b - Notitie zienswijzen obp Noordzee-De Wielingen (gew tbv rv mrt 23).docx.pdf

Eventuele uitbreiding zal gelet op de unieke ligging een ruimtelijke meerwaarde moeten hebben voor de directe omgeving.” Door de nieuwbouw aan de zijde van de Noordzeestraat te beperken tot een laag met kap en door het parkeren onder een duinlandschap te brengen, wordt juist de overgang tussen het bouwvolume van Noordzee en de villabouw aan de Noordzeestraat beter.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot het uitvoeren van een studie naar bezonning. Dit document wordt als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd en de resultaten worden verwerkt in de toelichting.

5.5 Overwegingen zienswijze ‘t Duumpje a. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. b. In het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad staat letterlijk dat “Cadzand-Bad zich wil ontwikkelen tot een ‘stijlvolle internationale badplaats met een natuurlijk karakter’, waar de kernkwaliteiten rust, ruimte en vrijheid centraal staan. Een duidelijke tegenhanger van de Belgische kust. Vergelijkbare plaatsen met natuurkwaliteiten zijn Hardelot, Le Touquet en St. Valerie sur Somme (Frankrijk).” Deze passage geeft de context weer dat plannen en projectinitiatieven met een commerciële doelstelling gerealiseerd worden die vervolgens de financiële basis bieden voor opwaardering van de openbare ruimte. Rust, ruimte en vrijheid binnen de badplaats kan dan niet gelijk gesteld worden aan rust, ruimte en vrijheid binnen het plangebied. In de situatie ten tijde van het Ontwikkelingsplan was in het plangebied sprake van een met zand opgehoogd gebied met twee drukbezochte hotels en parkeerplaatsen die de openbare ruimte domineren. In de beoogde situatie is sprake van een hotel en een appartementencomplex in een aangelegd duinlandschap, waarbij de auto’s uit het zicht staan en de langzaamverkeersverbindingen sterk verbeteren. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan de algemene doelstelling voor de badplaats. c. In de zienswijze wordt een aantal aspecten die op zichzelf staan met elkaar verenigd. 1.

De hotelkamerbezetting van hotel Noordzee is uitermate goed. Dat komt door een strategie, waarbij de beleving van de gast voorop staat. Hotel Noordzee heeft al decennialang bewezen dat ze in staat is bezoekers te verleiden voor een verblijf in Cadzand-Bad. Daarbij is in de afgelopen jaren de bezettingsgraad gedurende het jaar steeds beter geworden, zodat er nu sprake is van een jaarrondbezetting ten opzichte van een piekbezetting in de zomermaanden twee decennia geleden. Er zijn weinig tot geen landelijke cijfers die representatief zijn voor hotel Noordzee. De beste onderbouwing voor nut en noodzaak wordt geleverd door hotel Noordzee zelf en door de prestaties van de andere recent uitgebreide en vernieuwde hotels in Cadzand-Bad (Strandhotel en De Blanke Top). Er is dan ook een markt voor hotelkamers en een (andere) markt voor recreatieappartementen. Afhankelijk van de gelegenheid en de behoefte kiest een bezoeker voor een hotelkamer of een recreatieappartement; dezelfde bezoeker kan op verschillende momenten een verschillende keuze maken. Door de ontwikkeling van Noordzee en De Wielingen wordt een breed palet van verblijfsmogelijkheden in Cadzand-Bad in stand gehouden c.q. versterkt. Daarmee is nut en noodzaak overtuigend aangetoond. 2.

De regeling uit 2007 (reclamant spreekt abusievelijk van 2017) biedt de financiële mogelijkheid om een nieuwe hotelkamer te realiseren door de ontwikkelmogelijkheid voor een appartement dat direct door een koper kan worden gekocht en daarmee de bouw van de

35

hotelkamers mede financiert. Voor een verdere uitwerking van deze regeling en de wijze waarop die is toegepast, wordt verwezen naar paragraaf 4.6. d. Figuur 14 uit het bestemmingsplan is te vinden in de notitie overgangsbeleid behorende bij de Kustvisie 2017. Bij deze notitie zijn de bebouwingscontouren van alle kustplaatsen gevoegd. De meeste waren gebaseerd op de eerder in het provinciaal beleid opgenomen bebouwingscontouren van kernen. Voor Cadzand-Bad is in 2017 door de provincie een nieuwe bebouwingscontour getekend, mede gebaseerd op de tiende tranche van de Crisis- en herstelwet, waarin in samenwerking tussen rijk, provincie en gemeente de ontwikkeling van Cadzand-Bad inclusief de voorliggende ontwikkeling onder het stedelijk gebied is geschaard. Deze versie is opgenomen in figuur 14. e. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.7. f. Al sinds meer dan tien jaar maakt de gemeente gebruik van een zonering van het strand, met een afwisseling van intensief voor recreatie gebruikte delen en extensief gebruikte delen met een nadruk op natuurontwikkeling. Helder is dat door de keuze voor Cadzand-Bad als stijlvolle badplaats ter plaatse sprake is van een intensief gebruikt strand. Daar zijn de natuurwaarden ook minder.

Het plangebied van Noordzee-De Wielingen grenst aan een intensief gebruikt strand, passend bij de zonering (zie ook onderstaande figuur).

Strandzonering met afwisseling (van links naar rechts) rustig en druk en plangebied (ster) (Parel Cadzand-Bad, Okra, 2014)

g. De constatering dat er meer lichtpunten van balkons en andere ruimtes bijkomen wordt toegevoegd aan paragraaf 4.6 van het bestemmingsplan. Er is nu en in de toekomst sprake van een gebouw dat zowel aan de zijde van de zee (Natura 2000-gebied Westerschelde & Saeftinghe) als aan de zijde van de parkeerplaats (Natura 2000-gebied Zwin & Kievittepolder) lichtuitstraling heeft. Aan de zeezijde zal sprake zijn van een vergroting van de lichtuitstraling, nu er daar meer verdiepingen met ramen naar de zee zijn. Vanuit de zee op meer dan 300 meter afstand valt de extra lichtuitstraling weg in de totale lichtuitstraling van de badplaats met de jachthaven. Een vergelijking van de bebouwing aan de zijde van de parkeerplaats (zie de foto’s in paragraaf 2.3 van deze notitie) laat zien dat het aantal verdiepingen met balkons vier is en blijft. Er komen in de nieuwe situatie hotelkamers in de dakverdiepingen bij, met alleen lichtuitstraling uit de koekoek. Aan deze zijde valt er tegelijkertijd ook verlichting weg, doordat bewegingen van auto’s met koplampen en verlichting op de buitenparkeerplaats wegvallen. De auto’s verdwijnen in de beoogde situatie al aan het begin van de Noordzeestraat onder de grond in de parkeerkelder, terwijl die in de bestaande situatie doorrijden over de parkeerplaats tot aan de duinovergang, dicht bij de grens van het Natura 2000-gebied Zwin & Kievittepolder.

Het is niet aannemelijk dat dat leidt tot significante negatieve gevolgen voor het Natura 2000-gebied. h. De QuickScan inzake flora en fauna is gemaakt in 2017 en vervolgens zijn op basis van deze Quick Scan in samenspraak met een natuurdeskundige maatregelen getroffen. Deze maatregelen staan in een notitie die bij het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning voor het bouwen gevoegd worden. Er is geen sprake van bemaling en er wordt niet geheid bij de uitbreiding van hotel Noordzee, zodat van een effect op natuur vanuit die optiek geen sprake is. Daartoe wordt in

36

de omgevingsvergunning expliciet opgenomen dat bronbemaling en grondwateronttrekking met een negatief effect op de omliggende natuurgebieden, verboden zijn. Voor het bouwplan van De Wielingen wordt opnieuw onderzoek naar flora en fauna gedaan. i. De grens van ‘niet in betekende mate’ wordt voor een project berekend aan de hand van een tool. De uitkomsten van deze tool zijn in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen. Er blijkt geen effect te zijn. De eerdere ontwikkelingen in Cadzand-Bad (cumulatief) zijn opgenomen in de achtergrondwaarde. De achtergrondwaarde in Cadzand ligt volgens gegevens van het RIVM (Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (GCN)) ruim onder de wettelijke grenswaarden en onder de advieswaarden van de WHO. De waarde voor NO x ligt rond de 9 μg/m³, terwijl de wettelijke grenswaarde 40 μg/m³ en de advieswaarde van de WHO 10 μg/m³ bedraagt. De waarde voor PM10 ligt rond de 14 μg/m³, terwijl de wettelijke grenswaarde 40 μg/m³ en de advieswaarde van de WHO 15 μg/m³ bedraagt. j. Er wordt in het vast te stellen bestemmingsplan een geactualiseerde Aeriusberekening opgenomen. Voor verdere overwegingen ten aanzien van dit punt wordt verwezen naar paragraaf 4.8 van deze notitie. k. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.8 van deze notitie. l.

Habitat H2190A maakt in de nieuwe Aerius-versie geen deel meer uit van de kwalificerende habitats in het Natura 2000-gebied Zwin & Kievittepolder, na een besluit van de regering om de ontwerpaanwijzing niet door te zetten. m. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen wordt naar paragraaf 4.8 van deze notitie. n. Het coördinatiebesluit dat op 26 november 2020 is genomen vervangt een eerder coördinatiebesluit van 28 februari 2019. De stukken zijn gereed gemaakt op 26 juni 2020 toen het coördinatiebesluit nog niet was vervangen. In de vast te stellen versie zal het actuele coördinatiebesluit worden opgenomen. o. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen wordt naar paragraaf 4.2 van deze notitie. p. Er is geen sprake van een vrijbrief voor de ontwikkeling van De Wielingen, omdat er een bouwplan gemaakt moet worden binnen ‘de bebouwingsenvelop’ dat voldoet aan de eisen vanuit het beeldkwaliteitsplan. Dat is ook in de uitwerkingsvoorwaarden in de planregels verankerd. Deze voorwaarden gaan ook over in het Omgevingsplan, als de Omgevingswet in werking treedt. Er is geborgd dat ook in dat geval een procedure conform afdeling 3.4 Awb gevoerd wordt. Er kan dus niet zomaar een vergunning verleend worden. Verwezen wordt tevens naar paragraaf 4.4 van deze notitie.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot een aanpassing van paragraaf 4.6 van de toelichting ten aanzien van het aspect lichthinder en een aanvulling op het reeds uitgevoerde onderzoek naar flora en fauna in de vorm van een notitie met maatregelen. Daarnaast is het Natuuronderzoek inclusief Aerius-berekening geactualiseerd en is een verkeerstelling uitgevoerd. De nieuwe of geactualiseerde documenten worden als bijlagen bij het bestemmingsplan gevoegd en de resultaten worden verwerkt in de toelichting.

5.6 Overwegingen zienswijze Stichting Duinbehoud a. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. b. Met de ontwikkeling van hotel Noordzee worden groenstructuren vervlochten met de badplaats. Het is correct dat een deel van de bestaande groenstructuur daarvoor moet wijken. Het gaat daarbij om duingebied dat enkele decennia geleden is aangelegd. Over het gehele voorterrein van hotel Noordzee en tussen Noordzee en De Wielingen komt daarvoor nieuw (kunstmatig) duinlandschap in de plaats. Daarenboven is bij de versterking van de kust al rekening gehouden met deze ontwikkeling: door de zeewaartse versterking zijn de duinen ter plaatse breder geworden, zodat er per saldo geen sprake is van een beperking van de verbinding naar het Natura 2000-gebied of van een indirecte aantasting van de buffer of het Natura 2000-gebied. c. De uitbreiding van hotel- en overnachtingscapaciteit in recreatieappartementen is in de Gebiedsvisie West-Zeeuws-Vlaanderen, en later in de Kustvisie beperkt, waarbij nadrukkelijk gekozen is voor een concentratie van capaciteit in de badplaatsen, waaronder Cadzand-Bad. De

37

druk op het omliggende Natura 2000-gebied neemt niet significant toe. Dit wordt aangetoond in een geactualiseerd Natuuronderzoek. Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 4.8 van deze notitie. d. Voor de bouwlogistiek wordt verwezen naar paragraaf 4.7 van deze notitie. De bouwfase is opgenomen in de geactualiseerde Aeriusberekeningen. e. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel verwijzen wij naar de overwegingen van de onderdelen c tot en met p van de zienswijze van Natuurbeschermingsvereniging ’t Duumpje West Zeeuws-Vlaanderen.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot een aanpassing van paragraaf 4.6 van de toelichting ten aanzien van het aspect lichthinder en een aanvulling op het reeds uitgevoerde onderzoek naar flora en fauna in de vorm van een notitie met maatregelen. Daarnaast is het Natuuronderzoek inclusief Aerius-berekening geactualiseerd en is een verkeerstelling uitgevoerd. De nieuwe of geactualiseerde documenten worden als bijlagen bij het bestemmingsplan gevoegd en de resultaten worden verwerkt in de toelichting.

5.7 Overwegingen zienswijze VvE Cadzand-Bad a/d Lopinge a. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. b. Voor een inhoudelijke beoordeling van deze zienswijze verwijzen wij naar paragraaf 4.4. Aanvullend merken wij op dat er, gezien het eigendom van reclamant, het zicht op de haven, de zee en het duingebied verandert, maar dat dit wel op een gedoseerde wijze gebeurt, waarbij er voldoende zichtlijnen overblijven. Hierbij is ook rekening gehouden met de stedelijke omgeving waarin de gevolgen voor uitzicht en privacy als gevolg van een ontwikkeling als de onderhavige niet onaanvaardbaar is. Gelet op de afstand tussen initiatief en eigendom van reclamant van minimaal 110 meter is er ook geen sprake zijn van een substantieel negatief effect hebben op de bezonning van de appartementen van reclamant. Tussen maart en september reiken de schaduwen niet zo ver. Dit blijkt ook uit de uitgevoerde bezonningsstudie die bij het vast te stellen bestemmingsplan wordt gevoegd.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot een beperking van de mogelijkheid om boven peil te bouwen op de bestaande parkeerplaats aan de zeezijde van De Wielingen en het uitvoeren van een studie naar bezonning. De bezonningsstudie wordt als bijlagen bij het bestemmingsplan gevoegd en de resultaten worden verwerkt in de toelichting. De genoemde beperking voor het bouwen wordt op de verbeelding, en in de regels, het beeldkwaliteitsplan en de toelichting verwerkt.

5.8 Overwegingen zienswijze Provincie Zeeland a. Bij brief van 15 maart 2022 met kenmerk 39272 heeft GS ingestemd met de 'Evaluatie pilot Cadzand-Bad en Havengebied Breskens', de door de gemeente voorgestelde behoefteraming (200 eenheden deeltijdwonen voor de komende twee jaar), de voorgestelde prijsgrenzen voor additionele migratie en de voorgestelde programmering. Daarbij is aangegeven dat aan de zienswijze geen vervolg zal worden geven, ook al zijn hierbij de oude prijsgrenzen voor additionele migratie toegepast. De toelichting van het ontwerpbestemmingsplan wordt op dit punt geactualiseerd. b. In het bestemmingsplan is en wordt aangegeven dat het maximaal aantal recreatieappartementen in de beoogde situatie 70 bedraagt en dat die voor het overgrote deel behoren tot de categorie ‘Additionele migratie’. In de voorgestelde programmering is rekening gehouden met een beperkt aantal appartementen in de categorie deeltijdwonen. Bij de verdere uitwerking van het plan voor De Wielingen wordt de precieze verdeling bepaald. c. Zoals weergegeven onder a wordt de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan op dit punt geactualiseerd.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot een actualisering van de toelichting.

38

5.9 Overwegingen zienswijze Reclamant 9 a. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. b. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.4 van deze notitie. c. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.3 van deze notitie. d. In de Schilvisie is een beperking opgenomen van de bouwhoogte op deze plot. De achtergrond hiervan was het destijds geldende provinciaal beleid. De provincie heeft de beleidsregel die aangaf dat elke ontwikkeling in Zeeland met een hoogte boven de 15 meter moest worden goedgekeurd al bij de vaststelling van het Omgevingsplan in 2012 verlaten. In de tussentijd zijn al veel gebouwen in Cadzand-Bad met een hoogte van meer dan 15 meter vergund en gebouwd (vrijwel alle nieuwe bebouwing langs Boulevard de Wielingen is hoger dan 15 meter) met instemming van de provincie. In dit geval is een beeldkwaliteitsplan die de hoogte onderbouwt. Hierbij is overwogen dat hoogte alleen niet bepalend is voor het karakter van de bebouwing. Zeker op deze locatie is als gevolg van de kustversterking en de inmiddels gerealiseerde jachthaven een grotere opnamecapaciteit voor nieuwbouw ontstaan en kan aangesloten worden bij de reeds onder het Ontwikkelingsplan gerealiseerde of in aanbouw zijnde projecten. e.

Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.6 van deze notitie. f. Het beoogde plan voorziet in een bouwmassa die volledig vergelijkbaar is met de toren van hotel De Schelde. In beide gevallen is sprake van een parkeerkelder onder maaiveld, een publieksruimte op maaiveld en 9 verdiepingen erboven met appartementen. In de architectonische vormgeving is ruimte voor een verhoging die nu juist tot doel heeft het open en natuurlijk karakter van de badplaats te ondersteunen, omdat de massaliteit van bebouwing daarmee kan worden verzacht. Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 4.4 van deze notitie. g. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.2 van deze notitie. h. De ontwerp omgevingsvergunning en de ontwerpwatervergunning hebben uitsluitend betrekking op Noordzeestraat 2 (hotel Noordzee). Voor de locatie De Wielingen is in het bestemmingsplan een uit te werken bestemming gegeven. Het bestemmingsplan zoals dat op www.ruimtelijkeplannen.nl te vinden is, heeft ook naam ‘Noordzee – De Wielingen’. i. De datum van het coördinatiebesluit is inderdaad 26 november 2020. Hier is een fout in de communicatie geslopen, omdat in oorsprong het besluit later op 17 december 2020 zou worden genomen. We bieden hiervoor excuses aan.

Het besluit van 26 november 2020 vervangt inderdaad een eerder besluit, namelijk dat van 28 februari 2019. Dat is in het besluit ook zo te vinden, en er is geen reden om dat in de vergunningtekst op te nemen.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot een beperking van de mogelijkheid om boven peil te bouwen op de bestaande parkeerplaats aan de zeezijde van De Wielingen. Deze wordt op de verbeelding en in de regels, het beeldkwaliteitsplan en de toelichting verwerkt.

5.10 Overwegingen zienswijze Bondgenootschap Zeekraal a. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. Voor zover de argumenten de ontwerp watervergunning betreffen, vindt besluitvorming plaats door het waterschap Scheldestromen en zijn er geen overwegingen opgenomen in deze zienswijzennota. b. Ten aanzien van De Wielingen: 1. Er is sprake van een nieuw bestemmingsplan, waarin ruimte wordt gemaakt voor een verdere uitwerking in een bouwplan. Voor dit bouwplan is een advies van het waterschap gevraagd en verkregen, mede omdat het volledig in het kustfundament staat. Het project maakt deel uit van de ontwikkeling van Cadzand-Bad (rode deel). Met de besluitvorming over de tiende tranche van de Crisis- en herstelwet in 2015 heeft de Minister ingestemd met de onderhavige ontwikkeling. Met dit besluit is het gebied immers onder het ‘stedelijk gebied’ geschaard, binnen welk gebied bebouwing in het Kustfundament niet is uitgesloten. De passage over het

39

c.

kustfundament die nu alleen in de paragraaf water staat, zal worden aangevuld in hoofdstuk 3 waar de ontwikkeling aan het beleid getoetst wordt. 2. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.8 van deze notitie. 3. De Omgevingswet is nog niet in werking getreden. Voor de inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.2 van deze notitie. 4. Er zijn in augustus/september 2021 nieuwe tellingen uitgevoerd die in het bestemmingsplan worden verwerkt. Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 4.7 van deze notitie. 5. Er is geen sprake van dat er gebouwd wordt in Zeeuwse Topkwaliteitgebieden; het plangebied maakt deel uit van de badplaats. Voor de toelichting op landschappelijke inpassing wordt verwezen naar paragraaf 2.3 en 4.4 van deze notitie. Hierbij is tevens overwogen dat het plan in het kader van de zienswijzenprocedure tevens aan de provincie is toegezonden. GS hebben wel een zienswijze ingediend, maar deze was niet gericht tegen aspecten die natuur en landschap betreffen. 6. In de Passende beoordeling die bij het ontwerpbestemmingsplan is gevoegd, is ook de Belgische situatie voor wat betreft stikstof meegewogen. Daaruit is niet gebleken dat er sprake zou zijn van een overschrijding van normen.

In het vast te stellen bestemmingsplan wordt een Natuurtoets inclusief Aeriusberekening opgenomen, waarbij de Aeriusberekening is aangevuld met een kwantitatieve beoordeling van de stikstofgevoelige habitats in Belgische natuurgebieden. Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 4.8 van deze notitie. 7. Er is een m.e.r.-beoordeling opgesteld op grond waarvan het bevoegd gezag geconcludeerd heeft dat het opstellen van een MER voor dit project geen toegevoegde waarde heeft. Het enkele feit dat het hier een project van een zekere omvang betreft is, anders dan reclamant veronderstelt, geen reden om over te gaan tot het opstellen van een MER. 8. Reclamant verwijst naar het intrekken van natuurvergunningen om een verslechtering van de (status van) beschermde natuurgebieden te voorkomen. Ten behoeve van onderhavig plan zijn de noodzakelijke natuur- en milieuonderzoeken uitgevoerd. Uit de resultaten hiervan blijkt, zoals ook opgenomen in de m.e.r.-beoordeling, dat van een verslechtering van de situatie geen sprake is. Niet valt in te zien dat als gevolg van onderhavige planvorming natuurvergunningen (wij nemen aan dat reclamant vergunningen in het kader van de Natuurbeschermingswet bedoelt) zouden moeten (of kunnen) worden ingetrokken. 9. Voor De Wielingen is nadrukkelijk onderzoek gedaan naar mogelijkheden voor renovatie.

Daaruit is gebleken dat renovatie met behoud van de hotelfunctie geen haalbaar plan is. Zie verder paragraaf 4.6 van deze notitie. Het bestaande pand heeft geen uitgesproken cultuurhistorische waarde. Met de vaststelling van het bestemmingsplan wordt renovatie ook niet uitgesloten. Sterker nog, gedeeltelijke renovatie met behoud van de appartementen aan de voorzijde staat nog steeds als optie open. Dat is binnen de kaders van de uitwerkingsplicht ook mogelijk. 10. Gedoeld wordt waarschijnlijk op de passage in bijlage 10 bij het Ontwikkelingsplan CadzandBad. Daarin staat letterlijk op pagina 29:” Dit beeldkwaliteitskader geeft spelregels voor vernieuwing van bestaande woonbebouwing pal langs het kanaal aan de Scheldestraat en Kanaalweg. Functiewijzigingen of functiecombinaties met horeca, detailhandel en dienstverlening zijn niet aan de orde.” Het gaat daarbij om de woningen, niet om het plangebied van de hotels. Het beleid voor het plangebied van Noordzee-De Wielingen is opgenomen in de, later vastgestelde, Schilvisie. De passage is derhalve niet van toepassing op het bestemmingsplangebied. 11. Er is voor wat betreft De Wielingen nog geen sprake van een concreet bouwplan. De items gasvrij bouwen, hemelwateropvang en gebruik van milieuvriendelijke materialen zijn reeds geborgd in de wet of in het gemeentelijk beleid.

Het ontzien van de zoetwaterbubbel in het duingebied worden in de omgevingsvergunning voor hotel Noordzee al opgenomen met een verbod om te bemalen en grondwater te onttrekken. Een soortgelijk verbod is ook in de verdere planvorming voor De Wielingen aan de orde. Voor wat betreft verlichting op het Natura 2000-gebied wordt verwezen naar paragraaf 5.5 onder g van deze notitie. De passage is ook van toepassing op De Wielingen, nu de bebouwing van De Wielingen ten opzichte van het Natura 2000-gebied Zwin & Kievittepolder achter de bebouwing van Noordzee staat. 12. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.2 van deze notitie. Ten aanzien van Noordzee:

40

1. Wij delen de mening van reclamant in deze niet. Beleidsmatig zou elk van beide bestaande hotels kunnen worden uitgebreid onder toevoeging van recreatieappartementen. Zoals bekend verondersteld heeft datzelfde beleid ten grondslag gelegen aan de uitbreiding van het Strandhotel en hotels De Schelde en Blanke Top. Door de nu beoogde ontwikkeling neemt het aantal hotels in Cadzand-Bad af en worden het toegestane aantal appartementen voor alleen hotel Noordzee ondergebracht op het naastgelegen plot. De totale hoeveelheid bebouwing neemt daardoor minder toe dan beleidsmatig maximaal zou zijn toegestaan. 2. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.6 van deze notitie. 3. De bevoorrading blijft op dezelfde locatie plaatsvinden als nu het geval is en er wordt derhalve geen gebruik gemaakt van het langzaamverkeerspad. 4. De uitbreiding van het, reeds bestaande,restaurant hangt samen met de uitbreiding van het aantal hotelkamers en daarmee van het aantal gasten. Het wordt ingericht voor hotelgasten, gasten van elders worden gefaciliteerd in de horecavoorziening in het toekomstige gebouw van de Wielingen. Hierbij wordt overwogen dat ook daar bij de exploitatie van het hotel een restaurantvoorziening aanwezig was. In dat licht bezien neemt het aantal horecagelegenheden niet toe. 5.

Het voorstel van reclamant is sympathiek maar financieel onhaalbaar. Wij zien juist meerwaarde in het feit dat op de plot de mogelijke bebouwing van twee (uit te breiden) hotels met de daarbij komende recreatieappartementen wordt teruggebracht tot 1 hotel en de daarbij behorende appartementen. 6. Het slopen van een hotel om de gronden terug te geven aan de natuur is een financieel onhaalbare situatie. Een dergelijke stap zou zijn voorbehouden aan de lokale of provinciale overheden, waarvan het niet te verwachten is dat deze de hiervoor noodzakelijke middelen beschikbaar kunnen (of willen) stellen. De bouwlogistiek is weergegeven in de vergunningaanvraag voor hotel Noordzee. Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 4.7 van deze notitie. 7. Het enkele feit dat het plan geen koopwoningen voor inwoners van de gemeente Sluis bevat, is in een badplaats als Cadzand-Bad niet relevant. De badplaats is juist mede bedoeld voor het groeiende toerisme.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot een actuele verkeerstelling en een actualisatie van het Natuuronderzoek inclusief Aeriusberekening. De nieuwe of geactualiseerde documenten worden als bijlagen bij het bestemmingsplan gevoegd en de resultaten worden verwerkt in de toelichting. Het beleid inzake het kustfundament en de wijze waarop het project daarin past, wordt opgenomen in hoofdstuk 3 van de toelichting.

5.11 Overwegingen zienswijze Reclamant 11 a. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. b. Er is geen mogelijkheid voor initiatiefnemer om in afwijking van de uiteindelijke vergunning (die in ieder geval op dit onderdeel gelijk blijft aan de ontwerpvergunning) hoger te bouwen. c. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.4 van deze notitie.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot een beperking van de mogelijkheid om boven peil te bouwen op de bestaande parkeerplaats aan de zeezijde van De Wielingen. Deze wordt op de verbeelding en in de regels, het beeldkwaliteitsplan en de toelichting verwerkt.

5.12 Overwegingen zienswijze Zeeuwse Milieufederatie a. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. b. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.8 van deze notitie.

41

c.

Habitat H2190A maakt in de nieuwe Aerius-versie geen deel meer uit van de kwalificerende habitats in het Natura 2000-gebied Zwin & Kievittepolder, na een besluit van de regering om de ontwerpaanwijzing niet door te zetten. d. Er is geen sprake van bemaling en er wordt niet geheid bij de uitbreiding van hotel Noordzee, zodat van een effect op natuur vanuit die optiek geen sprake is. Daartoe wordt in de omgevingsvergunning expliciet opgenomen dat bronbemaling en grondwateronttrekking met een negatief effect op de omliggende natuurgebieden, verboden zijn. e. Over de voorgenomen uitbreiding van hotel Noordzee is al voor de voorbereiding en vaststelling van de Zeeuwse Kustvisie nagedacht. Dit heeft ertoe geleid dat de begrenzing van Cadzand-Bad, mede gebaseerd op de waarneming dat de kust zeewaarts is versterkt, rond de beoogde nieuwbouw van hotel Noordzee is gelegd. In de vastgestelde notitie ‘overgangsbeleid in relatie tot de Zeeuwse Kustvisie’ is op pagina 13 een kaart opgenomen met de titel ‘Voorstel begrenzing Bebouwd gebied Cadzand-Bad’. De term voorstel is gebruikt, omdat Cadzand-Bad in het provinciaal beleid niet als kern werd beschouwd en er derhalve geen kaart met begrenzing beschikbaar was. De bewuste kaart is ook opgenomen op pagina 21 van de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan.

Op de kaart is duidelijk te zien dat de zeewaartse uitbreiding van Noordzee en De Wielingen mogelijk is binnen de grenzen van bestaand bebouwd gebied. Daarmee valt de ontwikkeling binnen het regime van de Zeeuwse badplaatsen (rood), zoals opgenomen op pagina 16 en 17 van de Kustvisie. Daarin staat letterlijk: “Nieuwvestiging, kwaliteitsverbetering en herstructurering zijn mogelijk binnen de begrenzing bestaand bebouwd gebied”. Er is een Quick scan flora en fauna uitgevoerd die als bijlage bij het bestemmingsplan is opgenomen. Vervolgens zijn voor hotel Noordzee op basis van deze Quick Scan in samenspraak met een natuurdeskundige maatregelen getroffen. Deze maatregelen staan in een notitie die bij het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning voor het bouwen gevoegd worden. Voor de ontwikkeling van De Wielingen wordt opnieuw onderzoek naar flora en fauna gedaan. f. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.4 van deze notitie. g. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.4 van deze notitie.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot een aanvulling op het reeds uitgevoerde onderzoek naar flora en fauna in de vorm van een notitie met maatregelen. Daarnaast is het Natuuronderzoek inclusief Aeriusberekening geactualiseerd en is een verkeerstelling uitgevoerd. De nieuwe of geactualiseerde documenten worden als bijlagen bij het bestemmingsplan gevoegd en de resultaten worden verwerkt in de toelichting.

5.13 Overwegingen zienswijze Neptunus Cadzand Holding a. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. b. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.2 van deze notitie. c. Er is geen sprake van een beleidsuitgangspunt om met zo min mogelijk bouwvolume tot vernieuwing van de badplaats te komen. Onduidelijk is waarop dit standpunt gebaseerd is. Voor een nadere toelichting op de programmatische onderbouwing wordt verwezen naar paragraaf 4.6 van deze notitie. Wellicht ten overvloede wordt hierbij overwogen dat de uitbreiding van het aantal appartementen 55 bedraagt; 15 appartementen bevinden zich nu al in de Wielingen. Of deze behouden of gesloopt en vernieuwd worden, maakt niet uit voor het totaal van maximaal 70 appartementen. d. Voor een toelichting op massaliteit wordt verwezen naar paragraaf 4.4 van deze notitie. Schaduwwerking en windbelasting zijn mede op grond van de zienswijzen onderzocht en de resultaten worden toegevoegd aan het bestemmingsplan. Verwezen wordt naar paragraaf 4.5 van deze notitie. e. Het bouwvolume kan op grond van het beeldkwaliteitsplan alleen vanaf de derde verdieping opschuiven naar het kanaal. Op maaiveld wordt de ruimte voor de voetgangersverbinding alleen maar breder en beter ingericht. Verwezen wordt verder naar paragraaf 4.7 van deze notitie. f.

Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijzen wordt verwezen naar paragraaf 4.4 van deze notitie.

42

g. Niet valt in te zien op welke wijze (ongewenste) precedentwerking aan de orde kan zijn, nu de vernieuwing van bebouwing in Cadzand-Bad plaatsvindt binnen de door de gemeenteraad vastgestelde kaders van het Ontwikkelingsplan en de Schilvisie. In dat licht bezien, zal de komende jaren meer bebouwing worden uitgebreid. Van verdere uitbreiding van de bestaande hotels zal geen sprake zijn, het plot Noordzee-De Wielingen is immers de laatste bestaande ontwikkelingslocatie. De andere drie hotels hebben de betreffende ontwikkeling, uitbreiding van hotelkamers en in samenhang daarmee het ontwikkelen van recreatieappartementen al doorgemaakt.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot een beperking van de mogelijkheid om boven peil te bouwen op de bestaande parkeerplaats aan de zeezijde van De Wielingen, het uitvoeren van een studie naar windhinder en bezonning en een actuele verkeerstelling. De nieuwe of geactualiseerde documenten worden als bijlagen bij het bestemmingsplan gevoegd en de resultaten worden verwerkt in de toelichting. De genoemde beperking voor het bouwen wordt op de verbeelding en in de regels, het beeldkwaliteitsplan en de toelichting verwerkt.

5.14 Overwegingen zienswijze Toeristisch Ondernemers Platform Cadzand a. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. b. Op 19 augustus 2021 heeft het gewenste gesprek plaatsgevonden. Daaruit zijn geen nieuwe zienswijzen naar voren gekomen. Beantwoording van de vragen: 1. De zienswijze van de provincie richt zich op de wijze waarop het bestemmingsplan zich verhoudt tot Bijlage E bij artikel 2.13 van de Omgevingsverordening. Ten aanzien van de bouwvolumes en andere met de planvorming samenhangende aspecten geldt dan ook dat hiermee is ingestemd .Verwezen wordt verder naar paragraaf 3.8 en 5.8 van deze notitie. 2. Het coalitieprogramma, noch het uitvoeringsprogramma doet uitspraken over deze casus. Het gemeentebestuur heeft de plannen ter visie gelegd, omdat ze passen in het door de gemeente gevoerde beleid. Verwezen wordt verder naar paragraaf 4.3 van deze notitie. 3. De bouwplannen passen volledig in de Kustvisie die door de gemeente Sluis is ondertekend, omdat de plannen deel uitmaken van de ontwikkeling van de badplaats Cadzand-Bad. Zie ook paragraaf 5.12 onder e.

Conclusie De zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan of de ontwerp omgevingsvergunningen.

5.15 Overwegingen zienswijze Stichting Cadzand-Cultureel a. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. b. Voor een inhoudelijke beoordeling wordt verwezen naar paragraaf 4.2 van deze notitie. c. Beantwoording van de vragen: 1. Voor een inhoudelijke beoordeling wordt verwezen naar paragraaf 4.3 van deze notitie. 2. Voor een inhoudelijke beoordeling wordt verwezen naar paragraaf 4.6 van deze notitie. 3. De zienswijze van de provincie richtte zich op de wijze waarop het bestemmingsplan zich verhoudt tot Bijlage E bij artikel 2.13 van de verordening. Ten aanzien van de bouwvolumes en andere met de planvorming samenhangende aspecten geldt dan ook dat hiermee is ingestemd. Verwezen wordt verder naar paragraaf 3.8 en 5.8 van deze notitie. Ten aanzien van hoogte, bouwmassa, landschap en/of natuur is de provincie akkoord d. De vraag of een appartementencomplex met minder dan 70 recreatieappartementen ook rendabel is, is niet relevant. Het is immers geen op zichzelf staande ontwikkeling. Er zijn en blijven 15 recreatieappartementen voor de bestaande eigenaren binnen het complex De Wielingen en er komen 55 appartementen bij ter compensatie van de ontmanteling van het bestaande gebouw De Wielingen en ter compensatie van de volledige vernieuwing of bouw van 64 hotelkamers en de omvangrijke investering in de kwaliteit van hotel Noordzee.

Het is correct dat de overheid daarvoor de kaders stelt en dat is ook de reden dat de gemeente het bestemmingsplan waarin deze aantallen als maximum zijn opgenomen ter visie legt. De gemeente was en is zich ervan

43

bewust dat ter plaatse sprake is van een stevige ingreep. Dat is ook de reden dat gekozen is voor een model waarin de programmatische uitgangspunten en de maximale grenzen van de bouwenvelop worden vastgelegd en vervolgens in samenspraak met de omgeving een bouwplan wordt uitgewerkt. Verwezen wordt verder naar hoofdstuk 4 van deze notitie. e. Het gedane voorstel voor de bouwregels voor De Wielingen biedt geen enkele flexibiliteit voor de vormgeving van het gebouw, omdat er dan – uitgaande van 70 appartementen - één compleet uniform blok van circa 100 meter lang over het gehele perceel vanaf de hoek met de Noordzeestraat tot aan de parkeerplaats moet worden geplaatst met een hoogte van circa 25 meter. In de bouwenvelop zoals vastgelegd in het ontwerp bestemmingsplan, gecombineerd met het beeldkwaliteitsplan, zijn er meer mogelijkheden om te variëren, waardoor er beter recht gedaan kan worden aan de omgeving. Benadrukt wordt dat het beeldkwaliteitsplan juridische status heeft, nu het direct als bijlage bij de regels is opgenomen. f. De constatering over de architectonische uitstraling van De Wielingen is juist en kan in het bouwplan verder uitgewerkt worden. g. In het beeldkwaliteitsplan is opgenomen dat de voetgangersverbinding langs de Kanaalweg breder wordt, waarbij een deel van het plangebied bij de openbare ruimte wordt getrokken.

De inpassing ervan valt per definitie binnen (de kosten van) het project. De verbinding via de Noordzeestraat met de trap wordt vernieuwd nadat de vernieuwing van hotel Noordzee gereed is; de zone is nodig voor de bouwlogistiek en in de anterieure overeenkomst is opgenomen dat de route hersteld dient te worden. De zone aan de zeezijde van De Wielingen is eigendom van het waterschap. De uitwerking van het plan voor De Wielingen wordt in samenspraak gemaakt. In de anterieure overeenkomst is een vereveningsbijdrage opgenomen; deze vereveningsbijdrage is bedoeld voor opwaardering van de openbare ruimte. h. De gemeente ondersteunt de wens voor een horecavoorziening met terras aan het duin ter vervanging van het publieke terras van hotel Noordzee. Dit is mede de reden waarom in de plint van De Wielingen een dergelijke voorziening mogelijk wordt gemaakt. i. Voor de beantwoording wordt verwezen naar de beantwoording van de zienswijze van ’t Duumpje en de Zeeuwse Milieufederatie en naar paragraaf 4.8 van deze notitie.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot een beperking van de mogelijkheid om boven peil te bouwen op de bestaande parkeerplaats aan de zeezijde van De Wielingen en een actualisatie van het Natuuronderzoek inclusief Aeriusberekening. Het nieuwe Natuuronderzoek wordt als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd en de resultaten worden verwerkt in de toelichting. De genoemde beperking voor het bouwen wordt op de verbeelding en in de regels, het beeldkwaliteitsplan en de toelichting verwerkt.

5.16 Overwegingen zienswijze Reclamant 16 De zienswijze is identiek aan de zienswijze van reclamant 4 Voor de beantwoording van de zienswijze wordt verwezen naar de beantwoording van de zienswijze van reclamant 4.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot het uitvoeren van een studie naar bezonning. Dit document wordt als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd en de resultaten worden verwerkt in de toelichting.

5.17 Overwegingen zienswijze VvE Sincfal in Cadzand-Bad a. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. b. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.4 van deze notitie. c. Het is correct dat de overheid daarvoor de kaders stelt en dat is ook de reden dat de gemeente het bestemmingsplan waarin deze aantallen als maximum zijn opgenomen ter visie legt. De gemeente was en is zich ervan bewust dat ter plaatse sprake is van een stevige ingreep. Dat is ook de reden dat gekozen is voor een model waarin de programmatische uitgangspunten en de maximale grenzen van de bouwenvelop worden vastgelegd en vervolgens in samenspraak met de

44

omgeving een bouwplan wordt uitgewerkt. Zie ook paragraaf 4.3 tot en met 4.7. Voorwaarden voor het bouwplan zijn opgenomen in het beeldkwaliteitsplan: 1. Daarin wordt juist voorgesteld de massa voor De Wielingen te geleden, zodat hotel Noordzee niet verstopt raakt; 2. De grootste hoogte wordt bij voorkeur bereikt aan de kop van het uitwateringskanaal, waar de jachthaven zorgt voor een betere opnamecapaciteit. 3. Het bestaande pad voor wandelen en fietsen zeewaarts van de beoogde nieuwbouw van De Wielingen ligt ruim buiten het bestemmingsplangebied; deze zone is overigens eigendom van het waterschap, zodat een eventuele verbreding van het pad met het waterschap overeengekomen moet worden. Dit valt buiten de scope van dit bestemmingsplan. 4. Aan de zijde van de Kanaalweg komt meer ruimte voor voetgangers. Daartoe is in het beeldkwaliteitsplan opgenomen dat op maaiveld de bebouwing terug moet staan, maar dat de hogere lagen wel uit mogen kragen tot aan de Kanaalweg. 5. De ingang van de Zwinparking maakt geen deel uit van de voorliggende plannen.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot een beperking van de mogelijkheid om boven peil te bouwen op de bestaande parkeerplaats aan de zeezijde van De Wielingen. Deze wordt op de verbeelding en in de regels, het beeldkwaliteitsplan en de toelichting verwerkt.

5.18 Overwegingen zienswijze Reclamant 18 De zienswijze is grotendeels gelijk aan de zienswijze van Stichting Cadzand Cultureel Voor de beantwoording van de zienswijze wordt verwezen naar de beantwoording van de zienswijze van Stichting Cadzand Cultureel (zienswijze nr. 15).

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot een beperking van de mogelijkheid om boven peil te bouwen op de bestaande parkeerplaats aan de zeezijde van De Wielingen en een actualisatie van het Natuuronderzoek inclusief Aeriusberekening. Het nieuwe Natuuronderzoek wordt als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd en de resultaten worden verwerkt in de toelichting. De genoemde beperking voor het bouwen wordt op de verbeelding en in de regels, het beeldkwaliteitsplan en de toelichting verwerkt.

5.19 Overwegingen zienswijze Reclamant 19 a. De opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. b. In een bijeenkomst met alle bewoners van de Noordzeestraat zijn op 15 september 2021 de tekeningen nogmaals toegelicht. Daaruit blijkt dat het profiel van de Noordzeestraat gehandhaafd blijft. Voor zover met de voorzieningen wordt beoogd extra ruimte voor openbare parkeerplaatsen te creëren, wordt opgemerkt dat het van algemeen belang wordt geacht dat de parkeervoorzieningen voor de beoogde ontwikkeling ondergronds worden gerealiseerd. Op die manier kan op de plots zelf duinlandschap worden gerealiseerd. Het ligt niet de rede openbare voorzieningen op particuliere terreinen te realiseren. c. De duinovergang aan het einde van de Noordzeestraat blijft open en de huidige weg wordt niet versmald . De ruimte voor parkeren voor bewoners en bezoekers van de Noordzeestraat blijft gelijk aan de huidige situatie. d. De ingang van de nieuwe parking blijft min of meer op dezelfde positie als de bestaande parking. Op eigen terrein wordt het hoogteverschil naar de parkeerlagen overbrugd, zodat er geen sprake is van te hoge keerwanden naar de openbare ruimte. e. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.4 van deze notitie. f.

Gelet op het feit dat met de voorgenomen plannen het karakter van de Noordzeestraat niet essentieel wijzigt, is er weinig reden om ook de mogelijkheden voor bebouwing aan de zuidzijde van de Noordzeestraat te verruimen. Zoals wellicht bekend kunnen de woningen ter plaatse vernieuwd en vergroot worden, net zoals dat op nummer 3 is gebeurd. Daarvoor worden echter te

45

allen tijde zelfstandige procedures gevoerd. Voor de Kanaalweg heeft een ontwerpvisie ter inzage gelegen. In 2023 wordt hierover besluitvorming voorzien. g. Het uitzicht vanaf de Noordzeestraat bestaat nu voornamelijk uit een parkeerplaats met daarachter een strook duinbeplanting. In de toekomst bestaat het zicht uit duinbeplanting met daarachter een eenlaagse bebouwing en duinen. Niet valt in te zien waarom dit een onevenredige verslechtering van het uitzicht zou zijn. Op de hoek van de Noordzeestraat en de Kanaalweg was in de oude plannen voor De Wielingen een hoger duin getekend met daaronder parkeren. In figuur 12 van het beeldkwaliteitsplan is met de gele lijn aangegeven dat het duin ter plaatse (veel) lager moet zijn, zodat het duin vanaf de openbare ruimte beleefbaar is. Ook hier is derhalve geen sprake van een verslechtering van uitzicht in vergelijking met de voormalige situatie, waarin hier een parkeerplaats van hotel De Wielingen was.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot een beperking van de mogelijkheid om boven peil te bouwen op de bestaande parkeerplaats aan de zeezijde van De Wielingen en een actualisatie van de verkeerstellingen. De resultaten van de verkeerstellingen worden verwerkt in de toelichting. De genoemde beperking voor het bouwen wordt op de verbeelding en in de regels, het beeldkwaliteitsplan en de toelichting verwerkt.

5.20 Overwegingen zienswijze Reclamant 20 a. Deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. b. Uit de tekeningen bij de omgevingsvergunning en zoals ook aangegeven in paragraaf 2.3 van deze notitie blijkt dat de bovenkant van het duin aan de zijde van de Noordzeestraat circa 1 meter hoger ligt dan het peil van de Noordzeestraat, waardoor het uitzicht vanuit de Noordzeestraat blijft bestaan c. Aan de Kanaalweg wordt een beeld met wisselende hoogte voorgestaan. De beperking tot 5 bouwlagen en de vergelijking met de Scheldestraat gaat wellicht op voor de hoek van de Noordzeestraat, maar naar de zee toe is een hogere bouwhoogte mogelijk en wenselijk, waarbij de vergelijking met hotel De Schelde aan de Scheldestraat kan worden getrokken. Uit het beeldkwaliteitsplan blijkt overigens dat aan de zijde van de Noordzeestraat geen hoge bebouwing kan komen te staan. Dit volgt uit figuur 10 van het beeldkwaliteitsplan en uit de voorwaarde in het beeldkwaliteitsplan dat het “uitzicht vanuit de (bestaande) hotelkamers in het meeste oostelijke deel van hotel Noordzee op het uitwateringskanaal, de Lopinge en de Egelantierstraat wordt gewaarborgd”. d. De ingang naar de parkeerkelders op de thans beoogde locatie ligt vanuit het oogpunt van onder meer verkeersveiligheid juist meer voor de hand.

In de Noordzeestraat is geen sprake van doorgaand verkeer, waardoor er rustig gereden wordt en het minder druk is. Tegelijkertijd is de druk niet zo groot (het gaat om een residentieel gebruik) en ligt de ingang zo dicht mogelijk bij de kruising met de Kanaalweg, zodat van een onevenredige aantasting van het woonkarakter van de Noordzeestraat geen sprake is. Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 4.7 van deze notitie. e. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.4. f. Voor een inhoudelijke beoordeling van dit onderdeel van de zienswijze wordt verwezen naar paragraaf 4.7.

Conclusie De zienswijze heeft geleid tot een beperking van de mogelijkheid om boven peil te bouwen op de bestaande parkeerplaats aan de zeezijde van De Wielingen. Deze wordt op de verbeelding en in de regels, het beeldkwaliteitsplan en de toelichting verwerkt.

5.21 Overwegingen zienswijze Reclamant 21 a. De opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen.

46

b. Het is juist dat de situering en de hoogte van de voorgestelde bebouwing niet in overeenstemming is met het bestemmingsplan voor Cadzand-Bad. Om die reden wordt nu een nieuw bestemmingsplan in procedure gebracht.

Conclusie De zienswijze leidt niet tot een aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan of de ontwerp omgevingsvergunningen.

47

6.

Aanpassingen

6.1. Aanpassingen naar aanleiding van de ingediende zienswijzen Bestemmingsplan De volgende aanpassingen worden in het bestemmingsplan verwerkt. 1) Beperking om te bouwen op de parkeerplaats aan de zeezijde van De Wielingen  Op de verbeelding wordt de zone voor de bestaande bebouwing van De Wielingen binnen de uit te werken bestemming aangeduid met een bouwaanduiding.  In de regels wordt in artikel 4.2.2 na b toegevoegd dat ter plaatse van de bouwaanduiding de maximale bouwhoogte gelijk is aan de bovenzijde van de vloer van de eerste bouwlaag. De rest van de leden wordt doorgenummerd.  In het beeldkwaliteitsplan wordt op pagina 11 de laatste zin verwijderd, worden op pagina 12 de laatste vier zinnen (dit is de passage van ‘In stedenbouwkundig opzicht…’ tot en met ‘… door uitkragende balkons’) vervangen door de zin ‘Hier ligt een ontwerpopgave om de hoofdvolumes duidelijk van elkaar te scheiden en de voegen ruimer te maken’ en wordt in figuur 11 de gele lijn aan de zeezijde verwijderd.  De toelichting wordt daar waar nodig op deze verandering aangepast. 2) Kustfundament De toelichting wordt aangevuld t.a.v. het Kustfundament. 3) Aeriusberekening De Aeriusberekening is geactualiseerd met toepassing van de nieuwste versie van AeriusCalculator, daarbij wordt conform paragraaf 4.8 ook de Belgische situatie kwantitatief inzichtelijk gemaakt. E.e.a.

wordt als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd in de vorm van een aangepaste natuurtoets. 4) Resultaten verkeerstellingen De resultaten van de verkeerstellingen die in augustus en september 2021 zijn uitgevoerd, worden inclusief analyse zoals verwoord in paragraaf 4.7 van deze notitie, opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan. 5) Verlichting De passage als weergegeven in paragraaf 5.5 onder g wordt toegevoegd aan paragraaf 4.6 van de toelichting van het bestemmingsplan. 6) Windhinderonderzoek De resultaten van het windhinderonderzoek worden opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan. Het onderzoek zelf wordt als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd. 7) Bezonningsstudies De resultaten van de bezonningsstudies worden opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan. De onderzoeken zelf worden als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd. 8) Toevoeging aan Quick scan flora en fauna Het verslag van het onderzoek naar beschermde soorten in de duinstrook bij hotel Noordzee wordt toegevoegd aan de Quick scan flora en fauna die als bijlage bij de toelichting van het bestemmingsplan is gevoegd. 9) Tekstuele aanpassingen In paragraaf 2.4 wordt het actuele coördinatiebesluit opgenomen.

48

Omgevingsvergunning voor het bouwen Noordzee De volgende aanpassingen worden in de omgevingsvergunning verwerkt. 10) Aeriusberekening Er wordt een specifiek op de omgevingsvergunning voor hotel Noordzee gerichte Aeriusberekening met toepassing van de nieuwste versie van AeriusCalculator bijgevoegd. 11) Verbod op bronbemaling en grondwateronttrekking In de omgevingsvergunning wordt expliciet opgenomen dat bronbemaling en grondwateronttrekking met een negatief effect op de omliggende natuurgebieden, verboden zijn. 12) Aanvulling quick scan flora en fauna De maatregelen voor flora en fauna worden opgenomen in de omgevingsvergunning voor het bouwen.

6.2. Ambtshalve wijzigingen Reactie waterschap Op grond van de reactie van het waterschap wordt in paragraaf 4.4 de passage ‘van de Wielingen’ weggehaald in de zinsnede boven aan pagina 29. Op grond van de reactie van het waterschap wordt paragraaf 4.8 in die zin aangepast dat het pompvermogen van het gemaal 1,145 MW is, maar niet continu in bedrijf. Verder wordt toegevoegd dat eventuele nadelige geluidaspecten in de bouwplannen voor De Wielingen dienen te worden gecompenseerd. Overige aanpassingen van de regels (de cursieve of doorgehaalde gedeelten zijn de aanpassingen).  Omdat detailhandel niet is toegestaan vervalt artikel 1.44 met de definitie van winkelvloeroppervlakte. De overige leden worden vernummerd. 

Onder meer om te voorkomen dat De Wielingen wel en de uitbreiding van Noordzee niet plaats zou vinden is, zijn specifieke bepalingen opgenomen in de uitwerkingsregels. Actualisatie is gewenst met het oog op het in werking treden van de Omgevingswet. Artikel 4.2 lid d wordt als volgt aangepast: ‘Met de bouw van gebouwen op basis van het uitwerkingsplan mag pas gestart worden als met de bouw van de uitbreiding van het hotel ter plaatse van de bestemming ‘Horeca’ tot minimaal 104 hotelkamers is gestart.’



Er wordt, in verband met de aanpassing van artikel 4.2.4., een begripsbepaling toegevoegd in artikel 1 luidende: ‘bedrijfsvloeroppervlakte (bvo): de totale vloeroppervlakte van kantoren, bedrijven of horeca met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten’.



Aan artikel 4.2.4 onder a wordt de volgende bepaling toegevoegd: ‘De totale gebruiksoppervlakte van de appartementen (in gbo) is maximaal gelijk aan het aantal appartementen maal 100 m².’



Artikel 4.2.4 wordt aangescherpt voor wat betreft de oppervlakte aan plintfuncties, daarnaast wordt winkelvloeroppervlakte vervangen door bedrijfsvloeroppervlakte. De leden d, e, f en g worden als volgt gewijzigd: d. Plintfuncties zijn uitsluitend toegestaan onder peil tot een maximale bedrijfsvloeroppervlakte van 500 m². e. In afwijking van lid d is detailhandel in het geheel niet toegestaan. f. In afwijking van lid d is op de eerste bouwlaag horeca behorende tot categorie 1a of 1b van de Staat van Horeca-activiteiten met een bedrijfsvloeroppervlakte van maximaal 250 m² toegestaan. g. Bij plintfuncties als bedoeld in lid d en horeca als bedoeld in lid f zijn terrassen in de buitenruimte toegestaan met een gezamenlijke oppervlakte van maximaal 250 m².



Artikel 4.2.4 wordt op onderdelen gewijzigd, om de parkeernorm te verduidelijken voor de korte termijn en deze actueel te kunnen houden voor het geval er een beleidswijziging plaatsvindt.

49

 

Daarnaast worden de parkeerplaatsen verbonden aan de in het complex te realiseren functies. De toelichting wordt op deze onderdelen eveneens aangevuld. Artikel 4.2.4. gaat als volgt luiden: h. Het aantal in een op eigen terrein gebouwde parkeervoorziening te realiseren parkeerplaatsen is minimaal gelijk aan de som van: 1. het aantal te realiseren appartementen, vermenigvuldigd met 1,2; 2. het aantal vierkante meters bedrijfsvloeroppervlakte aan plintfuncties in het gebouw gedeeld door 100 en vermenigvuldigd met 0,64. i. (nieuw sublid i) Als de parkeernormen en/of bezoekersaandelen in Cadzand-Bad, waarop de regeling in artikel 4.2.4 onder h nu is gebaseerd, substantieel gewijzigd zijn bij de verlening van de omgevingsvergunning voor het bouwen, worden de dan geldende parkeernormen en de daarbij behorende bezoekersaandelen van toepassing verklaard. k. (nieuw sublid k) Als de parkeervoorziening als bedoeld in artikel 4.2.4 onder h als een stallingsgarage wordt gebouwd waarbij parkeerplaatsen vervreemd worden of langdurig verhuurd, is het minimale aantal parkeerplaatsen als berekend op grond: 1. van artikel 4.2.4 onder h1 onlosmakelijk verbonden aan de te realiseren appartementen; en 2. is het minimale aantal parkeerplaatsen als berekend op grond van artikel 4.2.4 onder h2 onlosmakelijk verbonden aan de te realiseren plintfuncties (ten behoeve van personeel). l.

Deze regeling geldt niet als er sprake is van een (al dan niet openbare) parkeergarage. De overige subleden worden vernummerd. Verder worden de begrippen stallingsgarage en parkeergarage als volgt opgenomen bij de begripsbepalingen: o Stallingsgarage: Parkeervoorziening die uitsluitend bestemd is voor vaste gebruikers met een vaste plaats. o Parkeergarage: Parkeervoorziening voor algemeen gebruik zonder vaste plaatsen.

50