Bijlage 2 - Zienswijzen notitie (Van der Valk) Lavendelheide 4 te Drachten

Zienswijzennotitie ontwerpbeschikking omgevingsvergunning realisatie bedrijfsgebouw op het perceel Lavendelheide 4 te Drachten De ontwerpbeschikking van de omgevingsvergunning voor de realisatie van een bedrijfsgebouw op het perceel Lavendelheide 4 te Drachten ten behoeve van het aanwezige hotel heeft van 15 november 2019 tot en met 27 december 2019 ter inzage gelegen voor zienswijzen. Er zijn 5 nagenoeg identieke zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn onderstaand samengevat weergegeven en van een reactie voorzien. Het plan De omgevingsvergunning is aangevraagd voor de realisatie van bouw buiten het bestaande bouwvlak ten behoeve van het hotel. Ontvankelijkheid Een ieder kan een zienswijze indienen. De zienswijzen zijn binnen de termijn ontvangen en derhalve ontvankelijk. Samenvatting

Gemeentelijke reactie

1. Bijlage II, artikel 4 Bor benoemd hoteluitbreiding nadrukkelijk niet als een kruimgeval.

1. De realisatie van de uitbreiding kan op grond van Bijlage II van de Bor via een kruimelgeval, echter omdat het ook betrekking heeft op de buitenruimte(onder andere her parkeerterrein) is gekozen om een uitbreide Wabo procedure te doorlopen; 2. De eigenaar/initiatiefnemer is vrij in het exploiteren van het bestaande gebouw. Er zijn duidelijke restricties aan het gebruik er van. In stedenbouwkundig opzicht is het handhaven van het bestaande bouwvolume een gegeven. Het handhaven van de bestaande bebouwing hebben een beperkte impact op het omliggende gebied.

Indiener zienswijze Zienswijzen van omwonenden van het plangebied.

2. Indieners zien geen goede onderbouwde reden, naast economische voordeel voor de uitbaters om af te wijken van het oorspronkelijk plan om oudbouw niet te slopen. Zij zien eerder een bedreiging en/of gemiste kans voor de gemeente Smallingerland om de gedateerde oudbouw niet te laten slopen en in te steken op nieuwbouw juist op deze locatie. Er wordt dan ook voorbij gegaan aan de impact op het waardevolle buurtschap en mogelijke gevolgen vanuit verdere ontwikkeling op de nog openliggende bouwkavels kantorenpark en het nieuw transferium. 3. Het contrast tussen "oud" en "nieuw" wordt bewust opgezocht en gaat letterlijk in tegen de belangen van de gemeente Smallingerland en het huidige bestemmingsplan welke insteekt op behoud van het cultuurhistorisch buurtschap.

3. Het contrast is al een bestaand gegeven. De initiatiefnemer heeft behoefte aan extra bebouwing om het hotel toekomstbestendig te maken en een breed aanbod binnen de hotelbranche te kunnen faciliteren. De aanvraag is ruimtelijk beoordeeld en wij zijn

van mening dat de cultuurhistorische waarde van het buurtschap met het voorliggende plan niet in het geding komt. De cultuurhistorisch waarde beperkt zich tot de buurtschap Ureterpvallaat. En het voorgelegen bouwplan ligt buiten dit gebied. 4. Indieners achten een flat van 30 meter hoog nu direct naast het cultuurhistorisch waardevol buurtschap stedenbouwkundig ruimtelijk niet aanvaardbaar. Dit gaat direct ten kosten van o.a. het "landelijke karakter. Indieners zien graag een onderbouwing hoe de stedenbouwkundige dit "relatief wat hogere gebouw" stedenbouwkundig aanvaardbaar vindt. 5. De geplande nieuwbouw komt veel dichterbij het waardevolle cultuurhistorisch buurtschap Ureterpvallaat.

6. Door de bouw van een 30 meter hoge flat wordt er voorbij gegaan aan de impact op het waardevolle cultuurhistorisch buurtschap en de impact voor de aangrenzende woningen vanuit zicht, lawaai en waardevermindering van woningen. Daarnaast moeten bijna alle woningen het vrije uitzicht inleveren.

4. Gezien de afstand van het nieuw te bouwen gebouw tot aan het buurtschap is er geen sprake van een groot ruimtelijk effect van dit nieuwe gebouw op het buurtschap, zeker in de relatie tot wat op basis van het geldende bestemmingsplan al mogelijk is. De cultuurhistorische waarde wordt door de realisatie van het nieuwe gebouw niet aangetast. Daarnaast zijn de naastgelegen Tjaarda-flatgebouwen beduidend hoger dan het voorgenomen bouwplan en is daarmee ondergeschikt. 5. In het huidige bestemmingsplan Kantorenpark Drachten en Bedrijvenpark Noordoostkwadrant uit 2013 is reeds een bouwvlak opgenomen voor de realisatie van een uitbreiding van het hotel. Het nu voorliggende plan overschrijdt dit bouwvlak in de richting van het buurtschap Ureterpvallaat. De afstand van het nieuwe gebouw tot het buurtschap bedraagt in de nieuwe situatie circa 100 meter. 6. Gezien de afstand van het nieuw te bouwen gebouw tot aan het buurtschap is er geen sprake van een groot ruimtelijk effect van het nieuwe gebouw op het buurtschap. De cultuurhistorische waarde wordt door de realisatie van het nieuwe gebouw niet aangetast. Het vrije zicht is in de huidige situatie al beperkt, gezien de robuuste groenzone rondom de hotellocatie, waardoor van vrij zicht in een deel van jaar al geen sprake was. De initiatiefnemer is bereidt om de groene zone te versterken.

Daarnaast kon op basis van het huidige bestemmingsplan ter plaatse van het bouwplan al bebouwing worden gerealiseerd. Daarnaast voldoet het bouwplan aan alle milieueisen. Er is tussen de gemeente en de initiatiefnemer overeengekomen dat de initiatiefnemer garant staat voor eventuele planschade. De initiatiefnemer heeft hierover een planschaderisicoanalyse laten opstellen om inzicht te krijgen wat de eventuele planschade zou kunnen zijn.

Mocht de appellanten van mening zijn dat er sprake is van eventuele planschade, dan kan dit via de daarvoor bestaande procedure worden aangevraagd. Een aanvraag voor planschade is pas mogelijk na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning. 7. Er is onvoldoende gekeken naar de overige ruimtelijke impact op het kantorenpark met betrekking tot de reeds aanwezige bouwkavels. Door 30 meter toe te staan voor het hotel, kan de gemeente een "precedent/voorrecht" creëren voor toekomstige ontwikkeling op het kantorenpark wat mogelijk onwenselijke situaties met zich mee kan brengen voor de gemeente Smallingerland. 8. Busreizigers zouden gebruik maken van het parkeerterrein van de Tjaardaflats en de bowlinghal klaagt over te weinig ruimte op de overloopruimte richting het transferium. Indieners verwachten dan ook extra parkeerdruk voor hun woningen. 9. Er wordt gesteld dat de groen- en waterinvulling ook in de nieuwe situatie een goede overgang vormen met de aangrenzende ruimtes langs het Ureterpvallaat. Echter is de kwalificatie van "goed" niet eenduidig en kwalificerend onderbouwd. Wat geeft dan de zekerheid dat dit zo blijft, wetende dat vrijwel al het groen eigendom is van Van der Valk. 10. Twijfel aan de objectiviteit hoe deze planvorming tot stand is gekomen.

Het wekt in ieder geval de indruk dat er alleen gekeken naar het belang van de uitbater en dat er voorbij is gegaan aan impact en belang van de omwonenden.

7. De hotellocatie is niet een reguliere kantoorkavel. De hotellocatie is een zogenaamde special binnen het plangebied. Voor de overige kantoorlocaties op het kantoorpark zal dit geen invloed hebben met betrekking tot de planologische mogelijkheden.

8. Voor het voorliggende plan is een parkeerbalans gemaakt voor het aantal parkeerplaatsen dat nodig is voor het plan. Het plan voldoet aan het aantal gewenste parkeerplaatsen dat uit deze balans blijkt. Onderdeel van de parkeerbalans is de bowling. Het aantal parkeerplaatsen neemt toe en zijn in de nieuwe situatie beter bereikbaar vanuit de bowling. De vrees voor extra parkeerdruk voor omwonenden delen wij niet. 9. De huidige groene afscheiding tussen de hotellocatie en het buurtschap blijft gehandhaafd. Om zekerheid te geven over de instandhouding van de groenzone zal in het bestemmingsplan een extra regel worden opgenomen die erop is gericht om deze groenzone in stand te houden. Daarnaast heeft eigenaar aangeven de groenzone intact te laten en eventueel te versterken. 10. De initiatiefnemer heeft contact opgenomen met de gemeente met de vraag of het bestemmingsplan kan worden aangepast naar aanleiding van gewijzigde inzichten van het bedrijf met betrekking tot de uitbreiding van de bedrijfsbebouwing. De ingediende schetsen zijn door de gemeente beoordeeld. Bij deze beoordeling van het plan zijn alle belangen afgewogen onder andere de externe werking van het plan op de omgeving. Opgemerkt dient te worden dat de locatie al voorziet in een hotelcomplex waarbij de ondernemer het hotel toekomst bestendig wil maken.

Gezien de grote afstand tussen de buurtschap en het voorgenomen (circa 100 meter) zal de impact op de buurtschap gering zijn ten aanzien wat nu op grond van huidige bestemmingsplan al mogelijk was.

Bijlage 1: Ingekomen zienswijzen