a - (Noordzee De Wielingen) oplegnotitie 251020

Oplegnotitie Noordzee-De Wielingen Cadzand-Bad Aanleiding Uw raad heeft in zijn vergadering van 22 juni 2023 het voorstel om het bestemmingsplan ‘NoordzeeDe Wielingen’ gewijzigd vast te stellen, verworpen. Op 31 oktober 2024 heeft uw raad het Beeldkwaliteitsplan Noordzee – De Wielingen Cadzand-Bad met twee amendementen vastgesteld als beleidsmatig ruimtelijk kader in aanvulling op het Ontwikkelingsplan en de Schilvisie Cadzand-Bad. Een van de amendementen gaat over het onderzoek naar de ontsluiting van de parkeerkelder(s). Dit onderzoek is inmiddels uitgevoerd en daaruit is een aanpassing van de plannen gekomen. Het andere amendement gaat over het verlagen van de maximale hoogte van De Wielingen. Dit amendement wordt ook doorgevoerd in het bestemmingsplan. Er moet nog steeds een besluit genomen worden over het ontwerpbestemmingsplan dat ter inzage heeft gelegen. Wij stellen u voor om het bestemmingsplan ‘Noordzee-De Wielingen’ gewijzigd vast te stellen, waarbij de wijzigingen anders zijn dan in het voorstel voor de vergadering van 22 juni 2023. Omdat het dossier inmiddels erg omvangrijk is geworden hechten wij eraan u onderstaand duidelijk te maken welk besluit er van u gevraagd wordt en wat de verschillen zijn met het ontwerpplan. Gevraagd besluit De essentie van het plan staat nog steeds overeind. Hotel Noordzee vernieuwt en breidt, als laatste hotel in Cadzand-Bad, uit.

Dit is nodig om te blijven voldoen aan de steeds hogere kwaliteit van de recreatievraag en om te kunnen blijven concurreren met de hotels die al zijn vernieuwd. De vernieuwing houdt in een vergroting van het aantal kamers naar maximaal 104, het vernieuwen en uitbouwen van de faciliteiten, het verduurzamen van het hele gebouw, het ondergronds brengen van het parkeren en het aanleggen van een duinlandschap rondom. Hotel De Wielingen is inmiddels gesloten en de toestand van het gebouw wordt er niet beter op. Om de kwaliteitsverbetering van hotel Noordzee te compenseren is het volgens staand beleid mogelijk om appartementen te realiseren. Deze appartementen worden, naast de 15 nog aanwezige particuliere appartementen, gerealiseerd op de plot van De Wielingen. Daarvoor zijn er twee ontwikkelrichtingen denkbaar, de sloop van het gehele gebouw, waarbij de huidige appartementseigenaren een nieuw appartement kunnen verkrijgen of het behoud van het bestaande deel met appartementen en een nieuwe ‘schil’ daarom heen. Per saldo is daardoor veel minder bebouwingsvolume nodig dan als beide hotels op eigen voet, en met eigen recreatieappartementen, verder zouden gaan. Gevraagd wordt het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen waarbij hotel Noordzee direct de mogelijkheid krijgt om de uitbreiding te realiseren.

Het Waterschap Scheldestromen verstrekte al eerder de omgevingsvergunning aan hotel Noordzee om te mogen bouwen in de waterkering. Deze besluiten vallen samen onder het door u genomen coördinatiebesluit. In het bestemmingsplan is voor De Wielingen alleen de planologische ruimte gemaakt om een uitwerking te maken. Een uit te werken bouwplan wordt later, na participatie en een zienswijzenprocedure, ter besluitvorming voorgelegd. Het bestemmingsplan is gewijzigd op basis van de laatste inzichten en op basis van de door uw raad aangenomen amendementen. Verder is ten opzichte van het voorstel van juni 2023 de omgevingsvergunning voor het bouwen van hotel Noordzee vervallen. Deze omgevingsvergunning voor het bouwen ging uit van normen, installatie- en bouwtechnieken en de financiële situatie in 2019. Dat past niet meer en de initiatiefnemer heeft de aanvraag ingetrokken. Onderdelen In deze oplegnotitie worden de belangrijkste onderdelen van het besluit kort beschreven in verband met de lange doorlooptijd, het is geen vervanging voor de Notitie zienswijzen en ambtshalve wijzigingen of de achterliggende documenten. Deze bevatten de detailinformatie en de onderbouwingen daarvan.

We beschrijven die onderdelen die substantieel wijzigen ten opzichte van het voorstel tot vaststelling in juni 2023 en de onderdelen die destijds onvoldoende duidelijk waren.. 1. Koppeling aan beleid van kustversterking Op 12 september 2024 is er een informatieve raadsbijeenkomst georganiseerd. Tijdens deze bijeenkomst is feitelijke informatie verstrekt over de totstandkoming van het plan en de beleidsmatige implicaties voor Noordzee en De Wielingen Cadzand-Bad. Hierbij is het bouwen in de waterkering zo goed mogelijk verhelderd. De kustveiligheid moet altijd gewaarborgd zijn en het waterschap Scheldestromen is daarvoor in Cadzand-Bad verantwoordelijk. Ter plaatse van Noordzee-De Wielingen is de kust in 2015 zeewaarts versterkt. Daardoor liggen Noordzee-De Wielingen verder van de zee af. Gemeente, waterschap, provincie en rijk hebben toen al besloten dat Noordzee en De Wielingen beperkt richting zee mogen uitbreiden. Dat was vóór de totstandkoming van de Zeeuwse kustvisie. De uitbreiding is vastgelegd in de tiende tranche van de Crisis- en herstelwet. Er is geen risico voor de kustveiligheid. Reden waarom het waterschap besloten heeft de watervergunning (15 december 2022, ref.nr. 2022027608) te verlenen. Deze treft u als bijlage bij de stukken aan. 2.

Programma In 2007 heeft de gemeenteraad van Sluis besloten dat in Cadzand-Bad voor iedere gerealiseerde hotelkamer de mogelijkheid bestaat om één recreatieappartement te realiseren. Van die mogelijkheid hebben het Strandhotel, hotel De Blanke Top en hotel De Schelde gebruikt gemaakt. Daarbij is altijd de koppeling gelegd dat de hotelkamers gerealiseerd moeten worden voor de appartementen. Deze koppeling ligt ook in het bestemmingsplan voor Noordzee en De Wielingen besloten. Het plan voor hotel Noordzee uit 2019 bestaat uit het handhaven van 40 hotelkamers en het realiseren van in totaal 104 hotelkamers. De realisatie van 64 nieuwe hotelkamers leidt tot de mogelijkheid om 64 recreatieappartementen te bouwen. Onder de huidige economische en financiële condities moet hotel Noordzee een aantal aanpassingen doen. Daarom is de aangevraagde omgevingsvergunning voor het bouwen ingetrokken. In het bestemmingsplan blijft de mogelijkheid bestaan tot het realiseren van maximaal 104 hotelkamers. Daarop zijn ook de planologische onderzoeken afgestemd. Maar de kans is groot dat er gefaseerd wordt ontwikkeld, waarbij er in eerste aanleg minder dan 104 hotelkamers worden gerealiseerd. Hierdoor is een aanpassing van de planregels noodzakelijk. Dit maakt onderdeel uit van uw besluit, het voorstel voor de regeling is opgenomen in de Notitie zienswijzen en ambtshalve wijzigingen. 3.

Massaliteit en hoogte van de bebouwing In het ontwerpbestemmingsplan is de koppeling opgenomen dat 104 hotelkamers bij hotel Noordzee, waarvan 64 nieuwe, mogen leiden tot 55 nieuwe appartementen bij De Wielingen. De bestaande 15 hotelappartementen mogen daarnaast vernieuwd worden of ze kunnen in de nieuwbouwbouw worden geïntegreerd. Uw raad heeft in oktober 2024 besloten dat het gebouw van De Wielingen te hoog en te massaal wordt. Het maximale aantal bouwlagen is daarom door uw raad met één verlaagd en de maximale hoogte met 3 meter. Eerder was al de mogelijkheid om voor de voorbouwlijn te bouwen geschrapt, dit met uitzondering van de parkeerkelder die wel onder het duin door kan lopen. Deze inperking van de bouwmogelijkheden worden ook opgenomen in het bestemmingsplan. Op grond van deze inperkingen hebben alle betrokken partijen in overleg besloten het maximale aantal extra appartementen bij De Wielingen te beperken tot 53. Vanzelfsprekend moeten in dat geval ook tenminste 53 hotelkamers worden gerealiseerd. Ook hiervoor is een aanpassing van de planregels opgenomen in de Notitie zienswijzen en ambtshalve wijzigingen. 4. Verkeer en logistiek Naar aanleiding van uw amendement heeft Juust, in onze opdracht, het onderzoek uitgevoerd naar de verkeersafwikkeling in de Noordzeestraat. Daarbij zijn nadrukkelijk de bewoners van de Noordzeestraat betrokken.

In overleg met de initiatiefnemers stellen wij voor de toegangen tot de

parkeerkelders van Noordzee en van De Wielingen van elkaar te scheiden. De toegang tot de parkeerkelder van De Wielingen wordt naar de Kanaalweg gebracht. Ter plaatse is een veilige kruising met het duidelijk gemarkeerde voetpad noodzakelijk. Door aanpassing van de Kanaalweg wordt de 30 kilometerzone niet alleen met een bordje aangegeven, maar blijkt ook uit de inrichting dat er sprake is van een verblijfsgebied. Door de verschuiving ontstaat er op het voorterrein van hotel Noordzee ruimte om drie vrachtwagens naast elkaar te laten laden en lossen in plaats van één in de huidige situatie. Verder krijgen de enkele parkeerplaatsen voor kortdurend bezoek een heldere plek. De kans dat de Noordzeestraat wordt geblokkeerd door vrachtwagens is in deze opzet tot een minimum gereduceerd. Daarbij wordt het aantal verkeersbewegingen verminderd ten opzichte van de oorspronkelijk beoogde situatie, de bezoekers van De Wielingen maken, in ieder geval met de auto, geen gebruik meer van de Noordzeestraat. Het onderzoek maakt onderdeel uit van de bijlagen bij het vast te stellen bestemmingsplan en de resultaten zijn opgenomen in de Notitie zienswijzen en ambtshalve wijzigingen. Uiteindelijk worden de resultaten ook verwerkt in de toelichting van het bestemmingsplan. 5. Natuur en stikstof Op 7 oktober 2025 is de nieuwe versie van AERIUS verschenen.

De gevolgen van de plannen voor Noordzee en De Wielingen zijn in deze nieuwe versie doorgerekend. Daaruit komt naar voren dat er geen overbelaste stikstofgevoelige habitats extra worden belast. Een omgevingsvergunning voor de Natura 2000-activiteit is op grond van het bestemmingsplan niet nodig. De nieuwe berekeningen worden als bijlage bij de Notitie zienswijzen en ambtshalve wijzigingen opgenomen en zijn hierin ook verwerkt. Voorstel Al met al leggen we nu een voorstel voor waarin we tegemoetkomen aan de argumenten van uw raad om het project in te perken en de gevolgen voor de omwonenden te beperken. Verder voldoen we aan de huidige wet- en regelgeving en aan ons eigen beleid. Ten slotte geven we de initiatiefnemers de ruimte om binnen de kaders van het beeldkwaliteitsplan en dit bestemmingsplan hun plannen verder uit te werken. Daarbij hebben de initiatiefnemers aangegeven de uitwerking transparant te doen. Noordzee kan binnen de kaders van het bestemmingsplan rechtstreeks een omgevingsvergunning voor het bouwen aanvragen. De uitwerking van het plan voor De Wielingen komt eerst terug in uw raad.