b Ontwerpbestemmingsplan.pdf

Bestemmingsplan ‘Dorpsstraat 37 Nieuwvliet’

Toelichting ‘Dorpsstraat 37 Nieuwvliet’

Opsteller: Verhage-Lemahieu A.B. (Bram) Verhage Rondweg 1 4524 JL Sluis E: bram@verhage-lemahieu.nl T: 0117-760160

Versie: 2 februari 2022 Status: Ontwerp IMRO: NL.IMRO.1714.bpDorpsstrt37-ON01

Toelichting Dorpsstraat 37 Nieuwvliet

1

INHOUD Aanleiding............................................................................................................. 3 Huidige situatie ..................................................................................................... 3 Het plan ............................................................................................................... 4 2.

Planologisch beleidskader ...................................................................................... 4 Rijksbeleid ............................................................................................................ 4 Provinciaal beleid ................................................................................................... 6 Gemeentelijk beleid ............................................................................................... 7

3.

Sectorale aspecten ................................................................................................. 8 Natuur ................................................................................................................. 8 Cultuurhistorie ...................................................................................................... 9 Archeologie .......................................................................................................... 10 Mobiliteit en parkeren............................................................................................ 11 Technische infrastructuur ....................................................................................... 12 Bodem ................................................................................................................ 12 Geluid ................................................................................................................. 12 Luchtkwaliteit ....................................................................................................... 13 Externe veiligheid ................................................................................................. 13 3.10 Vormvrije mer ......................................................................................................

14 Omliggende functies ............................................................................................. 14 3.12 Watertabel ........................................................................................................... 16

4. Juridisch .............................................................................................................. 18 4.1 Algemeen.................................................................................................................. 18 4.2 Verbeelding ............................................................................................................... 18 4.3 Regels ...................................................................................................................... 18 5.

Economische uitvoerbaarheid .............................................................................. 18 Maatschappelijke haalbaarheid ............................................................................... 19

6.

Maatschappelijke haalbaarheid ............................................................................ 19 Procedure ............................................................................................................ 19 Conclusie ............................................................................................................. 19

Bijlage 1. Stikstofdepositieberekening Bijlage 2. Bodemonderzoek

Toelichting Dorpsstraat 37 Nieuwvliet

2

Inleiding

Aanleiding Aan de Dorpsstraat 37 te Nieuwvliet is de oude gymzaal van het dorp gelegen. Het bestaande gebouw is verkocht met het oogmerk om te gaan bewonen als woonhuis. Om het gebouw ook daadwerkelijk te verbouwen en te gebruiken als woonhuis dient de bestemming te worden gewijzigd. Het perceel aan de Dorpsstraat is opgenomen in het bestemmingsplan Kleine Kernen Sluis en heeft de bestemming Maatschappelijk en een bouwvlak. Tevens is de maximale goothoogte van 6 meter opgenomen. Het bestemmingsplan Kleine Kernen Sluis biedt niet rechtstreeks de mogelijkheid om de bestemming Maatschappelijk te wijzigen naar Wonen. Om deze wijziging mogelijk te maken dient op basis van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening een partitiële herziening van het bestemmingsplan te worden opgesteld. Het bestemmingsplan dient aantoonbaar te maken dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In onderhavige toelichting wordt een afweging gemaakt waarbij alle ruimtelijke relevante aspecten met betrekking tot het initiatief inzichtelijk gemaakt worden. Uit dit rapport zal blijken dat aan de voorwaarden voldaan kan worden en dat er daardoor medewerking verleend kan worden aan het initiatief.

Huidige situatie Het plangebied aan de Dorpsstraat 37 is kadastraal bekend als Oostburg, sectie EN nummer 331. Het perceel is gelegen in het centrum van Nieuwvliet tussen bestaande burgerwoningen. De woningen Dorpsstraat 35 en 41 liggen aangrenzend aan het plangebied. Binnen het plangebied is de oude gymzaal gelegen. Het totale perceel heeft een omvang van circa 725 m2. De functie als gymzaal is mogelijk op basis van de bestemming Maatschappelijk. Deze bestemming biedt tevens de mogelijkheid om educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke voorzieningen, kinderopvang en

alsmede

voor

voorzieningen

ten

behoeve

van

openbare

dienstverlening

ondergeschikte detailhandels- en/of horeca activiteiten uitsluitend ten dienste van de

maatschappelijke voorzieningen uit te oefenen.

Toelichting Dorpsstraat 37 Nieuwvliet

3

Figuur 1: Kadastrale kaart Dorpsstraat 37 Nieuwvliet (Kadastralekaart.com)

Het plan Het initiatief is er op gericht om de huidige bestaande bebouwing op het perceel Dorpsstraat 37 te renoveren tot een woonhuis. Er zal inpandig worden verbouwd en geen bebouwing worden toegevoegd. Enkel indien noodzakelijk zal, daar waar nodig, een gedeelte gesloopt worden indien de staat van onderhoud toch slecht blijkt te zijn. Vooralsnog lijkt dat niet aan de orde en zal het huidige gebouw worden omgevormd tot woonhuis. Om het pand te kunnen bewonen dan wel een omgevingsvergunning bouw in te kunnen dienen dient de bestemming te worden gewijzigd. 2.

Planologisch beleidskader

Rijksbeleid Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De NOVI bevat de hoofdzaken van het voor de fysieke leefomgeving te voeren beleid. Uit de Omgevingswet volgt dat al het strategische beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, én het nieuwe strategische beleid op het beleidsterrein van de fysieke leefomgeving wordt opgenomen in de NOVI. De NOVI komt als structuurvisie uit onder de bestaande Wet ruimtelijke ordening (Wro) en heeft als ondertitel Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Het Nationaal Milieubeleidsplan (NMP4, 2001) en de Rijksnatuurvisie 2014 gaan op in en worden vervangen door de NOVI en het bijbehorende Nationaal Milieubeleidskader. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervalt geheel, behalve paragraaf 4.9 Caribisch Nederland en Caribische Exclusieve Economische Zone. De NOVI geldt verder als wijziging van enkele onderdelen van het Nationaal Waterplan 2016-2021

Toelichting Dorpsstraat 37 Nieuwvliet

4

(NWP) op grond van de Waterwet. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als een omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. De Omgevingswet geeft aan de NOVI mee dat deze ‘met het oog op duurzame ontwikkeling, de bewoonbaarheid van het land en de bescherming en verbetering van het leefmilieu, gericht is op het in onderlinge samenhang: (a) bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften’. De NOVI stelt een nieuwe aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen werken we aan onze prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio’s en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De uitwerking ervan in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn opgenomen in het Besluit kwaliteit leefomgeving (BKL). Het BKL wordt van kracht zodra de Omgevingswet in werking treedt. Het BKL wordt dus uitwerking in regelgeving van het beleid dat in de NOVI staat.

De betreffende onderdelen en/of artikelen in het Barro, Bro, en straks Bkl, blijven ook onder de NOVI gelden. Bij nadere invulling van de uitvoeringsinstrumenten van de NOVI kan blijken dat het nodig is de uitvoeringsregels aan te passen. In relatie tot de gewenste ontwikkeling, zijnde het toevoegen van een woonbestemming, dienen onderstaande onderdelen te worden beoordeeld.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Rijk heeft in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening 3.1.6 (Barro) nationaal ruimtelijk beleid geborgd. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Het Barro omvat 14 onderwerpen. De gewenste ontwikkeling is niet strijdig met een van deze 14 onderwerpen. De ontwikkeling wordt niet beperkt door nationaal ruimtelijk beleid. Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een beschrijving op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt gebruik gemaakt van

Toelichting Dorpsstraat 37 Nieuwvliet

5

de 'ladder voor duurzame verstedelijking' zoals beschreven in, het per 1 juli 2017 gewijzigde, artikel 3.1.6 Bro. Nieuwe ontwikkelingen dienen getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking mits er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Het begrip ‘stedelijke ontwikkeling' is in artikel 1.1.1, lid 1, sub i van de Bro gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Uit jurisprudentie blijkt dat vanaf 12 nieuwe woningen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dat deze Ladderplichtig is. De in de toelichting van een bestemmingsplan vereiste onderbouwing van de nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Om te bepalen of een planvoornemen Ladderplichtig is dient getoetst te worden of de voorziene ontwikkeling wel een stedelijke ontwikkeling is. Onderliggend bestemmingsplan voorziet in de realisatie van een woning op de locatie zelf.

Het planvoornemen wordt mogelijk gemaakt door middel van het wijzigen van de bestaande bestemming Maatschappelijk naar Wonen en voorziet in een gewenste kwaliteitsverbetering binnen stedelijk gebied. De ontwikkeling leidt niet tot extra verstedelijking nu het bestaande pand wordt gebruikt als woning. Hoewel het één woning betreft en daarmee minder dan de genoemde 12 kan voor wat betreft behoefte worden aangegeven dat het gebouw reeds is aangekocht door initiatiefnemer.

Provinciaal beleid Omgevingsplan Zeeland 2018 Op 21 september 2018 hebben Provinciale Staten het Omgevingsplan Zeeland 2018 vastgesteld. Het plan is in werking getreden op 7 november 2018. Hierna is het Omgevingsplan op bepaalde onderdelen nog drie keer herzien. In het Omgevingsplan zijn de hoofdlijnen voor het provinciaal ruimtelijk beleid uiteengezet. De kern van het Omgevingsplan wordt door de provincie getypeerd als helder en duidelijk waarbij de provincie zich beperkt tot hoofdlijnen en zodoende meer taken en verantwoordelijkheden legt bij de gemeente. De provincie zet in op een goed woon- en leefklimaat, een sterke economie, goede kwaliteit van water en een goede invulling van het landelijk gebied. Woningbouw wordt in het Omgevingsplan met het volgende doel omschreven: ‘We stellen de Zeeuwse burger en zijn of haar woonwensen centraal. Het is van provinciaal belang dat de regionale woningmarkten in Zeeland goed functioneren. We moeten streven naar een woningvoorraad die qua omvang, locatie en type is afgestemd op de woonwensen van de Zeeuwse huishoudens. De transitie op het gebied van klimaat en demografie zorgt ervoor dat de noodzaak om de woningvoorraad aan te passen groot is en niet eenvoudig. Bij woningbouw staan de ruimtelijke doelen van bundeling en zorgvuldig ruimtegebruik hoog op de agenda’.

De gewenste ontwikkeling betreft de herinvulling van een bestaand gebouw in de kern Nieuwvliet. Het gebouw is kenmerkend maar heeft geen functie meer voor de huidige invulling zijnde gymzaal. De locatie valt op basis van provinciale kaarten (ruimtelijke functiekaart –kaart 19- Omgevingsplan) binnen de begrenzing van het bestaand bebouwd gebied. De woning wordt gerealiseerd binnen de bestaande bebouwing. De maatschappelijke functie zal worden opgeheven.

Toelichting Dorpsstraat 37 Nieuwvliet

6

Omgevingsverordening Zeeland Bij het bepalen van de locaties en bij het opstellen van dit bestemmingsplan dient rekening gehouden te worden met de Verordening Ruimte van de provincie Zeeland. De Verordening duidt gebieden met een bijzondere verwachtingswaarde aan. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn de kaarten behorend bij de Verordening Ruimte geraadpleegd. De locatie is niet gelegen in gebieden welke zijn aangeduid in de artikelen 2.23 tot en met 2.27 en daarbij behorende kaartmaterialen.

Gemeentelijk beleid Structuurvisie Krachtig Verbonden 2021-2025 De Structuurvisie, vastgesteld 28 februari 2021, is een visie op hoofdlijnen waarmee de gemeente Sluis op hooflijnen de koers bepaalt ten aanzien van het ruimtelijk-economisch en sociaalmaatschappelijk beleid. Het document vormt een 'Structuurvisie' zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening. De hoofdlijnen van het ruimtelijk-economisch en sociaal-maatschappelijk beleid worden vastgelegd, geven richting en vormen het uitgangspunt en de basis voor verdere uitwerking in deelvisies, bestemmingsplannen en projecten. De structuurvisie geeft voor het onderdeel wonen aan dat de gemeente zich wil focussen op een aantrekkelijk woon-, werk- en leefklimaat waardoor er een balans tussen de kwalitatieve en kwantitatieve woningvoorraad ontstaat. Dat wil zeggen: de vraag naar (een bepaald type) woningen is in overeenstemming met het aanbod. Indien sprake is van een gewenste ruimtelijke kwaliteitsverbetering, kan een beperkte toevoeging van woningen planologisch mogelijk

worden

gemaakt.

Het

initiatief

is

aangemerkt

als

een

gewenste

ruimtelijke

kwaliteitsverbetering binnen bestaand bebouwd gebied nu een bestaand pand een nieuwe geschikte functie krijgt toegekend. Bestemmingsplan Kleine Kernen Sluis Op de gronden is het bestemmingsplan 1e herziening Kleine Kernen Sluis van de gemeente Sluis van kracht (vastgesteld door de Raad d.d. 27-10-2016). In dit bestemmingsplan is de locatie gelegen binnen de enkelbestemming Maatschappelijk met een bouwvlak. Tevens is een maximale goothoogte van 6 meter opgenomen.

Toelichting Dorpsstraat 37 Nieuwvliet

7

Figuur 2: Uitsnede bestemmingsplan Kleine Kernen Sluis, locatie Dorpsstraat

De omzetting van de bestemming Maatschappelijk naar Wonen is op basis van het vigerende bestemmingsplan 1e herziening Kleine Kernen Sluis niet mogelijk. Dat betekent dat voor de omzetting naar een woning door middel van een bestemmingsplanprocedure moet worden afgeweken van het bestemmingsplan Kleine Kernen Sluis.

3.

Sectorale aspecten

Natuur De bescherming van de natuur in Nederland vindt plaats door Europese en nationale wetgeving. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Deze staan los van elkaar en hebben ieder hun eigen werking. Gebiedsbescherming Op circa 2,8 kilometer is Natura-2000 gebied aanwezig, zijnde de Westerschelde & Saeftinghe. In relatie tot dit gebied is berekend in hoeverre deze ontwikkeling effect op de instandhouding van deze gebieden. Uit de AERIUS berekeningen blijkt dat bij de gebruiksfase het projecteffect bij het beoogde gebruik nihil is en geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de betreffende gebieden tot gevolg heeft. Er zijn geen negatieve effecten te verwachten en daarom bestaat op basis van artikel 2.7, lid 2 van de Wet natuurbescherming geen vergunningplicht voor deze wijziging, zie bijlage 1.

Toelichting Dorpsstraat 37 Nieuwvliet

8

Op ruim 140 meter van het plangebied is bestaande natuur aanwezig (dijken/binnendijk). Tevens dient er niet te worden gesloopt of beplanting te worden verwijderd. De ontwikkeling heeft geen nadelige gevolgen voor dit gebied of andere bestaande natuurgebieden.

Figuur 3: Uitsnede Natuurnetwerk Zeeland 2021

Cultuurhistorie Op 1 januari 2012 is door middel van aanpassing van het Besluit ruimtelijke ordening bepaald dat cultuurhistorische belangen moeten worden meegewogen bij de voorbereiding van ruimtelijke plannen. Het waarborgen van cultuurhistorische belangen en het meewegen van deze belangen is belangrijk. Hiervoor is een omschrijving van het plangebied noodzakelijk. Het plangebied is gelegen midden in het dorp Nieuwvliet. De omgeving wordt gekenmerkt door gemengd gebied, maar is wordt met name gekenmerkt door burgerwoningen. Het perceel is bestemd als Maatschappelijk. Het omzetten van de bestemming Maatschappelijk naar Wonen past in het bestaande straatbeeld. Er wordt geen verdichting toegepast en de bestaande bebouwing krijgt een nieuwe invulling. Binnen of aangrenzend aan het plangebied zijn geen Rijksmonumenten of cultuurhistorische monumenten aanwezig. Op enige afstand, circa 40 meter ten noordoosten is een kerkgebouw gelegen, een molen staat ten zuidoosten van het plangebied. De molen is niet beschermd. De molenbiotoop die op de CHS kaart is weergegeven is verderop gelegen en het plangebied valt niet binnen de molenbiotoop. De bestaande bebouwing wordt omgezet naar woonhuis. Deze bestemmingswijziging heeft geen nadelige gevolgen voor omliggende cultuurhistorisch waardevolle objecten.

Toelichting Dorpsstraat 37 Nieuwvliet

9

Figuur 4: Uitsnede Cultuurhistorische Waardenkaart Zeeland 2021

Archeologie In 1992 is het Verdrag van Valletta (Malta) door de landen van de EU, waaronder Nederland, ondertekend. Dit verdrag verplicht de Europese overheden tot het beschermen van archeologisch erfgoed. Hierbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat archeologische waarden in situ bewaard moeten blijven. Dat wil zeggen, dat ernaar gestreefd moet worden om de waarden op de locatie te behouden. Als dit niet mogelijk blijkt, bijvoorbeeld bij bouwplannen, dan moeten de waarden worden opgegraven en ex situ worden bewaard. Het verdrag van Valletta is doorvertaald in de Nederlandse wetgeving, thans de Erfgoedwet. Archeologiebeleid De gemeente Sluis heeft haar archeologiebeleid vastgelegd, laatstelijk gewijzigd bij raadsbesluit van 28 september 2017. Dit archeologiebeleid is vervolgens verwerkt in het bestemmingsplan Parapluplan archeologie. Het plangebied is niet aangeduid als een gebied als archeologisch waardevol.

Toelichting Dorpsstraat 37 Nieuwvliet

10

Figuur 5: Uitsnede bestemmingsplan Parapluplan archeologie,

Tevens betreft het hier enkel een bestemmingswijziging waardoor er ook geen sprake is van sloopen of bouwactiviteiten. Voor het omzetten van de gymzaal naar een woonhuis is geen archeologisch onderzoek noodzakelijk. In het geval tijdens graafwerkzaamheden archeologische sporen of vondsten in de bodem worden aangetroffen zal, conform de wettelijke meldingsplicht paragraaf 5.10 van de Erfgoedwet (2016), melding dienen te worden gemaakt bij de bevoegde overheid (gemeente Sluis).

Mobiliteit en parkeren De ontsluiting van het plangebied verloopt via de Dorpsstraat. De Dorpsstraat is een straat welke in westelijke richting uitkomt op de Mettenijedijk en in oostelijke richting op de Sint Bavodijk. De Dorpsstraat is een van de doorgaande straten in de kern Nieuwvliet er wordt met name aangedaan door bezoekers van de kern Nieuwvliet. Vanuit de kern Nieuwvliet zijn allerlei verbindingen mogelijk, naar Cadzand, Breskens, Oostburg en Nieuwvliet. De Dorpsstraat beschikt niet over een fysieke scheiding tussen fiets- en autoverkeer. Het plan leidt afname van de verkeersbewegingen. De huidige locatie is bestemd met de bestemming Maatschappelijk. Binnen deze bestemming zijn (met name met piekbelasting) relatief veel verkeersbewegingen mogelijk. De hoeveelheid verkeersbewegingen als gevolg van het omzetten naar Wonen resulteert dan ook in een afname. Realisatie van de woning is dan ook inpasbaar in het lokale verkeersbeeld en zal gezien de afname van verkeersbewegingen en het verdwijnen van de huidige activiteiten een positieve bijdrage leveren aan het woon- en leefklimaat in de Dorpsstraat. Aan de Dorpsstraat is ruimte om te parkeren. Nu de maatschappelijke activiteiten niet meer aanwezig zijn zal de parkeerdruk juist afnemen en biedt dit de mogelijkheid om de auto aan de Dorpsstraat te parkeren.

Toelichting Dorpsstraat 37 Nieuwvliet

11

Technische infrastructuur De omgeving is aangesloten op de riolering en op alle gangbare nutsvoorzieningen (gas, water, elektra). Ten behoeve van het plan hoeven hiervoor geen structurele aanpassingen plaats te vinden.

Bodem Volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan onderzoek te worden verricht naar de bodemgesteldheid in het projectgebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde nieuwe functie. De oppervlakte van het plangebied en de conclusie van het vooronderzoek (historisch onderzoek) zijn bepalend voor het uitvoeren van eventueel veld- en laboratoriumonderzoek. Bodemgebruiksfuncties nemen af naarmate bodemverontreinigingen en gerelateerde risico's toenemen. Sanerende maatregelen kunnen daardoor nodig zijn. Wat betreft de bestemmingswijziging van de Dorpsstraat van Maatschappelijk naar Wonen is bodemonderzoek uitgevoerd. Het verkennend bodemonderzoek is bijgevoegd als bijlage 2. Wanneer er ten behoeve van bouw- en of andere werkzaamheden grond wordt afgegraven en elders wordt toegepast moet dit uitgevoerd worden conform het Besluit bodemkwaliteit en zal de grond gekeurd en getoetst moeten worden aan dit besluit.

Geluid De mate waarin geluid, bijvoorbeeld veroorzaakt door het wegverkeer, het woonmilieu mag belasten is geregeld in de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder (Wgh en Bgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige bestemmingen, worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving ten gevolge van wegverkeer, spoorweg en industrie. De wet geluidhinder kent de volgende geluidsgevoelige bestemmingen: 1.

Woningen

2.

Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal)

3.

Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen zoals verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc.

Het beschermen van bijvoorbeeld het woonmilieu gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op de geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen. Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt de bestemming Maatschappelijk gewijzigd naar Wonen, waarbij een woonhuis wordt mogelijk gemaakt. Binnen het afwegingskader met betrekking tot geluid is de Dorpsstraat bepalend. De Dorpsstraat is een 30-kilometerweg. Op grond van de Wet geluidhinder geldt weliswaar geen onderzoeksverplichting. Echter op basis van vaste jurisprudentie dient toch inzichtelijk te worden gemaakt of sprake is van een akoestisch aanvaardbaar klimaat. Ter onderbouwing van de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting wordt bij gebrek aan wettelijke normen in het algemeen aangesloten bij de benaderingswijze die de Wet geluidhinder hanteert voor gezoneerde wegen. Vanuit dat oogpunt worden de voorkeursgrenswaarde en de uiterste grenswaarde als referentiekader gehanteerd.

Toelichting Dorpsstraat 37 Nieuwvliet

12

De voorkeursgrenswaarde van 48 dB geldt als richtwaarde en de maximale ontheffingswaarde van 63 dB volgens de Wet geluidhinder als maximaal aanvaardbare waarde. Het gedeelte van de Dorpsstraat is ingericht als eenrichtingsverkeer, wat de verkeersintensiteit ten goede komt. De woning zal voldoen aan de gestelde eisen omtrent bouwbesluit. Er is dan ook sprake van een akoestisch aanvaardbare situatie.

Luchtkwaliteit Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Een project draagt ‘niet in betekende mate’ bij aan de luchtverontreiniging als de 3% grens niet wordt overschreden. De grens is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijnstof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2. Voor woningbouw geldt bijvoorbeeld dat bij één ontsluitingsweg een aantal van 500 nieuwe woningen niet in betekenende mate van invloed zijn op de luchtkwaliteit. Er dient met name gekeken te worden naar de emissie van fijnstof (PM10). Op grond van de Wet luchtkwaliteit gelden grenswaarden waaraan voldaan moet worden. De grenswaarden waaraan getoetst wordt zijn: 

jaargemiddelde concentratie: 40 µg/m3;



daggemiddelde concentratie: 50 µg/m3;



aantal toegestane overschrijdingen daggemiddelde: 35 keer.

Het omzetten van gymzaal naar woonhuis betreft een positieve ontwikkeling met betrekking tot de uitstoot van fijnstof. Er is sprake van een afname van verkeersbewegingen. Voor de omzetting naar een woonhuis kan reeds geconcludeerd worden dat deze ontwikkeling niet leidt tot een gewijzigde situatie aangaande de luchtkwaliteit. Gesteld kan worden dat voorgestane ontwikkeling niet leidt tot een verkeerstoename van meer dan 1.200 motorvoertuigen per etmaal. Deze ontwikkeling valt hierdoor onder het 3% criterium waardoor het aangemerkt kan worden als zijnde NIBM. Onderzoek naar de luchtkwaliteit kan derhalve achterwege blijven. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Externe veiligheid Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico’s voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, aardgas of LPG. De externe veiligheid richt zich op zowel inrichtingen (bedrijven) waar gevaarlijke stoffen aanwezig zijn als het transport van gevaarlijke stoffen. Dit vervoer kan plaatsvinden over weg, water, spoor en door buisleidingen. Het uitgangspunt van het beleid is dat burgers voor de veiligheid van hun omgeving mogen rekenen op een minimum beschermingsniveau (plaatsgebonden risico). Daarnaast moet de kans op een groot ongeluk met meerdere slachtoffers (groepsrisico) worden afgewogen en verantwoord bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen binnen het invloedsgebied van een risicobron. Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het ‘Besluit externe veiligheid inrichtingen’ (Bevi) van belang. Aanvullend zijn in het Vuurwerkbesluit en Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden. Daarnaast is het toetsingskader voor de omgeving van transportassen en buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen vastgelegd in het Besluit Externe Veiligheid Transportroutes.

Toelichting Dorpsstraat 37 Nieuwvliet

13

Toetsing plangebied aan de Risicokaart Geconcludeerd kan worden dat de locatie niet binnen de plaatsgebonden risicocontour en/of het invloedsgebied van het groepsrisico van een risicovolle activiteit is gelegen. Een verdere uitwerking van de veiligheidsparagraaf is dan ook niet noodzakelijk.

3.10

Vormvrije mer

Op 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. Indien een bestemmingsplan een ontwikkeling mogelijk maakt die in de D-lijst van het Besluit m.e.r. is opgenomen, maar onder de daarin genoemde drempelwaarde blijft, is een vormvrije m.e.r. beoordeling benodigd. Voor bestemmingsplannen die ontwikkelingen mogelijk maken die onder de drempelwaarde van de activiteiten in de D-lijst vallen en waarvan het bestemmingsplan als besluit in kolom 4 is genoemd (zoals bij D11.2 stedelijk ontwikkelingsproject), dient getoetst te worden aan de criteria uit bijlage 111 bij de Europese richtlijn 'betreffende de milieubeoordeling van bepaalde openbare en particuliere projecten'. De hoofdcriteria bestaan uit: 

de kenmerken van het project;



de plaats van het project;



de kenmerken van de potentiële effecten.

Daarbij dient onderzocht te worden of er sprake is van cumulatie met (milieu-effecten van) andere ontwikkelingen in de omgeving, het risico op zware ongevallen en/of rampen en er dient nu ook ingegaan te worden op maatregelen die genomen worden om de effecten doeltreffend te verminderen. Waar mogelijk dienen deze maatregelen in het bestemmingsplan geborgd moeten worden. Het initiatief omvat de realisatie van een woning. Op 21 juni 2018 heeft de gemeenteraad van Sluis besloten dat een ontwikkeling kleiner dan 12 woningen niet valt onder de term ‘stedelijke ontwikkeling’ zoals genoemd in onderdeel D van het Besluit milieueffectrapportage, zodat voor de ontwikkeling van de Dorpsstraat 37 geen besluit in het kader van de aanmeldnotitie m.e.r. genomen hoeft te worden.

Omliggende functies Bij realisering van nieuwe hindergevoelige functies, dient rekening te worden gehouden met eventuele hinder veroorzakende (bedrijfs-)activiteiten in de omgeving. Uitgangspunt daarbij is dat er ter plaatse van hindergevoelige functies sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt. Afstemming van bestaande en nieuwe functies is mogelijk door het aanhouden van zogenaamde richtafstanden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de VNG (versie, 2009). Bij deze richtafstanden wordt rekening gehouden met milieuaspecten als geur-, stof en geluidhinder. De richtafstanden gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. Uit jurisprudentie en de genoemde VNG-publicatie, blijkt dat in het geval van een gemengd gebied verkleinde richtafstanden gelden.

Toelichting Dorpsstraat 37 Nieuwvliet

14

Rondom het plangebied zijn zowel aan de overzijde als aangrenzend burgerwoningen gelegen. In de directe omgeving is van bedrijvigheid geen sprake. Aan de afstanden wordt voldaan.

Toelichting Dorpsstraat 37 Nieuwvliet

15

3.12

Watertabel

Sinds 1 november 2003 is de zogenaamde Watertoets verplicht. Dat wil zeggen dat in elk ruimtelijk plan gemotiveerd moet worden aangegeven hoe met het water in het gebied wordt omgegaan en wat de ruimtelijke veranderingen voor het water betekenen. Aangaande de aspecten omtrent water zal een watertoets worden opgesteld en worden toegezonden aan Waterschap Scheldestromen.

Thema en water(beheer)doelstelling

Uitwerking

Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en

Het plan heeft geen relatie met de primaire of

rekening houden met de daarvoor benodigde

secundaire waterkeringen.

ruimte. huidige

na

situatie

realis atie

dakopper vlak

Voorkomen overlast door oppervlaktewater

dichte

Het plan biedt voldoende ruimte voor het

bodemve

vasthouden, bergen en afvoeren van water.

rharding

Waarborgen van voldoende bouwpeil om

doorlate

overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties.

nde bodemve

0

1

0

2

0

3

0

4

rharding waterop pervlak

Het plan bestaat uit het omzetten van de bestemming Maatschappelijk naar Wonen. Het bestaande pand blijft behouden en wordt niet vergroot. Extra waterberging is niet noodzakelijk.

Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI’s en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken

De huidige situatie blijft voor hemelwater en vuilwater ongewijzigd.

in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.

Thema en water(beheer)doelstelling

Uitwerking

Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van

De locatie is niet gelegen in een bufferzone

grondwateroverlast

rondom een natuurgebied.

en -tekort. Rekening houdend met de

Er wordt geen grondwater onttrokken en er is

gevolgen

geen sprake van grondwateroverlast. Het

van klimaatverandering. Beschermen van

plangebied wordt gekenmerkt door beperkte

infiltratiegebieden en –mogelijkheden.

infiltratiemogelijkheden.

Toelichting Dorpsstraat 37 Nieuwvliet

16

Grondwaterkwaliteit

Externe bouwwerkzaamheden zijn niet aan de

Behoud of realisatie van een goede

orde, mocht dit alsnog noodzakelijk zijn dan

grondwaterkwaliteit. Denk aan

worden hierbij geen uitlogende materialen

grondwaterbeschermingsgebieden.

gebruikt.

Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede

Externe bouwwerkzaamheden zijn niet aan de

oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de

orde, mocht dit alsnog noodzakelijk zijn dan

veerkracht van het watersysteem. Toepassing

worden hierbij geen uitlogende materialen

van de trits schoonhouden, scheiden,

gebruikt.

zuiveren.

Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten

Een extra voorziening voor waterberging is niet

en plagen. Voorkomen van

noodzakelijk. Verdrinkingsgevaar/risico’s zijn dan

verdrinkingsgevaar/-risico’s via o.a. de

ook niet aan de orde.

daarvoor benodigde ruimte.

Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra)

Het plangebied is aangeduid als matig

maaiveldsdalingen in zettinggevoelige

zettingsgevoelig gebied.

gebieden kunnen veroorzaken.

Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke

In de directe omgeving is geen bestemming met de

gevarieerde en natuurlijk karakteristieke

functie natte natuur.

aquatische natuur.

Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden

Er zijn geen sloten gelegen aan of rondom het

worden. Rekening houden met obstakelvrije

plangebied.

onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.

Andere belangen waterbeheer Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering)

De locatie is niet gelegen in de directe omgeving van objecten van de waterbeheerder.

van de waterbeheerder niet belemmeren. Wegen in beheer bij het waterschap (alleen invullen voor zover van toepassing) 1. in de bouwfase: Vinden er transporten (grond/bouwmaterialen) plaats over waterschapswegen? 2 na realisatie: verkeersaantrekkende werking

1. Nee 2.Nee, door wijziging van de bestemming neemt het aantal verkeersbewegingen af.

Toelichting Dorpsstraat 37 Nieuwvliet

17

Veroorzaakt uw plan structureel extra verkeer? 3 na realisatie: bereikbaarheid Omschrijf hoe motorvoertuigen, fietsers en voetgangers uw plan kunnen bereiken. Worden er hiervoor uitwegen gewijzigd of nieuw aangelegd? 4 na realisatie: parkeren Wordt er op uw eigen terrein geparkeerd? 5 na realisatie: (ver)bouwen Bent u voornemens om binnen 20 meter van een waterschapsweg een bouwwerk te (ver)bouwen? (zoals een woning of afscheiding (gefundeerd).

4.

3.De bereikbaarheid blijft ongewijzigd.

4. Nee evenals huidige situatie wordt in de Dorpsstraat geparkeerd. 5.Nee er wordt niet binnen 20 meter een bouwwerk gerealiseerd van een waterschapsweg.

Juridisch

4.1 Algemeen Het bestemmingsplan kan, afhankelijk van het gevoerde beleid van de gemeente een meer of minder globaal karakter dragen. Met voorliggend bestemmingsplan wordt een planologisch-juridische regeling gegeven voor te ontwikkelen gronden binnen het plangebied. Voor de gronden van de planlocatie is aansluiting gezocht bij het vigerende bestemmingsplan Kleine Kernen Sluis. De regels sluiten verder aan bij de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 2012.

4.2 Verbeelding De bestemming Wonen met bouwaanduiding aaneengebouwd, bouwvlak, goothoogte 6 meter en aanduiding erf wordt op de verbeelding opgenomen.

4.3 Regels De regels beschrijven de bestaande regeling voor woondoeleinden. De regels bevatten regels met betrekking tot het bouwen en gebruiken van grond en gebouwen. Met deze standaardregels wordt aangesloten op het vigerende bestemmingsplan 1e herziening Kleine Kernen Sluis van de gemeente Sluis.

5. Economische uitvoerbaarheid Het plan zal geheel in particuliere handen uitgevoerd worden. Voor de gemeente zijn er geen financiële consequenties aan verbonden. Grondexploitatie Het exploitatieplan biedt de grondslag voor het publieksrechtelijk kostenverhaal. In artikel 6.12, eerste en tweede lid, Wro is bepaald in welke situatie een exploitatieplan gemaakt moet worden. In artikel 6.2.1. Bro worden de bouwplannen aangewezen waarvoor de gemeenteraad een exploitatieplan moet vaststellen. Een exploitatieplan wordt gelijktijdig vastgesteld met het ruimtelijk plan of besluit waarop het betrekking heeft. Dat kan een bestemmingsplan, een wijzigingsplan, een projectbesluit en een buiten toepassingsverklaring van een beheersverordening zijn. Voor onderhavige situatie is een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten waardoor het kostenverhaal

Toelichting Dorpsstraat 37 Nieuwvliet

18

anderszins verzekerd is. Hierdoor hoeft voor het planvoornemen geen exploitatieplan opgesteld te worden.

Maatschappelijke haalbaarheid Het planvoornemen zal gezien het bovenstaande niet leiden tot overwegende planologische bezwaren. De bestemmingswijziging betekent, na afweging van de verschillende belangen, een aanvaardbare invulling van het plangebied. Conclusie Er is sprake van een uitvoerbaar plan omwille van de volgende redenen: -

de kosten voor uitvoering van het plan komen voor rekening van de initiatiefnemer;

-

er is geen sprake van financiële, planologische of maatschappelijke belemmeringen;

6.

Maatschappelijke haalbaarheid

Procedure In het kader van het vooroverleg wordt het ontwerpbestemmingsplan voorgelegd aan de provincie Zeeland en waterschap Scheldestromen. De opmerkingen uit het vooroverleg worden verwerkt in het

definitieve

ontwerpbestemmingsplan

Het

ontwerpbestemmingsplan,

overeenkomstig

de

wettelijke procedure in de Wet ruimtelijke ordening, zal vervolgens gedurende zes weken ter visie worden gelegd.

Conclusie Het planvoornemen zal gezien het bovenstaande niet leiden tot overwegende planologische bezwaren. De bestemmingswijziging betekent, na afweging van de verschillende belangen, een aanvaardbare invulling van het plangebied.

Toelichting Dorpsstraat 37 Nieuwvliet

19

Regels

bestemmingsplan “Dorpsstraat 37”

Planstatus:

ontwerp

Versiedatum:

10-02-2022

Vaststellingsdatum: Plan identificatie:

NL.IMRO.1714.bpDorpsstrt37-ON01

Auteur:

Adromi

Adromi B.V.

Pagina 1 van 16

Inhoudsopgave 1 Inleidende regels................................................................................................................................... 3 Artikel 1 Begrippen .............................................................................................................................. 3 Artikel 2 Wijze van meten .................................................................................................................... 6 2 Bestemmingsregels ............................................................................................................................... 8 Artikel 3 Wonen ................................................................................................................................... 8 3 Algemene regels ................................................................................................................................. 13 Artikel 4 Anti-dubbeltelregel.............................................................................................................. 13 Artikel 5 Algemene bouwregels ......................................................................................................... 13 Artikel 6 Algemene gebruiksregels ....................................................................................................

14 Artikel 7 Algemene afwijkingsregels .................................................................................................. 14 Artikel 8 Algemene wijzigingsregels ................................................................................................... 15 4 Overgangs- en slotregels..................................................................................................................... 16 Artikel 9 Overgangsrecht ................................................................................................................... 16 Artikel 10 Slotregel ............................................................................................................................ 16

Adromi B.V.

Pagina 2 van 16

1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen 1.1 Plan het bestemmingsplan Dorpsstraat 37 van de gemeente Sluis; 1.2 Bestemmingsplan de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1714.bpDorpsstrt37ON01 met de bijbehorende regels; 1.3 Verbeelding de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1714.bpDorpsstrt37ON01 ; 1.4 Aanduiding een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangegeven, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; 1.5 Aanduidingsgrens de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; 1.6 Aaneengebouwd blok van meer dan twee aaneengebouwde hoofdgebouwen; 1.7 Aankapping een aanbouw waarbij de kap van het hoofdgebouw ononderbroken doorloopt; de hellingshoek van een aankapping kan afwijken van de hoofdkap; 1.8 Aan- of uitbouw een uit de gevel springend, in architectonisch opzicht ondergeschikt deel van een hoofdgebouw dat door de indeling en inrichting is bestemd hoofdzakelijk te worden gebruikt overeenkomstig de functie van het hoofdgebouw; 1.9 Achtergevel de meest van de wegzijde afgekeerde gevel van een gebouw; 1.10 Achterste perceelsgrens de kadastrale grens aan de achterzijde -de van de wegzijde afgekeerde grens- bij een bouwperceel die de zijkanten van een bouwperceel verbindt.

Indien meerdere zijden van het bouwperceel van de weg zijn afgekeerd, wijst het bevoegd gezag een achterste perceelsgrens aan; 1.11 Bebouwing één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde; 1.12 Bebouwingspercentage een op de verbeelding of in de regels aangeduid percentage, dat de grootte van het deel van een maatvoeringsvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd; Adromi B.V.

Pagina 3 van 16

1.13 Bed & breakfast een kleinschalige overnachtingsaccomodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt, ondergeschikt aan de (woon)bestemming; 1.14 Bedrijf aan huis het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer geldt, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is; 1.15 Beroep aan huis een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is; 1.16 Bestaand ten tijde van de inwerkingtreding van dit plan; 1.17 Bestemmingsgrens de grens van een bestemmingsvlak; 1.18 Bestemmingsvlak een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; 1.19 Bijgebouw een met het hoofdgebouw verbonden of daarvan vrijstaand gebouw dat ten dienste staat van het hoofdgebouw en door zijn ligging, functie, constructie of afmetingen ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; 1.20 Bouwdiepte de afstand tussen de voorgevel en achtergevel van een hoofdgebouw; 1.21 Bouwen het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk

oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats; 1.22 Bouwgrens de grens van een bouwvlak; 1.23 Bouwperceel een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; 1.24 Bouwperceelsgrens de grens van een bouwperceel;

Adromi B.V.

Pagina 4 van 16

1.25 Bouwvlak een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangegeven, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten; 1.26 Bouwwerk elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond; 1.27 Erf al dan niet omheind stuk grond dat in ruimtelijk opzicht direct behoort bij, in functioneel opzicht ten dienste staat van, en in feitelijk opzicht direct aansluit aan een gebouw en dat, blijkens de kadastrale gegevens behoort tot het bouwperceel waarop dat gebouw is geplaatst; 1.28 Gebouw elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 1.29 Gevellijn denkbeeldige dan wel op de verbeelding aangegeven lijn die strak langs de gevel van een gebouw loopt tot aan de bouwperceelsgrenzen; 1.30 Hoofdgebouw een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken; 1.31 Overkapping een bouwwerk, geen gebouw zijnde voorzien van een gesloten dak en voorzien van maximaal één wand, waaronder begrepen een carport; 1.32 Peil de kruin van de weg indien de afstand tussen het bouwwerk en de kant van de weg minder dan 5 meter bedraagt, en in de andere gevallen de

gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte bouwterrein; 1.33 Perceelgrens de scheiding tussen bouwpercelen, die niet aan eenzelfde eigenaar behoren dan wel niet door eenzelfde gebruiker worden benut; 1.34 Uitwendig karakter van een gebouw in bestaande toestand De ten tijde van de inwerkingtreding van dit plan bestaande totaliteit van: - Bouwmassa, naar hoofdafmetingen en onderlinge verhoudingen; - Dakvorm, nokrichting en dakhelling; - De gevelindeling door ramen, deuropeningen en erkers; - Onder dat uitwendige karakter kunnen mede worden verstaan: - Dakoverstekken, goot- en daklijsten; - Stoepen, plinten, pilasters en gevellijsten.

Adromi B.V.

Pagina 5 van 16

1.35 Voorgevel van een hoofdgebouw de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt; 1.36 Voorgevellijn de gevellijn waarin de voorgevel van het hoofdgebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan; 1.37 Voorste perceelsgrens de kadastrale grens aan de wegzijde bij een bouwperceel die de zijkanten van een bouwperceel verbindt. Indien meerdere zijden van het bouwperceel naar de weg gekeerd zijn, wijst het bevoegd gezag een voorste perceelsgrens aan; 1.38 Wonen het gehuisvest zijn in een woning/wooneenheid; 1.39 Woning/wooneenheid een (gedeelte van een) gebouw, dat dient voor de huisvesting van één afzonderlijke huishouding, niet zijnde een bijzondere woonvorm, of voor de huisvesting van maximaal vier personen wanneer er daarnaast geen huishouding in het gebouw is ondergebracht; 1.40 Zijdelingse perceelsgrens de kadastrale grens van een bouwperceel tussen twee bouwpercelen, die voor- en achterzijde van een bouwperceel verbindt; 1.41 Zorgwonen zelfstandige vormen van wonen, waar zorg op afroep of 24 uur per dag zorg beschikbaar is vanuit een verpleeg- of verzorgingshuis, een woonzorgcentrum of een dienstcentrum.

Artikel 2 Wijze van meten Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 Afstanden van gebouwen onderling alsmede afstanden van bouwwerken, geen gebouwen zijnde tot de perceelsgrens worden daar gemeten, waar deze afstanden het kleinst zijn;

2.2 De bouwhoogte van een bouwwerk vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; 2.3 Dakhelling langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

Adromi B.V.

Pagina 6 van 16

2.4 De breedte van een bouwwerk tussen de buitenwerkse gevelvlakken, met dien verstande, dat wanneer de betreffende gevelvlakken niet evenwijdig lopen of verspringen, het gemiddelde wordt genomen van de kleinste en de grootste maat; 2.5 De diepte van een bouwwerk tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de voor- en achtergevel; 2.6 De goothoogte van een bouwwerk vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; indien zich op een gebouw één of meer dakkapellen bevinden waarvan de gezamenlijke breedte meer bedraagt dan 50% van de gevelbreedte, wordt de goot of het boeibord van de dakkapel(len) als hoogte aangemerkt; 2.7 De inhoud van een bouwwerk tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; 2.8 De oppervlakte van een bouwwerk tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk; 2.9 Het bebouwde oppervlak optellen van de oppervlakten van alle op een terrein gelegen gebouwen en overkappingen bij elkaar, tenzij in deze regels anders is bepaald;

Adromi B.V.

Pagina 7 van 16

2 Bestemmingsregels Artikel 3 Wonen 3.1 Bestemmingsomschrijving 3.1.1 Bestemming De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; b. tuinen, erven, paden, verhardingen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en andere voorzieningen ten dienste van de bestemming; 3.1.2 Toelaatbare bebouwing Op deze gronden mogen, met inachtneming van de op de verbeelding aangegeven aanduidingen, uitsluitend ten dienste van de in lid 3.1.1 genoemde bestemming worden gebouwd: a. hoofdgebouwen; b. aan- en uitbouwen, bijgebouwen; c. bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 3.2 Bouwregels 3.2.1 Hoofdgebouwen Met betrekking tot het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a. de hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak worden opgericht; b. ter plaatse van de bouwvlakken met de aanduiding ‘aaneengebouwd’, mogen uitsluitend aaneengesloten hoofdgebouwen worden gebouwd; c. de breedte van een hoofdgebouw – een aangebouwd bijgebouw, aan- en uitbouwen als genoemd in lid 3.1.2 sub b niet meegerekend – zal minimaal 4,80 meter bedragen binnen een bouwvlak met de specifieke bouw aanduiding ‘aaneengebouwd’; d. de goothoogte van hoofdgebouwen bedraagt maximaal de op de verbeelding aangegeven maat; e.

de bouwhoogte bedraagt maximaal 4 meter meer dan de maximaal toegestane goothoogte, uitgezonderd daar waar de bouwhoogte op de verbeelding is aangegeven. 3.2.2 Aan- en uitbouwen, bijgebouwen Bij hoofdgebouwen mogen aan- en uitbouwen en bijgebouwen worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels: a. bijgebouwen en aan- en uitbouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak en ter plaatse van de aanduiding ‘erf’ worden gebouwd; b. de maximale goothoogte bedraagt 3,30 meter; c. de maximale bouwhoogte bedraagt 7 meter; d. de afstand tussen het hoofdgebouw en vrijstaande bijgebouwen bedraagt minimaal 1 meter;

Adromi B.V.

Pagina 8 van 16

e. de afstand tot de perceelsgrens mag niet minder dan 1 meter bedragen, tenzij gebouwen in de perceelsgrens worden gebouwd; f. ter plaatse van de aanduiding ‘erf’ mogen de gronden tot maximaal 40% worden bebouwd met bijgebouwen, aan- en uitbouwen, overkappingen meegerekend met een maximum van 60 m², g. in afwijking van het bepaalde in lid 3.2.2, sub g bedraagt de maximaal toelaatbare oppervlakte aan bijgebouwen, aan- en uitbouwen en overkappingen 90 m² voor aaneengesloten percelen met een omvang van meer dan 1.000 m² behorende bij de woning; h. in afwijking van het bepaalde in lid 3.2.2, sub g en h bedraagt de maximaal toelaatbare oppervlakte aan bijgebouwen, aan- en uitbouwen en overkappingen 120 m² voor aaneengesloten percelen met een omvang van meer dan 2.500 m² behorende bij de woning; i. indien de toelaatbare bebouwing ingevolge het gestelde onder lid 3.2.2, sub g minder bedraagt dan 20 m² is een bebouwingspercentage van 50% tot een maximum van 20 m² toegestaan; j. in afwijking van het bepaalde in lid 3.2.2, sub g bedraagt het maximum bebouwd oppervlak, daar waar een dergelijke maat op de verbeelding is aangegeven, de op de verbeelding aangegeven maat. 3.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels: a. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde bedraagt maximaal: 1.

antennes: 5 meter; 2. speeltoestellen: 3 meter; 3. openbare nutsvoorzieningen: 3 meter; 4. vlaggenmasten: 10 meter; 5. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde: 2 meter. b. in afwijking van het bepaalde onder lid 3.2.3, sub a bedraagt de bouwhoogte van een tuin- of erfafscheiding, die gebouwd wordt vóór (het verlengde van) de voorgevellijn maximaal 1 meter. 3.3 Afwijken van de bouwregels 3.3.1 Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in: a. lid 3.2.1, sub c voor een kleinere maatvoering; b. lid 3.2.1, voor het onderling uitwisselen van de (specifieke) bouwaanduidingen ‘vrijstaand’, ‘vrijstaand-1’, ‘vrijstaand-2’, ‘vrijstaand-3’, ‘twee-aaneen’, ‘twee-aaneen -1’, ‘twee-aaneen – 2’, ‘aaneengebouwd’, ‘geschakeld’, ‘lint’ en ‘gestapeld’ binnen de bestemming ‘Wonen’, uitgezonderd ter plaatse van de dubbelbestemmingen ‘Waarde-Cultuurhistorie-1 en WaardeCultuurhistorie-2’; c. lid 3.2.3, sub a tot een bouwhoogte van maximaal 10 meter. 3.3.2 De in lid 3.3.1 genoemde afwijkingen bij omgevingsvergunning kunnen slechts worden verleend, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: a. de samenhang in het straat- en bebouwingsbeeld; b. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken;

Adromi B.V.

Pagina 9 van 16

3.3.3 De in lid 3.3.1, sub b en sub c genoemde afwijkingen bij omgevingsvergunning kunnen slechts worden verleend, mits: a. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de samenhang in het straat- en bebouwingsbeeld; b. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken; c. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de in de omgeving aanwezige architectonische en/of cultuurhistorische waarden; d. het aantal woningen per bouwvlak niet toeneemt. 3.4 Specifieke gebruiksregels 3.4.1 Verboden gebruik Tot het verboden gebruik als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, sub c Wabo wordt in ieder geval gerekend: a. b. c. d.

het gebruik van vrijstaande bijgebouwen ten behoeve van de huisvesting van personen; garages en bergplaatsen voor handel en distributie van goederen; kamerbewoning; uitoefening bedrijfsmatige activiteiten in een woning en/of bij de woning behorende bijgebouwen.

3.4.2 Toegestaan gebruik Tot het verboden gebruik als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, sub c Wabo wordt niet gerekend: a. beroep aan huis, met dien verstande dat: 1. het vloeroppervlak ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen ten hoogste 25% van het vloeroppervlak van het hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen, met een maximum van 50 m² bedraagt; 2. het beroep uitsluitend is toegestaan als nevenfunctie van het wonen; 3. geen afbreuk wordt gedaan aan het woonkarakter van de omgeving; 4. de woning blijft voldoen aan het Bouwbesluit; 5. het gebruik de woonfunctie dient te ondersteunen, dat wil zeggen dat degene die de activiteiten in de woning of bijgebouw uitvoert tevens bewoner van de woning is; 6. er geen sprake mag zijn van zodanige verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte; 7. er geen verstoring plaatsvindt in de evenwichtige opbouw in de voorzieningenstructuur. b. het gebruiken van een deel van de woning, een aan- of uitbouw van de woning ten behoeve van het ontvangen of verlenen van mantelzorg; c. het gebruik van de woning enkel voor permanente bewoning of als tweedewoninggebruik.

Adromi B.V.

Pagina 10 van 16

3.5 Afwijken van de gebruiksregels 3.5.1 Bedrijf aan huis Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.4.1, sub d voor de uitoefening bedrijfsmatige activiteiten in een woning en/of bij de woning behorende aan- en uitbouwen met een oppervlakte van ten hoogste 25% met een maximum van 50 m², met dien verstande dat: a. b. c. d.

het bedrijf uitsluitend is toegestaan als nevenfunctie van het wonen; geen afbreuk wordt gedaan aan het woonkarakter van de omgeving; de woning blijft voldoen aan het Bouwbesluit; het gebruik de woonfunctie dient te ondersteunen, dat wil zeggen dat degene die de activiteiten in de woning of bijgebouw uitvoert tevens bewoner van de woning is; e. er geen sprake mag zijn van zodanige verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte; f. er geen verstoring plaatsvindt in de evenwichtige opbouw in de voorzieningenstructuur; g. geen vergunning tot afwijking wordt verleend voor het uitoefenen van bedrijvigheid die vergunnings- of meldingsplichtig is op grond van bijlage I van het Bor of andere milieuwetgeving, tenzij het gebruik de woonfunctie op zichzelf en in relatie tot zijn omgeving niet zal aantasten; h. geen detailhandel is toegestaan tenzij als ondergeschikte nevenactiviteit van de bedrijfsmatige activiteit. 3.5.2 Bed & breakfast Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.1.1 voor het inrichten en/of gebruiken van een woning en/of aan- en uitbouw als bed & breakfast, met dien verstande dat: a.

de vergunning uitsluitend wordt verleend voor percelen waarop een woning aanwezig is, die krachtens het bestemmingsplan op de betreffende gronden toelaatbaar is; b. de aanvrager bewoner is van het perceel; c. het hoofdgebouw op het perceel permanent wordt bewoond; d. de bed & breakfast uitsluitend voor niet-permanente bewoning wordt gebruikt; e. de vergunning tot afwijking niet tot gevolg heeft dat de belangen van derden onevenredig worden geschaad; f. er aangetoond wordt dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat in het betreffende hoofdgebouw (veiligheid, milieuhinder); g. indien mogelijk op het eigen terrein voldoende parkeergelegenheid wordt geboden en indien op eigen terrein geen ruimte is voor parkeergelegenheid, dan dient in de nabijheid van de eigen woning ruim voldoende openbare parkeergelegenheid te zijn, zodanig dat de activiteiten geen parkeeroverlast kunnen veroorzaken.

Adromi B.V.

Pagina 11 van 16

3.5.3 Mantelzorg Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.4.2, sub b voor het inrichten en/of gebruiken van een bijgebouw als woonruimte ten behoeve van het bieden of ontvangen van mantelzorg, met dien verstande dat: a. de vergunning uitsluitend wordt verleend voor percelen waarop een woning aanwezig is, die krachtens het bestemmingsplan op de betreffende gronden toelaatbaar is; b. er sprake is van mantelzorg waarbij een zorgindicatie van het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ) of een doktersverklaring als toetsinstrument wordt toegepast; c. per bouwperceel maximaal 1 woonruimte ten behoeve van het bieden of ontvangen van mantelzorg is toegestaan; d. maximaal 75 m² van de bijgebouwenmag worden gebruikt ten behoeve van de inwoning; e. de vergunning tot afwijking niet tot gevolg heeft dat de belangen van derden onevenredig worden geschaad; f. er aangetoond wordt dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat in het betreffende bijgebouw (veiligheid, milieuhinder).