Bijlage 3 - def. zienswijzennota

Zienswijzennotitie ontwerpbestemmingsplan Efterwei 22a te Rottevalle – r.v.r. - regeling Het ontwerpbestemmingsplan Efterwei 22a te Rottevalle – r.v.r.-regeling heeft van woensdag 14 december 2023 december tot en met donderdag 24 januari 2024 ter inzage gelegen voor zienswijzen. De vragen en opmerkingen die door middel van een zienswijze zijn ingediend, worden hieronder behandeld. De namen van de zienswijze-indieners zijn geanonimiseerd. Inspreker Zienswijze 1

Samenvatting reactie Toevoegen houtsingels Om tot een fatsoenlijke landschappelijke inpassing te komen en ook het herstel van in het verleden verwijderde houtsingels te bevorderen, stellen wij voor om aan de rand van de bouwvlakken zowel aan de oostelijke zijde als aan de noordelijke zijde een houtsingel aan te brengen. Dit volgens de richtlijnen van de provincie Friesland.

Gemeentelijke reactie Voor de inpassing van de woningen vinden wij het niet noodzakelijk om aan de noord- en oostzijde een houtsingel voor te schrijven. Bijlage 5 van het bestemmingsplan Buitengebied bevat een Landschapskaart die alle voor de gemeente relevante houtsingelstructuren aangeeft. Dit zijn de singels waarvan de gemeente vindt dat die minimaal in stand gehouden moeten worden. Het erf van Efterwei 22 zal worden voorzien van een nieuwe houtsingel; de singel tussen dit erf en de nieuwe erven zal worden 'opgedikt', waardoor de singel een beter afschermende werking krijgt. Verder zal de singel voor de nieuwe percelen langs de Efterwei worden hersteld. Naar onze mening bewerkstelligt deze singelstructuur een goede landschappelijke inpassing.

Vorm van r.v.r-regeling In de huidige r.v.r-regeling is voor deze vorm van r.v.r-regeling (de kosten bepalen het aantal bouwpercelen) geen mogelijkheid opgenomen. De r.v.rregeling is als stimulansregeling bedoeld om ontsierende bebouwing te saneren. Het aantal te saneren m2 bepaalt het aantal compensatiebouwpercelen. (De kosten van het saneren hebben geen relatie met de compensatie) Het is verstandig om voor deze vorm van r.v.r-regeling jurisprudentie te ontwikkelen. De te slopen bebouwing (al partieel gesloopt) heeft een totaaloppervlakte van 2500 m2. De huidige r.v.r-regeling geeft dan aan dat er als compensatie 1 bouwperceel mag worden uitgegeven. Analoog aan de r.v.r.-regeling voor de Efterwei 33 (familie Landman, ca 2700 m2 gesaneerd,1 bouwperceel + 1 extra bouwperceel), zouden er op basis van het gelijkheidsbeginsel in dit geval maximaal 2 bouwpercelen kunnen worden uitgegeven. Het lijkt ons in dit geval logisch om deze twee percelen in het lint te zetten.

Vermoedelijk verwijst de indiener van de zienswijze naar het provinciaal r.v.r.-beleid, zoals dat is opgenomen in de Verordening Romte 2014. Het klopt dat in deze regeling niet is opgenomen dat de saneringskosten het aantal te bouwen woningen bepaalt. De r.v.r.-regeling bepaalt dat bij ten minste 1000 m2 een woning als compensatie mag worden gebouwd. Het klopt dus dat dit in principe bepaald wordt door het aantal vierkante meters beeldverstorende bebouwing dat gesloopt wordt. Ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling heeft gemeente Smallingerland overwogen dat het van maatschappelijk belang is dat de kippenschuren gesloopt worden. Als gevolg van de sloop zal de veegeur van het kippenhouderijbedrijf verdwijnen. Voor de bewoners in de omgeving en de kom van Rottevalle zal dat een opluchting zijn, te meer omdat de kippenmest ook wel in de onmiddellijke nabijheid van het dorp werd uitgereden. Daarnaast zal het risico op verspreiding van asbestdeeltjes bij potentiële brand verdwijnen. Niet het belangrijkste argument, maar wel van belang vinden wij het verwijderen van circa 1.200 m2 aan verharding in het buitengebied.

Door het vervangen van 1.200 m2 verharding door groen worden verbeteringen doorgevoerd voor de thema's wateroverlast, droogte, hittestress en biodiversiteit doordat het versneld afstromen van regenwater wordt voorkomen (voorkomen wateroverlast), de grondwaterreserves in het buitengebied worden aangevuld (voorkomen droogte), wordt hittestress verminderd en wordt het leefgebied van flora en fauna vergroot (verbeteren biodiversiteit).

1

Bij het financieel doorrekenen van het plan bleek dat de op grond van het provinciaal beleid toelaatbaar aantal woningen, de kosten niet kunnen worden terugverdiend. Dat er in plaats van twee dan vier woningen gebouwd moeten worden om de ontwikkeling financieel haalbaar te krijgen heeft ons niet doen oordelen dat het plan onwenselijk is. De vier woningen worden naar ons oordeel, maar ook naar het oordeel van de afdeling Ruimtelijke Kwaliteit van de provincie, goed in het landschap ingepast (zie ook de bijlage Reactie provincie Fryslân die achteraan bij deze zienswijzenota is gevoegd) en leiden bovendien tot een door ons gewenste toename van het aantal woningen in Rottevalle. Ondanks dat het plan niet 1-op-1 voldoet aan de rekentechnische regels van de ruimte-voor-ruimte regeling, is in samenspraak met provincie Fryslân bezien of in dit geval maatwerk in aansluiting op bestaand stedelijk gebied kon worden geleverd. De stedenbouwkundige opzet van het plan, waarbij het plangebied compacter wordt bebouwd en waarbij twee boerenerven worden gesimuleerd in aansluiting op bestaand stedelijk gebied, is door provincie Fryslân als voldoende beoordeeld en passend binnen het provinciaal beleid. Deze onderbouwing is ook in de toelichting van het bestemmingsplan verwerkt. Clustervorming In het ontwerp zijn nu vier bouwpercelen in een cluster voorzien.

Dit lijkt ons echter niet mogelijk doordat: A de cluster in het buitengebied is geprojecteerd; B. de cluster geen verbinding met het dorp Rottevalle heeft (het is gescheiden door een forse watergang, sportterreinen, een hertenkamp en een bos).

Het klopt dat er met bomen omzoomde sportvelden liggen tussen het dorp en de beoogde locatie met aan de rand ervan een klein hertenkampje. Er is echter geen sprake van een bos.

Cultuurtechnische herstel huidige terrein vleeskuiken- en schapenhouderij Op het huidige terrein is sinds de jaren zestig een vleeskuiken- en schapenhouderij gevestigd geweest. Na sanering van de gebouwen wordt het terrein weer als landbouwgrond in gebruik geno-

Er is voor het opstellen van dit bestemmingsplan een bodemonderzoek uitgevoerd voor de locatie van de nieuwe woningen. In de boven- en ondergrond en het grondwater zijn geen gehalten aanwezig die de achtergrond- en/of streefwaarden overschrijden. Er is hierom geen aanleiding tot het uitvoeren van een nader onderzoek. Voor de locatie van de kippenschuren is een asbestdruppelzone-onderzoek uitgevoerd. Na sloop van deze schuren zal ook hier een verkennend bodemonderzoek

Artikel 1.1.1 van de provinciale verordening Romte (artikel 2.6 Omgevingsverordening provincie Fryslân) biedt ruimte voor stedelijke ontwikkelingen aansluitend op het bestaand stedelijk gebied. Dat is hier het geval. Hier is er sprake van een bestaand bebouwingslint dat verdicht wordt. Dat er nog twee woningen achter de beide andere worden gebouwd maakt niet dat er niet voldaan wordt aan deze provinciale regeling. Het plan leidt namelijk tot een aanvaardbare verdichting en doet geen afbreuk aan de landschappelijke- en cultuurhistorische kernkwaliteiten. Daarnaast hebben er zich eerder verdichtingen van het lint aan de Efterwei voorgedaan. In het recente verleden rondom Efterwei nr. 33. Zoals hiervoor al is aangegeven, kan provincie Fryslân instemmen met dit plan.

2

Zienswijze 2 Provincie Fryslân

men. Op welke wijze wordt gewaarborgd dat alle bodemvreemde stoffen uit de bovengrond verwijderd worden? Wordt de bovengrond gezeefd? Zodat nadien de bovengrond vrij is van asbest, beton, puin, en andere bodemvreemde stoffen. Graag verzoeken wij u deze verplichting in het bestemmingsplan op te nemen. Dit om te voorkomen dat in de toekomst nog een aanvullende sanering moet worden uitgevoerd. Planschade Op basis van het huidige ontwerpbestemmingsplan overwegen wij planschade/nadeelcompensatie aan te vragen. Bebouwingscluster U meent dat de ontwikkeling is toegestaan, omdat er sprake zou zijn van een bestaand bebouwingscluster waar de vier woningen aan kunnen worden toegevoegd. Echter, op grond van de begripsbepaling van Verordening Romte is hier geen sprake van een bebouwingscluster. Hoewel de locatie aansluit bij het bestaand stedelijke gebied, zal een nieuw bebouwingcluster geen aansluiting vinden bij de bestaande stedelijke structuren. Dit komt door de ligging van de sportvelden aan de rand van de kern. Een nieuw cluster vinden wij stedenbouwkundig en landschappelijk niet wenselijk. Omdat er voldoende wordt gesloopt kan ter plaatse van de te slopen kippenschuren de ruimte-voorruimte regeling worden toegepast. Ook zien wij mogelijkheden voor maximaal twee woningen in het lint op het beoogde nieuwe bouwperceel.

Voor nog eens twee woningen in een tweede rij zien wij stedenbouwkundig en landschappelijk geen aanknopingspunten.

worden uitgevoerd, inclusief asbest. Om dit te borgen zal er een voorwaardelijke verplichting opgenomen worden in de planregels. Mocht het nog uit te voeren onderzoek aanleiding geven om saneringsmaatregelen te nemen, dan is deze verplichting voldoende geborgd in de wet. Er is geen aanleiding om hiervoor regels in het bestemmingsplan op te nemen. Uiteraard zal in het geval van een saneringsverplichting het bevoegd gezag erop toezien dat de noodzakelijk geachte maatregelen worden genomen. Tot vijf jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan kan een verzoek tot planschade worden ingediend bij de gemeente Smallingerland. Een onafhankelijk bureau zal beoordelen of er aanleiding is om planschade toe te kennen. Wij delen uw mening dat op deze locatie geen sprake is van een bestaand bebouwingscluster en dus geen gebruik kan worden gemaakt van artikel 1.3.1 van de provinciale verordening Romte. Wel sluit dit perceel aan op het bestaand stedelijk gebied waarbij op grond van artikel 1.1.1 Verordening Romte (artikel 2.6 Omgevingsverordening provincie Fryslân) een stedelijke functie kan worden toegevoegd. Daar is in dit geval sprake van.

Na gesprekken gevoerd te hebben met de provincie Fryslân over de inpassing in het landschap en de uitwerking van het inrichtingsplan, hebben wij voorgesteld het plan op bepaalde aspecten aan te passen om een betere landschappelijke inpassing te borgen. Met dit voorstel kon de provincie akkoord gaan. De aanpassingen die in het bestemmingsplan zijn verwerkt zijn de volgende: - Welstandscriteria opstellen om de verschijningsvormen van de woningen te borgen zodat ze landschappelijk aanvaardbaar zijn. Deze criteria zullen worden gekoppeld aan de planregels, waarin zal worden geborgd dat bij de welstandsbeoordeling van de bouwplannen die op dit bestemmingsplan zullen worden gebaseerd, de in het plan opgenomen welstandscriteria zullen worden gehanteerd; - in plaats van vier bouwvlakken worden twee bouwvlakken in het plan opgenomen waarbij de bouwvlakken meer naar elkaar toegeschoven zijn (compacter); - er zal een regeling worden opgenomen dat losse bijgebouwen uitgesloten worden. Enkel inpandige of aangebouwde bijgebouwen worden toegestaan; - de nokrichtingen van hoofd- en aanbouwen mogen uitsluitend parallel worden gerealiseerd; - de toelichting van het bestemmingsplan wordt verder aangepast door vast te stellen dat voor dit plan geen aanspraak gemaakt worden kan op de ruimte-voorruimte regeling.

3

4

Bijlage Reactie provincie Fryslân

Beste XXX, Het plan Efterwei 22a Rottevalle is op 15 april in het portefeuilleoverleg van gedeputeerde Knol aan de orde geweest. Beoordeling aangepast voorstel van 20 maart 2024 1. De door de provincie voorgelegde lijn is door gemeente/initiatiefnemer bekeken op kansrijkheid/wenselijkheid. Het rechtstreeks aan het lint ontwikkelen wordt niet omarmd. Wel heeft het geleid tot aanpassing op bouwvlakken (compacter) en wordt regie gevoerd op bouwwijze (zowel op hoofdgebouw als op bijgebouwen) en vormgeving (o.a. achterste woningen als schuurwoningen). 2. Er is één inrit (en die zat nog niet in de eerdere stedenbouwkundige schets). Inhoudelijk is daarmee sprake van een duidelijke en sterke verbetering die zeer acceptabel is, mits voldoende geborgd. Vervolg Ingestemd kan worden met de stedenbouwkundige opzet zoals die nu voorligt onder de voorwaarden dat de volgende punten juridisch worden geborgd: - vastleggen bouwvlakken (compact); - beeldkwaliteitsplan koppelen aan regels (voorste woningen in steen, achterste woningen als schuurwoning); - bijgebouwen uitsluitend inpandig of aangebouwd; - vergunningsvrije gebouwen uitsluiten. Zienswijze

5

Intrekken van de zienswijze is niet aan de orde. Het plan dient na vaststelling onverwijld aan ons te worden toegestuurd. Wij kijken dan direct of de punten voldoende zijn verwerkt. Zo ja, dan kan het plan vervoegd worden gepubliceerd.

Met vriendelijke groet, XXX Adviseur ruimte en relatiebeheer team Omgevingszaken onderdeel Romte Werkdagen: ma t/m do 058 292xxx xxx@fryslan.frl

Tweebaksmarkt 52 (bezoekeradres) Postbus 20120, 8900 HM Leeuwarden (058) 292 5925 / provincie@fryslan.frl WhatsApp: 06 10 26 88 31 www.fryslan.frl

Volg ons op social media!

•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• Tink oan it miljeu foar 't jo beslute dizze mail te printsjen / Denk aan het milieu voor u besluit deze mail te printen.

••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••

6