b.Totaalpresentatie.pdf
Tekst van het document
Verkenning Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen Samen geven we onze toekomst vorm
Inhoud 1.
Aanleiding, doelen, visie en opzet verkenning
2.
Resultaten verkenning a) Uitgangspunten Wonen, Zorg en Voorzieningen (Onderwijs, Sport, Detailhandel) b) Globaal ruimtelijk ontwerp Oostburg c) Businesscase: drie alternatieven, inclusief advies alternatievenkeuze d) Vervolgproces e) Overeenkomsten f) Risico’s en beheersmaatregelen
3.
Gevraagde besluiten
Aanleiding, doelen en visie
Aanleiding
Integrale benadering
Doelen Visie
Visie
Aanleiding voorzieningen onder druk en zorgkloof
Zorgkloof: meer mensen hebben zorg nodig en er zijn minder handen
Voorzieningen in de regio onder druk: vraagt om impuls leefbaarheid
Personeelstekorten op de arbeidsmarkt / in de zorg
Van zorg vanuit instelling naar geclusterd wonen
Voortgezet onderwijs: onderwijskundige vernieuwingen en leerlingaantal
Leegstand centrum Oostburg
Verduurzamingsopgave schoolgebouw, vastgoed zorg, gemeentehuis
Mismatch woningmarkt
Integrale benadering
Ondernemers: Masterplan Oostburg 2.0 centrum voor bestuur, winkels, zorg, onderwijs en cultuur
O-team (BZK) Aantrekkelijk Oostburg / Gezondheidsdorp Oostburg
Toekomstige Zorg Integrale (toegang tot) zorg Integratie 1e en 2e en 3e lijn Clusteren Wonen, Zorg & Voorzieningen Opleiden & Arbeidsmarkt
Vitaal West ZeeuwsVlaanderen
Regiodeal ZeeuwsVlaanderen Behoud voorzieningen en leefbaarheid (o.a. Voortgezet Onderwijs)
Regionale Woonvisie en uitvoeringsprogramma
Doelen Vitaal West Zeeuws-Vlaanderen
Leefbaar • • • • • •
Toekomstbestendige zorg Toekomstbestendig voortgezet onderwijs Aantrekkelijk, levendig (winkel)centrum Oostburg Campus met alle bovenlokale voorzieningen Realiseren van voldoende, aantrekkelijke woningen in Oostburg en gemeente Sluis Versterken van arbeidsmarkt
Duurzaam •
•
Voldoen aan klimaateisen 2030 / beperken klimaatverandering Inspelen op klimaatverandering door vergroening, waterberging en vergroten biodiversiteit
Vitaal •
•
Vergroening en waterberging biedt kansen voor uitnodigende leefomgeving voor jong en oud om meer te bewegen (gezonde leefstijl) Samenhangend ruimtelijk ontwerp stimuleert en biedt kansen hiertoe
Praktische vertaling / kansen Gemeente
Ondernemers
ZorgSaam
Gemeentehuis
De Stelle
Teruglopende detailhandel:
•
Verduurzaming 2030
•
•
•
Nieuwe werken
Van (meerpersoons)kamers naar zelfstandige
Compacter winkelcentrum;
wooneenheden
verplaatsing winkels
Zwincollege
•
Van gebouw naar complex met hofjes en pleintjes
aanloopstraten naar
•
Verduurzaming 2030
•
Van locatie in groen naar levendig centrum met
kernwinkelgebied
•
Omvang schoolgebouw
•
Onderwijskundige
Andere kernen
winkelpanden in de vorm
vernieuwingen
•
van wonen, zorg en
voorzieningen
Ombouw verzorgingshuizen naar zorgwijken
•
Alternatieve invulling
Wonen
Gezondheidscentrum Antonius
(maatschappelijke)
•
Meerjarig woonprogramma,
•
Van ziekenhuisgebouw naar gezondheidscentrum
voorzieningen
juiste woning op juiste plek
•
Verduurzaming 2030
Visie Supermarkten Langer zelfstandig Start doorstroming woningmarkt Impuls voor centrum & behoud winkelaanbod
Voortgezet onderwijs
Clusteren wonen, zorg & voorzieningen
Bibliotheek Intramurale zorg bijeen
Sportcomplex en zwembad
Wisselwerking zorg met omliggende wijk
Gemeentehuis
Zorgwijken
Campus
Medisch centrum / Gezondheidscentrum
Vertrekgedachte: waarom zo?
Voordelen • Maar twee grondeigenaren • Geen tijdelijke huisvesting nodig • Gemeente en ZorgSaam eerste zet, markt doet rest
Samenhangend proces
• • • • •
Gemeentehuis Centrum voor zorg met wonen (voorheen Stelle) Burghtkwartier / Tragel Zorg Zwin College Medisch centrum / gezondheidscentrum (GCA)
Waarom dit plan? Kans 1 x in de 50 jaar
Toekomstbestendig maken zorg
Versterken vestigingsklimaat (inwoners en bedrijven)
Kansen/impuls voor het centrum/winkelgebied
Behoud bovenlokale voorzieningen (onderwijs, zorg)
Eerste stap transformatie woningvoorraad
Verduurzaming vastgoed (gemeente, onderwijs en zorg)
Kansen vergroening, sport en recreatie
Kansen behoud regiofunctie Oostburg
Doel verkenning Verkenning haalbaarheid financieel, juridisch, ruimtelijk, organisatorisch
Aanscherpen plan in samenspraak met maatschappelijke partners / partijen
Definitief besluit go/no go verdere samenwerking B&W
Raad
RvB ZS
Overlegstructuur Verkenningsteam
Klankbordgroep
Stuurgroep
•
Twee wethouders
•
VVE Oostburg
Initiatiefnemers
•
Twee leden RvB ZorgSaam
•
RvB Woningbouwvereniging
•
Gemeente
•
Voorzitter bestuur GCA
•
ZorgSaam
•
RvB voortgezet onderwijs
Deelopdrachtnemers
•
Provincie Zeeland
•
•
Wmo adviesraad (RMDO)
•
CZ Zorgkantoor
•
Financieel: Rebel Group
•
RIVM
•
Juridisch: Rebel Group
•
VWS/Tilburg University/Q-team
•
Zorginhoudelijk: HHM
Brainport Smart District Helmond /
•
Communicatie: BOOM Strategie
RvT Gezondheidscentra Den Haag
Ruimtelijk: Van Kerkhoff Maatwerk in RO
& Communicatie
Samenhang opdrachten
Organisatorisch
Juridisch
Financieel
Omgeving
Zorginhoudelijk
Ruimtelijk (& technisch)
Deliverables Wat hebben we nodig / gaan we opleveren vóór go / no go?
Businesscase: 3 alternatieven
Uitgangspunten
Globaal ruimtelijk ontwerp
Zowel inhoudelijk, ruimtelijk als kwantitatief
Op gemeenteniveau en voor kern Oostburg
Voor: Wonen, Zorg, Retail / horeca, Voorzieningen (Onderwijs en Sport)
Risico’s en beheersmaatregelen
Schets vervolgtraject
Organisatorisch, financieel en planning
(inclusief planning en begroting)
Samenwerkingsovereenkomst(en)
Verkenning Vitaal WZV n.a.v. werksessie 31-08-2021
1
2
Verkenning
Go or no go
3
Nadere uitwerking
Uitgangspunten Wonen, Zorg en
•
Besluit ja/nee
•
Inrichten projectorganisatie
Voorzieningen (i.o.m.
•
Besluit alternatief (en variant)
•
Definitief stedenbouwkundige visie
maatschappelijke partners)
•
Besluit kosten
•
Globaal ruimtelijk ontwerp
•
Besluit projectorganisatie
•
Detailplanning deelprojecten
•
Businesscase
•
Ondertekening
•
Aanpassen bestemmingsplannen
•
Risico's en beheersmaatregelen
samenwerkingsovereenkomst
•
Definitief programma van eisen en
•
Schets vervolgproces
•
Concept
•
samenwerkingsovereenkomst
en ruimtelijk ontwerp
ontwerp deelprojecten
•
Participatie inwoners
Resultaten verkenning
Resultaten verkenning
Uitgangspunten Wonen, Zorg en Voorzieningen (Onderwijs, Detailhandel)
Globaal ruimtelijk ontwerp Oostburg
Businesscase: drie alternatieven Zorgwijk en Campus Oostburg, inclusief advies alternatievenkeuze
Risico’s en beheersmaatregelen
Vervolgproces (wie, wat, wanneer, hoeveel mag dat kosten?)
Samenwerkingsovereenkomsten
Resultaten verkenning Uitgangspunten Wonen, Zorg en Voorzieningen
Uitgangspunten en programma’s
Zorg
Onderwijs & Sport
Detailhandel
Wonen
Uitgangspunten Zorg Bijdragen aan preventie en een positieve gezondheid Toekomstbestendige zorg Uitvoering geven aan beleid ‘Toekomstige zorg Zeeuws-Vlaanderen’ en Zeeuwse Zorgcoalitie =
Zorgwoningen • Geschikt voor complexe (Wlzwaardige) zorg
Dichten van zorgkloof:
• Geen stigma of label instellingswoning
• Clusteren Wonen, Zorg & Voorzieningen
• Flexibele woonbestemming
• Integrale (toegang tot) zorg
• Voldoende ruimte, deurbreedte, geen
•
Integratie 1e en 2e en 3e lijn
• Opleiden & arbeidsmarkt
drempels, geschikt sanitair • Geschikt voor zorgtechnologie
Woonzorgconcepten Woonzorgconcepten ouderenzorg ZorgSaam: ▪ Thuis in de wijk: planbare zorg en ondersteuning
in alle kernen. ▪ Zorgwijk: 24 uur per dag niet planbare zorg. Zorgverlener in nabijheid. In Aardenburg, IJzendijke en Sluis.
(domotica en robotica) Dit moet leiden tot: •
Aantrekken en behoud zorgpersoneel
(door prettigere werkomstandigheden) • Meer efficiency (door clustering, slimme technologie en digitalisering. Dit leidt tot minder
• Aandacht voor woonomgeving met
▪ Zorgwijk, inclusief centrum voor Wonen met
bijvoorbeeld dwaaldetectiecirkels
Zorg: Zorgwijk zoals hierboven beschreven
• Geluidswering
inclusief intensieve complexe verpleeghuiszorg met gespecialiseerd personeel en speciale apparatuur. In Oostburg en Breskens.
reisbewegingen en dus meer tijd voor patiënten.) • Meer effectiviteit (door integraal werken / van monodisciplinair naar multidisciplinair)
• Gegarandeerde nabijheid van zorg
GGZ- en gehandicaptenzorg In GGZ- en gehandicaptenzorg tendens naar extramurale zorg en concentratie in Oostburg en Breskens en zoeken naar samenwerking.
Opgave: Met minder mensen, meer zorg leveren
Uitgangspunten Zorg Bijdragen aan preventie en een positieve gezondheid
Zorgwijk • In 3 kernen: Aardenburg, IJzendijke en
Sluis • Zorg 24 uur per dag in de nabijheid: tijdige, adequate, veilige en
Zorgwijk, inclusief centrum voor Wonen met Zorg • In 2 kernen: Oostburg en Breskens • Zorg 24 uur per dag in de nabijheid: tijdige, adequate, veilige en verantwoorde zorg (vormgegeven door professionals, mantelzorg en domotica)
verantwoorde zorg (vormgegeven
• Om bedrijfsmatige redenen minimaal 64 woningen
door professionals, mantelzorg en
• Afstand tot voorzieningen zoals supermarkt, dagbesteding,
domotica)
• Om bedrijfsmatige redenen minimaal 64 woningen • Afstand tot voorzieningen zoals
groepspraktijk huisartsen, apotheek, post, welzijn, openbaar vervoer, is beperkt • Toevallige ontmoeting door clustering, hofje/pleintje en gemeenschappelijke ruimtes
supermarkt, dagbesteding, huisarts,
• Zorgwijk is dementievriendelijke en autoluw
apotheekvoorziening, post, welzijn,
• Zorginfrastructuur, zoals dagbesteding en
openbaar vervoer, is beperkt • Toevallige ontmoeting door clustering, hofje/pleintje, kleinschalig en gemeenschappelijke ruimtes • Zorgwijk is dementievriendelijke en autoluw
nachtdiensten, gecombineerd voor verschillende doelgroepen (ouderen-, GGZ-, gehandicaptenzorg) • Centrum voor Wonen en Zorg (voor complexe verpleeghuiszorg) • Kortdurend verblijf: respijtzorg of eerstelijnsverblijf
Medisch centrum en gezondheidscentra • Visie CZ: ruimte voor 1,6 gezondheidscentra op basis van vaste inwonersaantal • Gezondheidscentrum in Breskens • Binnen gezondheidscentrum (Breskens en Oostburg): geclusterde huisartsenpraktijken met ondersteuning POH, apotheek, wijkverpleging, sociaal domein, paramedische diensten • Medisch centrum met geïntegreerd
gezondheidscentrum in Oostburg • Medisch centrum bevat diagnostiek en multifunctionele (spreek)ruimten voor poliklinische afspraken medisch specialisten, o.a. auditief/visueel, orthopedie, neurologie, ergotherapie
• Huisartsenpost (HAP) gekoppeld aan medisch centrum met geïntegreerd gezondheidscentrum (Oostburg)
Gemeente Sluis Ouderenzorg bestaand
Gemeente Sluis Ouderenzorg beoogd
Gemeente Sluis Zorg GGZ bestaand
Gemeente Sluis Zorg GGZ beoogd
Gemeente Sluis Gehandicaptenzorg bestaand
Gemeente Sluis Gehandicaptenzorg beoogd
Gemeente Sluis Huisartsen en apotheken bestaand
Visie/concept allereerst te bespreken met huisartsen/apothekers.
Gemeente Sluis Huisartsen en apotheken beoogd
Visie/concept allereerst te bespreken met huisartsen/apothekers.
Uitgangspunten Onderwijs & Sport Onderwijs • • • • •
•
Doorgaande leer- en zorglijn (0 tot 18 jaar) Ervaringsgericht leren Samenwerking met bedrijfsleven Koppeling onderwijs met zorg (o.a. GCA) Koppeling onderwijs met sport en bewegen (gezonde leefstijl)
Sport •
•
•
Belangrijk t.b.v. afweging alternatievenkeuze •
Behoud buitensportaccommodaties (voetbalvelden) in minimaal 5 grootste kernen. Sturen op samenwerking, maar geen gedwongen sluiting Binnensportaccommodaties (gymnastieklokalen) gekoppeld aan primair onderwijs Centraal sportcomplex met sporthal, overdekt zwembad, atletiekbaan en voetbalvelden in Oostburg, gekoppeld aan voortgezet onderwijs Belangrijk t.b.v. toedeling woonprogramma over kernen
Aantallen •
•
Aantallen onderwijs afkomstig uit teldatum feitelijke leerlingaantallen op 01/10 Voetbalvelden: (minimaal) KNVBnorm
Uitgangspunten onderwijs: Nader aan te vullen uit rapportages in afstemming met Transformatieplan voortgezet onderwijs & Kraamkamer vernieuwing basisonderwijs (Regiodeal)
Gemeente Sluis Onderwijs & Sport bestaand
Gemeente Sluis Onderwijs & Sport beoogd
Uitgangspunten Detailhandel Inhoudelijk
Kwantitatief
•
In ruimtelijk beleid vier kernwinkelgebieden: in Sluis, Breskens, Cadzand-Bad en Oostburg
• • •
•
Oostburg heeft een andere functie dan de andere winkelcentra Daarbij behoort ook een ander programma en een ander concept Nader aan te vullen vanuit onderzoek Tony Wijntuin (WYNE) i.s.m. vastgoedeigenaren en winkeliers
Twee oplossingsrichtingen • Concentratie: Via stedelijke ruilverkaveling (vanuit aanloopstraten) • Alternatieve invulling vastgoed: o.a. wonen, zorg en maatschappelijke voorzieningen
• •
Traditionele detailhandel loopt terug (ook landelijk) Onderzocht is welk BVO in de toekomst nodig / haalbaar is Voor Oostburg geldt een afname van 17,4%
Uitgangspunten Wonen Strategie Ambitie raad: Van Krimp van Kansen
Risico: Bouwen voor leegstand (dat wil niemand, ook ontwikkelaars niet)
Maar: Creëren schaarste biedt geen oplossing of perspectief voor herstel. Zeker niet als schaarste bestaat uit gedateerde en/of te dure woningen
Oplossing: Slim toevoegen woningen (i.c.m. saneren niet benutte plancapaciteit)
Bijvangst: Impuls / stimulans aanpak bestaande woningvoorraad. Niet met belastinggeld maar door concurrentie vanuit markt (en via eisen vanuit Rijk bij doorverkoop?)
Uitgangspunten Wonen Analyse Woningvoorraad is verouderd → Voldoet niet meer aan wensen en eisen van deze tijd (duurzaamheidsopgave, woonwensen, bevolkingsopbouw) → Verval dreigt → Impuls nodig
Kansen
Grote vraag naar landelijk wonen bij vitale senioren
Herwaardering van het dorpswonen bij de generatie Y
Online werken, leren, winkelen, ontspannen en sociaal verkeren
Wonen op meerdere plaatsen tegelijk (‘deeltijd wonen’)
Uitgangspunten Wonen Ambitieprogramma (845 woningen in 10 jaar) verdeeld over drie segmenten: •
Zorgwijk: Woonvormen voor ouderen (20% bouwvolume) → Ouderen boven 75 jaar
•
Gezinswijk: Vernieuwende woonbuurten, deels op herstructureringslocaties: (40% bouwvolume) → Gezinnen (belangrijk voor impuls samenleving; versterken arbeidsmarkt en behoud en versterken onderwijs- en sportvoorzieningen)
•
Landelijk wonen (40% bouwvolume) → Senioren tussen 55 en 75 jaar (empty nesters)
N.B. Betreft de ambitie over een scope van 10 jaar. Daadwerkelijke invulling in kleine stappen zodat monitoring en bijsturing mogelijk is. Afstemming met Provincie Zeeland moet nog plaatsvinden.
Uitgangspunten Wonen Wat betekent dit voor de kernen?
Wat betekent dit voor Oostburg?
Uitgangspunten voor toedeling:
•
Woningen in aanloopstraten en boven winkels – motie raad (50)
•
Woningen in nieuwe zorgwijk als omslag van intramurale naar extramurale (geclusterde) woningen (50)
•
Woningen voor (jonge) gezinnen in vernieuwende woonbuurt op campus – gericht op migratie en doorstroom (n.t.b.)
•
Zorgwoningen toevoegen aan vijf kernen met zorgwijk
•
Gezinswoningen toevoegen aan kernen met (basis)school en sportvereniging
•
Landelijk wonen, zoeken naar geschikte locaties (bijvoorbeeld aan rand van bebouwde kom, kan ook van buurtschap zijn)
Gemeente Sluis Ambitieprogramma indicatief (over een periode van 10 jaar)
N.B. Betreft de ambitie over een scope van 10 jaar. Daadwerkelijke invulling in kleine stappen zodat monitoring en bijsturing mogelijk is. Afstemming met Provincie Zeeland moet nog plaatsvinden.
Uitgangspunten Wonen Relatie met plan van aanpak plancapaciteit ➢ Toevoegen van woningen is nodig t.b.v. arbeidsmarkt, behoud onderwijs- en sportvoorzieningen, versterken kernwinkelgebied en transformeren van de zorg ➢ Op dit moment kan niet in gewenste nieuwbouw worden voorzien. Benodigde plancapaciteit ontbreekt. Hiervoor is Plan van Aanpak Plancapaciteit vastgesteld. Concrete acties daarin zijn: o Saneren verborgen plancapaciteit (uit bestemmingsplannen) o Uit de markt halen woningen die niet als permanente woning worden gebruikt (omzetten bestemming wonen naar ander gebruik) ➢ Als je weet wat je wilt (welke woningen, waar, in welke omvang), weet je ook wat je niet nodig hebt. Dan kun je ook starten met saneren van plancapaciteit (waar, in welke omvang) → Saneren plancapaciteit loopt gelijktijdig (in gelijk tempo en gelijke omvang) met creëren planologische ruimte voor toevoegen nieuwe woningen. NB: Ambitie voor komende 10 jaar. Voorstel: Programma voor komende 3 jaar → Toevoegen woningen in kleine stappen en hoeveelheden → Effecten monitoren → Programmering en/of ambities bijstellen (naar boven of beneden)
Resultaten verkenning Globaal ruimtelijk ontwerp Oostburg
Historie Oostburg
Visiebeeld Oostburg
Maatschappelijke opdracht / projectgebied Oostburg
Vlekkenplan: Bundeling van functies
Resultaten verkenning Businesscase: drie alternatieven Zorgwijk en Campus Oostburg, inclusief advies alternatievenkeuze
Alternatief 1: referentiemodel
Alternatief 2a: samenwerking Gemeente - ZorgSaam
Alternatief 2b: samenwerking Gemeente - ZorgSaam
Alternatief 3: integrale aanpak
Met welke uitgangspunten hebben we gewerkt bij het gemeentehuis? 1
2a
2b
140
Aantal (flex) werkplekken
140
Aantal (flex) werkplekken
140
Aantal (flex) werkplekken
6.500
Aantal m2 (BVO)
3.500
Aantal m2 (BVO)
3.500
Aantal m2 (BVO)
25
Afschrijftermijn (verbouw)
40
Afschrijftermijn (nieuwbouw)
40
Afschrijftermijn (nieuwbouw)
Na realisatie voldoen gebouwen en installaties aan alle actuele kwaliteitseisen op gebied van duurzaamheid, klimaatadaptatie en binnenklimaat
Verdeling van investeringsbedragen ZorgSaam en Gemeente Sluis 1
2a
2b
Totale Netto Contante Waarde (NCW)
61,7
59,8
62,5
Totaal NCW ZorgSaam
34,0
33,1
33,0
Totaal NCW Gemeente
27,7
26,7
29,5
Toelichting netto contante waarde berekening Geldstromen die in verschillende jaren vallen, mogen niet zomaar bij elkaar opgeteld worden, door inflatie (een euro vandaag is meer waard dan een euro volgend jaar) en onzekerheid (een zekere euro is meer waard dan een onzekere euro). Deze twee factoren worden uitgedrukt in de discontovoet. Daarbij geldt dat hoe risicovoller een project is, des te hoger de discontovoet. Daarom passen we in de vergelijking een Netto Contante Waarde (NCW-)methode toe. Deze methodiek vertaalt toekomstige kasstromen in een waarde vandaag. De NCW van een project is de som van alle verdisconteerde kasstromen van het project. In deze analyse hanteren we een discontovoet van 3.0% per jaar.
Gegevens afkomstig uit Rapportage financiële vergelijking alternatieven. Alle bedragen in miljoen (€).
Investeringen t.l.v. ZorgSaam per alternatief
1
2a
2b
34,0
33,1
33,0
De Stelle
24,2
24,0
23,9
Gezondheidscentrum
12,3
12,3
12,3
Inkomsten Opbrengstwaarde grond
2,5
3,2
3,2
Resultaat Totale investering (NCW) ZorgSaam Uitgaven
Investeringen t.l.v. gemeente Sluis per alternatief 1
2a
2b
27,6
26,6
29,4
Gemeentehuis
9,0
8,2
1,8
MFC
-
-
9,2
Subtotaal
9,0
8,2
11,0*
Zwin College
18,2
18,2
18,2
Overige (bibliotheek, Time-out, infrastructuur)
0,8
1,0
1,0
Inkomsten Opbrengstwaarde grond
0,4
0,8
0,8
Resultaat Totale investering (NCW) Gemeente
Uitgaven
18,239
*) Voor dat bedrag nieuw gemeentehuis + nieuwe basisschool en kinderopvang (nabij Zwin College en sportvoorzieningen)
Waarom werken we in ieder alternatief met hetzelfde scenario voor Zwin College (volledige nieuwbouw)?
Bron: rapportage HEVO, p.14
Eenmalige afboekingen en opbrengsten t.l.v. gemeente Sluis per alternatief 1
2a
2b
Afboeking vastgoed minus opbrengstwaarde vastgoed
-1,4
-3,3
-3,1
Opbrengstwaarde grond
+0,4
+0,8
+0,8
Eenmalig: Boekwaarde Zwincollege
-1,8
-1,8 -
-1,8
Eenmalig: Boekwaarde Gemeentehuis
0
-2,3
-2,1
Effect van investeringen op de exploitatielasten gemeente Sluis Effecten exploitatie en afschrijvingen t.o.v. begroting inclusief afschrijving huidige panden
Toelichting op de exploitatie- en afschrijvingseffecten:. •
Per jaar RA1 - Totaal effecten (exclusief eenmalige afboeking en verkoopopbrengsten) P2a - Totaal effecten (exclusief eenmalige afboeking en verkoopopbrengsten) P2b - Totaal effecten (exclusief eenmalige afboeking en verkoopopbrengsten)
•
Het betreft meerkosten voor de gemeente ten opzicht van de huidige jaarlijkse afschrijvingen, exclusief eenmalige afboekingen en verkoopopbrengsten. De kosten bevatten de nieuwe afschrijvingen en exploitatielasten van het vastgoed.
• •
Bedragen zijn excl. eventueel toe te rekenen rentelasten en PM posten. Boekwaarden voor terreinen zijn onbekend, cijfers niet gesaldeerd met opbrengstwaarde.
Panden
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
RA1
-
102
-
1.529
721
721
904
750
751
P2a
-
102
8
2.324
543
673
854
698
696
P2b
-
106
8
1.849
1.368
792
973
817
815
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
RA1
1.588
1.117
1.117
1.117
1.117
1.117
1.117
1.117
1.117
P2a
698
696
694
692
690
842
881
881
879
P2b
817
815
813
811
809
961
1.000
1.000
998
Toelichting voorgaande tabel •
T/m 2030 nieuwbouw/verbouw: daardoor zijn jaarlijkse kosten tot die tijd niet goed te vergelijken.
•
Vanaf 2031 worden kosten stabiel door afronding van transacties. Vanaf dat jaar is zichtbaar wat het verschil is tussen de alternatieven.
•
De oorzaak van de verschillen tussen de varianten is dat de kosten voor het gemeentehuis in kortere tijd wordt afgeschreven (25 jaar bij alternatief 1). De nieuwbouwkosten voor Zwin College worden op een langere periode afgeschreven (40 jaar, bij alle alternatieven).
•
In de tabel zijn de effecten van de investeringen / kapitaalslasten per jaar (meerkosten) nu verdisconteerd met de exploitatielasten per jaar (besparingen) en vormen daarmee een saldo.
Samenvatting structurele lasten Gemeente Sluis en ZorgSaam moeten sowieso investeren in hun vastgoed. De structurele kosten voor de gemeente variëren van 850.000 tot circa 1,1 miljoen euro per jaar. Wat krijgen we voor dat geld?
Referentiemodel 1: Verbouwd gemeentehuis, op huidige locatie
Alternatief 2a: Nieuw gemeentehuis, op campus, buiten centrum
Alternatief 2b: Gemeentehuis naar huidig MFC, in centrum
Alternatief 3: Alternatief 2b + winkelcentrum
Belemmert clustering van wonen, zorg en voorzieningen (ontwikkeling centrum en campus)
Extra: • Kansen voor clustering van wonen, zorg en voorzieningen in centrum (zorgwijk)
Extra: • Kansen voor clustering van wonen, zorg en voorzieningen in centrum (zorgwijk) • Clustering onderwijs en opvang (0-18 jaar) + koppeling met zorg en sport op campus
Extra: • Kansen voor clustering van wonen, zorg en voorzieningen in centrum (zorgwijk • Clustering onderwijs en opvang (0-18 jaar) + koppeling met zorg en sport op campus • Herontwikkeling kernwinkelgebied
Tijdpad / volgordelijkheid
Kritisch pad i.v.m. opleveren Stelle Projectalternatief 2a
2022 Q1
Q2
Q3
Q4
2023 Q1 Q2
Q3
Q4
2024 Q1 Q2
Q3
Q4
2025 Q1 Q2
Q3
Q4
2026 Q1 Q2
Q3
Q4
2027 Q1
Q2
Q3
Q4
2023 Q1 Q2
Q3
Q4
2024 Q1 Q2
Q3
Q4
2025 Q1 Q2
Q3
Q4
2026 Q1 Q2
Q3
Q4
2027 Q1
Gemeentehuis Aanbesteding architect Planvorming/PvE Besluitvorming Aanbesteding aannemer Planologische procedures Bouw Verhuizing Sloop en bouwrijp maken oud gebouw Nieuwbouw Centrum voor Wonen en Zorg Bouw Oplevering
Projectalternatief 2b
2022
Q1 Primair onderwijs en kinderopvang Aanbesteding architect Planvorming/PvE, update van bestaande planvorming Aanbesteding aannemer Planologische procedures Bouw Verhuizing Gemeentehuis Ontwikkelen van inrichtingsplan, etc. Verbouw Verhuizing Nieuwbouw Centrum voor Wonen en Zorg Bouw Oplevering
Referentie-alternatief: Advies alternatievenkeuze gemeentehuis Verbouw/Verduurzamen
2b Inpassing MFC
Referentie-alternatief: verbouw / verduurzamen
2a Nieuwbouw
2b Inpassing MFC
Inrichting pand
-
++
+
Onderhoudskosten en exploitatielasten
-
+
+
Werkklimaat
-
+
+
Verduurzaming
-/+
+
+
Bereikbaarheid
+
++
-/+
Parkeermogelijkheden
-/+
++
+/-
Kansen zorgwijk
-
+
+
Effecten winkelcentrumgebied
+
-
+
Kansen doorgaande leer- / zorglijn onderwijs
-
-
++
Tijdige realisatie Centrum voor Wonen en Zorg
++
-
+
Referentie-alternatief: Advies alternatievenkeuze ZorgSaam Verbouw/Verduurzamen
2b Inpassing MFC
(Medisch Centrum en Centrum voor Wonen en Zorg)
1 Referentie-alternatief: nieuwbouw op eigen terrein
2a/2b Nieuwbouw op locatie gemeentehuis / schoolplein
3 Nieuwbouw op locatie gemeentehuis / centrum
Inrichting panden
+
+
+
Onderhoudskosten en exploitatielasten
+
+
+
Woon- en werkklimaat
+
+
+
Verduurzaming
+
+
+
Bereikbaarheid & parkeermogelijkheden
++
++
-/+
Kansen zorgwijk
-
+
+
Inclusie ouderen
-
+
++
Effecten centrumontwikkeling
-
+
++
Samenwerking met zorgaanbieders
-
+
++
Nieuwbouwwoningen (gezinnen) op campus
-
+
++
Referentie-alternatief: Advies alternatievenkeuze: overig Verbouw/Verduurzamen
2b Inpassing MFC
1
2a/2b
3
Financieringsmogelijkheden door derden
-
+
++
Kansen bouwtitels
-
+
++
Behoud voorzieningen
-/+
+
++
Maatschappelijke impact: invloed op vestigingsklimaat inwoners en bedrijven
-/+
+
++
Stimuleren gezonde leefomgeving
-
+
++
Conclusie alternatievenkeuze Argumenten voor alternatief 2b ‘impuls aan zorg én onderwijs’
Referentie-alternatief valt af •
Duurste optie
•
Minste maatschappelijke opbrengsten
•
Niet goedkoopste optie, gelet op maatschappelijke opbrengsten logische keuze
Argumenten voor alternatief 2a ‘impuls aan zorg én goedkoopst’ •
Goedkoopste optie
•
Verbeteren vastgoed ZorgSaam en gemeente
•
Clusteren wonen, zorg en voorzieningen in centrum → Maar: nadruk op zorg / vergrijzing (realisatie ‘zorgdorp’)
•
Wens onderwijs: campus met doorgaande zorg- en leerlijn 0-18, koppeling zorg, sport, bewegen en gezonde leefstijl
•
Wens gemeente: gemeentehuis blijft in centrum
•
Grotere maatschappelijke impact, impuls aan vitaliteit en logische koppeling van functies
Impuls voorzieningen/signaal vestigingsklimaat
Conclusie alternatievenkeuze Argumenten voor alternatief 3 ’Impuls aan zorg, onderwijs, detailhandel én woningen’ (vergroenen en verjongen)
•
Concentratie voorzieningen in centrum daardoor meer ruimte en groen op campus → Meer mogelijkheden vernieuwende woonconcepten voor gezinnen op campus
•
Doorgroeimodel op 2b (voordelen 2b +….)
•
Inclusie ouderen
•
Vergroten aantrekkelijkheid voor jongeren en gezinnen
•
Vergroten kansen ondernemers en vastgoedeigenaren
Verder versterken impuls
door oplossen leegstand detailhandel in de vorm van
voorzieningen/signaal vestigingsklimaat
(zorg)woningen, maatschappelijke functies en voorzieningen
•
Impuls sport, bewegen en recreëren
Resultaten verkenning Vervolgproces
Vervolgproces: projectplan Wat?
Wie?
Wat mag het kosten?
Wie betrekken?
Masterplan
Projectorganisatie
Begroting
Participatie
definitief ruimtelijk ontwerp en planning deelprojecten
taken, samenstelling en aansturing
planvorming- en realisatiefase
inwoners en maatschappelijke partners
Masterplan en deelprojecten Q1/Q2: Masterplan o.a. definitieve stedenbouwkundige visie / ruimtelijk ontwerp kern Oostburg + planning deelprojecten
Realisatie nieuwbouw primair onderwijs / kinderopvang (alleen bij 2b)
Realisatie nieuwbouw Zwin College
Nieuwbouw of verplaatsing gemeentehuis
Herhuisvesting bibliotheek
Realisatie Centrum voor Zorg en Wonen (Stelle)
Herhuisvesting scholierencentrum
Ieder deelproject heeft een projectleider en eigen kosten. Een projectorganisatie bewaakt integraliteit, planning, ruimtelijk kader.
Realisatie winkelcentrum (inclusief zorgwoningen)
Herontwikkeling sportcomplex
Realisatie medisch centrum met geïntegreerd gezondheidscentrum (GCA)
Ontwikkeling wonen in de campus
Projectorganisatie: taken Bewaken integraliteit, planning, ruimtelijk kader door o.a. 1. Naleving gemaakte afspraken 2. Stedenbouwkundige ontwerpen, risicoanalyses en business cases (van totale project en deelprojecten) 3. Voorbereiden en begeleiden ruimtelijke ordeningsprocedures (m.u.v. aanvragen Omgevingsvergunning voor realisatie individuele bouwwerken) 4. Opstellen overeenkomsten tussen partijen (waaronder anterieure overeenkomsten) 5. Voorbereiden en begeleiden grondtransacties 6. Voorbereiden en begeleiden bijeenkomsten en besluitvorming bestuur 7. Publiekscommunicatie over project 8. Coördineren en begeleiden communicatie over deelprojecten door partijen 9. Participatietrajecten met belanghebbenden en samenleving
Projectorganisatie: samenstelling
Projectdirecteur
Planeconoom
Stedenbouwkundige (stedenbouwkundige visie en definitief ruimtelijk ontwerp)
Juridische advisering
Ondersteuning participatie en communicatie
Projectorganisatie: kosten Activiteit
Kosten
Opstellen masterplan en supervisie
50k
Planeconomie
45k
Projectdirecteur
150k
Juridische advisering
25k
Participatiebegeleiding / communicatieadviseur
60k
Communicatiemiddelen, bijeenkomsten, website, informatiepunt
60k
Onvoorzien
10k
Totaal
400k
Kosten betreffen planvorming. Het projectorganisatie heeft een coördinerende en adviserende taak en beperkt zich tot de gezamenlijkheid. De partijen blijven verantwoordelijk voor hun deelproject. De inhuur van een architect voor een deelproject valt bijvoorbeeld buiten de samenwerking.
Projectorganisatie: Aansturing Stichting herontwikkeling vastgoed Oostburg
Projectorganisatie Vitaal WZV
Planvorming en realisatie
Uitgangspunten bekostiging Partij, die opstallen realiseert, draagt na realisatie openbare ruimte om niet over aan gemeente
Organisatiekosten projectorganisatie en kosten Masterplan evenredig verdeeld over deelnemende partijen • •
Bij alternatief 2a/2b: Zorgsaam – Gemeente: 50% - 50% Bij alternatief 3: ZorgSaam – Gemeente – Stichting herontwikkeling vastgoed Oostburg: ieder 1/3
Inschatting omvang kosten: 400k
Kosten uitwerking deelprojecten voor rekening van partij die opstallen realiseert
Participatie: uitgangspunten en processtappen Uitgangspunten
Processtappen (2022)
•
Brede participatie / inclusiviteit
1. Oprichting projectorganisatie (Q1)
•
Informeren, raadplegen en betrekken bij invulling / planvorming
2. Informatie delen + communicatiekanalen inrichten (Q1)
•
Projectorganisatie neemt initiatief
4. Invulling geven aan definitief ruimtelijk ontwerp (Q2)
•
Aandacht voor specifieke doelgroepen o.a. gebruikers GCA, winkeliers, ouders, ouderen, jongeren, et cetera
5. Participatie projecten inhoudelijke sporen (Q2):
•
Thematische aanpak / inhoudelijke sporen: aansluiten bij interesses
•
Inwoner zelf aan zet: nadenken over rol
•
Aansluiten bij bestaande gremia (o.a. stads- & dorpsraden)
•
Ruimte voor initiatieven door inwoners
3. Invulling geven aan rol inwoner en ‘vitaliteit’ (Q1)
•
Vitaliteit
•
Zorg
•
Onderwijs
•
Sport & recreatie
•
Wonen
•
Detailhandel
Resultaten verkenning Samenwerkingsovereenkomsten
Overeenkomsten
Grondruilovereenkomst
Samenwerkingsovereenkomst
ZorgSaam en Gemeente als startpunt en randvoorwaarde voor integrale gebiedsontwikkeling
Juridische borging
Convenant Open voor alle partijen die willen bijdragen aan wonen, zorg en voorzieningen
Gemeente, ZorgSaam en Stichting Herontwikkeling t.b.v. centrum
Procesvoorstel Ontwerp en aanbesteding campusgebied met onderwijs, kinderopvang, sport en wonen
Samenwerkingsovereenkomsten Convenant
Grondruilovereenkomst
Samenwerkingsovereenkomst
(West Zeeuws-Vlaanderen)
(ZorgSaam / Gemeente Sluis t.b.v. gebiedsontwikkeling in Oostburg)
(ZorgSaam / Gemeente Sluis / Stichting herontwikkeling vastgoed Oostburg t.b.v. centrum Oostburg)
•
Ten behoeve van ontwikkeling West Zeeuws-Vlaanderen
•
Overeenkomst tussen gemeente Sluis en ZorgSaam t.b.v. alternatief 2a/2b
•
•
Logisch vervolg op / uitbreiding van intentieverklaring
•
Inclusief uitruil gronden, m2-prijs grond, oplevertermijnen, tijdspad en investeringsbereidheid
Overeenkomst tussen gemeente Sluis, ZorgSaam en Stichting herontwikkeling vastgoed Oostburg t.b.v. alternatief 3
•
Bevat afspraken over projectorganisatie, visievorming en ruimtelijk ontwerp
•
Inrichting projectorganisatie
•
Uitbreiding van projectorganisatie
•
Staat zelfstandig (ook als vastgoedeigenaren niet meedoen)
•
Concept gereed voor besluitvorming in januari
•
Benodigd voor besluitvorming in december (college/RVB) en januari (gemeenteraad)
•
Benodigd voor aanvraag subsidie winkelgebied (Q1 in te dienen)
• •
Update uitgangspunten, doelen en partijen Verbreden van draagvlak; zoveel mogelijk partijen kunnen aanhaken
Resultaten verkenning Risico’s en beheersmaatregelen
Risicoparagraaf Risico’s Organisatorisch • Kwaliteit • Beschikbaarheid • Continuïteit Financieel • Prijspeilontwikkeling • Grondspeculatie Planning • Duur planologische procedures • Stagnatie in bouw • Bezwaar- en beroepsprocedures Draagvlak (inwoners, bestuur, partners)
Beheersmaatregelen Organisatorisch • Inrichten projectorganisatie, op afstand (buiten gemeente en ZorgSaam), met eigen opdracht, verantwoordelijkheden, budget, directeur en aansturing • Aansturing door meerdere opdrachtgevers (2 of 3) • Benodigde kennis en kunde extern in te huren Juridisch • Afspraken (over kosten en planning etc.) afdwingbaar vastleggen in samenwerkings- en realisatieovereenkomsten • Vestigen voorkeursrecht op benodigde locaties Communicatief • (Publieks)communicatie en (inwoners)participatie • Nakomen afspraken
Gevraagde besluitvorming
Gevraagde besluiten 1.
Instemmen met uitgangspunten (inhoudelijk, ruimtelijk, kwantitatief)
2.
Starten met realisatie alternatief 2b en nadere uitwerking alternatief 3
3.
Beschikbaar stellen benodigde financiële middelen voor investeringen en bijbehorende jaarlasten
4.
Beschikbaar stellen benodigde middelen voor benodigde menskracht en inrichten projectorganisatie
5.
Instemmen met wijze van participatie (inwoners, gebruikers GCA, winkeliers) t.b.v. uitwerken definitief ruimtelijk ontwerp kern Oostburg en vormgeven deelprojecten
6.
Ondertekening samenwerkingsovereenkomst(en)
7.
Instemmen met vervolgproces: Inrichten projectorganisatie, uitwerken masterplan (inclusief definitief ruimtelijk ontwerp en planning deelprojecten), bijbehorende kosten (en verdeling daarvan)
Planning / belangrijke data Datum
Omschrijving
Maandag 20 december
1e ronde, informatieavond inwoners (digitaal)
Dinsdag 21 december
Informatieve raadsbijeenkomst (openbaar)
Maandag 10 januari
2e ronde, informatieavond inwoners (digitaal)
Dinsdag 11 januari
Commissie Ruimte / Algemeen Bestuur (openbaar)
Donderdag 27 januari
Besluitvormende Raad (openbaar)
Samen geven we onze toekomst vorm