b - Notitie zienswijzen obp Noordzee-De Wielingen (gew tbv rv mrt 23).docx.pdf

Notitie zienswijzen en ambtshalve wijzigingen Ontwerpbestemmingsplan Noordzee De Wielingen (NL.IMRO.1714.bpnoordzeestr2-ON01) op grond van artikel 3.30 Wro gecoördineerd met de ontwerp omgevingsvergunning en ontwerp watervergunning Noordzeestraat 2, Cadzand (Hotel Noordzee)

Sluis, 23 maart 2023

1

Inhoud 1.

Inleiding ........................................................................................................................................... 4 1.1 Overzicht procedure ...................................................................................................................... 4 1.2. Overzicht ingediende zienswijzen ................................................................................................ 4 1.3. Leeswijzer ..................................................................................................................................... 5

2. Initiatief Noordzee-De Wielingen ........................................................................................................ 6 2.1 Inleiding ......................................................................................................................................... 6 2.2 Aard van de koppeling ................................................................................................................... 6 2.3 Intensivering van de bebouwing ................................................................................................... 8 3.

Samenvatting zienswijzen ............................................................................................................. 10 3.1 Reclamant 1 ................................................................................................................................. 10 3.2 Dorpsraad Cadzand ..................................................................................................................... 11 3.3 Reclamant 3 ................................................................................................................................. 11 3.5 Natuurbeschermingsvereniging ’t Duumpje West Zeeuws-Vlaanderen ..................................... 12 3.6 Stichting Duinbehoud .................................................................................................................. 13 3.7 Vereniging van Eigenaren Cadzand-Bad a/d Lopinge.................................................................. 13 3.8 Provincie Zeeland ........................................................................................................................ 14 3.9 Reclamant 9 ................................................................................................................................. 14 3.10 Bondgenootschap Zeekraal .......................................................................................................

14 3.11 Reclamant 11 ............................................................................................................................. 15 3.12 Zeeuwse Milieufederatie........................................................................................................... 15 3.13 Neptunus Cadzand Holding ....................................................................................................... 16 3.14 Toeristisch Ondernemers Platform Cadzand (TOP Cadzand) .................................................... 16 3.15 Stichting Cadzand-Cultureel ...................................................................................................... 16 3.16 Reclamant 16 ............................................................................................................................. 17 3.17 Vereniging van Eigenaren Sincfal in Cadzand-Bad .................................................................... 17 3.18 Reclamant 18 ............................................................................................................................. 18 3.19 Reclamant 19 ............................................................................................................................. 18 3.20 Reclamant 20 .............................................................................................................................

18 3.21 Reclamant 21 ............................................................................................................................. 19

4.

Overwegingen t.a.v. de zienswijzen (hoofdlijn) ............................................................................ 20 4.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 20 4.2 Participatie en inspraak ............................................................................................................... 20 4.3 Verhouding tot het (gemeentelijk) beleid ................................................................................... 20 4.4 Massaliteit, hoogte en zeewaartse uitbreiding ........................................................................... 22 4.5 Schaduwwerking, privacy en zichtlijnen...................................................................................... 25 4.6 Programmatische onderbouwing ................................................................................................ 25 4.7 Verkeer, inclusief wegverkeerslawaai en bouwverkeer.............................................................. 27 2

4.8 Natuur en stikstof ........................................................................................................................ 28 5.

Overwegingen t.a.v. de zienswijzen (per reclamant) .................................................................... 31 5.1 Overwegingen zienswijze Reclamant 1 ....................................................................................... 31 5.2 Overwegingen zienswijze Dorpsraad Cadzand............................................................................ 32 5.3 Overwegingen zienswijze Reclamant 3 ....................................................................................... 32 5.4 Overwegingen zienswijze Reclamant 4 ....................................................................................... 34 5.5 Overwegingen zienswijze ‘t Duumpje ......................................................................................... 35 5.6 Overwegingen zienswijze Stichting Duinbehoud ........................................................................ 37 5.7 Overwegingen zienswijze VvE Cadzand-Bad a/d Lopinge ........................................................... 38 5.8 Overwegingen zienswijze Provincie Zeeland............................................................................... 38 5.9 Overwegingen zienswijze Reclamant 9 ....................................................................................... 39 5.10 Overwegingen zienswijze Bondgenootschap Zeekraal .............................................................

39 5.11 Overwegingen zienswijze Reclamant 11 ................................................................................... 41 5.12 Overwegingen zienswijze Zeeuwse Milieufederatie ................................................................. 41 5.13 Overwegingen zienswijze Neptunus Cadzand Holding ............................................................. 42 5.14 Overwegingen zienswijze Toeristisch Ondernemers Platform Cadzand ................................... 43 5.15 Overwegingen zienswijze Stichting Cadzand-Cultureel ............................................................ 43 5.16 Overwegingen zienswijze Reclamant 16 ................................................................................... 44 5.17 Overwegingen zienswijze VvE Sincfal in Cadzand-Bad .............................................................. 44 5.18 Overwegingen zienswijze Reclamant 18 ................................................................................... 45 5.19 Overwegingen zienswijze Reclamant 19 ................................................................................... 45 5.20 Overwegingen zienswijze Reclamant 20 ................................................................................... 46 5.21 Overwegingen zienswijze Reclamant 21 ................................................................................... 46

6.

Aanpassingen................................................................................................................................. 48 6.1. Aanpassingen naar aanleiding van de ingediende zienswijzen .................................................. 48 6.2. Ambtshalve wijzigingen .............................................................................................................. 49

3

1.

Inleiding

1.1 Overzicht procedure Het ontwerpbestemmingsplan Noordzee-De Wielingen (NL.IMRO.1714.bpnoordzeestr2-ON01), de ontwerp omgevingsvergunning en de ontwerp watervergunning Noordzeestraat 2, Cadzand (ten behoeve van hotel Noordzee) hebben, op grond van de coördinatieregeling ex. artikel 3.30 Wro, tezamen zes weken ter inzage gelegen. Het bestemmingsplan voorziet in de juridisch planologische regeling voor de verbouwing en uitbreiding van ‘hotel Noordzee’ en in een uit te werken bestemming1 voor de (gedeeltelijke) sloop en nieuwbouw op het aangrenzende terrein van het voormalige hotel ‘De Wielingen’. Het ontwerpbestemmingsplan en de ontwerpvergunningen hebben met de bijbehorende stukken in de periode van 18 februari tot en met 1 april 2021 ter inzage gelegen op het gemeentehuis bij het Klanten Contact Centrum (KCC), Nieuwstraat 22 te Oostburg. Tevens was het plan gedurende genoemde periode digitaal in te zien op de gemeentelijke website www.gemeentesluis.nl en via www.ruimtelijkeplannen.nl. Op 17 februari 2021 heeft van de terinzagelegging publicatie plaatsgevonden in de Staatscourant en in het Zeeuwsch Vlaams Advertentieblad. Tevens is de kennisgeving geplaatst op de gemeentelijke website. Naar aanleiding van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan en de ontwerpvergunningen zijn eenentwintig zienswijzen ontvangen. Deze zienswijzen zijn allen tijdig ingediend.

De zienswijzen zijn in deze notitie samengevat weergegeven en voorzien van overwegingen. Tenslotte is in een conclusie opgenomen of en zo ja, op welke wijze, de zienswijzen gevolgen hebben voor de vaststelling van het bestemmingsplan en/of het verlenen van de omgevingsvergunningen. Voor zover de zienswijzen zijn gericht tegen de ontwerpwatervergunning, die in deze procedure is gecoördineerd, worden deze gronden beoordeeld door het waterschap Scheldestromen. Het waterschap besluit daarbij over de te verlenen watervergunning. De drie besluiten worden uiteindelijk gezamenlijk ter inzage gelegd. Op grond van de Algemene Verordening Gegevensbescherming is het niet toegestaan de persoonsgegevens (NAW-gegevens) van natuurlijke personen te verwerken zonder een wettelijke grondslag, dringende noodzaak of toestemming van de betreffende personen. In onderstaand overzicht van ingediende zienswijzen en in de verdere beantwoording daarvan worden de indieners van zienswijzen daarom niet met naam genoemd, met uitzondering van de gegevens van rechtspersonen en de overlegpartners van de gemeente. Indieners van zienswijzen worden verder aangeduid als ‘reclamanten’.

1.2. Overzicht ingediende zienswijzen Naar aanleiding van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, de ontwerpomgevingsvergunning voor de activiteit bouwen en de ontwerpwatervergunning zijn eenentwintig zienswijzen ingediend. Hieronder is een overzicht met datum van binnenkomst van de zienswijzen opgenomen.

1

Zodra de Omgevingswet in werking treedt, wordt de uitwerkingsplicht naar verwachting uitgevoerd als een binnenplanse omgevingsplanactiviteit; dit is een activiteit waarvoor in het omgevingsplan is bepaald dat het uitvoeren zonder omgevingsvergunning verboden is. .

4

Reclamant 1 2 3 4

Naam Reclamant 1 Dorpsraad Cadzand Reclamant 3 Reclamant 4

5

8 9 10

Natuurbeschermingsvereniging ’t Duumpje West Zeeuws-Vlaanderen Stichting Duinbehoud Vereniging van Eigenaren Cadzand-Bad a/d Lopinge Provincie Zeeland Reclamant 9 Bondgenootschap Zeekraal

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

Reclamant 11 Zeeuwse Milieu Federatie (ZMF) Neptunus Cadzand Holding Top Cadzand Stichting Cadzand cultureel Reclamant 16 VvE Sincfal Reclamant 18 Reclamant 19 Reclamant 20 Reclamant 21

6 7

Datum ontvangst 31 maart 2021 31 maart 2021 (pro forma) 23 maart 2021 19 maart 2021 en aanvullend 31 maart 2021 (pro forma) 31 maart 2021 31 maart 2021 31 maart 2021 31 maart 2021 31 maart 2021 26 maart 2021, aangevuld 31 maart 2021 31 maart 2021 31 maart 2021 26 maart 2021 31 maart 2021 (pro forma) 31 maart 2021 31 maart 2021 30 maart 2021 30 maart 2021 1 april 2021 1 april 2021 1 april 2021

Alle zienswijzen zijn tijdig ingediend en op grond van dit criterium ontvankelijk. Omdat door éénieder een zienswijze kan worden ingediend zijn ook op grond van dit criterium alle zienswijzen ontvankelijk. Waterschap Scheldestromen heeft op 14 april 2021 nog een toevoeging aan het wateradvies ingediend. Deze toevoeging wordt tevens in deze notitie behandeld.

1.3. Leeswijzer In paragraaf 2 wordt voor de leesbaarheid van deze notitie de beoogde ontwikkeling kort toegelicht. In paragraaf 3 van deze notitie worden de zienswijzen samengevat weergegeven. Omdat in de zienswijzen een aantal punten terugkomen, wordt in paragraaf 4 de hoofdlijn in de beantwoording van deze vaker geuite punten weergegeven. In paragraaf 5 worden vervolgens de zienswijzen van overwegingen en een conclusie voorzien, waar mogelijk en zinvol met een verwijzing naar paragraaf 4. In paragraaf 6 staan de voorgenomen aanpassingen in het vast te stellen bestemmingsplan en de te verlenen omgevingsvergunningen naar aanleiding van de zienswijzen en ambtshalve aanpassingen opgesomd, waaronder de toevoeging aan het wateradvies.

5

2. Initiatief Noordzee-De Wielingen 2.1 Inleiding In deze paragraaf worden eerst de achtergrond en het precieze initiatief tot transformatie van de percelen Noordzeestraat 2 (plandeel Noordzee) en Kanaalweg 1 (plandeel De Wielingen) te CadzandBad beschreven. Er is ter plaatse sprake van twee aan elkaar gekoppelde initiatieven: 1. De eigenaar van hotel Noordzee aan de Noordzeestraat 2 wenst het bestaande hotel te vernieuwen en uit te breiden door het (thans) aanwezige aantal van 64 kamers te vergroten tot (in de toekomst) 104 kamers. Deze vernieuwing en uitbreiding is noodzakelijk om te voldoen aan de wensen van de hedendaagse toerist en daarnaast om een gezonde bedrijfsvoering en concurrentiepositie te behouden. Om de uitbreiding te kunnen realiseren, worden eerst 24 bestaande hotelkamers gesloopt. Er blijven derhalve (64 minus 24 =) 40 bestaande hotelkamers min of meer intact. Hierbij worden (104 minus 40 =) 64 hotelkamers nieuw gebouwd. Het plan bestaat qua uiterlijke verschijningsvorming uit een optopping van het bestaande gebouw in combinatie met een uitbreiding van het plot met een knik in zeewaartse richting. De vernieuwing en uitbreiding gaan gepaard met een investering in de bijbehorende voorzieningen voor gasten (o.a. uitbreiding van de restauratieve ruimte en de wellnessvoorzieningen).

Verder wordt het parkeren voor gasten en personeel onder het (nieuw te realiseren) duin gebracht (buiten het zicht), hetgeen bijdraagt aan de kwalitatief hoogwaardige uitstraling van het hotel. 2. De eigenaar van het voormalige hotel ‘De Wielingen’ aan de Kanaalweg 1 wil het hotelgedeelte slopen en in plaats daarvan recreatieappartementen realiseren. In de bestaande situatie zijn 15 aan de zeezijde gelegen appartementen, verdeeld over vijf verdiepingen, particulier eigendom. De vijfde verdieping van het appartementendeel is bouwkundig nauw verbonden met het voormalige hotel. Met de eigenaren van de drie appartementen op de vijfde verdieping is al overeengekomen dat zij een nieuw recreatieappartement in het nieuwe complex krijgen, tegen ‘inlevering’ van het bestaande appartement. Voor de realisatie van het plandeel De Wielingen zijn en worden twee opties verkend: a. het bestaande gebouw wordt in zijn geheel gesloopt en aan de huidige particuliere eigenaren wordt een nieuw appartement aangeboden in het nieuw te bouwen complex; b. de particuliere eigenaren van appartementen op de verdiepingen 1 tot en met 4 behouden hun bestaande 12 appartementen en het nieuwe complex wordt daar omheen ontworpen en gebouwd.

Ongeacht de uiteindelijke uitvoering, worden er op het perceel Kanaalweg 1 (plandeel De Wielingen) maximaal 70 recreatieappartementen van gemiddeld 100 m² exclusief buitenterras gerealiseerd. Deze 70 eenheden zijn bedoeld voor de 15 bestaande appartementseigenaren en 55 nieuwe eigenaren. Ten slotte wordt de horecafaciliteit die nu nog in hotel Noordzee zit een accommodatie die meer dan nu voor de eigen gasten is. Op de begane grond van het complex De Wielingen wordt aan de zeezijde voorzien in een horecafaciliteit voor strandgasten en voorbijgangers als koffie- of lunchgelegenheid. De directe toegang naar de duinen en het strand vanuit hotel Noordzee die er nu nog is, bestaat in de toekomst niet meer.

2.2 Aard van de koppeling De koppeling tussen beide initiatieven is drieledig: 1. Beleidsmatig: Vestiging van nieuwe hotels en bijbehorende voorzieningen is in de Schilvisie Cadzand-Bad niet voorzien. De doorgroei van de hotelcomplexen in Cadzand-Bad kan volgens staand beleid van de gemeente Sluis gecombineerd worden met de ontwikkeling van (luxe) recreatieappartementen. Bij besluit van de gemeenteraad van Sluis op 27 september 2007 is bepaald dat de nagestreefde verhouding 50/50 is. Dit besluit is opgenomen in de Schilvisie

6

Cadzand-Bad (pagina 10). Dit betekent concreet dat voor iedere hotelkamer die gerealiseerd wordt, de mogelijkheid bestaat om een recreatieappartement te realiseren. Het uitgangspunt voor het besluit van de gemeenteraad was dat op deze manier de ‘onrendabele top’ van de investering in de hotelkamers kan worden gecompenseerd. Deze mogelijkheid is ook benut door drie andere hotels in Cadzand-Bad. In het geval van hotel Noordzee worden alle kamers aangepast, maar worden 24 hotelkamers daadwerkelijk gesloopt en opnieuw gebouwd. Samen met de 40 nieuwe hotelkamers leidt dat tot toevoeging van 64 hotelkamers. Hiervan wordt de ‘onrendabele top’ tegen de achtergrond van dit beleidskader in dit bestemmingsplan ‘gecompenseerd’ met 55 nieuw te bouwen recreatieappartementen op de naastgelegen plot Kanaalweg 1 (het voormalige hotel ‘De Wielingen’). Het verschil tussen de investering in de nieuwbouw van hotelkamers, inclusief vernieuwing van het voorzieningenniveau van het hotel (parkeren onder de grond, landschappelijke inpassing, wellness, food) en de bedrijfs-/exploitatiewaarde daarvan, wordt in het geval van hotel Noordzee beschouwd als de onrendabele top. Het gehele plan is onderbouwd met een goed ondernemingsplan, voorzien van een accountantsverklaring. Dit ondernemingsplan is getoetst en akkoord bevonden door de gemeente.

Daarnaast kan, door in het bestemmingsplan een koppeling te leggen tussen de twee aangrenzende percelen, beter gevolg gegeven worden aan de beleidsuitgangspunten van de Schilvisie Cadzand-Bad. Hierin is stedenbouwkundig voorgeschreven dat beide ontwikkelingen nauw op elkaar afgestemd worden. Dit betreft met name het ensemble van bebouwing met verschillende bouwhoogten, adequate parkeeroplossingen op eigen terrein, beschikbare horecavoorzieningen en kwaliteit van de buitenruimte. Eerdere (individuele) pogingen van hotel Noordzee en voormalig hotel De Wielingen om ieder voor zich (een uitbreiding van) hotelkamers en de daarbij toegestane recreatieappartementen te realiseren op de eigen plot, zijn gestaakt. Geconcludeerd is dat de beoogde kwaliteit(sverbetering) niet haalbaar was, omdat er een te groot bouwvolume zou ontstaan. De nu gekozen oplossingsrichting beperkt het totale bouwvolume op de beide plots, de groei van het aantal hotelkamers en recreatieappartementen, en daarmee ook de toename van het aantal verkeersbewegingen. Er is verder sprake van een integraal ontwerp met ruimte voor landschappelijke inpassing en gebruik van duinen als aanleiding voor die landschappelijke inpassing. Binnen het integrale ontwerp vindt parkeren uit het zicht onder het duin plaats en is de toegang en bevoorrading verkeersveilig. 2.

Financieel: Beide initiatiefnemers hebben een overeenkomst gesloten, waarin is afgesproken dat vanuit de opbrengst van de realisatie van recreatieappartementen in plandeel ‘De Wielingen’ een financiële bijdrage wordt geleverd voor de realisatie van de uitbreiding en kwaliteitsverbetering van hotel Noordzee. 3. Procedureel: Er wordt één procedure gevolgd, waarbij het bestemmingsplan voor het gehele plangebied (Noordzee en De Wielingen) wordt gecoördineerd met de omgevingsvergunning voor het bouwen en de watervergunning voor (uitsluitend) de herontwikkeling van hotel Noordzee. Omdat er voor het plandeel De Wielingen nog twee opties zijn (gehele sloop/nieuwbouw en gedeeltelijke sloop/nieuwbouw met 12 te handhaven appartementen) is er voor plandeel De Wielingen een uit te werken bestemming gebruikt (uitwerkingsplicht). In deze uit te werken bestemming liggen wel de programmatische en stedenbouwkundige randvoorwaarden en uitgangspunten vast, maar niet het precieze ontwerp van het gebouw. De stedenbouwkundige randvoorwaarden en uitgangspunten zijn in nauwe samenspraak met het Q-team geformuleerd, in de vorm van een beeldkwaliteitsplan, dat door de koppeling aan de regels van het bestemmingsplan bindend is.

Als de Omgevingswet binnen afzienbare tijd in werking treedt, komen de uitwerkingsregels in het Omgevingsplan, maar kan de procedure van het uitwerkingsplan niet meer doorlopen worden. In dat geval wordt in beginsel de vergunningprocedure voor de binnenplanse omgevingsplanactiviteit gevolgd. Gemeente en initiatiefnemer hebben in de anterieure overeenkomst vastgelegd dat in dat geval afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht gevolgd wordt (en de ontwerpvergunning

7

gedurende zes weken ter visie wordt gelegd), zodat ook derden op dezelfde wijze als onder de huidige Wet ruimtelijke ordening, hun zienswijze kunnen inbrengen. Dit is geborgd door dit deel van de anterieure overeenkomst expliciet in de openbare zakelijke beschrijving van de anterieure overeenkomst op te nemen en te publiceren.

2.3 Intensivering van de bebouwing In veel zienswijzen worden zorgen geuit over de intensivering van de bebouwing op de locatie die ten koste zou (kunnen) gaan van de badplaatsidentiteit. De zorgen richten zich vooral op de veronderstelde massaliteit en de hoogte van de bebouwing. Het beeldkwaliteitsplan speelt een bepalende rol om die zorgen te verminderen. In het beeldkwaliteitsplan is gebruik gemaakt van eerdere ontwerpstudies om aan te tonen dat sommige ontwerpkeuzes de badplaatsidentiteit inderdaad kunnen schaden. Daar tegenover staan de oplossingsrichtingen waarmee ook een verantwoorde vernieuwing plaats kan vinden, die voldoet aan de uitgangspunten van de Schilvisie. Daarvoor wordt ‘onderzoeks- en ontwerp’-ruimte geboden. Dat geldt voor de maximale hoogte van het gebouw. In het beeldkwaliteitsplan wordt de ruimte geboden om met een spitse bebouwing een hogere hoogte te bereiken, zonder dat het mogelijk is over een grote breedte die hoogte te bereiken. Daarmee wordt duidelijk dat er geen sprake kan zijn van hoge platte torens en dat de massaliteit van het gebouw zoveel mogelijk gerelativeerd moet worden. Tegelijkertijd kunnen inderdaad hoogtes bereikt worden die zich meten met de hoogte van de torens bij hotel De Schelde en het gebouw Residence.

Het opnamevermogen van de omgeving – zeker na de verbreding van de duinen en de realisatie van de jachthaven – laat dat uit stedenbouwkundig oogpunt toe. Zoals gezegd leidt dit niet tot een verdere toename van het bouwvolume, dat immers beperkt wordt door het aantal appartementen en de maximale oppervlakte daarvan. In het ter inzage gelegde beeldkwaliteitsplan is ook ruimte geboden om op het kleine parkeerterrein voor de huidige Wielingen te bouwen. Reclamanten verweren zich tegen deze mogelijkheid. Overleg met de initiatiefnemer heeft ertoe geleid dat deze bereid is af te zien van de mogelijkheid om boven het peil te bouwen op deze plek. Het is wel de bedoeling dat de parkeerkelder van het nieuw te bouwen gebouw doorloopt onder het duin. Dit heeft evenwel geen gevolgen voor de massaliteit.

8

Huidige stenige omgeving (boven) wordt duinbeleving (onder)

In het beeldkwaliteitsplan is duidelijk gemaakt dat de buitenruimte van de gebouwen Noordzee en De Wielingen zoveel mogelijk uit ‘beleefbaar duin’ zal bestaan. Dat wil zeggen een duinlandschap dat niet alleen vanuit de balkons van hotelkamers in hotel Noordzee en recreatieappartementen in De Wielingen, maar ook vanuit de omliggende wegen (Kanaalweg en Noordzeestraat) zichtbaar en voelbaar is (zie bovenstaande figuur met twee foto’s vanuit hetzelfde standpunt). Daarbij ligt de bovenkant van het duin circa 1 meter boven het niveau van de Noordzeestraat, zodat je over het duin heen kijkt naar het hotel in plaats van op een parkeerplaats. Een vergelijking van de bestaande en beoogde situatie geeft aan dat het oppervlak onverharde, kwalitatief hoogwaardig ingerichte buitenruimte toeneemt van circa 1.500 m² in de bestaande situatie naar meer dan 3.500 m² in de beoogde situatie ofwel van circa 12% naar bijna 30% van het bestemmingsplangebied. Het volume aan bebouwing neemt zowel op de plot van Noordzee als op de plot van De Wielingen toe, met name in de hoogte (zie bovenstaande figuur voor Noordzee). Vanuit stedenbouwkundig perspectief wordt de schaal en maatvoering gerelativeerd door de weidse ruimte rondom (zee, duinen, uitwateringskanaal). Daarmee wordt recht gedaan aan de badplaatsidentiteit. Daarvoor is wel een uitgekiend ontwerp nodig.

Het programma van de totale ontwikkeling is in het bestemmingsplan (door middel van de bouw- en gebruiksregels) vastgelegd. De kwaliteit wordt geborgd door de eisen vanuit het Beeldkwaliteitsplan. Dit is als bijlage bij de regels opgenomen en vormt daarmee onderdeel van het formele toetsingskader. Voor hotel Noordzee heeft die toetsing plaatsgevonden in de voorbereidende fase van de planvorming en dat is verankerd in de (ontwerp)omgevingsvergunning. Voor De Wielingen is in de planregels vastgelegd dat het ontwerp van het gebouw aan het beeldkwaliteitsplan getoetst moet worden door het Q-team, voordat het uitwerkingsplan mag worden vastgesteld of de vergunning voor de omgevingsplanactiviteit mag worden verleend. Daarnaast wordt een ontwerp uitwerkingsplan of ontwerpvergunning onderwerp van een zienswijzenprocedure conform afdeling 3.4 Awb, ongeacht of de Wet ruimtelijke ordening of de Omgevingswet op dat moment in werking is getreden. Daarmee zijn een volwaardig en compleet planvormingsproces én participatie gewaarborgd.

9

3.

Samenvatting zienswijzen

3.1 Reclamant 1 a. De zienswijze richt zich zowel tegen bestemmingsplan als tegen de beide ontwerp vergunningen. b. Reclamant is niet tegen uitbreiding van hotel Noordzee an sich, zo lang deze uitbreiding de belangen van reclamant niet schaadt. c. Reclamant heeft bezwaren tegen het toestaan van uitruil van hotelkamers (hotel Noordzee) tegen appartementen (de Wielingen). 1. Deze uitruil is volgens reclamant in strijd met het bestaand gemeentelijk beleid dat het mogelijk maakt appartementen te realiseren om de onrendabele top bij nieuwbouw of renovatie van de bestaande vijf hotels in Cadzand-Bad te faciliteren. Volgens reclamant wordt in dit geval geen onrendabele top van de hoteleigenaar gefaciliteerd. 2. Reclamant verwacht precedentwerking in Cadzand vanuit deze ontwikkeling inzake de uitruil van hotelkamers tegen appartementen tussen hotelondernemers en vastgoedontwikkelaars. Zodoende kan overal in Cadzand zomaar een hotel en/of appartementencomplex gebouwd worden zonder dat bijgedragen wordt aan de kwaliteitsslag van de badplaats zoals bedoeld het beeldkwaliteitsplan ‘Natuurlijk Stijlvol’ met bijlage 5, het Ontwikkelplan ‘Natuurlijk Stijlvol’ met bijlage 10, de schilvisie Cadzand-bad en de Structuurvisie. 3.

Reclamant vraagt zich af waarom, zoals op pagina 14 van de toelichting van het bestemmingsplan wordt uitgelegd, de uitgangspunten uit de bovengenoemde beleidsstukken gewijzigd zijn voor deze ontwikkeling. Volgens reclamant komt dit door toedoen van de initiatiefnemers. Hierdoor komt de rechtszekerheid van het plan in het geding en is het een schending van de belangen van belanghebbenden. d. Reclamant heeft bezwaar tegen het bouwvolume van het appartementengebouw de Wielingen. 1. Reclamant vraagt zich af hoe een gebouw van twaalf tot dertien bouwlagen nog past bij de omgeving en het dorp Cadzand. 2. Wat voegt de ontwikkeling aan kwaliteit toe aan de omgeving? 3. Wanneer houdt de ontwikkeling van grote bouwvolumes aan de kust op? De noodzakelijke begrenzing van het bouwvolume ontbreekt. e. Reclamant geeft aan eventueel een verzoek te gaan doen in het kader van de Wet openbaarheid bestuur (Wob) als vanuit de beantwoording van deze zienswijzen niet alles duidelijk wordt voor reclamant. f. Reclamant vindt dat een deugdelijke integrale ruimtelijke en financiële onderbouwing van de planvorming ontbreekt. 1. De ruimtelijke gevolgen van de intensivering van bebouwing op de locatie dienen blijkens de toelichting op grond van een goed onderbouwde visie op beeldkwaliteit in beeld te worden gebracht. Volgens reclamant is dat niet gebeurd en is er geen medewerking van de provincie. 2.

De financiële onderbouwing van met name de beoogde appartementen in De Wielingen ontbreekt volgens reclamant geheel. g. Het bestemmingsplan geeft te veel rechtsonzekerheid door de bewuste keuze in het plan voor flexibiliteit. h. Het ontbreekt volgens reclamant aan een deugdelijke, onafhankelijke en goede verkeerskundige onderbouwing/rapportage. Reclamant twijfelt of de huidige infrastructuur wel is ingericht om al deze nieuwe ontwikkelingen op te vangen. i. Reclamant vindt de Aerius berekening niet adequaat. Reclamant baseert zich op milieudeskundige Johan van Vollenbroek en vraagt zich af wat gemeente gaat doen om de verontreiniging te minimaliseren en/of te compenseren. j. Reclamant stelt verder dat het bestemmingsplan ook niet voldoet aan de sinds 1 januari 2021 geldende BENG normen (energieneutraal bouwen). Het ontbreekt in het plan aan duurzame energiewinning, groene daken, infiltratie van het overtollige water en qua NO X en CO2 wordt er niet gecompenseerd. k. Reclamant vindt dat de planontwikkeling haaks staat op de doelstellingen van gemeente inzake de gezondheidsdoelstellingen, vergroening en het behoud van een dorps karakter en hierover heeft geen goede belangenafweging plaats gevonden. l.

Volgens reclamant ontbreekt een uitgewerkt stedenbouwkundig plan en zijn er veel onzekerheden omtrent schaduwwerking en windhinder en heeft ook hierover geen goede belangenafweging plaats gevonden.

10

m. Er ontbreekt volgens reclamant een deugdelijke onderbouwing voor wat betreft het parkeren. Omdat de meerderheid van de bezoekers aan Cadzand met de auto komt, is een volwaardige parkeerrapportage nodig.

3.2 Dorpsraad Cadzand De dorpsraad verzoekt om uitstel voor het indienen van een stuk waarin de zienswijze van de dorpsraad is uitgewerkt. Dit uitstel is verleend voor een periode van vier weken. Binnen deze periode is geen inhoudelijke zienswijze ingediend.

3.3 Reclamant 3 a. Reclamant stelt dat hij niet overeenkomstig de Schilvisie is geïnformeerd en geconsulteerd over de voorgenomen plannen met verstrekkende gevolgen. Dat betekent in de ogen van reclamant dat het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan niet kunnen worden vastgesteld. De stukken zijn volgens reclamant onvoldoende door de overheid geregisseerd en door de initiatiefnemers doorgedrukt. b. Reclamant maakt bezwaar tegen de ontwerp watervergunning en stelt dat de bouwgrens voor de ondergrondse parking van hotel Noordzee niet verder zeewaarts mag gaan dan de bouwlijn van het huidige hoofdgebouw van hotel Noordzee. c. Op geen enkele wijze is volgens reclamant voldaan aan de verplichting in de Schilvisie om de ontwikkelingen op de plot Noordzee-De Wielingen zorgvuldig op elkaar af te stemmen. Reclamant is daar als belanghebbende nooit voor uitgenodigd. d. De gemeente Sluis heeft verzuimd in overleg te treden met de eigenaren van de hotelappartementen op de plot de Wielingen. Er heeft derhalve geen zorgvuldige belangenafweging plaatsgevonden. e. Reclamant ziet geen enkele ruimtelijke meerwaarde.

De zeewaartse uitbreiding van hotel Noordzee doet volgens reclamant afbreuk aan de bestaande open ruimte en zorgt ervoor dat het natuurlijk en visueel contact vanaf de bebouwde kern van Cadzand-bad richting het natuurgebied het Zwin verloren gaat waarbij de bestaande openheid definitief verdwijnt. Door de uitbreiding verdwijnt verder de mogelijkheid om te recreëren in een natuurlijke omgeving. f. Reclamant vindt dat geen rekening wordt gehouden met het naastgelegen appartementencomplex, waarbij privacyverlies vanwege inkijk optreedt. Ook zal de schaduwwerking gevolgen hebben voor het complex. g. Het voorlopig ontwerp voor hotel Noordzee, zoals gepresenteerd op 10 maart 2017 is op geen enkele manier aangepast, ondanks de wens van reclamant om rekening te houden met de belangen van derde belanghebbenden. Dat getuigt volgens reclamant van doordrammen. h. De onder b bedoelde bouwgrens dient al bij de watervergunning tegengegaan te worden teneinde te voorkomen dat er later ook bovengronds bebouwing zeewaarts van de onder b bedoelde bouwgrens komt te staan. i. De plannen zijn in de ogen van de reclamant uitsluitend gericht op winstmaximalisatie voor de initiatiefnemers zonder rekening te houden met de belangen van de direct belanghebbenden in de omgeving. Dat leidt tot ongebreidelde verstening die de openheid aantast en waarvan de maatschappij later spijt heeft. j.

Het complex, het hotel en Noordzeestraat 11 zouden volgens reclamant de rooilijn/bebouwingslijn zoals nu bestaat in de huidige situatie moeten aanhouden. De zeewaartse uitbreiding van Noordzee betekent een trendbreuk met het voorgaande planologische regime, grondslagverlating van de Schilvisie en vernietiging van het visueel contact tussen de bebouwde kern van CadzandBad en natuurgebied het Zwin. k. De openheid van het zeewaarts gelegen gebied vormt het maatschappelijk kapitaal van CadzandBad en het sterke punt ten opzichte van de Belgische kust. Dit kapitaal gaat in de ogen van reclamant door de plannen verloren. Reclamant diende op 12 oktober 2020 een bezwaarschrift in tegen de verleende watervergunning. Als gevolg van het door de gemeenteraad gewijzigde coördinatiebesluit, waar de ontwerp watervergunning nu onderdeel van uitmaakt, merken wij het bezwaarschrift aan als zienswijze gericht tegen het ontwerpbesluit.

11

l.

De bezwaren richten zich tegen de locatie van de bouwplaats, het tracé van de bouwweg en de opslag van de vrijkomende grond. a. Gewenst is de tijdelijke bouwplaats aan de zeezijde van hotel Noordzee te situeren op het eigen terrein van het hotel of op de parking van De Wielingen. b. Verzocht wordt de Noordzeestraat te gebruiken als bouwweg en geen tijdelijke bouwweg voorlangs hotel De Wielingen te leggen. c. Vrijkomende grond zou onmiddellijk verwerkt moeten worden in het duingebied of afgevoerd in plaats van opslag ter plaatse. De aanvoer, opslag en afvoer van materieel en materialen, bouwkranen, het ketenpark en het parkeren worden dan aan het zicht van de appartementen in De Wielingen onttrokken. m. De ligging van bouwweg en bouwplaats in het zicht van de appartementen gelegen in De Wielingen wordt als storend ervaren en een negatieve invloed hebben op de, thans jaarronde, verhuurbaarheid van het appartement aan (vaste) gasten. Hierdoor zal sprake zijn van inkomstenderving, zowel tijdens de duur van de bouw als daarna, wanneer een nieuw klantenbestand opgebouwd moet worden. n. De keuze voor deze oplossing wordt ingegeven door de wensen van de initiatiefnemer voor de bouwtechnisch meest logische locatie, er is geen rekening gehouden met de belangen van de appartementseigenaren.

3.4 Reclamant 4 a. Reactie van reclamant is gericht tegen het ontwerpbestemmingsplan en tegen de ontwerpomgevingsvergunning. b. De plannen zoals die nu ter tafel liggen zijn sterk afwijkend van hetgeen eerder is voorgespiegeld. c. Er is volgens reclamanten in de plannen sprake van ‘een hoge en logge muur van bebouwing voor de eigen woning, waardoor zichtlijnen worden aangetast en licht weggenomen wordt. d. De thans voorliggende plannen leiden volgens reclamant tot een enorme toename van verkeersbewegingen in en rond de Noordzeestraat met een ernstige aantasting van het woonmilieu in de Noordzeestraat tot gevolg. e. Het voorziene bouwvolume staat in geen verhouding tot de aanwezige villabouw in de Noordzeestraat.

3.5 Natuurbeschermingsvereniging ’t Duumpje West Zeeuws-Vlaanderen a. Zienswijze is gericht tegen ontwerpbestemmingsplan en beide ontwerpvergunningen. b. Reclamant geeft aan dat deze ontwikkeling negatief bijdraagt aan de in het Ontwikkelingsplan Cadzand-bad benoemde rust, ruimte en vrijheid. c. De schaarse ruimte in Nederland moet verantwoord gebruikt worden maar in dit geval ontbreekt volgens reclamant nut en noodzaak. Reclamant vindt namelijk dat de behoefte aan hotelkamers niet goed is onderbouwd en een representatieve bezettingsgraad en andere cijfers ontbreken in het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan zou staan dat er hotelkamers worden gebouwd die niet rendabel kunnen worden geëxploiteerd. Dit zou recht geven op de verkoop van recreatieappartementen volgens een regeling uit 2017. Deze recreatieappartementen zijn in de huidige tijd nu juist de grootste concurrent van hotelkamerverhuur. Onder het kopje 6.2 Handhaving staat het volgende waarbij reclamant vindt dat dit van toepassing is op vorenstaande: “Regels die zijn gebaseerd op gedateerde inzichten, hebben hun geloofwaardigheid verloren en kunnen in redelijkheid ook niet meer afgedwongen worden. Door verouderde regels neemt de kans op misbruik daarvan ook toe.” d. Reclamant geeft aan dat zij figuur 14 uit het bestemmingsplan niet terug kan vinden in de Kustvisie 2017.

Daardoor is het naar de mening van reclamant onjuist om te veronderstellen dat de zeewaartse uitbreiding binnen de bebouwingscontouren past. e. Reclamant vindt dat de huidige problematische (toeristische) verkeersafwikkeling in de gemeente Sluis en de piekmomenten van verkeer in het plan onderbelicht blijven en geeft als voorbeeld de Kanaalweg die gelegen is tussen twee natuurgebieden en waar regelmatig tijdens piekuren langdurige opstoppingen in beide richtingen zijn. De gebruikte data uit 2009 zijn achterhaald. f. Reclamant vindt de redenering dat omdat het strand ter plaatse al één van de drukstbezochte stranden is en dat daarom de verstoring vanwege de uitbreiding niet significant zou zijn,

12

bedrieglijk is. Hierdoor blijft volgens reclamant het cumulatieve effect buiten beeld en vraagt reclamant zich af waar de grens ligt. g. Verder vindt reclamant dat er aan paragraaf 4.6 van het bestemmingsplan moet worden toegevoegd dat er meer lichtpunten van balkons en andere ruimtes bijkomen die de situatie verslechteren. h. Reclamant vindt de QuickScan inzake flora en fauna gedateerd en vraagt zich af wat de ‘houdbaarheidsdatum’ is van het flora en fauna onderzoek. i. In het kader van de luchtkwaliteit vraagt reclamant zich af of de grens van ‘niet in betekende mate’ vanwege alle vroegere, recente en huidige ontwikkelingen in Cadzand-Bad (cumulatief) al bereikt is. j. Reclamant geeft aan dat de berekeningen van de stikstofdepositie niet met de laatste versie van Aerius zijn uitgevoerd. De nieuwe versie zal meer overschrijdingen te zien geven. k. Reclamant vraagt zich af of alle vroegere en huidige projecten samen moeten worden beoordeeld als ‘significant’ in tegenstelling tot alle losse projecten die nu ieder in de beoordeling ‘niet significant’ meekrijgen waardoor een vergunning in het kader van de natuurwetgeving nodig is. l. Reclamant meent dat de instandhoudingsdoelstelling voor habitat H2190A moet worden meegewogen ook al is de instandhoudingsdoelstelling om administratief-politieke reden niet in Nederland van toepassing. m.

Volgens een uitspraak van de Raad van State op 29 mei 2019 inzake de PAS mogen toekomstige verwachtingswaarden niet in de beoordeling worden meegewogen. Het bestemmingsplan is op dit punt in de ogen van de reclamant misleidend. n. Reclamant vraagt zich af waarom het intrekken van het coördinatiebesluit op 26 november 2020 niet in het stuk is vermeld. o. Reclamant vindt het onbegrijpelijk dat inspraak niet heeft plaats gehad. p. De ontwikkeling van appartementencomplex de Wielingen geeft nog veel onduidelijkheden en het bestemmingsplan is hierin niet volledig waardoor men bezorgd is dat er een vrijbrief wordt gegeven en dat zomaar een vergunning verleend kan worden.

3.6 Stichting Duinbehoud a. Zienswijze is gericht tegen ontwerpbestemmingsplan en beide ontwerpvergunningen. b. Reclamant heeft bezwaar tegen de uitbreiding van het bouwoppervlak, met name in westelijke richting, omdat die ten koste gaat van bestaande groenstructuren die als bufferzone dienen tussen stedelijk gebied en Natura 2000-gebied. Indirect is daarmee sprake van een aantasting van Natura 2000. c. Reclamant heeft bezwaar tegen de uitbreiding van hotel- en overnachtingscapaciteit in recreatieappartementen, waardoor de druk op het omliggende Natura 2000-gebied, op bestaande natuurwaarden en op biodiversiteit toeneemt. Door toename van de stikstofdepositie op delen van het Natura 2000-gebied is het bestemmingsplan niet uitvoerbaar. d. Reclamant kan niet uit de stukken opmaken welke schade aan de omgeving wordt berokkend tijdens de bouwfase van het project. e. Reclamant voert verder dezelfde argumenten aan als Natuurbeschermingsvereniging ’t Duumpje West Zeeuws-Vlaanderen. De onderdelen c tot en met p van de zienswijze van Natuurbeschermingsvereniging ’t Duumpje West Zeeuws-Vlaanderen worden hier als ingelast beschouwd.

3.7 Vereniging van Eigenaren Cadzand-Bad a/d Lopinge a. Zienswijze is gericht tegen ontwerpbestemmingsplan en beide ontwerpvergunningen. b. Reclamant maakt bezwaar tegen de afmetingen van het bouwvolume van de Wielingen, die tot gevolg hebben dat de zichtlijnen op de haven, de zee en het duingebied worden geschaad alsmede (wellicht) een negatief effect hebben op de bezonning van de appartementen van reclamant.

13

3.8 Provincie Zeeland a. In de zienswijze wordt gesteld dat het ontwerp bestemmingsplan niet voldoet aan het provinciaal beleid voor vrijetijdseconomie, het verblijfsrecreatiebeleid en het beleid voor deeltijdwonen zoals dat is opgenomen in het Omgevingsplan provincie Zeeland 2018. In Bijlage E, behorend bij artikel 2.13 van de omgevingsverordening, is vastgelegd dat ‘de gemeente een door GS geaccordeerde programmering hanteert, waarmee ze in de aangetoonde behoefte kan voorzien’. Een dergelijke programmering is nog niet ter accordering aangeboden. b. In het bestemmingsplan zal ook moeten aangegeven hoeveel eenheden er maximaal kunnen komen, hoeveel er al zijn ‘uitgegeven’ en of het aantal eenheden in dit plan nog binnen het maximum valt. c. De bedragen bij het onderdeel ‘B: Additionele migratie’ zijn niet aangepast op basis van een evaluatie. Verzocht wordt dit in het vast te stellen bestemmingsplan alsnog op te nemen.

3.9 Reclamant 9 a. Zienswijze is gericht tegen ontwerpbestemmingsplan en beide ontwerpvergunningen. Reclamant stelt in de zienswijze een aantal vragen. b. In het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad staat dat rekening gehouden wordt met het dorpse karakter van Cadzand-Bad. Hoe verhoudt een gebouw met 12 bouwlagen aan de Kanaalweg zich tot dat uitgangspunt? c. In de Schilvisie Cadzand-Bad wordt gesproken over behoud en bescherming van bestaande hotels. Hoe verhoudt dit plan waarin een hotel verdwijnt tot dat uitgangspunt? d. De Schilvisie Cadzand-Bad geeft voor de plot van Noordzee en De Wielingen specifiek aan dat uitbreidingen boven de 15 meter onderbouwd dienen te worden met een goede en duidelijke visie over beeldkwaliteit die door de provincie moet worden onderschreven. Is er al goedkeuring van de provincie en welke afweging ligt ten grondslag aan de overschrijding van de bouwhoogte boven de 15 meter? e. Er wordt uitgegaan van 70 appartementen en dit aantal bepaalt het volume. In eerdere projecten is dit niet voorgekomen. Waarom wordt dit uitgangspunt gehanteerd? f. Volgens de Schilvisie is de bebouwing van hotel de Schelde een landmark. Het beoogde plan voorziet een hogere bouwmassa die het landmark overstijgt. Wat is de reden om hiervoor te kiezen en hoe verhoudt zich dit tot een open en natuurlijk karakter? g.

Waarom heeft er vooraf geen informatievoorziening plaatsgevonden aan bewoners, eigenaren en ondernemingen? h. In de publicatie is Noordzeestraat 2 (hotel Noordzee) genoemd en niet Kanaalweg 1 (De Wielingen). Waarom is dat niet duidelijker aangegeven? i. In de publicatie wordt als datum van het coördinatiebesluit 17 december 2020 genoemd, terwijl dit 26 november 2020 moet zijn én dat dit besluit een eerder besluit vervangt. Waarom is de communicatie hier foutief?

3.10 Bondgenootschap Zeekraal a. Zienswijze is gericht tegen ontwerpbestemmingsplan en beide ontwerpvergunningen. De zienswijze is opgesplitst in delen. Voor zover de argumenten de ontwerp watervergunning betreffen, vindt besluitvorming plaats door het waterschap Scheldestromen en zijn ze niet opgenomen in deze zienswijzennota. b. Ten aanzien van De Wielingen: 1. De ombouw van De Wielingen dient volgens reclamant behandeld te worden als een nieuwe aanvraag in een nieuw bestemmingsplan. Daarbij horen een bouwplan en een advies van het waterschap en een verklaring van geen bezwaar van de minister. Het grenst volgens reclamant aan Natura 2000-gebied en staat aan een belangrijk waterstaatswerk en volledig in het kustfundament Het project staat niet volgens reclamant niet in de pipeline van de Zeeuwse kustvisie maar is daar ingedeeld onder natuurnetwerk, Natura 2000 en Zeeuwse topkwaliteit. 2. De nieuwe resultaatsverplichting in Nederland vanaf maart 2021 tot reductie van stikstof op Natura 2000-gebieden kan volgens reclamant nooit gehaald worden. Een nieuwe berekening is verplicht.

14

c.

3. De verplichte burgerparticipatie in de Omgevingswet maakt het in de ogen van reclamant zonder bouwplan met de daarbij behorende onderzoeken een procedure te voeren. 4. Het onderzoek naar wegverkeerslawaai is gebaseerd op tellingen uit 2009, waardoor de reclamant de resultaten in twijfel trekt. 5. Er is volgens reclamant een verbod op bouwen in Zeeuwse Topkwaliteitgebieden en er wordt niets gedaan aan landschappelijke inpassing. 6. De grensoverschrijdende uitstoot van stoffen is volgens reclamant te groot, waardoor niet voldaan wordt aan de Belgische normen. 7. In de ogen van reclamant dient een MER opgesteld te worden, omdat de impact op de omgeving door het aanleggen van parkings en gebouwen in de recent gerealiseerde duinen te groot is. 8. Passende maatregelen zijn volgens reclamant het wijzigen of intrekken van vergunningen als die ertoe leiden dat verslechtering van natuurgebieden wordt voorkomen. Daarbij is geen ruimte meer voor belangenafweging. 9. Renovatie is in de ogen van reclamant te verkiezen boven sloop/nieuwbouw. 10. Het plan past volgens reclamant niet in het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad dat stelt functiewijzigingen langs het kanaal niet aan de orde zijn. 11.

In de ogen van reclamant is geen enkele inspanning gedaan voor gasvrij bouwen, beperken van verlichting op het Natura 2000-gebied, hemelwateropvang, gebruik van milieuvriendelijke materialen en ontzien van de zoetwaterbubbel in het duingebied. 12. Bezwaar wordt gemaakt tegen het ontzeggen van inspraak. Ten aanzien van Noordzee: 1. De koppeling met De Wielingen is niet onlogisch, maar de overdreven luxe is niet nodig in de ogen van reclamant. 2. Er wordt niet met cijfers onderbouwd of Cadzand-Bad qua marktopname vol is met hotelkamers en recreatieappartementen. 3. Reclamant heeft bezwaar tegen de bevoorrading langs het langzaamverkeerspad naar het Zwin. 4. Reclamant ziet geen noodzaak voor uitbreiding van het restaurant, zeker niet nu dat alleen voor de ‘top of the bill’ is. 5. Reclamant stelt voor De Wielingen over te dragen aan Noordzee, zodat met minimale milieuschade het hotel kan worden vergroot. Het terrein van De Wielingen kan dan ook een openbare meerwaarde krijgen. 6. De bouwroute is niet vernoemd. Reclamant vreest voor overbelasting van de bestaande wegen en pleit voor parkeren op afstand. 7. Reclamant wenst alleen nog koopwoningen voor inwoners van de gemeente Sluis en geen nieuwbouw meer voor groeiend toerisme.

3.11 Reclamant 11 a. Zienswijze is uitsluitend gericht tegen ontwerpbestemmingsplan. b. Voor wat betreft hotel Noordzee wil reclamant zeker stellen dat de paviljoens niet hoger worden dan wat nu in de ontwerpvergunning voor hotel Noordzee staat. c. Voor wat betreft De Wielingen maakt reclamant bezwaar tegen de te hoge en te massale bebouwing die in een stedelijke omgeving thuis hoort en niet in de badplaats.

3.12 Zeeuwse Milieufederatie a. Zienswijze is uitsluitend gericht tegen ontwerpbestemmingsplan, omdat met dit plan de trend van verstedelijking van Cadzand-Bad wordt voortgezet, maar dat de natuurwaarden en landschappelijke kwaliteiten onvoldoende beschermd worden. b. De stikstoftoename zoals blijkt uit de stukken baart zorgen, nu de ontwikkeling pal naast Natura 2000-gebied met beschermde flora en fauna plaatsvindt. Concrete Aeriusberekening worden gemist. c. In de stukken wordt in de ogen van reclamant ten onrechte niet getoetst aan habitattypen die in het ontwerp wijzigingsbesluit ‘Aanwezige waarden’ van het Rijk uit 2018 zijn opgenomen.

15

d. Reclamant dringt erop aan bronbemaling te verbieden, omdat de nabijgelegen flora en fauna zeer gevoelig is voor grondwateronttrekking en bronbemaling. e. De voorgenomen uitbreiding van hotel Noordzee vindt plaats op gronden van het waterschap en passen naar de mening van reclamant niet in de geest van Zeeuwse Kustvisie. Verder is er geen onderzoek gedaan naar de gevolgen voor flora en fauna. f. Reclamant vindt het verbazingwekkend dat er wel een bestemmingsplan maar nog geen uitgewerkt plan voor De Wielingen ligt. g. Volgens het beeldkwaliteitsplan kan de hoogte van het nieuwe gebouw van De Wielingen oplopen tot 39 meter vanaf de Kanaalweg. Een dergelijke hoogte schaadt naar de mening van reclamant de zichtlijnen van Cadzand-Bad enorm.

3.13 Neptunus Cadzand Holding a. Zienswijze is gericht tegen ontwerpbestemmingsplan en beide ontwerpvergunningen. b. De ter inzagelegging van de stukken heeft plaatsgevonden zonder voorafgaande informatie, hetgeen een trendbreuk met de gebruikelijke wijze van handelen is. c. Reclamant stelt dat uitgangspunt van het beleid is met zo min mogelijk bouwvolume tot vernieuwing van de badplaats te komen. In een aantal gevallen is er meer bouwvolume mogelijk gemaakt dan volgens bijlage 10 van het Ontwikkelingsplan op grond van kapitaalsvernietiging. In de ogen van reclamant is de uitbreiding van de Wielingen met 70 appartementen buitenproportioneel en niet nodig. d. Het bouwvolume van de Wielingen is naar het oordeel van reclamant te kolossaal, niet passend in de omgeving en zorgt voor zware schaduwwerking en windbelasting. De opdeling van het gebouw in drie delen dient volgens reclamant om meer appartementen te realiseren. e. Reclamant maakt bezwaar tegen het opschuiven van het bouwvolume naar het kanaal, omdat de ruimte in de ogen van reclamant daar nu al te smal is, gelet op de functie als voetverbinding naar de Zwinparking en Zomerdorp het Zwin. f. Reclamant stelt voor de bouwhoogte van De Wielingen te maximaliseren gelijk aan hotel Noordzee.

De huidige genoemde maximale bouwhoogte acht reclamant niet in evenwicht met de bebouwing aan de oostzijde van het kanaal en buitenproportioneel ten opzichte van het naastgelegen natuurgebied. g. Reclamant maakt zich zorgen over de precedentwerking als er steeds meer volume mag worden toegevoegd.

3.14 Toeristisch Ondernemers Platform Cadzand (TOP Cadzand) a. Zienswijze is uitsluitend gericht tegen ontwerpbestemmingsplan en dan alleen het deel De Wielingen. b. TOP Cadzand is van mening dat de ingediende plannen niet stroken met vastgesteld en gedragen beleid en dat er sprake is van een precedentwerking als de plannen ongewijzigd worden voortgezet. Op grond daarvan wil TOP Cadzand een gesprek met de gemeente alvorens een definitieve zienswijze in te dienen. Drie vragen dienen daarbij aan de orde te komen: 1. Wat is de mening van de provincie Zeeland over de bouwplannen? 2. In hoeverre passen de bouwplannen in het coalitieprogramma en uitvoeringsprogramma? 3. In hoeverre passen de bouwplannen in het Kustpact dat door de gemeente Sluis is ondertekend?

3.15 Stichting Cadzand-Cultureel a. Zienswijze is uitsluitend gericht tegen ontwerpbestemmingsplan en dan alleen het deel De Wielingen. b. Reclamant had verwacht dat de gemeente eerst in gesprek zou gaan over de stedenbouwkundige en programmatische uitgangspunten voordat de stukken ter visie gelegd zouden worden. c. De studies zoals opgenomen in het beeldkwaliteitsplan gebaseerd op het programmatische gegeven van 70 appartementen laat naar het oordeel van reclamant zien dat er sprake is van een

16

d.

e.

f. g. h.

i.

enorme vergroting van massa en bouwhoogte. De studies wijst reclamant af en de volgende vragen zijn dan aan orde. 1. Hoe verhoudt het nieuwe plan voor De Wielingen zich tot de uitgangspunten van het ontwikkelingsplan waar gesproken wordt over een dorps karakter? 2. Waarom wordt op de plot van de Wielingen niet een hotel gehandhaafd. Er verdwijnt nu een hotel hetgeen leidt tot een verarming van aanbod en differentiatie. Verder is geen ondernemersplan bekend waardoor het behoud van een hotel niet mogelijk zou zijn. 3. Heeft de provincie ingestemd met de voorgestelde maximale bouwhoogte? De argumenten om 70 appartementen te bouwen acht reclamant niet valide, omdat: 1. Eigen inschattingen van reclamant blijk geven dat ook bij de bouw van 40 in plaats van 70 appartementen het project al rendabel kan zijn; 2. Het aan de overheid is om volume, programma en condities te bepalen, waarbij geen rekening gehouden hoeft te worden met bestaande afspraken tussen private partijen. Reclamant doet het voorstel om dezelfde bouwregels te hanteren voor De Wielingen als voor Noordzee en een samenhangend geheel te realiseren met een basisopbouw van 5 lagen met dakopbouw en een maximum bouwhoogte van 7 lagen met afwijkingen vergelijkbaar als bij hotel Noordzee. De architectonische uitstraling van De Wielingen mag maar moet niet verschillen.

De kosten voor herinrichting op het duin zeewaarts van de beoogde bebouwing met verbeterde loop- een fietsroutes zullen in de ogen van reclamant betaald moeten worden uit de ontwikkeling. Reclamant acht het dringend gewenst dat in de afspraken tussen gemeente en initiatiefnemer een langjarige zekerheidsstelling wordt opgenomen voor de realisatie en exploitatie van een horecavoorziening met terras aan het duin, nu het publieke terras van hotel Noordzee dreigt te verdwijnen. De milieucondities in de natuurgebieden worden al flink overschreden. Reclamant sluit zich daartoe aan bij de zienswijzen van Zeeuwse Milieufederatie en Zeeuws Landschap.

3.16 Reclamant 16 De zienswijze is identiek aan de zienswijze van reclamant 4 a. Reactie van reclamant is gericht tegen het ontwerpbestemmingsplan en tegen de ontwerpomgevingsvergunning. b. De plannen zoals die nu ter tafel liggen zijn sterk afwijkend van hetgeen eerder is voorgespiegeld. c. Er is volgens reclamanten in de plannen sprake van ‘een hoge en logge muur van bebouwing voor de eigen woning, waardoor zichtlijnen worden aangetast en licht weggenomen wordt. d. De thans voorliggende plannen leiden volgens reclamant tot een enorme toename van verkeersbewegingen in en rond de Noordzeestraat met een ernstige aantasting van het woonmilieu in de Noordzeestraat tot gevolg. e. Het voorziene bouwvolume staat in geen verhouding tot de aanwezige villabouw in de Noordzeestraat.

3.17 Vereniging van Eigenaren Sincfal in Cadzand-Bad a. Zienswijze is uitsluitend gericht tegen ontwerpbestemmingsplan en dan alleen het deel De Wielingen. b. Resultaat van de massastudie die laat zien dat het realiseren van 70 appartementen van circa 100 m² op de plot van de Wielingen leidt tot enorme vergroting van de massa en bouwhoogte wordt afgewezen door reclamant. c. Reclamant stelt dat de overheid volume, programma en condities moet bepalen voor een passende stedenbouwkundige ontwikkeling. Dit uit zich in: 1. Een massa voor De Wielingen, waardoor hotel Noordzee niet verstopt raakt; 2. Afname van hoogte naar de duinen en natuurgebied het Zwin; 3. De verbreding van de ruimte voor wandelen en fietsen zeewaarts van de beoogde nieuwbouw; 4. Verbreding van de ruimte van de hoofdlooproute naar zee vanaf de Zwinparking; 5. Het plannen van de ingang van de Zwinparking vanaf de dijk om onnodige verkeersbewegingen te voorkomen.

17

3.18 Reclamant 18 De zienswijze is grotendeels gelijk aan de zienswijze van Stichting Cadzand Cultureel a. Zienswijze is uitsluitend gericht tegen ontwerpbestemmingsplan en dan alleen het deel De Wielingen. b. De studies zoals opgenomen in het beeldkwaliteitsplan gebaseerd op het programmatische gegeven van 70 appartementen laat naar het oordeel van reclamant zien dat er sprake is van een enorme vergroting van massa en bouwhoogte. De studies wijst reclamant af en de volgende vragen zijn dan aan orde. 1. Hoe verhoudt het nieuwe plan voor De Wielingen zich tot de uitgangspunten van het ontwikkelingsplan waar gesproken wordt over een dorps karakter? 2. Waarom wordt op de plot van de Wielingen niet een hotel gehandhaafd. Er verdwijnt nu een hotel hetgeen leidt tot een verarming van aanbod en differentiatie. Verder is geen ondernemersplan bekend waardoor het behoud van een hotel niet mogelijk zou zijn. 3. Heeft de provincie ingestemd met de voorgestelde maximale bouwhoogte? c. De argumenten om 70 appartementen te bouwen acht reclamant niet valide, omdat: 1. Eigen inschattingen van reclamant blijk geven dat ook bij de bouw van 40 in plaats van 70 appartementen het project al rendabel kan zijn; 2. Het aan de overheid is om volume, programma en condities te bepalen, waarbij geen rekening gehouden hoeft te worden met bestaande afspraken tussen private partijen. d.

Reclamant doet het voorstel om dezelfde bouwregels te hanteren voor De Wielingen als voor Noordzee en een samenhangend geheel te realiseren met een basisopbouw van 5 lagen met dakopbouw en een maximum bouwhoogte van 7 lagen met afwijkingen vergelijkbaar als bij hotel Noordzee. e. De architectonische uitstraling van De Wielingen mag maar moet niet verschillen. f. De kosten voor herinrichting op het duin zeewaarts van de beoogde bebouwing met verbeterde loop- een fietsroutes zullen in de ogen van reclamant betaald moeten worden uit de ontwikkeling. g. Reclamant acht het dringend gewenst dat in de afspraken tussen gemeente en initiatiefnemer een langjarige zekerheidsstelling wordt opgenomen voor de realisatie en exploitatie van een horecavoorziening met terras aan het duin, nu het publieke terras van hotel Noordzee dreigt te verdwijnen. h. De milieucondities in de natuurgebieden worden al flink overschreden. Reclamant sluit zich daartoe aan bij de zienswijzen van Zeeuwse Milieufederatie en Zeeuws Landschap.

3.19 Reclamant 19 a. Zienswijze is uitsluitend gericht tegen ontwerpbestemmingsplan. b. Voorzieningen voor bewoners en bezoekers van Noordzeestraat en Kanaalweg worden gemist. c. De duinovergang aan het einde van de Noordzeestraat moet open blijven, waarbij de huidige weg niet versmald mag worden en parkeren voor bewoners mogelijk moet blijven. d. De ingang van de nieuwe parking mag niet veel hoger worden dan het niveau van de Noordzeestraat. e. De enorme hoogte van de appartementen De Wielingen vindt reclamant niet passend bij de ontwikkeling van de badplaats en de ligging bij natuurgebied het Zwin. f. Tegelijk met de ontwikkeling van Noordzee-De Wielingen zouden ook de mogelijkheden voor bebouwing aan de Kanaalweg en de Noordzeestraat verruimd moeten worden. g. Reclamant maakt bezwaar tegen de eenlaagse uitbouw van hotel Noordzee met kap die in de ogen van reclamant het uitzicht vanaf de Noordzeestraat belemmert.