Bijlage 2 - Onderbouwing behoefte kantoorruimte Loswal 12 Drachten

07 april 2021

1/18

07 april 2021 20210185_0002TW Loswal 12 Drachten T. Walvius Gemeente Smallingerland 009000.20210185 Tommy Walvius en Ruud Louwes Definitief

2/18

3/18

4/18

De huidige eigenaar van het bedrijfspand aan de Loswal 12 heeft bij zijn bedrijf meer kantoormeters dan benodigd. De overtollige meters worden als zelfstandige kantoorruimte aan andere bedrijven verhuurd. Gemeente Smallingerland acht dit onwenselijk voor dit gebied en voor andere kantorenlocaties. In het bestemmingsplan ‘Industrieterrein De Haven’ uit 2012 is aan deze locatie de bestemming Bedrijventerrein toegekend en is zelfstandige kantoorruimte strijdig verklaard. Gemeente heeft om deze reden een besluit genomen tot het opleggen van een last onder dwangsom. Eigenaar en gebruikers zijn van mening dat een verbod op zelfstandige kantoorruimte strijdig is met een aantal hogere regelingen, waaronder het grondrecht voor vrij ondernemerschap uit het recent geratificeerde Europese Handvest en artikel 15 van de Europese dienstenrichtlijn. Zij stellen dat de gemeente het verbod op zelfstandige kantoorruimte moet herzien. Gevraagd wordt om herziening van het bestemmingsplan en het afzien van handhaving. Ervaringen elders leren dat branche- en maatvoeringsbeperkingen wel degelijk mogelijk zijn in het licht van de Dienstenrichtlijn, mits goed onderbouwd.

Dit rapport voorziet in een onderbouwing inzake de Dienstenrichtlijn waarom zelfstandige kantoorruimten niet buiten de aangewezen locaties worden toegestaan en waarom hiertoe specifieke planregels worden opgenomen in het bestemmingsplan voor het bedrijventerrein.

Dienstverleners in de Europese Unie dienen zich onbelemmerd in een andere lidstaat te kunnen vestigen of tijdelijk diensten kunnen verrichten. Om deze reden is in de Dienstenrichtlijn bepaald dat vestigingsbeperkingen in bestemmingsplannen niet-discriminerend, noodzakelijk en evenredig moeten zijn: ● Discriminatieverbod: de maatregel om het doel te bereiken discrimineert niet naar nationaliteit of statutaire vestigingsplaats; ● Noodzakelijkheid: de maatregel is noodzakelijk vanwege een dwingende reden van algemeen belang; ● Evenredigheid: de maatregel is geschikt en effectief om het doel te bereiken, wordt consequent toegepast en gaat niet verder dan nodig. Het kan niet met andere, minder beperkende maatregelen worden bereikt.

Bij nieuwe bestemmings-/omgevingsplannen en verzoeken om herziening van een bestemmingsplan is, ten opzichte van een weigering om vergunningverlening of handhaving tegen situatie die strijdig is met een bestemmingsplan, een strengere toets aan de orde en wordt een uitgebreidere onderbouwing verlangd ten opzichte van het al dan niet weigeren van een aanvraag voor omgevingsvergunning of een handhavingsprocedure. Voor dit onderzoek zijn de volgende vragen gesteld: 1. Is de door gemeente gestelde beperking noodzakelijk als bedoeld in artikel 15, derde lid onder b van de Dienstenrichtlijn? 2. Is de door gemeente gestelde beperking evenredig als bedoeld in artikel 15, derde lid onder c van de Dienstenrichtlijn? 3. In hoeverre zijn algemene tendensen en inzichten toepasbaar op de specifieke situatie? Dit wordt beoordeeld op basis van (landelijk) onderzoek dat is toegespitst op de specifieke situatie in Drachten.

Hiertoe zijn de volgende analyses uitgevoerd: ● Hoofdstuk 2: Algemene analyse van landelijke trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt ● Hoofdstuk 3: Specifieke vraag-/ aanbodanalyse Drachten ● Hoofdstuk 4: Specifieke analyse relevante beleidskaders en coherentie in Drachten ● Hoofdstuk 5: Analyse naar de noodzakelijkheid en evenredigheid van de beoogde maatregel Aan de hand van deze analyses concluderen we in hoofdstuk 6 of de regeling voldoet aan de criteria noodzakelijkheid en evenredigheid zoals genoemd in artikel 15, derde lid van de Dienstenrichtlijn. De regeling voldoet op voorhand aan het discriminatieverbod, omdat de planregeling niet discrimineert naar nationaliteit of statutaire vestigingsplaats.

5/18

De vorige vastgoedcrisis (2008-2010) vormde de aanleiding om de toen duidelijk zichtbaar geworden kwantitatieve en kwalitatieve mismatch in kantoren aan te pakken. duidelijk zichtbaar geworden. Dit heeft geresulteerd in sanering van overtollige capaciteit zodat er uiteindelijk een gezonder evenwicht is ontstaan tussen bedrijven die op zoek zijn naar kantoorruimte en het aanbod ervan. Daarnaast is het gebruik van kantoren veranderd; er is meer vraag naar flexibiliteit. Hierop zijn de blijvende effecten van de coronacrisis nog onduidelijk. Een groot verschil tussen de vastgoedcrisis destijds en de huidige situatie is dat de uitgangssituatie anders is: er is een gezondere vraag-/aanbodverhouding en de omvang van nieuwbouw is beperkter. Hierna is een beknopt overzicht opgenomen van de actuele trends en ontwikkelingen in kantorenvastgoed op basis waarvan hiervoor al een korte samenvatting is gegeven.

Na jaren van groei is de kantorenmarkt in 2020 stilgevallen; door de grote onzekerheid stellen bedrijven hun huisvestingsbeslissing uit. De opname in 2020 bedroeg 879.900 m² kantoorruimte en lag hiermee 41% lager dan in het topjaar 2019 (Dynamis, Sprekende Cijfer Kantorenmarkten ’21). Opvallend genoeg is er alleen toename van aanbod in het westen; in de overige delen van Nederland is het beschikbare aanbod (licht) gedaald. De impact van het gedwongen thuiswerken op de lange termijn blijft onduidelijk. Enerzijds is de verwachting dat de Nederlandse kantorenmarkt na een succesvol vaccinatieprogramma snel zal herstellen, doordat investeringen slechts worden uitgesteld. Anderzijds doet een andere manier van werken zijn intrede. Of dit ook daadwerkelijk leidt tot minder behoefte aan kantoormeters is de vraag (zie navolgend).

Figuur 2.1 De opnamecijfers in Nederland (Dynamis, Sprekende Cijfer Kantorenmarkten ’21)

De totale voorraad kantoren neemt langzaam af door transformatie (onder meer naar woningen). In Nederland stond volgens het CBS 3.9 miljoen m² aan kantoorruimte leeg; dit bedraagt 8,2% van de totale voorraad. Van de huidige voorraad kantoren in Nederland is 35% gelegen op een zogenaamde formele locatie en 27% in centrumgebieden. De rest van de kantorenvoorraad ligt verspreid over woonwijken en bedrijventerreinen (38%): 1. Centrale locaties - Een openbaarvervoerslocatie in een stadscentrum. De autobereikbaarheid en parkeermogelijkheden zijn beperkt. 2. Formele locaties – kantoorconcentraties of de echte werklocaties. Goed bereikbaar per openbaar vervoer, maar niet noodzakelijk in het stadscentrum. Wel is de aansluiting op het hoofdwegennet goed en zijn de parkeermogelijkheden ruim. 3. De rest van de markt wordt gezien als overige locaties - De derde type locatie heeft een goede aansluiting op het hoofdwegennet met goede parkeerfaciliteiten maar is de bereikbaarheid per openbaarvervoer beperkt. Tegenwoordig zijn er meer factoren die van invloed zijn op de vraag naar kantoorruimte. Naast bereikbaarheid, zijn uitstraling van het pand, flexibiliteit van indeling en de invulling van het omliggende gebied steeds belangrijker. Vooral monofunctionele gebieden die niet goed zijn aangesloten op het openbare vervoer zijn niet meer interessant.

6/18

Ontwikkelingen in de manier van werken hebben impact op de vraag naar ruimte op de kantorenmarkt. Denk hierbij aan: ● De doorontwikkeling van het Nieuwe Werken, en daarmee opkomst van co-working spaces en serviced offices, zorgt voor de ontwikkeling van nieuwe kantoorconcepten. Vooral hippe locaties met veel identiteit lenen zich goed voor de ontwikkeling van het nieuwe werken. ● De opkomst van flexconcepten voor vergaderen en flexibele verhuur (waardoor het aantal kantoorbanen per saldo niet toeneemt). ● Opkomst van nicheconcepten zoals creatieve economie, zorgeconomie, topsectoren, multimedia, opkomst van kennisintensieve zzp’ers et cetera. Dit biedt enerzijds kansen voor gemengde economische ontwikkeling in de wijken, op herontwikkelingslocaties en binnenstedelijke milieus. Anderzijds zorgt dit voor mindere verhuurbaarheid van standaardkantoorruimte en standaardkantoorlocaties. ● Toenemende vraag naar centrumlocaties met dubbele bereikbaarheid voor verschillende typen gebruikers: kantoren én wonen en hotellerie. ● Concentratie van grootschalige gebruikers door fusies, schaalvergroting en efficiencymaatregelen.

Sinds de vorige crisis is de manier van werken gewijzigd, wat ook terug te zien is in het aanbod. Verschillende trends zijn te onderscheiden: ● Er is een kwalitatief tekort aan de top van de kantorenmarkt: moderne kantoren in de zakendistricten van de G4/G8. In het topsegment in de markt is een sterke behoefte aan vervangingsnieuwbouw op deze locaties. ● Hierbij komt dat de kantorenmarkt zich nog focust op de grote steden. Deze gemeenten profiteren van een uitgebreid openbaar vervoernetwerk en een grote arbeidsmarkt waardoor het aantrekkelijk is voor bedrijven om zich daar te vestigen. Het betekent ook dat locaties buiten de grote steden het lastiger gaan krijgen. ● Er is een toenemende doelgroep voor een stoere industriële werkomgeving in of bij een stadscentrum. Bij voorkeur zijn deze werkomgevingen een mix van functies: zowel creatieve industrie, zakelijke dienstverleners, als retail en leisure. ● Er is een blijvende vraag naar kleine zelfstandige kantoren met exposure. Het aanbod van deze, veelal historische villa’s is schaars. ● Om onderscheidend te zijn is de afgelopen jaren steeds meer ingezet op het opbouwen van ‘community’ gevoel, de juiste uitstraling (die aansluit bij de lifestyle van de doelgroep), kantoorinrichting en stijl van werken.

Dit heeft deels te maken met de inzet op multi-use én multi-tenant kantoren, als gevolg van het gewijzigde langetermijnperspectief van kantoren. ● Het marktaandeel van flexconcepten (zoals serviced offices, co-working spaces) neemt sterk toe. Flexconcepten sluiten uitstekend aan bij de wensen en eisen van de nieuwe generatie werknemers (incl. groei ZZP’ers/freelancers), maar vormen ook een reëel alternatief voor kleinere gebruikers (tot ca. 3.000 m²). ● Pure snelweglocaties nemen in marktaandeel af. Alleen iconische, moderne gebouwen of sterke concepten hebben aan de snelweg toekomst. ● Circa 80% van de gebruikers, met uitzondering van het topsegment, zien een gerenoveerd, bestaand kantoor als alternatief voor nieuwbouw. De kwaliteit van renovatie benadert nieuwbouw en versterkt bovendien het imago van eindgebruiker op het gebied van duurzaamheid. ● Er is in meters nog te veel kantoorruimte in Nederland. Transformatie zorgt er voor dat bestaande, verouderde kantorenvoorraad wordt onttrokken en er ruimte is voor vervangingsnieuwbouw op de allerbeste kantoorplekken in een stad.

De coronamaatregelen dwingt kantoorgebruikers thuis te werken. Flexkantoren zijn sterk onder druk komen te staan, hoogbouw is kwetsbaar, net als de kantoren op stationslocaties. De verwachting is vooralsnog dat dit negatieve effect vooral tijdelijk is. Grote vraag is dan ook wat dit betekent op lange termijn betekent voor het gebruik van kantoren?

7/18

●

De verwachting bij meer thuiswerken is dat het kantoor nog meer een plek wordt voor ontmoeten en samenwerking. Hierdoor neemt het aantal vierkante meter per werkplek toe. Door hygiëneregelgeving om virusverspreiding ook op termijn tegen te gaan, is de verwachting dat ook hiervoor meer plek nodig is. ● Verwachting is dat een groot deel van de Nederlandse thuiswerkers ook straks minimaal één dag per week thuis wil werken. Zelfs de Nederlanders die eerder nooit thuiswerkten, willen dit nu blijven doen. De vraag is of dit bij voornemens blijft. Meer werken vanuit huis leidt niet per saldo tot minder behoefte aan kantoorruimte. Als er geen betere spreiding komt van de thuiswerkers - de meeste mensen willen op dinsdag en donderdag naar kantoor- blijven de pieken van aantal medewerkers gelijk en blijft er evenveel behoefte aan kantoormeters. Wanneer de werkloosheid oploopt als gevolg van de coronamaatregelen zal dit wel een structurele daling van de vraag naar kantoren betekenen.

Landelijk zijn er nog steeds te veel kantoormeters. Er is slechts een kwalitatief tekort aan de top van de kantorenmarkt. Landelijk wordt sterk ingezet op toekomstbestendige, veelal goed bereikbare (OV) locaties. Buiten de juiste locaties kan ook worden ingezet op onderscheidend zijn, onder meer in faciliteiten, community of looks (stoer). Voor een gezonde kantorenmarkt bij afnemende vraag, is het zaak om in te zetten op de locaties die hieraan kunnen voldoen en de incourante meters te transformeren of uit de markt te halen. In ieder geval staat de kantorenmarkt onder druk en zal de behoefte eerder afnemen dan toenemen. Het toestaan van nieuwe oppervlakte kantoorruimte op bedrijventerreinen zorgt ervoor dat de aangewezen kantorenlocaties nog verder onder druk komen te staan. Dat is een ongewenste ontwikkeling.

De kantorenmarkt is sterk regionaal georiënteerd. Om deze reden is het van belang om het aanbod in Drachten in regionaal perspectief te plaatsen.

In 2012 is het laatste kantorenonderzoek in Noord Nederland uitgevoerd (EIB). Hieruit blijkt dat de kantorenvoorraad in Noord Nederland sinds 1990 met een miljoen m² is toegenomen (bijna +60%) als gevolg van toegenomen kantoorwerkgelegenheid. In het onderzoek uit 2012 is reeds het scenario geschetst dat de totale werkgelegenheid in Noord Nederland na 2020 naar verwachting afneemt. Dit hangt onder meer samen met een afnemende beroepsbevolking. Het overaanbod aan kantoren dat ontstaat, leidt tot een marktcorrectie. De leegstand zet druk op de prijzen en eigenaren gaan bewegen. Hierdoor wordt nieuwbouw ontmoedigd en onttrekkingen worden gestimuleerd. De nieuwbouwvraag loopt terug en dit zal grotendeels op bestaande locaties opgevangen kunnen worden (sloop/nieuwbouw). Door een toegenomen ruimtevraag en tegelijkertijd een veroudering van de voorraad, is in het hogere segment sprake van een aanbodtekort. Aan de onderkant van de markt is echter sprake van een ruime vraag-aanbodverhouding. Hier komen de prijzen onder druk om extra gebruikers te trekken. De segmenten gaan met elkaar concurreren. In de regio heeft Leeuwarden veruit het grootste kantorenaanbod, op afstand gevolgd door Heerenveen, Smallingerland, Súdwest-Fryslân en Skarsterlân. Kijken we naar de samenstelling dan zien we een relatief groot aandeel ‘formeel’, oftewel kantoorlocaties op de echte werklocaties (figuur 3.1).

Ook het centrum speelt een belangrijke rol in de structuur van Drachten.

8/18

Figuur 3.1 spreiding kantorenmarkt naar kernen Friesland 2010 + segmentering (m² vvo) Bron: Eib Uit cijfers van de NVM blijkt dat de vraag naar kantoorruimte in de provincie Friesland afgelopen jaren redelijk gelijk blijft (De Nederlandse markt voor commercieel vastgoed in 2020). Kijken we naar Drachten dan zien we een daling van het direct beschikbare aanbod. In Drachten gaat het met name om de verhuur van kleinschalige kantoorruimten; grote kantoortransacties vinden met name in Leeuwarden plaats.

In 2019 had Smallingerland een kantorenvoorraad van 108.900 m². In de periode 2014 – 2018 was de gemiddelde opname 2.700 m² per jaar (Rabobank, factsheet Kantorenmarkt 2020). Volgens opgave van NVM stond eind 2019 ongeveer 5% van de kantoorvoorraad te huur. Drachten heeft een redelijk overzichtelijke spreiding van kantoren met twee concentratiegebieden: het Kantorenpark en het Centrum. Volgens Rabobank ligt het huurniveau in het centrum nagenoeg gelijk aan Kantorenpark / Azeven (€70 – € 100 per m2). Het aanbod op overige locaties is beperkt: 1. In de oksel van het knooppunt tussen de A7 en de N31 ligt het Kantorenpark dat wordt getypeerd als ‘Formeel’. Dit kantoorgebied is strategisch gelegen aan de rand van Drachten en goed bereikbaar per auto en openbaar vervoer. 2. In en rond het centrum van Drachten is ook een aanzienlijke voorraad kantoren aanwezig (Centraal). Deze locaties zijn minder goed bereikbaar per auto (ook parkeren) en openbaar vervoer, maar wel omgeven door andere functies als winkels, dienstverlening en wonen. 3. Overig – Met name op de industrieterreinen en rondom de Overstesingel.

Op dit moment staat volgens opgave van Funda in Drachten 17.234 m² kantoorruimte te huur en/of te koop. Let op: dit betreft een momentopname en omvat ook kantoren met een winkel-/bedrijfsfunctie. In afwijking tot eerder genoemde NVM-cijfers gaat het bovendien niet alleen om direct beschikbaar vastgoed. Van het aanbod op Funda ligt 43% op het Kantorenpark en 10% in het centrumgebied (tabel 2.1). Bijna de helft ligt verspreid in het westelijke deel van Drachten (o.a. Overstesingel). Hierin valt op dat er ook aanbod is op de industrieterreinen (o.a. De Haven). Het betreft hier aanbod aan bedrijfslocaties met ondergeschikt kantoorruimten. De ruimtes die worden aangeboden variëren sterk in omvang en prijs. Binnen het aanbod zijn verschillende flexibele, kleinschalige kantoorruimtes te huur, vergelijkbaar met het aanbod aan de Loswal 12: ● Op het kantorenpark zijn verschillende bedrijfsverzamelgebouwen aanwezig, zoals Adverium aan de Lavendelheide, waar flexibele kantoorpanden te huur zijn vanaf 16m²;

9/18

●

Ook in het centrum van verschillende bedrijfsverzamelgebouwen aanwezig, zoals de community Berglaan 4, waar ruimtes te huur zijn vanaf 14 m². Hier worden aan gebruikers ook diverse diensten aangeboden.

Tabel 3.1 beschikbaar aanbod kantoorruimtes (bron: Funda) Locatie Formeel Centraal Overig Totaal

aantal

oppervlak m²

14 10 10 34

7.495 1.758 7.981 17.234

De kantoorruimtebehoefte is het resultaat van drie variabelen: • het aantal banen; • het aandeel kantoorbanen; • het ruimtegebruik per kantoorbaan. De verwachte werkgelegenheidsontwikkeling tot en met 2030 en met een doorkijk tot en met 2040 vormt hierbij de basis voor de ruimtevraag. Voor de werkgelegenheidsprognoses zijn er twee scenario’s uitgewerkt (hoog, laag) in Welvaart en Leefomgeving (WLO), opgesteld door het CPB en PBL (2015). De WLO gaat voor Friesland uit van een stijging van ongeveer 269.000 banen in 2015 naar 303.000 in 2050 in het hoge scenario, en in het lage scenario van een daling naar ongeveer 257.000 banen. Vervolgens is er een verdeling gemaakt naar kantoorbanen en anderen banen. Als laatste is gekeken naar het kantoorquotiënt, het aantal m² kantoorruimte per werknemer. De kantoorquotiënt zal in 2050 liggen op 19,5 m² per baan. Dit is een daling 10% ten opzichte van 2015. Aan de hand van deze variabelen volgt dat de toekomstige ruimtebehoefte in 2030 in het hoge scenario ongeveer gelijk is aan de huidige kantoorvoorraad. Bij het lage scenario zal de ruimtebehoefte nog maar 53% zijn van de huidige kantorenvoorraad. Dit betekent voor Friesland dat bij de ontwikkeling van nieuwe kantoorruimte voornamelijk de vervangingsvraag een rol speelt. Er is ook aanleiding te veronderstellen dat zich een afname aan kantoorruimtebehoefte zal manifesteren.

Op een voorraad van 108.00 m² stond eind 2019 ongeveer 5% leeg (circa 5.400 m²), terwijl de gemiddelde opname redelijk stabiel is met gemiddeld 2.700 m² per jaar. Er is geen aanleiding te veronderstellen dat er een schaarste is aan kantoorruimte in Drachten. Er is voldoende niet-direct beschikbaar aanbod en de verwachting is dat de vraag op langere termijn afneemt als gevolg van een afnemende beroepsbevolking. Doordat het in Drachten om relatief kleine transacties gaat is dit ook goed op te vangen in bestaande voorraad in de aangewezen gebieden, al dan niet na transformatie. Er is geen behoefte aan toevoeging van meer oppervlakte aan kantoorruimte. Dit zou tot verdere leegstand op aangewezen kantoorlocaties leiden. Dat is ongewenst, met name voor ‘formele’ kantoorlocaties waar geen andere gebruiksvormen als perspectief kunnen worden geboden.

10/18

Voor dit onderzoek is een analyse uitgevoerd van zowel provinciaal, regionaal als gemeentelijk beleid ten aanzien van vestigingslocaties voor kantoren.

De provincie Friesland streeft naar een vitale, veerkrachtige, karakteristieke en gezonde provincie. De provincie wil het samenhangende netwerk van steden en dorpen versterken. In een minder verstedelijkte regio als Fryslân is bundeling van stedelijke dynamiek gewenst om voordelen te halen uit interactie en samenwerking. Stedelijke synergie vindt plaats in clusters van innovatieve bedrijvigheid, kennisinstellingen en onderwijs. In lijn met de ambitie voor vitaliteit kan Fryslân zich met deze clusters in noordelijk verband krachtig ontwikkelen en (inter)nationaal op de kaart zetten. Steden hebben een belangrijke functie qua werkgelegenheid en voorzieningen voor een groot gebied eromheen. In het algemeen zijn per saldo voldoende locaties voor woningbouw, bedrijvigheid en voorzieningen beschikbaar om in de vraag te voorzien. Benutting van bestaande locaties en bestaande capaciteit staat voorop. Wanneer in het bestaand bebouwd gebied niet aan de behoefte kan worden voldaan, is uitbreiding van stad of dorp mogelijk. Uitbreiding zal afgestemd moeten zijn op herstructurering van de woningvoorraad en van verouderde bedrijventerreinen en kantoorlocaties, zodat het totale aanbod aansluit op de vraag. Verouderde bedrijventerreinen, kantoorlocaties, winkelpanden en leegstaande gebouwen moeten worden opgeknapt en hergebruikt.

Om centrumgebieden aantrekkelijk te houden zijn investeringen nodig in de kwaliteit en toegankelijkheid van winkelcentra met toekomstperspectief. Bestaande woningen, werklocaties en voorzieningen voldoen in de toekomst aan (toekomstige) behoeften van gebruikers en aan energieprestatie-eisen.

In de geconsolideerde versie van de verordening Romte Fryslân is voor werken aangesloten op een belangrijk uitgangspunt uit het Streekplan: bedrijfsontwikkelingen en kantoorontwikkelingen sluiten aan bij het type kern. Hiermee is een ruimtelijke verdeling tot stand gebracht die bijdraagt aan sterke steden en een vitaal platteland. Drachten wordt beschouwd als een stedelijk centrum. Bij vaststelling van deze verordening waren met betrekking tot kantoren nog geen intergemeentelijke afspraken gemaakt. Uitgangspunt van de regeling in het eerste lid van artikelen 4.1.1. en 4.1.2. is dan ook dat de programmering van bedrijventerreinen en kantorenterreinen verloopt via een structurele, planmatige, bij voorkeur intergemeentelijke of regionale aanpak. Ruimtelijke plannen met ontwikkelingen die passen in een bedrijventerreinenplan of kantorenplan, waarmee Gedeputeerde Staten hebben ingestemd, voldoen in programmatisch opzicht aan de verordening.

11/18

De ontwikkelingen in de kantorensector spelen zich in Friesland met name af in de vier grootste kernen: Leeuwarden, Drachten, Heerenveen en Sneek. In de “Verkenning economische samenwerking F4“(2012) hebben de gemeenten aangegeven meer samenwerking op het gebied van werklocaties na te streven, waaronder kantoren. In het convenant wordt aan de provincie de regierol voor die regionale afstemming toebedeeld. In het kader van het convenant is door het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) een raming van de vraag gemaakt, die medio 2012 beschikbaar is gekomen. Uit deze raming van het EIB komt het beeld naar voren dat voor de periode 2010-2020 voor Friesland de kantorenvoorraad netto met ca. 90.000-100.000 m² kan toenemen. Voor de periode na 2020 voorziet het EIB nog een geringere nieuwbouwbehoefte, maar wel in combinatie met een afnemende voorraad. Dit betekent grotere onttrekkingen van incourant aanbod. De plancapaciteit is onder te verdelen in zogenaamde harde en zachte plancapaciteit. Harde plancapaciteit betreft de ruimte voor kantoren waar een vastgesteld bestemmingsplan aan ten grondslag ligt, waarvan de capaciteit bij recht direct kan worden benut. Dit is dus op elk moment in te vullen met kantoren.

Zachte plancapaciteit betreft voorwaardelijke ruimte bij afwijking van een vigerend plan of ruimte waarvoor nog een planologische procedure moet worden gevolgd, waarbij moet worden nagegaan of de capaciteit past in de te maken kantorenafspraken. Gelet op de verwachte vraag naar nieuwe kantoren tot 2020 en rekening houdend met een geringe vraag na 2020, bleek de harde plancapaciteit in de kernen Heerenveen en in Sneek daarmee redelijk in evenwicht. Voor beide kernen is geen zachte plancapaciteit in beeld. Voor de kernen Drachten en Leeuwarden geldt een andere situatie. Drachten en Leeuwarden beschikten over fors meer plannen voor nieuwe kantoorruimte dan de behoefte, zowel tot 2020, maar ook voor de periode daarna. In Leeuwarden is de harde plancapaciteit ook absoluut gezien erg groot. Behalve de ruime harde plancapaciteit, is er voor de twee kernen ook nog zachte plancapaciteit beschikbaar. In Drachten en Leeuwarden was er sprake van een forse overcapaciteit. Voor deze kernen is geadviseerd om door het temporiseren en schrappen van plancapaciteit, deze meer in verhouding te brengen met de te verwachten vraag. Daarbij kan rekening worden gehouden met de beperkte nieuwbouwbehoefte voor de periode na 2020. En voor wat betreft de restcapaciteit gaat het niet alleen om de kwantiteit, maar ook om de kwaliteit van de locaties.

Bij het schrappen van de plancapaciteit is het derhalve ook zinvol rekening te houden met de kwaliteit van de (al dan niet leegstaande) bestaande voorraad.

In Smallingerland zijn op dit ogenblik veel ruimtelijke ontwikkelingen actueel. En er komen ook voortdurend nieuwe ontwikkelingen op de gemeente af. Soms passen die binnen een bestemmingsplan maar vaak biedt een bestemmingsplan daar geen ruimte voor. Voor die gevallen is het wenselijk en aan te bevelen dat er een richtinggevende visie is voor de langere

12/18

termijn. De Structuurvisie Smallingerland geeft inzicht waarom bepaalde ontwikkelingen, die afwijken van bestemmingsplannen, wel of niet wenselijk zijn. De structuurvisie staat in die zin boven het bestemmingsplan, maar het bestemmingsplan blijft het wettelijke toetsinstrument. De visie maakt het voor iedereen duidelijk hoe de gemeente de ontwikkeling binnen de rode contouren ziet en op welke wijze zij deze gewenste ontwikkeling mogelijk denkt te maken. Daarnaast helpt de (ruimtelijke) structuurvisie gemeentelijke prioriteiten te stellen. Het is nu eenmaal niet mogelijk om op alle fronten in de gemeente bezig te zijn. De visie bepaalt waarvoor geld, tijd en mankracht wordt uitgetrokken. Drachten wil haar kracht als aantrekkelijke woon-werk-verblijfplaats in een groene omgeving verder versterken. De pijlers voor dit beleid richten zich ‒ in willekeurige volgorde ‒ op werken, wonen, sport en recreatie, cultuur, onderwijs en wijken. Voor dit onderzoek is voornamelijk de pijler werken van belang, waarbij wordt ingezet op behoud van het bestaande: ● Voor werken is het van belang dat bestaande en al geplande bedrijventerreinen de komende decennia verder worden ingevuld. Voor leegstaande (kantoor)panden worden de mogelijke herbestemmingsmogelijkheden onderzocht. ● De ruimtelijke faciliteiten moeten op orde blijven voor een interactie tussen ‘maakindustrie’ en ‘high tech’.

● Bestaande voorzieningen borgen en zo nodig versterken. ● Prioriteit geven aan de bereikbaarheid van Drachten voor zowel personen- als goederenverkeer. De komende jaren komt de focus te liggen op het centrum, Bedrijvencampus Drachten (rondom de haven), Leerpark Drachten en de Stadsranden. Dit betreffen geen nieuwe kantorenlocaties.

Op basis van het onderzoek ‘Kantorenmarkt in Fryslân’ uit 2015 zijn bestuurlijke afspraken gemaakt. Eén van de afspraken betrof het nemen van een besluit over de te schrappen plancapaciteit in Drachten met het doel de restcapaciteit beter af te stemmen op de behoefte. In totaliteit is ingezet op het deprogrammeren van 33.400 m² bvo kantoorruimte. Daarnaast krijgt 10.300 m² bvo kantoorruimte een andere functie door middel van transformatie. Eind 2017 is de genoemde deprogrammering en transformatie gerealiseerd. Het schrappen van de genoemde plancapaciteit én het transformeren van locaties met een kantoorfunctie heeft ertoe geleid dat gemeente Smallingerland heeft voldaan aan de bestuurlijke afspraak om de plancapaciteit weer in lijn te brengen met de behoefte.

Binnen het bestemmingsplan ‘Industrieterrein De Haven’ uit 2012 geldt de enkelbestemming ‘Bedrijventerrein’. Toegestaan zijn gebouwen en overkappingen ten dienste van de bestemming zoals bedrijfsgebouwen en een aan een bedrijf gerelateerde kantoorruimte alsmede voor bedrijfswoningen en daarbij behorende bijgebouwen, ter plaatse van de aanduiding "bedrijfswoning". Tot strijdig gebruik wordt onder meer gerekend: ● het gebruik van gronden en bouwwerken voor zelfstandige kantoren; ● het gebruik van de gebouwen voor kantoor over een bedrijfsvloeroppervlakte van meer dan 30% van de totale bedrijfsvloeroppervlakte per bedrijf. Vanuit de Dienstenrichtlijn is het van belang dat beleidsregels coherent en systematisch worden toegepast. Om deze reden zijn ook de bestemmingsplanregels voor andere locaties in Drachten geanalyseerd. Bestemmingsplan Drachten de Swetten (2010) Bedrijventerrein-2

13/18

Toegestaan Strijdig Een zelfstandig kantoor, ter plaatse van Het gebruik van de gebouwen voor de aanduiding "kantoor"; kantoor over een bedrijfsvloeroppervlakte van meer dan 30% van de totale bedrijfsvloeroppervlakte per bedrijf, met uitzondering van de gronden ter

plaatse voorzien van de aanduiding "kantoor"; Kantorenpark Drachten en Bedrijvenpark Noordoostkwadrant (2013) Bedrijventerrein-3

Gebouwen en overkappingen ten dien- Het gebruik van de gronden en bouwste van de bestemming zoals bedrijfs- werken ten behoeve van zelfstandige gebouwen en een aan een bedrijf gere- kantoren; lateerde kantoorruimte;

Bedrijvenpark Drachten-Azeven (2012) Bedrijfsgebouwen; Bedrijventerrein

Het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van zelfstandige kantoren;

Bedrijvenpark A7-Noord (2017) Bedrijventerrein

Gebouwen en overkappingen ten dien- Het gebruik van gronden en bouwwerste van de bestemming zoals bedrijfs- ken voor zelfstandige kantoren; gebouwen en een aan een bedrijf gerelateerde kantoorruimte;

Bedrijventerrein Noorderhogeweg Drachten (2011) Bedrijventerrein-3

Gebouwen ten dienste van de bestem- Het gebruik van gronden en bouwwerming zoals bedrijfsgebouwen en een ken voor zelfstandige kantoren; aan een bedrijf gerelateerde kantoorruimte;

Burmaniapark (2013) Bedrijventerrein-2

Gebouwen en overkappingen ten dien- Het gebruik van gebouwen voor zelfste van de bestemming zoals bedrijfs- standige kantoren; gebouwen en een aan een bedrijf gerelateerde kantoorruimte;

De Singels (2009) Bedrijf-2

Gebouwen ten dienste van de bestemming zoals bedrijfsgebouwen en een aan een bedrijf gerelateerde kantoorruimte alsmede voor bedrijfswoningen en daarbij behorende bijgebouwen, ter plaatse van de aanduiding "bedrijfswoning";

Het gebruik van de gebouwen voor kantoor over een bedrijfsvloeroppervlakte van meer dan 30% van de totale bedrijfsvloeroppervlakte per bedrijf.

De Bouwen (2010) Bedrijf-2

Gebouwen ten dienste van de bestemming zoals bedrijfsgebouwen en een aan een bedrijf gerelateerde kantoorruimte alsmede voor bedrijfswoningen en daarbij behorende bijgebouwen, ter plaatse van de aanduiding "bedrijfswoning";

Het gebruik van de gebouwen voor kantoor over een bedrijfsvloeroppervlakte van meer dan 30% van de totale bedrijfsvloeroppervlakte per bedrijf.

De wiken – De Venen (2010) Bedrijf-2

Gebouwen ten dienste van de bestemming zoals bedrijfsgebouwen en een aan een bedrijf gerelateerde kantoorruimte, alsmede voor bedrijfswoningen en daarbij behorende bijgebouwen, ter plaatse van de aanduiding "bedrijfswoning";

Het gebruik van de gebouwen voor kantoor over een bedrijfsvloeroppervlakte van meer dan 30% van de totale bedrijfsvloeroppervlakte per bedrijf.

In de zes bestemmingsplannen met een enkelbestemming Bedrijventerrein, wordt alleen op De Swetten zelfstandig kantoorruimte toegestaan voor enkele locaties, middels een aanduiding. In de basis worden nergens zelfstandige kantoren toegestaan op bedrijventerreinen. In een aantal bestemmingsplannen is de enkelbestemming ‘Bedrijf’ opgenomen; ook hier zijn zelfstandige kantoorruimten uitgesloten. Hiermee kunnen we concluderen dat de beleidsregels ten aanzien van

14/18

zelfstandige kantoren, zowel binnen de enkelbestemming Bedrijventerreinen als Bedrijf, binnen Drachten coherent en systematisch worden toegepast.

•

•

• •

•

In 2012 is geconcludeerd dat er een mismatch is in de kantorenmarkt; het aanbod was groter dan de vraag. Bovendien was er een grote planvoorraad. In 2015 is er vanuit vanuit de Provincie Friesland voor de vier grote steden (F4) gestuurd op reducering van plancapaciteit. Door deze actieve sanering was eind 2017 de plancapaciteit weer in lijn met de behoefte. Binnen gemeentelijke visie wordt ingezet op Kantorenpark Drachten als moderne kantoorlocatie die goed bereikbaar is per auto en met het openbaar vervoer. Wanneer deze ruimte niet voldoet aan de kwalitatieve vraag, staat transformatie en verbouwing voorop om de huidige voorraad te kunnen benutten. Pas wanneer er geen aanbod meer is in de huidige markt is uitbreiding van kantoorlocaties een optie. In de kantorenmarkt van Drachten is dit niet het geval. De bedrijventerreinen in Drachten worden gereserveerd voor bedrijvigheid. Kantoorruimte ten behoeve van deze bedrijven wordt mogelijk gemaakt (ondersteunend aan). Dit wordt coherent en systematisch toegepast. Het gebied rondom de Haven, net ten zuiden van beoogde locatie, wordt als perspectiefrijk gezien voor bedrijvigheid. In de nieuwe structuurvisie is het aangewezen als een van de vier gebieden waar het college extra gas wil geven. Hier wordt gezocht naar interactie tussen ‘maakindustrie’ en ‘high tech’.

Het toestaan van zelfstandige kantoorruimte op bedrijventerrein De Haven gaat ten koste van de gereserveerde ruimte voor bedrijvigheid. Bovendien concurreer je met de aangewezen, toekomstbestendige kantoorlocaties. Het gaat om kleine, universele kantoorruimten met zeer beperkte uniciteit, die met name door prijs worden onderscheiden.

Het is evident dat verhuur van kantoren een ‘dienst’ is en dat dus de Dienstenrichtlijn van toepassing is op bestemmingsplannen waarin regelingen ten aanzien van kantoren zijn opgenomen. Regelingen voor het vestigen van kantoren, ofwel het opnemen van vestigingsbeperkingen, moeten aan de Dienstenrichtlijn voldoen. De Dienstenrichtlijn komt niet in de plaats van ruimtelijke ordening. In het kader van een goede ruimtelijke ordening mag een gemeente nog altijd bepalen waar werklocaties worden toegestaan en waar niet. De Dienstenrichtlijn is dus van toepassing indien er binnen de mogelijkheid voor werklocaties of kantoren in een bestemmingsregeling beperkingen worden opgelegd. De Dienstenrichtlijn stelt dat er niet zo maar nadere eisen kunnen worden gesteld aan kantoren die zich mag vestigen. Uit de ontwikkelde jurisprudentie is gebleken dat het stellen van eisen mogelijk is, maar dat deze eisen wel moeten worden onderbouwd volgens de systematiek van de Dienstenrichtlijn. Dit is neergelegd in artikel 15 lid 3. Die bepaling luidt als volgt: ‘De lidstaten controleren of de in lid 2 bedoelde eisen aan de volgende voorwaarden voldoen: a. discriminatieverbod: de eisen maken geen direct of indirect onderscheid naar nationaliteit of, voor vennootschappen, de plaats van hun statutaire zetel; b. noodzakelijkheid: de eisen zijn gerechtvaardigd om een dwingende reden van algemeen belang; c.

evenredigheid: de eisen moeten geschikt zijn om het nagestreefde doel te bereiken; zij gaan niet verder dan nodig is om dat doel te bereiken en dat doel kan niet met andere, minder beperkende maatregelen worden bereikt.’

Maatregelen die eisen stellen aan het gebruik van gebouwen als kantoor, binnen een bestemming waarbinnen het gebruik als kantoor is toegestaan, zijn er in vele soorten en maten. In het huidige bestemmingsplan ‘Industrieterrein De Haven’ is

15/18

kantoorruimte enkel toegestaan ten dienste van de bestemming Bedrijventerrein: een bedrijfsvestiging met bijbehorende kantoorruimte. Hieraan zijn de volgende vestigingsbeperkingen opgenomen: 1. Zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan; 2. Het gebruik van de gebouwen voor kantoor is toegestaan over een bedrijfsvloeroppervlakte tot 30% van de totale bedrijfsvloeroppervlakte per bedrijf. In deze casus is het discriminatieverbod niet aan de orde; de maatregel discrimineert niet naar nationaliteit of statutaire vestigingsplaats. Navolgend lichten we toe dat de de beperking alleen ‘noodzakelijk’ is en ‘evenredig’.

Vanuit het noodzakelijkheidscriterium volgt de eis dat een maatregel noodzakelijk is vanwege een dwingende reden van algemeen belang om de beperking op te leggen (het doel). Bescherming van de vitaliteit van kantorenlocaties en het hieraan gekoppelde voorkomen van leegstand in het algemeen wordt beschouwd als een dwingende reden van algemeen belang: ● In 2012 is geconcludeerd dat er een mismatch was in de kantorenmarkt in Friesland; het aanbod was groter dan de vraag. Bovendien was er een grote planvoorraad. In 2015 is er vanuit de provincie Friesland voor de vier grote steden, waaronder Drachten, gestuurd op reducering van plancapaciteit. Door deze actieve sanering was eind 2017 de plancapaciteit weer in lijn met de behoefte. ● Het doel is om aantrekkelijke en vitale werklocaties te behouden. Binnen de gemeentelijke visie zijn Kantorenpark Drachten en het centrumgebied hiertoe aangewezen. Om deze reden zijn vestigingsbeperkingen voor zelfstandige kantoorruimten buiten deze locaties te motiveren vanuit het voorkomen van leegstand en het opnieuw toenemen van plancapaciteit waaraan geen behoefte bestaat. Dit betreft een belangrijke ruimtelijk-economische noodzaak. ● De vraag naar kantoorruimte neemt af als gevolg van een afnemende beroepsbevolking. Dat wordt mogelijk nog versneld als gevolg van de huidige Corona-crisis.

Hierdoor zijn vestigingsbeperkingen en het tegengaan van toename van plancapaciteit nog noodzakelijker. ● In de basis worden op geen van de bedrijventerreinen zelfstandige kantoren toegestaan, mede om negatieve effecten voor het Kantorenpark Drachten en het centrum te voorkomen. Een uitzondering voor de Loswal 12 zou een precedent scheppen (zie ook paragraaf 4.3). Bovendien is De Loswal 12 aangewezen als bedrijventerrein. Op de bedrijventerreinen is geen overcapaciteit geconstateerd. Om voldoende bedrijventerrein naar de toekomst te behouden, is het noodzakelijk om andere functies uit te sluiten: ● Er is voldoende vraag naar bedrijventerrein. Er is zelfs geen frictieleegstand aan de orde. Het gebied rondom de haven heeft potentie; gemeente Smallingerland heeft het zuidelijke gebied van de haven aangewezen als een van de vier focuslocaties voor de komende jaren. Toestaan van zelfstandige kantoren zal op termijn het aanbod reguliere bedrijfskavels verstoren dan wel verdringen. ● Bovendien zijn zelfstandige kantoorruimten niet noodzakelijk voor een goed functionerend industrieterrein. Sterker nog, deze functie kan de bedrijfsvoering van omliggende ondernemers inperken. Denk hierbij aan (externe) veiligheid, onder andere door extra verkeersbewegingen als gevolg van hogere bezoekersaantallen.

De evenredigheid van de vestigingsbeperking bestaat op basis van jurisprudentie uit de volgende onderdelen: 1. Het brede pakket aan maatregelen is aantoonbaar geschikt en effectief om het doel te bereiken; 2. De maatregel wordt coherent en systematisch nagestreefd/toegepast; 3. De maatregel gaat niet verder dan nodig om het doel te bereiken; 4. Het doel kan niet met andere, minder vergaande maatregelen met betrekking tot het beperken van de mogelijkheden binnen het bestemmingsplan, worden bereikt. Voor de locatie Loswal 12, onderdeel van de wenselijke werklocatiestructuur, is beleidsmatig verantwoord waarom hier geen zelfstandige kantoren worden toegestaan en branchebeperking gelden. Het doel hiervan is om:

16/18

● ●

voldoende percelen bedrijventerrein beschikbaar te houden én aangewezen kantoorlocaties aantrekkelijk en vitaal te houden door een toename van kantoorlocaties te voorkomen.

De evenredigheid hiervan kan worden aangetoond: 1. Het brede pakket aan maatregelen is aantoonbaar geschikt en effectief om het doel te bereiken. Het strijdig verklaren van zelfstandige kantoorlocaties buiten de aangewezen gebieden is aantoonbaar geschikt en effectief om dit doel te bereiken: huurders van kantoorruimtes zijn aangewezen op kantoorlocaties in het centrumgebied en het Kantorenpark. In het centrumgebied is de kantoorfunctie van belang voor de vitaliteit en het gemengde karakter van het gebied en daarmee de aantrekkingskracht van dit gebied. Het Kantorenpark is juist aangewezen en gericht op het faciliteren van zelfstandige kantoren. Andere functies voor deze gebouwen zijn ongewenst, omdat bijvoorbeeld detailhandel en horeca – anders dan het gevestigde hotel - in het centrumgebied nodig zijn voor de vitaliteit van dat gebied en het gebied ongeschikt is voor de woonfunctie. Voorgaande analyses tonen aan dat de algemene trend van afnemende kantoorbehoefte ook geldt voor de specifieke situatie van Drachten, waar provincie, regio en gemeente afgelopen jaren actief plancapaciteit hebben gereduceerd om tot een gezonde vraag-/aanbodsituatie te komen. Tegelijkertijd is de leegstandssituatie in het Kantorenpark niet verslechterd; dat zal wel het geval zijn als zelfstandige kantoren zich op meer locaties mogen vestigen.

De maatregel is effectief en efficiënt, omdat hiermee zelfstandige kantoorvestiging elders wordt tegengegaan en de vitaliteit van het centrumgebied en Kantorenpark op die manier worden behouden en leegstand wordt voorkomen. 2. De maatregel wordt coherent en systematisch nagestreefd/toegepast. Uit de inventarisatie van relevante beleidsstukken, waaronder de relevante bestemmingsplanregelingen, blijkt dat het tegengaan van zelfstandige kantoorvestigingen buiten de aangewezen locaties coherent en systematisch wordt toegepast (zie ook paragraaf 4.3). Gemeente Smallingerland handhaaft hier ook actief op. Net zo belangrijk is dat als aan deze verruiming medewerking wordt verleent te verwachten is dat er meer verzoeken worden ingediend. Dit kan zeker tot gevolg hebben dat hiermee een salamitactiek in werking wordt gesteld. In alle jurisprudentie wordt een enkele aanvraag steeds beoordeeld als een aanvraag die door meerdere vergelijkbare aanvragen kan worden gevolgd. In de afweging mag het gemeentebestuur een enkele aanvraag dan ook beschouwen als zijnde een aanzienlijke aantal aanvragen bij elkaar. Daarvoor hanteert de Afdeling bestuursrechtspraak het beginsel van coherent en systematisch handelen. Als de eerste aanvraag wordt gehonoreerd, worden de daarop volgende aanvragen ook gehonoreerd.

Als dit in Drachten zou gebeuren, dan wordt hiermee de plancapaciteit voor zelfstandige kantoorruimte tot omvangrijke proporties vergroot. Op iedere bedrijfskavel zijn dan zelfstandige kantoorruimtes toegestaan. Ook al wordt dit beperkt tot een bepaalde omvang per locatie, gelet op de omvang van het bedrijventerrein is die toename onevenredig groot. Dan kunnen bestaande zelfstandige kantoorvestigingen ook naar het bedrijventerrein verhuizen en ontstaat directe leegstand op de aangewezen locaties. Alleen al doordat de kantoorlocaties wellicht in prijsniveau verschillen van aangewezen kantoorgebied of ruimere parkeergelegenheid op de locatie zelf bieden, kan verplaatsing het gevolg zijn. Een en ander is geheel ongewenst. Vanuit de optiek van coherent en systematisch handelen is het evenredig om de eerste aanvraag af te wijzen. 3. De maatregel gaat niet verder dan nodig om het doel te bereiken. Deze beperking voorkomt zelfstandige kantorenvestiging op het bedrijventerrein. Ter plaatse biedt de bestemming ruimte voor bedrijfsvestigingen. Hieraan bestaat ook behoefte en structurele leegstand is niet aan de orde. Ieder bedrijf mag wel zelf over kantoorruimte beschikken. Het gaat hier om een algemeen gangbare regeling die specifiek in Drachten voldoende gebruiksmogelijkheden biedt. 4.

Het doel kan niet met andere, minder vergaande maatregelen met betrekking tot het beperken van de mogelijkheden binnen het bestemmingsplan, worden bereikt. Er zijn geen flankerende maatregelen denkbaar in de sfeer van het aantrekkelijker maken van het centrumgebied of het Kantorenpark als tegelijkertijd de deur wordt opengezet voor zelfstandige kantorenvestiging elders. In jurisprudentie is het beginsel aanvaard dat flankerende maatregelen ontoereikend zijn om te voorkomen dat functies zich elders vestigen buiten de aangewezen locaties als die mogelijkheid wordt geboden.

17/18

De reservering van industrieterreinlocaties voor bedrijven kan worden gehandhaafd. Bovendien kan de beperking ten aanzien van zelfstandige kantoorruimte, in het licht van de bescherming van de vitaliteit van aangewezen kantoorlocaties en het voorkomen van leegstand aldaar, gezien worden als een dwingende reden van algemeen belang waarmee de beperking noodzakelijk is. Tevens blijkt de beperking op basis van analyse evenredig te zijn.

Sinds de vorige crisis is er in Friesland samengewerkt om de vraag- en aanbodsituatie in de kantorenmarkt beter op elkaar af te stemmen. Hiertoe heeft een harde sanering van het aantal vierkant meters plaatsgevonden. De situatie is sindsdien, met een leegstandscijfer van 5% en een gelijkmatige opname, gezond te noemen. Drachten vervult met name een lokale functie op de kantorenmarkt. Vanuit gemeentelijk beleid wordt ingezet op twee aantrekkelijke en vitale locaties: het Centrum en het Kantorenpark. Landelijke trends geven aan dat dit ook de meest toekomstbestendige locaties zijn. Eventueel toenemende vraag kan hier voldoende worden opgevangen. In het centrumgebied komen naar verwachting ook voldoende panden beschikbaar voor kantoorvestigingen als gevolg van de coronacrisis en de algemene tendens van een afname van vierkante meters voor detailhandel. Beperkingen aan zelfstandige kantoorruimtes buiten deze locaties is hiermee noodzakelijk en evenredig. De beperking is bewezen effectief ter bescherming van de vitaliteit van de aangewezen kantoorlocaties en het voorkomen van leegstand aldaar. Doordat er minder concurrentie is, zal opname hoger zijn. Bovendien zijn eigenaren in centrumgebieden en op specifieke kantorenlocaties bereid eerder te investeren in vernieuwing en dat zorgt voor een gezonde dynamiek en voor extra vitaliteit.

De gestelde beperking aan de Loswal 12 is ook evenredig, omdat dit industrieterrein is gereserveerd voor bedrijven. Mogelijke leegstand van kantoorruimte op of rondom deze bedrijfsruimten, doen niet af aan het functioneren hiervan. Bovendien kan het toestaan van vestigingsmogelijkheden voor zelfstandige kantoorruimte tot gevolg hebben dat concurrentie met andere locaties ontstaat en met vestigingsmogelijkheden voor bedrijven. Hierdoor komt er minder industrieterrein beschikbaar. Deze inperking wordt bovendien coherent en systematisch toegepast. Vanuit het beginsel van coherente en systematische toepassing van een maatregelen, zou een ongewenste toename van plancapaciteit ontstaan en mogelijk verplaatsing vanuit bestaande aangewezen kantoorlocaties in gang worden gezet. Vandaar dat bij deze eerste aanvraag al afwijzend moet worden beschikt. Hiermee is de beperking ook toepasbaar op de locatie Loswal 12. Uit dit onderzoek volgt dat handhaving gericht tegen de aanwezige zelfstandige kantoorvestiging op Loswal 12 en dat het tegenhouden van verruiming van de gebruiksmogelijkheden in de vorm van het toestaan van zelfstandige kantoorvestiging noodzakelijk en evenredig is zoals bedoeld in artikel 15, derde lid onder b en c van de Dienstenrichtlijn.

18/18