Bijlage 1 - Bestemmingsplan Drachten - Hotel Lavendelheide 4
Tekst van het document
Drachten - Hotel Lavendelheide 4
Drachten - Hotel Lavendelheide 4
Inhoudsopgave
Toelichting
5
Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Juridisch planologisch kader 1.4 Leeswijzer
6 6 6 6 8
Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving 2.1 Planvoornemen 2.2 Wijzingen ten opzichte van het stedenbouwkundig plan 2.3 Stedenbouwkundige onderbouwing
9 9 10 10
Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Algemeen 3.2 Ladder voor duurzame verstedelijking 3.3 Gemeentelijke regelingen
13 13 13 14
Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Erfgoed 4.2 Ecologie 4.3 Externe veiligheid 4.4 Bodemkwaliteit 4.5 Waterparagraaf 4.6 Geluidhinder 4.7 Bedrijven- en milieuzonering 4.8 Luchtkwaliteit 4.9 M.e.r.-verantwoording 4.10 Overig
16 16 17 19 21 21 22 22 23 23 23
Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving 5.1 Toelichting op het juridische systeem 5.2 Regels 5.3 Overige aspecten 5.4 Procedure
24 24 24 25 26
Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
27 27 27
Bijlagen bij de toelichting
29
Bijlage 1
Parkeerbalans
30
Bijlage 2
Ecologisch onderzoek
38
Bijlage 3
Nader onderzoek grote modderkruiper
49
Bijlage 4
Ontheffing roek
52
Bijlage 5
Nader onderzoek vleermuizen
99
Bijlage 6
Stikstofberekening
103
Bijlage 7
Advies externe veiligheid
122
Bijlage 8
Advies brandweer Fryslân
134
2
NL.IMRO.0090.BP2019BKA005-0401
Drachten - Hotel Lavendelheide 4
Bijlage 9
Verkennend bodemonderzoek
138
Bijlage 10
Watertoets
208
Bijlage 11
Overlegreacties
215
Bijlage 12
Inspraaknotitie
219
Bijlage 13
Inspraakreacties
224
Regels
269
Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2
INLEIDENDE REGELS Begrippen Wijze van meten
270 270 275
Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7
BESTEMMINGSREGELS Groen Horeca Verkeer - Verblijf Leiding - Water Waarde - Archeologie
276 276 278 280 282 284
Hoofdstuk 3 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12
ALGEMENE REGELS Anti-dubbeltelregel Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Overige regels
286 286 287 289 290 291
Hoofdstuk 4 Artikel 13 Artikel 14
OVERGANGS- EN SLOTREGELS Overgangsrecht Slotregel
292 292 293
NL.IMRO.0090.BP2019BKA005-0401
3
Drachten - Hotel Lavendelheide 4
4
NL.IMRO.0090.BP2019BKA005-0401
Drachten - Hotel Lavendelheide 4
Toelichting
NL.IMRO.0090.BP2019BKA005-0401
5
Drachten - Hotel Lavendelheide 4
Hoofdstuk 1 1.1
Inleiding
Aanleiding
Aan de Lavendelheide 4 te Drachten is Van der Valk Hotel Drachten gesitueerd. Van der Valk Hotel Drachten heeft plannen om het bestaande hotel te vergroten. Het plan is deels in strijd met het geldende bestemmingsplan. Dit nieuwe bestemmingsplan maakt de realisatie van het initiatief planologisch mogelijk.
1.2
Plangebied
Dit bestemmingsplan geldt voor de gronden waar het Van der Valk Hotel Drachten momenteel al is gesitueerd. De ligging en begrenzing van het plangebied blijken uit de verbeelding van dit bestemmingsplan en uit onderstaand figuur 1.
Figuur 1. Globaal plangebied (bron: gemeenteatlas)
1.3
Juridisch planologisch kader
Het plangebied is onderdeel van het bestemmingsplan "Kantorenpark Drachten en Bedrijvenpark Noordoostkwadrant" dat door de gemeenteraad van Smallingerland op 11 juni 2013 is vastgesteld. De locatie heeft in dit bestemmingsplan de bestemming “Horeca”. De voor horeca aangewezen gronden zijn bestemd voor 1. een hotel, tevens voor congressen en evenementen; 2. restauratieve voorzieningen; 3. bowlinghal. Binnen de bestemming “Horeca” was al rekening gehouden met de bouw van een nieuw hotel met een aparte bowlingbaan binnen het opgenomen bouwvlak (zie figuur 2). Het nieuwe gebouw zou zich met de voorzijde naar de Ureterpvallaat richten. De afstand tussen het hotel en het oude lint Ureterpvallaat was daarbij zo groot mogelijk gehouden. De toegestane bouwhoogte bedroeg 20 meter voor het meest
6
NL.IMRO.0090.BP2019BKA005-0401
Drachten - Hotel Lavendelheide 4
westelijke deel en neemt af naar 12 meter voor het oostelijke deel. Daarnaast was er in het bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen die tot doel had dat na gereedkoming van de bouw van het nieuwe hotel de resterende bebouwing van het oude complex gesloopt moet worden. De regeling zoals opgenomen in het geldende bestemmingsplan is tot stand gekomen op basis van de plannen die Van der Valk Hotel Drachten op dat moment voor ogen had. Deze plannen zijn inmiddels gewijzigd (zie hoofdstuk 2). In het nieuwe plan gaat Van der Valk Hotel Drachten uit van de bouw van een nieuw complex naast het huidige hotel. Het realiseren van het nieuwe hotel past deels niet binnen het bestemmingsplan. Er is sprake van een overschrijding van het bouwvlak aan de noordzijde en de bouwhoogte van 30 meter past niet binnen de bestaande regels. Daarnaast heeft de gemeente ingestemd met de mogelijkheid tot leisure (exclusief casino) in een van de vleugels van het bestaande complex. Aan de zuidoostzijde is een stukje gebied toegevoegd (met het oog op een verbetering van de logistiek) en moet de bestemming worden gewijzigd van kantoor naar horeca.
Figuur 2. Fragment v erbeelding (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)
Het bestemmingsplan moet het vergrote Van der Valk Hotel Drachten inclusief voldoende parkeergelegenheid mogelijk maken. Ondanks dat er sprake is van een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan zijn de planologisch-juridisch regelingen uit de geldende bestemmingsplannen waar mogelijk voortgezet. Voorliggend bestemmingsplan biedt de nieuwe planologisch-juridische basis voor de voortzetting en uitbreiding van Van der Valk Hotel Drachten. Daarnaast is het plan waar nodig geactualiseerd aan de hand van het beleid dat momenteel van toepassing is.
De strijdigheden zou de gemeente Smallingerland met een Wabo-vergunning kunnen oplossen (kruimelgeval), maar voor een zorgvuldige beoordeling biedt een bestemmingsplan doorgaans een beter kader. Van der Valk Hotel Drachten kiest ervoor om beide procedures te doorlopen.
NL.IMRO.0090.BP2019BKA005-0401
7
Drachten - Hotel Lavendelheide 4
1.4
Leeswijzer
Na de inleiding in dit hoofdstuk is in hoofdstuk 2 nader op het plan ingegaan. Relevant overheidsbeleid is daaropvolgend in hoofdstuk 3 uiteengezet. Een omschrijving van de omgevingsaspecten betreffende de planologische en milieukundige randvoorwaarden is opgenomen in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 betreft de toelichting op de juridische vormgeving van het bestemmingsplan en de hiervoor te volgen procedure. Als laatste is in hoofdstuk 6 de (economische en maatschappelijke) uitvoerbaarheid uiteengezet. Bij dit bestemmingsplan zijn verder enkele bijlagen opgenomen waarnaar in deze toelichting wordt verwezen.
8
NL.IMRO.0090.BP2019BKA005-0401
Drachten - Hotel Lavendelheide 4
Hoofdstuk 2 2.1
Projectbeschrijving
Planvoornemen
Van der Valk is voornemens een nieuw gebouw van maximaal 30 meter hoog te realiseren met 68 hotelkamers, vergaderzalen, een restaurant. Het nieuwe gebouw zal tevens fungeren als nieuw hoofdgebouw met hierin de receptie voor zowel het nieuwe als het bestaande programma. De huidige, kenmerkende entreepartij met achtkantig puntdak en de aangebouwde luifel worden gesloopt. Het huidige complex blijft voor het overige nagenoeg in zijn totaliteit bestaan, waarbij bestaande faciliteiten zoals het bowlingcentrum worden gehandhaafd. De zaalfunctie in de noordelijke vleugel van het hotel komt echter te vervallen, omdat deze functie in het nieuw complex wordt ondergebracht. In deze noordelijke vleugel ontstaat hierdoor de mogelijkheid voor de inpassing van leisure-activiteiten.
Het nieuwe gebouw is oostelijk van de bestaande en overwegend te handhaven bebouwing gesitueerd. Het nieuwe gebouw wordt verbonden met de bestaande hotelvleugel door middel van een loopbrug op de eerste verdieping. Net als in de huidige situatie zal er op het gebouw één reclamemast worden gesitueerd. Van der Valk zal bij de oprichting van de mast en de daarbij te gebruiken lichtbronnen binnen de kaders blijven die daarvoor gelden.
De situering is zodanig gekozen dat het huidige hotel met ondersteunende functies en het parkeren grotendeels kan functioneren tijdens de nieuwbouw. Ten zuidwesten van de nieuwbouw wordt voorzien in een nieuwe groene aankleding van het terrein. Ten oosten van de bestaande carpoolplaats (en ten zuiden van de hotelbebouwing) worden op het eigen terrein nieuwe parkeerplaatsen aangelegd om daarmee invulling te geven aan de toegenomen parkeerbehoefte van de uitgebreide voorzieningen.
Figuur 3. Impressie nieuwe situatie (Bron: Inbo architecten)
NL.IMRO.0090.BP2019BKA005-0401
9
Drachten - Hotel Lavendelheide 4
Relatie met het bestemmingsplan De nieuwbouw is volledig gepositioneerd binnen de bestaande bestemming Horeca van het geldende bestemmingsplan en valt grotendeels binnen het bijbehorende bouwvlak. Het nieuwe bouwvolume komt alleen in noordelijke richting gedeeltelijk buiten het bouwvlak te liggen. Daarnaast wijkt de bouwhoogte af. Er wordt ingezet op een hoogte van maximaal 30 meter, terwijl eerder binnen het bestemmingsplan 15, respectievelijk 12 meter mogelijk was.
2.2
Wijzingen ten opzichte van het stedenbouwkundig plan
Figuur 4. Oorspronkelijk stedenbouwkundig plan
In bovenstaande schets (figuur 4) is nog te zien wat de oorspronkelijke gedachte was voor de ontwikkeling van het gebied. Een aantal verschillen valt op en heeft consequenties voor de ontwikkelingsmogelijkheden van het hotel. Inmiddels is op het gedeelte van het oorspronkelijke kantooreiland het transferium gerealiseerd. Uitbreiden in deze richting is daarmee in ieder geval niet meer mogelijk. Verder is op de ruimte waar eerst een afzonderlijk bowlingcentrum zou komen, in de huidige situatie een park&ride-invulling (carpoolplaats) gerealiseerd. Een duidelijke verschil in de opzet van het hotel, is dat het bestaande gebouw grotendeels wordt gehandhaafd. Ruimtelijk gezien heeft de gewijzigde opzet consequenties voor de inrichting van name het parkeren en een aanvullend op te nemen wateroppervlak.
2.3
Stedenbouwkundige onderbouwing
Het plangebied is onderdeel van het kantorenpark dat in de oksel van de A7 en de N31 ligt. Het is een dynamisch, stedelijk gebied nabij de hoofdwegenstructuur. Het hotel ligt aan de noordrand van het kantorenpark. De uitbreiding van het hotel ligt door de grootte van het perceel redelijk centraal in het oostelijke deel van dit kantorengebied.
Aan de noordzijde grenst het plangebied aan het buurtschap Ureterpvallaat en de Tjaardaflats. De Tjaardeflats vallen op door de bouwhoogte van 45 meter en de ruime groene opzet. Het buurtschap
10
NL.IMRO.0090.BP2019BKA005-0401
Drachten - Hotel Lavendelheide 4
Ureterpvallaat kan getypeerd worden als een relatief stille, rustieke plek binnen een dynamische ruimtelijke context. Enerzijds is het beeld oorspronkelijk, anderzijds is duidelijk (en ook ervaarbaar vanuit het buurtschap) dat de omgeving in de loop van de jaren een grote transformatie heeft ondergaan en een grote dynamiek kent. Deze ambivalentie is goed zichtbaar en voelbaar en is kenmerkend voor de omgeving van Ureterpvallaat.
Het buurtschap Ureterpvallaat bestaat in de huidige situatie concreet uit vijf huizen aan de westzijde van de Lavendelheide en drie woningen aan de oostzijde van de Lavendelheide en is een cultuurhistorisch waardevol restant van een groter buurtschap dat vroeger gelegen was aan de Drachtster Compagnonsvaart, nabij een vallaat (sluis). Het buurtschap is in de huidige situatie een klein ensemble van woningen die de oorspronkelijke sfeer van het gebied nog uitstralen. De vallaat (sluis) en de vaart zijn niet meer aanwezig, maar het tracé van de Drachtster Compagnonsvaart is ter plekke van het buurtschap nog herkenbaar.
In het stedenbouwkundig plan was tussen Ureterpvallaat, het hotel en het kantorenpark een royale overgangszone voorzien die vrij zou moeten blijven van bebouwing. Deze overgangszone bestaat in de huidige situatie uit de groenblauwe zone direct ten zuiden van Ureterpvallaat, de aarden wal en opgaande beplanting langs de noordrand van het parkeerterrein en de parkeervoorzieningen van het hotel. In de gewijzigde planvorming blijft deze overgangszone in tact. Ten opzichte van het stedenbouwkundig plan blijft de bestaande bebouwing deels gehandhaafd. Doordat de huidige entree deels wordt gesloopt, wordt de meest noordelijke bebouwing minder beeldbepalend (het kenmerkende puntdak en de luifel verdwijnen). De kwaliteit van de overgangszone wordt hierdoor versterkt.
De korrelgrootte van de nieuwe bebouwing en de bouwhoogte van 30 meter met eventuele reclamemast op het dak, zijn passend in de omgeving. De korrelgrootte van de bebouwing in de omgeving is, met uitzondering van de woningen aan de Ureterpvallaat, overwegend groot. De bestaande hotelbebouwing, de aangrenzende grotere kantoorgebouwen en de circa 45 meter hoge Tjaardaflats bepalen het beeld. Door de ligging centraal in het oostelijk deel van het kantorenpark en de aanhechting op de bestaande volumes van het hotel voegt het grotere volume zich moeiteloos in de bebouwde, stedelijk omgeving. De afstand tot de belendende kleinschalige woonpercelen van Ureterpvallaat is dusdanig groot (minimaal 99 meter tot de meest nabij gelegen voorgevel) dat er ruimtelijk gezien geen conflicteerde situatie ontstaat (sterke frontvorming, sterke schaduwval, sterke aantasting privacy ,etc; zie figuur 5). Ter vergelijking; deze afstand is ongeveer gelijk aan de kortste afstand tussen de Tjaardaflats en de meest nabij gelegen woning (ongeveer 100 meter). Hier is door de grote tussenafstand ook geen sprake van een conflicterende situatie, terwijl deze flats ongeveer 45 meter hoog zijn.
De inpassing van een hoger volume in het plangebied betekent, ondanks de grote tussenafstand, wel een verandering in het uitzicht vanaf de weg Ureterpvallaat en vanuit de woningen aan de Ureterpvallaat. Dit geldt met name in de periode dat de bomen geen blad hebben. In deze periode zal de hoteluitbreiding door de bomen heen zichtbaar zijn. Wanneer de bomen bladdragend zijn, zullen deze de nieuwbouw vanaf de Ureterpvallaat grotendeels aan het zicht onttrekken (zie figuur 5). De verandering van het zicht betekent echter geen onevenredige aantasting van het karakter van de plek; het oorspronkelijke ensemble blijft door het behoud van de groenblauwe randen en de grote afstand tot de nieuwe bebouwing als zodanig goed herkenbaar. Het reeds aanwezige contrast tussen rust en dynamiek dat inherent is aan deze plek, wordt met de nieuwbouw wel sterker voelbaar en zichtbaar.
NL.IMRO.0090.BP2019BKA005-0401
11
Drachten - Hotel Lavendelheide 4
Figuur 5. Prof iel tussenruimte hoteluitbreiding en woning Ureterpv allaat 4
In de uitbreiding van de parkeervoorzieningen is aan de zuidzijde van het perceel voorzien. Hierbij wordt ruimtelijk gezien aangesloten op de bestaande carpoolplaatsen. Het parkeren wordt op deze wijze evenwichtig verdeeld op het eigen terrein, nabij het gebouwencomplex, waarbij tegelijkertijd overloopruimte bestaat richting het transferium. Hiermee wordt voorkomen dat er auto's op de openbare weg geparkeerd zullen worden.
Conclusie Door het behoud van de groenblauwe overgangszone tussen het hotel (en het kantorenpark) en Ureterpvallaat, de centrale ligging op het oostelijke deel van het kantorenpark en de royale afstand tussen de bebouwing van Ureterpvallaat en de hotelbebouwing ontstaat er een ruimtelijk gezien goede inpassing van de nieuwe bebouwing. De sloop van de huidige entree leidt tot een verbetering van de overgangszone.
De realisatie van het plan leidt niet tot een onevenredige aantasting van de ruimtelijke waarden van het buurtschap Ureterpvallaat. Het buurtschap blijft door het behoud van de groenblauwe randen en de grote afstand tot de nieuwe bebouwing als zodanig goed herkenbaar. Ook wordt de authenticiteit van de plek niet onevenredig aangetast; er was reeds sprake van een ambivalent karakter. Het buurtschap wordt ook in de huidige situatie al gekenmerkt door een contrast tussen rust /oorspronkelijk en dynamisch/nieuwe stedelijk). De nieuwe ontwikkeling maakt het contrast wel meer voelbaar en zichtbaar, maar is inherent aan de plek. De nieuwe ontwikkeling is daarmee ook vanuit deze optiek passend.
12
NL.IMRO.0090.BP2019BKA005-0401
Drachten - Hotel Lavendelheide 4
Hoofdstuk 3
Beleidskader
Het beleid van het Rijk, de provincie en de gemeente geeft uitgangspunten voor bestemmingsplannen. In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van het relevante beleid voor het planvoornemen.
3.1
Algemeen
Rijksbeleid Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR, 2012); Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, 2011); Provinciaal beleid Plannen en programma's Streekplan Fryslân 2007; Grutsk op 'e romte (2014); Provinciaal Verkeer- en Vervoerplan 2006 (versie 2011); Verordeningen Verordening Romte Fryslân 2014; Gemeentelijk beleid Structuurvisie Smallingerland (2013); Parkeernormennota 2015; Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (2013); Welstandnota en reclamenota 2014. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer en meer over aan lagere overheden en kiest tegenwoordig voor een selectieve inzet van het rijksbeleid. Voor dit bestemmingsplan is op grond van de SVIR en het Barro enkel de ladder van duurzame verstedelijking (zie paragraaf 3.2) van toepassing. Voor het overige geldt er geen specifiek beleid. Het planvoornemen is verder in overeenstemming met het provinciale beleid en de naderhand in de provinciale verordening vastgelegde beleidsregels. Het bestemmingsplan is verder in lijn met het gemeentelijk gevoerd beleid.
3.2
Ladder voor duurzame verstedelijking
Nationaal belang 13 van de SVIR van het Rijk vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de zogeheten Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna: de Ladder) worden onderbouwd. Deze verplichte toetsing is vastgelegd in het Barro, dat weer verwijst naar het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).
De tekst in artikel 3.1.6, lid 2 van het Bro schrijft het volgende voor: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."
Beoordeeld moet worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd.
NL.IMRO.0090.BP2019BKA005-0401
13
Drachten - Hotel Lavendelheide 4
Binnen de bestemming 'Horeca' in het bestemmingsplan Kantorenpark Drachten en Bedrijvenpark Noordoostkwadrant zijn bouwvlakken opgenomen waarbinnen totaal circa 6.100 m² aan bebouwing kan worden opgericht ten behoeve van: 1. een hotel, tevens voor congressen en evenementen; 2. restauratieve voorzieningen; 3. bowlingbaan. In de nieuwe situatie bedraagt de oppervlakte (inclusief de veranda bij het hotel en de nieuw geplande fietsenberging en opslag) afgerond 5.500 m². In het bestemmingsplan wordt een ruim bouwvlak opgenomen waarbinnen in totaal opnieuw 5.500 m² aan bebouwing mag worden opgericht waardoor er geen sprake is van een nieuw ruimtebeslag.
Gelet op het bovenstaande is er geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6 Bro en komen wij niet toe aan de treden van de ladder voor duurzame verstedelijking.
3.3
Gemeentelijke regelingen
De eigenstandig opgestelde regeling met betrekking tot het mogelijk maken van een terras bij een horecabedrijf en de regeling met betrekking tot de gemeentelijke parkeernormering zijn in voorliggend bestemmingsplan verwerkt.
Bestemmingsplan Parapluplan Terrassen Smallingerland Op 4 mei 2016 is het bestemmingsplan "Parapluplan Terrassen Smallingerland" vastgesteld door de gemeenteraad. Dit paraplubestemmingsplan is van toepassing op een groot aantal bestemmingsplannen in de gemeente. De geldende bestemmingsplannen, voor zover het de openbare ruimte betreft, voorzien niet in het mogelijk maken van een terras bij een horecabedrijf. In voorliggend bestemmingsplan is de regeling uit dit parapluplan opgenomen.
Parkeernormennota 2015 De gemeente Smallingerland heeft op 17 februari 2015 de "Parkeernormennota 2015" vastgesteld. In dit bestemmingsplan is rekening gehouden met het parkeerbeleid zoals dat in de "Parkeernormennota 2015" is vastgelegd. Om de parkeerbehoefte inzichtelijk te maken is een parkeerbalans opgesteld die als Bijlage 1 bij de toelichting is opgenomen. De maximale parkeerbehoefte in de nieuwe situatie bedraagt 381 parkeerplaatsen. Het is uiteraard niet zo dat de maximale parkeerbehoefte voor elk van de bestemmingen op ieder tijdstip geldt. Een parkeerbalans geeft een vrij nauwkeurige inschatting van het gebruik van de parkeerplaatsen. De parkeerbalans is een rekenmodel, waarin rekening wordt gehouden met: de in het betreffende gebied aanwezige parkeerplaatsen; de in het betreffende gebied aanwezige functies; het aanwezigheidspercentage per functie op verschillende tijdstippen. In de parkeernormennota 2015 van de gemeente Smallingerland zijn hier percentages voor vastgesteld. Aan de hand van de parkeerbehoefte en de aanwezigheidpercentages is de feitelijke parkeerbehoefte van het project voor de verschillende periodes berekend. Uit de parkeerbalans blijkt dat de feitelijke parkeerbehoefte 279 parkeerplaatsen bedraagt.
Van der Valk realiseert 280 parkeerplaatsen en daarmee kunnen alle benodigde parkeerplaatsen op basis van de parkeerbalans op eigen terrein gerealiseerd worden. Mocht in de praktijk blijken dat er dat er daadwerkelijk een parkeerprobleem ontstaat heeft Van der Valk voldoende gronden beschikbaar waar extra parkeervoorzieningen gerealiseerd kunnen worden.
14
NL.IMRO.0090.BP2019BKA005-0401
Drachten - Hotel Lavendelheide 4
NL.IMRO.0090.BP2019BKA005-0401
15
Drachten - Hotel Lavendelheide 4
Hoofdstuk 4
Omgevingsaspecten
In het hiernavolgende is kort ingegaan op de diverse omgevingsaspecten in het plangebied. Het gaat hierbij om verschillende wettelijk verplicht te beschouwen aspecten en sectoraal beleid uit oogpunt van ruimtelijke ordening/planologie dan wel milieu bezien. De uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan stuit niet op belemmeringen met betrekking tot onderstaande omgevingsaspecten. Er is dan ook volstaan met het voor zover noodzakelijk ingaan op het wettelijk kader en het eventueel benoemen van relevante aspecten met betrekking tot het plangebied.
4.1
Erfgoed
De belangrijkste wettelijke basis voor het behoud van erfgoed is per 1 juli 2016 de Erfgoedwet. De kern van deze wet is dat, wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan vanwege de Modernisering Monumentenzorg (MoMo) een analyse van cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient vanwege voorgaande dan ook aangegeven te worden op welke wijze met cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden. 4.1.1
Archeologie
Voor het plangebied is op basis van de provinciale archeologische beleidskaart (FAMKE) onderzocht welke archeologische waarden aanwezig zijn. Op deze kaart is op basis van zowel de aanwezige archeologische monumenten als de te verwachten archeologische waarden een advies aangegeven. De FAMKE bestaat uit twee provinciedekkende advieskaarten, één voor de periode Steentijd - Bronstijd, en één voor de periode IJzertijd - Middeleeuwen. Voor het betreffende plangebied kan op basis van de kaarten uit de twee verschillende perioden tot de volgende conclusies worden gekomen. De advieskaart “Steentijd - Bronstijd” geeft aan dat voor het overgrote deel van het plangebied pas onderzoek nodig is bij grote ingrepen.
Volgens de advieskaart “IJzertijd - Middeleeuwen” geldt voor een deel van het perceel het advies “Streven naar behoud” (zie figuur 6).
Figuur 6. Archeologisch waardev ol gebied
16
NL.IMRO.0090.BP2019BKA005-0401
Drachten - Hotel Lavendelheide 4
Van deze terreinen is bekend dat zij waardevolle archeologische resten uit de periode bronstijd en later kunnen bevatten. Binnen deze gebieden wordt afgeraden ingrepen te verrichten, die het bodemarchief kunnen schaden. Ter bescherming van deze archeologische waarden is in het plangebied een dubbelbestemming “Waarde - Archeologie” in de bestemmingsplanregeling opgenomen met daaraan gekoppeld een beschermende regeling. Dit houdt in dat voor het uitvoeren van bepaalde (grond)werkzaamheden een omgevingsvergunning benodigd is. In het geldende bestemmingsplan is het betreffende gebied eerder al beschermd. In het nieuwe plan is dit gebied overgenomen. 4.1.2
Cultuurhistorie
Naast wetgeving op rijksniveau is ook in de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgelegd dat gemeenten in een ruimtelijk plan moeten aangeven op welke wijze het plan rekening houdt met cultuurhistorische elementen en structuren. Informatie over cultuurhistorische waarden is beschikbaar middels de Cultuurhistorische Kaart Fryslân 2 (CHK2) van Provinsje Fryslân. Wat betreft cultuurhistorie blijkt uit deze kaart dat er geen cultuurhistorische waarden in het plangebied aanwezig zijn. Daarnaast is er sprake van een situatie met bestaande bouwrechten. Een regeling ten aanzien van de bescherming van cultuurhistorische waarden wordt daarom niet nodig geacht.
Ten noordoost van het plangebied ligt het buurtschap Ureterpvallaat. Het buurtschap bestaat uit vijf huizen. Het buurtschap zelf heeft geen monumentale status maar de vijf aanwezige woningen zijn aangewezen als gemeentelijk monument. De panden zijn van cultuurhistorische waarde en van stedenbouwkundig belang gezien de uitstraling, ligging en geschiedenis en de plaats binnen het ensemble. Een deel van het ensemble is in de loop der jaren verdwenen (de sluis, de Drachtstervaart en een groot aantal woningen). De aanwijzing tot monument moet voorkomen dat ook dit deel van het Ureterpvallaat verloren gaat.
De realisatie van het Van der Valk complex, mede gelet op de huidige bouwmogelijkheden op het perceel, leidt niet tot een aantasting van de monumentale waarde.
4.2
Ecologie
Bij elk ruimtelijk plan dient op grond van de bepalingen in de Wet natuurbescherming rekening te worden gehouden met de gebiedsbescherming en soortenbescherming. Een ruimtelijk plan mag namelijk geen significante gevolgen hebben voor een te beschermen gebied en/of soort.
Ecologisch onderzoek In verband met deze planontwikkeling is een ecologisch onderzoek uitgevoerd. In deze ecologische beoordeling, die als Bijlage 2 is bijgevoegd, zijn de kansen en risico's geïnventariseerd ten aanzien van geldende wet- en regelgeving met betrekking tot natuur. Dit zijn de Wet natuurbescherming (Wnb), het Natuurnetwerk Nederland (NNN) - voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS) - en eventuele andere vormen van regelingen ten aanzien van natuurbescherming. Uit het ecologisch onderzoek blijken de volgende conclusies:
Als gevolg van de ontwikkeling treedt verlies van nestplaatsen van roek op, een vogelsoort met jaarrond beschermde nesten. Het is noodzakelijk om hiervoor een ontheffing van de Wnb aan te vragen. Daarbij dient een activiteitenplan te worden uitgewerkt hoe negatieve effecten maximaal worden gemitigeerd of gecompenseerd. Mogelijk komen ook vleermuizen en grote modderkruiper voor in het plangebied. Nader onderzoek is nodig naar aan- of afwezigheid van deze soorten. Aan de hand van het nader onderzoek kan bepaald worden of het aanvragen van een ontheffing van de Wnb nodig is.
NL.IMRO.0090.BP2019BKA005-0401
17
Drachten - Hotel Lavendelheide 4
Nader onderzoek voor vleermuizen dient te worden gericht op de nis in de oostzijde van het bestaande gebouw, waar deze middels een brug met de nieuwbouw moet wordt verbonden. Het advies is om onafhankelijk van de resultaten van het nader onderzoek ook de volgende maatregelen te nemen om negatieve effecten op eventueel op andere plekken in het bestaande gebouw voorkomende vleermuizen te voorkomen: de nieuwbouw minimaal 5 meter van de bestaande bebouwing te realiseren; bij de bouw tijdens het zomerhalfjaar geen werkzaamheden te verrichten in de schemering of in de nacht; in de gebruiksfase met de verlichting rond de nieuwe bebouwing rekening te worden gehouden met vleermuizen, door zoveel mogelijk de volgende maatregelen toe te passen: 1. Pas buitenverlichting toe die automatisch uitgaat als deze niet nodig is, bv door gebruik van bewegingsmelders. 2. Verlicht gebouwen van boven naar beneden en niet van onderen naar boven. 3. Gebruik zo min mogelijk lichtpunten van zo zwak mogelijke sterkte. 4. Scherm de verstrooiing van verlichting af, bijvoorbeeld door gebruik van armatuur waarbij lichtschijnsel niet naar boven of. 5. Gebruik waar mogelijk hagen en bomen om verstrooiing van verlichting op verblijfplaatsen te voorkomen. 6. Gebruik een vleermuisvriendelijke kleur verlichting, amberkleurig (590 nm) en UV-vrij.
In verband met de soortbescherming van de Wnb is het verder nodig om bij de planning van de werkzaamheden rekening te houden met het broedseizoen van vogels. Ten aanzien van effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden is nader onderzoek nodig om negatief effect uit te sluiten. Ten aanzien van andere aspecten is nader onderzoek in het kader van gebiedsbescherming (Wnb en provinciaal ruimtelijk natuurbeleid) niet nodig. Het plan is op het punt van provinciaal ruimtelijk natuurbeleid niet in strijd met de Verordening Romte Fryslân 2014. Nader onderzoek in het kader van gebiedsbescherming (Wnb en provinciaal ruimtelijk natuurbeleid) is niet nodig. Een vergunning van de Wnb voor beschermde gebieden is op voorhand niet nodig voor de beoogde activiteiten. Het plan is daarnaast op het punt van provinciaal ruimtelijk natuurbeleid niet in strijd met de Verordening Romte Fryslân 2014.
Ontheffing roek en grote modderkruiper Op 23 oktober 2019 is op basis van het ecologisch onderzoek ontheffing aangevraagd voor de roek en de grote modderkruiper. Tijdens deze aanvraag liep nog een eDNA onderzoek met betrekking tot de aanwezigheid van de grote modderkruiper. Uit dit onderzoek (Bijlage 3) is gebleken dat er geen eDNA van de grote modderkruiper is aangetoond en op basis hiervan is ontheffing voor grote modderkuiper niet meer noodzakelijk. Op 29 oktober 2019 is de ontheffingsaanvraag voor de modderkruiper dan ook ingetrokken. Op 15 november 2019 is de ontheffing voor de roek verleend. Op 22 januari 2020 heeft de verplaatsing plaatsgevonden. De stukken met betrekking tot de ontheffing van de roek (ontheffing, activiteitenplan en notitie verplaatsing roekennesten) zijn als Bijlage 4 bij deze toelichting gevoegd.
Nader onderzoek vleermuizen Uit de ecologische inventarisatie komt naar voren dat in de bestaande bebouwing binnen het plangebied mogelijk jaarrond beschermde verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn. Dit betreft een gedeelte van een gebouw dat op het niveau van de eerste verdieping door een brug verbonden zal worden met een nieuw te bouwen gebouw. Nader onderzoek is nodig om te bepalen of op deze locatie vleermuizen aanwezig zijn en zo ja, welke soorten, functies (type verblijfplaats) en aantallen. Er is aanvullend vleermuisonderzoek uitgevoerd. Tijdens het aanvullend onderzoek zijn geen uitvliegende vleermuizen waargenomen en de waargenomen vleermuizen toonden geen binding met het pand in het plangebied. Verder zijn geen vleermuizen
18
NL.IMRO.0090.BP2019BKA005-0401
Drachten - Hotel Lavendelheide 4
waargenomen die werfroepjes lieten horen. Op basis van de hierboven beschreven inventarisatie kan dan ook worden geconcludeerd dat in de bebouwing geen paarverblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn. Bij de wijziging van de bebouwing aan Lavendelheide 4 te Drachten gaan geen verblijfplaatsen van vleermuizen verloren. Voor het plan op deze locatie is in relatie met vleermuizen geen ontheffing van de Wet natuurbescherming (Wnb) nodig. Het aanvullend onderzoek is als Bijlage 5 bij deze toelichting gevoegd.
Stikstof Een AERIUS- berekening moet uitwijzen of er negatieve effecten in het kader van de Wnb beschermde gebieden zullen optreden. Op basis daarvan kan worden bepaald of vervolgstappen nodig zijn, zoals het aanvragen van een vergunning van de Wnb. Op 25 oktober 2020 is de berekening stikstofdepositie voor onderhavig project uitgevoerd (Bijlage 6). De berekening met AERIUS genereert een gml bestand waarin wordt geconstateerd dat er geen natuurgebieden zijn met een overschrijding van een projectbijdrage van meer dan 0,00 mol N/ha/jaar. Het aspect stikstof staat uitvoering van het project niet in de weg.
Conclusie Er is ontheffing verleend voor de roek en de gestelde maatregelen zijn geborgd in de regels van het bestemmingsplan. Op grond hiervan kan worden geconcludeerd dat de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan niet door ecologie wordt beperkt.
4.3
Externe veiligheid
Externe veiligheid gaat om het beperken van de kans op en het effect van een ernstig ongeval voor de omgeving door: het gebruik, de opslag en productie van gevaarlijke stoffen (inrichtingen); het transport van gevaarlijke stoffen (buisleidingen, wegen, waterwegen en spoorwegen); het gebruik van luchthavens. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het beperken van de risico's voor de burger door bovengenoemde activiteiten. Hiertoe zijn risico's gekwantificeerd, namelijk door middel van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het Plaatsgebonden risico (PR) is de berekende kans per jaar, dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft. Het Groepsrisico (GR) is de kans dat een groep mensen overlijdt door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het GR moet worden gezien als een maat voor maatschappelijke ontwrichting.
Het externe veiligheidsbeleid is verankerd in diverse wet- en regelgeving. De volgende besluiten zijn relevant: 1. Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi): Met het Bevi zijn risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd. 2. Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb): Op basis van het Bevb dienen plannen, vergelijkbaar met het Bevi, te worden getoetst aan de grens- en richtwaarde voor het PR en de oriëntatiewaarde voor het GR. 3. Wet basisnet: Het basisnet is een landelijk aangewezen netwerk voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Binnen bepaalde grenzen wordt dit vervoer over de weg, binnenwater en spoor gegarandeerd. Het basisnet heeft betrekking op de Rijksinfrastructuur: hoofdwegen (snelwegen), hoofdwaterwegen (binnenwateren) en hoofdspoorwegen (met enkele uitzonderingen daargelaten). 4. Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt): Voor ruimtelijke ordening in relatie tot de transportroutes is het Bevt opgesteld. Hierin zijn de regels voor de ruimtelijke ordening rondom het basisnet wettelijk vastgelegd. 5. Activiteitenbesluit milieubeheer (Activiteitenbesluit): Het Activiteitenbesluit en de daarbij behorende regeling is de opvolger van een groot aantal AMvB's. In het Activiteitenbesluit staan algemene regels
NL.IMRO.0090.BP2019BKA005-0401
19
Drachten - Hotel Lavendelheide 4
voor verschillende milieuaspecten, zoals veiligheidsafstanden waaraan voldaan moet worden. In de directe nabijheid van het plangebied zijn risicobronnen gelegen, waarvan de risicocontouren of invloedsgebieden mogelijk over het plangebied vallen. De (mogelijk) relevante risicobron voor het plangebied is transport van gevaarlijke stoffen over de weg. De FUMO heeft een advies Externe Veiligheid (Bijlage 7) opgesteld en er is advies gevraagd aan brandweer Fryslan (Bijlage 8) dat is verwerkt in het advies van de FUMO. De FUMO adviseert om: de ontwikkelingen buiten het invloedsgebied te realiseren; te onderzoeken of de ontwikkeling buiten het invloedsgebied van de wegen mogelijk kan worden gemaakt; de ontwikkeling alleen binnen het invloedsgebied toe te staan, mits rekening wordt gehouden met de bereikbaarheid van hulpdiensten en er voldoende vluchtmogelijkheden aanwezig zijn. Vluchten moet van de risicobron af mogelijk zijn; een brandkraan aan te leggen volgens voorwaarden zoals in het advies van Brandweer Fryslân van 26 september 2019 staat beschreven; de routes naar de opstelplaats voor de ingang van het gebouw bruikbaar te laten zijn voor de brandweer volgens voorwaarden zoals in het advies van Brandweer Fryslân van 26 september 2019 staat beschreven; advies te vragen aan Brandweer Fryslan.
Indien het bevoegd gezag vooralsnog mee wil werken aan het plan en het GR verantwoord wordt geacht en medewerking wordt verleend, wordt geadviseerd om: functies in het gebouw waar weinig personen verblijven dichterbij de risicobron te realiseren dan de functies waar veel mensen verblijven; vluchtmogelijkheden in gebouwen en op het terrein van de risicobron af te situeren; de bedrijfshulpverlening voor te bereiden op de ontvluchting. Uit de stedenbouwkundige paragraaf blijkt de wenselijk voor de gekozen locatie. Het nieuwe gebouw zal fungeren als nieuw hoofdgebouw met hierin de receptie voor zowel het nieuwe als bestaande programma. Het gebouw is oostelijk van de bestaande bebouwing gepositioneerd. Nabij de entree van het terrein en centraal gelegen ten opzicht van het parkeerterrein. Het gebouw dient te zijn verbonden met de bestaande hotelvleugel. De verbinding wordt vormgegeven door een loopbrug op de eerste verdieping. De situering is zodanig gekozen dat het huidige hotel met ondersteunende functies en parkeren kan blijven functioneren tijdens de nieuwbouw.
Op grond van het huidige bestemmingsplan is al bedrijfsbebouwing mogelijk binnen de betreffende zone.
20
NL.IMRO.0090.BP2019BKA005-0401
Drachten - Hotel Lavendelheide 4
Op grond van het nieuwe bestemmingsplan treedt er een zeer beperkte verslechtering op met betrekking tot het groepsrisico ten opzichte van de maximale invulling van het huidige bestemmingsplan. Bij de uitwerking van de plannen is rekening gehouden met de gemaakte opmerkingen vanuit de FUMO en Brandweer Fryslân en wordt het nieuw te bouwen gebouw zo ingericht met betrekking vluchtroutes en indeling dat dit risico niet extra wordt verzwaard. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor uitvoering van het plan.
4.4
Bodemkwaliteit
In het kader van een ontwikkeling of een herziening van een bestemmingsplan moet onderzocht worden welke gevolgen eventuele bodemverontreinigingen hebben voor de uitvoerbaarheid van het plan. De bodemkwaliteit kan namelijk een beperkende factor zijn voor de beoogde functie of de financiële haalbaarheid van het bestemmingsplan. Uitgangspunt ten aanzien van de bodemkwaliteit is dat deze bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zodanig goed moet zijn dat er geen risico's voor de volksgezondheid bestaan bij het gebruik van het plangebied voor wonen of een andere functie. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming.
Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet in ieder geval een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming (Wbb) van toepassing. Hierin is geregeld dat als ter plaatse van een plangebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen er sprake is van een saneringsgeval.
De locatie wordt heringericht en de binnen de locatie aanwezige hotel en parkeergelegenheid worden uitgebreid. Hierbij vindt grondverzet plaats en het is daarom noodzakelijk voor uitvoering van de werkzaamheden inzicht te hebben in de milieuhygiënische bodemkwaliteit.
Sweco heeft een verkennend bodemonderzoek (Bijlage 9) verricht op de planlocatie, om inzicht te verkrijgen in het voorkomen van aanwezige verontreinigende stoffen in de bodem . Op basis van de onderzoeksresultaten van het verkennend bodemonderzoek kan de hypothese 'onverdacht locatie' met licht verhoogte gehalten en concentraties worden bevestigd. Er is geen aanleiding tot het uitvoeren van nader onderzoek. Daarnaast blijkt uit de PFAS-resultaten dat de grond voldoet aan de toepassingsnorm voor klasse "Wonen" en "Industrie".
Uit milieuhygiënisch oogpunt bestaan er geen beperkingen voor de voorgenomen bestemmingswijziging en vervolgens nieuwbouw van een woning op de locatie.
4.5
Waterparagraaf
In de ruimtelijke ordeningspraktijk is het doorlopen van de wettelijk verplichte 'watertoets' bij de betrokken waterbeheerder (in dit geval Wetterskip Fryslân) van belang. De watertoets wordt gezien als procesinstrument dat moet waarborgen dat de gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. De watertoets is een belangrijk instrument bij het klimaatbestendig en waterrobuust inrichten van de ruimte. De watertoets zorgt ervoor dat in alle ruimtelijke plannen in een vroegtijdig stadium aandacht wordt besteed aan veiligheid, kwaliteit en kwantiteit van het water.
Watertoets Het initiatief van dit bestemmingsplan is in het kader van de watertoets op 13-05-2019 via de digitale watertoets bij Wetterskip Fryslân aangemeld. In Bijlage 10 bij dit bestemmingsplan zijn de stukken met
NL.IMRO.0090.BP2019BKA005-0401
21
Drachten - Hotel Lavendelheide 4
betrekking tot de watertoets opgenomen.
Op basis van de aangeleverde gegevens bij Wetterskip Fryslân is met de digitale watertoets geconstateerd dat een 'normale procedure' moet worden gevolgd vanwege de ligging
Voor zover noodzakelijk en mogelijk dienen de waterhuishoudkundige zaken in de regels en op de verbeelding van voorliggend bestemmingsplan te worden verwerkt. Hier is in dit bestemmingsplan geen sprake van. Verder zijn regels van Wetterskip Fryslân in de eigen Keur 2013 vastgelegd. Daarin wordt voor bepaalde uit te voeren activiteiten of werkzaamheden een watervergunning voorgeschreven.
In de huidige situatie is het plangebied en de te ontwikkelen gronden daaromheen deels onverhard. De ontwikkeling van het Van der Valk hotel leidt tot een toename van het verhard oppervlak. Een verhardingstoename leidt tot een versnelde afvoer van hemelwater waartegen maatregelen moeten worden getroffen. De compensatieverplichting in gebieden die in poldergebied liggen bij verhardingstoenames van 200 m2 is 10%. In geval van demping van oppervlaktewater geldt een compensatieverplichting van 100%.
Met het voorliggende plan wordt nieuw oppervlaktewater gerealiseerd door de bestaande vijver te vergroten om te voldoen aan de compensatieplicht. Nieuw oppervlaktewater is de meest voorkomende manier van compensatie van verhard oppervlak.
Advisering van Wetterskip Fryslân en relevante documentatie ten aanzien van waterhuishoudkundige maatregelen worden betrokken in de verdere planvorming en definitieve invulling van het plangebied. Daarmee mag worden aangenomen dat er over het voorliggende plan geen bezwaren ten aanzien van het wateraspect zullen bestaan.
4.6
Geluidhinder
De Wet geluidhinder (Wgh) heeft als belangrijkste doel het bestrijden en voorkomen van geluidhinder. Op grond van de wet zijn verschillende vormen van geluidhinder te onderscheiden die directe raakvlakken hebben met de ruimtelijke ordening. De Wgh bepaalt dat de geluidsbelasting op gevels van woningen en andere geluidsgevoelige objecten niet hoger mag zijn dan een in de wet bepaalde norm die als voorkeursgrenswaarde wordt aangeduid. In veel gevallen is deze norm 48 dB.
Er worden geen geluidgevoelige bestemmingen mogelijk gemaakt en er wordt ook geen weg aangelegd of gereconstrueerd. Gelet hierop is de Wet geluidhinder niet van toepassing.
4.7
Bedrijven- en milieuzonering
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de ruimtelijk-functionele afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en hindergevoelige functies (waaronder woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst in de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) uit 2009. Een richtafstand wordt beschouwd als de minimale afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten (betreffende geluid, geur, stof en gevaar) redelijkerwijs kan worden uitgesloten. De genoemde afstanden in de VNG-publicatie zijn richtinggevend, maar met een goede motivering kan en mag hiervan worden afgeweken.
22
NL.IMRO.0090.BP2019BKA005-0401
Drachten - Hotel Lavendelheide 4
Op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' moet een grootste afstand van 50 meter worden aangehouden voor een bowlingbaan en een grootste afstand van 10 meter voor hotels, congrescentra en restaurants. De dichtstbijzijnde woningen zijn op een minimale afstand van 100 meter gesitueerd. Er bestaan wat betreft bedrijven- en milieuzonering geen belemmeringen ten aanzien van de uitvoerbaarheid van het planvoornemen.
4.8
Luchtkwaliteit
In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2), fijn stof (PM10) en zeer fijn stof (PM2,5) van belang. Grenswaarden ten aanzien van de jaargemiddelde concentratie betreffen 40 µg/m³ voor zowel NO2 als PM10 en 25 µg/m³ voor PM2,5. Projecten met een invloed van 'Niet In Betekenende Mate' (NIBM) op de luchtkwaliteit zijn verder vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Dit geldt op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) onder meer voor projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor NO2 of PM10 bijdragen, wat overeenkomt met 1,2 µg/m³.
PM10 en PM2,5 zijn sterk gerelateerd, aangezien PM2,5 onderdeel uitmaakt van de emissie van PM10. Als aan PM10 wordt voldaan, mag daarom worden aangenomen dat ook de grenswaarde van PM2,5 niet wordt overschreden.
In Fryslân zijn de achtergrondconcentraties voor NO2 en PM10 laag. Als aannemelijk is dat geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde vormen luchtkwaliteitseisen dan ook geen belemmering voor een plan. Hier is voor dit bestemmingsplan van uit gegaan. Op grond van voorgaande kan worden geconcludeerd dat luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het planvoornemen van dit bestemmingsplan.
4.9
M.e.r.-verantwoording
De bij elk ruimtelijk plan uit te voeren m.e.r.-beoordeling houdt in dat nagegaan moet worden of er activiteiten plaatsvinden die negatieve effecten op het milieu kunnen hebben. De grondslag hiervoor is enerzijds het Besluit m.e.r. (Besluit milieueffectrapportage) en anderzijds de hiervoor beschreven onderzoeken. De uitbreiding van het Van der Valk Hotel Drachten kwalificeert zich niet als een stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van categorie D.11.2. Er is alleen aanleiding voor een m.e.r.-beoordeling wanneer de uitbreiding zou leiden tot per saldo aanzienlijk negatieve effecten op het milieu. Uit de onderzoeken blijkt dat hiervan geen sprake is. Het bestemmingsplan geeft geen aanleiding voor een vervolgonderzoek in het kader van een m.e.r. of een m.e.r.-beoordeling.
4.10
Overig
4.10.1 Kabels en leidingen In het plangebied is sprake van nutsinfrastructuur zijnde de gebruikelijke huisaansluitingen betreffende gas, water, elektriciteit, kabel en/of telecom. De aanwezige hoofdtransportwaterleiding heeft de dubbelbestemming 'leiding - water' gekregen.
NL.IMRO.0090.BP2019BKA005-0401
23
Drachten - Hotel Lavendelheide 4
Hoofdstuk 5 5.1
Juridische vormgeving
Toelichting op het juridische systeem
In de voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke en functionele situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de omgevingsaspecten. In dit hoofdstuk wordt de inhoud van de bestemmingen (de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden) toegelicht en wordt aangegeven hoe de uitgangspunten hun juridische vertaling in het eigenlijke plan hebben gekregen. De bepalingen die betrekking hebben op de te onderscheiden bestemmingen zijn vastgelegd in de regels en op de verbeelding. Het bestemmingsplan geeft aan voor welke doeleinden de gronden zijn bestemd.
Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012) toegepast.
De regels zijn zo opgesteld dat deze gebruikt kunnen worden in een analoog alsook in een digitaal raadpleegbaar bestemmingsplan. Het digitale plan verschaft de burger 'online' informatie over het bestemmingsplan. Bovendien is de digitale versie bedoeld voor uitwisseling van gegevens binnen de gemeente en met andere overheidsinstanties. De digitale plannen zijn per 01-01-2010 verplicht op grond van de Wro. Op basis van de Wro is het digitaal vastgestelde bestemmingsplan leidend. Als er een verschil bestaat tussen het analoge en digitale bestemmingsplan, is de digitale versie bepalend qua vormgeving en inhoud.
5.2
Regels
5.2.1
Algemeen
De regels zijn vervat in artikelen die onderverdeeld zijn in vier hoofdstukken: 1. In de Inleidende regels zijn algemene artikelen opgenomen die voor het gehele plan van belang zijn. In artikel 1 zijn omschrijvingen opgenomen van de in het plan voorkomende relevante begrippen. In artikel 2 is vastgelegd op welke wijze dient te worden gemeten. Door deze vaste omschrijving van de begrippen en van de wijze van meten wordt eenduidigheid in de bedoelingen van het plan gegeven en wordt de rechtszekerheid vergroot. 2. In de Bestemmingsregels zijn de bestemmingen en de gebruiks- en/of bebouwingsmogelijkheden van de betreffende gronden aangegeven. De bestemmingen zijn op alfabetische volgorde benoemd. In paragraaf 5.2.2 volgt in het kort een nadere toelichting op de bestemmingen. 3. In de Algemene regels staan artikelen benoemd die voor alle of meerdere bestemmingen gelden. Het betreffen onder andere de voor alle bestemmingen geldende algemene bouw- en gebruiksregels. De afwijkingsmogelijkheden in de verschillende bestemmingen en de algemene afwijkingsregels zorgen voor enige flexibiliteit van het plan. De algemene afwijkingen zijn niet specifiek op één bestemming gericht, zij kunnen gebruikt worden ten aanzien van alle bestemmingen. 4. Tenslotte bevat het bestemmingsplan nog Overgangs- en slotregels.
Dit betreft artikelen onder het overgangsrecht met betrekking tot bouwwerken en gebruik en de slotregel. 5.2.2
Gehanteerde bestemmingen
In dit bestemmingsplan met de codering “NL.IMRO.0090.BP2019BKA005” zijn de volgende bestemmingen gehanteerd:
Groen Het openbare groen, zoals groenstroken en grasveldjes, zijn bestemd als 'Groen'. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd, anders dan kleinschalige gebouwen voor openbare
24
NL.IMRO.0090.BP2019BKA005-0401
Drachten - Hotel Lavendelheide 4
nutsvoorzieningen. Binnen de bestemming is ook de functie water opgenomen. Indien de gronden de aanduiding “water” kennen, moet 90% van deze gronden voor water worden ingericht. Daarnaast geldt voor deze gebieden een plicht om omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden aan waterpartijen. Voordat vergunning kan worden verleend, moet eerst advies worden ingewonnen van de waterbeheerder. Op deze manier is de waterhuishoudkundige functie van het water in het plangebied gewaarborgd. Bovendien is het binnen de bestemming mogelijk nieuwe watergangen te realiseren.
Horeca Binnen de bestemming zijn een hotel en tevens congressen en (inpandige) evenementen toegestaan. Daarnaast zijn ook leisure activiteiten (geen casino) toegestaan. Door middel van maatvoeringen op de verbeelding zijn de verschillen in uiterlijke verschijningsvorm van de gebouwen in de bestemming tot uitdrukking gebracht.
Verkeer – Verblijf Dit betreffen de straten die naast de verkeersfunctie in belangrijke mate een verblijfsfunctie herbergen.
Dubbelbestemming: Leiding - Water De hoofdwaterleiding in het plangebied is onder een dubbelbestemming gebracht, met een bebouwingsvrije afstand van 5 meter. Afwijkende werkzaamheden mogen alleen worden uitgevoerd op grond van een omgevingsvergunning van Burgemeester en Wethouders.
Waarde - Archeologie Deze bestemming is van toepassing voor de archeologisch waardevolle delen van het plangebied. Hiervoor wordt een beschermende regeling geboden. Bij bepaalde werkzaamheden (waaronder bodemingrepen en ophogingen) die de archeologische waarden kunnen schaden, is een omgevings-vergunning vereist. Indien de bodemingreep een groter oppervlak beslaat dan 50 m2 en/of dieper is dan 0,3 meter, dan is tevens archeologisch onderzoek vereist.
5.3
Overige aspecten
Parkeren In artikel 9.3 (gebruik) en artikel 12 (bouw) zijn regels opgenomen om bij functiewijzigingen, nieuwbouw of het vergroten van een bouwwerk voldoende parkeergelegenheid te garanderen en te borgen.
Additionele voorzieningen In dit bestemmingsplan zijn de al dan niet in directe relatie met een bestemming staande voorzieningen, zoals ondergrondse leidingen, verhardingen, bermen, geluidswerende voorzieningen, centrale installaties ten behoeve van de energievoorziening, voorzieningen ten behoeve van de waterbeheersing in de vorm van watergangen, duikers, waterkeringen en dergelijke bij de bestemming inbegrepen zonder dat dit uitdrukkelijk wordt vermeld.
Handhaving Dit bestemmingsplan geeft de gewenste planologische situatie voor het plangebied aan. Bestemmingsplannen zijn bindend voor de overheid en de burger. Enerzijds kan de overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen, anderzijds vormt het bestemmingsplan een juridisch kader voor de burger waaruit deze kan afleiden wat de bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, op de in eigendom zijnde, dan wel de naastgelegen buurpercelen, in de directe woon- en leefomgeving.
NL.IMRO.0090.BP2019BKA005-0401
25
Drachten - Hotel Lavendelheide 4
5.4
Procedure
In de Wro en het Bro zijn wettelijke regels voor de bestemmingsplanprocedure vastgelegd. Hierin zijn de volgende fasen onderscheiden:
Voorbereidingsfase De gemeente voert ten behoeve van de voorbereiding van een bestemmingsplan onderzoek uit naar de bestaande situatie en de mogelijke (ruimtelijke) ontwikkelingen in de gemeente. De gemeente stelt voor het overleg op grond van artikel 3.1.1 Bro haar voornemen (vaak als een concept- dan wel voorontwerpbestemmingsplan) beschikbaar aan de besturen en diensten van hogere overheden. Ingekomen reacties worden voor zover noodzakelijk verwerkt in de regels en verbeelding.
Daarnaast kan een voorontwerpplan in de inspraak worden gebracht om belangstellenden de mogelijkheid te bieden om op het plan te reageren. Hiervoor is in geval van voorliggend plan niet gekozen.
Terinzageleggingsfase Het ontwerpbestemmingsplan wordt na aankondiging in de Staatscourant, huis-aan-huis en de website www.officielebekendmakingen.nl voor een periode van 6 weken ter inzage gelegd. In deze periode kan door iedereen een zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan worden ingediend.
Vaststellingsfase Na de periode van terinzagelegging stelt de gemeenteraad het ontwerpbestemmingsplan, mogelijk met wijzigingen, binnen een periode van ten hoogste 12 weken vast.
Beroepsfase Na de vaststelling van het bestemmingsplan maakt de gemeenteraad het vaststellingsbesluit bekend en legt het vastgestelde bestemmingsplan ter inzage. Dit gebeurt als volgt: Indien Gedeputeerde Staten (GS) of de Inspectie voor Leefomgeving en Transport (ILT) een zienswijze hebben ingediend die door de gemeenteraad niet volledig is overgenomen of indien de gemeenteraad het bestemmingsplan gewijzigd heeft vastgesteld, geschiedt bekendmaking en terinzagelegging 6 weken na vaststelling. Indien het bestemmingsplan ongewijzigd is vastgesteld en er gehoor is gegeven aan eventuele zienswijzen van GS en/of de ILT wordt het vaststellingsbesluit door de gemeenteraad uiterlijk 2 weken na vaststelling bekend gemaakt. Tevens wordt uiterlijk 2 weken na vaststelling het bestemmingsplan ter inzage gelegd. Uiterlijk 6 weken na bekendmaking van het vaststellingsbesluit kan er door belanghebbenden beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Belanghebbenden zijn diegenen die tegen het ontwerpbestemmingsplan een zienswijze hebben ingediend en diegenen die hebben aangetoond in redelijkheid niet in de mogelijkheid zijn geweest om een zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan in te dienen.
Indien geen beroep tegen het vastgestelde bestemmingsplan is ingediend, is het bestemmingsplan na afloop van de beroepstermijn onherroepelijk.
26
NL.IMRO.0090.BP2019BKA005-0401
Drachten - Hotel Lavendelheide 4
Hoofdstuk 6 6.1
Uitvoerbaarheid
Economische uitvoerbaarheid
Grondexploitatie Op basis van de Grondexploitatiewet als onderdeel van de Wro geldt een gegarandeerd kostenverhaal als eis aan ruimtelijke plannen. In artikel 6.12 Wro is vastgelegd dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt als verplicht onderdeel van een ruimtelijk plan voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen, tenzij het kostenverhaal op een andere wijze is gegarandeerd. Wat onder een bouwplan moet worden verstaan, is in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangegeven.
Doel van een grondexploitatieregeling is het inzichtelijk maken van de financiële haalbaarheid en het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal, waardoor er meer sturingsmogelijkheden zijn. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.
Voorliggend plan voor de realisatie van het Van der Valk hotel betreft een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Het planvoornemen is geïnitieerd door Van der Valk. Gemeente Smallingerland als zijnde betrokken lokale overheid verleend haar medewerking aan de uitvoering van het project. De financiële verplichtingen die uit het project naar voren komen worden door Van der Valk gedragen. zodat kan worden gesteld dat het voorliggende plan economisch uitvoerbaar is. Er hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Tussen initiatiefnemer en de gemeente is een anterieure overeenkomst gesloten waarin (financiele) afspraken zijn gemaakt.
Planschadeverhaal Bij het mogelijk maken van ruimtelijke ontwikkelingen is er de kans dat door eigenaren van gronden in de directe omgeving van een plangebied bij de gemeente op grond van artikel 6.1 Wro een verzoek tot tegemoetkoming in de planschade wordt ingediend. Diegenen die schade lijden omdat hun onroerend goed in waarde vermindert, kunnen de schade verhalen (voor zover deze redelijkerwijs niet voor de aanvrager behoort te blijven) wanneer dit boven de 2% van de waarde van het onroerend goed uitkomt. Tussen gemeente en initiatiefnemer is een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten.
Het kostenverhaal van planrealisatie is anderszins verzekerd zodat een exploitatieplan op basis van de Grondexploitatiewet niet noodzakelijk is. Voorgaande betekent dat de uitvoerbaarheid van het planvoornemen om tot realisatie van het Van der Valk hotel Drachten te komen niet door onvoldoende economische uitvoerbaarheid wordt belemmerd.
6.2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Het voorontwerpbestemmingsplan is van 15 november 2019 tot en met 26 december 2019 onderwerp van overleg geweest zoals bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Het plan is hierbij voorgelegd aan de officiële overlegpartners zijnde de provincie Fryslân en Wetterskip Fryslân. Daarnaast is het plan ook voorgelegd aan brandweer Fryslân en Vitens met het verzoek hier op te reageren. Gelijktijdig met het overleg heeft er ook inspraak plaatsgevonden.
Overleg Van provincie Fryslân en Wetterskip Fryslân is een reactie ontvangen. Provincie Fryslân geeft aan dat met het plan geen provinciale belangen in het geding zijn en dat het plan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen. De provincie heeft er nota van genomen dat er nog nader ecologisch
NL.IMRO.0090.BP2019BKA005-0401
27
Drachten - Hotel Lavendelheide 4
onderzoek plaats vindt naar vleermuizen, maar gaat ervan uit dat dat voor de mogelijkheid tot uitvoering van het plan geen gevolgen heeft. Wetterskip Fryslân heeft aangegeven geen op- of aanmerkingen te hebben. De volledige reacties zijn opgenomen in Bijlage 11.