Amendement D66 - Uniform verhuurbeleid

Amendement inzake Vaststellen herziene beleidsnota 'Verruimen begrip Huishouden 2022' Onderwerp: Uniform verhuurbeleid De gemeenteraad van Smallingerland, in vergadering bijeen op 27 september 2022, Constaterende dat:

• • •

er geen signalen bekend zijn bij de gemeente dat studenten als groep voor overlast zorgen in Smallingerland; de definitie van een overbevolkt of krap huis van het CBS in de beleidsnota wel wordt benoemd, maar niet wordt toegepast; de verbouw van een woning niet per definitie leidt tot te kleine slaapkamers;

Overwegende dat:

• • • • •

het onwenselijk is, als het al mag, om uit naam van een goede ruimtelijke ordening zwaardere voorwaarden op te leggen aan studenten en buitenlandse werknemers voor de huur van een woning; een concentratie van studenten of buitenlandse werknemers niet per definitie onwenselijk is, maar daaruit voortvloeiende overlast wel; het tegengaan van overlast niet alleen wenselijk is in het geval van studenten of buitenlandse werknemers, maar in alle gevallen; de beleidsregels het college de ruimte geven om strenger te handhaven op overlast, het wenselijk is om de volledigere definitie van het CBS voor een overbevolkt of krap huis toe te passen;

Besluit uit de beleidsnota ‘Verruimen begrip Huishouden 2022’ te schrappen: De artikelen 5 (Voorwaarden voor verhuur aan buitenlandse werknemers), 6 (Voorwaarden voor verhuur aan studenten) en 7 (Minimale afstand tussen woningen die verhuurd worden) van de regels in de beleidsnota. En te vervangen door: Artikel 5 Voorwaarden 1. Het college kan een omgevingsvergunning verlenen voor het verhuren van woningen wanneer aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: a. het hoofdgebouw bevat tenminste evenveel kamers als; I. Eén voor het hele huishouden, II. Eén voor ieder koppel in het huishouden dat door een huwelijksovereenkomst of samenlevingscontract kan aantonen dat ze een stel zijn, III. Eén voor iedere alleenstaande van 18 jaar of ouder, IV. Eén voor iedere twee alleenstaanden tussen de 12 en 17 jaar van hetzelfde geslacht,

V. Eén voor iedere alleenstaande tussen de 12 en 18 jaar die niet in één van de boven staande categorieën valt en; VI. Eén voor iedere twee kinderen onder de 12 jaar; b. voor verhuur als bedoeld onder a, geldt dat niet meer dan één koppel in een woning mag wonen; c. de woonruimte moet voldoen aan alle geldende regelgeving die bij moment van aanvraag van toepassing is; d. de verhuurder moet zijn aangesloten bij Stichting Normering Flexwonen en een certificaat kunnen overleggen bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning; e. een nachtregister wordt bijgehouden wanneer er sprake is van een verblijf korter dan 4 maanden; f. het is verplicht voorafgaand aan een aanvraag voor een omgevingsvergunning vorm te geven aan participatie door (een) gesprek(ken) met omwonenden; g. bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt een document aangeleverd waaruit blijkt dat: I. voldaan is aan goede participatie met omwonenden; II. er afspraken gemaakt zijn over regels opgelegd aan huurders; III. omwonenden ten allen tijde de verhuurder kunnen aanspreken bij klachten. 2. Het college behoudt het recht zelf participatie toe te passen en dit mee te laten wegen bij een besluit over een aanvraag voor een omgevingsvergunning. 3.

Het college kan een omgevingsvergunning weigeren wanneer sprake is of is geweest van ernstige overlast situaties bij en/ of vanuit de betreffende woning of andere woningen van eenzelfde verhuurder. 4. In aanvulling op artikel 4 geldt, dat het college een omgevingsvergunning kan intrekken wanneer het certificaat als bedoeld onder lid 1d is komen te vervallen. Artikel 6 VERVALLEN Artikel 7 Minimale afstand tussen woningen die verhuurd worden 1. Een omgevingsvergunning voor woningen die in aanmerking komen voor verhuur als bedoeld in deze beleidsnota kan geweigerd worden indien er op kortere afstand dan 200 meter reeds een omgevingsvergunning is verleend voor de verhuur van een woning als bedoeld in deze beleidsnota. 2. Het gestelde in lid 1 geldt niet voor verhuur in het centrumgebied van Drachten.

Namens D66 Smallingerland, Roy Postma

Toelichting: Met dit voorstel worden drie dingen gewijzigd, namelijk de voorwaarden voor verhuur aan meerdere huishoudens, de definitie van een krappe of overbevolkte woning en de afstand tussen verhuurde woningen. Daarnaast hebben we onze vraagtekens bij de juridische houdbaarheid van het originele voorstel. De voorwaarden In de voorgestelde beleidsnota zijn voorwaarden opgenomen waaronder verhuurders een omgevingsvergunning kunnen krijgen om een woning te verhuren aan studenten en buitenlandse werknemers die met meerdere huishoudens in één woning willen gaan wonen. Zo mogen er bijvoorbeeld niet te veel huishoudens in één woning, moeten er goede afspraken zijn met de buurt, mag er niet eerder overlast geweest zijn van de verhuurder en moet de verhuurder een certificaat hebben. Voor de verhuur aan anderen in dezelfde situatie, waarin mensen dus ook met meerdere huishoudens een huis willen huren, gelden deze voorwaarden in de voorgestelde beleidsnota niet. Het college kan daar een strengere of minder strenge afweging maken. Dat leidt tot rechtsongelijkheid. De genoemde voorwaarden zijn echter niet alleen wenselijk voor het tegengaan van overlast in het geval van studenten of buitenlandse werknemers, maar in alle soortgelijke gevallen. Daarom stelt dit amendement voor de voorwaarden in algemene zin op te nemen.

De definitie van een krappe of overbevolkte woning In de voorgestelde beleidsnota is het aantal huurders afhankelijk van het aantal slaapkamers die de woning had bij de bouw. Dat sluit niet aan bij de definitie van het CBS voor een krappe of overbevolkte woning. Bovendien kan een grote woning ook verbouwd worden om nog steeds kamers te bevatten die groot genoeg zijn. Dit amendement laat de beleidsnota aansluiten bij de definitie van het CBS, zoals ook opgenomen in de beleidsnota op bladzij 5. Afstand tussen verhuurde woningen In de voorgestelde beleidsnota wordt het onmogelijk gemaakt om in een radius van 200 meter twee woningen te hebben die verhuurd worden aan meerdere studenten en/of buitenlandse werknemers in één woning. Dat is te rigide. Met dit amendement behoudt het college de mogelijkheid om deze radius te handhaven, zonder dat zij deze altijd móét handhaven. Zo kunnen geschikte locaties nog steeds gebruikt worden. Bovendien wordt niet langer het onderscheid gemaakt tussen studenten, buitenlandse werknemers en anderen die niet zijnde een huishouden samen een woning willen huren. Onze juridische vraagtekens bij het stuk In de herziene beleidsnota zijn zwaardere voorwaarden opgelegd aan verhuur aan studenten en buitenlandse werknemers, als zij met meerdere huishoudens in één woning willen wonen.

Deze zwaardere voorwaarden niet gelden voor niet-studenten en Nederlandse werknemers in dezelfde situatie, waardoor daarvoor in specifieke gevallen een afweging wordt gemaakt die strenger dan wel minder streng kan zijn; Het is niet toegestaan werknemers uit een andere EU-lidstaat zwaardere beperkingen op te leggen voor huisvesting dan werknemers uit Nederland in dezelfde situatie om een ‘goede ruimtelijke ordening’ te bereiken, op basis van artikel 45 van het EU-werkingsverdrag. Los daarvan is het de vraag of er op deze manier met dit omgevingsbeleid gestuurd mag worden op welke groep een woning bewoont. Een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening kan regels bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid, afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels (artikel 3.1.2 Besluit ruimtelijke ordening).

De gemeenteraad heeft eerder, ten behoeve van die goede ruimtelijke ordening, regels opgenomen ter voorkoming van het onbedoeld verhuren en delen van woningen. Deze beleidsnota legt uit hoe we omgaan met de regels in het bestemmingsplan. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State in 2010 heeft uitgesproken dat het ‘uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening (…) als zodanig niet van belang [is] wie de woningen bewoont’ (ECLI:NL:RVS:2010:BO7313), omdat dat geen ruimtelijke relevantie heeft. De uitleg voor deze ruimtelijke regels kan dus, net als de regels zelf, niet afhangen van tot welke groep degene behoort die de woning bewoont. Dat heeft geen ruimtelijke relevantie.