Bijlage 2 - Zienswijzennotitie bp Drachten Hotel Lavendelheide 4

Zienswijzennotitie Bestemmingsplan Drachten – Hotel Lavendelheide 4

April 2021 Team Omgeving Gemeente Smallingerland

1

Zienswijzennotitie Bestemmingsplan Drachten – Hotel Lavendelheide 4 Het ontwerp bestemmingsplan Drachten – Hotel Lavendelheide 4 heeft van 20 maart 2020 tot en met 30 april 2020 ter inzage gelegen voor zienswijzen. Het bestemmingsplan is opgesteld naar aanleiding van de uitbreidingswens van het hotel op het perceel Lavendelheide 4 te Drachten. De vragen en opmerkingen worden hieronder per inspreker behandeld. Waar mogelijk, wordt verwezen naar een eerdere gemeentelijke reactie. De namen van de zienswijzen van omwoners zijn geanonimiseerd. Inspreker Zienswijze 1

Samenvatting reactie 1. Het ontwerp bestemmingsplan is in strijd met een goede ruimtelijke ordening. a. Het nieuw te realiseren bedrijfsgebouw heeft de hoogte van 30 meter, terwijl in het geldende bestemmingsplan voor de betreffende locatie een maximale hoogte is toegestaan van 12 meter. b. Verlies aan uitzicht. c. Geen onderzoek naar alternatieven.

Gemeentelijke reactie a. Ter plaatse van de nieuwbouw zal de op grond van het thans geldende bestemmingsplan toegestane hoogte worden overschreden. Hiervoor is het noodzakelijk het bestemmingsplan aan te passen. Het plan is integraal beoordeeld en ruimtelijk zijn er geen bezwaren tegen de realisatie van het nieuwe bedrijfsgebouw. In paragraaf 2.2 van de toelichting bij het bestemmingsplan is gemotiveerd dat het plan stedenbouwkundig passend is op deze locatie. Wel hebben we De stedenbouwkundige onderbouwing uitgebreid; b. Gezien de afstand tussen de nieuwbouw en het perceel van appellant circa 100 meter bedraagt en de aanwezigheid van een robuuste groenzone tussen het Ureterpvallaat en de locatie van de nieuwbouw is van een verslechtering van uitzicht nauwelijks sprake. De locatie is gelegen in een stedelijk gebied met diverse functies. In de dynamiek van de bestaande stad kunnen wijzigingen in bebouwing/stedenbouw plaatsvinden die gevolgen hebben voor de omgeving. Dergelijke wijzigingen vinden regelmatig plaats. Het kan inderdaad zo zijn dat zaken als (uit)zicht hierdoor veranderen. Het deels vervallen van vrij uitzicht wordt in beginsel tot het normale maatschappelijke risico gerekend. Dit is vaste jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS). Wij achten dit echter in onderhavige situatie aanvaardbaar.

Er ontstaat geen onaanvaardbaar woonen leefklimaat voor appellant. Er wordt naar onze mening voldoende rekening gehouden met de belangen van betrokken omwonenden en daarmee een goede ruimtelijke

2

c.

ordening. De initiatiefnemer heeft een verzoek ingediend. Op grond hiervan zijn de plannen van de initiatiefnemer beoordeeld aan alle ruimtelijk relevante aspecten. Het is niet aan de gemeente om de initiatiefnemer te verzoeken om alternatieven te leveren.

2. Terras Men vreest voor geluidsoverlast vanaf het geplande terras. Men verzoekt naar alternatieve locaties te zoeken voor de plaatsing van het terras en subsidiair maatregelen te treffen om de geluidsoverlast zoveel mogelijk te beperken bijvoorbeeld door maatwerkvoorschriften op te stellen of het bouwen van een geluidswering. 3. Cultuurhistorische waarde – bestemming archeologie a. Niet is gemotiveerd in hoeverre met de voorliggende ontwikkelingen rekening wordt gehouden met cultuurhistorische waarden. b. De gronden aan de oostelijke kant van de hotelaccommodatie rust op dit moment de bestemming verkeer en deze gronden worden gewijzigd naar de bestemming horeca. Op de grond rust ook deels de dubbelbestemming archeologie. De bestemming horeca is intensiever dan de bestemming verkeer. Onder bepaling 7.2 onder a van het ontwerp bestemmingsplan mogen bouwwerken worden geplaatst ter vervanging van de bestaande bouwwerken. In het ontwerp bestemmingsplan is niet gemotiveerd of dat enkel ziet op de thans bestaande bouwwerken onder de basisbestemming 'verkeer' of ook voor toekomstige vervanging van bouwwerken onder de toekomstige basisbestemming 'horeca'

In zowel de huidige als de toekomstige planologische situatie is het mogelijk een terras te realiseren. Het geplande terras voldoet aan de geldende geluidsnorm. Op basis hiervan is juridisch gezien het treffen van maatregelen, om eventuele productie van geluid van het terras tegen te gaan, niet noodzakelijk.

a. In de plantoelichting van het bestemmingsplan is in paragraaf 4.1 een onderbouwing van het bestemmingsplan met betrekking tot het aspect erfgoed, archeologie en cultuur-historische aspecten. Inhoudelijk wordt hiernaar verwezen. b. De bestaande parkeerplaats heeft in het huidige bestemmingsplan een verkeersbestemming gekregen terwijl het parkeerplaats ten behoeve van de hotelaccommodaties is. Daarom is de bestemming overeenkomstig de huidige situatie aangepast. De dubbelbestemming voorziet in de bescherming van eventuele archeologische waarden. Dat is ook de reden waarom een regel is opgenomen dat alleen de bestaande bouwwerken mogen worden vervangen. Dit is ongeacht de basisbestemming. Een nadere motivatie is vanuit het oogpunt van eventuele archeologisch bescherming dan ook niet nodig.

3

4. Natuurbescherming a. Men verzoekt nogmaals ecologisch onderzoek te laten verrichten naar de nesten van de roeken en in hoeverre de werkzaamheden de rust- en broedplaats van de roek niet verstoren. b. Men verzoekt nader onderzoek te verrichten conform het vleermuizenprotocol 2017 naar de aanwezigheid van vleermuizen, omdat dit in het huidige onderzoek niet is verricht.

5. Planschade Men stelt zich op het standpunt dat door de wijziging van het bestemmingsplan een waardedaling ontstaat van de woning van cliënt. Men verzoekt om een planschade risicoanalyse op te stellen.

a. Er is ontheffing van Wnb voor de verplaatsing van de nesten van de roeken. De verplaatsing van de nesten is onder begeleiding van een ecoloog uitgevoerd. De betreffende memo is in de bijlage van de toelichting van het voorliggende bestemmingsplan opgenomen. b. Er is inmiddels nader onderzoek uitgevoerd conform de daarvoor geldende normering. Uit dit onderzoek is gebleken dat er geen vleermuizen zijn. Dit is in het najaar 2020 nogmaals gemonitord. Uit de rapportage van de laatste monitoring blijkt dat opnieuw geen vleermuizen zijn aangetroffen.

Planschade is geen toetsingskader voor de beoordeling van de vraag of een plan ruimtelijk aanvaardbaar is. Er is tussen de gemeente en de initiatiefnemer overeengekomen dat de initiatiefnemer garant staat voor eventuele planschade. De initiatiefnemer heeft hierover een planschaderisicoanalyse laten opstellen om inzicht te krijgen wat de eventuele planschade zou kunnen zijn. Mocht appellant van mening zijn dat er sprake is van eventuele planschade, dan kan dit via de daarvoor bestaande procedure worden aangevraagd. Een aanvraag voor planschade is pas mogelijk na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan.

Zienswijze 2

1. Proces a. Dat in de inspraak onjuiste en niet neutrale uitspraken worden gedaan; b. Er (bewust) onderdelen niet zijn beantwoord c.

Er grote wijzigingen zijn aangebracht ten opzichte van het geldende bestemmingsplan;

d. Staat het handboek bestemmingsplannen het toe on-

a. Eventuele omissies in beantwoording wordt in de voorliggende zienswijzennotitie beantwoord. Over de wijze van beantwoording trachten wij altijd neutrale en objectieve formulering te hanteren die is gestoeld op de voor ons beschikbare informatie; b. Zie a; c. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in een nieuwe ontwikkeling die niet was voorzien ten tijde

4

derwerp weg te laten? e. De wijze waarop de uitbater van het hotel het proces van participatie heeft gevoerd, laat te wensen over; f.

Voldoet deze participatie aan het beleid van de gemeente en de nadere eisen van participatie vanuit de Omgevingswet;

g. Wie zorgt er voor, voordat dit bestemmingsplan wordt vastgesteld, dat er een juist beeld ontstaat van de nieuwe situatie?

van het geldende bestemmingsplan. Op grond van de huidige eisen aan een ruimtelijke onderbouwing is het voorliggende plan onderbouwd en gemotiveerd dat het plan passend en uitvoerbaar is op deze locatie . d. Voor de ontwikkeling van het voorliggende plan zijn alle relevante planologische aspecten onderzocht en opgenomen in het voorliggende bestemmingsplan. Het handboek bestemmingsplan voorziet in een standaardisering van bestemmingsplanregels voor nieuwe bestemmingsplannen. Het voorliggende bestemmingsplan is conform het handboek opgesteld. e. Er zijn geen richtlijnen hoe een aanvrager met de omgeving zijn plannen communiceert. Het plan is op grond van de huidige regels tot stand gekomen, waarbij de aanvrager het plan zelf moet communiceren met de omgeving om zoveel mogelijk draagvlak te creëren. Echter dit betekent niet dat wanneer er geen consensus is, het plan niet door kan gaan. De gemeenteraad moet uiteindelijk een besluit nemen, waarbij de gemeenteraad de belangen moet wegen. f. Het voorliggende plan is aangevraagd op grond van de huidige Wet ruimtelijke ordening. Er is geen beleid of eisen vastgelegd waar de communicatie met de omgeving aan moet voldoen. Waar de appellant naar verwijst zijn uitgangspunten waar plannen aan moeten voldoen onder de nieuwe Omgevingswet. Hier is participatie een (verplicht) onderdeel van. De omgevingswet treedt op 1 juli 2022 in werking.

Voor het overige wordt verwezen naar de beantwoording onder e. g. De ingediende omgevingsvergunningaanvraag geeft hierbij een duidelijk impressie van het bouwplan. Daarnaast is de stedenbouwkundige onderbouwing uitgebreid, waarbij ook een beter beeld is hoe het bouwplan zich verhoudt met de omgeving.

5

2. Impact op de buurtschap Ureterpvallaat a. De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht schrijft voor dat de motivering om af te wijken van het bestemmingsplan een goede ruimtelijke onderbouwing moet bevatten. Graag ontvangt men het stedenbouwkundig onderzoek en de daarin opgenomen criteria. b. Kan een gebouw buiten het plangebied van het bestemmingsplan dienen als referentie voor een ander bestemmingsplan? c. Welke gekwalificeerde stedenbouwkundige doet deze uitspraak? d. Uit de tekening is op te maken dat de piramide wordt gesloopt. Wanneer zal dit plaatsvinden en wordt deze sloop ook als verplichting in het bestemmingsplan opgenomen? e. Hoeveel m2 betreft het resterende complex? f. Betreft dit bebouwingsoppervlakte of gebouwoppervlakte (bvo)? g. Men ontvangt graag een detailleerde berekening van het oppervlakte van de nieuwe situatie? h. In de stedenbouwkundige onderbouwing staat dat de groen en water invulling vormen ook in de nieuwe situatie een goede overgang met de aangrenzende ruimtes aan de Ureterpvallaat. Men ontvangt graag hiervoor een eenduidige onderbouwing van een gekwalificeerde tuin- en landschapsarchitect; i. in paragraaf 2.2 stedenbouwkundige onderbouwing verwijst naar de Ureterpvallaat. Welke weg wordt hier bedoeld? 1.

De weg zonder huisnummer vanaf de rotonde De Splitting tot de rotonde nabij de alarmcentrale? Of de oude Ureterpvallaat met de nummers 1 t/m 5 en 7 t/m 9? j. Wat geeft de zekerheid dat de "groene overgang" ondanks een regel in het bestemmingsplan, zo blijft. Deze gronden zijn in eigendom van het hotel. k. Waarom is in het bestemmingsplan van 2019 wel het verschil in hoogte van 12 naar 30 meter genoemd maar niet het aantal meters van de overschrijding van het bouwvlak? l. In de inspraaknotitie staat de afstand van 125 meter op gebaseerd? In werkelijkheid is dit 88,67 meter. m. De 100 meter grens schijnt een magische grens te zijn.

a. In de toelichting van het bestemmingsplan is uitgebreid onderbouwd waarom meegewerkt kan worden aan de voorliggende ontwikkeling. Hierin is ook een stedenbouwkundige onderbouwing (paragraaf 2.2) opgenomen. Deze onderbouwing is naar aanleiding van de ingekomen zienswijzen uitgebreid. Inhoudelijk wordt naar de toelichting van het bestemmingsplan verwezen. b. Bij een ontwikkeling vindt een integrale beoordeling plaats en daarbij wordt ook de setting van het plan beoordeeld in de totale ruimtelijke opzet van Drachten. Bestemmingsplangrenzen zijn hier niet leidend in. c. De stedenbouwkundige beoordeling van het plan is de verantwoordelijkheid van het college, deze beoordeling wordt uiteindelijk door de gemeenteraad meegenomen in de vaststellingsprocedure van dit bestemmingsplan. d. Wanneer de betreffende "piramide" wordt gesloopt is op dit moment niet duidelijk, gezien de huidige situatie. De piramide wordt past gesloopt nadat de nieuwbouw gereed is. Hiervoor is een sloopverplichting in de regels van het bestemmingsplan opgenomen. e. zie beantwoording bij punt g; f. Betreft bvo m2; g. De huidige oppervlakte van de bestaande bebouwing bedraagt 3815 m2 bvo. De oppervlakte bvo van de nieuwbouw bedraagt 2000 m2. Er wordt 450 m2 bvo gesloopt. In de nieuwe situatie (na de realisatie van de nieuwbouw en de sloop van de piramide) zal 5365 m2 bvo aan bebouwing aanwezig zijn. h.

Het betreft een bestaande groenzone die in het bestemmingsplan ook als zodanig is bestemd die al een goede overgang vormt richting het buurtschap. Uitgangspunt is dat deze wordt gehandhaafd en waar nodig wordt versterkt. In de toelichting van het bestemmingsplan is de stedenbouwkundige onderbouwing uitgebreid. Inhoudelijk wordt hiernaar verwezen. i. Hier wordt verwezen naar het buurtschap. De ste-

6

Graag ontvangen wij een juridische onderbouwing van 100 meter . n. Hoeveel reclame-uitingen zijn toegestaan vanuit de welstandsnota en de reclamenota? o. Men voorziet veelvuldige overschrijding van de geldende geluidsnormen zoals dit in het Activiteitenbesluit is opgenomen. Men verzoekt om een afwijking van het Activiteitenbesluit op te nemen om het terras na 23:00 uur te sluiten. Dit betreft alle jaargetijden om de overlast tot een minimum te beperken. p. in 2009 is reeds een belasting van 55 dB berekend op de zijgevel van nr 5, waar 50 dB toelaatbaar is. Verzoekt om een nieuwe meting met daarin ook de nrs 4 en 7 daarin mee te nemen. q. Graag ziet men dat de parkeerbalans over het totaal van Van der Valk plus Transferium integraal opnieuw wordt berekend, rekening houdend met alle genoemde gebruikers van de parkeerterreinen. r. Bij de realisatie van het parkeerterrein ten noorden van de Lavendelheide 7 een geluidswal van 2,5 meter wordt gerealiseerd. s. Dat de hoogte van de huidige geluidswal van Lavendelheide 4 alsnog op de juiste hoogte wordt gebracht.

denbouwkundige onderbouwing in de toelichting van het bestemmingsplan is naar aanleiding van de zienswijze aangepast en uitgebreid. j. Er komt een voorwaardelijk bepaling in de regels, die handhaafbaar is voor het college. k. De meest uit het oog springende afwijking is de hoogte. De overschrijding van het bouwvlak is in verhouding daarmee kleiner. l. Het getal van 125 is abusievelijk opgenomen. De afstand bedraagt circa 100 meter. m. De afstand van 100 meter is niet een magische grens. Geeft wel een indicatie dat de afstand voor ontwikkelingen binnen het stedelijk gebied groot is; n. Het reclamebeleid schrijft voor dat per gevel 1 reclame-uiting mag worden gerealiseerd en 3 vlaggenmasten. De reclame-uiting zal apart worden aangevraagd. Een eventuele omgevingsvergunningsaanvraag ten behoeve van de reclame-uiting dient te zijner tijd te worden beoordeeld door de welstandscommissie. o. Er is een melding ingediend op grond van het Activiteitenbesluit voor dit project. Onderdeel van die melding is een geluidsrapport. Uit het rapport blijkt dat kan worden voldaan aan de geluideisen uit het Activiteitenbesluit (zie ook onder punt 3). Er is geen reden om extra eisen op te nemen. We zien geen noodzaak om hier extra voorwaarden aan te verbinden. p. Het in de zienswijze bedoelde geluidrapport was opgesteld voor de beoordeling van indirecte hinder, veroorzaakt door hotel Van der Valk.

Een dergelijke berekening is ook voor het huidige project gemaakt en is opgenomen in het hiervoor genoemde geluidsrapport dat onderdeel is van de voor deze verandering van het bedrijf ook benodigde Activiteitenbesluitmelding. Uit de berekening blijkt dat het aan Van der Valk toe te rekenen verkeer ("de indirecte hinder") voldoet aan de voorkeursgrenswaarde uit de Circulaire "Geluidhinder veroorzaakt door het wegverkeer van en naar de inrichting; beoordeling in het

7

kader van vergunningverlening op basis van de Wet milieubeheer" van 29 februari 1996. Deze circulaire voor planologische procedures is hier het beoordelingskader. q. Het voorliggende plan dient te voorzien in de eigen parkeerbehoefte van de hotelaccommodatie. Uit de berekening die is opgenomen in het voorliggende bestemmingsplan blijkt dat hieraan voldaan wordt. We zien ook geen noodzaak om de parkeerbalans opnieuw te berekenen en uit te breiden met een parkeerbalans van andere locaties; r. Wanneer dit als parkeerterrein in gebruik wordt genomen zal op basis van geldende wet- en regelgeving beoordeeld worden of een geluidswal of andere geluidswerende voorzieningen noodzakelijk zijn; s. Niet wordt onderbouwd waarom de huidige geluidswal ter plaatse van Lavendelheide 4 niet op de juiste hoogte is.

Zienswijze 3

3. het buurtschap Ureterpvallaat a. Hoe zou het versterken van de bestaande ruimtelijke en functionele structuur kunnen blijken, anders met "mooie woorden"? b. Is met betrekken tot de roeken een ontheffing van de Wnb aangevraagd? c. Is er een activiteitenplan uitgewerkt? d. Zijn de negatieve effecten voor ons als omwonenden hierin betrokken? 1. Er mag op het gebouw van 30 meter een reclamemast van 10 meter worden gerealiseerd. Dat betekent dat een dominant reclameobject van 40 meter hoogte ontstaat. Bijna net zo groot als de Tjaardaflats. Een dergelijke situatie is niet ruimtelijk onderbouwd in het ontwerp bestemmingsplan. In het bestemmingsplan is ook niet duidelijk gemaakt of een dergelijke reclame-uiting in overeenstemming is met de reclamenota of welstandseisen.

3. a. Het buurtschap Ureterpvallaat blijft gewoon intact b. Op 15 november 2019 heeft de provincie de betreffende ontheffing verleend. c. Onderdeel van de aanvraag ontheffing Wnb is een activiteitenplan. Dit is opgesteld en meegenomen in de besluitvorming door de provincie. d. De verplaatsing van de roekennesten past binnen alle wettelijke bepalingen die daarvoor gelden. 1. In de toelichting is de stedenbouwkundige onderbouwing uitgebreid waarmee de nieuwbouw nader is onderbouwd. Een mast als reclamedrager bovenop de nieuwbouw zal in alle gevallen ondergeschikt zijn aan de massa van de Tjaardaflats en de reclamevoering zal in zijn totaliteit worden getoetst aan het geldende reclamebeleid.

8

Zienswijze 4

1. Door de realisatie van het voorgenomen bouwplan verdwijnt deels het vrije uitzicht vanuit de woning.

1. Op grond van het huidige bestemmingsplan was het mogelijk dat een gebouw van 12 meter kon worden gerealiseerd. Daarnaast betreft het hier een stedelijk gebied met diverse functies waarbij er geen blijvend recht bestaat op vrij uitzicht. In de dynamiek van de bestaande stad kunnen wijzigingen in bebouwing/stedenbouw plaatsvinden die gevolgen hebben voor de omgeving. Het kan inderdaad zo zijn dat zaken als (uit)zicht hierdoor veranderen. Het deels vervallen van vrij uitzicht wordt in beginsel tot het normale maatschappelijke risico gerekend. Dit is vaste jurisprudentie van de ABRvS. Wij achten dit echter in onderhavige situatie aanvaardbaar. Er ontstaat geen onaanvaardbaar woon- en leefklimaat voor appellant. Er wordt naar onze mening voldoende rekening gehouden met de belangen van betrokken omwonenden en daarmee een goede ruimtelijke ordening.

2. Door de initiatiefnemer is geen onderzoek gedaan naar alternatieven, bijvoorbeeld aan de westkant van het perceel.

2. De initiatiefnemer heeft daar zijn eigen verantwoordelijkheid in. Met het voorliggende plan heeft hij de gemeente gevraagd om planologische medewerking. De gemeente heeft te beslissen op de aanvraag zoals deze is ingediend. Het voorliggende plan is door het college beoordeeld op alle relevante aspecten en wetgeving en voldoet daaraan. 3. Deze vrees delen wij niet. Het cultuurhistorisch karakter van het buurtschap is met name de bebouwing en aangrenzende straatbeplanting. Het voorgenomen plan ligt buiten dit gebied en heeft geen invloed op deze waarde.

3.. Door het voorgenomen plan zal de cultuurhistorisch waarde van het buurtschap Ureterpvallaat worden verminderd. 4. Door het bouwplan wordt een precedent geschapen voor toekomstige ontwikkelingen op het naastgelegen kantorenpark. In de beantwoording van de inspraakreactie is door de gemeente dit ontkracht. Graag wil men dat dit in het bestemmingsplan wordt vastgelegd.

4. De bouwhoogten voor kantoorgebouwen zijn geregeld in het bestemmingsplan Kantorenpark Drachten en bedrijvenpark Noordoostkwadrant. Hiermee is voldoende waarborg over de maximale bouwhoogte van kantoorgebouwen op dit kantorenpark. Op het moment dat er een verzoek wordt ingediend dat afwijkt van het bestemmingsplan moet ook voor dat verzoek een integrale beoordeling plaatsvinden waarbij ook de setting van het plan wordt beoordeeld in de totale ruimtelijke opzet van Drachten.

9

5. Men verzoekt de gemeente een planschade risicoanalyse te laten uitvoeren.

Planschade is geen toetsingskader voor de beoordeling van de vraag of een plan ruimtelijk aanvaardbaar is. Er is tussen de gemeente en de initiatiefnemer overeengekomen dat de initiatiefnemer garant staat voor eventuele planschade. De initiatiefnemer heeft hiervoor een planschaderisicoanalyse laten opstellen om inzicht te krijgen wat de eventuele planschade zou kunnen zijn. Mocht appellant van mening zijn dat er sprake is van eventuele planschade, dan kan vergoeding daarvan via de daarvoor bestaande procedure worden aangevraagd. Een aanvraag voor planschade is pas mogelijk na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan.

Zienswijze 5

1. Er zijn grote wijzigingen aangebracht in het ontwerp bestemmingsplan ten opzichte van het geldende bestemmingsplan. De nieuwbouw wordt 30 meter hoog met de mogelijkheid van een reclamemast van 10 meter op het gebouw. Daarnaast vindt men de gekozen woorden zeer opmerkelijk en staan haaks op het oorspronkelijke uitgangspunt bij de ontwikkeling van het kantorenpark. Waarom wordt er afgeweken van deze uitgangspunten. 2. Tijdens de informatiebijeenkomst blijkt dat na de afbraak van de "piramide" een compleet hotel overblijft waarbij alle bedrijfsactiviteiten naar de nieuwbouw worden verplaatst. De vrijgekomen hotelfunctie (oudbouw) zal aan een externe partij(en) worden onderverhuurd. Het is niet duidelijk waarom wordt afgeweken van het bestaande bestemmingsplan om de oudbouw niet af te breken. Hiervoor zijn naast de economische belangen geen stedenbouwkundige onderbouwing gegeven. 3. Er is geen onderzoek gedaan naar alternatieven. Bij het maken van het plan is naar economische belangen gekeken en is er geen rekening gehouden met de omgeving.

1. De aanvrager legt bij de gemeente een verzoek neer voor de realisatie van nieuwbouw op zijn perceel. Op basis hiervan wordt gekeken of het plan ruimtelijk aanvaardbaar is en of het wenselijk is om van de oorspronkelijke uitgangspunten (zoals die zijn verwoord in het geldende bestemmingsplan) af te wijken. Uit de beoordeling van het plan is naar voren gekomen dat het plan ruimtelijk en planologisch aanvaardbaar is en op basis hiervan is medewerking toegezegd aan het verzoek van de aanvrager. 2. De eigenaar/initiatiefnemer is vrij in het exploiteren van het bestaande gebouw. Er zijn duidelijke restricties aan het gebruik ervan. In stedenbouwkundig opzicht is het handhaven van het bestaande bouwvolume daarom een gegeven.

3. De initiatiefnemer heeft daar zijn eigen verantwoordelijkheid in. Met het voorliggende plan heeft hij de gemeente gevraagd om planologische medewerking. De gemeente heeft te beslissen op de aanvraag zoals deze is ingediend. Het voorliggende plan is door het college beoordeeld op alle rele-

10

vante beleidsaspecten en wetgeving en voldoet daaraan.

4. De bouwhoogte van 30 meter plus 10 meter hoge reclamemast heeft grote impact op de omgeving en het "vrije" uitzicht van de buurtbewoners. De geplande bouwhoogte is in strijd met de huidige visie op het kantorenpark, welke niet aangepast wordt door dit ontwerp bestemmingsplan.

4. Het plan is strijdig met het geldende bestemmingsplan. Om mee te werken is gekeken of afgeweken kan worden. Dit is verder onderbouwd in het voorliggende bestemmingsplan. Daarnaast betreft het hier een stedelijk gebied waarbij er geen blijvend recht bestaat op vrij uitzicht. In de dynamiek van de bestaande stad kunnen wijzigingen in bebouwing/stedenbouw plaatsvinden die gevolgen hebben voor de omgeving. Het kan inderdaad zo zijn dat zaken als (uit)zicht hierdoor veranderen. Het deels vervallen van vrij uitzicht wordt in beginsel tot het normale maatschappelijke risico gerekend. Dit is vaste jurisprudentie van de ABRS. Wij achten dit echter in onderhavige situatie aanvaardbaar. Er ontstaat geen onaanvaardbaar woon- en leefklimaat voor appellant. Er wordt naar onze mening voldoende rekenschap gehouden met de belangen van betrokken omwonenden en daarmee een goede ruimtelijke ordening.

5. De ruimtelijke impact van het voorgenomen plan is groot. De beplanting draagt maximaal 5 ½ maand blad en het grootste gedeelte van het jaar is er sprake van open en vrij uitzicht. Dit beeld verdwijnt door een gebouw van 30 meter hoog neer te zetten. 6. Door af te wijken van de maximale bouwhoogte (van 12 meter naar 30 meter) ontstaat er een conflictsituatie met het geldende bestemmingsplan, wat blijft gelden voor de overige kavels van het kantorenpark. Hoe voorziet dit bestemmingsplan in de oorspronkelijke visie en uitgangspunten.

Zie beantwoording bij punt 4.

7. De geplande nieuwbouw staat haaks op de uitspraken in het geldende bestemmingsplan, waarbij het Adverium de eyecatcher van het kantorenpark is.

6. Voor het kantorenpark is destijds is een stedenbouwkundige opzet gemaakt. Bij de beoordeling van de plannen van de aanvrager is gekeken naar de acceptatie van het plan mede op basis van het oorspronkelijke stedenbouwkundige opzet. De stedenbouwkundige verantwoording is in de toelichting van het bestemmingsplan opgenomen. 7. Dat het Adverium een eyecatcher is, staat vast. Ook na de realisatie van het voorgenomen plan, blijft het Adverium een eyecatcher.

11

8. De wijze waarop de buurt is uitgenodigd op 15 november 2019 door de aanvrager, waarin kenbaar is gemaakt dat er een aanvraag is gedaan voor een omgevingsvergunning, waarbij is "vergeten" te vermelden dat er ook een wijziging van het bestemmingsplan is aangevraagd. Met als doel hier de aandacht af te houden voor omwonenden.

9. Er zijn opmerkelijke kwaliteitsverschillen tussen het nieuwe voorstel en het geldende bestemmingsplan.

10. Het ontbreken van essentiële opmerkingen in de inspraaknotitie met betrekking tot afstanden tussen de woningen van het buurtschap en de nieuwbouw.

11. De getoonde 3D-modellen tijdens de inloopbijeenkomst van 15 november van de architect, waarin het gebouw een stuk kleiner zijn gepresenteerd dan in werkelijkheid.

8. Op 15 november 2019 heeft de aanvrager de omwonenden geïnformeerd over de nieuwbouw waarbij de aanvrager het toekomstbeeld van het bedrijf heeft laten zien. Voor het totale plaatje is met de aanvrager afgesproken een herziening van het bestemmingsplan voor het perceel Lavendelheide 4 in procedure te brengen. De aanvrager heeft de gemeente gevraagd dat ten behoeve van de nieuwbouw afzonderlijk mag worden geanticipeerd door middel van een omgevingsvergunningsprocedure (uitgebreide afwijkingsprocedure). Over de wijze van communiceren tussen omwonenden en de aanvrager tijdens een door de aanvrager georganiseerde informele informatiebijeenkomst had de gemeente geen rol. Deze avond was bedoeld om de omgeving te informeren over de toekomstplannen van de aanvrager. 9. Wij delen deze opmerking niet. Het voorliggende plan voorziet in een goede planologische onderbouwing waardoor het plan ruimtelijk aanvaardbaar is. 10. Hier is naar gekeken en naar precieze metingen van de aanvrager kunnen wij concluderen dat afstand van de nieuwbouw en de buurtschap circa 100 meter bedraagt. De afwijking doet niets af aan ruimtelijke aanvaardbaarheid van het plan. De afstand is relatief groot tussen de nieuwbouw en de woningen aan de buurtschap Ureterpvallaat. 11. De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de presentatie van het plan tijdens de door u georganiseerde informatiebijeenkomst.

De beoordeling van het plan door het college staat hier los van.

12. Er zijn in de 3D-modellen meer bomen en groen gebruikt dan in werkelijkheid aanwezig is.

12. de 3D-modellen waren bedoeld als een grove indicatie van de plannen van het hotel, waarin hoofdlijnen van de plannen zijn gepresenteerd. De inhoud van deze presentatie is voor de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer.

13. In overleg met de aanvrager is afgesproken twee hoogwerkers te plaatsen om de ruimtelijke impact waar te nemen van de hoogte van de nieuwbouw. Dit heeft niet plaatsgevonden.

13. De gemeente was niet op de hoogte van deze afspraak tussen de initiatiefnemer en de omwonenden. De gemeente is geen partij in deze afspraak.

12

14. Opmerkelijke uitspraken in het nieuwe bestemmingsplan zoals: "relatief wat hoger", "stedenbouwkundig aanvaardbaar".

14. Deze opmerkingen zijn opgenomen in relatie tot de omgeving, waarbij de Tjaardaflats als dominante gebouwen aanwezig zijn.

15. Het zijn opmerking dat gezien de punten beschreven onder punten 7 t/m 14 dat door de gemeente uitspraken worden gedaan die niet objectief zijn en heeft grote twijfel aan de onpartijdigheid van dit bestemmingsplan en vraagt de raad dan ook om onpartijdigheid te onderzoeken en hierin gepaste maatregelen te nemen. 16. De uitspraak "stedenbouwkundig aanvaardbaarheid" is dit hele plan op gebaseerd. Er is geen enkele ruimtelijke onderbouwing waarop dit is gebaseerd, behalve de uitspraak "de verder weg gelegen Tjaardaflats zijn fors hoger, namelijk circa 45 meter".

15. Het hier beschrevene herkennen wij niet. Wij hebben in alle objectiviteit het verzoek behandeld en beschreven. Dat appellant het niet eens is met de conclusies kan zijn, maar dat zegt niets over de objectiviteit en onpartijdigheid van het college in dit proces.

17. Men vindt het zorgelijk dat er verder geen enkel stedenbouwkundig onderzoek voor een dusdanig plan ligt. Hierdoor ontbreekt een goed onderzoek waar in een antwoord komt op de volgende vragen: - Welke impact heeft dit op het cultuurhistorische buurtschap? - Welke impact heeft dit op het transferium? - Welke impact heeft dit op het kantorenpark en het geldende bestemmingsplan? - Welke impact heeft dit op de eyecatcher het Adverium? - Welke impact heeft dit op de identiteit van Drachten? - Welke impact heeft dit op de Skyline van Drachten? 18. Er is geen enkele stedenbouwkundige onderbouwing te herleiden in de toelichting en er is geen enkele onderbouwing toegevoegd in de bijlage. Het blijft dan ook onduidelijk of dit een uitspraak is van een stedenbouwkundige of de mening van een betrokkene?

16. De massa-opbouw (breedte en hoogte) van de beoogde nieuwbouw is in verhouding tot de omgeving van het kantorenpark en de Tjaardaflats aan de andere zijde van het Buitenstvallaat beperkt en daarom aanvaardbaar. In de toelichting van het bestemmingsplan is de stedenbouwkundige onderbouwing uitgebreid. 17. Ook in het geldende bestemmingsplan zijn rechten voor uitbreiding aanwezig. De realiteit nu is anders dan in de jaren waarin destijds de ontwikkeling van deze functie is voorzien. Daarom is een ruimtelijk functionele afweging gemaakt, waarbij wel degelijk rekening is gehouden met de omgeving in de meest brede zin.

18. De verantwoordelijkheid voor de beoordeling van dit plan en de besluitvorming over dit plan ligt bij het college.

13

19. Men is van mening dat de raad enige inspraak heeft over de skyline van Drachten en de grote impact welke dit zal hebben. Men is van mening dat het hoogst opmerkelijk dat de raad niet is meegenomen of is geïnformeerd wat de impact heeft op deze keuze. 20. Het bestemmingsplan impliceert dat het huidige bestemmingsplan meerdere keren is overtreden en dat het nu gerechtvaardigd is om van de voorgeschreven 12 meter hoogte ten oosten van het hotel over te gaan naar 40 meter. Deze hoogte is altijd streng gehandhaafd. Men stelt dat gezien eerdere bevindingen dat hier verkeerde conclusies worden getrokken omdat het voornemen op deze locatie niet ruimtelijk aanvaardbaar is. 21. Er is onvoldoende onderzoek gedaan en hierdoor ligt er nu een voorstel wat niet past binnen de visie van het geldende bestemmingsplan en dat omwonenden een flatgebouw van 30 meter voor hun woning krijgen. Ook is dit een gemiste kans om de verouderde gebouwen te laten moderniseren. 22. Men is niet tegen de uitbreiding en vernieuwing van het hotel maar men is tegen de gekozen locatie. Daarnaast is men van mening dat er mogelijkheden zijn voor een andere locatie op het perceel.

23. Er wordt een overdekte en verwarmde veranda aan de oostzijde van de nieuwbouw gerealiseerd. Dit terras geeft de mogelijkheid om lang buiten te zitten. Men voorziet een hoog frequente overschrijding van de geldende geluidsnormen zoals het in het Activiteitenbesluit is vastgelegd. Men wil dat de gemeente in afwijking opneemt dat het terras tot maximaal 23:00 uur is geopend. Dit verzoek heeft betrekking voor alle jaargetijden. Dit om overlast tot een minimum te beperken.

19. Het bestemmingsplan volgt de wettelijke procedure van de Wet ruimtelijke Ordening, waarbij het college de procedure voorbereidt. Uiteindelijk ligt de bevoegdheid voor het vaststellen van het bestemmingsplan bij de gemeenteraad. Bij het voorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan zal de gemeenteraad alle belangen afwegen. 20. Door de jaren heen heeft het hotel zich ontwikkeld tot wat het nu is waarbij een enkele keer is gekeken naar de ruimtelijke en planologisch inpassing. Ook op basis van de voorliggende aanvraag is gekeken naar de ruimtelijke en planologische inpassing van het voornemen. Uit de integrale beoordeling blijkt dat de gevraagde hoogte acceptabel is. 21. Verwezen naar de beantwoording bij punt 17.

22. De aanvrager heeft een verzoek ingediend voor de realisatie van de nieuwbouw aan oostzijde van het perceel van het hotel. Dit verzoek hebben wij beoordeeld en getoetst aan alle ruimtelijke en planologische aspecten. Wanneer de aanvrager de uitbreiding van zijn hotelaccommodatie op een andere wijze of andere locatie op het perceel wil uitbreiden dan kan men dat aan het college voorleggen. Overigens is in het huidige bestemmingsplan al voorzien in een verplaatsing naar onderhavige locatie. 23. Er is door de aanvrager een melding op grond van het Activiteitenbesluit ingediend. In het bij die melding gevoegde geluidsrapport is het geluid afkomstig van het overdekte terras meegenomen. Zie verder onder 3.

14

24. Het is opmerkelijk dat door de uitbreiding van het aantal hotelkamers een afname wordt verwacht van het aantal parkeerplaatsen. In de bijlage van het bestemmingsplan is een parkeerbalans opgenomen. Waarbij wordt uitgegaan van 158 hotelkamers met een 100% bezetting en dat er dan gerekend wordt met een parkeerbehoefte van 114 voertuigen: 1. Komen de overige gasten voor de 44 hotelkamers op de fiets? 2. Daarnaast houdt de berekening geen rekening meer met personeel, carpool en de tesla oplaadpunten?

24. De gemeenteraad heeft een parkeernormennota vastgesteld waarin normen zijn opgenomen op basis waarmee moet worden berekend hoeveel parkeerplaatsen nodig zijn voor een ontwikkeling. Deze normen zijn gebaseerd op landelijke kentallen van het CROW. Het CROW baseert zich weer op onderzoeken her en der in het land en heeft de kentallen gespecificeerd naar stedelijkheidsgraad (hoe stedelijk is een gemeente) en stedelijkheidszone (centrum, schil, buitengebied, etc). Uit deze kentallen en onderzoeken blijkt dat de parkeerbehoefte bij hotelkamers lager is dan 1 parkeerplaats per hotelkamer. De parkeernorm voor een dergelijke hotelfunctie (4*-hotel) is 7,2 parkeerplaatsen per 10 kamers. Op basis hiervan komt men uit op 114 parkeerplaatsen t.b.v. de hotelfunctie. De parkeernorm is inclusief het parkeren voor personeel. De carpoolplek is niet meer aanwezig op het voorliggende perceel. Daarnaast zijn de Tesla-oplaadpunten niet door de gemeente aangewezen en is het een service die door de ondernemer mogelijk is gemaakt. Deze plekken zijn onderdeel van het aantal parkeerplaatsen die nodig zijn om aan de parkeernorm te voldoen.

25. Als de rekensom op papier maar klopt en er eerst gebouwd kan worden, daarna zal er een wijziging worden aangevraagd voor Lavendelheide 7 om hierop de ontstane tekorten aan parkeerplaatsen weer aan te vullen.

Qua parkeren is voor deze ontwikkeling inzichtelijk gemaakt dat de parkeerbehoefte volledig op eigen terrein opgelost wordt. Het parkeren bij het transferium staat hier los van. 25. De gemeenteraad heeft een parkeernormennota vastgesteld waarin kengetallen zijn opgenomen op basis waarmee moet worden berekend hoeveel parkeerplaatsen nodig zijn voor een ontwikkeling. Het huidige aantal in het plan aangegeven parkeerplaatsen voorziet in de berekende behoefte. De aanvrager heeft aangegeven dat op het moment dat in de praktijk blijkt dat er meer parkeerplaatsen nodig zijn, hij deze kan faciliteren op het perceel aan de Lavendelheide 7. Vooralsnog lijkt dit niet nodig te zijn.

15

26. Het betreft geen doorontwikkeling van het hotel zoals dat wordt beweerd in de inspraaknotitie. Het betreft nieuwbouw naast bestaande gebouwen welke zeker van invloed kunnen zijn op de ruimtelijke structuur en belevingswaarden. En er valt niet te onderkennen dat er grote verschillen ontstaan tussen de bouw van gebouw van 12 meter hoogt of een gebouw van 30 meter hoog. Dit heeft zeker impact op de bestaande aanwezige structuren en de landschappelijke belevingswaarden. 27. Erfgoed: Men wil de gemeente er op attenderen dat de gemeenteraad een erfverordening kan vaststellen dat ziet op het beheer en behoud van cultureel erfgoed, dat binnen de gemeentegrens aanwezig is, dat van belang is voor de gemeente vanwege cultuurhistorische en wetenschappelijk betekenis. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de woningen van de buurtschap twee jaar geleden een gemeentelijke monumentenstatus hebben ontvangen. Men vindt het opmerkelijk dat alle verwijzingen van de buurtschap zijn verdwenen in het nieuwe plan. 28. Archeologie: Het is maar net wat je de lezer wilt laten zien. Het is duidelijk te zien op de archeologische waardenkaart (FAMKE) dat de buurtschap is aangeduid als waardevol gebied met het streven tot behoud.

29. Cultuur-historie Op basis van de FAMKE kaart is wel aangetoond dat buurtschap cultuur-historisch waardevol is en dit wordt ook ondersteund door het geldende bestemmingsplan.

26.Met de doorontwikkeling van het hotel wordt bedoeld de doorontwikkeling van het hotel als bedrijf. Dat de realisatie van een gebouw met een hoogte van 30 meter invloed zal hebben op omgeving wordt ook niet ontkend. Echter in het voorliggende stedelijke gebied met enkele hoge bebouwing is het ruimtelijk effect van het voorgenomen gebouw op de omgeving te verantwoorden. De structuur van het Ureterpvallaat wordt niet aangetast. In het stedelijk gebied kan men ook verwachten dat er ruimtelijke ingrepen plaatsvinden en dat is inherent aan het wonen in een stedelijk gebied. 27. Paragraaf 4.1.2. van de toelichting is hierop worden aangepast. Daarnaast dient te worden opgemerkt dat de buurtschap geen onderdeel uitmaakt van het plangebied en dat het plan voornemen geen invloed heeft op de beschermde elementen.

28. Het klopt dat het buurtschap deels deze aanduiding heeft op de archeologische waardenkaart. Echter het bestemmingsplan betreft een plan dat een ontwikkeling wil faciliteren. Op grond van de archeologische waardenkaart zijn voor de locatie van de nieuwbouw geen archeologische waarden te verwachten. Waar appellant naar verwijst is het gebied rondom het buurtschap. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet niet in ingrepen in dit gebied. 29. Niet wordt betwist dat de buurtschap Ureterp een straat is die cultuurhistorisch van belang is. Vanuit dat oogpunt is het behoud van dit buurtschap van belang. Echter dit betekent niet dat de omliggende percelen hiervan onderdeel zijn. Op de locatie van de nieuwbouw was ook al bebouwing toegestaan.

16

30. Geluid: Uit akoestisch onderzoek dat in 2009 is uitgevoerd bleek dat op de woningen Ureterpvallaat 5 en 7 de geluidshinder overschreden werd en dat het geluidsniveau 55dB(A) betrof. Op basis van de huidige situatie dient een nieuw geluidsonderzoek te worden uitgevoerd.

30. Zie onder 2.p

31. Planschade Men stelt zich op het standpunt dat door het voorliggende bestemmingsplan planschade ontstaat en tevens verslechtering van het woon- en leefklimaat. Men verzoekt de gemeente een planschade risicoanalyse te laten opstellen.

31. Planschade is geen toetsingskader voor de beoordeling van de vraag of een plan ruimtelijk aanvaardbaar is. Er is tussen de gemeente en de initiatiefnemer overeen gekomen dat de initiatiefnemer garant staat voor eventuele planschade. De initiatiefnemer heeft hiervoor een planschade risicoanalyse laten opstellen om inzicht te krijgen wat de eventuele planschade is. Mocht appellant van mening zijn dat er sprake is van eventuele planschade, dan kan dit via de daarvoor bestaande procedure worden aangevraagd. Een aanvraag voor planschade is pas mogelijk na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan.

Zienswijze 6

De inhoud van deze zienswijze is identiek aan zienswijze 5.

Wordt verwezen naar de beantwoording van zienswijze 5.

17