A07 dhr. Moggré bp-procedure.pdf

Geachte Raadsleden en Commissieleden

In reactie op mijn brieven van 14 december en 29 december jl. zijn door enkelen van u, een aantal vragen gesteld. Dit waren specifieke inhoudelijke vragen. Ik meen dat de antwoorden kunnen bijdragen aan een juiste beoordeling van deze zaak. En daarom heb ik ze gebundeld en voorzien van antwoorden en commentaar; onderbouwd met tekeningen, foto’s, e-mails, rapporten en dergelijke. Zodoende behoren bij dit document nog 8 bijlagen.

De volgende vragen werden gesteld:

Antwoord op pagina

1. Waarom kunnen de compensatiewoningen niet gewoon terug aan het Dijkske gebouwd worden, nadat de bestaande bebouwing is gesloopt?

2

2. Kan je de provinciale brief delen en voorzien van je onderbouwde commentaar?

3

3. Waarom zou hetgeen in die brief staat niet kloppen of niet juist zijn?

3

4. Is te verwachten dat omwonenden aan de Kanaalweg, tegen je plannen zijn en mogelijk gefundeerde zienswijzen gaan indienen? Worden omwonenden of direkte buren gehinderd in hun uitzicht, of krijgen ze te maken met meer schaduw en minder zonlicht bijvoorbeeld? Kortom: hebben de geplande woningen aan de Kanaalweg invloed op belangen van de directe buren?

13

5. Welke argumenten voerde het college aan, om niet mee te werken aan je plannen en de procedure stop te zetten?

14

6. Waarom heb je die gekochte bouwtitel uit de gemeente Terneuzen in je laatste plan weer ingetrokken? Je hebt immers gerefereerd aan het bestemmingsplan Platteweg 2 Retranchement waarin recent een gekochte bouwtitel uit de gemeente Hulst is ingezet en geaccordeerd.

17

7. Wat is nu het verschil tussen je eerste ingediende plan en je 2e “afgeschaalde” plan?

18

8. Worden de compensatie woningen bestemd voor permanente bewoning?

20

9. Vormt stikstof een beperkende of belemmerende factor voor de bouw van enkele woningen op de planlocatie aan de Kanaalweg?

22

Puntsgewijze antwoorden op al deze vragen zal ik hierna geven, voorzien van onderbouwde argumenten.

1

1. Waarom kunnen de compensatiewoningen niet gewoon terug aan het Dijkske gebouwd worden? •

De locatie aan het Dijkske is niet rechtstreeks bereikbaar vanaf openbaar gebied. Dit alleen al, is reden voor DNWG (en andere netbeheerders) om geen nieuwe infrastructuur of andere kabels en leidingen, aan te leggen door of in een perceel welke eigendom is van derden.

•

Op het terrein aan het Dijkske is sprake van ernstige bodemverontreiniging en vervuiling. Dit als gevolg van dat de locatie vele jaren een soort van regionale (illegale) stortplaats is geweest. Het is/was één grote vervuilde bende (vorig jaar zijn al 14 stuks 40 m3 containers met rommel afgevoerd door Wielemaker Containers en Afvalverwerking), de foto’s hierna geven een eerste indruk. Gaat u svp eens naar de locatie, loop er eens rond en aanschouw zelf…

2

De grond- en bodemverontreiniging is veroorzaakt door de vorige eigenaar die failliet is gegaan. Een aantal van u zijn hiermee bekend omdat zij de locatie kennen en weet hebben van wat daar allemaal in het verleden is gebeurd. Dit is ook bij de gemeente bekend, gezien een aantal direkte buren/landbouwers meerdere keren klachten hebben ingediend bij de gemeente en milieudienst. Er is dus sprake van een milieuknelpunt wat een dwingende omgevingsfactor is voor verplaatsing van de bouwtitels. Zie het beleidskader stap 2 punt 1: “Voor het oplossen van een milieuknelpunt of voor andere dwingende omgevingsfactoren kan het noodzakelijk zijn om een bestaande bouwtitel te verplaatsen”.

•

Archistedes Omgevingsadviezen heeft geconcludeerd in zijn rapport dat gelet op het bestaande bebouwingsbeeld en het ontbreken van een adequate ontsluiting van het perceel, een nieuwe ontwikkeling daar, als woonlocatie, stedenbouwkundig ongewenst is.

Het hele rapport van Archistedes Omgevingsadviezen treft u in bijlage 4. Met bovenstaande argumenten en feiten wordt aangetoond dat voldaan wordt aan stap 1 van de voorwaarden voor verplaatsing bouwtitels conform de beleidsnotitie “Verplaatsen bouwtitels in buitgebied gemeente Sluis”.

3

2. Kan je de provinciale brief delen en voorzien van je onderbouwde commentaar? 3. Waarom zou hetgeen in die brief staat niet kloppen of niet juist zijn? De vragen 2 en 3 voeg ik samen in onderstaande beantwoording. In bijlage 5 en hierna treft u allereerst de provinciale brief (vooroverleg reactie) gedateerd 18 februari 2022.

4

Volgens de provincie ligt “landschapsontwikkeling dmv verdichting aan de Kanaalweg niet direkt voor de hand ligt”. Relevant is dat de locatie voldoet aan het gestelde in het beleidskader “Verplaatsen Bouwtitels buitengebied gemeente Sluis”; en daaraan wordt voldaan. In de beantwoording zienswijzen bestemmingsplan Platteweg 2 Retranchement, stelt de gemeente in dit verband op pagina 15 1e alinea: “de locatie waarna de woning naartoe wordt verplaatst ligt binnen 500 m vogelvlucht van Terhofstede en het betreft geen solitaire bebouwing. Daarnaast wordt de nieuwbouwlocatie landschappelijk ingepast. Daarmee is voldaan aan de vereiste van ruimtelijke aanvaardbaarheid, zoals beschreven in de beleidsnotitie”.

De locatie aan de Kanaalweg voldoet aan dat beleid, de bemerking van de provincie is dus niet relevant, temeer er nergens is het genoemde beleidsstuk (bijlage C artikel 2.7) over (on)gelijkwaardigheid van locaties gesproken wordt. Waar staat de relevantie beschreven dat sloop-en nieuwbouwlocaties wel of niet gelijkwaardig aan elkaar zouden moeten zijn. En wat is (on)gelijkwaardig en wie bepaald dat? In artikel 6.2 van de bijlage C bij artikel 2.7 van de verordening staat: “De compensatiewoningen worden bij voorkeur gebouwd binnen het stedelijk gebied. Indien sprake is van bouw in het buitengebied geldt dat dit uitsluitend plaats kan vinden in of aansluitend aan buurtschappen, lintbebouwing, of bebouwingsclusters en in kernrandzones. Voor de locatie waar de compensatiewoning(en) wordt/worden gebouwd dient een stedenbouwkundige onderbouwing door de initiatiefnemer te worden aangeleverd, waaruit blijkt dat de woning past in de omgeving”.

Relevant is tevens dat er ruimtelijke kwaliteitswinst ontstaat, vanwege per saldo minder verstening van het buitengebied. Er is/wordt gesloopt min. 2.670 m2 (excl. verder saneren van perceel het Dijkske); aan nieuwbouw compensatiewoningen wordt terug gebouwd max. 960 m2 (incl. bijgebouwen). Hierdoor vindt ontstening plaats van ca. 1.710 m2. Het tegengaan van verstening in het buitengebied is een van de doelstellingen van de omgevingsverordening. (Uitspraak Raad van State 17 februari 2021). Tevens stelt de Raad van State dat vanwege ontstening van het buitengebied, ruimtelijke kwaliteitswinst wordt behaald. (RvS 4 mei 2022)

5

Direkt daarna schrijft de provincie in die brief, dat het perceel niet is opgenomen als onderdeel van de bescherming landschap en cultuurhistorie. M.a.w. de locatie heeft geen beschermde (provinciale) status. Zie daarvoor tevens onderstaande kaart “Natuurnetwerk Zeeland”:

Bovendien heeft ecoloog de heer Alex Wieland in zijn “Quickscan Natuurwetgeving Kanaalweg” gerapporteerd dat de locatie aan de Kanaalweg geen landschapselementen bevat: (het volledige rapport treft u in bijlage 6, dit rapport was destijds niet bekend bij de gemeente en de provincie, dat is een duidelijke fout van mijzelf geweest)

6

Op pagina 16 van “Quickscan Natuurwetgeving Kanaalstraat”, staat”:

Uit het voorgaande kan geconcludeerd worden dat de ecoloog vanuit zijn expertise geen belemmeringen ziet om de compensatiewoningen te realiseren op het perceel aan de Kanaalweg. Er zijn daar nl. geen landschapswaarden of landschapselementen die zouden kunnen worden aangetast. Deze “Quickscan Natuurwetgeving Kanaalstraat” was niet bekend bij gemeente en provincie. Die was vergeten mee te sturen. Een fout die ik mijzelf aanreken. Excuus daarvoor. Het rapport is echter wel meegestuurd bij het later ingediende 2e plan.

7

Buro Omna heeft een landschappelijk inpassingsplan gemaakt, toen nog uitgaande van 3 compensatiewoningen (het complete inpassingsplan treft u in bijlage 2). Onderstaande tekening geeft de hoofdstructuur van het plan weer:

Het hele plan resulteert juist in het toevoegen van landschapselementen zoals het planten van o.a. streekeigen bomen, struwelen en Knotwilgen. De geplande woningen worden volledig ingebed in grote “groene” percelen. Hierdoor worden landschapselementen toegevoegd waardoor een ruimtelijke kwaliteitswinst wordt behaald op een locatie, welke op dit moment geen landschapselementen heeft (zie rapport Quickscan Natuurwetgeving Kanaalweg” van ecoloog de heer Alex Wieland) maar die als gevolg van de geplande “groene” invulling van de percelen, wel ontstaan. De provincie geeft in haar brief aan, dat de sloop aan het Dijkske tot enige verbetering leidt van de landschappelijke kwaliteit van het verder beboste perceel. Maar ook dat deze kwaliteitswinst beperkt lijkt. Nota bene: het is één grote vervuilde bende, een hoop asbest nog en vervuilde grond die gesaneerd dient te worden, m.a.w. een serieus milieuknelpunt. En daarbij: het perceel is niet bebost; dat is het buurperceel. De juiste feiten zijn klaarblijkelijk niet bekend bij de provincie. De locatie aan het Dijkske bevat aanzienlijke hoeveelheden vervuilde en verontreinigde grond. Alleen al door het slopen van de bestaande bebouwing icm verdere sanering op het terrein van de grond- en bodemverontreiniging en -vervuiling resulteert op zich al in een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst.

Dit is precies zoals de gemeente heeft beschreven in haar ‘Notitie beantwoording zienswijzen en amtshalve aanpassingen’ behorende bij het ontwerpbestemmingsplan ‘Platteweg 2 Retranchement’: pagina 15, punt 2, 2e alinea: “Daarnaast is er sprake van ruimtelijke kwaliteitswinst omdat verouderde en in onbruik geraakte bebouwing wordt verwijderd, e.v….” Ook de directe omgeving zou weinig kwaliteit hebben: dit lijkt op een subjectief oordeel over de omgeving en daarmee ook een (negatieve) kwalificatie richting bewoners aan de Rijksweg in Eede. En daarnaast is de omgeving van de slooplocatie niet relevant: in het beleidskader “Verplaatsen bouwtitels buitengebied gemeente Sluis” staat nergens vermeld dat de staat of inrichting van de omgeving mede bepalend zou zijn.

8

Er worden door de provincie in haar brief, vraagtekens gezet bij de agrarische aspect van de locatie. Ondanks dat het daadwerkelijk agrarische bebouwing is/was, is dit feitelijk niet relevant. In artikel 2.7 van de “Verordening Ruimte Provincie Zeeland” gaat het bij de categorie “Ruimte voor Ruimte” over “detonerende bedrijfsgebouwen” die worden gesloopt in ruil voor bouwtitels. De locatie heeft altijd dienst gedaan als vlasserij Gebr. Lampaert. Vlasverwerking en vlasnijverheid behoren tot agrarische activiteiten. Deze bedrijvigheid is inmiddels gestopt en sinds die tijd is het geheel in verval geraakt. Op de locatie staan dus wel degelijk voormalige detonerende agrarische bebouwing. Hiermee voldoet het plan tot sloop van deze bebouwing en tot verplaatsing van de vrijkomende bouwtitels voor compensatie-woningen; stap 2 punt 3 van het door u vastgestelde beleidskader: “Onder het derde punt valt de toepassing van de ‘ruimte voor ruimte-regeling’ bij bedrijfsbeëindigingen van agrarische bedrijven en niet agrarische bedrijfslocaties. Wanneer een agrarisch bedrijf stopt kan door toepassing van de ‘ruimte voor ruimte-regeling’ de bestaande agrarische opstallen worden gesaneerd in ruil voor de realisatie van (een)compensatiewoning(en)”..

De laatste eigenaar is in 2018 failliet gegaan op de locatie, en ook mede daardoor is sprake van “bedrijfsbeëindiging” waardoor bovenstaand punt uit het beleidskader vanuit meerdere invalshoeken, van toepassing blijft. Het perceel is -na het faillissement van de vorige eigenaardoor mij aangekocht van de bank, specifiek met de bedoeling om gebruik te maken van de “ruimte voor ruimte” regeling in combinatie met het toen nog vast te stellen beleidskader: “Verplaatsen bouwtitel in het buitengebied gemeente Sluis”. Er zou volgens de provincie door uitvoering van de plannen, “per saldo geen aantoonbare meerwaarde voor het landschap ontstaan”. Echter het vastgestelde beleid kent geen “salderingsregeling” met betrekking tot landschappelijke kwaliteitswinst. Het beleid gaat ervan uit dat er ruimtelijke kwaliteitswinst dient te ontstaan op de slooplocatie. Eerder is al gemotiveerd uiteengezet dat hiervan zeker sprake is aan het Dijkske, maar zeker ook aan de Kanaalweg, gezien de nieuwbouwlocatie o.m. landschappelijk wordt ingepast, zie pag. 15 van “Beantwoording zienswijzen bestemmingsplan Platteweg 2 Retranchement”. De inpassing van de woningen aan de Kanaalweg dient te voldoen aan goede ruimtelijke ordening waarbij zo mogelijk landschappelijke waarden behouden worden of versterkt (stap 3 van het vastgestelde beleidskader).

De lokatie heeft thans geen landschapswaarden, dat heeft de ecoloog de heer Alex Wieland gerapporteerd (zie bijlage 6 “Quickscan Natuurwetgeving”). Die landschapswaarden zullen ontstaan, juist vanwege het inrichtingsplan opgesteld door Buro Omna. Streekeigen beplanting, struwelen en knotwilgen zullen worden aangeplant. De locatie zal dus veranderen in een groene oase waarin een paar woningen, zorgvuldig en uit het zicht ingebed worden; versterking van landschapswaarden is hierdoor verzekerd. Zie tekening hieronder:

9

In tegenstelling tot hetgeen de provincie schrijft in haar vooroverlegreactie, kan deze specifieke locatie aan de Kanaalweg, juist niet gekenmerkt worden als “open polderlandschap”. Het perceel grenst aan een bijna 5 ha. groot “bos”, waarbinnen het “recreatieterrein de Winne” is gelegen. Het wordt gekenmerkt door vele hoge volwassen bomen en bossages. Daarnaast is het nieuwbouwperceel niet zichtbaar vanaf de Kanaalweg vanwege de hoge en dichte haag/bebossing en hoge volwassen bomen die tussen de Kanaalweg en mijn perceel staan. Deze groenstrook is eigendom van het Waterschap en behoort niet bij mijn perceel. Deze groenstrook blijft uiteraard gehandhaafd. Van een open polderlandschap is dus geen sprake. Zie onderstaande foto alsook de foto’s op pagina 16.

Deze nieuwbouwlocatie aan de Kanaalweg vormt hierdoor een geschikte locatie voor de compensatie-woningen en voldoet daarmee aan stap 3 punt 2 van het vastgestelde beleidskader “Verplaatsen bouwtitels in het buitengebied gemeente Sluis” In dit vastgestelde beleid is tevens bepaald (middels amendement) dat compensatie-woningen gerealiseerd mogen worden in het buitengebied op maximaal 500 m vanaf een kern. De locatie aan de Kanaalweg voldoet ook daaraan; het is agrarisch gebied; de locatie heeft geen landschapselementen (zie bijlage 6 “Quickscan Natuurwetgeving Kanaalweg”), door toevoeging en zorgvuldige inbedding van woningen op de locatie, ontstaan juist landschapselementen (zie inpassingplan en beschrijving buro Omna op vorige pagina), de locatie heeft geen provinciaal beschermde status. Er wordt ook hiermee voldaan aan hetgeen bepaald in het beleidskader onder punt 2 van stap 3:

Bovendien kan gesteld worden dat door het perceel te bebouwen met 3 mooie moderne en duurzame woningen, de ruimtelijke kwaliteit vanaf het kruispunt tot en met het “recreatieterrein de Winne”, juist toeneemt.

10

In de notitie “beantwoording zienswijzen en ambtshalve aanpassingen” behorende bij het ontwerp bestemmingsplan “Platteweg 2 Retranchement”, wordt op pagina 15, 1e alinea, precies gespecificeerd door de gemeente, wanneer de nieuwbouwlocatie ruimtelijk aanvaardbaar is, zoals beschreven in de beleidsnotitie bij stap 3: “De locatie waar de woning naar toe wordt verplaatst ligt binnen 500 m vogelvlucht van een buurtschap (Terhofstede) en het betreft geen solitaire bebouwing. Daarnaast wordt de nieuwbouwlokatie landschappelijk ingepast. Daarmee is voldaan aan de vereiste van ruimtelijke aanvaardbaarheid, zoals beschreven in de beleidsnotitie” Wat is hier anders dan mijn plan voor de locatie Kanaalweg? De locatie aan de Kanaalweg ligt binnen een straal van 500 m van Retranchement en de nieuwbouwlocatie wordt landschappelijk ingepast. Waarom zou mijn plan dan niet voldaan aan de vereiste van ruimtelijke aanvaardbaarheid en bestemmingsplan Platteweg 2 voldeed wel. Onder hetzelfde beleid! Kortom: hiermee is onderbouwd dat zowel aan het Dijkske als aan de Kanaalweg, aanzienlijke ruimtelijke en landschappelijke kwaliteitswinst ontstaat, juist door en vanwege uitvoering van de plannen. Daarenboven vindt “ontstening” van het buitengebied plaats met ca. 1.710 m2, wat een belangrijke doelstelling van de omgevingsverordening is.

Met betrekking tot de overige genoemde punten in de provinciale brief, nl. Natuurwetgeving, Stikstof en Soortenbescherming, verwijs ik naar de uitgebreide rapportage hierover door de ecoloog de heer Alex Wieland. (Quickscan Natuurwetgeving, bijlage 6) Daarin wordt geconcludeerd, dat aan alle genoemde punten wordt voldaan. Tot zover de met feiten en bewijzen onderbouwde bezwaren tegen de provinciale vooroverlegreactie.

Na ontvangst van die brief door de gemeente op 22 februari 2022, heeft de behandelend ambtenaar voorgesteld om in overleg met de provincie te gaan. Dit telefonisch overleg heeft daadwerkelijk plaatsgevonden, 3 maanden later, op 25 mei 2022. De ambtenaar stuurde na afloop van dat overleg, het hiernavolgende bericht:

11

Hiermee was de weg feitelijk vrij om het plan verder in procedure te brengen. Immers komt het erop neer dat het primair een gemeentelijke aangelegenheid is, dat de lokatie aan de Kanaalweg geen beschermde provinciale status heeft en dat de provincie niets kan afdwingen. De opstelling van de provincie kwam er dus op neer: “gemeente, het is volledig aan jullie, zoek het maar uit”. Dat is ook in lijn met de 5e alinea op pagina 14 van de beantwoording zienswijzen bestemmingsplan Platteweg 2 Retranchement: “ De beleidsnotitie geeft invulling aan de bevoegdheid van de raad in verband met de goede ruimtelijke ordening, om bestemmingsplannen vast te stellen. Bij de besluitvorming omtrent de vaststelling van een bestemmingsplan (of om daarvan af te wijken) heeft de raad beleidsruimte”. De gemeentelijk behandelaar heeft het dossier verder voorbereid; uit de e-mail correspondentie bleek duidelijk dat er een positief advies ging naar de portefeuillehouder. Zie hiervoor onderstaande email van 23 juni 2022:

Op 5 juli heeft het college uiteindelijk beslist om geen verdere medewerking aan het plan te willen geven en de procedure stopgezet. Hiertegen is uiteraard bezwaar ingediend en om een mondeling gesprek verzocht. Dit gesprek vond plaats op 21 juli 2021. De afloop daarvan wordt behandeld in bij beantwoording van vraag 5 op pagina 14. De brief met de motieven van het college voor weigering en stopzetting van de procedure treft u in bijlage 7.

12

4. Is te verwachten dan omwonenden aan de Kanaalweg, tegen je plannen zijn en mogelijk gefundeerde zienswijzen gaan indienen? Worden omwonenden of direkte buren gehinderd in hun uitzicht, of krijgen ze te maken met meer schaduw en minder zonlicht bijvoorbeeld? Kortom: hebben de te bouwen woningen aan de Kanaalweg invloed op belangen van de directe buren?

Neen, de buren aan het kruispunt hebben op de erfafscheiding een hoge en dichte groene afscheiding staan. Deze buren hebben hierdoor geen zicht op het -voor hen noordelijk gelegen- perceel. Bebouwing van het perceel heeft voor hen geen invloed op zon en/of schaduw in hun tuinen. Voor de buren “recreatieterrein de Winne” geldt eigenlijk hetzelfde. Er is reeds een flinke hoge groenzone aanwezig op de erfgrens. Ook van meer of minder zon en/of schaduw is geen sprake. Daarenboven: in de directe omgeving zijn geen woningen voor permanente bewoning: de woningen aan het kruispunt zijn allebei 2e woningen van buitenlandse eigenaren en het recreatieterrein de Winne is toeristische verhuur. Kortom: belangen van direkte buren worden niet geschaad door de realisatie van een paar woningen op mijn aangrenzende perceel.

13

5. Welke argumenten voerde het college aan om niet mee te werken en de procedure stop te zetten?

Op 25 juli 2022 werd de gemeentelijke brief van 18 juli 2022 ontvangen, waarin het negatieve collegebesluit werd meegedeeld. (Bijlage 7) De argumenten daarin benoemd volgen feitelijk de provinciale vooroverlegreactie. Het is precies zoals al eerder aangegeven: de gemeente verschuilt zich achter het provinciale schrijven, zonder de uitkomst mee te wegen van het nadien gevoerde mondelinge overleg door de ambtenaar met de provincie (zie mail hieronder van ambtenaar van 25 mei 2022 12.08 uur). En ook zonder rekening te houden met vergelijkbare zaken.

De provincie heeft dus duidelijk gezegd en geschreven dat het primair aan het college is. Waarom wil het college nu niet meer meewerken, terwijl een eerder college een positief principebesluit nam en bovendien andere vergelijkbare plannen (o.a. Platteweg 2 Retranchement en Matthiasweg 2 Waterlandkerkje Nieuwstraat Sluis) wel werden geaccordeerd. Worden de spelregels gewijzigd tijdens het spel? Daar lijkt het sterk op. Dat zegt het college natuurlijk niet; ze verschuilen zich achter een niet onderbouwde provinciale brief die daarenboven ook nog aantoonbaar onjuistheden bevat. De belangrijkste zaken daarin genoemd, kan ik met feiten en argumenten, dus goed onderbouwd, weerleggen. De aanleiding en het doel van het beleid “Verplaatsen bouwtitels in het buitengebied gemeente Sluis” is zoals zij zelf schrijft op pagina 15, 2e alinea van nota “Beantwoording zienswijzen bestemmingsplan Platteweg 2 Retranchement”: “Vanwege het toenemend aantal verzoeken voor verplaatsingen van bouwtitels in het buitengebied van de gemeente Sluis hebben de raad en het college van B&W het met het op de rechtszekerheid en rechtsgelijkheid wenselijk geacht om een ruimtelijk afwegingskader op te stellen ter invulling van de bevoegdheden die artikel 2.7 en bijlage C van de Omgevingsverordening Zeeland 2018 bieden voor de verplaatsing van bouwtitels in het buitengebied.

Dit is verankerd in de beleidsnotitie “Verplaatsen bouwtitels in het buitengebied gemeente Sluis”.

14

Op de vorige pagina’s is reeds uitgebreid beargumenteerd en onderbouwd met feiten, dat de stellingen en uitgangspunten van de provincie onjuist zijn. En daarmee is ook de gemeentelijke brief op hoofdlijnen weerlegt. Het belangrijkste argument van het college is dat er geen sprake zou zijn voldoende ruimtelijke kwaliteitswinst en dat om die reden de procedure wordt stopgezet. Er is wel degelijk sprake van aanzienlijke ruimtelijk kwaliteitswinst zowel aan het Dijkske als ook aan de Kanaalweg. De feiten zijn reeds eerder in dit schrijven vermeld: • Door sloop aan het Dijkske wordt een rotte kies in het landschap opgeruimd. • Er is sprake van een milieuknelpunt en daarmee een dwingende omgevingsfactor is voor verplaatsing van bouwtitels (stap 2 punt1 van het vastgestelde beleidskader) • De lokatie is niet rechtstreeks bereikbaar en toegankelijk van openbaar gebied • De lokatie het Dijkske is voor een ontwikkeling als woonlocatie stedenbouwkundig ongewenst. (zie rapport Archistedes Omgevingsadviezen) • Landschapswaarden worden versterkt aan de Kanaalweg vanwege zorgvuldige aanleg van streekeigen bomen, bossages, struwelen en Knotwilgen. Hiertussen zullen de woningen -praktisch uit het zicht- zorgvuldig worden ingebed.

• Archistedes Omgevingsadviezen concludeert in zijn rapport met betrekking tot de nieuwbouwlocatie aan de Kanaalweg: “Stedenbouwkundig gezien past de keuze voor de situering voor de nieuwe woningen in aansluiting van de bestaande bebouwingsclusters in het actuele ruimtelijke beeld, en is daardoor verantwoord te noemen”. • Er wordt minstens 2.225 m2 aan bebouwing gesloopt; er wordt maximaal 960 m2 gebouwd, wat een minimale “ontstening” betekend van 1.265 m2. Die “ontstening in het buitengebied” is een belangrijke voorwaarde om ruimtelijke kwaliteitswinst aan te tonen. Waar staat overigens in het door u vastgestelde beleidskader “Verplaatsen bouwtitels in het buitengebied gemeente Sluis), dat er sprake moet zijn van ruimtelijke kwaliteitswinst op beide lokaties? Wat wel in dat beleidskader specifiek benoemd wordt is de mogelijkheid om maatwerk te leveren:

Dus ook al zou niet alles naadloos passen, dan nog heeft het college de mogelijkheid om maatwerk te leveren. In eerdere referentie bestemmingsplannen (o.m. BP Platteweg 2 Retranchement) is op meerdere onderdelen overduidelijk maatwerk geleverd. Klaarblijkelijk wenst men dat nu niet te doen. Hierdoor lijkt sprake van willekeur en feitelijk rechtsongelijkheid. En wat is de definitie van ruimtelijke kwaliteitswinst? Hoe wordt dat bepaald en wie bepaald dat? Welke criteria worden daarvoor toegepast en hoe worden die berekend? Ruimtelijke kwaliteitswinst is een subjectief begrip, welke niet exact meetbaar is. Wel wordt nog aangegeven in de gemeentelijke brief dat het open karakter van het gebied aan de Kanaalweg teniet zou gaan door realisatie van de compensatiewoningen. Dit is pertinent onjuist. Het perceel grenst aan een bijna 5 ha. groot “bos” nl. het “recreatie terrein de Winne”; dit wordt gekenmerkt door vele hoge volwassen bomen en bossages. Daarnaast is het perceel niet zichtbaar vanaf de Kanaalweg vanwege de hoge en dichte haag en bomen die tussen de Kanaalweg en mijn perceel staan. Deze groenstrook is van het Waterschap en behoort niet bij mijn perceel. Deze groenstrook blijft gehandhaafd. Hoezo open karakter van de locatie. Integendeel, niks openheid. Aan de voorkant staat een hoge dichte groene haag met daarin een aantal volwassen hoge bomen.

En de achterkant van de locatie ligt op 200 m van de Belgische grens. Er loopt geen pad of weg langs. Dus het perceel is aan de achterkant vanaf Nederlands openbaar gebied niet zichtbaar. Op de volgende pagina een paar foto’s (beelden zeggen immers meer dan woorden) : 15

16

6. Waarom heb je die gekochte bouwtitel uit de gemeente Terneuzen in je laatste plan weer ingetrokken? Je hebt immers gerefereerd aan een ander bestemmingsplan waarin een gekochte bouwtitel uit de gemeente Hulst wel is ingezet en werd geaccordeerd. Naar aanleiding van het negatieve besluit van het college om de procedure te stoppen is er een overleg geweest op 21 juli 2022. Hierbij waren naast de portefeuillehouder een paar ambtelijk medewerkers aanwezig. Het gesprek werd hoofdzakelijk door de ambtenaren gevoerd. In dat overleg is besproken om een nieuw aangepast plan in te dienen. Er is toen gekozen om de gekochte bouwtitel niet in te zetten in het nieuwe afgeschaalde plan. Beter snel verder en “beter iets dan niets”. Daarbij speelde een rol, dat ik wilde tonen om op basis van redelijkheid en billijkheid naar een oplossing te willen zoeken. Dat lukt doorgaans als partijen bereid zijn tot “geven en nemen”. Deze handschoen heeft de gemeente helaas niet opgepakt. Vanuit de gemeente is nooit initiatief genomen om door middel van constructief gesprek tot een oplossing te geraken. Vanuit mijn kant is tientallen keren contact gezocht; helaas zonder resultaat. In dat bewuste gesprek met de portefeuillehouder op 21 juli 2022, is meerdere keren door een van de aanwezigen gezegd: “………, jij bent projectontwikkelaar, en daar is de regeling niet voor bedoeld.

De regeling is bedoeld voor boeren die geen geld hebben en dmv het verplaatsen van een bouwtitel een verdienmodel hebben om de kosten van sloop en sanering te kunnen betalen. Daar is de regeling voor bedoeld, maar niet voor projectontwikkelaars”. Ik meen dat het woord “verbijsterend” in dit verband passend is. Staat in het beleidskader dat ondernemers i.c. ontwikkelaars geen gebruik van de regeling zouden mogen maken? In het vastgestelde bestemmingsplan: “Platteweg 2 Retranchement” is een bouwtitel uit Hulst ingezet. En overigens is in dit bestemmingsplan op meerdere fronten sprake van: (laten we maar zeggen:) “maatwerk”, waartoe het college bevoegd is. Wat maakt dat het bestemmingsplan “Platteweg 2 Retranchement” er wel door kon en mijn plan niet? Terwijl mijn plan voldoet aan de gestelde voorwaarden in het beleidskader als ook aan de voorwaarden genoemd in het gemeentelijk principebesluit. En daarenboven wordt in mijn plan aangetoond en onderbouwd, dat sprake is van aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst op beide locaties. En daarom vind ik dat ook die door mij aangekochte bouwtitel voor € 100.000,- alsnog ingezet en vergund dient te worden (zoals ook die bouwtitel uit Hulst voor het Bestemmingsplan Platteweg 2 Retranchement).

Bovendien wordt steeds meer duidelijk dat die gekochte bouwtitel vanwege economische en financiële redenen, noodzakelijk is om een sluitende businesscase te krijgen. Tot op dit moment is ca. € 3 ton geïnvesteerd. Het hele zaakje saneren aan het Dijkske en inrichten met natuur gaat nog serieus geld kosten; schatting thans € 1.75 - € 2 ton. Het perceel aan de Kanaalweg moet nog betaald worden; dit is ook niet de goedkoopste grond om te verwerven…. Het zal u niet verbazen dat minstens 3 bouwkavels gewoonweg noodzakelijk zijn om het hele project, financieel “rond” gerekend te krijgen. Een meer gespecificeerde financiële onderbouwing is op verzoek beschikbaar. Op basis van bovenstaande, handhaaf ik mijn initiële plan voor inzet van die gekochte bouwtitel uit Terneuzen voor de 3e compensatie woning aan de Kanaalweg en waarvoor ook reeds medewerking voor is toegezegd in het gemeentelijk principebesluit van 28 juni 2021. Hiermee is de noodzaak aangetoond, voor verplaatsing van de bouwtitel uit de gemeente Terneuzen naar de Kanaalweg, wat als voorwaarde gesteld is in het gemeentelijk principe besluit 28 juni 2021.

17

7. Wat is nu het verschil tussen je eerste ingediende plan en je 2e “afgeschaalde” plan? In het eerste plan ging het om 3 compensatie-woningen aan de Kanaalweg. In het tweede plan ging het om 2 compensatie-woningen aan de Kanaalweg. De bouwtitel uit Terneuzen bleef dus in portefeuille in het 2e plan. Het eerste plan voor het Dijkske ging uit van slopen, opruimen, opschonen, en bestaand groen handhaven. Het open gedeelte van het perceel wordt ingezaaid met gras en kan dienst doen als schapenweiden of paardenweide oid. In het 2e plan voor het Dijkske wordt aangesloten bij de provinciale “Zeeuwse Bosvisie”. Hierin is het gebied inclusief de lokatie aan het Dijkske, opgenomen als locatie waar bosaanplant gewenst is. Het is gelegen op het Dekzandgebied van Zeeuws Vlaanderen; hier waren van oudsher kleine bosjes aanwezig. Ecoloog de heer Alex Wieland heeft een inrichtingsplan gemaakt; dit hele plan wordt bijgevoegd als bijlage 8. Het Dijkske 1e plan:

Het Dijkske 2e plan:

18

Over toevoeging van landschapselementen en ruimtelijke kwaliteitswinst gesproken! Het college ziet het kennelijk anders, en heeft ook het 2e plan afgeschoten. De redenen waarom hebben zij niet bekend gemaakt tot nog toe. Wat moet er gebeuren en/of wat moet ik nog doen om ruimtelijke kwaliteitswinst aan te tonen? Wat moet/kan ik nog meer doen om aan te tonen en te onderbouwen dat het plan voldoet aan de gestelde criteria? Wat maakt dat het “Bestemmingsplan Platteweg 2 Retranchement” en het “bestemmingsplan Matthiasweg 2 Nieuwstraat Sluis” wel werd vastgesteld op resp. 25 mei 2022 en 24 maart 2022 terwijl mijn plannen worden geweigerd. Waaraan voldoen deze bestemmingsplannen wel, waar mijn plan niet aan zou voldoen? Het vastgestelde beleid is niet gewijzigd waardoor hetzelfde referentiekader van toepassing is. Daarbij is nog van belang te melden dat de gemeente het 2e plan niet voor advies heeft voorgelegd aan de provincie. Waarom niet? Was de gemeente bang voor een positieve reactie? Inmiddels is duidelijk dat het afgeschaalde 2e plan, financieel economisch gezien, niet meer haalbaar is. De kosten als gevolg van het saneren perceel het Dijkske (incl. milieuknelpunt; grond en bodemverontreiniging en -vervuiling) zijn dermate hoog, dat die 3e bouwtitel uit Terneuzen gewoonweg noodzakelijk is om het project financieel economisch haalbaar te maken. Er is op dit moment reeds ca.

3 ton geïnvesteerd, de nog te betalen saneringskosten worden geschat op ca. € 1.75 – € 2 ton, en de grond aan de Kanaalweg moet nog betaald worden, maar het is ook niet de goedkoopste grond… Op verzoek kan een gespecificeerd financieel overzicht (inclusief resultaat) worden overlegd. Met bovenstaande wordt de noodzaak aangetoond (opgenomen voorwaarde in het gemeentelijk principebesluit van 28 juni 2021, om de gekochte bouwtitel uit de gemeente Terneuzen te verplaatsen naar de Kanaalweg. De Raad heeft beleidsruimte bij de vaststelling van een bestemmingsplan en moet daarbij de betrokken belangen afwegen (RvS 4 mei 2022). 19

8. Worden de compensatie-woningen bestemd voor permanente bewoning? In het vastgestelde en staand beleid: “Verplaatsen bouwtitels in het buitengebied gemeente Sluis”, is geen voorwaarde voor permanente bewoning in te realiseren compensatie-woningen, opgenomen. In de bijlage C bij artikel 2.7 van verordening ruimte Zeeland staat: “daarnaast bestaat de mogelijkheid om ongewenste of in onbruik geraakte objecten in het buitengebied te saneren in ruil voor planologische ontwikkelingsruimte, bijvoorbeeld in de vorm van een woon- of recreatieve functie”.

In het door de Raad vastgestelde visiedocument “Krachtig Verbonden 2021-2025” staat op pagina 62: “We houden de Ruimte voor Ruimte regeling in stand om verpaupering van detonerende bedrijfsmatige (agrarische) bebouwing tegen te gaan. De bouw van nieuwe woningen in ruil voor de sloop van bedrijfsmatige (agrarische) bebouwing mag echter niet ten koste gaan van nieuwbouw in de kernen”.

Bedoeld wordt klaarblijkelijk dat nieuwbouw compensatie-woningen in het buitengebied, niet in de plaats mogen komen voor nieuwbouwwoningen in de kernen. Dit sluit aan bij de steeds sterker wordende wens om in de kernen uitsluitend permanente bewoning toe te staan. Hieruit volgt dan de aanbeveling om nieuwbouw compensatie-woningen in het buitengebied, niet alleen voor permanente bewoning toe te staan, maar juist ook voor deeltijdwonen. M.a.w. gebruik die nieuwe compensatie-woningen in het buitengebied -bij voorkeurvoor deeltijdwonen, (naast een eventueel permanent gebruik). Dat staat ook op pagina 10 van het visiedocument “Krachtig Verbonden”: “De landgoederen- en Ruimte-voor-Ruimte-regeling maken nieuwbouw van woningen in het buitengebied mogelijk. Deze nieuwbouwmogelijkheid komt voort uit de nood aan een kwalitatieve ruimtelijke ontwikkeling van het buitengebied. Deze regelingen gaan echter ten koste van de door ons gewenste nieuwbouw in de kernen”

Bovenstaande impliceert dat juist compensatie-woningen die in het buitengebied gebouwd worden, naast permanent gebruik, tevens voor deeltijdwonen (incl. toeristische verhuur) kunnen worden bestemd. Dit draagt bij aan de wens om in de kernen zo veel mogelijk permanent te wonen, zodat het “deeltijdwonen” zich kan verplaatsen naar het buitengebied. Dit sluit aan met hetgeen op pagina 11 van “Krachtig Verbonden” bij “wat willen we bereiken” onder bullet 7 staat: “Deeltijdwonen vormt een waardevolle bijdrage aan het woon- en leefmilieu in onze gemeente. De nadelen van deeltijdwonen zijn geëlimineerd”.

De planlocatie aan de Kanaalweg ligt buiten de bebouwde kom van Retranchement. Het grenst aan de noordzijde aan het “recreatieterrein de Winne”, dit terrein is uiteraard ten behoeve van toeristische verhuur. Het is logisch dat woningen direkt grenzend aan dit vakantiepark bestemd worden voor deeltijdwonen en/of 2e bewoning. Aan de zuidzijde grenst de locatie aan de woningen bij het kruispunt Kanaalweg/Knokkeweg. Ook deze woningen worden gebruikt als 2e woning en/of deeltijdwonen. Het is voor deze planlocatie in het buitengebied, niet alleen logisch dat de nieuwe woningen eenzelfde bestemming en gebruiksmogelijkheden krijgen als de directe buurpercelen, maar daarnaast zoals hierboven beargumenteert, ook nog eens aan te bevelen. Het “bestemmingsplan de Winne” staat een vakantiepark toe van 21 recreatiewoningen, 15 kampeerstandplaatsen e/o “bouwwerken voor recreatief nachtverblijf”, een centrumgebouw en een bedrijfswoning. Permanente bewoning naast een vakantiepark is om redenen van eventuele overlast niet aan te bevelen. Klachten van permanente bewoners hebben qua handhaving uiteraard prioriteit op eventuele (overlast)klachten afkomstig uit of vanwege 2e woningen/recreatie woningen in het buitengebied. 20

9. Vormt stikstof een beperkende of belemmerende factor voor de bouw van enkele woningen op de planlocatie aan de Kanaalweg?

De ecoloog heeft hierover geschreven dat er een zeer beperkte tijdelijke extra stikstofdepositie is omdat de werkzaamheden relatief kleinschalig zijn en binnen een kort tijdsbestek uitgevoerd wordt. (zie bijgevoegd document: Quickscan Natuurwetgeving Kanaalweg).

Er zal uiteraard een berekening gemaakt worden met de Aerius Calculator. Aan alle relevante wet- en regelgeving zal worden voldaan.

Ridderkerk, 9 januari 2023

21