Bijlage 3 - Zienswijzennota

Zienswijzennotitie ontwerpbestemmingsplan Vrijburgh – Fase 3 Het ontwerpbestemmingsplan Vrijburgh – Fase 3 heeft van donderdag 7 december 2023 tot en woensdag 17 januari 2024 ter inzage gelegen voor zienswijze. Dit bestemmingsplan ziet op de doorontwikkeling van de wijk Vrijburgh door het mogelijk maken van woningbouwontwikkelingen in het gebied Vrijburgh Fase 3 in Drachten. Dit gebied sluit aan op Fases 1 en 2 van Vrijburgh aan de noordkant. De vragen en opmerkingen welke door middel van een zienswijze zijn ingediend, worden hieronder behandeld en voorzien van de gemeentelijke reactie. De naam van de zienswijze indiener is geanonimiseerd. Inspreker Zienswijze indiener 1/2

Samenvatting reactie Belangen onvoldoende betrokken Cliënten zouden op de hoogte worden gehouden van de ontwikkelingen en hun belangen zouden daarbij worden betrokken. Helaas heeft dit onvoldoende plaatsgevonden. Toen het ontwerpbestemmingsplan ter inzage werd gelegd kwamen cliënten erachter dat hun belangen onvoldoende zijn betrokken in het ontwerp. Cliënten zijn teleurgesteld in het verloop van het participatietraject en hebben mede daarom een Woo-verzoek ingediend. Zij verwachten dat de openbaarmaking van de gevraagde documenten hen meer inzicht zal verschaffen in de voorbereiding van het ontwerpbestemmingsplan en de vermeende afspraken die er zouden zijn gemaakt.

Gemeentelijke reactie Naar aanleiding van deze onvrede hebben vervolggesprekken plaatsgevonden. In deze vervolggesprekken is de kou uit de lucht gehaald. Indieners hebben aangegeven nu tevreden te zijn met de uitkomsten van alle vervolggesprekken en de toegezegde wijzigingen in het bestemmingsplan. Duidelijk is geworden dat er geenszins sprake is geweest van 'vermeende' afspraken die in het nadeel van de indieners zijn geweest.

Verkeerssituatie De verkeerssituatie rondom de Folgeren 32, 32a en 34 is gewijzigd zoals cliënten hebben voorgesteld. De toekomstige verkeerssituatie doet de verkeersveiligheid ten goede, maar is nadelig voor cliënten omdat hun eigen woning in de toekomst minder goed te vinden is en ook minder goed bereikbaar is. Cliënten zouden graag zien dat aan hun wensen tegemoet wordt gekomen.

In een allereerste schets zou het onverharde pad naar genoemde woningen worden opgeschaald naar 2e ontsluitingsweg van de wijk. Indieners wilden liever vanuit de wijk worden ontsloten en het pad juist niet langer openhouden voor regulier verkeer. Daarin is de gemeente meegegaan. Het pad wordt slechts een ontsluiting voor langzaam verkeer, hulpdiensten en Liander. Met indiener is is gedurende gesprekken overeengekomen dat de kosten van deze adresverandering door de gemeente worden vergoed. Het geldende bestemmingsplan Vrijburgh dateert uit 2016 wat een actualisatie was van het bestemmingsplan uit 2006. Destijds was de behoefte naar woningen en

Uitwerking plan anders dan in eerdere plannen benoemd De bebouwing wordt wel heel anders dan wat cliënten hadden kunnen verwachten. Uit de toelichting van het geldende bestemmingsplan

1

Vrijburgh vloeit voort wat de plannen waren voor woonbuurt 6, dit betreft het gehele plangebied Vrijburgh – fase 3. In woonbuurt 6 zouden ongeveer 70 woningen worden gerealiseerd. Dit verschilt wezenlijk van wat er nu daadwerkelijk mogelijk wordt gemaakt in het ontwerpbestemmingsplan Vrijburgh - fase 3. Hetgeen in strijd is met de rechtszekerheid. Er worden in plaats van 70 woningen, 150 woningen gerealiseerd en de bebouwing wordt aanzienlijk anders

Belemmering uitzicht Tegenover cliënten hun perceel is de enkelbestemming woongebied toegekend met de gebiedsaanduiding deelgebied 3. Uit artikel 7.2.5 Woongebied 3 vloeit voort dat hier woongebouwen en aaneengebouwde woonhuizen worden gebouwd. Woongebouwen hebben maximaal 3 bouwlagen en de bouwhoogte bedraagt ten hoogste 11 meter. Daarnaast hebben tweeaaneen-gebouwd woonhuizen maximaal 2 bouwlagen en bedraagt de bouwhoogte ten hoogste 8 meter. Dit terwijl cliënten bij de aankoop van hun woning nooit hadden kunnen voorzien dat hun uitzicht op deze wijze zou worden belemmerd.

woningtypologieën geheel anders dan nu. Het plan wat nu voorligt speelt in op de huidige behoeftes waarbij er meer woningen zullen worden gebouwd maar ook veel meer verschillende woontypologieën. In dit geval is het voorliggende plan geen uitwerking van de uitwerkingsplicht die op het plangebied lag. Met dit bestemmingsplan wordt er een compleet nieuw planologisch kader vastgesteld wat niet gebonden is aan een eerder vastgesteld plan met een uitwerkingsplicht. Met dit plan wordt ingespeeld op de behoefte die er nu en in de komende jaren is. De ideeën die er in 2006 over dit plangebied waren, zijn inmiddels achterhaald. Dat Vrijburgh fase 3 ontwikkelt zou worden en daarmee het uitzicht van de zienswijze indieners zou worden beperkt is al sinds 2006 bekend, onder andere door de vaststelling van een bestemmingsplan voor het plangebied. Sinds 2006 heeft dit gebied een wonen- uit te werken bestemming waarbij er dus geen concrete plankaart vastgesteld is. De wonen- uit te werken bestemming impliceerde al dat er nog een uitwerkingsplan nodig was waarmee het plan concreet zou worden. In eerdere plannen zijn daarom enkel stedenbouwkundige schetsen in de toelichting opgenomen, welke geen juridische status heeft. Daarnaast zijn er uitwerkingsregels opgenomen welke enige spelregels meegaven voor een verdere uitwerking van het plan.

Binnen die uitwerkingsregels was het voor heel Vrijburgh fase 2 en 3 mogelijk om hoofdgebouwen tot een maximale bouwhoogte van 12 meter te bouwen, op grond van artikel 16.2.2 onder C lid b. In het ontwerpbestemmingsplan dat ter inzage heeft gelegen is die bouwhoogte gereduceerd naar, voor woongebied 3 (wat gelegen is tegenover de woningen van de zienswijze indieners), 8m en 11m. Planologisch gezien is dit een verbetering. Naar aanleiding van de ingediende zienswijze zijn gesprekken gevoerd over de maximale bouwhoogte van de hoofdgebouwen aan de voorzijde van de woningen van de zienswijze indieners. De volgende wijzigingen zijn

2

Afbreuk groene en open karakter Cliënten begrijpen dat er meer woningen gerealiseerd moeten worden, maar vinden dat deze vorm van bebouwing afbreuk doet aan het groene en open karakter van de omgeving.

Waarborgen aantal en situering Tiny houses Verder is naast cliënten hun perceel de enkelbestemming groen toegekend met een gebiedsaanduidingen deelgebied 4 en wijzigingsgebied. Uit de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 vloeit voort dat in deelgebied 4 zogenaamde tiny houses gebouwd mogen worden. Cliënten hebben daartegen geen bezwaren, mits er een maximaal aantal te bouwen tiny houses wordt opgenomen in het bestemmingsplan en wordt gewaarborgd dat deze als strooigoed worden verspreid. Het groene en open karakter moet behouden blijven, zeker nu daar met dit ontwerpbestemmingsplan al zo is afgestapt van deze waarden ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan.

doorgevoerd: - Het bouwvlak is voor een deel teruggebracht waardoor er geen bebouwing mogelijk is op de eerste 18 meter uit de erfgrens van indieners; - Er is tegenover de woningen van de zienswijze indieners een aanduiding opgenomen waar een maximale bouwhoogte van 9 meter geldt; - Diezelfde aanduiding regelt dat enkel 1 bouwlaag met kap is toegestaan; - Er is een aanduiding opgenomen waarbij de voorgevelrooilijn is vastgesteld; Hierin zijn we de zienswijze indieners dus tegemoet gekomen. Juist in Vrijburgh 3 is het bestaande landschap met elzensingels aangegrepen voor een groene duurzame wijk. De maximaal 151 woningen worden over het gebied verdeeld en in de groene coulissen ingepast. Het gebied heeft overigens door de singels nooit een open karakter gehad, maar was een besloten gebied met kleine weidepercelen. Voor de verantwoording van het aantal woningen; zie eerdere beantwoording betreffende de woningbehoefte. Doordat het woongebied beperkt is en aangeduid wordt met de gebiedsaanduiding 'overige zone – deelgebied 4' is het gebied, waarbinnen de kleine vrijstaande woonhuizen mogelijk zijn, al beperkt. Daarnaast is in de regels opgenomen dat er 5 meter afstand moet blijven tussen de te bouwen woonhuizen, artikel 3.2.2 lid b van het bestemmingsplan. Hierdoor wordt het aantal woonhuizen dat mogelijk is binnen het woongebied, beperkt.

Dus ondanks dat er geen exact maximum aantal toegestane woonhuizen is opgenomen, beperkt de aanduiding en de regel over de situering het aantal woonhuizen wel. Besloten is evenwel om tegemoet te komen aan de zorgen. Er wordt daarom een maximum van 35 stuks in het bestemmingsplan opgenomen voor deze zone 4. Dit maximum is overigens zeker geen streven op zich; het aantal van 151 woningen wordt verdeeld over het hele gebied.

3

Juist door de situering niet exact vast te leggen en door niet individueel gronden/tuinen uit te geven kunnen de woonhuizen als strooigoed in het gebied worden gebouwd. De oppervlakte van de woonhuizen wordt beperkt, samen met de te verkopen grond. Er blijft dus een groot deel van het woongebied openbaar toegankelijk en groen. Juist doordat het gehele woongebied de groenbestemming heeft wordt aangetoond dat het wonen in een groengebied betreft. Door de kleine afmetingen en het vrij staan van de huizen in een openbaar groengebied wordt de openheid gegarandeerd. Gebiedsaanduiding wijzigingsgebied Daarbij komt dat ook een wijzigingsgebied is aangewezen direct naast cliënten hun perceel. In plaats van de komst van tiny houses kunnen cliënten in de toekomst eventueel ook nog verwachten dat er vrijstaande woningen naast hun perceel worden gerealiseerd met een maximale bouwhoogte van 9 meter. Deze vorm van bebouwing sluit eveneens niet aan bij het beeldkwaliteitsplan. Cliënten hun perceel zou dan bijna geheel omsloten worden met bebouwing van forse hoogte. Cliënten hadden dit niet kunnen voorzien en hun woon- en leefklimaat wordt op onevenredige wijze aangetast als men bekijkt wat maximaal mogelijk is rondom hun perceel. Cliënten zouden dan ook graag zien dat de gebiedsaanduiding wijzigingsgebied verdwijnt naast hun perceel.

Onevenredige aantasting woon- en leefklimaat Geconcludeerd moet worden dat cliënten hun woon- en leefklimaat op onevenredige wijze wordt aangetast als men bekijkt wat maximaal mogelijk is op grond van het ontwerpbestemmingsplan. Zeker ten opzichte van hetgeen zij volgens de toelichting van het vigerende bestemmingsplan hadden kunnen verwachten.

Na aanleiding van deze zienswijze zijn er meerdere gesprekken gevoerd. We hebben besloten in te gaan op het verzoek van de zienswijze indieners en daarmee de wijzigingsbevoegdheid te verwijderen. Hierin zijn we de zienswijze indieners tegemoet gekomen. Verder is er langs de lange zijde van het perceel aan de Folgeren 32a nog een aanduiding 'bosschage' opgenomen om een groene strook (10m) te borgen en is de aanduiding voor deelgebied-4 aangepast om bebouwing aldaar uit te sluiten. Dat Vrijburgh fase 3 ontwikkelt zou worden en daarmee het uitzicht van de zienswijze indieners zou worden beperkt is al sinds 2006 bekend, onder andere door de vaststelling van een bestemmingsplan voor het plangebied. Sinds 2006 heeft dit gebied een wonen- uit te werken bestemming waarbij er dus geen concrete plankaart vastgesteld is. De wonen- uit te werken bestemming impliceert al dat er nog een uitwerkingsplan nodig was waarmee het plan concreet zou worden. In eerdere plannen zijn daarom enkel stedenbouwkundige schetsen in de toelichting opgenomen, welke geen juridische status hebben. Daarnaast zijn er uitwerkingsregels opgenomen welke enige spelregels

4

meegaven voor een verdere uitwerking van het plan. Binnen die uitwerkingsregels was het voor heel Vrijburgh fase 2 en 3 mogelijk om hoofdgebouwen tot een maximale bouwhoogte van 12 meter te bouwen, op grond van artikel 16.2.2 onder C lid b. Die bouwhoogte wordt met het nieuwe plan gereduceerd naar, voor woongebied 3, 9m en 11m. Planologisch gezien is dit een verbetering. Daar komt bij dat er nu nog een groene strook aan de voorzijde van de zienswijzen indieners hun woningen is opgenomen waar dus geen woningbouw mogelijk is, waar in het huidige bestemmingsplan de wonen-uit te werken bestemming tot aan de perceelgrens loopt. Wij delen de mening daarom ook niet dat het woon- en leefklimaat van de zienswijze indieners op een onevenredige wijze wordt aangetast ten opzichte van het voorliggende bestemmingsplan. Zienswijze indiener 3

Onoverzichtelijke plankaart Als eerste ontwerpprincipe wordt genoemd dat de groenstructuur maatgevend is. Cliënten omarmen dat ontwerpprincipe maar zijn van mening dat dit principe nabij hun woning wordt losgelaten. Weliswaar heeft het plandeel achter het perceel van cliënten de bestemming 'groen', maar een zeer groot deel van dit gebied heeft tevens de aanduiding 'overige zone – deelgebied 4' en als gevolg daarvan mogen ter plaatse woningen worden gebouwd. In feite heeft dit plandeel gewoon een woonbestemming en het zou iets overzichtelijker zijn geweest als dit ook zo op de plankaart zou zijn aangeduid.

Onbebouwde ruime buffer In de planregels is bepaald dat in deelgebied 4 woonhuizen zijn toegestaan. Er zijn woningen toegestaan van maximaal 45 m2 en een maximale bouwhoogte van 7,5 meter. Deze bouwhoogte geldt dus zowel voor de woningen van maximaal 25 m2 als voor de woningen van maximaal 45 m2. Voor omwonenden is dat volume bepalend.

Woongebied 4 is bedoeld om groen te houden waarbij de kleine woonhuizen als strooigoed over het groene gebied verspreid staan. Juist met de groenbestemming wordt geborgd dat een groot deel van dit gebied groen blijft, ook daar waar de aanduiding voor het bouwen van woonhuizen geldt. De gebiedsaanduiding overige zone – deelgebied 4 is omlijnd waardoor het duidelijk zichtbaar is waar in het gebied de woonhuizen gebouwd kunnen worden. Aansluiten bij de woonbestemming zou betekenen dat er veel meer bebouwing mogelijk zou zijn, ook vergunningsvrij. Dit is in dit gebied niet wenselijk. Wat de zienswijze indiener over de bouwhoogtes en oppervlaktes stelt klopt op basis van het ontwerp bestemmingsplan. Echter hebben wij dit voor de vaststelling van het bestemmingsplan aangepast. De bouwregels voor deelgebied 4 waren complex m.b.t. wel en niet een bewoonbare kap en wel of geen meerdere bouwlagen. Een woonhuis van maximaal 25 m2 mag nu 7,5 m hoog zijn en

5

Op de plankaart zijn geen bouwvlakken aangeduid en in de planregels is slechts bepaald dat de afstand tussen de woningen minimaal 5 meter moet bedragen. Deze regeling laat derhalve een onbeperkt aantal woningen toe op het hele gebied. Het is dan ook mogelijk dat vlak achter het perceel van cliënten (met uitzondering van de strook grond in bezit van cliënten) volgebouwd gaat worden met woonblokken van 7.5 meter hoog. Cliënten hebben daar bezwaar tegen en verzoeken u dan ook primair het plan zo niet vast te stellen, maar te bepalen dat rondom de bestaande percelen een ruime buffer onbebouwd dient te blijven. Dat is passend in het ontwerpprincipe dat de groenstructuur maatgevend is. Het onbeperkt kunnen volbouwen strookt niet met dat ontwerpprincipe.

een woonhuis van maximaal 45 m2 mag nu 5 meter hoog zijn. Dit geeft meer duidelijkheid en is beter te handhaven. Doordat het woongebied beperkt is en aangeduid wordt met de gebiedsaanduiding 'overige zone – deelgebied 4' is het gebied waarbinnen de kleine woonhuizen mogelijk zijn al beperkt. Daarnaast is inderdaad in de regels opgenomen dat er 5 meter afstand moet blijven tussen de te bouwen woonhuizen. Hierdoor wordt het aantal woonhuizen en de situering die mogelijk is binnen het woongebied bepaald. Om aan de onrust van het ontbreken van een maximum tegemoet te komen, wordt in het vast te stellen bestemmingsplan alsnog een maximum van 35 woonhuizen opgenomen. Dit getal is echter geen doel op zich; het totaal aantal toegestane woningen van 151 wordt verspreid over het gehele gebied van Vrijburgh 3. Voor een deel zal er rondom enkele bestaande percelen een ruime groene buffer gerealiseerd worden, in de vorm van een houtsingel of gemengde beplanting. Niet alle aanduidingen voor deze groene buffers waren reeds opgenomen in het ontwerp bestemmingsplan. Dit is voor de vaststelling van het bestemmingsplan aangepast.

Aantasting monumentale waarden Voorts vrezen cliënten dat bij deze ruime bebouwingsmogelijkheden de monumentale waarden van hun woning kunnen worden aangetast. De woning is een ontwerp van Rietveld waarbij de nadruk ligt op veel glas en zichtlijnen ("één zijn met de omgeving"). De woning van cliënten ligt buiten het plangebied, maar het perceel grenst direct aan het plangebied zodat dit plan (bebouwing overeenkomstig dit plan) effect kan hebben op het perceel en het gemeentelijke monument door aantasting van de zichtlijnen. Uit de plantoelichting blijkt niet dat

Grote onbebouwde delen in het deelgebied opnemen is niet wenselijk. Hierdoor kunnen er of nog maar heel weinig woonhuizen gebouwd worden, of ze dienen heel dicht op elkaar gebouwd te worden wat juist afbreuk doet aan het open en groene karakter dat juist in dit gebied nagestreefd wordt. De ontwerpintentie ‘één zijn met de omgeving ‘ van de woning van indiener betekent niet dat buiten het, overigens grote en groene, tuinperceel geen enkele ontwikkeling mogelijk is. Wij zijn van mening dat de ontwerpintentie met het voorliggende plan niet wordt aangetast.

6

rekening is gehouden met de effecten op het gemeentelijk monument. Aanpassen plankaart In het kader van deze zienswijze wordt in ieder geval verzocht de plankaart aan te passen en de aanduiding overige zone — deelgebied 4" ten noorden van het perceel van cliënten te verwijderen dan wel op de plankaart bouwvlakken aan te geven en in de planvoorschriften te bepalen dat gebouwen uitsluitend binnen een bouwvlak mogen worden gebouwd. Uiteraard is daarbij ook het verzoek om ten noorden van het perceel van cliënten geen bouwvlakken in te tekenen.

Schrappen wijzigingsbevoegdheid Namens cliënten wordt tevens verzocht artikel 3.4 van de planvoorschriften te schrappen. In dit artikel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen en per 1 januari 2024 is het niet meer mogelijk wijzigingsplannen vast te stellen. Het onderhavige plan zal onder het overgangsrecht moeten worden vastgesteld volgens "oud recht", maar zodra het plan inwerking zou treden is het onderdeel van het Omgevingsplan en bestaat niet de mogelijkheid om wijzigingsplannen vast te stellen. Cliënten menen dan ook dat het vaststellen van een regeling, waarvan vast staat dat die niet uitgevoerd kan worden, in strijd met de rechtszekerheid is. Voor bestaande uitwerkings- en wijzigingsbevoegdheden in eerder vastgestelde bestemmingsplannen is weliswaar voorzien in overgangsrecht waarbij is bepaald dat deze bevoegdheden moeten worden aangemerkt als bevoegdheden om binnenplanse een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit (OPA) te

Er wordt niet ingegaan op het verzoek om bouwvlakken aan te geven voor deelgebied 4 waar het klein wonen geprogrammeerd is. Het idee van dit woongebied is juist dat de kleine woonhuizen als strooigoed over het gebied verspreid worden waarbij de exacte positie niet wordt vastgesteld en flexibiliteit wordt geboden. Het vastleggen van bouwvlakken zou afbreuk doen aan de opzet van dit woongebied. Naar aanleiding van de zienswijze, en eerder in het participatietraject, zijn er meerdere gesprekken gevoerd met de zienswijze indiener. Deze gesprekken zijn met name gegaan over het overnemen van een stuk grond van de zienswijze indiener binnen het plangebied waarbij de zienswijze indiener de wens had om een bepaalde zichtlijn vrij te houden van bebouwing. Op deze manier zouden er nog even veel woningen gebouwd kunnen worden binnen deelgebied-4. De zienswijze indiener heeft uiteindelijk toch besloten de grond in eigendom te houden. Om het maximum van 35 kleine woonhuizen te kunnen realiseren wordt er daarom geen zichtlijn meer vrij gehouden van bebouwing. De eventuele uitvoerbaarheid van de in het ontwerp bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid staat in dit geval niet meer ter discussie. Naar aanleiding van de binnengekomen zienswijzen hebben we namelijk besloten de wijzigingsbevoegdheid te verwijderen.

7

kunnen verlenen, maar betekent naar de mening van cliënten niet dat er nu nog in een plan een wijzigingsbevoegdheid zou moeten worden opgenomen. Zodra het plan in werking treedt en onderdeel wordt van het tijdelijke deel van het omgevingsplan, staat ook vast dat van de in dit plan opgenomen bevoegdheid geen gebruik kan worden gemaakt. Borgen beeldkwaliteitsplan Daarnaast wordt verzocht om in het bestemmingsplan zelf te borgen dat de te bouwen woningen voldoen aan de criteria gesteld in het beeldkwaliteitsplan. In de plantoelichting is aangegeven dat dit plan zelfstandig zal worden vastgesteld en te zijner tijd zal dienen als welstandsnota en bouwplannen via de welstandsbeoordeling zullen worden getoetst. Namens cliënten wordt er echter op gewezen dat onder Omgevingswet het toetsingskader van artikel 2.10 Wabo (met welstandstoets) voor omgevingsvergunningen is komen te vervallen. Via de bruidsschat is nog wel voorzien in een tijdelijke regeling en een vergunningplicht voor bouwen waarbij getoetst kan worden aan welstand, maar dit is niet landelijk meer geregeld. Mocht in uw gemeente bij het vaststellen van nieuwe omgevingsplannen worden afgezien van deze vergunningplicht dan vervalt daarmee tegelijk de welstandstoets en daarmee dus ook de toetsing aan het beeldkwaliteitsplan.

Dit kan worden voorkomen door in dit plan de toetsing aan het beeldkwaliteitsplan te borgen door dat op te nemen in de planvoorschriften. Borgen beschreven erfinrichting Daarbij wordt dan tevens verzocht een beschreven erfinrichting middels een voorwaardelijke verplichting te borgen. De ruimtelijke aanvaarbaarheid van het plan is mede gebaseerd op deze wijze van inrichten van het gebied en om die reden lijkt borging ook noodzakelijk. Immers, zonder die borging is het beeldkwaliteitsplan niets meer dan een 't leuk plaatje van hoe het zou kunnen worden". Bewoners en omwonenden kunnen dan geen rechten ontlenen aan het beeldkwaliteitsplan.

Het voorliggende bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan wordt vastgesteld op grond van de wetgeving van voor 1 januari 2024 (Wro en Wabo). Op grond hiervan is er voldoende waarborg van de welstandsregels en wordt het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan onderdeel van het "tijdelijke" omgevingsplan. Daardoor blijven de regels in het voorliggende beeldkwaliteitsplan van toepassing. Na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan dienen de bouwplannen aan zowel het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan te worden getoetst. Wel dient het "tijdelijke" omgevingsplan voor 2032 te worden gewijzigd in een omgevingsplan op grond van de omgevingswet. De welstandsregels kunnen dan integraal in de regels van die wijziging omgevingsplan worden opgenomen. Dit beeldkwaliteitsplan is opgesteld om het streefbeeld te schetsen van hoe het landschappelijk wonen tussen de elzensingels van Vrijburgh fase 3 er uit zou kunnen zien. Het beeldkwaliteitsplan richt zich daarbij vooral op de inrichting van de openbare ruimte (het landschap) en de wijze waarop de woningen en kavels hierin liggen. Het robuuste groenblauwe raamwerk biedt veel ruimte voor vrijheid in het ontwerp voor bebouwing. Er zijn daarom slechts een beperkt aantal voorwaarden opgenomen voor de vormgeving van de woningen.

Samenvattend is het beeldkwaliteitsplan is opgesteld als:  Inspiratiebron voor toekomstige ontwikkelaars en bouwers;  Beoordelings- en afwegingskader voor de gemeente Smallingerland;

8



Toetsingskader voor welstand.

De gemeente wil in dit gebied juist enige vrijheid geven aan ontwikkelende partijen en/of particuliere bouwers zodat zij met goede alternatieven komen die inspelen op circulariteit, natuurinclusief bouwen en klimaatadaptatie. In deze tijd van transitie wil de gemeente hier op beperkte schaal ruimte geven voor nieuwe bouwmethoden en bouwmaterialen en zowel de markt als particulieren uitdagen toekomstgericht en verantwoord om te gaan met grondstoffen en energieverbruik. Een traditioneel kader met esthetische voorschriften kan deze uitdaging op veel aspecten bemoeilijken.

Ontoereikende motivering In relatie tot de onbegrensde mogelijkheden om in het betreffende plandeel kleine woningen te kunnen bouwen zijn cliënten ook van mening dat de onderbouwing, of met dit plan wordt voorzien in een behoefte, ontoereikend is. In de plantoelichting is in paragraaf 4.9.3 ingegaan op dit motiveringsvereiste (artikel 3.1.6 Bro), maar daarbij is geen onderscheid gemaakt in de diverse woningtypen. In de toelichting wordt geconcludeerd dat de verwachting is dat daar ruim voldoende vraag naar bestaat. Een verwachting is geen onderbouwing, zodat het plan op dit punt ontoereikend is gemotiveerd.

Het beeldkwaliteitsplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad en wordt onderdeel van de welstandsnota. De status van het BKP is daarmee geborgd. Zoals eerder in deze nota beschreven hebben we besloten het maximum aantal kleine woningen alsnog vast te leggen in het bestemmingsplan, namelijk 35. Om aan te tonen welke behoeftes er bestonden binnen de gemeente Smallingerland heeft de gemeente tussen 16 december 2021 tot 10 januari 2022 een enquête gehouden. In deze enquête is gekeken naar welke woonwensen onze inwoners hadden. Daarnaast is er speciale aandacht uitgegaan naar bijzondere woonvormen, dus woonvormen die tot nu toe niet in de huidige programmering voorkwamen. Uit de resultaten en conclusies van de enquête bleek dat er in de gemeente Smallingerland behoefte is aan een vorm van Tiny house. Van de deelnemers geeft 31% aan dat ze interesse hebben in een tiny house of miniwoning. De reden dat mensen interesse hebben om in een tiny house te wonen is dat zij duurzamer willen leven met een kleinere footprint (72%). Ook betaalbaarheid is voor veel mensen een belangrijke reden (67%). De meeste mensen kiezen voor Drachten. 57% geeft aan in Drachten, in een buitenwijk zoals Vrijburgh, te willen wonen.

9

Naast de hierboven benoemde door ons in kaart gebrachte interesse in het wonen in een tiny house, krijgen wij als gemeente regelmatig klantvragen met betrekking tot dit onderwerp. Deze vragen komen zowel mondeling als digitaal bij ons binnen en vormden onder andere de aanzet voor het onderzoek. Daarnaast hebben wij als gemeente een nieuwsbrief over het project Vrijburgh 3 waar zich ook meerdere geïnteresseerden hebben gemeld.

Ontbreken m.e.r.-beoordelingsbesluit Ten slotte constateren dat het vereiste m.e.r.-beoordelingsbesluit ontbreekt. Althans uit de plantoelichting blijkt niet dat dit besluit al genomen is.

Zienswijze indiener 4

Onzorgvuldige voorbereiding t.a.v. ecologie Daarnaast zijn cliënten van mening dat het plan onzorgvuldig is voorbereid bij gebrek aan actuele ecologische onderzoeken. Dit aspect is ook al door gedeputeerde staten naar voren gebracht en in de plantoelichting wordt gesteld dat die kritiek is ondervangen door het alsnog laten berekenen van de stikstofemissie. Dat is echter maar een deel van de kritiek van gedeputeerde staten. De kritiek zag ook op de onderzoeken in het kader van soortenbescherming. Die dateren van 2019 en 2020 en zijn dan niet actueel genoeg meer om daaruit conclusies te kunnen trekken. Kort samengevat stellen cliënten dan ook dat niet aannemelijk is gemaakt dat het plan uitvoerbaar is qua ecologie (soortenbescherming). Onduidelijkheid Er is alleen nog een impressie bekend verder is er nog niks ingetekend. Ik maak bezwaar omdat ik mijn woongenot verlies mijn vrije uitzicht bezwaar tegen 2 laags tinywoningen er is nog niks bekend over lichtplan, invullingen boomrand, afstand t.o.v lichte bedrijfsbestemming. Kortom een en al onduidelijkheid.

Dit alles maakt het voldoende aannemelijk dat er behoefte is aan een kleine woonvorm zoals gepland in deelgebied 4. Die constatering is juist. Dit besluit is abusievelijk nog niet genomen ten tijde van het besluit rondom de ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan. Dit besluit is daarom alsnog genomen met betrekking tot de vaststelling van het bestemmingsplan. Er is gedurende de procedure inderdaad een nieuwe stikstofberekening uitgevoerd en dit is nu opnieuw gedaan voor de vaststelling van het bestemmingsplan omdat de calculator vernieuwd is. Daarnaast heeft de provincie recent in hun zienswijze op het ontwerp bestemmingsplan aangegeven dat een deel van het plangebied niet onderzocht was op ecologie. Dit was een juiste constatering. Dit deel van het plangebied is daarom alsnog met een ecologische quickscan onderzocht. Hier zijn nadere onderzoeken uit voort gekomen. Dit alles is opgenomen in het vast te stellen bestemmingsplan. Wij begrijpen dat het bestemmingsplan dat voorligt enige onduidelijkheid schept over de precieze invulling van het plangebied. Het is dan ook een globaal bestemmingplan waarbij de typologieën van de woningen niet exact voorgeschreven zijn, en de positionering ook niet. Dit biedt voor de uitwerking van het plan juist de flexibiliteit die beoogd wordt voor deze ontwikkeling.

In het vast te stellen bestemmingsplan is een aanduiding opgenomen voor een groene zone, deze zat nog niet in het

10

ontwerp bestemmingsplan, waardoor het zicht van de indiener op de nieuwe woningen beperkt blijft en er voldoende afstand tot het bedrijf wordt gehouden. Daarnaast zal de gebiedsaanduiding voor deelgebied-4, ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan, 10 meter uit de erfgrens van de zienswijze indiener worden gehouden. Op die manier zal de indiener niet beperkt worden in zijn bedrijfsvoering en wordt er voldaan aan de richtafstand. Verder wordt in de huidige situatie het vrije zicht van de zienswijze indiener richting de noordwestkant al voor 70% door een bestaande schuur. Zoals eerder in de nota aangegeven is het binnen de nu geldende uitwerkingsregels voor heel Vrijburgh fase 3 mogelijk om hoofdgebouwen tot een maximale bouwhoogte van 12 meter te bouwen, op grond van artikel 16.2.2 onder C lid b. Die bouwhoogte wordt met het nieuwe plan gereduceerd naar, voor woongebied 4, maximaal 7,5 meter. Planologisch gezien is dit een verbetering. Zienswijze indiener 5

Archeologie Wij constateren dat een deel van het plangebied niet is meegenomen in het archeologisch onderzoek. Omdat hier wel ingrepen plaatsvinden menen wij dat aanvullend onderzoek nodig is. Wij vragen u de resultaten af te stemmen met de provincie voordat het plan wordt vastgesteld.

Soorten bescherming In het overlegadvies hebben wij geconstateerd dat de ecologische onderzoeken zijn uitgevoerd voor deels een ander en groter gebied dan het plangebied. Ook mekten wij op dat u niet het volledige plangebied heeft onderzocht. Wij hebben u gevraagd om een aanvullend onderzoek gebaseerd op het volledige plangebied. In de reactienota geeft u aan dat de paragraaf ecologie geactualiseerd is. Wij hebben echter geen aanvullend onderzoek aangetroffen. Wij achten het noodzakelijk dat u voor de vaststelling alsnog een nieuw ecologisch rapport laat opstellen.

Deze constatering is juist. Er is daarom voor het overige deel van het plangebied alsnog archeologisch onderzoek uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat ook proefsleuvenonderzoek nodig is. In overleg met de provincie is afgesproken dat de resultaten hiervan niet opgenomen worden in het bestemmingsplan omdat dit enorme vertraging op zou leveren. In de regels is daarom met een voorwaardelijke verplichting geborgd dat er proefsleuvenonderzoek uitgevoerd dient te worden, voordat er dan ook enige bouwactiviteiten plaats zullen vinden. Ook deze constatering is juist. Er is daarom voor het overige deel van het plangebied alsnog ecologisch onderzoek uitgevoerd. Op basis daarvan zijn nog een aantal nadere ecologische onderzoeken uitgevoerd. In overleg met de provincie is afgesproken dat de resultaten hiervan niet opgenomen worden in het bestemmingsplan omdat dit enorme vertraging op zou leveren. In de regels is daarom met een voorwaardelijke verplichting geborgd dat de nadere ecologische onderzoeken uitgevoerd dienen te worden, voordat er dan ook enige bouwactiviteiten plaats

11

Stikstof In het overlegadvies hebben wij u gevraagd een nieuwe AERIUSberekening te doen. Dit heeft u gedaan op 5 juli 2023. Wij merken op dat inmiddels ook deze berekening weer achterhaald is. Het is nodig om voor de vaststelling van het plan een nieuwe berekening te maken met de meest actuele AERIUS Calculator. Wij vragen u bij het opstellen van de berekening rekening te houden met het volgende: 1. De berekening moet gebaseerd zijn op het maximum aantal woningen dat is toegestaan in de planregels. 2. Maak een berekening voor het maatgevende jaar, oftewel het jaar waarin de depositie het hoogste is. 3. Er zijn door u drie berekeningen gemaakt voor 2024, 2025 en 2026 waarin steeds 50 woningen worden gebouwd. Vervolgens is er één berekening waarin alle 150 woningen in gebruik worden genomen. Dit is niet de juiste benadering. Wanneer in 2024 en 2025 al 50 woningen zijn gebouwd, dan zullen deze woningen in 2026 in gebruik zijn genomen. In 2026 is dus sprake van een gebruiksfase voor 100 woningen en tevens de bouw van de laatste 50 woningen. Houtopstanden In het overlegadvies hebben wij u gevraagd om aan te geven of sprake is van het verwijderen van houtopstanden. U geeft hierop in het ontwerpplan niet een nadere toelichting. Wij adviseren u het plan aan te vullen en nadere afstemming met de provincie te zoeken als sprake is van de kap van bomen.

Ontgrondingen In de toelichting stelt u dat sprake is van een vergunningvrije ontgronding op grond van artikel 2 onder f van de Ontgrondingenverordening. Wij merken op dat alleen gebruik kan worden gemaakt van de vrijstelling in artikel 2 als precies is aangegeven waar wordt gegraven, hoeveel gronden worden afgevoerd en hoe diep de ontgrondingen zijn. Wij adviseren u contact te zoeken met de FUMO om een en ander nader af te stemmen.

zullen vinden. Er is een nieuwe AERIUS-berekening uitgevoerd op basis van de nieuwste calculator. Deze is toegevoegd aan het vast te stellen bestemmingsplan. Hierin is rekening gehouden met de aandachtspunten die aangegeven zijn.

Het plangebied valt binnen de bebouwde kom ook met betrekking tot de voormalige wet natuurbescherming. De gemeente is in dat geval het bevoegde gezag en niet de provincie. Desondanks is er contact opgenomen met de provincie en is met een kaart aangetoond welke bomen gekapt dienen te worden voor de planontwikkeling, welke bestaande bomen blijven staan en waar nieuwe bomen zullen worden aangeplant. Deze kaart met onderbouwing is voor de vaststelling ook opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan. De provincie heeft aangegeven hiermee akkoord te zijn. De toelichting van het bestemmingsplan is voor vaststelling op dit onderdeel aangepast.

12

Zienswijze indiener 6

Onduidelijk ln de door u bekendgemaakte plannen staat, op het terrein grenzend aan ons perceel met kadastraalnummer 11978, een gebiedsaanduiding overige zone - deelgebied 4 vermeld. ln de bekend gemaakte plannen staat niet vermeld waar woningen gesitueerd zullen worden.

Beperking bedrijfsvoering Hierbij vraag ik u met de plaatsing van de toekomstige woningen rekening te houden met de hindercontour van 30 meter die aangegeven is op de bijgevoegde tekening van het op november 2005 vastgestelde bestemmingsplan Vrijburgh. Dit verzoek is om niet in de uitvoering van mijn bedrijf te worden geschaad. Mijn bedrijf valt onder categorie bedrijven 2, SBlcode 4312- Grondverzet en is sinds 1978 gevestigd aan de Folgeralaan.

Het klopt dat in deelgebied 4 geen bouwvlakken opgenomen zijn. Het is dan ook een globaal bestemming waarbij de typologieën van de woningen niet exact voorgeschreven zijn, en de positionering ook niet. Dit biedt voor de uitwerking van het plan juist de flexibiliteit die beoogd wordt voor deze ontwikkeling. Het idee van dit woongebied is juist dat de kleine woonhuizen als strooigoed over het gebied verspreid worden waarbij de exacte positie niet wordt vastgesteld en flexibiliteit wordt geboden. Het vastleggen van bouwvlakken zou afbreuk doen aan dit woongebied. Op basis van het huidige bestemmingsplan Vrijburgh heeft het perceel (11978) van de zienswijzen indiener de bestemming Bedrijf- 1. Dit betekend dat bedrijven zich hier mogen vestigen tot en met milieucategorie 1. In het voorheen geldende bestemmingsplan van 2006 had dit perceel de bestemming Bedrijven met de aanduiding 'a' voor ambachtelijke bedrijven. Ook toen mochten zich hier alleen bedrijven vestigen tot en met milieucategorie 1. Bedrijven die vallen onder milieucategorie 1 hebben een milieuzonering van 10 meter. Echter was er inderdaad op de plankaart van het bestemmingsplan van 2006 een hindercontour opgenomen van 30 meter. Deze is niet opgenomen in het bestemmingsplan van 2016 en is daarom nu ook niet meer geldend. Hier kunnen dus ook geen rechten meer aan ontleend worden.

Het bestaande bedrijf past naar onze mening binnen milieucategorie 1 door de omvang van het bestaande bedrijf en de aard van de bedrijfsactiviteiten die ter plaatse plaats vinden. Er dient daarom 10 meter afstand gehouden te worden tot gevoelige objecten zoals woonhuizen. In het ontwerp bestemmingsplan was hier onvoldoende rekening mee gehouden. Daarom is in het vast te stellen bestemmingsplan een aanduiding opgenomen voor een bosschage. Daarnaast zal de gebiedsaanduiding voor deelgebied-4, ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan, 10 meter uit de erfgrens van de zienswijze indiener worden gehouden. Hierdoor wordt er

13

Niet passend in lintbebouwing De vermelde hoogte van 7.5 meter voor een Tiny house is voor mij niet acceptabel, dit omdat het volgens mij niet past in de aanwezige lintbebouwing van de omliggende woningen.

Verlies privacy en uitzicht Tevens zorgt de hoogte voor een te groot verlies van privacy en bederf van het uitzicht rondom mijn woning.

Bouwhoogte Tiny house Tiny house is een kleine woning met andere woorden 'compacte bebouwing'. De mogelijkheid tot het bouwen van een hoogte van7,5 meter hoogte is geen lagere bouwhoogte zoals aangegeven in het document 'Vrijburgh III Eerste aanzet tot een kadermoment april 2O22'.

voldoende afstand gehouden tot het bestaande bedrijf en zal de zienswijze indiener niet in zijn bedrijfsvoering worden belemmerd. Het bedoelde gebied vormt geen onderdeel van de lintbebouwing, maar heeft een, intern gelegen, eigen identiteit, grenzend aan achtererven van percelen in de lintbebouwing aan straten. Er is dus geen visuele relatie met de lintbebouwing. Daar komt bij dat nieuwe invullingen in de lintbebouwing veelal 9 meter hoog in de noklijn zijn omdat de regelgeving hogere verdiepingen voorschrijft en de vereiste isolatiewaarde van woningen de maatvoering sterk heeft vergroot de laatste jaren. In die zin is 7,5 meter een relatief beperkte hoogte. Verder is nu een differentiatie aangebracht in toegestane hoogten in relatie tot het oppervlaktes van de kleine woningen. Bij gebruikmaking van het maximale vloeroppervlak van 45m2 is de maximale bouwhoogte 5m. Aan de noordzijde van het perceel van de zienswijze indiener zal een bosschage aangeplant worden. Hierdoor zal er nog maar beperkt zicht op de nieuwe woningen zijn. De bosschage beperkt zicht vanuit de nieuwe woningen op de bestaande woning ook waardoor er naar onze mening geen sprake is van verlies van privacy. Verder geldt ook hier dat op basis van het huidige bestemmingsplan binnen de uitwerkingsplicht er hoofdgebouwen tot maximaal 12 meter mogelijk waren.

Voor deelgebied 4 is dat gereduceerd naar maximaal 7,5 m wat een planologische verbetering is voor omwonenden. Een reguliere bouwhoogte vandaag de dag is minimaal 9 of 10 meter. Dit ook in verband met toegenomen regels in het Bouwbesluit/ Besluit bouwwerken leegomgeving. Bij een bouwhoogte van 7,5 meter is dus wel sprake van een lagere bouwhoogte dan wat veelal wordt toegestaan bij nieuwbouw. De woonhuizen in deelgebied 4 zijn erg beperkt in het aantal te bouwen vierkante meters ( maximaal 45m2).

14

Daarnaast hebben de bewoners geen mogelijkheden om eigen bijgebouwen te realiseren dus er is zeker wel sprake van compacte bebouwing. Zie verder de eerder genoemde gemeentelijke reactie over de aangebrachte hoogtedifferentiatie.

15