligt in de volgende omstandigheden: o de BAFO is prijsvast; o het indexatie risico ligt bij de inschrijver; o de raming was nog gebaseerd op een te indexeren opdrachtsom; o enkele cruciale elementen waren niet gebaseerd op offertes uit de markt zoals tegelwerken en betonwerken. Juist leveranciers op dit gebied werken in een enorme marktkrapte en die materialen stijgen in 2023 nog steeds enorm in prijs.

-76. Uitwerking resultaten aanbesteding en realisatie project Wij stellen de raad voor het project de Welle uit voeren en de uitwerking hiervan vindt u in dit hoofdstuk 6.1 Kader financiën project De gemeenteraad heeft in het raadsbesluit van 12 mei 2020 en 22 september 2020 de financiële kaders bepaald van het project. In de uitwerking van het ontwerp op basis van het Programma van Eisen voor het gebouw en het terrein zijn die kaders gevolgd en ingevuld. a. De investering in het gebouw bedraagt € 27.825.000,- ex BTW; b. De kapitaallasten en beheerkosten van het terrein dienen maximaal € 104.000,- excl. BTW te bedragen; c. De totale TCO van het project (gebouw en terrein) bedraagt maximaal € 1.821.000,incl. BTW compensatie en bijdrage subsidie Provincie; d. De bijdrage van de Provincie bedraagt € 10.000.000,-. e. De ingebruikname was beoogd voorjaar 2024. In mei 2022 bent u geïnformeerd over de (financiële) kaders van het technisch ontwerp uit de TCO. Daarbij is een vergelijking gemaakt met de (financiële) kader uit het Raadsbesluit van 2020. Daaruit bleek een prognose van een tekort van € 55.000,-. Het technisch ontwerp (‘bestek en tekeningen’) is de basis waarop de uitvoerende partijen hun inschrijving hebben gedaan in het kader van de aanbesteding.

In mei 2022 bent u geïnformeerd over welke effecten de geopolitieke ontwikkelingen hebben op de economie en de daaruit voortvloeiende risico's bij aanbestedingen. Dat betrof dus in sterke mate de situatie in Oekraïne en de bouwsector waarin de marktkrapte een risico was. De inschatting van die risico’s was niet opgenomen in de ramingen. Het resultaat na onderhandeling van de bouwkundige werken past niet deze kaders. Het risico heeft zich dus voorgedaan. We gaan hieronder in op de financiële consequenties voor het project. 6.2 Investeringslast gebouw Op basis van de inschrijvingen bedraagt de investeringslast circa € 39,6 miljoen exclusief BTW voor het gebouw. Hierbij is rekening gehouden met prijsstijgingen en risico’s tot de ingebruikname. In totaal is circa € 2 miljoen aan budget voor risico's en indexatie en circa € 550.000 aan onverwachte kosten opgenomen. Het totale investeringsbedrag bestaat uit de som van de beoogde opdrachten voor de drie percelen voor realisatie en de afzonderlijke kleinere onderdelen van de resterende inkoopposten.

Investering zwemcentrum

Raadsbesluit 2020

Na inkoop 2022

Totale investeringslast zwemcentrum (excl. BTW)

€ 27.825.000,-

€ 39.600.000,-

BTW

€ 5.843.000,-

€ 8.316.000,-

Toegekende subsidie Provincie

- € 10.000.000,-

- € 10.000.000,-

Bijdrage SPUK regeling o.b.v. 81,7%

- € 4.774.000,-

- € 6.795.000,-

Totaal investering incl. BTW schade

€ 18.897.000,-

€ 31.121.000,-

Bijdrage in dekking

De bovenstaande tabel geeft de totale benodigde investering weer voor het nieuwe zwemcentrum. Daarbij zijn de subsidie die door de provincie Fryslân beschikbaar wordt gesteld en de te verwachten bijdrage vanuit de SPUK (Specifieke uitkering stimulering sport) afgetrokken. Het totaal investeringskrediet is dan het eindresultaat van de totale investering, zijnde € 31.121.000,-.

-8Het aan te vragen krediet bedraagt € 44.165.000,- en is het 'bruto' krediet voor aftrek van inkomsten, zie navolgende tabel. Aan te vragen ‘bruto’ investeringskrediet

Raadsvoorstel

Totale investeringslast gebouw (excl. BTW)

€ 39.600.000,-

BTW

€ 8.316.000,-

Reeds toegekend voorbereidingskrediet

- € 3.751.000,-

Totaal bruto investeringskrediet (incl. BTW en zonder subsidie)

€ 44.165.000,-

Alle kosten, inclusief 21% BTW en zonder aftrek van de subsidie, zijn weergegeven, waarop vervolgens het reeds door de raad beschikbaar gestelde krediet in mindering is gebracht. De BTW dient vooraf volledig te worden betaald en de subsidie SPUK wordt achteraf toegekend. In de teruggave van de SPUK wordt verwacht dat 81.7% van de BTW terug kan worden gevraagd. Dit uitgangspunt is ongewijzigd gebleven ten opzichte van het Raadsbesluit uit 2020. Daarnaast zal ook de subsidie vanuit de provincie Fryslân in mindering worden gebracht op het krediet. Per saldo resteert dan het vermelde investeringsbedrag voor de gemeente van € 31,1 miljoen. Een overschrijding van circa € 11,5 miljoen. 6.3 Kapitaallasten gebouw Op basis van de investering van 31,1 miljoen dient vastgesteld te worden welk effect deze investering heeft op het financieel kader van de TCO. In de berekening is uitgegaan van een levensduur van het gebouw van minimaal 50 jaar. De afschrijving van de bouwkundige componenten is daarom verlengd van 40 naar 50 jaar. De installaties zijn in de afschrijving op 20 jaar gehouden, conform het raadsbesluit uit 2020. De afschrijftermijn van de vaste inrichting varieert per component, maar komt conform raadsbesluit gemiddeld uit op circa 22 jaar.

De afschrijvingstermijnen zijn gehanteerd vanuit een behoudend principe en vanuit de ontwikkeling van het project conform de kwaliteitscriteria die daarvoor gelden. In plaats van een eerder aan u gepresenteerde rekenrente van 0,7% wordt een interne rente van 0,8% toegepast. Dit leidt tot de volgende kapitaallasten op basis van lineair reëel, na aftrek van de subsidie: Kapitaalslast

Gemiddeld 20 jaar

Jaar 1

Jaar 2

Jaar 3

Jaar 4

Jaar 5

Afschrijving

€ 902.921

€ 902.921

€ 902.921

€ 902.921

€ 902.921

€ 902.921

Rente

€ 168.020

€ 236.642

€ 229.418

€ 222.195

€ 214.971

€ 207.748

Totaal

€ 1.070.940

€ 1.139.562

€ 1.132.339

€ 1.125.115

€ 1.117.892

€ 1.110.669

6.4 TCO project Binnen het financieel kader van € 1.821.000 moeten zowel de kosten voor de exploitatie van het zwembad door het Sportbedrijf Drachten als de aan het gebouw verbonden kosten gedekt worden. Grote componenten in de kosten voor het gebouw zijn de kapitaallasten en de kosten voor onderhoud. Om in beeld te brengen hoe alle kosten binnen het financiële kader passen in de komende jaren is de TCO methodiek gehanteerd. Deze is u per fase gepresenteerd. In onderstaande tabel is de TCO gesplitst in de effecten voor de gemeente Smallingerland (eigenaar) en die voor het Sportbedrijf Drachten (exploitant). Dit op basis van de actuele stand na onderhandeling en de gewijzigde planning. De onderstaande verdeling van kosten tussen de gemeente Smallingerland en het Sportbedrijf Drachten vormt het uitgangspunt van nader uit te werken afspraken tussen gemeente Smallingerland en Sportbedrijf Drachten.

-9In hoofdlijnen komt het er op neer dat de gemeente Smallingerland eigenaar/verhuurder is van het zwembad en in die rol de kapitaallasten en de kosten van het onderhoud, opstalverzekering en eigenaars OZB draagt. In detail worden er werkafspraken gemaakt over taken en verantwoordelijkheden. Deze werkafspraken worden uitgewerkt in een nog op te stellen huurovereenkomst. De totale kosten van het zwembad zijn de kosten voor gemeente Smallingerland en Sportbedrijf Drachten bij elkaar opgeteld zoals in navolgende tabel weergegeven.

In de TCO wordt de gemiddelde kapitaallast over de eerste 20 jaar gepresenteerd. Dit zorgt ervoor dat duidelijk is in hoeverre de kosten voor het zwembad meerjarig binnen het financiële kader passen. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de rentelasten in jaar 1 hoger zullen liggen door het toepassen van de lineaire methode. Dit wordt conform de gemeentelijke systematiek in de kadernota en gemeentebegroting verwerkt. Er wordt in de gemeente totaalfinanciering toegepast waarmee de aan het zwembad toegerekende rente afhankelijk is van de geldende omslagrente gedurende de levensduur van het zwembad. Zoals te doen gebruikelijk in Smallingerland ligt het risico op een fluctuerende interne rekenrente buiten de scope van dit project. Rente-effecten worden toegelicht en verantwoord op het taakveld Treasury in de Planning en Control-documenten. De opgenomen aflossing en rente in de tabel van de kapitaalslast bedragen samen dus € 1.071.000,- gemiddeld over 20 jaar. De opbouw daarvan is onderstaand opgenomen.

Het onderhoudsbudget is een gemiddelde over 20 jaar. Als uitgangspunt voor het project geldt dat dit budget jaarlijks wordt geïndexeerd. Ook zal er een onderhoudsvoorziening ingesteld moeten worden op basis van de MJOB (MeerJaren Onderhouds Begroting) die voor elk plandeel is opgesteld. Fluctuaties in de werkelijke onderhoudslasten per jaar worden via de voorziening opgevangen. Actualisatie exploitatie Sportbedrijf Drachten Als onderdeel van de risico beheersing in het project is per fase de TCO met het Sportbedrijf Drachten vastgesteld. Vanaf de besluitvorming heeft het Sportbedrijf Drachten reeds de exploitatie versterkt. In het kader van dit voorstel heeft het Sportbedrijf Drachten wederom de TCO overlopen, echter nu met het uitgangspunt van de start van de exploitatie begin 2025 in plaats van 2e kwartaal 2024. Daarbij is de herijking uitgevoerd van alle aanpassingen in de exploitatie die sinds de start van het project zijn doorgevoerd en nog worden verwacht tot de ingebruikname. Dit betreft zowel de gestegen inkomsten (tarifering en bezoekers) als de

- 10 stijging van de personele kosten. Dat betekent dat de kosten en baten prognose voor de start van de exploitatie zijn aangepast, echter het saldo daartussen (de noodzakelijke bijdrage vanuit de begroting) gelijk zal blijven. Enkel het onderdeel energie is niet geactualiseerd op het huidig energietarief en betreft een separaat risico dat nader is toegelicht bij punt 6.8 in dit voorstel de businesscase verduurzaming. Uitwerking terrein De uitwerking van het ontwerp van het omliggende terrein wordt op dit moment uitgewerkt in een technisch ontwerp met RAW bestek. Op dit planonderdeel wordt door een externe partij een kostenraming opgesteld als second opinion op de investeringsraming en TCO effecten. Daarna zal de aanbesteding van het terrein nog moeten plaatsvinden. De uitkomsten van dit proces zullen in een separate aanvraag ten behoeve van het investeringsbudget aan de raad worden voorgelegd. Door de prijsstijgingen van de afgelopen maanden zal het benodigde investeringsbudget toenemen. Anticiperend wordt daarom gevraagd het budget van € 104.000 te verruimen tot € 130.000 als structureel kader. De verwachting is dat dit budget voldoende zal zijn om alle lasten voor het omliggende terrein te kunnen dekken. 6.5 Effect op begroting Met de toelichting op de kosten en TCO is het van belang om het effect op de begroting te bepalen.

Het inzicht in dat effect is het feitelijke structurele resultaat over de termijn van 20 jaar voor de gemeentebegroting. In onderstaande tabel is het overzicht geboden.

Uit bovenstaande tabel blijkt dat per jaar gemiddeld gezien € 179.000,- extra benodigd is om de extra kosten in de begroting op te vangen. De forse stijging van de OZB opbrengsten door de bouw van het nieuwe zwembad is in het overzicht bij de kosten van de exploitatie meegenomen. In onze gemeentebegroting zijn deze extra OZB-opbrengsten nog niet opgenomen. Daarom zijn dit dus extra inkomsten. We stellen voor deze in te zetten voor de TCO van de Welle. Daarmee wordt de OZB budgettair neutraal verwerkt. De kosten van de TCO (gemiddeld over de eerste 20 jaar) zijn lager dan dat de raad daadwerkelijk in jaar 1 beschikbaar moet stellen. De gemiddelde TCO geeft weer of de TCO gedurende de looptijd binnen het gestelde financiële kader blijft. De uitkomst van de lasten jaar 1 is relevant voor de gemeentelijke begroting, omdat hier de begroting op aangepast moet worden. Het verschil wordt veroorzaakt door de component rente. Het toerekenen van rente is verplicht op basis van wetgeving. In jaar 1 bedraagt de extra last € 69.000,- extra. Per jaar daalt deze last door de aflossing die plaatsvindt daalt de component rente. Het gemiddelde onderhoudsbudget wordt, zoals gebruikelijk, jaarlijks in de begroting geïndexeerd. Ook de budgetten voor belastingen en verzekeringen zullen jaarlijks bijgesteld worden in de begroting.

De raad zal jaarlijks besluiten over de indexatie van de (exploitatie)subsidies met het Sportbedrijf Drachten.

- 11 6.6 Risico’s en onzekerheden In deze paragraaf worden de risico's en onzekerheden weergegeven: ▪ In TCO is nog niet het effect van gestegen energielasten opgenomen. Nu is gerekend met het tarief uit 2020. We weten nog niet wat het tarief in 2025 zal zijn. Dit risico is zeer fors en wordt nader onderzocht zoals toegelicht in paragraaf 6.9. Het vraagstuk van de energielasten geldt voor alle alternatieven. Dit is voor het bestaande zwembad De Welle zelfs een groot risico gezien het veel hogere energieverbruik; ▪ In de methodiek van afschrijven van de installaties op 20 jaar valt die ruimte na 20 jaar vrij. De verwachting is op basis van de Meerjaren Onderhouds Begroting dat dan veel onderdelen in het zwembad vervangen moeten worden of althans snel daarna. Indien dat het geval is wordt een herinvestering noodzakelijk en kan het zijn dat de gestegen prijzen en de kosten van de vervangingsinvesteringen hoog zijn. Het risico kan zijn dat die herinvesteringslast in de kapitaalslast hoger is dan de vrijgevallen ruimte; ▪ De zonnepanelen op het oude zwembad waren in het raadsbesluit uit 2020 een onderzoeksvraag. Eerst werd in het ontwerp proces gedacht dat de installatie zou worden verplaatst naar het nieuwe zwemcentrum.

Echter, inmiddels is duidelijk dat, mede door de gestegen energietarieven, het voordeliger is om te investeren in nieuwe panelen en de oude panelen elders te hergebruiken. De consequenties hiervan en de mogelijkheden worden in de businesscase verduurzaming nader aan u voorgelegd; ▪ Nog altijd is niet bekend of en hoe de SPUK voor BTW bij sport wordt gecontinueerd na 2023. Het grootste risico is dat de SPUK wordt omgezet in een structurele regeling via het gemeentefonds. De gemeente krijgt dan mogelijk een vergoeding die niet in verhouding staat tot de bouwkosten van het zwembad, omdat dit geen specifiek onderdeel is van de gehanteerde parameters bij de berekening van het gemeentefonds. Hoe groter de investeringssom, hoe groter de BTW schade. Daarnaast is er ook BTW schade op de exploitatie, die kan toenemen door toekomstige ontwikkelingen en keuzes. Dit is een niet te beheersen aspect. Indien zich hier ontwikkelingen in voordoen wordt u van de consequenties vanzelfsprekend op de hoogte gebracht. 6.7 Optimalisatie TCO Een aantal malen hebben wij u laten weten dat we een analyse op de TCO hebben uitgevraagd. Het betreft een analyse naar optimalisatiemogelijkheden van de TCO methodiek. De doelstelling daarvan is om de financiële organisatie en beheersing van maatschappelijk vastgoedprojecten te optimaliseren en te verduurzamen.

Daarbij wordt onderzocht of de methodiek kan leiden tot stabiel lagere jaarlasten in de gemeentelijke begroting. Voor dergelijke grote vastgoedexploitaties zijn financiële methodes in ontwikkeling die ons meer inzicht en meer comfort geven bij het langjarig professioneel beheren van dat vastgoed. Het onderzoek richt zich op een methode waarbij de kostprijs dekkende huur gebaseerd wordt op de kosten tijdens de gehele levensduur van het gebouw. In dit geval 50 jaar. De TCO berekening anticipeert hier voor een deel reeds op. Het is mogelijk dat deze methode leidt tot een stabielere lagere jaarlast dan waar de TCO op dit moment op uit komt. Dit vraagt echter meer onderzoek en uitwerking.

6.8 Toelichting businesscase verduurzaming We werken op dit moment aan een aanvullend onderzoek voor verdere verduurzaming. Dit onderzoek heeft als doel om maatregelen uit te werken die de sterk stijgende energiekosten beheersen. De mate waarin de kosten stijgen is enorm. Ter indicatie zou het kunnen dat voor de bestaande De Welle de energiekosten met € 1 miljoen jaarlijks kunnen stijgen. Voor het

- 12 bestaande zwembad is de vertraging zeer kostbaar omdat een langere periode het hogere verbruik moet worden betaald en ook het nog altijd noodzakelijke gasverbruik nodig is. Het nieuwe zwemcentrum is de beste beheersmaatregel op dat vlak. Het nieuwe zwemcentrum zal reeds een betere energieprestatie leveren dan het bestaande zwembad. Dit omdat het nieuwe zwemcentrum zeer duurzaam is. Het wordt all-electric gerealiseerd en het dak wordt voorzien van een grote zonnepanelen installatie. Het wordt voorzien van alle beschikbare passende technieken, ook de waterbehandeling is zeer energiezuinig. Het is dus niet eenvoudig maatregelen uit te werken die het beoogde effect hebben. Het tarief dat oorspronkelijk werd gehanteerd voor het elektra verbruik is sterk gestegen. De vraag is met hoeveel dat zal zijn op het moment dat de nieuwbouw in gebruik genomen wordt in 2025. Dat hogere tarief maakt oplossingen mogelijk die voorheen economisch niet rendabel waren. Het onderzoek daartoe vergt echter de nodige technische analyses en berekeningen. Daarom kunnen wij u nog niet voorzien van een concreet voorstel daartoe. Dat wordt zo spoedig mogelijk in een separaat raadsvoorstel uitgewerkt. Het doel is om de energievraag grotendeels zelfstandig als gebouw te kunnen invullen.

6.9 Planning realisatie Met uw instemming op het voorliggende raadsvoorstel worden de gunningen aan de installateurs definitief gemaakt en ook de opdracht aan Bouwgroep Dijkstra Draisma kan worden gegeven. Daarmee wordt de planning van het project vastgesteld en geldt dat als contractuele afspraak met alle gecontracteerde partijen. Dat betekent op hoofdlijnen de volgende mijlpalen: ▪ Bouwrijp maken en kap bomen: februari 2023 ▪ Overdracht bouwrijp kavel voor de realisatie: 1 maart 2023 ▪ Bouwfase: 1 maart t/m december 2024 ▪ Ingebruikname: voorzien januari 2025 De bouwfase wordt een intensieve periode waarin daadwerkelijk het zwemcentrum gestalte krijgt. De risico’s zijn in de afgelopen periode met de onderhandeling en de voortgang van het project goed in beeld. Daarbij heeft Bouwgroep Dijkstra Draisma de planning zelf bepaald en opgesteld. Dit met het volle vertrouwen dat het bedrijf hierbinnen alle werkzaamheden kan uitvoeren. 6.10 Communicatie In de communicatie rondom het project zullen we zowel inwoners als direct betrokkenen op regelmatige basis informeren. Er wordt een communicatieplan opgesteld, waartoe momenteel de voorbereidingen worden getroffen. Onderdeel van dit plan is in ieder geval het regelmatig publiceren van een nieuwsbrief.

Onderdeel is ook dat we uw raad door middel van raadsinformatie brieven periodiek op de hoogte stellen van de voortgang van de uitvoering. De direct betrokkenen worden regelmatig door middel van informatiebijeenkomsten geïnformeerd.

- 13 Slotwoord Dit voorstel geeft u inzicht in de actuele financiële stand van het project als totaal, waarbij het aanbestedingsresultaat is verwerkt. Het resultaat van de onderhandeling met Bouwgroep Dijkstra Draisma heeft geleid tot forse reductie van kosten, waarbij ook de indexatie risico’s worden voorkomen doordat een vaste prijs is afgesproken. Het gemiddelde structurele effect in de begroting van de uitkomst van de onderhandeling is ca. € 179.000,-. Wij achten, gezien de consequenties van de alternatieven, het vervolgen van het project op basis van dit voorstel de meest verantwoorde keuze en daarmee kan invulling gegeven worden aan de inhoudelijke beleidsdoelen van het genomen raadsbesluit in 2020 (De Welle Een innovatieve elkweervoorziening, Elke dag bewegen, recreëren, meedoen en winnen). Een zwemcentrum voorziening voor recreanten, breedteport en (top)sport. De nieuwe De Welle zal, meer nog dan nu, een bovenregionale functie innemen als thuisbasis en podium voor topsporters, broedplaats voor talent, bakermat voor zwemontwikkeling en uithangbord voor zwemplezier. De ambitie van de gemeente is om CO2 neutraal te zijn. Het nieuwe zwembad wordt volgens de hoogste duurzaamheidsstandaard gebouwd en ingericht. De ruim 300.000 bezoekers dragen, direct en indirect, bij aan de economie van Smallingerland.

Daarmee levert De Welle een belangrijke bijdrage aan de ambitie van Drachten | Smallingerland. Wij adviseren uw raad om in te stemmen met de resultaten uit de gevoerde onderhandelingen en de bijbehorende beslispunten. Met uw akkoord wordt het krediet van € 44.165.000,- inclusief BTW vrijgegeven voor de projectverplichtingen voor de nieuwbouw van De Welle. Drachten, 6 januari 2023 Burgemeester en wethouders van Smallingerland, Jan Rijpstra

voorzitter.

Siebren van der Berg

secretaris.

Bijlagen: 1. Ambitiedocument De Welle Een innovatieve elkweervoorziening 2017-2018 2. Raadsvoorstel 12 mei 2020 3. Presentatie december 2022 4. Alternatieven nader beschreven