Collegebrief evaluatie toeristische verhuur.pdf

gemeentes lu is Postadres: Postbus 27 4500 AA Oostburg

Aan de leden van de gemeenteraad van Sluis

Bezoekadres: Nieuwstraat 22 4501 BD Oostburg Telefoon 140117 Telefoon +31 (0)117 457 000 Telefax +31 (0)117 452 241

IBAN: NL33INGB0661900169 BIC code: INGBNL2A BTW-nummer: 811046321B01 www.gemeentesluis.nl info@gemeentesluis.nl ons kenmerk uw brief d.d.

uw kenmerk behandeld door doorkiesnummer onderwerp

STAF/U2023

M. Cijsouw 0117-457 300

bijlage(n)

Evaluatie Geen

Oostburg,

24 januari 2023

Geachte leden van de raad,

In uw vergadering van 23 december 2021 heeft u het Kader toeristische verhuur (hierna te noemen: Kader) en de Leefbaarheidsverordening 2022 (hierna te noemen: Verordening) geamendeerd vastgesteld. In het Kader en het aangenomen amendement is uitgegaan van een evaluatie na afloop van het eerste toeristische seizoen. Deze brief bevat de door u gevraagde evaluatie. Wij merken op dat door u niet is ingevuld op basis van welke gegevens u tot een evaluatie wenst te komen. Wij komen in deze brief voornamelijk tot een analyse van thans bij ons bekende cijfers. Die cijfers, en de daar uit af te leiden conclusies, zijn niet 1 -op-1 te vertalen in een te wijzigen beleid. Ook de door ons ter hand genomen uitvoering, het coalitieakkoord en het beleidsplan Wonen zijn van belang om voorstellen te doen tot wijziging van het Kader en de Verordening. Alvorens op de evaluatie zelf in te gaan, bespreken wij in deze brief kort de dwarsverbanden.

Raadsbesluit 23 december 2021 Uw besluit hield, kort gezegd, in dat een woonruimte enkel kortdurend toeristisch mag worden verhuurd of mag worden aangeboden voor verhuur, voor zover deze woonruimte beschikt over een registratienummer. Een registratienummer geeft geen carte blanche: op grond van de woonbestemming mag een woonruimte enkel incidenteel toeristisch worden verhuurd voor zover aan een aantal door u opgesomde vereisten wordt voldaan. Tot die eisen heeft u nadrukkelijk geen maximaal aantal nachten gerekend. Structurele toeristische verhuur is gebonden aan een te verkrijgen omgevingsvergunning. U heeft nadrukkelijk geen beperkingen gesteld aan het gebruik van een woning als tweede woning voor zover die woning door de hoofdgebruiker zelf als tweede woning wordt gebruikt.

Ten aanzien van toezicht en handhaving heeft u bepaald dat de regelgeving een overgangsperiode kent van 6 maanden, tot 30 september 2022. Overlast dient leidend te zijn bij handhaving. U heeft ons de mogelijkheid gegeven tijdelijk 1,0 FTE in te huren voor toezicht en handhaving. Coalitieakkoord Op 28 april 2022 heeft u kennisgenomen van het coalitieakkoord "Strategie met ambitie” waarin een aantal afspraken zijn vastgelegd welke wij in deze bestuursperiode ten uitvoer willen Pag. 1/5

gemeentes lu is / l V,

brengen. Kort gezegd gaat het daarbij om het voorkomen van het weglekken van woningen die geschikt zijn voor permanente bewoning naar de markt voor tweede woningen en/of toeristische verhuur. Toeristische verhuur van woningen in de woonkernen dient verder aan banden te worden gelegd: verhuur mag enkel plaatsvinden voor zover deze ondergeschikt is aan het eigen gebruik voor maximaal 4 weken (28 dagen) per jaar. Er wordt zeer terughoudend omgegaan met het verlenen van vergunningen voor meer structurele verhuur. Beleidsplan Wonen Eveneens voortvloeiend uit het coalitieakkoord ligt op dit moment het beleidsplan Wonen "Woondoelen waarmaken” bij u met het voorstel om dit beleidsplan vrij te geven voor inspraak.

In het beleidsplan zit een nadrukkelijke koppeling met het beleid omtrent tweede woningen en toeristische verhuur. Rode draad in het beleidsplan is een groeiambitie waarbij niet langer de bestaande kwantitatieve woningvoorraad leidend is, maar de kwalitatieve ambitie. Daarbij hoort dat voorkomen moet worden dat kwalitatief voor permanente bewoning geschikte woningen weglekken naar de markt voor tweede woningen en toeristische verhuur. Anderzijds geldt dat kwalitatief niet (meer) geschikte woningen juist geschikt kunnen zijn als tweede woning en zodoende administratief uit de woningvoorraad kunnen worden onttrokken. Die onttrekking kan dienen als behoefteonderbouwing om nieuwe woningen mogelijk te maken.

Invoering van een verbod om zonder vergunning een woning als tweede woning te mogen gebruiken ligt in de rede in het licht van het coalitieakkoord en het beleidsplan Wonen. Gestelde prioriteiten 2022 Het Kader en de Verordening zijn in werking getreden met ingang van 1 april 2022. Wij hebben ons in dit eerste jaar nadrukkelijk geconcentreerd op drie doelstellingen die wij hebben afgeleid uit uw besluit en die wij in de commissie van 13 september 2022 aan u hebben teruggekoppeld.

Het gaat daarbij om: 1. een zo volledig mogelijke registratie, door promotie middels publiekscampagnes en administratieve controles (bestandsvergelijkingen) aan het eind van het toeristisch seizoen; 2. steekproefsgewijs controle op brandveiligheid; 3. afhandeling van formele verzoeken om handhaving. Er is door ons in 2022 beperkt gecontroleerd op overtredingen. Deze keuze van ons is inherent aan uw besluit om een overgangsperiode in te stellen tot het einde van het toeristisch seizoen, tot 30 september 2022.

Evaluatie 2022 In deze evaluatie gaan wij in eerste instantie in op een aantal cijfers rondom toeristische verhuur van woonruimte zoals wij die in dit eerste toeristisch seizoen sinds invoering van de registratieplicht hebben verzameld. Het is goed die cijfers te bezien in relatie tot een aantal meer algemene gegevens omtrent vraag en aanbod in de woningmarkt.

Kerngegevens 2021 Aantal inwoners Aantal woningen Aantal huishoudens

Aantal 23.150 14.200 11.250

Bron: Factsheet Wonen /anuari 2022 (afgerond op 50)

Het aantal huishoudens is ‘slechts’ 79,2% van het aantal woningen. Voor wat betreft het aantal woningen is het volgende gebruik becijferd.

Woninggebruik 2020 Percentage bewoond Percentage onbewoond Waarvan recreatief gebruik

% 83,6 16,4 1,0

Bron: Factsheet Wonen januari 2022

Pag. 2/5

gemeentesLU i s De Factsheet Wonen gaat aldus uit van ongeveer 150 woningen (1% van het totaal aantal woningen) dat toeristisch wordt verhuurd. In het Kader is een grove inschatting gemaakt van 300 tot 1000 woningen die toeristisch worden verhuurd. Dat verschil laat zich verklaren: in de Factsheet is het hoofdgebruik becijferd. In het Kader is ook het dubbelgebruik van woningen die deels als tweede woning en deels voor toeristische verhuur worden gebruikt meegerekend. Het gros van de niet voor hoofdbewoning gebruikte woningen wordt gebruikt als tweede woning.

Aantal registraties In 2022 laat het registratiesysteem het volgende beeld zien: Registraties toeristische verhuur Registraties op een woonbestemming Ten onrechte geregistreerde panden Nog te definiëren panden Totaal aantal registraties

Aantal 437 209 6 652

Bron: registratiesysteem toeristische verhuur tot 1 oktober 2022.

leder verzoek van een woningeigenaar of -gebruiker om een registratienummer te verkrijgen wordt automatisch gehonoreerd. We constateren dat 209 panden ten onrechte zijn geregistreerd. Dit betreft panden met een verblijfsrecreatieve bestemming zoals we die tegenkomen in (vooral) de vakantieparken, Cadzand-Bad, Nieuwvliet-Bad en gebieden rondom Breskens. De bedoeling van de registratieplicht is het in beeld brengen van het gebruik van woningen. Als zodanig bestemde recreatiewoningen zijn daarmee niet-registratieplichtig. In 2023 zullen we de eigenaren van de ten onrechte geregistreerde panden benaderen om hen op de regelgeving te wijzen.

In ieder geval 437 woningen in de gemeente zijn aldus (deels) in gebruik voor toeristische verhuur. Een vermeldenswaardig nadeel van het presenteren van dergelijke cijfers is dat gemakkelijk 'appels met peren’ worden vergeleken. Naar de letter van de regelgeving is een permanent bewoonde woning die gedurende één weekend per jaar wordt verhuurd registratieplichtig. Een woning in eigendom van een belegger die jaarrond wordt verhuurd is dat ook. Het is aldus lastig om aan cijfers op zichzelf een conclusie te verbinden. Een meer volledig inzicht kan worden verkregen door aan de registratieverplichting een meldingsplicht van overnachtingen te koppelen. Voorstellen daartoe worden in de herziening van de Leefbaarheidsverordening aan u gedaan. We hebben geprobeerd een beeld te vormen van de volledigheid van het aantal registraties: in hoeverre zijn woningen die toeristisch worden verhuurd ook daadwerkelijk geregistreerd? Uit een bestandskoppeling is ons gebleken dat van de woonadressen waar in 2021 toeristenbelasting werd betaald in afgerond 200 gevallen in 2022 geen registratienummer is aangevraagd. Een tweede controle-instrument dat door ons is ingezet is fysieke en digitale controle door toezichthouders in alle woonwijken in alle kernen van de gemeente. Daarbij is door de toezichthouders gelet op signalen die wijzen op toeristische verhuur en die een nadere controle verdienen.

Daarbij kan gedacht worden aan de aanwezigheid van sleutelkastjes, fysiek aanwezige reclame-uitingen, signalen uit de omgeving of digitale verhuuraanbiedingen. Dat leidt tot afgerond 300 situaties in de woonkernen waarbij toeristische verhuur wordt vermoed. Deze signalen worden in 2023 nader opgevolgd. Wat ten slotte opvalt is het relatief grote aantal registratienummers dat inmiddels na 1 oktober 2022 is aangevraagd. Het gaat om ruim 100 registraties vanaf dat moment. Vanaf 1 oktober 2022 loopt de door uw raad ingestelde overgangsperiode af en weigeren een aantal grotere digitale verhuurplatforms verhuuradvertenties zonder registratienummer. Deze praktische belemmering geeft aldus een (extra) reden voor verhuurders om tot registratie over te gaan.

Uit deze cijfers trekken wij de voorlopige conclusie dat tussen de 600 en 950 woningen in onze gemeente toeristisch worden verhuurd. Dat is nog steeds een grote bandbreedte. Overigens zijn dit niet allemaal per definitie onwenselijke situaties. Pag.3/5

gemeentes lu i s l

Gelet op de grote bandbreedte, en de daarmee aanwezige foutmarges, achten wij het niet opportuun om een totaaloverzicht per kern op te stellen. Een eerste inzicht leert wel dat de druk op de kernen Aardenburg, Breskens, Cadzand, Groede, Nieuwvliet, Retranchement, Sluis (inclusief Sint Anna ter Muiden) en Zuidzande groter is dan de druk op de overige kernen. Deze cijfers worden ondersteund door per 1 januari 2022 bekendgemaakte cijfers over inwoneraantallen per woonkern. Uit deze cijfers blijkt dat sprake is van een lichte bevolkingsgroei gemeentebreed, doch een bevolkingsdaling in een aantal kernen waar bovengemiddeld sprake is van tweede woningen en toeristische verhuur. Wij pleiten ervoor te nemen (beleids)maatregelen rondom tweede bewoning en toeristische verhuur niet te beperken tot enkele woonkernen. Een waterbedeffect is, gelet op de ligging van deze kernen niet onaannemelijk.

Steekproef brandveiligheid We hebben in 2022 in totaal 27 controles uitgevoerd, willekeurig verdeeld over de diverse kernen. Het betreft panden met een registratienummer voor toeristische verhuur, zowel B&B’s als woningen. De controles zijn uitgevoerd in het kader van het feitelijke gebruik van de logiesfunctie, zoals genoemd in het Bouwbesluit 2012. De voornaamste controlepunten betrof de aanwezigheid van rookmelders, voorzieningen voor elektriciteit en voorzieningen voor gas.

In de na 2012 opgerichte verblijven voor recreatieve verhuur zijn gekoppelde rookmelders geïnstalleerd en juist werkend. Tevens is in deze verblijven een vluchtdeur aanwezig die zonder gebruik te maken van een sleutel is te openen. Dit is echter geen eis van het Bouwbesluit, een logiesverblijf wordt uitgesloten van deze verplichting. In de oudere panden zijn in meerdere verblijven geen of verouderde rookmelders aangetroffen. Tweemaal is geconstateerd dat de gasinstallatie (cv) niet aantoonbaar 2 jaarlijks onderhouden is. Meerdere malen is een constatering gedaan dat elektra op verdeeldozen is aangesloten (het zogenoemde doorlussen) en/of kort naast de kraan en/of met veel vermogen. Denk daarbij aan keukenapparatuur: het inwerking hebben van een koffieapparaat, waterkoker en magnetron op 1 verdeeldoos. Incidenteel zijn andere bevindingen gedaan, zoals de foutieve aanleg van buitenkabels. De gecontroleerde B&B's zijn als woonfunctie met nevenfunctie logies getoetst aan het Bouwbesluit en in orde bevonden. De gedane constateringen zijn aan de eigenaar medegedeeld. Vanaf het toeristisch seizoen 2023 gelden de verplichtingen voor geregistreerde panden onverkort en wordt intensiever ingezet op brandveiligheid.

Handhaving en structurele toeristische verhuur Wat opvalt is dat het aantal (formele) verzoeken om handhaving meevalt. Signalen die bij ons binnenkomen zien op de leefbaarheid van de kernen en in veel mindere mate op directe overlast, zoals geluid of parkeren. In 2022 hebben wij 2 formele verzoeken om handhaving in behandeling genomen die zien op (veronderstelde) overlast. Afhandeling van verzoeken zijn arbeidsintensief en bron voor verschil van inzicht tussen belanghebbende partijen. De betreffende panden hebben allen een registratienummer. Een meldingsplicht en nachtencriterium is niet gesteld door ons. Door het ontbreken van administratief inzicht is de omvang van de verhuur slechts na zeer intensief toezicht vast te stellen. Overlast is vaak een momentopname en zodoende lastig vast te stellen.

In 2022 hebben wij 5 aanvragen gehad voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor het in afwijking van het bestemmingsplan structureel mogen verhuren van woningen. Voor zover thans op die aanvragen is besloten zijn alle aanvragen geweigerd. Dat past in het restrictieve beleid ten aanzien van structurele verhuur. In het coalitieakkoord is afgesproken dit beleid te continueren. Wij verwachten in 2023 en 2024 meer aanvragen gelet op een mogelijk in te voeren meldingsplicht inclusief nachtencriterium.

Pag. 4/5

gemeentesLU i s Conclusies In deze brief zijn onze constateringen verwoord voor zover deze betrekking hebben op de in 2022 gestelde prioriteiten. De bandbreedte van de mate van toeristische verhuur is door ons bijgesteld tot 600 tot 950 woningen die in meer of mindere mate toeristisch worden verhuurd. Controle op de omvang per woning is op dit moment nagenoeg onmogelijk. Wat opvalt is dat er niet of nauwelijks vergunning wordt aangevraagd om een woning in meer dan incidentele mate te verhuren. Dat kan te maken hebben met de afwezigheid van een nachtencriterium en de afwezigheid van actieve controle vanuit de gemeente. Die stelling is echter niet objectief te motiveren. De druk op de woonkernen is niet gelijk verdeeld.

Controles op de naleving van de regelgeving wordt vanaf 2023 gemakkelijker. De door uw raad gestelde overgangstermijn van 6 maanden is inmiddels verlopen. Wij doen voorstellen aan u om vanaf 2024 ook eisen te stellen aan de mate waarin verhuurd mag worden (meldingsplicht en nachtencriterium). Een voorgenomen wijziging van de thans geldende Leefbaarheidsverordening is in voorbereiding. Toezicht en handhaving op naleving van de regelgeving wordt in de voorgestelde verordening eenvoudiger. De omvang van toeristische verhuur wordt (administratief) inzichtelijk. Vervolg De in deze brief voorgestelde wijzigingen sluiten aan bij het Beleidsplan Wonen en de gewijzigde Leefbaarheidsverordening (hernoemd tot Huisvestingsverordening). Deze stukken zijn aan u beschikbaar gesteld met het advies om deze stukken vrij te geven voor inspraak.

Rode draad in deze stukken zal zijn: • het continueren van de gemeentebrede registratieverplichting toeristische verhuur; • het invoeren van een meldingsplicht toeristische verhuur met 28-dagen-criterium voor alle woonkernen van de gemeente; • het invoeren van een verbod om zonder vergunning een woning in de woonkernen als tweede woning te mogen gebruiken; • een vergunningensysteem dat enerzijds recht doet aan het uitgangspunt dat het weglekken van voor permanente bewoning geschikte woningen naar de markt voor tweede woningen voorkomt en anderzijds recht doet aan het gegeven dat een aantal woningen niet voldoet aan hedendaagse eisen voor permanente bewoning.

Wij hopen u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Hoogachtend,

BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN SLUIS,

De secretaris, O- lU'

S.l. de Kievit-Minnaert

Pag. 5/5