Bijlage 2 - Ruimtelijke motivering weigering omgevingsvergunning De Werf 15

Ruimtelijke motivering weigering omgevingsvergunning De Werf 15 Geldend bestemmingsplan Het onderhavige perceel is gelegen binnen het plangebied van het bestemmingsplan "Drachten Drachtstervaart". Binnen dit bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming "Wonen – 1" zonder bouwvlak. Er mogen alleen hoofdgebouwen worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding "bouwvlak". Op het voorliggende perceel is geen bouwvlak aanwezig. Op grond hiervan is de aanvraag omgevingsvergunning in strijd met het bovengenoemde bestemmingsplan. Procedure Eventuele medewerking is alleen mogelijk via een afwijking van het geldende bestemmingsplan op grond van artikel 2.10 lid 1 onder c Wabo en artikel 2.12 Wabo (uitgebreide Wabo procedure). Uitgangspunten planologische ontwikkeling Buitenstvallaat Voor de aanleg van de Drachtstervaart zijn er afspraken gemaakt om een waterverbinding aan te leggen van de Drachtstervaart naar de Smalle Ee. Hierdoor kwamen de woningen in de woonwijk Drachtstervaart aan doorgaand vaarwater te liggen. Ter compensatie heeft de grondeigenaar de mogelijkheid gekregen om drie woningen aan de westzijde van het eiland van het Buitenstvallaat te mogen bouwen op zijn terrein aan het water. Dit is een kwaliteitslocatie voor vrije kavels in een landelijke setting.

De locatie grenst aan een belangrijke vaarroute van Drachten (rivier de Drait), alle boten vanaf de jachthaven komen hier langs. De oostzijde van het Buitenstvallaat kenmerkt zich als overgang naar de nieuwe waterverbinding naar de Drachtstervaart. Aan deze zijde van het eiland zijn ook geen woningen gesitueerd dit biedt een mooie groene en open geleiding tussen de woningbebouwing aan de westzijde van de eiland en het industrieterrein met de bijbehorende bebouwing aan de oostzijde. Deze drie woningen worden aan een belangrijke vaarroute van Drachten op ruime kavels gesitueerd. Door de doorbraak van de Nieuwe Drait naar de Drachstervaart ontstaat er een vaarroute van de jachthaven de Drait naar de Ee en de oude Venen. Hierdoor staan de woningen op een mooie zichtlocatie, de woningen dienen te passen in de landelijke- en waterrijke setting van de omgeving. De situering van de woningen is daarom belangrijk. Hierbij is gekozen deze in de lijn van de bestaande bebouwing te situering (westzijde van het eiland). In de onderstaande indicatieve verkavelingsschets is dat verder weergegeven.

De planologische motivering heeft zijn grondslag in het bestemmingsplan Drachtstervaart van 2003. In dit bestemmingsplan heeft het gebied als geheel de uit te werken bestemming woongebied 5 gekregen. Dit heeft uiteindelijk een uitwerking gekregen in het 9e uitwerkingsplan waarbij het gehele

gebied deze globale uitwerkingsbestemming heeft gekregen waarbij alleen de locaties zijn aangegeven waar ruimtelijke ingrepen zijn toegestaan (bouwvlakken woningen, locatie schipshuizen en de insteekhaven). Voor het overige is het gebied aangeduid als niet zijnde voor bebouwing wenselijk. Daarbij was het op dat moment nog niet duidelijk hoe de juridische uitwerking van de kop van het eiland zou worden vormgegeven. (bijv via een vve constructie). Het bestemmingsplan Drachten – Drachtstervaart is hier vertaling van de oude planologische regeling onder WRO naar een planologische regeling onder Wro. Vast staat dat vanuit de stedenbouwkundige beoordeling woningbouw aan de oostzijde van het eiland niet gewenst is. Deze wordt mede nader gemotiveerd in de paragraaf "motivering weigering omgevingsvergunning".

Afbeelding fragment verbeelding bestemmingsplan Drachtstervaart 2003

Afbeelding fragment verbeelding 9e uitwerkingsplan Drachtstervaart.

Motivering weigering omgevingsvergunning De onderhavige locatie grenst aan het open (vaar) water van het GeasterDjip en Drachtstervaart en oriënteert op de open water situatie tussen het industriegebied De Haven aan de oostzijde en het agrarische landschap aan de westzijde daarvan.

Historisch gezien heeft deze omgeving haar betekenis en naamgeving te danken aan de sluis en werven aan de zuidzijde van dit complex. Het Buitenstvallaat is als voormalig agrarisch gebied na de planvorming voor het gehele Drachtstervaartgebied losgemaakt van het huidige industriegebied Tussendiepen eo. Met deze ontwikkeling en grondtransacties is ook de mogelijkheid voor aanvullende woningbouw op dit gedeelte onderzocht. Toen al bleek dat woningbouw in welke vorm dan ook, alleen op het westelijke gedeelte kon worden ingepast. Dit vooral vanwege de geldende milieucontour van en rond het industriegebied. De toenmalige eigenaar kreeg hiermee de mogelijkheid drie woningen te ontwikkelen op royale kavels en tevens op het oostelijke deel een insteekhaven en de mogelijkheid van de inpassing van een botenhuis. Hierdoor kan de oever aan de west- en noordzijde worden ontzien en een grotendeels natuurlijk karakter behouden. Ruimtelijke motivering De ontwikkelingen in de omgeving zijn nu zodanig dat een verdere intensivering met woningbouw op dit gedeelte van het Buitenstvallaat niet aan de orde zijn. De afronding van het industriegebied aan de oostzijde wordt voorzien door de inpassingsmogelijkheid van zogenaamde combikavels en op de uiterste punt aan de noordwest zijde met een markering(woon-werk appartementengebouw).

Waarbij bedrijven een bedrijfswoning kunnen realiseren langs de waterkant. Juist de overgang van het (open) landschap ten opzichte van de nadere afronding van het industriegebied geeft de overgang stad / land nog het beste weer waarbij de nieuwe vaarverbinding Drachtstervaart richting het centrum van Drachten wordt ondersteund. Daarmee blijft de begrenzing tussen (open) landschap aan de noord/oostzijde en bebouwd/singellandschap aan de zuid/west zijde onverminderd overeind. Overigens is in het geldende bestemmingsplan naast het aantal woningen ook beschreven hoe de woningen gesitueerd moesten worden; binnen twee daartoe vastgelegde bouwvlakken. Ook dit weer vanwege de mate van open/gesloten beeld vanaf de waterzijde. Hieronder is schetsmatig het gebied beschouwd waarbij een groen/water bufferzone is gesitueerd vanaf het waterfront naar de Drachtstervaart is aangegeven. Een harde geleiding aan de oostkant en een (groene) open geleiding aan de westkant. De groene zone begeleid vanaf het water het open water naar de Drachtstervaart. Dit geeft een unieke beleving vanaf het water.

Legenda figuur Rood – Woningbouw Buitenstvallaat Groen- Groene buffer buitenstvallaat Blauw – locatie Bedrijven met bedrijfswoningen Industrieterrein De Haven (kop Tussendiepen)

Planologie en geluid Het betreffende gebied ligt daarnaast in de geluidszone van het Industrieterrein De Haven. Beleidsuitgangspunt is dat in de geluidzone geen nieuwe woningen worden toegestaan, tenzij de woningen gewenst zijn voor de realisatie van een algemeen maatschappelijk doel zoals grootschalige woningbouwopgave van de gemeente of bedrijfseconomische ontwikkeling. Een dergelijk doel wordt met een enkele woning niet gerealiseerd. Beleidsmatig is bij een reguliere woningen (niet zijnde bedrijfswoningen) het uitgangspunt dat voor een dergelijke woning een "goed woon- en leefklimaat" gegarandeerd moet zijn. Dit betekent zowel in de woning als op het buitenterrein (bijvoorbeeld de tuin). Een goed woon- en leefklimaat betekent dat er maximale geluidsbelasting op het perceel (dus ook in de tuin) maximaal 50 dB mag bedragen. Het perceel is gelegen binnen de geluidszone van het industrieterrein waarbij het geluidsniveau aanzienlijk hoger is dan de 50 dB. Hiermee kan geconstateerd worden dat de realisatie van de woning niet voorziet in een "goed woon- en leefklimaat".

Conclusie Op grond van de bovengenoemde ruimtelijke motivering en de beleidsmatige keuze geen woningen te faciliteren waarbij een "goed woon- en klimaat" is gegarandeerd zonder dat er een groot maatschappelijk beleid aanwezig is, zijn wij niet bereid mee te werken aan de realisatie van de bouw van woning aan deze zijde van de kop van het Buitenstvallaat en daarmee zijn wij niet bereid af te wijken van het geldende bestemmingsplan.