250212 Bijlage - SWOT-analyse gemeente Smallingerland oktober 2024
Tekst van het document
SWOT-analyses geselecteerde winkelgebieden Smallingerland Oktober 2024
Inhoudsopgave Inleiding en leeswijzer
3
Drachten - Centrum
4
Drachten - De Drait
13
Drachten - De Wiken
21
Drachten - MLK Woonboulevard
28
Drachten - Noorderpoort
35
Inleiding en leeswijzer In deze rapportage worden enkele geselecteerde winkelgebieden in de gemeente Smallingerland uitgelicht. Het gaat om: -
Drachten - Centrum Drachten - De Drait Drachten - De Wiken
− −
Drachten - MLK Woonboulevard Drachten - Noorderpoort
Per winkelgebied worden diverse aspecten belicht:
1. Feitelijke gegevens -
Verzorgingsfunctie Inwonertal Leeftijdsopbouw Inkomensniveau Hoeveelheid winkels (aantal en m2 WVO) Overzicht branchering (aantal en m2 WVO) Hoeveelheid leegstand (aantal en m2 WVO) Aanwezigheid supermarkten (en welk type) Aanwezige trekkers Online zichtbaarheid
In de paragrafen daarna worden de factoren nader toegelicht. Voor enkele van bovenstaande factoren worden ook de historische getallen uit 2019 en 2020 weergegeven, zodat de ontwikkeling van onder andere het inwonertal, het detailhandelsaanbod en de mate van leegstand duidelijk wordt.
2. Gebiedsaspecten Hier worden verschillende gebiedsaspecten, zoals bereikbaarheid, compactheid en inrichting kwalitatief beoordeeld (matig, gemiddeld, goed) en kort toegelicht.
3. SWOT-analyse In deze analyse komen de sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen van het betreffende winkelgebied naar voren. Ook wordt een vergelijking gemaakt met de analyses uit 2019/2020 om nieuwe ontwikkelingen en veranderingen aan het licht te brengen.
4. Sfeerimpressie Hier worden enkele foto’s weergegeven van het betreffende winkelgebied.
5. Advies In het laatste onderdeel worden verschillende adviezen meegegeven die in positieve zin kunnen bijdragen aan het betreffende winkelgebied.
Pagina 3 van 41
Drachten - Centrum Demografie Verzorgingsfunctie
Regionaal 2019
2020
2024
1.355
1.345
1.365
45.170
45.075
45.505
< 25 jaar
25-65 jaar
> 65 jaar
15,7%
44,2%
40,1%
27,4% 27,6%
49,9% 52,2%
22,7% 20,2%
Gemeente
Provincie
Nederland
€46.200
€46.600
€50.900
2019
2020
2024
Aantal winkels
365
351
321
- centraal - % centraal
236 65%
229 65%
211 66%
2019
2020
2024
144.955
144.184
137.925
64.719 45%
64.681 45%
60.231 44%
Inwonertal centrum Gehele kern Drachten
Leeftijdsopbouw - Fryslân - Nederland
Inkomensniveau
Aanbod (totaal kern)
2
m WVO winkels - centraal - % centraal
De aanbodgegevens die hierna volgen zijn weergegeven op kernniveau (niet op centrumniveau) om een goede vergelijking met 2019 en 2020 te kunnen maken. Gegevens op centrumniveau zijn te raadplegen via de factsheets van het Koopstromenonderzoek.
Branchering (m2 WVO) 70.000
2019
64.358
2020
60.000
2024
50.000 40.000 30.000
23.065
24.333
20.000 10.634
10.000
8.584
6.951
Pagina 4 van 41
0 Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
Detailhandel Ov.
Branchering (aantal verkooppunten) 100
2019
90
83
80
2020
81
2024
75
70 60 50
41
40 30
25 16
20 10 0 Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
2019
2020
2024
2
14.934
14.521
6951
- leegstandspercentage*
7,1%
7,9%
3,7%
57 8,2%
66 9,5%
41 6,2%
Leegstand (m WVO)
Leegstand (VKP) - leegstandspercentage*
Supermarkten centrum
Detailhandel Ov.
> 3 jaar leeg; 5 panden 1-3 jaar leeg; 4 panden
< 1 jaar leeg; 32 panden
2 full-service supermarkten: Albert Heijn, Poiesz 2 discount supermarkten: Dirk, Lidl
Andere trekkers
HEMA, Xenos, diverse drogisterijen en parfumerieën, diverse modezaken als H&M, The Sting en Costes, diversiteit aan grote filiaalbedrijven
Online zichtbaarheid Wat bij google: “Shoppen/winkelen in…”
Score 3/5
Wat bij google: “Wat te doen in …”
Score 3/5
Activiteit Facebook
Score 5/5
Activiteit Instagram
Score 5/5
Pagina 5 van 41 * Het leegstandspercentage wordt berekend door het aantal leegstaande m WVO of het aantal leegstaande VKP te delen door het totale aanbod. Het gaat dan om alle bedrijven binnen de groepen ‘dagelijks’, ‘mode & luxe’, ‘vrije tijd’, ‘in/om huis’, ‘detailhandel overig’, ‘transport & brandstof’, ‘cultuur & ontspanning’, ‘horeca’, ‘diensten’ en ‘leegstand’. Niet alle groepen worden in bovenstaand overzicht getoond. 2
Typering winkelgebied De kern Drachten is met afstand de grootste plaats in de gemeente Smallingerland en is qua omvang na Leeuwarden de grootste plaats van Fryslân. Het aantal inwoners ligt op bijna 45.000 en is vrij stabiel gebleven in de afgelopen vijf jaar. Wel is het zo dat Smallingerland momenteel een aanzienlijk woningbouwprogramma doorvoert: op basis van de Woonvisie 2020-2025 werkt de gemeente aan de toevoeging van circa 1.0000 woningen. Het is de ambitie om In de periode 2025-2030 nog 500 woningen aanvullend toe te voegen. Drachten kent, net als nagenoeg overal in Fryslân en Nederland, een zekere mate van vergrijzing, maar niet zo erg als in de meer landelijke gebieden: het aandeel 65+’ers is gelijk aan het Fries gemiddelde en iets hoger dan in geheel Nederland. Het aandeel jongeren (<25 jaar) is ongeveer gelijk aan het Fries en Nederlands gemiddelde. Het gemiddeld inkomen in de gemeente Smallingerland is eveneens ongeveer gelijk aan het Fries gemiddelde en ligt iets lager dan in Nederland gemiddeld. Wanneer we specifiek kijken naar de bewoning in het centrum, dan zien we dat het centrum circa 1.350 bewoners heeft. Een groot deel daarvan (ruim 40 procent) is ouder dan 65 jaar, terwijl slechts circa 15 procent jonger is dan 25 jaar.
Drachten ligt in het oosten van de provincie Fryslân, op het knooppunt van de A7 (Groningen-Joure) en de N381, die ten noorden naar Leeuwarden loopt en ten zuiden richting Beilen. De plaats is daardoor erg goed bereikbaar. Dit geldt ook voor het centrum, al is de toegang vanaf afslag Drachten-centrum een stuk beter dan komende vanaf de oostkant (via kruising A7/N381): via deze route zijn er diverse rotondes voor je het centrum bereikt. Vanuit de verschillende wijken is het centrum per auto goed bereikbaar via enkele grotere ontsluitingsroutes, Per fiets en te voet is alles uiteraard goed bereikbaar. Drachten heeft een groot centrum dat na Leeuwarden het grootste aantal winkels en winkelmeters heeft van alle winkelgebieden in Fryslân. De plaats heeft een sterke regiofunctie voor het oostelijk deel van Fryslân, met name voor de eigen gemeente Smallingerland en de gemeenten Opsterland, Ooststellingwerf, Tytsjerksteradiel, Achtkarspelen, Dantumadiel en delen van Noardeast-Fryslân. Ook inwoners van de Groningse gemeente Westerkwartier komen regelmatig naar Drachten. Andersom ondervindt Drachten vooral concurrentie van de grootste Noord-Nederlandse steden, met name Groningen en Leeuwarden. Drachten heeft niet een echt toeristisch profiel, maar is meer een regiovoorzienend centrum.
Als gemeente heeft Smallingerland wel enkele meren binnen of vlakbij haar grenzen, met name aan de west- en noordkant (richting Grou en Burgum). Via het Nije Kanaal is het centrum zelfs per boot bereikbaar. Hiervan wordt in beperkte mate gebruik gemaakt; het is voor de ondernemers in het centrum naar verwachting ook geen belangrijke doelgroep. Logischerwijs voor een plaats van deze omvang heeft het centrum van Drachten een compleet winkelaanbod in alle sectoren. Er zijn veel bekende formules aanwezig (zoals MediaMarkt,, C&A, Sting, H&M, Rituals), maar ook diverse zelfstandige formules, zoals kledingwinkels Elinga en Van der Zee, beide met zowel mannen- als vrouwenconcepten. Het aantal winkels is in de afgelopen 5 jaar met circa 10 procent afgenomen, terwijl het oppervlak met circa 5 procent is afgenomen. De dagelijkse sector is wat in metrage gegroeid, terwijl de mode- en luxesector wat in omvang is afgenomen. Maar vooral de afname in leegstand valt op: ten opzichte van 5 jaar geleden is het aantal leegstaande winkelmeters met meer dan 50 procent gedaald en ook het aantal leegstaande winkels is flink afgenomen. De leegstandspercentages bewegen zich inmiddels rond een gezond niveau, waar deze enkele jaren geleden nog veel te hoog waren. Drachten heeft een omvangrijk centrumgebied, waarvan de kern wel wordt aangeduid als een ‘assenkruis’, met als middelpunt Het Carillon.
Vanaf hier lopen de belangrijkste winkelstraten naar het zuiden (Zuiderbuurt) en noorden (Noorderbuurt). Aan deze straten zijn de meeste winkels gevestigd, zowel bekende formules als zelfstandige ondernemingen met hier en daar een horecabedrijf. Ten oosten van de Zuiderbuurt ligt, verbonden via enkele stegen, een ander belangrijk deel van het winkelgebied: het Raadhuisplein. Aan dit plein liggen enkele van de grootste trekkers, zoals The Sting en Mediamarkt. Achter het Raadhuisplein liggen onder andere twee supermarkten (Albert Heijn en Dirk) met een eigen parkeerterrein. Vanaf het Carillon lopen de Noordkade en Zuidkade naar het Pagina 6 van 41
oosten. Dit gebied kent een mix van (met name zelfstandige) detailhandel en horeca; verder naar het oosten is vooral avond- en nachthoreca te vinden. Ten westen van het Carillon is het water van het Moleneind zichtbaar, met enige bewinkeling en horeca. Ten westen van de Noorderbuurt is ook nog behoorlijk veel detailhandel te vinden, met name aan de Markt (met onder andere de supermarkt Lidl) en de Oudeweg (met supermarkt Poiesz) en enkele tussenliggende straten. Drachten heeft een vrij groot aanbod aan parkeerlocaties. Enkele belangrijke parkeerlocaties zijn het Raadhuisplein, (met zowel een grote parkeergarage als maaiveldparkeren), parkeergarage Knobelsdorffplein (net ten zuiden van het Raadhuisplein), parkeerterrein de Markt/Moleneind en parkeerterrein Houtlaan net ten noorden van de Noorderbuurt (naast de Expertwinkel). Het hele centrum kent een regime van betaald parkeren, met een uurtarief van €2 en een relatief laag dagtarief van €4. Op basis van een centrumvisie wordt er momenteel volop geïnvesteerd in projecten in het centrum. Het gaat dan onder andere om het vergroenen en autovrij maken van het Raadhuisplein, het compacter maken van het centrum en het investeren in een beter functionerend noordelijk deel van het centrum (Noorderbuurt-Vogelzang). Ook wordt er binnenkort een nieuwe detailhandelsvisie gepresenteerd.
In het centrum is er een actieve ondernemersvereniging, de H&I, met een professionele centrummanager, die ook actief participeert in de centrumontwikkelingen.
Online zichtbaarheid / social media De zoekopdracht ‘shoppen/winkelen in Drachten’ geeft bovenaan in Google het platform ‘Open Drachten’. De winkelpagina heeft echter beperkte commerciële relevantie. Winkelcentrum Raadhuisplein staat hoog in de resultatenlijst, maar vermeldt alleen winkels in het winkelcentrum. Op Google Maps is het winkelaanbod goed inzichtelijk met voornamelijk goed gevulde profielen. ‘Wat te doen in Drachten’ levert als eerste hits diverse platforms die activiteiten in Drachten, maar ook ver daarbuiten aanbieden. De VVV Zuidoost Friesland presenteert een aantrekkelijke evenementenkalender. De Facebook-pagina ‘HA&IE Gastvrij Drachten’ kondigt commercieel relevante evenementen en koopzondagen aan. De Facebook-pagina ‘Winkels Drachten’ publiceert juist leuke, inhoudelijke berichten over winkels en ondernemers. De inhoud van de gelijknamige Instagram-pagina loopt gelijk aan de Facebook-pagina.
Pagina 7 van 41
Gebiedsaspecten Matig
Gemiddeld
Goed
Kwaliteit en variatie winkels
⚫
Bereikbaarheid
⚫
Zichtlijnen
⚫
Compactheid winkelgebied
⚫
Sfeer, gezelligheid en beleving
⚫
Inrichting openbare ruimte
⚫
Daghoreca
⚫
Parkeergelegenheid (kwantitatief)
⚫
Parkeergelegenheid (kwalitatief)
⚫
Aanbod fietsenstallingen
⚫
-
-
-
-
-
-
Drachten heeft een ruim en divers aanbod aan winkels, zowel zelfstandig als formules. Er zijn kwalitatief erg goede zelfstandige winkels (zoals in het modisch segment), maar ook enkele bekende formules, zoals The Sting en MediaMarkt, die je slechts op enkele plekken elders in Fryslân vindt. De bereikbaarheid van Drachten, gelegen pal aan de A7, is goed. Ook binnen de kern is het centrum vanuit alle kanten relatief makkelijk bereikbaar. Wel is de route vanaf de oostzijde een stuk ingewikkelder dan vanuit andere richtingen. Hoewel het ‘assenkruis’ een vrij heldere structuur biedt en daarmee overzichtelijk is, is er toch ook een aanzienlijk deel van het winkelgebied dat niet goed is aangetakt. Het gaat dan met name om het Raadhuisplein, met enkele erg belangrijke formules en parkeerterreinen, dat slechts via stegen en passages met de Zuiderbuurt/Kades verbonden is. Het Raadhuisplein zelf heeft aan de oostkant een moderne uitstraling met enkele grootschalige, aantrekkelijke winkelconcepten. De westkant heeft een aanzienlijk minder aantrekkelijke uitstraling, met laagbouw die van een aanzienlijk lagere kwaliteit is. Ook het gebied Markt/Oudeweg is niet goed zichtbaar vanaf het kruis. Met name de zone tussen Markt en Noorderbuurt (Westerstraat/Oudeweg) biedt veel achterkanten en minder goed functionerende stukken. Het centrum is vrij langgerekt.
Aan de zuidkant is dit minder een probleem dan aan de noordkant: daar zorgt het ontbreken van een echte trekker cq. bronpunt (bijv. een supermarkt, een parkeergarage of grote trekkende winkels) ervoor dat het noorden van de Noorderbuurt een stuk minder goed functioneert dan de rest van de hoofdwinkelstraten. Het Moleneind functioneert minder goed als volwaardig onderdeel van het winkelgebied. De noordzijde heeft een goed functionerend horecaprofiel, maar de zuidkant (richting de Action aan het Sander Israëlsplein) kent een hoge mate van leegstand en heeft een matige uitstraling. In het centrum van Drachten is de afgelopen jaren veel geïnvesteerd in de inrichting van de openbare ruimte. De recente veranderingen op het Raadhuisplein, namelijk het verdwijnen van maaiveldparkeren en het toevoegen van groen en zitmeubilair, heeft hier voor een forse upgrade gezorgd. Ook rond de Markt is veel vergroend. De inrichting van het centrum is over het algemeen van een behoorlijk goede kwaliteit, met Pagina 8 van 41
-
-
-
-
goede bestrating en relatief veel groen. Opvallend zijn ook enkele kleine pleintjes met een enkele grote boom aan de Noorderbuurt. Ook de Kades laten veel groen zien. De belangrijkste stegen en doorgangen zijn de afgelopen jaren verbeterd, onder andere via muurschilderingen en andere aankleding. Met name rond de Oudeweg/Westerstraat is de uitstraling echter nog erg matig. Ook het einde van de Noorderbuurt, rond de Expert heeft, hoewel behoorlijk vergroend, een minder goede uitstraling, met name door enkele verloederde panden. Drachten kent een behoorlijk groot aanbod aan horeca, al is een aanzienlijk deel van de horeca aan de Kaden met name gericht op de avond en nacht. Toch is er in alle straten rond het assenkruis, inclusief het Raadhuisplein en Museumplein, veel (dag)horeca te vinden. Er is niet één groot cluster of centraal terrassenplein. Er is een sterke spreiding en dat is met name voor het winkelend publiek prettig: dat kan overal een plekje vinden om even te zitten. Drachten kent geen parkeerprobleem: er zijn aan elke kant van het centrum voldoende (grote) parkeerlocaties. Het zwaartepunt van het parkeren ligt rond het Raadhuisplein en daar zijn diverse mogelijkheden, maar ook in het noorden en westen zijn diverse parkeermogelijkheden. De parkeergarages zijn qua gebruiksgemak, en uitstraling prima in orde.
Ook de maaiveld-parkeerterreinen voldoen prima, waarbij de upgrade van het Markt-terrein in het oog springt.
Pagina 9 van 41
SWOT-analyse Onderstaande tabel geeft een overzicht van de belangrijkste sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen in het centrum van Drachten.
Sterktes
Zwaktes
Compleet en gevarieerd aanbod met enkele grote regionale trekkers Diverse zelfstandige kwaliteitswinkels en 4 supermarkten in het centrum Groot aanbod aan daghoreca, verspreid door het gehele centrum Vergroening van pleinen
Zwakker noordelijk deel Noorderbuurt Matige verbinding Oudeweg/Markt en Noorderbuurt
Ruime parkeermogelijkheden
Geen optimale verbinding Raadhuisplein met rest van het centrum Verschil in uitstraling tussen west- en oostzijde van Raadhuisplein Uitgerekt centrum
Goede aanwezigheid op social media
Functioneren zuidkade Moleneind
Lage leegstand
Kansen
Bedreigingen
Inwonersgroei
Verdere achteruitgang noordelijk deel Noorderbuurt
Grotere afhankelijkheid in regio van Drachten
Opvolgingsproblematiek van zelfstandige ondernemers
Compacter maken centrum, met name rond Moleineind en Oudeweg Investeren in bouwblok tussen Noorderbuurt en Raadhuisplein
Doorgroei online winkelen Zelfstandige ondernemers aan de Kades afhankelijk van doelgericht bezoek
Drachten is en blijft een sterke regionale trekker tussen Groningen en Leeuwarden. Het centrum heeft een voldoende groot en gevarieerd aanbod om die rol ook te vervullen. Het centrum ligt er qua sfeer en uitstraling goed bij en er is de afgelopen jaren merkbaar geïnvesteerd in aankleding en vergroening (zoals op de Markt en het Raadhuisplein). Ook de komende jaren wordt er volop geïnvesteerd. Toch blijven er een aantal minder goed functionerende delen, met name in het noordwestelijke kwadrant (Moleneind, Oudeweg, Vogelzang). Investeringen op basis van heldere keuzes zijn noodzakelijk om te zorgen dat deze gebieden niet verder in kwaliteit en functioneren teruglopen, zeker gezien de ontwikkelingen in de retail.
Pagina 10 van 41
Sfeerimpressie
Pagina 11 van 41
Advies -
-
-
-
-
In het werken aan het goed en samenhangend functioneren van het centrum adviseren wij de focus te leggen op de Noorderbuurt/Vogelzang, op het Moleneind en op de Oudeweg. Dit zijn eigenlijk allemaal gebieden aan de rand van het centrum die problematisch functioneren. Heldere keuzes en investeringen (hetzij in verplaatsing/transformatie hetzij in nieuwe impulsen) zijn noodzakelijk. Het verdient aanbeveling om te onderzoeken hoe de westzijde van het Raadhuisplein zowel een hoogwaardiger uitstraling kan krijgen als hoe een betere verbinding met de naastgelegen Noorderbuurt bewerkstelligd kan worden. Aan de kades zitten nog diverse zelfstandige winkeliers. Het is belangrijk om hun toekomstperspectief in beeld te brengen. Het kan verstandig zijn met hen te bekijken of een verplaatsing naar het winkelgebied (Noorderbuurt/Zuiderbuurt/Raadhuisplein) een goede optie is. Het is belangrijk om het zelfstandig ondernemerschap te behouden. Daarom is het belangrijk dat ondernemers in een tijdig stadium nadenken over het functioneren en de toekomst van hun bedrijf, bijvoorbeeld via bedrijfsopvolging. Het kan zinvol zijn als ofwel de lokale ondernemersvereniging, ofwel de gemeente (of samen) hierin een faciliteit creëren, bijvoorbeeld het faciliteren van bedrijfsadvies. Dit om de kans te minimaliseren dat bedrijven op den duur verdwijnen.
We adviseren om een gezamenlijke website te ontwikelen waarop het winkelaanbod, sfeer en voorzieningen aantrekkelijk worden weergegeven. Plaats hierop ook relevante activiteiten en bezienswaardigheden.
Pagina 12 van 41
Drachten - De Drait Demografie Verzorgingsfunctie
Wijk
Inwonertal Leeftijdsopbouw - Fryslân - Nederland
Inkomensniveau
2019
2020
2024
6.425
6.480
6.510
< 25 jaar
25-65 jaar
> 65 jaar
28,3%
49,0%
22,7%
27,4% 27,6%
49,9% 52,2%
22,7% 20,2%
Gemeente
Provincie
Nederland
€46.200
€46.600
€50.900
2019
2020
2024
15
15
15
15 100%
15 100%
15 100%
2019
2020
2024
4.825
4.849
4.800
4.825 100%
4.849 100%
4.800 100%
Aanbod Aantal winkels - centraal - % centraal
2
m WVO winkels - centraal - % centraal
Branchering (m2 WVO) 3.500
2019 2020
2.869
3.000
2024
2.500
2.000 1.438
1.500 1.000 387
500
106
Pagina 13 van 41
0 Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
Detailhandel Ov.
Branchering (aantal verkooppunten) 10
2019
9
9
2020 2024
8 7 6
5 4
3
3
2
2
1
1 0 Leegstand
Dagelijks
2
Leegstand (m WVO) - leegstandspercentage
Leegstand (VKP) - leegstandspercentage
Supermarkten
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
2019
2020
2024
0
0
0
0,0%
0,0%
0,0%
0 0,0%
0 0,0%
0 0,0%
Detailhandel Ov.
1 full-service supermarkt: Jumbo 1 discount supermarkt: Lidl
Andere trekkers
DA Drogisterij, TerStal
Online zichtbaarheid Wat bij google: “Shoppen/winkelen in…”
Score 3/5
Wat bij google: “Wat te doen in …”
Score 1/5
Activiteit Facebook
Score 1/5
Activiteit Instagram
Score 1/5
Pagina 14 van 41
Typering winkelgebied De Drait is een woonwijk aan de zuidwestkant van Drachten. Er wonen ruim 6.500 mensen; dit aantal is de afgelopen jaren heel licht gegroeid. In het zuidwesten van Drachten, wat feitelijk het verzorgingsgebied is van De Drait, vinden momenteel nog woningbouwontwikkelingen plaats of zijn recent opgeleverd, met name aan de Drachtstervaart. De Drait heeft een bevolking met iets meer jongeren dan elders gemiddeld in Fryslân, het aandeel ouderen ligt ongeveer op het Fries gemiddelde. De bereikbaarheid van Drachten is uitstekend: de kern ligt pal aan de snelweg A7 (Groningen-Joure). Ook kruist de A7 hier de N31, die van Leeuwarden via Drachten naar Beilen/Emmen loopt. Binnen Drachten is het winkelcentrum De Drait redelijk goed bereikbaar, via een afslag van de Zuiderhogeweg (Overstesingel/Eems) rijd je vrij eenvoudig naar het centrum toe. Het winkelcentrum is vooral gericht op de eigen wijk, al zal er ook veel bezoek zijn van de woonwijken verder naar het westen (De Trisken/Himsterhout) en de dorp Boornbergum/Nij Beets. Op de fiets en te voet is het winkelcentrum vanuit de wijk ook prima bereikbaar. De Drait is een vrij compact winkelgebied dat bestaat uit een overdekte passage (van noord naar zuid, met daaraan twee supermarkten en enkele andere bedrijven) en aan de noordoostkant een winkelstrip met bedrijven die hun entrees aan de buitenzijde hebben liggen.
Deze winkels liggen tegenover een grote parkeerplaats. Het parkeren is gratis. Hoewel het parkeerterrein vrij groot is, verwachten we dat het hier op piekmomenten behoorlijk druk kan zijn. Aan de noordoostzijde, direct aan het plein voor het winkelcentrum, is een brede school gevestigd; aan het andere uiteinde van de passage liggen een sporthal en een apotheek/dierenarts. Ook ligt er een tankstation vlakbij. Het centrum heeft in totaal 15 winkels, waarvan 2 supermarkten (Jumbo en Lidl). Het dagelijks aanbod is vrij compleet, met een drogist, een bakker, een slager, een viswinkel en een bloemist. Op het niet-dagelijkse vlak is er onder andere een textielwinkel, een gemakswinkel, een boekenwinkel en een dierenwinkel te vinden. Ook is er onder andere een kapper en een snackbar in het centrum te vinden. Buiten het winkelcentrum, nog voorbij de genoemde sporthal, ligt een grote fietsenwinkel, die niet echt verbonden is met het winkelcentrum: de entree ligt aan een andere zijde en de winkel heeft een eigen parkeerplaats. Er is geen winkeliersvereniging aanwezig in De Drait.
Online zichtbaarheid / social media Bovenaan in de reguliere resultaten van Google staat een pagina van de Wijkraad De Drait met een beknopte opsomming van het winkelaanbod. Google toont daarnaast de Google Mijn Bedrijf-vermelding van het winkelcentrum. Dit profiel bevat veel foto’s en reviews. Er kan geen evenementenkalender van het winkelcentrum worden gevonden. De activiteiten in de agenda van de wijkraad hebben geen commerciële waarde. Er konden geen actieve gezamenlijke Facebook- of Instagram-pagina’s worden gevonden. De Facebook-pagina van het winkelcentrum is niet meer actief geweest sinds maart 2020. Enkele winkels zijn wel individueel actief op Instagram.
Pagina 15 van 41
Gebiedsaspecten Matig
Gemiddeld
Goed
Kwaliteit en variatie winkels
⚫
Bereikbaarheid
⚫
Zichtlijnen
⚫
Compactheid winkelgebied
⚫
Sfeer, gezelligheid en beleving
⚫
Inrichting openbare ruimte
⚫
Daghoreca
⚫
Parkeergelegenheid (kwantitatief)
⚫
Parkeergelegenheid (kwalitatief)
⚫
Aanbod fietsenstallingen
⚫
-
-
-
-
-
-
Met twee supermarkten (full-service en discounter), een goed overig dagelijks aanbod en enkele relevante aanvullende winkels heeft De Drait een prima aanbod, dat aansluit bij een compact wijkwinkelcentrum. Voor bezoekers die hun dagelijkse boodschappen komen doen is hier in principe alles te vinden. De bereikbaarheid is vrij eenvoudig, zowel vanuit de (omliggende) wijk(en) als vanaf de snelweg cq. het overige deel van Drachten. Er is een relatief grote toegangsweg en het winkelcentrum is goed zichtbaar vanaf die toegangsweg. De structuur van het winkelcentrum is compact en overzichtelijk. De meeste kleinere winkels liggen vanaf de parkeerplaats direct in het zicht. De passage is niet optimaal verbonden met de overige winkels: voor de niet-bekende bezoeker is het misschien even zoeken naar de ingang van de passage, maar juist omdat daar de 2 supermarkten gevestigd zijn, vormt dit geen belemmering voor het functioneren. De bedrijven en instellingen aan de zuidzijde van het centrum (apotheek, sporthal) maken gevoelsmatig veel minder deel uit van het centrum. De meeste bezoekers van de passage zullen na de laatste winkels (Lidl en Ter Stal) weer omkeren. De inrichting van het winkelcentrum is op een prima niveau: de passage oogt netjes en verzorgd, al beginnen de materialen geleidelijk aan wat gedateerd te raken. Ook de winkels aan de buitenzijde zien er prima uit.
De inrichting van de buitenruimte is op de ene plek beter dan de andere: rond de parkeerplaats en bij de winkelstrip is deze prima op orde, met goede materialen en fietsenstallingen. Het gedeelte tussen de passage en de brede school (feitelijk een plein) oogt daarentegen erg wijds, stenig en leeg en is in die zin niet aantrekkelijk. Hier oogt de inrichting ook wat meer verouderd. De uitgebreide snackbar met petit-restaurantfunctie voldoet prima voor de functie van het wijkwinkelcentrum. Hier kun je even een kopje koffie drinken, lunchen of een snelle hap halen. Een groter aanbod lijkt niet nodig.
Pagina 16 van 41
-
-
Hoewel de parkeerplaats nog steeds goed ingericht oogt en goed onderhouden is, is het zo dat er op piekmomenten een tekort aan parkeerplaatsen kan ontstaan. In die zin is het parkeerterrein iets te krap voor een winkelcentrum met twee volwaardige supermarkten en aanvullend aanbod. Op verschillende plekken zijn goede fietsenstallingen aanwezig: voor de winkelstrip, op het plein voor de passage en aan de achterzijde.
Pagina 17 van 41
SWOT-analyse Onderstaande tabel geeft een overzicht van de belangrijkste sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen van/voor het winkelgebied in De Drait.
Sterktes
Zwaktes
Twee supermarkten: 1x full-service en 1x discount
Plein voor passage leeg en stenig
Goed bereikbaar vanaf relevante wijken
Weinig interactie met andere einde passage
Goed overig aanbod passend bij een compact wijkwinkelcentrum Netjes en verzorgd
Passage en overige winkels niet optimaal verbonden
Goed ingerichte parkeerplaats
Inrichting passage enigszins gedateerd
Voldoende aanbod aan fietsenstallingen
Beperkte online aanwezigheid
Kansen
Bedreigingen
Vergroenen/herinrichten ‘plein’ voor passage/brede school
Vergrijzing MKB-ers (zelfstandige ondernemers)
Onderlinge samenwerking versterken
Groei online aankopen
Inzetten social media
Functioneren passage afhankelijk van enkele grote bedrijven in grote winkelunits
Hoeveelheid parkeren op piekmomenten te beperkt
De Drait is een goed functionerend, behoorlijk compleet en redelijk overzichtelijk wijkwinkelcentrum. Het centrum heeft een goed bereikbare, centrale positie in de wijk, al lijkt het parkeren qua capaciteit daar niet altijd voldoende voor. De aanwezige supermarkten en andere bedrijven in de passage zorgen voor een prima balans tussen het overdekte gedeelte en het open gedeelte. Qua inrichting kan gesteld worden dat sommige stukken nog prima voldoen, terwijl andere gebieden (met name het plein vóór de entree) aan herinrichting toe zijn. Op het gebied van samenwerking en online aanwezigheid valt nog het een en ander te winnen.
Pagina 18 van 41
Sfeerimpressie
Pagina 19 van 41
Advies -
-
We adviseren om in te zetten op een herinrichting van het plein tussen de entree van de passage en de brede school. Dit kan er ook voor zorgen dat de verbinding tussen de winkels buiten en binnen de passage nog wat meer tot haar recht komt. Hoewel niet eenvoudig, verdient het aanbeveling om te kijken of er mogelijkheden zijn om de parkeercapaciteit te vergroten. Op termijn verdient de passage een opfrisbeurt cq. moderniseringsslag. Ontwikkel een eigen website voor het winkelcentrum met informatie over openingstijden en faciliteiten. Geef iedere winkel een eigen aantrekkelijke pagina met alle details van de winkel. Ondersteun dit met social media.
Pagina 20 van 41
Drachten - De Wiken Demografie Verzorgingsfunctie
Wijk
Inwonertal Leeftijdsopbouw - Fryslân - Nederland
Inkomensniveau
2019
2020
2024
8.395
8.315
8.355
< 25 jaar
25-65 jaar
> 65 jaar
29,0%
51,6%
19,4%
27,4% 27,6%
49,9% 52,2%
22,7% 20,2%
Gemeente
Provincie
Nederland
€46.200
€46.600
€50.900
2019
2020
2024
9
9
9
9 100%
9 100%
9 100%
2019
2020
2024
2.657
2.569
2.604
2.657 100%
2.569 100%
2.604 100%
Aanbod Aantal winkels - centraal - % centraal
2
m WVO winkels - centraal - % centraal
Branchering (m2 WVO) 3.000
2019 2020
2.509
2.500
2024
2.000 1.500
1.000 500 62
33
0 Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
Pagina 21 van 41 Detailhandel Ov.
Branchering (aantal verkooppunten) 8
2019 7
7
2020 2024
6 5 4 3 2 1
1
1
0 Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
2019
2020
2024
2
243
130
33
- leegstandspercentage*
1,9%
4,8%
1,2%
2 16,7%
1 9,1%
1 9,1%
Leegstand (m WVO)
Leegstand (VKP) - leegstandspercentage*
Supermarkten
Detailhandel Ov.
< 1 jaar leeg; 1 pand
2 full-service supermarkten: Albert Heijn, Poiesz 0 discount supermarkten
Andere trekkers
Kruidvat
Online zichtbaarheid Wat bij google: “Shoppen/winkelen in…”
Score 2/5
Wat bij google: “Wat te doen in …”
Score 1/5
Activiteit Facebook
Score 1/5
Activiteit Instagram
Score 1/5
Pagina 22 van 41 * Het leegstandspercentage wordt berekend door het aantal leegstaande m WVO of het aantal leegstaande VKP te delen door het totale aanbod. Het gaat dan om alle bedrijven binnen de groepen ‘dagelijks’, ‘mode & luxe’, ‘vrije tijd’, ‘in/om huis’, ‘detailhandel overig’, ‘transport & brandstof’, ‘cultuur & ontspanning’, ‘horeca’, ‘diensten’ en ‘leegstand’. Niet alle groepen worden in bovenstaand overzicht getoond. 2
Typering winkelgebied De Wiken is een woonwijk aan de oostkant van Drachten. Er wonen ruim 8.300 mensen; dit aantal is de afgelopen jaren vrijwel stabiel gebleven. In de wijk vindt momenteel weinig woningontwikkeling plaats. De Wiken heeft een relatief jonge bevolking, met een groter aandeel jongeren dan elders in Drachten en in Fryslân en minder 65+’ers. De bereikbaarheid van Drachten is uitstekend: de kern ligt pal aan de snelweg A7 (Groningen-Joure). Ook kruist de A7 hier de N31, die van Leeuwarden via Drachten naar Beilen/Emmen loopt. Binnen Drachten is het winkelcentrum De Wiken redelijk goed bereikbaar, via een afslag van de Noorder-/Zuiderdwarsvaart. Vanaf de snelweg is het wat ingewikkelder om bij het centrum te komen. Het winkelcentrum is echter vooral gericht op de eigen wijk en minder op bezoekers van buitenaf, waardoor dit niet echt een probleem is. Op de fiets en te voet is het winkelcentrum vanuit de wijk prima bereikbaar. De Wiken is een compact winkelgebied dat met name twee moderne supermarkten heeft: een Albert Heijn aan de zuidwestkant en een Poiesz aan de noordoostkant. De supermarkten zijn onderling verbonden via een voetgangersgebied, waar onder andere een drogist (Kruidvat), een bakker, een bloemist en een gemakswinkel zijn gevestigd. Ook zijn er een apotheek, een kapper en een snackbar aanwezig.
Er is nauwelijks leegstand: op het moment van analyse stond er één erg kleine unit leeg; vijf jaar geleden was de leegstand wat groter. De Wiken heeft enkele jaren geleden een renovatie ondergaan, waarin onder andere het middenterrein is heringericht en een upgrade heeft gekregen. Ook is een pand gesloopt (van de snackbar die verhuisd is) zodat het gebied wat meer open oogt. Aan alle kanten van het winkelcentrum is parkeren aanwezig. Het parkeren aan het zuiden (bij Albert Heijn) en oosten (voor Poiesz en apotheek) is in orde. Het parkeren aan de noord- en noordwestkant is via een zeer matig onderhouden (vieze) passage minder goed verbonden. Het parkeren is gratis en lijkt ook op piekmomenten ruim voldoende. Er is geen winkeliersvereniging aanwezig in De Wiken.
Online zichtbaarheid / social media De zoekopdracht ‘shoppen/winkelen in De Wiken’ geeft als eerste resultaat de supermarkt in het winkelcentrum, gevolgd door enkele andere winkels en de website van het verzorgingshuis in de gelijknamige wijk. Ook bij ‘wat te doen in De Wiken’ vindt Google als eerst een verzorgingshuis en een speeltuin in de wijk De Wiken, maar geen winkelcentrum. Er is geen gezamenlijke website. Er is ook geen gezamenlijke Facebook- of Instagram-pagina aanwezig. Meerdere winkels zijn wel individueel actief op één of meerdere social media platforms.
Pagina 23 van 41
Gebiedsaspecten Matig
Gemiddeld
Goed
Kwaliteit en variatie winkels
⚫
Bereikbaarheid
⚫
Zichtlijnen
⚫
Compactheid winkelgebied
⚫
Sfeer, gezelligheid en beleving
⚫
Inrichting openbare ruimte
⚫
Daghoreca
⚫
Parkeergelegenheid (kwantitatief)
⚫
Parkeergelegenheid (kwalitatief)
⚫
Aanbod fietsenstallingen
⚫
-
-
-
-
-
De Wiken herbergt twee goede supermarkten van voldoende omvang. Ook het aanvullende aanbod is goed, maar het is qua omvang wel wat beperkt. Er ontbreken aanvullende zaken in het dagelijkse segment (bijv. discounter, viswinkel, slager) en het niet-dagelijkse segment (bijv. textiel of dierenspeciaalzaak). De bereikbaarheid per auto is op voldoende niveau. Het gebied is per auto zeker van buiten de wijk echter niet makkelijk vindbaar. Voor fietsers en voetgangers is alles goed bereikbaar. De Wiken is een compact winkelgebied en alles ligt vlak bij elkaar. Sinds de renovatie van met name het midden en zuidoostelijke deel zijn de zichtlijnen goed en je loopt makkelijk van het ene einde naar het andere. Wel moet gezegd worden dat het noordelijk parkeerterrein slecht verbonden is: buitenom is er geen uitnodigende route en de passage die het terrein met de rest verbindt heeft geen uitstraling en wordt slecht onderhouden. De doorgang van het parkeerterrein aan de oostzijde tussen bakker en apotheek is functioneel en weinig aantrekkelijk ingericht. De uitstraling en inrichting van het gebied is sinds de renovatie op het middenterrein goed en op niveau. Het materiaalgebruik zorgt voor een aantrekkelijke uitstraling van het middengebied. Het gebied is wel relatief stenig, met weinig groen en zitelementen, en het oogt leeg.
De aanwezige winkels proberen dat wat op te vullen met uitstallingen. De snackbar heeft enkele tafeltjes staan langs het eigen bedrijf, maar verder gebeurt er op het middengebied weinig dat voor levendigheid kan zorgen. In de daghoreca functie wordt voorzien door de snackbar, die een vrij breed assortiment heeft. Ook de aanwezige bakker biedt broodjes ‘to-go’ aan. Dit is voor de omvang van het winkelcentrum voldoende. Parkeermogelijkheden zijn ruimschoots en verspreid aanwezig, zeker sinds de renovatie. Ook voor piekmomenten lijken er ruim voldoende parkeerplaatsen aanwezig, zeker wanneer het noordelijke parkeerterrein benut wordt. Voor de supermarkten is een ruime hoeveelheid moderne fietsenstallingen aanwezig.
Pagina 24 van 41
SWOT-analyse Onderstaande tabel geeft een overzicht van de belangrijkste sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen van/voor het winkelgebied in De Wiken.
Sterktes
Zwaktes
Aanwezigheid 2 moderne supermarkten
Ontbreken discounter en ander aanvullend aanbod
Aanvullend aanbod van goede kwaliteit
Erg matige passage naar noordelijk parkeergedeelte
Gebied netjes ingericht na renovatie
Gebied relatief stenig ingericht
Ruime hoeveelheid parkeren
Ontbreken goede webinformatie en social media
Goede faciliteiten voor het stallen van fietsen Stabiele en relatief jonge bevolking in de wijk
Kansen
Bedreigingen
Verbeteren passage naar noordelijk parkeerdeel
Toekomst zelfstandige winkeliers
Opzetten gezamenlijke website
Beperkte aantrekkingskracht door relatief beperkt aanvullend aanbod
Inzetten social media Vergroenen en toevoegen zitmeubilair in centrale gedeelte
De Wiken is een compact wijkverzorgend winkelcentrum dat met name gericht is op de eigen wijk. De kern van het centrum bestaat uit twee supermarkten; het aanvullend aanbod is beperkt. De renovatie van enkele jaren geleden heeft veel goeds gedaan: de hoeveelheid parkeerplaatsen (ook voor de fiets) is toegenomen en het middengedeelte ziet er netjes uit, al is het wel wat stenig en ongezellig. Om het centrum nog verder te versterken is aandacht nodig voor de verbindingszones en de communicatie op het internet. Er zijn geen hele grote bedreigingen, zeker gezien de beperkte vergrijzing in de wijk, al is het altijd de vraag wat het toekomstperspectief is van de zelfstandige winkeliers in het gebied (bijv. leeftijd).
Pagina 25 van 41
Sfeerimpressie
Pagina 26 van 41
Advies -
-
Prioriteit moet liggen bij het goed onderhouden van de passage naar het noordelijk parkeerterrein. Dit deel doet afbreuk aan een verder keurig ingericht winkelcentrum. Het gebied is inmiddels netjes ingericht en aan de randvoorwaarden wordt voldaan, maar het centrale gedeelte is te leeg en stenig om te voelen als ‘hart van de wijk’. We adviseren het toevoegen van zaken als zitmeubilair, plantvakken, een speelelement, een waterelement, etc. We adviseren om zo snel mogelijk een gezamenlijke website te ontwikkelen, waar het winkelaanbod duidelijk aan de consument getoond kan worden. Communiceer gezamenlijk op Facebook en Instagram; prikkel de consument voor een winkelbezoek.
Pagina 27 van 41
Drachten - MLK Woonboulevard Demografie Verzorgingsfunctie
Regionaal
Inwonertal (totaal kern) Leeftijdsopbouw - Fryslân - Nederland
Inkomensniveau
2019
2020
2024
45.353
45.075
44.990
< 25 jaar
25-65 jaar
> 65 jaar
27,0%
50,3%
22,7%
27,4% 27,6%
49,9% 52,2%
22,7% 20,2%
Gemeente
Provincie
Nederland
€46.200
€46.600
€50.900
2019
2020
2024
21
21
19
21 100%
21 100%
19 100%
2019
2020
2024
31.284
29.818
28.420
31.284 100%
29.818 100%
28.420 100%
Aanbod Aantal winkels - centraal - % centraal
2
m WVO winkels - centraal - % centraal
Branchering (m2 WVO) 30.000
2019
28.020
2020 25.000
2024
20.000 15.000 10.000 5.000 400
Pagina 28 van 41
0 Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
Detailhandel Ov.
Branchering (aantal verkooppunten) 20
2019
18
18
2020 2024
16 14 12 10 8 6 4 2
1
0 Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
2019
2020
2024
2
4.056
2.541
400
- leegstandspercentage*
12,8%
8,1%
1,3%
3 13,0%
3 13,0%
1 4,8%
Leegstand (m WVO)
Leegstand (VKP) - leegstandspercentage*
Supermarkten
Detailhandel Ov.
> 3 jaar leeg; 1 pand
0 full-service supermarkten 0 discount supermarkten
Andere trekkers
Gamma, Praxis, Kwantum, Leen Bakker, Beter Bed, Welkoop
Online zichtbaarheid Wat bij google: “Shoppen/winkelen in…”
Score 5/5
Wat bij google: “Wat te doen in …”
Score 1/5
Activiteit Facebook
Score 1/5
Activiteit Instagram
Score 1/5
Pagina 29 van 41 * Het leegstandspercentage wordt berekend door het aantal leegstaande m WVO of het aantal leegstaande VKP te delen door het totale aanbod. Het gaat dan om alle bedrijven binnen de groepen ‘dagelijks’, ‘mode & luxe’, ‘vrije tijd’, ‘in/om huis’, ‘detailhandel overig’, ‘transport & brandstof’, ‘cultuur & ontspanning’, ‘horeca’, ‘diensten’ en ‘leegstand’. Niet alle groepen worden in bovenstaand overzicht getoond. 2
Typering winkelgebied De grootschalige detailhandelslocatie Martin Luther King-Woonboulevard (vanaf hier: MLK-boulevard) is, tezamen met De Centrale in Leeuwarden en het Home Center in Wolvega één van de grootste en meest geclusterde thematische winkelgebieden van Fryslân. Het winkelgebied is in het geheel gericht op het thema ‘In&Om het Huis’ en kent daarmee een breed en divers aanbod op het gebied van doe-het-zelf en woninginrichting, met onder andere gespecialiseerde aanbieders in meubels, bedden, keukens, sanitair, stoffering en babykamers. Het aanbod bestaat voor het grootste deel uit bekende winkelformules, met daarnaast slechts enkele zelfstandige aanbieders. In algemene zin kan gezegd worden dat de formules wat meer gericht zijn op het lagere en het middensegment. Aanbieders in het hogere segment ontbreken. Het gebied heeft een sterk regio-overstijgende functie voor eigenlijk het gehele oosten van Fryslân en ook het randgebied (o.a. de gemeente Westerkwartier in de provincie Groningen). De bereikbaarheid van de MLK-boulevard is prima. Vanaf de A7 (afslag Drachten-Centrum) bereik je via de Eikesingel in enkele minuten het compacte en geclusterde winkelgebied. Positief voor de winkels is dat ze ook direct zichtbaar zijn vanaf de snelweg. Het aanbod op de MLK-boulevard is iets teruggelopen. Momenteel gaat het om 19 aanbieders, dit is iets minder dan vijf jaar geleden.
Ook het totale winkelvloeroppervlak is met circa 10 procent afgenomen. Dit wordt grotendeels veroorzaakt door een afname in leegstand. Momenteel staat er slechts één relatief kleine winkelunit leeg. Het aanbod bestaat zoals gezegd volledig uit winkels in de branche In&Om het Huis; er is geen sprake van andere branches. Wel zijn er twee horecaformules aanwezig: een restaurant (Level XL), dat ook activiteiten aanbiedt (o.a. lasergame) en een broodjeszaak (Subway). Het winkelaanbod is gesitueerd in een langgerekte, min of meer aaneengesloten bebouwing. Zoals dit meestal het geval is in grootschalige winkelgebieden, is de MLK-boulevard grotendeels gericht op de bezoeker die komt met de auto. Het parkeren is gratis en overal mogelijk, over de gehele breedte van het terrein. De bereikbaarheid voor voetgangers is een stuk minder goed. Binnen het terrein is het voor de voetganger uiteraard wel goed mogelijk om naar de verschillende winkels te lopen. Er is geen winkeliersvereniging aanwezig in de MLK-boulevard.
Online zichtbaarheid / social media Ten opzichte van enkele jaren geleden is de zichtbaarheid van de gezamenlijke website verbeterd. Wanneer via Google wordt gezocht naar ‘shoppen/winkelen MLK Woonboulevard’, staat ‘WoonboulevardDrachten.nl’ bovenaan met meerdere vermeldingen. De website presenteert de winkels volledig en aantrekkelijk. Er is geen vindbare activiteitenkalender aanwezig en ook geen overzicht met bijvoorbeeld koopzondagen. Er is een onofficiële Facebook-pagina ‘Woonboulevard Drachten’, waarop o.a. berichten over eten worden gedeeld. Een gezamenlijke Instagram-pagina is er niet en de winkels zijn ook niet individueel vindbaar op Instagram.
Pagina 30 van 41
Gebiedsaspecten Matig
Gemiddeld
Goed
Kwaliteit en variatie winkels
⚫
Bereikbaarheid
⚫
Zichtlijnen
⚫
Compactheid winkelgebied
⚫
Sfeer, gezelligheid en beleving
⚫
Inrichting openbare ruimte
⚫
Daghoreca
⚫
Parkeergelegenheid (kwantitatief)
⚫
Parkeergelegenheid (kwalitatief)
⚫
Aanbod fietsenstallingen
⚫
-
-
-
-
-
De MLK-boulevard heeft een breed aanbod in de branche In&Om het Huis. Alle categorieën zijn vertegenwoordigd, al ontbreekt het hogere segment. De bereikbaarheid, zowel vanaf de A7 als vanuit Drachten is uitstekend, zeker met de auto. Het winkelgebied is erg overzichtelijk en in één oogopslag te overzien, zeker omdat de bebouwing licht ‘gekromd’ is, waardoor je alle uiteinden goed kunt zien. Het gebied is dus feitelijk ook compact, al is het wel zo dat alle winkels naast elkaar liggen. Hierdoor is het van de winkels aan de oostzijde een behoorlijk stuk lopen naar de winkels aan de westzijde. Dit is inherent aan de opzet. Woonboulevards, zeker in het lagere en middensegment, zijn niet ingericht op optimale sfeer en beleving. Deze is vooral functioneel en doelgericht te noemen. De omvang en de felle kleuren van de signing dragen hier aan bij. Wel zorgen de banieren op het parkeerterrein voor een herkenbare, samenhangende uitstraling. Over het algemeen is het gebied netjes ingericht en goed onderhouden. De parkeerplaatsen zijn afgezoomd met hegjes, waardoor de omvang van het parkeren wat aan het oog onttrokken wordt. Er is een beperkte mate van daghoreca aanwezig. Dit is ongeveer wat verwacht kan worden van een woonboulevard. Voor het bezoek (even lunchen tussen bezoek van winkels door) is de aanwezige daghoreca prima.
Het restaurant biedt diverse activiteiten en faciliteiten voor groepen en zal daarom ook in de avonduren doelgericht bezocht worden. Parkeermogelijkheden zijn ruimschoots aanwezig en dit is ook een essentiële randvoorwaarde voor een woonboulevard. De parkeerplaatsen zijn optimaal verdeeld over het gehele gebied, zodat je nergens ver hoeft te lopen naar de winkelentrees. Fietsenstallingen zijn over de gehele breedte van het gebouwencomplex aanwezig, in de voetgangerszone voor de diverse winkelentrees langs.
Pagina 31 van 41
SWOT-analyse Onderstaande tabel geeft een overzicht van de belangrijkste sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen van/voor de MLK Woonboulevard.
Sterktes
Zwaktes
Breed, gevarieerd en samenhangend aanbod in branche In&Om het Huis Goed bereikbaar en zichtbaar vanaf de snelweg A7
Ontbreken hoger segment winkels
Herkenbaar en overzichtelijke woonboulevard
Ontbreken actuele informatie op website
Ruimschoots parkeren optimaal verdeeld over het terrein
Ontbreken social media
Daghoreca aanwezig
Geen interactieve beleving buiten
Relatief grote afstand tussen uitersten van gebied
Weinig onderscheidend vermogen in aanbod
Kansen
Bedreigingen
Verbeteren website en social media
Groei van online aankopen, ook in woninginrichtingsbranches Marktontwikkeling (consolidatie in branche)
Toevoegen sfeerelementen buiten, bijvoorbeeld een horeca-kraampje Geleidelijk toevoegen zelfstandig aanbod Toevoegen collectieve acties
De MLK-boulevard is een sterk, regio-overstijgend wooncluster met een breed en gevarieerd aanbod in de branche In&Om het Huis. De Woonboulevard is herkenbaar, samenhangend en relatief compact. Bereikbaarheid, parkeren en overzicht zijn optimaal, maar buiten de winkels is er weinig sfeer en levendigheid. Voor de aanwezige formules zijn marktontwikkelingen een risico: er is geen sprake van uniek aanbod en de markt is, zeker na de coronaperiode eerder aan het consolideren dan aan het groeien. Lokale binding, bijvoorbeeld via zelfstandig ondernemerschap, leuke collectieve acties en een goede uitstraling via social media, zijn een passend antwoord.
Pagina 32 van 41
Sfeerimpressie
Pagina 33 van 41
Advies -
-
-
Gezien de marktontwikkelingen (consolidatie en groei online) is de branchering kwetsbaar. Het geleidelijk toevoegen (bij verdwijnen formules) van zelfstandige aanbieders, met meer lokale binding en service, maakt het gebied op de lange termijn wat beter bestand tegen deze marktontwikkelingen. We adviseren de onofficiële Facebook-pagina te claimen en te starten met gezamenlijke communicatie op social media. Vermeld evenementen, koopzondagen en licht de kwaliteiten van de winkels en voorzieningen uit. Het is de moeite waard te bekijken of iets meer levendigheid aan de buitenzijde haalbaar is, bijvoorbeeld door het toevoegen van een horecakraampje (stroopwafels, koffie, oliebollen, etc.). Dit komt de sfeer ten goede.
Pagina 34 van 41
Drachten - Noorderpoort Demografie Verzorgingsfunctie
Wijk
Inwonertal Leeftijdsopbouw - Fryslân - Nederland
Inkomensniveau
2019
2020
2024
13.580
13.515
13.250
< 25 jaar
25-65 jaar
> 65 jaar
27,0%
53,6%
19,4%
27,4% 27,6%
49,9% 52,2%
22,7% 20,2%
Gemeente
Provincie
Nederland
€46.200
€46.600
€50.900
2019
2020
2024
13
13
11
13 100%
13 100%
11 100%
2019
2020
2024
3.610
3.610
4.892
3.610 100%
3.610 100%
4.892 100%
Aanbod Aantal winkels - centraal - % centraal
2
m WVO winkels - centraal - % centraal
Branchering (m2 WVO) 5.000
2019
4.529
4.500
2020
4.000
2024
3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500
212
151
0 Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
Pagina 35 van 41 Detailhandel Ov.
Branchering (aantal verkooppunten) 10
2019
9
9
2020 2024
8 7 6 5 4 3 2
1
1
1
0 Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
2019
2020
2024
2
287
287
0
- leegstandspercentage
7,9%
7,9%
0,0%
2 14,3%
2 14,3%
0 0,0%
Leegstand (m WVO)
Leegstand (VKP) - leegstandspercentage
Supermarkten
Detailhandel Ov.
1 full-service supermarkt: Jumbo 1 discount supermarkt: ALDI
Andere trekkers
Kruidvat, Etos, Primera, Zeeman
Online zichtbaarheid Wat bij google: “Shoppen/winkelen in…”
Score 2/5
Wat bij google: “Wat te doen in …”
Score 1/5
Activiteit Facebook
Score 1/5
Activiteit Instagram
Score 1/5
Pagina 36 van 41
Typering winkelgebied Het winkelcentrum Noorderpoort is een wijkwinkelcentrum dat voorzieningen biedt aan alle woonwijken ten noorden van het centrum (met name De Swetten, De Folgeren, Noordoost). In dit gebied wonen ruim 13.000 mensen; dit aantal is de afgelopen vijf jaar heel licht gedaald. Wel is het zo dat aan de noordkant van Drachten relatief veel woningbouw plaatsvindt, met name in de wijk Vrijburgh. Hiermee groeit het omzetpotentieel van Noorderpoort. De wijk heeft vooral veel inwoners in de groep 25-65 jaar, terwijl zowel het aantal ouderen (65+) als jongeren (<25) onder het Fries en Nederlands gemiddelde zitten. De bereikbaarheid van Drachten is uitstekend: de kern ligt pal aan de snelweg A7 (Groningen-Joure). Ook kruist de A7 hier de N31, die van Leeuwarden via Drachten naar Beilen/Emmen loopt. Binnen Drachten is het winkelcentrum Noorderpoort uitstekend bereikbaar: het centrum ligt op een kruising tussen twee grote toegangswegen (De Meer/Ringweg) en Stationsweg/Het Noord), zodat bezoekers vanuit alle delen van Drachten vrij eenvoudig naar Noorderpoort kunnen rijden. Ook voor inwoners van de noordelijke dorpen van Smallingerland (Rottevalle, Drachtstercompagnie, Opende en zelfs Oudega) waar niet of nauwelijks voorzieningen meer zijn, zal Noorderpoort het winkelcentrum zijn waar ze graag en het snelst hun dagelijkse aankopen doen.
Hoewel de afstand geografisch nog relatief groot is, ligt het Noorderpoort gevoelsmatig ook niet ver van het centrum af: vanaf de rotonde Noorderbuurt/Vogelzang loopt de Stationsweg direct door naar Noorderpoort. Op de fiets en te voet is het winkelcentrum vanuit de wijken prima bereikbaar. Wijkwinkelcentrum Noorderpoort ligt als één bouwblok aan de oostkant van de Stationsweg. De entrees van de winkels liggen aan de westkant en de noordkant van het blok, met parkeren eveneens aan de west- en noordzijde. De zuid- en oostzijde zijn achterkanten van het blok. De supermarkten liggen min of meer aan het uiteinde van het totaal aan winkels, waarmee er feitelijk sprake is van een haltermodel. Wel zorgt het feit dat er een haakse hoek in het centrum zit, dat er een noordelijk deel en westelijk deel van het centrum is, met in elk deel een supermarkt. Er staat momenteel één winkelpand leeg in het complex, dit lijkt een tijdelijke situatie. Er is een ruime hoeveelheid parkeerplaatsen aan drie zijden, met name aan de west- en zuidkant. Ook het feit dat de bovenliggende woningen een eigen parkeergarage hebben, helpt in het benutten van de totale parkeercapaciteit voor bezoekers. Er is dan ook zelden gebrek aan parkeerruimte, al kan het wel zo zijn dat sommige stukken wat drukker zijn dan andere. Het parkeren is gratis.
Het winkelbestand in Noorderpoort is voor een wijkwinkelcentrum vrij compleet: naast twee supermarkten (Jumbo en ALDI) is er een volwaardig dagelijks aanbod (twee bakkers, twee drogisten, een slager, een slijter, een bloemist) en zijn er enkele niet-dagelijkse winkels (een gemakswinkel, een textielzaak). Er is een winkeliersvereniging aanwezig in Noorderpoort, maar deze is in de praktijk weinig actief.
Online zichtbaarheid / social media Er is geen gezamenlijke website. In de reguliere resultaten voor ‘shoppen/winkelen Noorderpoort Drachten’ toont Google enkele individuele winkels. Daarnaast toont Google het Google Mijn Bedrijf-profiel van het winkelcentrum, met één foto en één review. ‘Wat te doen in Noorderpoort Drachten’ toont alleen algemene resultaten voor Drachten van TripAdvisor en ‘Dagjeweg.nl’. Er is geen activiteitenkalender van winkelcentrum Noorderpoort. Er is geen gezamenlijke Facebook- of Instagram-pagina aanwezig. Meerdere winkels zijn wel individueel actief op één of meerdere social media platforms.
Pagina 37 van 41
Gebiedsaspecten Matig
Gemiddeld
Goed
Kwaliteit en variatie winkels
⚫
Bereikbaarheid
⚫
Zichtlijnen
⚫
Compactheid winkelgebied
⚫
Sfeer, gezelligheid en beleving
⚫
Inrichting openbare ruimte
⚫
Daghoreca
⚫
Parkeergelegenheid (kwantitatief)
⚫
Parkeergelegenheid (kwalitatief)
⚫
Aanbod fietsenstallingen
⚫
-
-
-
-
-
Met een full-service en een discount-supermarkt en met name aanvullend aanbod biedt Noorderpoort voor de bezoeker een goed aanbod voor de dagelijkse boodschappen en sluit aan bij de verwachtingen. De locatie bij feitelijk vier grote toegangswegen uit alle richtingen, maakt dat het winkelcentrum uitstekend bereikbaar is. Hoewel Noorderpoort een compact winkelcentrum is, zorgt de haakse hoek in het centrum ervoor dat er geen zichtlijnen zijn tussen de twee zijden. Dit betekent dat de twee supermarkten niet in één oogopslag te zien zijn. Overigens is de situatie, na een herontwikkeling wel verbeterd: in het verleden lag de ALDI aan de oostzijde, waarmee de zichtlijnen nog beperkter waren. Noorderpoort kan niet aangemerkt worden als een gezellig winkelcentrum. Het gebied is functioneel ingericht, met een grote focus op parkeren. Er is nagenoeg geen verblijfsgebied voor de voetganger, met uitzondering van een voetgangersstrook voor de winkels langs. De plek waar eventueel ruimte is om wat sfeer toe te voegen is het voetgangersgebied ter hoogte van de slager. De hoeveelheid daghoreca is niet groot, maar wel is er een Bakker Bart en een zelfstandige bakker met de mogelijkheid voor een kopje koffie of lunch. Voor het niveau van een wijkwinkelcentrum is dit net voldoende, zeker omdat het centrum van Drachten op slechts enkele minuten gelegen is.
Het parkeren is sinds de uitbreiding van een aantal jaren geleden op een goed niveau: er lijken kwantitatief ruim voldoende parkeerplaatsen aanwezig te zijn en ze zijn, met name aan de zijde van de Jumbo, modern ingericht, met groene heggen om het geheel af te zoomen. Het parkeerterrein aan de noordzijde is wat ouder en dat is te zien aan de inrichting. Op verschillende plekken zijn fietsenstallingen aanwezig.
Pagina 38 van 41
SWOT-analyse Onderstaande tabel geeft een overzicht van de belangrijkste sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen van/voor Winkelcentrum Noorderpoort.
Sterktes
Zwaktes
Full-service en discount supermarkt aanwezig
Beperkt niet-dagelijks aanbod
Goed aanvullend dagelijks aanbod
Daghoreca niet ruimschoots aanwezig
Zeer goede bereikbaarheid
Geen zichtlijn tussen noordelijk en westelijk gedeelte
Voldoende parkeerplaatsen met goede maatvoering
Weinig sfeer en verblijfskwaliteit
Ruim aanbod aan fietsenstallingen
Weinig online aanwezigheid Beperkte mate van samenwerking
Kansen
Bedreigingen
Verbeteren samenwerking ondernemers
Vergrijzing (toekomst zelfstandige ondernemers)
Meer online aanwezigheid (website en social media)
Nabijheid centrum Drachten
Verbeterde inrichting voetgangersgedeelte ter hoogte van slager Noorderpoort is een prima functionerend winkelcentrum met een goed en ruim aanbod aan supermarkten en dagelijkse winkels. Bereikbaarheid en parkeren zijn allebei uitstekend geregeld. Het centrum kent daarentegen minder aanvullend aanbod en weinig daghoreca en ook de sfeer en beleving laten wat te wensen over. Het gebrek aan zichtlijnen tussen het noordelijk en westelijk winkeldeel is inherent aan de vorm van het bouwblok. Kansen liggen er met name op het gebied van online aanwezigheid.
Pagina 39 van 41
Sfeerimpressie
Pagina 40 van 41
Advies -
Een verbetering van de verblijfskwaliteit waar dat mogelijk is (zoals bij het voetgangersgebied voor de slager) draagt bij aan de uitstraling van het gebied. Het zou goed zijn om via signing de noordkant van het centrum te verbinden met de overige winkels. Breid het gezamenlijke Google Mijn Bedrijf-profiel uit. Overweeg om gedeelde social media-accounts te starten om gezamenlijk een grotere doelgroep te bereiken. Focus hierin op inhoudelijke berichten over winkels en ondernemers.
Pagina 41 van 41