Document · PDF

Bijlage 9 - Uitvoeringsstrategie Vrijburgh 3-Oktober 2024

Ronde Tafel 3 december 2024, gemeente SmallingerlandBij agendapunt: Bestemmingsplan en grondexploitatie Vrijburgh 34.385 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Uitvoeringsstrategie Vrijburgh 3 Strategie tot realisatie van de woningbouw en infrastructuur Simon Regnerus Oktober 2024

1. Inhoudsopgave 1.

Inhoudsopgave

Inleiding

Ontwikkelplan

Gronduitgifte

Wonen in de wig (deelgebied 1)

Wonen aan groen of water (deelgebied 2a+2b)

De middenzone (deelgebied 3a+3b)

Klein wonen (deelgebied 4)

Werkwijze

Solitairen (deelgebied 5a+5b)

Aanleg infrastructuur

Planning uitgifte

Bijlage: Overzicht ontwikkelstrategie

2. Inleiding Eén van de weinige uitbreidingslocaties is gelegen aan de noordkant van Drachten is Vrijburgh. De ontwikkelingen zijn in de laatste economische crisis gestokt, maar komen door de alsmaar aantrekkende vraag naar woningen in een stroomversnelling. Vrijburgh 3 is een logisch vervolg op Vrijburgh 1 en 2. Het gebied heeft een kenmerkende landschapsstructuur. Deze structuur vormt het uitgangspunt bij de verdere ontwikkeling. Voor Vrijburgh 3 is een plan ontwikkeld dat ruimte biedt aan 150 woningen. Duurzaamheid (klimaatadaptatie en circulariteit) en mobiliteit zijn naast behoudt van de landschapsstructuur belangrijke thema's. De woonopgave van Vrijburgh 3 is uitdagend omdat nadrukkelijk gekozen wordt voor een woonprogramma en daaraan gekoppelde woonvormen welke nog niet in Smallingerland worden bediend. Regie en sturing op de woningbouwopgave vraagt niet alleen om actieve betrokkenheid van alle partners, maar ook om kennis van de markt en marktwerking, en slim samenwerken, organiseren en plannen. De gemeente regisseert en stuurt de ruimtelijke ontwikkeling door kaders te stellen, regelt de samenwerking met ontwikkelende groepen (kunnen ook corporaties zijn), stelt spelregels op over de omgang met elkaar en regelt het politiek bestuurlijke proces. Binnen de gestelde kaders worden partijen uitgenodigd om hun dromen en plannen te realiseren.

Dit document beschrijft de strategie om te komen tot realisatie van de woningbouw voor de aangewezen doelgroepen.

Figuur 1, Schetsontwerp plangebied Vrijburgh 3

3. Ontwikkelplan Voor Vrijburgh 3 is het 'Ontwikkelplan Vrijburgh fase 3' geschreven. Dit ontwikkelplan is een leidraad welke erop gericht is om tot een proces te komen om de opgave, die de gemeente zich met Vrijburgh 3 heeft gesteld, gerealiseerd te krijgen. Het ontwikkelplan heeft zich daarbij gericht op: 1. 2. 3. 4.

Wervingsstrategie Selectieleidraad Samenwerkingsstrategie Organisatie en planning

Vrijburgh 3 is in de fase belandt dat er duidelijkheid is over wat we willen. Er is duidelijkheid over de te bedienen doelgroepen, daarbij behorende aantallen woningen, duurzaamheidsopgaven etc. Deze uitgangspunten en ambities worden per deelgebied specifiek vastgelegd in bouwenveloppen. Vrijburgh 3 is te onderscheiden in een aantal deelgebieden. Elk deelgebied voorziet een andere doelgroep in haar woonbehoefte. De bouwenveloppen beschrijft het volgende: •

Ambitie

•

Doelgroep

•

(minimale)Grondprijs

•

Randvoorwaarden (stedenbouw, mobiliteit, klimaatadaptatie, circulariteit, energie)

•

Selectiecriteria inclusief wegingsfactoren

Voor de gronduitgifte wordt de bouwenveloppe aangevuld met een selectieleidraad en/of een koop(-realisatie) overeenkomst. Hierna gaan we in op de wijze waarop de deelgebieden in de markt worden gezet.

4. Gronduitgifte Omdat de verschillende deelgebieden allemaal uniek zijn in hun ligging en doelgroep zal ook de gronduitgifte per deelgebied maatwerk zijn. Dit hoofdstuk geeft een toelichting over de verschillende deelgebieden, haar doelgroepen en de wijze van aanbesteden. Onderstaande afbeelding geeft het overzicht van de verschillende deelgebieden in Vrijburgh 3.

Figuur 2, Overzicht deelgebieden Vrijburgh 3

Wonen in de Wig – lage (levensloopbestendige) woningen in collectief groen.

2a.

Wonen aan groen of water – 6 vrijstaande projectwoningen.

2b.

Wonen aan groen of water – Locatie voor CPO-initiatieven. Vrijstaand, twee onder een kap of geschakeld.

3a.

De Middenzone – Betaalbare woningbouw (huur).

3b.

De Middenzone – Gezamenlijk wonen appartementen of geschakeld wonen.

Klein wonen – Ruimte voor klein wonen die als strooigoed in het groen liggen.

5a.

Solitairen – Ruimte voor collectief wonen.

5b.

Solitairen – Ruimte voor zorg gerelateerd woonvormen of individueel.

Wonen in de wig (deelgebied 1) Dit deelgebied kenmerkt zich als een vakantieachtige plek waar kleinschalige betaalbare patiowoningen als strooigoed in een groene parkachtig landschap een plek kunnen krijgen. Het autogebruik verdwijnt zoveel mogelijk uit het straatbeeld. De toekomstige bewoners worden gezamenlijk eigenaar van het gehele deelgebied, met uitzondering van het (fiets)pad en de groensingel die het deelgebied doorsnijdt van zuidwestelijke- naar noordoostelijke richting. De Wig leent zich er goed voor om veel vrijheid te geven bij de inrichting. Wij willen marktpartijen daarbij uitdagen een plan te ontwikkelen om een woonklimaat te realiseren met hoge ruimtelijke- en stedenbouwkundige kwaliteit, minimale verharding en waarbij het gebied klimaat adaptief wordt ingericht.

Werkwijze Het gebied wordt uitgegeven op basis van een Europese aanbesteding waarin een totaalplan wordt gevraagd. De ontwikkelende partij voert het bouw- en woonrijpmaken uit en realiseert en verkoopt de woningen.

Randvoorwaarden Bij de aanbesteding worden leidende eisen meegegeven waaraan de ontwikkeling minimaal moet voldoen. Voor Wonen in de wig zijn de randvoorwaarden: Het vastgestelde bestemmingsplan Vrijburgh 3. Dit document geeft de juridische ruimtelijke kaders waarbinnen ontwikkeld moet worden. Het beeldkwaliteitsplan. Dit document geeft de kwalitatieve kaders voor de woningen en de omgeving. Het klimaatadaptatieplan Smallingerland. Hierin staan de minimale eisen met betrekking tot klimaat adaptatie. Bij wonen in de wig wordt de markt uitgedaagd verder te gaan als het gaat om klimaatadaptatie dan de vereisten in het klimaat adaptatieplan. Klimaat adaptatie krijgt hiervoor ook een plek in de aanbesteding als selectiecriteria. Minimale uitgangspunten aanzien van circulariteit. Deze uitgangspunten bevatten de eisen waaraan de ontwikkelaar minimaal moet voldoen ten aanzien van circulariteit. Deze uitgangspunten hebben onder andere betrekking op het toe te passen materiaal en de wijze waarop met het materiaal wordt omgegaan. Deze uitgangspunten zullen in lijn liggen met wat momenteel met weinig inspanning door de markt kan worden behaald, maar die verdergaan dan de circulariteitseisen zoals die in het bouwbesluit zijn voorgeschreven. Programma van eisen gemeentelijke Smallingerland.

Dit programma bevat eisen en uitgangspunten die gemeente Smallingeland stelt aan de infrastructuur en het groen in het openbare gebied. 6

Selectiecriteria Marktpartijen worden uitgedaagd om een extra inspanning te leveren op een aantal thema's. Hierin kunnen zij zich onderscheiden waardoor er meer kans wordt gemaakt om de aanbesteding te winnen. Op basis van de eigenschappen van dit deelgebied wordt geselecteerd en gegund op de volgende thema's:

Selectiecriteria

Weging

Toelichting

Prijs

30%

Bij de aanbesteding wordt een ondergrens gehanteerd. Hoe hoger de inschrijver boven deze grens zal zitten, hoe meer punten worden gescoord.

Stedenbouw

30%

Het in te dienen inrichtingsplan wordt beoordeeld op de ruimtelijke kwaliteit/beleving, de recreatieve waarde van het gebied en het beperken van verharding.

Klimaatadaptatie

40%

Ten aanzien van klimaatadaptatie worden de te nemen maatregelen beoordeeld op het gebied van Gevel, dak & woning, Verblijfplaatsen en Omgeving.

Wonen aan groen of water (deelgebied 2a+2b) Het deelgebied bestaat uit 2 delen. Het oostelijke deel (2a) richt zich met de woningbouw op de projectmatige bouw van vrijstaande woningen. De gemeente maakt het gebied bouw- en woonrijp. Bij het westelijke deel (2b) wordt particulieren de kans geboden om hun droom te realiseren door middel van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). De toekomstige bewoners bepalen in onderling overleg het woonprogramma en de inrichting van het woongebied. Een duurzame invulling wordt daarbij nagestreefd met minimaal auto gebruik. De bouwkavel wordt particulier eigendom. Het resterende deel van dit deelgebied wordt collectief eigendom van de bewoners, met uitzondering van de gebiedsontsluitingsweg. Daarmee wordt het collectief ook verantwoordelijke voor het beheer en onderhoud, van de directe leefomgeving.

Werkwijze 2a: Gemeente geeft in eigen beheer de bouwkavels uit. Omdat er sprake is van projectmatige woningbouw worden de kavels aangeboden in een tender via TenderNed. 2b: Ook het CPO-gebied een tender worden gegund. Deze tender is erop gericht om een collectieve partij geselecteerd die de mogelijkheid krijgt om een eigen plan/woongebied te ontwikkelen.

Randvoorwaarden Bij de aanbesteding worden leidende eisen meegegeven waaraan de ontwikkeling minimaal moet voldoen. Omdat bij deelgebied 2a enkel een bebouwingsplot wordt uitgegeven, zijn voor dit gebied de randvoorwaarden beperkt tot het bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan en het klimaat adaptatieplan. Voor gebied 2b wordt een ontwikkelplan uitgegeven zonder plot. Daarom worden voor dit gebied aanvullende randvoorwaarden gesteld. De randvoorwaarden voor dit deelgebied zijn: Het vastgestelde bestemmingsplan Vrijburgh 3. Dit document geeft de juridische ruimtelijke kaders waarbinnen ontwikkeld moet worden. Het beeldkwaliteitsplan. Dit document geeft de kwalitatieve kaders voor de woningen en de omgeving. Het klimaatadaptatieplan Smallingerland. Hierin staan de minimale eisen met betrekking tot klimaat adaptatie. Bij wonen in de wig wordt de markt uitgedaagd verder te gaan als het gaat om klimaatadaptatie dan de vereisten in het klimaat adaptatieplan. Klimaat adaptatie krijgt hiervoor ook een plek in de aanbesteding als selectiecriteria.

Voor het deelgebied 2b worden de randvoorwaarden uitgebreid met: Programma van eisen gemeentelijke Smallingerland. Dit programma bevat eisen en uitgangspunten die gemeente Smallingeland stelt aan de infrastructuur en het groen in het openbare gebied. Een minimaal percentage groen. Het aantal woningen en het woningbouw programma wordt met een bandbreedte voorgeschreven, dit betekend dat de exacte aantallen en types niet vast staan. Het is aan het collectief om hier invulling aan te geven. Om de ruimtelijke kwaliteit te borgen wordt een minimaal percentage groen voorgeschreven. Vaste prijs. Voor dit gebied wordt een vaste prijs gevraagd. Het collectief bepaald het programma en het aantal en heeft daarmee zelf invloed op de betaalbaarheid van de beoogde woningbouw. Projectbegeleiding. Het gebied wordt uitgegeven aan een collectief van particuliere opdrachtgevers. Deze opdrachtgevers hebben niet allen per definitieve affiniteit of kennis van het ontwikkelen van een gebied of de organisatie daarvan. Daarom wordt bij de uitgifte voorwaarden worden gesteld aan de projectbegeleiding.

Selectiecriteria 2a

Weging

Toelichting

Prijs

40%

Bij de tender wordt een ondergrens voor de grondprijs gehanteerd. Hoe hoger de inschrijver boven deze grens zal zitten, hoe meer punten worden gescoord.

Circulariteit

30%

De inschrijver wordt beoordeeld op het beperken van onder andere nieuwe grondstoffen, waarde behoud van materialen en het toepassen van organische/duurzame materialen.

Architectuur

30%

Het in te dienen schetsplan en toelichting wordt beoordeeld op de verschijningsvorm, de relatie met het water en de relatie met de toegangsweg. Een hogere score wordt bereikt naarmate de ingediende plannen aansluiten bij op de visie en het beeldkwaliteitsplan van Vrijburgh 3.

Selectiecriteria 2b

Weging Toelichting

Stedenbouw

30%

De indiener dient met een inrichtingsplan de meerwaarde aan te tonen op het gebied van de ruimtelijke kwaliteit/beleving en de inrichting van het collectieve groen.

Klimaatadaptatie

40%

Ten aanzien van klimaatadaptatie worden de te nemen maatregelen beoordeeld op het gebied van Gevel, dak & woning, Verblijfplaatsen en omgeving.

Mobiliteit

30%

In Vrijburgh 3 wordt uitvoering gegeven aan het STOMP-principe*, waarbij lopen en fietsen leidend zijn en de auto te gast is. Het CPO wordt met de inschrijving uitgedaagd hoe zij het autogebruik/-bezit gaan beperken. *STOMP-principe: Stappen, Trappen, Openbaar vervoer, Mobility as a Service en Privéauto

De middenzone (deelgebied 3a+3b) De middenzone richt zich op sociale woningbouw (3a) en vormen van collectief wonen/hof woningen (3b). Er wordt gewoond binnen een, reeds bestaande groene structuur. In het gebied is slechts plaats voor langzaam verkeersroutes en worden geen wegen aangelegd. Het gebied wordt ontsloten via de centrale ontsluitingsweg. De ontsluiting van de middenzone en het bouw- en woonrijpmaken van de middenzone wordt door de gemeente gedaan.

Werkwijze 3a: De sociale woningbouw wordt gerealiseerd door WoonFriesland. Accolade heeft aangegeven geen product te hebben dat past binnen de ambities van Vrijburgh fase 3. Het concept dat WoonFriesland wil realiseren, Buurblok, sluit wel aan bij deze ambities. Met WoonFriesland wordt, na publicatie van het voornemen, een koop-realisatie overeenkomst gesloten. 3b: Het resterende deel van de middenzone richt zich op projectmatige bouw. De locaties wordt via een tender aan ontwikkelaars/bouwers aangeboden op TenderNed. Het circulair bouwen willen we bij deze opgave extra stimuleren.

Randvoorwaarden Bij de aanbesteding worden leidende eisen meegegeven waaraan de ontwikkeling minimaal moet voldoen. Voor deelgebied 3 worden de volgende randvoorwaarden gehanteerd: Het vastgestelde bestemmingsplan Vrijburgh 3. Dit document geeft de juridische ruimtelijke kaders waarbinnen ontwikkeld moet worden. Het beeldkwaliteitsplan. Dit document geeft de kwalitatieve kaders voor de woningen en de omgeving. Het klimaatadaptatieplan Smallingerland. Hierin staan de minimale eisen met betrekking tot klimaat adaptatie. Bij wonen in de wig wordt de markt uitgedaagd verder te gaan als het gaat om klimaatadaptatie dan de vereisten in het klimaat adaptatieplan. Klimaat adaptatie krijgt hiervoor ook een plek in de aanbesteding als selectiecriteria. En omdat deelgebied 3a wordt gerealiseerd door een vooraf bepaalde woningbouwcorporatie worden de randvoorwaarden aangevuld met een vaste grondprijs. Vaste prijs. Voor dit gebied wordt een vaste prijs gevraagd, die aansluit bij de prestatieafspraken die met de woningbouwcorporaties zijn vastgelegd. Voor sociale woningbouw wordt een vaste grondprijs gehanteerd voor grondgebonden woningen van € 17.500 per woning.

Selectiecriteria Omdat voor deelgebied 3a al bekend is welke partij wordt gecontracteerd is selectie voor de sociale woningbouw niet aan de orde. Voor het collectief wonen/hof woningen worden marktpartijen uitgedaagd om een extra inspanning te leveren op een aantal specifieke thema's. Hierin kunnen zij zich onderscheiden waardoor er meer kans wordt gemaakt om de aanbesteding te winnen. De thema's waarop geselecteerd wordt zijn:

Selectiecriteria 3b

Weging

Toelichting

Architectuur

25%

Het in te dienen schetsplan en toelichting wordt beoordeeld op de verschijningsvorm, de kleur en het materiaalgebruik en de alzijdige expressie. Een hogere score wordt bereikt naarmate de ingediende plannen aansluiten bij op de visie en het beeldkwaliteitsplan van Vrijburgh 3.

Circulariteit

50%

De inschrijver wordt beoordeeld op het beperken van onder andere nieuwe grondstoffen, waarde behoud van materialen en het toepassen van organische/duurzame materialen.

Prijs

25%

Bij de tender wordt een ondergrens voor de grondprijs gehanteerd. Hoe hoger de inschrijver boven deze grens zal zitten, hoe meer punten worden gescoord.

Klein wonen (deelgebied 4) Mede door haar ligging en vorm biedt dit deelgebied (4) ruimte voor klein wonen. De woningen liggen als strooigoed in het groen langs een fiets/voetpad. Het gebied kenmerkt zich door een landschappelijke inrichting. De openbaar toegankelijke ruimte om de woningen wordt eigendom van de toekomstige bewoners. Zij zijn ook verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud.

Werkwijze De gronduitgifte vindt rechtstreeks plaats aan particuliere eigenaren/bewoners. De gemeente zal daarom ook de grond bouwrijp leveren. De grond wordt voor een vaste prijs geleverd. Daarvoor krijgen de toekomstige bewoners een bouwkavel en worden zij, gezamenlijk, eigenaar van de omliggende ruimte. Deze ruimte is openbaar toegankelijk. De potentiële kopers worden door loting ingeloot. Zij verwerven daarmee een recht om een bouwkavel te kopen. In volgorde van trekking kan degene die is ingeloot een voorkeursplek opgeven voor de woning. In een vervolgtraject gaan degenen die zijn ingeloot samen de exacte locatie en oriëntatie van de woningen bepalen. Dit onder professionele begeleiding. Met de kopers wordt een koopovereenkomst gesloten.

Randvoorwaarden Voor deelgebied 4 worden de volgende randvoorwaarden gehanteerd: Het vastgestelde bestemmingsplan Vrijburgh 3. Dit document geeft de juridische ruimtelijke kaders waarbinnen ontwikkeld moet worden. Het beeldkwaliteitsplan. Dit document geeft de kwalitatieve kaders voor de woningen en de omgeving. Het klimaatadaptatieplan Smallingerland. Hierin staan de minimale eisen met betrekking tot klimaat adaptatie. Bij wonen in de wig wordt de markt uitgedaagd verder te gaan als het gaat om klimaatadaptatie dan de vereisten in het klimaat adaptatieplan. Klimaat adaptatie krijgt hiervoor ook een plek in de aanbesteding als selectiecriteria. Programma van eisen gemeentelijke Smallingerland. Dit programma bevat eisen en uitgangspunten die gemeente Smallingeland stelt aan de infrastructuur en het groen in het openbare gebied. Een beheer- en onderhoudsplan. De potentiële kopers worden eigenaar van het omliggende openbare ruimte met uitzondering van het fietspad. Daarmee worden zij ook verantwoordelijk voor het (dagelijkse) beheer en onderhoud. Om de ruimtelijke kwaliteit en

een duurzaam en veilige omgeving te borgen worden minimale eisen en voorwaarden gesteld. Vaste prijs. De toekomstige bewoner koopt voor een vast bedrag een eigen kavel en een gezamenlijk eigendom van het omliggende gebied. Mobiliteit 0,6. De toekomstige bewoners worden uitgedaagd om het autobezit te beperken, door middel van het aanleggen van 0,6 parkeerplaatsen per woning.

Selectiecriteria Omdat er met loting wordt gewerkt zijn selectiecriteria niet aan de orde.

Solitairen (deelgebied 5a+5b) Om de doorzichten vanaf Folgeren het gebied in zo open mogelijk te houden, wordt een geconcentreerde bebouwing toegestaan. In deelgebied 5 is daarom ruimte voor twee solitairen. De meest noordelijke gebied (5a) biedt ruimte voor een bijzondere woonvorm van collectief wonen. Als collectief wonen niet kansrijk blijkt kan op het perceel individueel wonen worden ontwikkeld. Het zuidelijke gebied (5b) biedt ook ruimte voor een bijzondere vorm van collectief, maar dan zorg gerelateerd. Als alternatief is ook hier de mogelijkheid voor het individueel wonen.

Werkwijze 5a: Gemeente geeft in eigen beheer de bouwkavel uit. De kavel in aangeboden in een tender via TenderNed. Hierbij zal ruimte worden geboden voor zowel collectief (appartement) als individueel wonen. 5b: Gemeente geeft in eigen beheer de bouwkavel uit. De kavel in aangeboden in een tender via TenderNed. Daarbij zal de kavel gaat de voorkeur uit naar een zorgconcept. Daarom wordt in de beoordelingscriteria dit aspect opgenomen als gunningscriteria. Wanneer dit geen resultaat heeft zal de kavel ook voor individuele bouw worden aangeboden.

Randvoorwaarden Het vastgestelde bestemmingsplan Vrijburgh 3. Dit document geeft de juridische ruimtelijke kaders waarbinnen ontwikkeld moet worden. Het beeldkwaliteitsplan. Dit document geeft de kwalitatieve kaders voor de woningen en de omgeving. Het klimaatadaptatieplan Smallingerland. Hierin staan de minimale eisen met betrekking tot klimaat adaptatie. Bij wonen in de wig wordt de markt uitgedaagd verder te gaan als het gaat om klimaatadaptatie dan de vereisten in het klimaat adaptatieplan. Klimaat adaptatie krijgt hiervoor ook een plek in de aanbesteding als selectiecriteria.

Selectiecriteria Omdat al bekend is met welke partij wordt gecontracteerd is selectie voor de sociale woningbouw niet aan de orde. Marktpartijen worden voor het collectief wonen/hof woningen uitgedaagd om een extra inspanning te leveren op een aantal thema's. Hierin kunnen zij zich onderscheiden waardoor er meer kans wordt gemaakt om de aanbesteding te winnen. De thema's waarop geselecteerd wordt zijn:

Selectiecriteria 5a

Weging Toelichting

Architectuur

40%

Het in te dienen schetsplan en toelichting wordt beoordeeld op de verschijningsvorm, de kleur en het materiaalgebruik en de erfinrichting. Een hogere score wordt bereikt naarmate de ingediende plannen aansluiten bij op de visie en het beeldkwaliteitsplan van Vrijburgh 3.

Circulariteit

40%

De inschrijver wordt beoordeeld op het beperken van onder andere nieuwe grondstoffen, waarde behoud van materialen en het toepassen van organische/duurzame materialen.

Prijs

20%

Bij de tendering wordt een ondergrens voor de grondprijs gehanteerd. Hoe hoger de inschrijver boven deze grens zal zitten, hoe meer punten worden gescoord.

Selectiecriteria 5b

Weging Toelichting

Architectuur

20%

Circulariteit

20%

De inschrijver wordt beoordeeld op het beperken van onder andere nieuwe grondstoffen, waarde behoud van materialen en het toepassen van organische/duurzame materialen.

Zorgconcept

60%

De inschrijvers worden uitgedaagd een zorgconcept aan te bieden die van meerwaarde is voor Vrijburgh 3.

Prijs

Wanneer geen passend zorgconcept wordt gevonden zal de kavel voor individuele bouw worden aangeboden. Bij de tender zal dan het zorgcriteria worden vervangen door een prijscomponent. Hierbij wordt een ondergrens voor de grondprijs gehanteerd. Hoe hoger de inschrijver boven deze grens zal zitten, hoe meer punten worden gescoord.

5. Aanleg infrastructuur De gemeente heeft de ambitie om de realisatie en het toekomstig eigendom, en daarmee het beheer, bij de toekomstige eigenaren te beleggen. Daarom wordt bij een aantal deelgebieden ook het beheer en onderhoud van het openbaar toegankelijk gebied overgedragen aan de toekomstige eigenaren. De bereikbaarheid van de verschillende deelgebieden vindt plaats via openbaar gebied welke in eigendom en beheer en onderhoud van gemeente Smallingerland blijft. Deze bereikbaarheid wordt geborgd door één hoofdontsluiting, twee gebiedsontsluitingswegen en diverse fietsroutes. Deze infrastructuur wordt aangelegd door de gemeente en blijft in haar eigendom. Ook blijven een aantal essentiële boomsingels buiten de verkoop en levering van gronden aan partijen gehouden en blijven in eigendom van en onderhoud bij de gemeente. De algemene nutsvoorzieningen worden compact bij deze infrastructuur aangelegd en komen daarmee in gemeentelijk eigendom te liggen.

Werkwijze Alle werkzaamheden die de gemeente in eigen beheer uitvoert worden overeenkomstig het gemeentelijk inkoopbeleid gerealiseerd. Het bouw- en woonrijpmaken zal worden gerealiseerd via een openbare aanbesteding. Voor overige werkzaamheden is de wijze van inkoop afhankelijk van de hoogte van de investering.

6. Planning uitgifte Binnen Vrijburgh 3 kunnen maximaal 150 woningen worden gerealiseerd. Bij meerdere deelgebieden is sprake van een bandbreedte in het aantal woningen dat mogelijk wordt gemaakt. Deze bandbreedte geeft de ontwikkelaar ruimte om de meest optimale invulling te realiseren, waarbij een balans zal worden gezocht tussen onder andere ruimtegebruik, kwaliteit en betaalbaarheid. Door de verschillende deelgebieden in opvolgende batches uit te geven heeft gemeente Smallingerland de regie in handen om de 150 woningen te maximaliseren. De bandbreedte in het aantal woningen voor de verschillende deelgebieden ziet er als volgt uit: Deelgebied

Aantal woningen

Wonen in de Wig (dg 1)

17-25

Wonen aan groen/water (dg 2a)

Wonen aan groen/water (dg 2b)

20 – 34

De Middenzone (3a)

De Middenzone (3b)

Klein wonen (4)

25–35

Solitair (5a)

1–15

Solitair (5b)

Voor de deelgebieden 2a, 3a, 3b en 5b geldt dat de aantallen woningen vastliggen (aantal woningen: 63). De Wig (deelgebied 1) is een aantrekkelijke plek welke geheel door een projectontwikkelaar kan worden ontwikkeld. Daarbij willen we dat marktpartijen zoeken naar de optimale combinatie van wonen en een klimaat adaptieve omgeving (aantal woningen: min 17/max 25). Datzelfde geldt voor deelgebied 2b. Doordat deze ontwikkeling in collectief particulier opdrachtgeverschap wordt uitgevoerd zal dit meer complexiteit met zich meebrengen dan wanneer dit gebied aan één professionele ontwikkelaar zal worden uitgegeven (aantal woningen: min 20/max 34). Met de genoemde locaties kan in het maximale scenario 122 (63+25+34) woningen worden gerealiseerd en in het minimale scenario 100 (63+17+20). De verwachting is echter een scenario met minimaal 110 woningen reëel is.

Met de deelgebieden Klein wonen (deelgebied 4) en Solitair (deelgebied 5a) kan op de aantallen worden gestuurd. Voor Klein wonen is het aantal van 25 woningen de ondergrens. Voor Solitair 5a geldt dat, wanneer er sprake is van appartementen er een minimumaantal nodig is van 6/8 woningen. In het maximale scenario zijn er nog 28 woningen nodig. In dit scenario wordt dit bereikt met 27 woningen in deelgebied 4 en 1 woningen in deelgebied 5a. Scenario 1 Verkoop (excl. dg 4+5a)

Kl. W.

Solitair

122

121

120

119

118

Scenario 2 Kl. W.

Solitair

117

116

115

114

113

112

Scenario 3 Kl. W.

Solitair

111

110

Voor deelgebied 4 geldt dat er in ieder geval 25 woonrechten kunnen worden verkocht. De overige woonrechten zijn afhankelijk van het aantal woningen dat in de deelgebieden 1 en 2b worden gerealiseerd. Daarmee kan de uitgifte in 2 batches worden verdeeld: Batch 1 Wonen in de Wig, deelgebied 1 Wonen aan groen/water, deelgebied 2a+2b De Middenzone, deelgebied 3a+3b Klein Wonen, deelgebied 4 Solitair, deelgebied 5b

17-25 woningen 26-40 woningen 56 woningen 25 woningen 1 woning

Batch 2 Klein wonen, deelgebied 4 Solitair, deelgebied 5a

1-6 woningen 1-12 woningen 19

7. Bijlage: Overzicht ontwikkelstrategie

Overzicht ontwikkelstrategie Vrijburgh 3 Laatste wijziging: 03-10-2024

nr. Deelgebied

Wat uit te geven

aan Wie wordt er verkocht Aantal woningen Programma

De Middenzone

Kaveluitgifte naar eindgebruiker

Woningbouw coörporatie

Sociale woningbouw Sociale woning-bouw

Wonen aan groen of water

Ontwikkelplan met plot

Ontwikkelaar (1 partij)

Vrijstaand

Vrije sector koop (>€ 355.000)

Wonen in de wig

Ontwikkelplan zonder plot Ontwikkelaar (1 partij)

17-25

Patiowoningen

Koop - duur (> € 355.000)

Beeldkwaliteitsplan Programma van eisen Klimaatadaptatieplan Circulairiteit

3b De Middenzone

Ontwikkelplan zonder plot Coorporatie Zorgondernemer (1 partij)

Geschakeld Appartementen

Gezamenlijk wonen, betaalbaar (<€355.000)

5b Solitairen

Kaveluitgifte naar marktpartij of eindgebruiker

Zorgondernemer Particulier (1 partij)

Vrijstaande woning Woonvorm

Koop - duur (> € 355.000)

Kaveluitgifte naar marktpartij of eindgebruiker

Ontwikkelaar Particulier (1 partij)

1-15

Appartementen Vrijstaande woning

Solitairen

Welk segement

Randvoorwaarden* Beeldkwaliteitsplan Programma van eisen Klimaatadaptatieplan Vaste prijs Beeldkwaliteitsplan Klimaatadaptieplan

Er is 1 kandidaat die hieraan kan voldoen. Verkoop via college. Vroegtijdige inkomsten

Prijs (40%) Circulairiteit (30%) Architectuur (30%) Prijs (30%) Stedebouw (30%) Klimaatadaptatie (40%)

Relatief eenvoudige aanbesteding. Vroegtijdige inkomsten,

Hier kunnen inkomsten worden gegenereerd, Relatief eenvoudige aanbesteding (profesionele partijen). Vroegtijdige inkomsten

Beeldkwaliteitsplan Programma van eisen Klimaatadaptatieplan

Architectuur (25%) Prijs (25%) Circulairiteit (50%)

Beeldkwaliteitsplan Programma van eisen Klimaatadaptatieplan

Architectuur (20%) Circulairiteit (20%) Zorgconcept (60%)

Bij 1 woning duur, meerdere woningen Beeldkwaliteitsplan duur Programma van eisen Klimaatadaptatieplan

Architectuur (40%) Circulairiteit (40%) Prijs (20%)

Voorkeur doelgroep is bekend. Mogelijk zit hier concurentie met locatie 5b. Voor 5b is er nog een andere mogelijkheid daarom deze vermarkten voor 5b. Er zijn twee doelgroepen, een zorgaanbieder of een particulier. Vanuit maatschappelijk belang wordt in de eerste ronde ingezet op een zorgconcept welke van meerwaarde is voor de wijk. Indien dit geen reseultaat oplevert wordt dit gebied voor particuliere verkoop aangeboden. Door de aanwezigheid van de gasleiding kunnen hier geen zorgbehoevende mensen wonen. Hierdoor wordt de keuze beperkt tot een appartementengebouw of 1 particulier.

Stedebouw (30%) Klimaatadaptatie (40%) mobiliteit (30%)

Verkopen aan meerdere partijen is complex. Daarnaast biedt deze locatie mogelijkheid om rest in woningbouw aantallen in te vullen.

Verkopen aan meerdere parijten in combinatie met een VVE of stichting maakt het complex. Hier maximaal woningaantal zorgt niet voor maximaal financieel rendement. Wel wordt overwogen om eerst 20 kavels aan te bieden en het resterende deel pas uit te geven aan

Ontwikkelplan zonder plot Meerdere partijen (20-34)

20-34

Vrijstaand Koop betaalbaar (< €355.000) tot duur Beeldkwaliteitsplan Twee onder één kap (>€355.000) Programma van eisen Geschakeld Klimaatadaptatieplan % groen vaste prijs

Kaveluitgifte naar eindgebruiker

25-35

Klein wonen vrijstaand

Meerdere partijen (25-31)

Prio uitgifte Waarom deze prioritering 1

2b Wonen aan groen of water (CPO)

Klein wonen

Criteria

Betaalbaar - Klein wonen

Projectbegeleiding

* Voor alle deelgebieden is het bestemmingsplan een randvoorwaarden en wordt daarom niet meer expliciet in dit overzicht genoemd.

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14753731/1