Bijlage 2e - Zienswijze 5 Lavendelheide 4 (geanonimiseerd)

INGEKOMEN

1 8 DEC 2019 SMALÜNGERLAND College van burgemeester en wethouders van de gemeente Smallingerland Postbus 10.000 9200 HA Drachten Drachten, 18 december 2019 Onderwerp: Zienswijze ontwerpbesluit omgevingsvergunning "Lavendelheide 4 in Drachten" NL.IMR0.0900.0V2019BKA006-0301 Geacht College, Op 13 november 2019 heeft het college een ontwerpbeschikking uitgebreide procedure met verwijzing naar NL.IMR0.0900.0V2019BKA006-0301 in Actief gepubliceerd. Via deze brief willen ondergetekenden zienswijzen indienen voor het ontwerpbesluit omgevingsvergunning van een hotel aan de Lavendelheide 4 in Drachten NUMR0.0900.0V2019BKA006-0301. Deze ontwerpbeschikking staat in relatie met voorontwerp bestemmingsplan; NL.IMR0.0090.BP2019BKA005-0201 omdat het hetzelfde hotel Van der valk betreft. Voor dit voorontwerp bestemmingsplan is op 18 december 2019 ook een zienswijze hierop ingediend door ondergetekenden. De eerder ingediende zienswijze op voorontwerp bestemmingsplan NL.IMR0.0090.BP2019BKA005-0201 staat in directe relatie tot de aanvraag NL.IMR0.0900.0V2019BKA006-0301. Beide zienswijzen dienen in eikaars verband te worden gelezen en beoordeeld. In NL.IMR0.0090.BP2019BKA005-0201 wordt gesteld" "De strijdigheden zou de gemeente Smallingerland met een Wabo-vergunning kunnen oplossen (kruimelgeval), maar voor een zorgvuldige beoordeling biedt een bestemmingsplan doorgaans een beter kader.

Van der Valk Hotel Drachten kiest ervoor om beide procedures te doorlopen." <♦ Zienswijze ondergetekenden: Een omgevingsvergunning die op 26 september 2019 is aangevraagd, waarbij de ruimtelijke ordening pas van 30 oktober is (zie Ref 7) gereed is en waar Gemeente Smallingerland op 5 november aan aanvrager aangeeft van plan te zijn de omgevingsvergunning te verlenen. Hoe serieus is er naar de plannen gekeken?

Ondergetekenden zijn het niet eens met een groot aantal zaken in het ontwerpvoorstel omgevingsvergunning die zijn overgenomen uit het voor ontwerpbestemmingsplan en daar verder zijn omschreven/uitgewerkt. Graag willen ondergetekenden erop wijzen dat er grote wijzigingen zijn aangebracht ten opzichte van het geldende bestemmingsplan: Kantorenpark Drachten en bedrijvenpark Noordoostkwadrant, CODE 118603.03 / 11-06-13. Aangaande "kruimelgeval", het volgende: Afwijken bij AMvB aangewezen gevallen (kruimellijst) Op grond van art 2.12, lid 1 onder a, sub 2 Wabo kan voor gevallen die per Algemene maatregel van bestuur (AMvB) zijn aangewezen met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het bestemmingsplan. Het gaat hierbij om de zogenaamde kruimelgevallen die in Bijlage II, artikel 4 Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn opgenomen. Dit zijn bijvoorbeeld bepaalde bijgebouwen, dakkapellen, nutsvoorzieningen en antenne-installaties. Daarnaast is het op grond van de kruimellijst (Bijlage II, artikel 4, lid 11, Bor) mogelijk om tijdelijk af te wijken van het bestemmingsplan. Het gaat dan om een periode van maximaal 10 jaar. Deze mogelijkheid vervangt het vroegere artikel 2.12, lid 2, Wabo.

(bron Kenniscentrum InfoMil) *> Zienswijze ondergetekenden: Bijlage II, artikel 4 Besluit omgevingsrecht (Bor) benoemd een "hoteluitbreiding' nodrukkeliik niet als een "kruimelgeval" Ref 1 "Groot verschil met eerdere plannen is dat het bestaande gebouw groten­ deels wordt gehandhaafd; naast bestaande faciliteiten als het bowlingcentrum wordt hier ruimte gereserveerd voor Leisure activiteiten". <♦ Zienswijze ondergetekenden: Dit staat haaks op het reeds geldende bestemmingsplan 2013, biz. 21 onderdeel Horeca: "Na het gereedkomen van de nieuwbouw dient de oudbouw gesloopt te worden. Hiervoor is een sloop-verplichting opgenomen in de regels, deze sloopverplichting is (gedeeltelijk) ook van toepassing in de bestemmingen "Groen" en "Verkeer - Verblijf". Uit het overleg met de directeur en architect op 15 november 2019 blijkt dat voor de reeds bestaande panden, welke volledig vrijkomen na nieuwbouw geen nieuwe bestemming heeft gekregen of voor is gevonden. De uitbater en architect geven te kennen om de vrijgekomen bedrijfsruimte te verhuren aan externe partijen voor "andere" en/of vergelijkbare bedrijfsactiviteit(en) (te weten; hotel met andere uitbater voor de goedkopere doelgroep). Ondergetekenden zien geen goede onderbouwde reden, naast economisch voordeel, voor de uitbaters om af te wijken van het oorspronkelijke plan om

oudbouw niet te slopen. Ondergetekenden zien juist eerder een bedreiging en/of gemiste kans voor de gemeente Smallingerland om de gedateerde oudbouw niet te laten slopen en in te steken op nieuwbouw juist op deze locatie. Uiteraard begrijpt ondergetekenden de noodzaak voor herinrichting en de economische belangen voor zowel de uitbater als werkgelegenheid in de gemeente Smallingerland. En het is feitelijk ook zo dat wij als aangrenzende omwonenden van het buurtschap Ureterpvallaat uitbreiding niet in de weg willen staan. Maar in het overleg van 15 november 2019 met de directeur en architect was al heel gauw duidelijk dat er alleen gekeken is naar de "makkelijkste" en "economisch meest voordelig" oplossing voor de uitbater en gaat hierbij voor­ bij aan de impact op het waardevolle buurtschap (zie verder impressie visuele impact) en mogelijke gevolgen vanuit verdere ontwikkeling op de nog openliggende bouwkavels kantorenpark (scheppen van een precedent/ voorrecht voor andere ontwikkelaars om ook hoger te kunnen gaan bouwen) en kansen / bedreigingen vanuit de nieuwe toegangspoort voor gemeente Smallingerland: "het nieuwe Transferium".

De architect begon zijn presentatie met de kracht van het "open veld" en contrast tussen het "nieuwe hotel" en recht daar tegenoverliggende buurtschap waarin hoge mate van detaillering is aangebracht en dat dit is meegenomen in het nieuwe ontwerp, waarbij "het bestaande hotel moet doordraaien". als hoofd uitgangspunt is meegewogen. Feitelijk geeft deze hierbij aan "bewust" het contrast op te zoeken tussen "Nieuw" en "oud" en gaat hierbij letterlijk tegen de belangen van de gemeente Smallingerland en het huidige bestemmingsplan welke insteekt op behoud van het cultuurhistorisch buurtschap. Ref 2: "Ruimtelijk heeft de gewijzigde opzet consequenties voor de inrichting van de omgeving en met name parkeren.... " K* Zienswijze ondergetekenden: De consequenties zijn duidelijk: 18 meter hoger en 25 meter dichterbij. Daarnaast worden ook vanuit de Tjaardaflats signalen ontvangen dat op hun parkeerterrein wordt geparkeerd door busreizigers, ook de Bowlingbal klaagt over te weinig ruimte op de overloopruimte richting het transferium. Wij verwachten dan ook extra parkeerdruk voor onze woningen. NB dit onderwerp staat ook in relatie met de Parkeernormennota 2015, zie verder zienswijze bij Ref 4.

Ref 3: "De groen en water invulling vormen ook in de nieuwe situatie een goede overgong met de aangrenzende ruimtes langs het Ureterpvallaat" *> Zienswijze ondergetekenden: Er wordt gesteld dat er sprake is van een "goede overgang met de aangren­ zende ruimtes langs het Ureterpvallaat". De kwalificatie van "goed" is niet eenduidig en kwalificerend onderbouwd. Een wat geeft ons de zekerheid dat dit zo blijft, wetende dat vrijwel al dit groen eigendom is van Van der Valk. Ref 4: "Het parkeren wordt evenwichtig verdeeld binnen het eigen terrein en nabij het gebouwencomplex met overloopruimte richting het transferium" Zie enerzijds de zienswijze bij Ref 2, anderzijds de Zienswijze tegen Ref. 3.3 Gemeentelijke regeling Parkeernormennota 2015 (onderdeel van NL.IMR0.0900.0V2019BKA006-0201. Ref 5: "Het feit dat het om een relatief wat hoger gebouw goot is stedenbouw­ kundig aanvaardbaar vanwege de centrale ligging binnen het kantorenpark. De verder weg gelegen Tjoordaflots zijn fors hoger, namelijk circa 45 meter. *> Zienswijze ondergetekenden: Met de volgende zinssnede "relatief wat hoger gebouw goot is stedenbouw­ kundig aanvaardbaar" wordt de nieuwe bouwhoogte van 30 meter oostelijk bedoelt dan de feitelijk 12 meter oostelijk en 20 meter westelijk (richting het transferium) wat oorspronkelijk akkoord is bevonden in het huidige bestemmingsplan.

Dit is een hoogteverschil van minimaal 18 meter oostelijk, dit is anderhalf keer {VA keer) zo hoog dan het reeds geldende bestemmings­ plan van 12 meter. Graag zien ondergetekende een onderbouwing hoe de stedenbouwkundige dit "relatief wat hoger gebouw stedenbouwkundig aanvaardbaar vindt". Een uitspraak welke vraagtekens oproept. Daarnaast komt de geplande nieuwbouw veel dichterbij het waardevolle cultuurhistorisch buurtschap Ureterpvallaat, dan eerder is afgegeven in het bestemmingsplan 2013. Er wordt stedenbouwkundig een relatie gelegd tussen de hoge Tjaardaflats circa 45 meter en de nieuwbouw van 30 meter en er wordt geconcludeerd dat het initiatief "aanvaardbaar" is binnen de inmiddels ontstane situatie van het kantorenpark. Ondergetekenden wil de raad graag wijzen dat hierbij de impact op het waardvol cultuurhistorisch buurtschap buiten beschouwing wordt gelaten. Impact voor onze woning vanuit zicht, lawaai en waardevermindering van de woning doordat er een flatgebouw van 30 meter hoog wordt gepland. Naast dat de nieuwbouw 18 meter hoger wordt dan nu toegestaan, komt het geheel meters dichterbij het buurtschap te liggen, wat directe nadelige gevolgen heeft op de cultuurhistorische beleving van het buurtschap.

Aangemerkt in het bestemmingsplan 2013 (pagina 13: cultuurhistorie): "Niettemin behoort het Ureterpvallaat ois een belangrijk en te respecteren overblijfsel von een oude structuur van vaar- en landwegen rondom Drachten. Als restant van een buurtschap, met nog een landelijk karakter tussen de stedelijke bebouwing, is het van belang voorde geschiedenis van Drachten". Vanuit de zienswijze ondergetekenden is een flat van 30 meter hoog nu direct naast het cultuurhistorisch waardevol buurtschap stedenbouwkundig ruimtelijk NIET aanvaardbaar. Dit gaat direct ten koste van o.a. het "landelijke karakter". Daarnaast vindt ondergetekenden dat er onvoldoende is gekeken naar de overige ruimtelijke impact op het kantorenpark m.b.t. de reeds aanwezige bouwkavels, welke nog niet vergeven zijn. Door 30 meter toe te staan voor het hotel, kan de gemeente een "precedent" creëren voor toekomstige ontwikkeling op het kantorenpark wat mogelijk onwenselijke situaties met zich mee kan brengen voor de gemeente Smallingerland. O.a. tegenover het hotel liggen nog een aantal bouwkavels, waarom zouden toekomstige projectontwikkelaars ook niet insteken op kantoren van 30 meter hoog dan de 15 meter toegestaan “omdat het ruimtelijk aanvaardbaar is binnen de inmiddels ontstane situatie van het kantorenpark".

Ref 6: "Geconcludeerd kan worden dot het initiatief ruimtelijk aanvaardbaar is binnen de inmiddels ontstane situatie van het kantorenpark". <♦ Zienswijze ondergetekenden: zie toelichting op Ref 1, daarnaast ontstaat er twijfel aan de objectiviteit hoe deze planvorming en voorontwerp tot stand zijn gekomen. Het wekt in ieder geval de indruk dat er alleen gekeken is naar het belang van de uitbater en dat er voorbij is gegaan aan impact en belang voor de omwonenden, aanliggend kantorenpark en de gemeente Smallingerland. Ondergetekenden willen het college dan ook vragen om objectief tot een beslissing te komen het ingediende voorstel nietig te verklaren omdat de wijziging enkel en alleen in het voordeel is van het hotel. Ref 7: Wij wijken af van het bestemmingsplan omdat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening, zoals omschreven in de bijgevoegde Ruimtelijke onderbouwing "hotel Lavendelheide 4 te Drachten" dd. 30 oktober 2019. ❖ Zienswijze ondergetekenden: In deze ruimtelijke onderbouwing wordt enerzijds bijlage 2 getoond (deze kwam niet aan de orde op 15 november. Wel werd er een foto getoond vanuit het 3D model dat door, of namens, de architect was vervaardigd. Buurman van no. 5 had reeds de foto (bijlage 1) geproduceerd.

In de bijeenkomst van 15 november is hierover discussie ontstaan aangaande welke van beide, de foto getoond vanuit het 3D model of de foto (bijlage 1) nu een juiste weergave van de situatie gaf. Afgesproken is toen dat er, in ons bijzijn, middels 2 hoogwerkers de hoek­ punten van het gebouw zouden worden weergegeven. In een foto daarvan zou dat het gebouw op een juiste manier kunnen worden ingepast. Er zou dan een door alle partijen geaccepteerde weergave van de toekomstige situatie ontstaan. Directeur heeft besloten i.p.v. voor 2 hoogwerkers te kiezen voor een drone. Deze exercitie, en opnamen ervan werden eenzijdig door hen op een maandag ochtend gepland. Niemand van de betrokkenen konden er op een zo korte termijn bij zijn. Op 3 december blijkt dat de foto's niet zijn gemaakt. De drones bleken niet zichtbaar. De impasse blijft en het zou ons niet verbazen dat, gezien de foto van bijlage 2, de foto van bijlage 1 nog een rooskleurig beeld geeft. Duidelijk is wel dat dit gebouw een zodanige visuele impact heeft dat er van woonvreugde niet veel over blijft. Uiteraard zijn wij bereid om deze zienswijzen mondeling toe te lichten. Wij vertrouwen erop dat U dit ontwerpbesluit omgevingsvergunning teruggedraaid.

Met vriendelijke groeten, Wim en Ria Bouma, bewoners van het (cultuurhistorisch) buurtschap Ureterpvallaat Ureterpvallaat 4 9202 DC Drachten 0512- 521230

W.H. Bouma Bijlage 1 Bijlage 2

R. Bouma-de Groot

Bijlage: herfstbeeld, nieuwbouw 30 meter hoog, gezien van buurtschap ter hoogte sluiswachterhuis

%

H emip

■ '-Wy^ÊÊnm

?fe

4'Mis

.a: ^

’i'^s im-

pp

msÊ

ê^ï'P' sist'iw ••»K'

inbo

Project omschrijving P11274 - Van der Volk Drachten

Van der Valk Drachten Welstand - 4 november 2019

iHiS

MT'ir

wmm.

ITfff

itefiSlKi