Document · PDF

359 Rothuizen Architecten en Adviseurs - zienswijze huisvestingsverordening gemeente Sluis.pdf

Commissie Ruimte/AB 25 april 2023, gemeente SluisBij agendapunt: B-brieven (zienswijzen, bezwaarschriften etc. De brieven komen in het vervolg van de procedure terug)9.180 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Gemeente Sluis

UIZEN

Ingekomen

3 1 MAART 2023 ARCHITECTEN EN ADVISEURS

MR. Gemeente Sluis

Datum: 29 maart 2023

T.a.v. College van burgemeester en wethouders

Onderwerp: Zienswijze Beleidsplan Wonen

Nieuwstraat 22

Referentie: GSIOU/corOlM/PEJ/lev

4501 BD OOSTBURG

Bijlagen: 3

Tevens per e-mail verzonden aan: Gemeente Sluis: wonen0gemeentesluis.nl 23.0002881 Inkomende documenten Gemeente Sluis

Geacht College, Op 16 februari 2023 is het concept Beleidsplan Wonen 2023-2032 samen met de Huisvestingsverordening ter inzage gelegd, waar wij met belangstelling kennis van hebben genomen. De ambities die u in het beleidsplan beschrijft, zijn een ware trendbreuk. Niet langer vormen uitsluitend de bevolkingsprognoses met de hierin aangekondigde bevolkingskrimp de basis, maar vormt een groeiambitie het uitgangspunt voor het woonbeleid. In het ambitieprogramma gaat u uit van het toevoegen van 845 woningen tot 2032. Gelet op onze kennis van en betrokkenheid bij de regio onderschrijven wij deze ambitie ten volle. Ontwikkelingen in West-Zeeuws-Vlaanderen zijn zeer specifiek en blijken moeilijk in traditionele bevolkingsprognoses te vatten. Een andere manier van denken is dan ook gewenst en dat zien wij terug in het beleidsplan. Het beleidsplan leidt echter ook tot vragen. In deze openbare zienswijze gaan we specifiek in op de situatie in Cadzand-Dorp, omdat we daar een forse woningbouwopgave zien. Achtergrond

In West-Zeeuws-Vlaanderen zien we een aantal belangrijke ontwikkelingen: » De kustregio is in trek als vakantiebestemming bij toeristen en recreanten; » Er is votop werkgelegenheid in de streek (onder andere in horeca en toerisme) en in de regio (waaronder in België); » Steeds meer Belgen vinden hun weg naar de Nederlandse woningmarkt; « Jongeren willen graag terugkomen naar hun geboortegrond. Deze ontwikkelingen leiden samen met het gegeven dat er in de afgelopen decennia te weinig nieuwbouw is gepleegd, tot schaarste op de (reguliere) woningmarkt, een verouderde bestaande woningvoorraad en druk op de leefbaarheid in de kleine kernen. Door de ligging dichtbij de kust en Cadzand-Bad, hebben deze ontwikkelingen een bovengemiddelde invloed op Cadzand-Dorp. In het Streefbeeld Cadzand-Bad, Natuurlijk 8i Stijlvol (ZKA, september 2017) werd er reeds op ingezet om de toeristisch-recreatieve groei van Cadzand-Bad gelijk te laten lopen met een groei van de reguliere woningmarkt. Dit om disbalans te voorkomen en om de (toeristische) economie draaiende te kunnen houden. In dit stuk wordt gesproken over het toevoegen van 300 woningen in Cadzand voor permanente bewoning. De toeristisch-recreatieve markt is volop in beweging, maar de reguliere woningmarkt blijft fors achter en daardoor zien we de disbalans en tekorten reeds ontstaan.

Middelburg Kìeverskerkseweg 49, Postbus 29, 4330 AA, T 0118 653 737, rothuizenBrothuizen.eu, www.rothuizen.eu Rothuizen Architecten en Adviseurs B.V., Handelsregister Middelburg nummer 20141277 Opdrachten worden aanvaard en uitgevoerd overeenkomstig de vigerende regelen van de Bond van Nederlandse Architecten, de Beroepsvereniging 'van Nederlandse Stedenbouwkundigen en Plano, log erf. of NLīngenieurs

UIZEN ARCHITECTEN EN ADVISEURS

Kansen voor Cadzand-Dorp

Gelet op bovenstaande ontwikkelingen zien wij kansen voor woningbouw in Cadzand-Dorp. Beter gezegd: wij zien de noodzaak tot woningbouw in het dorp. Om hieraan een bijdrage te kunnen leveren, werken we reeds geruime tijd samen met onze opdrachtgever, 3D Invest BV, aan een plan voor woningbouw aan de Erasmusweg te Cadzand-Dorp, bestaande uit circa 50 tot 55 toekomstbestendige en energiezuinige woningen van diverse typen, bedoeld voor permanente bewoning. Alle documenten liggen klaar om tot verdere planvorming over te gaan. Over dit initiatief hebben we sinds begin 2020 meerdere keren overleg gehad met uw gemeente op bestuurlijk, ambtelijk en politiek niveau. Dit heeft onder andere geleid tot een motie van de gemeenteraad (11 november 2021), waarin wordt opgeroepen om het woningbouwinitiatief aan de Erasmusweg in behandeling te nemen en in procedure te brengen. Op 1 juli 2022 is het initiatief besproken met verantwoordelijk wethouder, mevrouw Van Oostenbrugge. Tijdens dit overleg is afgesproken dat wij de woningbehoefte en de ligging binnen bestaand stedelijk gebied (laten] onderbouwen: « Springco urban analytics (1 september 2022] heeft de woningbehoefte voor Cadzand-Dorp in beeld gebracht, met als conclusie dat de woningbehoefte in Cadzand-Dorp neerkomt op een bandbreedte van 55 tot 140 woningen in de komende 5 jaar.

Er kan dan ook gesteld worden dat er sprake is van een actuele behoefte aan woningen; » Aan de hand van een aantal aspecten (de feitelijke situatie, de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, het bestemmingsplan en de aard van de omgeving) hebben we aangetoond dat er in dit geval sprake is van de ligging binnen bestaand stedelijk gebied. Op 21 november 2022 hebben we onze bevindingen en visie gedeeld met de heer Koppert van de gemeente Sluis en mevrouw Geuting van Stee Groep, in aanloop naar het opstellen van het beleidsplan. Voor meer informatie verwijzen wij graag naar bijgevoegde presentatie, het woningbehoefteonderzoek door Springco en de onderbouwing van het bestaand stedelijk gebied. Verzoek

Het initiatief voor woningbouw aan de Erasmusweg te Cadzand-Dorp sluit volledig aan bij de ambities van het Beleidsplan Wonen en het toetsingskader (bijlage A] kan probleemloos worden doorlopen. Echter, in bijlage C ‘opgave per deelgebied’ is een kwantitatieve woningbehoefte van 30 tot 40 woningen opgenomen. Wij zijn ervan overtuigd dat er in Cadzand-Dorp substantieel meer behoefte is aan nieuwe woningen. Alleen op die manier kunnen we permanente bewoners (zowel starters als senioren) weer een kans geven in het dorp, de balans tussen permanente en deeltijdbewoning weer herstellen en de leefbaarheid en draagkracht voor voorzieningen ondersteunen. Deze conclusie wordt zowel door Springco in het woningbehoefteonderzoek als door ZKA in het Streefbeeld Cadzand-Bad, Natuurlijk 8* Stijlvol onderschreven. Wij verzoeken u dan ook om meer ruimte te bieden voor het toevoegen van woningen in Cadzand-Dorp en dit expliciet in het Beleidsplan Wonen te verwerken. Daarnaast verzoeken wij u om het woningbouwinitiatief aan de Erasmusweg in de planningslijst op te nemen.

Blad 2/3

UIZEN ARCHITECTEN EN ADVISEURS

Tot slot

Uiteraard zijn wij bereid ons verzoek en initiatief nader toe te lichten. Mocht u hiervan gebruik willen maken of nadere informatie wensen, dan kunt u contact opnemen met ondergetekende via telefoonnummer 076-53174Ũ1 of via e-mailadres pejldrothuizen.eu.

Met vriendelijke groet, Rothuizen Architecten er Adviseurs B.V.

ing. E. (ErnsWan] Pais adviseur ruimtelijke ontwikkeling

Bijlagen: Bijlage 1: presentatie (Rothuizen, 21 november 2022); Bijlage 2: woningbehoefteonderzoek (Springco, 1 september 2022); Bijlage 3: onderbouwing bestaand stedelijk gebied [Rothuizen, 7 november 2022).

Blad 3/3

5 - agasaa. -

Gebiedsvisie wSm:

Cadzand-Dorp

Ontwikkelingen in West-Zeeuws-Vlaanderen

3D Invest ROT

İUIZEN I ADVISEURS

Ontwikkeling 1: West-Zeeuws-Vlaanderen als vakantiebestemming lįÊĚÊĒĚļiĘ,

Jni fţ.VRl

-ī*m öĚSÍr

ÌSSÜŞĘ

Ontwikkeling 2: werkgelegenheid in de recreatieve sector

Regio in trek als

Volop werkgelegenheid in horeca,

vakantiebestemming;

toerisme en recreatie;

Volop bouw van recreatiewoningen en

Een deel van de medewerkers komt

-appartementen, m.n. aan de kust;

van elders in Nederland en Europa;

Diverse nieuwe ontwikkeling gepland: Dormio, Betteld, Waterdunen, ...

' Sţţoio Itefi.líţÄÉj:ÿļļiï'

Medewerkers willen zich op korte afstand vestigen;

Recreatief gebruik bestaande

Een deel van de medewerkers wil zich

woningen;

hier permanent vestigen.

Fors aandeel tweede woningbezit.

Ontwikkeling 3: werkgelegenheid in de regio

c— -İ

Ontwikkeling 4: vestiging vanuit België

Werkgelegenheid in de regio is in

* Krapte op de Vlaamse woningmarkt;

ontwikkeling, m.n. in de Kanaalzone,

* Beperkte cultuurverschillen en korte afstanden;

Antwerpen en Zeebrugge;

* Steeds meer Belgen kiezen de

Een deel van de medewerkers woont

gemeente Sluis als vaste woonplaats.

of vestigt zich in de gemeente Sluis.

J '3 B

įÿğįm

« 1Y' r*l

' uTl

‘ »*

įfeļįįg^lPiiftiËBSl

fīśĘŘ^}

Ontwikkeling 5; trek van de stad naar het platteland

Ontwikkeling 6: terugkeer van jongeren Veel jongeren willen in de regio

Krappe woningmarkt met torenhoge

ļMfíIk

íįïşįl'ï 'ĩrüìîjż'

prijzen in de steden;

blijven of willen na hun studie

Ruimtegebrek en (overļvolle steden;

terugkeren;

Op zoek naar ruimte en veiligheid;

Ontwikkelingen in de stad en op het

Door toenemende digitalisering wordt

vlak van digitalisering versterken dit.

de afstand tussen wonen en werken minder belangrijk.

ļfíìlyļI ý fcfc* 2020

AÄ

Ontwikkeling 7: bestaande woningvoorraad

Ontwikkeling 8: opgave verduurzaming

Een groot deel van de bestaande

Ambitie 1: in 2Ũ50 energieneutrale

woningvoorraad voldoet niet aan de

woonomgeving;

eisen van de tijd;

Ambitie 2. in 2050 is Nederland

Kwaliteitsslag noodzakelijk om

volledig circulair;

mensen hier te houden en nieuwe

màJ\

Door klimaatverandering is een klimaatbestendige inrichting

mensen te trekken.

noodzakelijk; Energietransitie van woningen kan best worden gerealiseerd door

«Mc

mm,

nieuwbouw.

\ -N V. \ \ |

Ontwikkeling 9: leefbaarheid onder druk in kleine kernen Door vergrijzing en een beperkt |en duur] woningaanbod dreigt het aantal

ìįįįjļiļť

permanente inwoners van kleine dorpen af te nemen; Hierdoor komt het draagvlak voor voorzieningen als winkels, onderwijs en sport onder druk te staan; Een lager voorzieningenniveau heeft een negatief effect op de leefbaarheid.

Süi

mŜĚT^-:

Wat betekent dit voor Cadzand-Dorp?

Het hart van het dorp was niet rendabel

Actualiteit (2019-2020)

Sinds Airbnb is de situatie in Cadzand niet leefbaar meer

gesloten

Tweede woningen blijven toegestaan in Sluis, ondanks vrees dat kustregio één groot vakantiedorp wordt

Actualiteit (2021-2022)

Spookdorpen vol vakantiewoningen

Impact toerisme Airbnb bezorgt Cadzand Amsterdamse problemen. Woningen woidei i •aan de markt onttrokken, starters vinden geen betaalbaar huis meer Maar tn Zeeuws Vlaanderen zorgt toerisme ook voor bedrijvigheid.

SLUIS - Het is een klap voor dorpsraden in de West-Zeeuws-Vlaamse kuststreek. De verordening die tweede woningen verbiedt, keert voorlopig niet terug in de gemeente Sluis. Een krappe meerderheid van de gemeenteraad heeft di

VtRKOCtUi

Zeeland moet veel sneller woningen bouwen: ‘In 2023 moeten we een grote stap vooruit zetten'

•Ze kranen luw mei iwee, drie auto's, die ze in de smalle sli.t.itjes Įi.ukenni, wa.mloor v bewoner» ««■en piek meer i». Eu als je vaiiuwge werk vroeg m je mandje ligt. word je wa: gehouden ilunr leestviei' lers." Bewonei Jan Voerman kan zijn irritatie met bedwingen, in lealifĮiarkiM) is hel allemaal Įiriina. maar bier in iJorp wordt Rewound "

MIDDELBURG - Zeeland bouwt te langzaam nieuwe woningen, terwijl de vraag gigantisch is. De woningvoorraad nam vorig jaar met bijna 1200 luuhni iwwiminrign marginaal toe. Dit jaar zit er iets meer in het vat. 3bben. de voorzitter van Bouwend Zeeland. ..We Jongeren willen in Zeeland blijven, maar het wordt d versnellen. Ik hoop dat we zo in 2023 een grote stap

Van een toerist meer of minder kijken /.e įn Cadzand al lang niel ineei op. Sinds piujectontwikkelaarŝ liet Zeeu wse kusldorp zo'n tien |a.il geleden oiildeklen, is liet ui snollremvaarr veranderd. Kust is mgermld voor hodruwnos-l. riemof-iwlnk, « ampiogs

ze knap lastig gemaakt

Aanpak illegale woningverhuur aan __ toeristen in Cadzand-Dorp stapje _____ verder, maar inwoners merken dat nog niet

r ze r-ļr. opoegroci; ‘.‘.aar ner

CADZAND-DORP - De aanpak van illegale verhuur van tweede woningen aan loertsten is een stap verder in Cadzand-Dorp. De vaste bewoners merken daar Hat prohíuem in Cadzand-Dorp In al |ai«n bekanrj. maar enn oplossing hiįk!

Een authentieke dorpswoning aan de

kers voet deze

niet ais vakantiewoning? Steeds meei particulieren en beleggers kopen toeristische dorpen aan de kust. c

'ć-j iuuûeicii russen ut IS ctl

SUtľlcrsu'oììiiiíļcii

n te weinig huizen

Het Zeeuwse Cadzand wordt overspoeld door

badgasten

Dit zijn de duurste huizen van Zeeland, maar let op: Cadzand komt eraan De huizenprijzen schieten omhoog, ook in Zeeland. Volgens de populaire huizensite Funda staan er op dít moment in onze provincie 42 huizen te koop van meer dan ēėn miljoen euro. Liefst 11 daarvan staan in Cadzand. Wat maakt de Zeeuws-Vlaamse badplaats zo populair?

Wo 7 aug 18:15 - AVROTROS - 6 min Het Zeeuwse Cadzafid wordt cwerspoeld door badgasten dorp spsian fr*;n vakanlitiiiarĥ worrlt Hooi lui«‘ it. .ņ IV, w

Nee. hei duursre nuis van Zeeiand staar nier in Cadzand. Die eer is weggeiegd voor Oost-Souburg waar aan de watertoren met bijgebouwen een

Klik op de afbeelding om de video te starten

Druk vanuit Cadzand-Bad

Kansen voor woningbouw in Cadzand-Dorp

Streefbeeld Cadzand-Bad. Natuurlijk 8. Stiitvol ZKA leisure consultants Sr gemeente Sluis, september 2017

Cadzand-Dorp ligt aan Noordzeekust ïn de luwte van de badplaats Cadzand-Bad. Dit gebied heeft door de ligging aan zee, de

Groei omzetpotentieel met/,0% Ivan 13 naar 21 mln1 * * * * *

Groei aantal 'bedden' verblijfstoerisme met 700-750; Verbeteren verhouding huishoudens/verblijfsaccommodaties; Aantrekken nieuwe inwoners: stabielere voorzieningenbasis en aanvulling beroepsbevolking; Toevoegen 300 woningen in Cadzand voor permanente bewoning; Creëren van basisvoorzieningen, zoals basisschool, huisarts, speeltuin, kinderboerderij, zwembad...

ruimte en het groene landschap een potentieel voor wonen, werken en recreëren, in een groene en rustige omgeving.

.■TT..Í Steden als Brugge, Gent, Lille, Middelburg en Goes liggen op nog geen uur rijden, waarmee West-Zeeuws-Vlaanderen niet alleen aantrekkelijk is voor toerisme, maar ook goed bereikbaar is voor woon-werkverkeer. Het dorpse leven biedt naast rust en ruimte zowel sociale samenhang als ruimte voor individuele wensen.

Initiatief voor woningbouw in Cadzand-Oorp

Sniiii«2rİBg»

WļĚįfciï

wĚm

Bestaand stedelijk gebied

* 15 mei 2020: brief met presentatie aan college en raad; * 9 oktober 2020: brief van gemeente Sluis: afwijzing o.b.v. woningaantallen; * 9 april 2021: brief met presentatie verstuurd aan commissie ruimte; * 13 april 2021: presentatie aan commissie ruimte; * 6 mei 2021: principeverzoek met presentatie verstuurd aan college; * 28 juni 2021: gesprek met wethouder Ploegaert; * 11 november 2021: motie gemeenteraad; * 2 februari 2022: overleg wethouder Ploegaert; * 25 februari 2022: ambtelijk overleg; * 1 juli 2022: overleg wethouder Van Oostenbrugge.

Provinciale Omgevingsverordening Provincie Zeeland 2018 [inclusief wijzigingenl Begrip 'bestaand stedelijk gebied'; "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. ” * Verbale aanduiding in plaats van op de kaart aangegeven begrenzing; * Ruimte voor lokaal maatwerk; * Stedenbouwkundig samenstel van bebouwing, gelet op: 1. de feitelijke situatie; 2. de omstandigheden van het geval; 3. de specifieke ligging; 4. het bestemmingsplan; 5. de aard van de omgeving.

Afspraken: * Onderbouwen bestaand stedelijk gebied; * Onderbouwen woningbehoefte. Cadzand nl

Bestaand stedelijk gebied - 1 Feítelijke situatie

* ~'

Bestaand stedelijk gebied - 2 Omstandigheden: bebouwde kom

ĝfíįX?' vV*

r\ - Xml *(*Z**iV.V

veedrinkput

begraafplaats weiland

fŵà

Bestaand stedelijk gebied - 4 Bestemmingsplan ‘Kom Cadzanď

Bestaand stedelijk gebied - 3 Specifieke ligging: historie

a vJíém

«HįNoawŵSť' ^VVùliiftn -Boort»fi'.

('adzaíul

Cadzahd,. ī.4 ñuitrvīct !)r Mrulfc

198Ö\

Bestaand stedelijk gebied - Conclusie

Bestaand stedelijk gebied - 5 Aard van de omgeving

Vŵ'

,ŕ*

V*-»*'* ï. fulpen „ ŷ

W^V ž' 4 - -

í«ŴŴ*A *

Gelet op het feit dat de planlocatie * volledig behoort tot de [verkeerskundige) bebouwde kom van Cadzand-Dorp, * ligt binnen de compacte dorpsstructuur van het historische ringdorp, - onderdeel uitmaakt van het bestemmingsplan Kom Cadzanď', * en omgeven wordt door verschillende dorpse structuren en functies, kan gesteld worden dat de planlocatie onderdeel uitmaakt van het 'bestaand stedelijk gebied' van Cadzand-Dorp.

Woningbehoefte

Woningbehoefte - Woonambities in Sluis

Onderzoek door Sprinqco urban analytics [1 september 2Ũ22)

Onderzoek door Stee Groep 8i gemeente Sluis

"De woningbehoefte van Cadzand dorp hebben we op basis van uitgebreid data onderzoek bepaald op een bandbreedte van 7 7 tot 28 nieuwe woningen per jaar. De verwachting is dat deze woningvraag zich over een periode van circa 5jaar zal voordoen."

Sluis' woonambities in 5punten

De woningbehoefte in Cadzand-Dorp komt daarmee op een bandbreedte van 55 tot 140 woningen de komende 5 jaar. Er kan dan ook gesteld worden dat er sprake is van een actuele behoefte aan woningen. Eigendom Woningtype Prijssegment Goedkoop Eengeîins- Middelduur laag woning

Middelduur laag

Goedkoop Eengezins- Middelduur wo rang Koop

Duur laag Duur hoog Goedkoop

^pa rtemen

«750 750-900

Middelduur hoog 900-1200 Duur

Mkideiduur Duur laag Duur hoog

| Totaal

Woningbehoefte Cadzand-dorp perjaar

«7SÛ

750-900 Middelduur hoog 900-1200 Duur ŕ 1200 Goedkoop

Appa nemen*

Woningtekort Cadzand-dorp per jaar

«250k

250k-400k

6 6

1. Borgen van leefbaarheid en draagvlak voor voorzieningen door huishoudensgroei van 845 huishoudens: 1. door reguliere bevolkingsgroei 2. én aantrekken huishoudens van buiten gemeente. 2. Versterking van kwaliteit onze huidige woningen lbouwkundig, leegstand, duurzaamheidì. 3. Heldere aanpak tweede woningbezit en recreatieve verhuur om leefbaarheid te borgen en woonaanbod te beschermen. 4. Economie stimuleren. Voldoende passende woningen aansluitend bij wensen en eisen van de Ipotentiëlel arbeidsmarkt. 5. Juiste woning op de juiste plek: proactief aan de slag met goede plannen, afscheid nemen van slechte plannen.

:-1200

400k-600k t* SOOk «250k 250k-400k 400k-600k ^ÛOk

Niets doen is geen optie!

2 4 2

Locatie Erasmusweg - huidige situatie

Een plan voor Cadzand-Dorp

Schetsmodel 1

Uitgangspunten

Totaal 55 woningen1

6,aįŵ(önlngeņ en ’ tsappáttfementen

T*'

tementen

ĩ/1 kapwoningen en. vrijstaande Woning

Erasmusweg Cadzand Schetsverkaveling İ06-12-2021v schaal 1:1,000:

óŕ*.

Kwaliteit: wonen in een hof

Schetsmodel 2 Totaal 54 woningen

ism?' KBĮwonlngen en ' IÃ appartementen

ĩ#*. \

HİSŞII®

•» .'i'

Mm Imimiil -j 42/1 kapwoningen en, 1 vrijstaande woning

V». iusweg Cadzand ìchetsverkaveüng ’1, schaal 1.1-000

Conclusie

Kwaliteit: ruimtelijk wonen

De voorgestelde ontwikkeling in Cadzand-Dorp: - Zorgt voor een passend aanbod aan betaalbare woningenvoor starters en senioren in een groene, dorpse omgeving;

:'i ì' ÄśfefĄľ

* Draagt bij aan de leefbaarheid van het dorp en bevordert doorstroming; - Levert een bijdrage aan de

'tS, 1 IİpÏIP’

42/1 kapwonlngenen, 1 vrijstaande Woning

‘ ' vV-ŴÏÍ ’■úkïŜĖ...

mğm

•ŖÍįW MM

ŵ#Pì

3D Invest

UIZEN AOVISFURS

verduurzaming en toekomstbestendigheid van de woningvoorraad.

Cadzand-dc Woningbehoefte

Mtm

SS®?

Rapportage 1 september 2022

ÜÜÜÜS

pr nqŗco

Inhoudsopgave 1. Aanleiding en vraagstelling

2. Conclusies

3. Quick scan locatie

4. Effectieve vraag

5. Woningbehoefte

Bijlagen 1. 2. 3.

Effectieve vraag Woonmilieus Leefstijlen

22 24 28 Sms

iHfev

mmë

-mw-

mm y-jt-v

iN»

MíS,

Aanleiding en vraagstelling

Rothuizen architecten en adviseurs is als stedenbouwkundig bureau betrokken bij een woningbouwimtiatief m Cadzand-Dorp, gemeente Sluis. Rothuizen heeft ons gevraagd om een onderzoek uit te voeren naar de woningbehoefte in CadzandDorp. Het betreft een locatie van ca. 1,9 hectare aan de Erasmusweg te Cadzand-Dorp, grenzend aan het bestaande dorp. Samen met initiatiefnemer heeft Rothuizen een concept-plan gemaakt voor 50 woningen van verschillende typologieën (vrijstaand, 2-onder-i-kap, rij en appartementen). Alle woningen zijn bedoeld voor permanente bewoning, voor mensen uit het dorp, of van buitenaf. Het idee is om het plan gefaseerd uítte voeren. Rothuizen heeft ons de volgende vragen gesteld. ® ® ®

Hoeveel vraag is er naar woningbouw in Cadzand-Dorp7 Vanuit welke doelgroepen wordt deze vraag uitgeoefend7 Hoeveel woningen kunnen er per jaar gebouwd worden?

Sprmgco Urban Analytics beschikt over een grote database met huishoudensprofielen, womngmformatie en verhuisgedrag op adresniveau. Daarnaast maken we gebruik van VVoON 2021 en eigen grootschalig consumentenonderzoek.

De volgende stappen voeren we uit om tot een woonprofiel voor Cadzand-Dorp te komen. «

Quick scan locatie: eerst wordt een 'quick scan' van de omgeving (woz-waarde, prijsontwikkeling en woonmilieusj gedaan en gekoppeld aan de uitgangspunten die worden gehanteerd. Dit zal gevisualiseerd worden in enkele kaarten. Dit geeft grip op de positionering van de locatie voor welke doelgroepen is deze locatie interessant7

Marktonderzoek Vervolgens voeren we een Effectieve Vraag analyse uit. Dit wonmgmarktmodel is gebaseerd op de uitgesproken wensen van bewoners en levert de vraag naar productsegmenten (eigendom, woningtype en prijsniveau). Daarnaast weten we ook wie deze vraag uitoefent (en waar ze vandaan komen) en wat hun huishoudkenmerken zijn (inkomen, samenstelling, opleiding). Dit geeft focus in de productmarktcombmaties met de meeste potentie op de planlocatie. We geven aan hoeveel woningen per jaar gebouwd kunnen worden.

mms®

mil

ga ~

Conclusies

Woningbehoefte ĹĴ. De woningbehoefte van Cadzand-dorp hebben we op basis van uitgebreid dataonderzoek bepaald op een bandbreedte van utot 28 nieuwe woningen perjaar. Deze woningvraag doet zich op de 'korte termijn (we gaan uit van 5 jaar) jaarlijks voor. De methodiek wijkt af van een traditionele demografische onderbouwing. In deze analyse staat de vraag centraal die huishoudens werkelijk op de woningmarkt uitoefenen, gebaseerd op grootschalige enquêtes (WoON 2021) en data over huishoudens en inkomens op adresniveau. Ook actuele trends, waaronder de trek vanuit de Randstad naar de periferie en de toenemende behoefte aan ruimte en 'community', zijn in de analyse meegenomen. De ondergrens is gelijk aan het woningtekort als gevolg van de vraag vanuit de eigen bevolking. Het bedienen van deze vraag is noodzakelijk om de bevolking van Cadzand-dorp niet te dwingen hun woonwens elders te realiseren. De bovengrens hangt samen met een aanvullende vraag van huishoudens buiten Cadzand-dorp, een vraag vanuit België en een vraag die past bij een hogere ambitie van de gemeente Sluis om extra huishoudens van buiten aan te trekken met kwalitatief hoogwaardige woningen in een dorps-landelijke omgeving.

Eigendom Woningtype Prijssegment

WM: İ

Goedkoop

^50

Eengezins

Middelduur laag

750-900

woning

Middelduur hoog

900-1200

Duur

^200

Goedkoop

^50

Middelduur laag

750-900

Middelduur hoog

900-1200 ļ

Duur

:*1200

Huur Appartement

Woningtekort

Woningbehoefte

Cadzand-dorp perjaar

1 2

Goedkoop

^50k

Eengezins

Middelduur

250k-400k

woning

Duur laag

400k-600k

Duur hoog

^00k

Goedkoop

^50k

Middelduur

250k-400k

Duur laag

400k-600k

Duur hoog

^00k 11

Koop Appartement

|ľotaal V/onngbehoefte Cadzand-dorp, Spnngco 2022

2 4

*a : ' iMl Im pap vf.’ļŗS? ‘ţņ k ífŝ '■•jaaSŞStii

mum*: Quick scan locatie

_____

Quick scan

De planlocatie is gelegen in Cadzand-Dorp. Cadzand-Dorp is een klein dorp met ongeveer 350 woningen Een aanzienlijk deel van de woningen (circa 100) is in gebruik, als tweede woning. Nabij de planlocatie is een huisarts aanwezig, een basisschool en openbaar vervoer. In Cadzand-dorp is geen winkel voor dagelijkse artikelen aanwezig. Op een afstand van 2,5 km m Cadzand-Bad is een Spar-supermarkt. Legend

De locatie is aantrekkelijk voor oudere 1- en 2-persoonshuishondens en jonge gezinnen. Gezinnen met opgroeiende kinderen zijn aangewezen op onderwijsvormen die meer dan 7,5 km ver gelegen zijn, maar dat is in Zeeuws-Vlaanderen eerder regel dan uitzondering

- X

1 Basīsschoo! ■Sr Speciaal onderwijs MBO Ŵ HBO

De eerste schetsen voor de locatie omvatten 18 rijwoningen, .6 2/1 kappers, 1 vrijstaande woning en 30 appartementen.

■m wo

Ligging planlocatie en voorzieningenstructuur, bron Öpen Street Map 2022

~ X

Quick scan

Het woonmilieu in Cadzand-dorp is landelijk/ dorps. Voor een toelichting op de woonmilieus zie bijlage 2. In de gemeente Sluis komt in de buitengebieden veel landelijk wonen voor, in de kernen vooral het dorps en suburbane woonmilieu (woonwijken). Het stedelijke woonmilieu komt m de gemeente Sluis niet voor.

«V -«į

,t s.

r /F* \ V

Dominante woonmilieus in de gemeente Sluis, bron Sprmgco 2021

Quick scan

De woningvoorraad in Cadzand-dorp bestaat uit 343 woningen. Cadzand als geheel (dorp, bad en buitengebied) kent een voorraad van gio woningen. In Cadzand zijn daarnaast circa 1.500 recreatiewoningen aanwezig, al valt dat aantal niet exact te bepalen. Sommige reguliere woningen zijn m gebruik als recreatiewoning, maar sommige recreatiewoningen zijn ook in gebruik als permanente woning. In Cadzand-dorp ligt de nadruk op eengezinswoningen, het merendeel in de koop.

Woningvoorraad Eigendom Woningtype

Cadzand

Cadzand-dorp

^50

Eengezins-

Goedkoop Middelduur laag

750-900

woning

Middelduur hoog

900-1200

Duur

^200

106

Goedkoop

^50

Middelduur laag

750-900

Middelduur hoog

900-1200

Duur

^200

179

Huur

De prijzen in de tabel zijn actuele prijzen die op de markt worden gevraagd.

Prijssegment

Appartement

Goedkoop

^50k

Eengezins-

Middelduur

250k-400k

woning

Duur laag

400k-600k

133

Duur hoog

^00k

122

Goedkoop

O50k

Middelduur

250k-400k

Duur laag

400k-600k

Duur hoog

^00k

910

343*

Koop Appartement

Totaal Bron: EDM, 2022

* Circa 100 woningen betreft woningen die in gebruik zijn als vakantiewoningen 'honingvoorraad naar productsegment, bron EDM, Sprmgco 2022

Quick scan

De huishoudensverdeling iń Cadzand-dorp is weergegeven in de tabel hiernaast Woningen die recreatief worden gebruikt zijn hierin inbegrepen. De huishoudensverdeling is gebaseerd op achterliggende databronnen in combinatie met statistische kansschatting. We zien dat jongeren zeer zwak vertegenwoordigd zijn. De grootste groep wordt gevormd door de 55-75-jangen, de zogenaamde empty nesters Ook het aandeel ouderen boven 75 jaar is aanzienlijk. Bijna een kwart van de huishoudens bestaat uit gezinnen.

Huishoudens Kleine

Kleine

huishoudens Eigendom Woningtype

Kleine

jonger dan 30 tussen 30 en tussen 55 en jaar 55jaar 75jaar

Prijssegment

boven 75 jaar

Gezinnen

Totaal

Sé

7 6

54 20

1696 696

11S6

1S6

0S6 OSé

«750

Eengezins

Goedkoop Middelduur laag

750-900

18 6

woning

Middelduur hoog

900-1200

1 4

Duur

:*1200

Goedkoop

«750

Middelduur laag

750-900

Middelduur hoog

Huur Appartement

Logische doelgroepen voor nieuwe woningen zijn empty nesters en ouderen, maarzeker ook (startende) gezinnen.

Kleine

huishoudens huishoudens huishoudens

Eengezinswoning

900-1200

Duur

:»1200

«250k

, Middelduur 1 Duur laag

250k-400k

0 5

0 4

OSé

Goedkoop

1096

oop Appartement

400k-600k

11 4

2796

^00k

1 1

Duur hoog

«250k

58 2

1796

Goedkoop Middelduur

250k-400k

096

Duur laag

400k-600k

Duur hoog

> 600k

0 I

Totaal 96

0 0

0 7

0 129

29é

21*

38Sé

0 0

1 0

58 175é

76 22S6

Verdeling huishoudens over de woningvoorraad in Cadzand-dorp, bron EDM Springco 2022

Quick scan

De bewoners typeren we onder meer aan de hand van het DISC model. Daarin maken we gebruik van de gedragswetenschappen sociologie en psychologie om het consumentengedrag te begrijpen en in kaart te brengen. Op basis van een uitgebreide psychologische test wordt een profiel samengesteld. We onderscheiden 8 kenmerkende profielen aan de hand van kleuren die in het schema met kernwoorden zijn weergegeven. Aan het model liggen een tweetal dimensies ten grondslag * Sociologische dimensie hoe verhoudt iemand zich tot de ander individugericht versus groepsgericht? * Psychologische dimensie m welke mate stelt men zich open naar de ander, introvert versus extravert7

Dl' Oranje

1 Geei

Meer informatie over leefstijlen en hun bijbehorende woonwensen is te vinden in .

Į/ļo

CD Paars

C: Blauw

Inspirerend, actief. enthousiast, joviaal. informeel, impulsief

^ \f K'

Ondernemend besluitvaardig, carrière gericht. gericht op merken í taken

Consciëntieus, correct precies, nauwkeung. status gericht, normatief

Bijna 6o0Zũ van de huishoudens in Cadzand-dorp bestaat uit de leefstijlen lime, groen en aqua. Huishoudens met deze leefstijlen zijn over het algemeen groepsgericht, sociaai, harmonieus en hulpvaardig Qua woonbeleving zijn zij gericht op traditie en vakmanschap

Creatief, uitbundig, viot. uitdaging aangaar,, impulsief extravert

direct, anders dan anderen. daadkrachtig

196

S! Urne I

ImÄÉř'/

■y ......

Vriendelijk, gezellig, hulpvaardig, mens gericht balans werk . privé

íńr 9

S: Groen

iļtl

SC: Aqua

Respectvol. weloverwogen ruimdenkend, maatschappelijk

rustig, nuchter, serieus. harmonieus, geduldig.

Acht verschillende leefstijlen (Bron DISC Vision)

j C “SC

196

1 0

096

343 10096

10096

096

Quick scan Prijsvorming

We hebben op basis van ons Automated Valuation Model (AVM) de actuele waarde van iedere woning bepaald. Aan het model liggen de vraagprijzen van de te koop staande woningen in Nederland ten grondslag. Het model wordt wekelijks geactualiseerd. De getoonde m2-prijzen kunnen als een goede indicatie fungeren voor de woningmarkt. We zien dat de woningen in Cadzand-Bad per m2 het hoogst worden gewaardeerd. De ligging aan de kust wordt door consumenten hoog gewaardeerd. De woningen in Cadzand-dorp worden lager gewaardeerd, maar toch duidelijk hoger dan de woningen in de meeste andere kernen van de gemeente Sluis. Ook hierin zal de ligging nabij duinen, strand en zee een bepalende rol spelen.

■■I

V/oningwaarde, bron Spnngco 2021

V/omngwaarde, bron Spnngco 2022

Quick scan Prijsontwikkeling

De prijsontwikkeling per m2 in Cadzand in de periode 2021-2022 is positief. Cadzand steekt positief uit ten opzichte van de omgeving. Zowel de absolute waarde als de waardeontwikkeling duidt op een goede marktpositie voor de planlocatie. Niet alleen voor permanente bewoning, zoals ín de plannen wordt beoogd, maar ook voor de recreatieve markt.

ti-"

ägprijsc

Prijsontwikkeling 2021-2022, bron Spnngco 2022

mm ©řŵňSsfiBi ggpsļftpj

íüîl

j a\'

Effectieve vraag

^■13? v

______

Effectieve vraag

Voor zowel de gemeente Sluis, de wijk Cadzand als de buurt Cadzand-dorp hebben we de effectieve vraag bepaald. Deze is gebaseerd op de huishoudenssamenstellmg in deze plaatsen, de woonwensen die zij hebben (WoON 2021) en de verhuisintentie die zij hebben uitgesproken Het schema toont de resultaten voor Cadzand en voor Cadzand-dorp (Cadzand-dorp is een deelverzameling van de wijk Cadzand). in het overzicht zijn we uitgegaan van de vraag vanuit de bevolking zelf, exclusief een vraag die van buiten deze plaatsen wordt uitgeoefend. De vraag is inclusief die van huishoudens die uit deze plaatsen zouden willen vertrekken, bijvoorbeeld omdat ze de woning van hun gading met vinden of omdat ze om een andere reden (baan, woonmilieu, voorzieningen) willen vertrekken.

Effectieve Vraag per jaar Cadzand-dorp Cadzand Eigendom Woningtype Prijssegment Goedkoop

< 750

Eengezins

Middelduur laag

750-900

woning

Middelduur hoog

900-1200

Huur Appartement

Duur

s1200

Goedkoop

< 750

Middelduur laag

750-900

Middelduur hoog

900-1200

Duur

>1200

Goedkoop

^50k

Eengezins

Middelduur

250k-400k ļ

woning

Duur laag

400k-600k

Duur hoog

> 600k

Goedkoop

<250k

Middelduur

250k-400k

Duur laag

400k-600k

Duur hoog

s 600k

Koop

! Appartement Iľotaal

Effectieve vraag perjaar in Cadzand en Cadzand-dorp, Spnngco 2Cii

Effectieve vraag

De verdeling van de effectieve vraag naar doelgroep is weergegeven in de tabel. Per doelgroep is met een kleur aangegeven welk deel van de vraag uitgaat naar de verschillende productsegmenten. Het totaal van iedere kolom is ioo94 Hoe groener de kleur, des te groter het aandeel van het betreffende product m de wensen van deze doelgroep.

Huishoudens Kleine

Kleine

huishoudens

jonger dan 30 tussen 30 en Eigendom Woningtype

Prijssegment

jaar

Eengezins

Middelduur laag

750-900

woning

Middelduur hoog

900-1200

Appartement

Duur____________

:»1200

Goedkoop

^50

Middelduur laag

750-900

Middelduur hoog

900-1200

Duur Goedkoop Middelduur

250k-400kļ

woning

Duur laag

400k-600k

Goedkoop

^00k ^50k

Middelduur

250k-400k

Duur laag

400k-600k

Duur hoog

^00k

Duur hoog

Appartement

tussen 55 en

boven 75

75jaar

jaar

Gezinnen

^200 <250k

Eengezins

Koop

Kleine

^50

Goedkoop

De vraag van jongeren onder 30 jaar is het meest gericht op de goedkopere grondgebonden koopwoningen. Dit geldt ook voor de iets oudere kleine huishoudens, zij het dat deze gemiddeld meer te besteden hebben en ook een vraag uitoefenen naar hogere prijssegmenten. Empty nesters (55-75 jaar) zijn het meest verdeeld over alle productsegmenten. Dat typeert ook deze groep. Een deel zoekt een levensloopbestendige woning en kiest dan vaak voor een appartement. Maar een groot deel zoekt ook een grondgebonden woning. Kleine huishoudens boven 75 jaar zoeken vooral een sociaal huurappartement. Gezinnen zoeken vooral een koopeengezinswoning in alle prijssegmenten,

55 jaar

Kleine

huishoudens huishoudens

ŇÉËjĮįÉį!

Verdeling van de vraag per doelgroep, bron Spnngco 2022

Effectieve vraag

Wanneer de huishoudens hun woonwensen realiseren, leidt dat tot verhuizingen. Hierdoor komen woningen vrij. Deze woningen kunnen door vragers worden betrokken. Het schema geeft weer welke woningen dat zullen zijn

Vrijkomende voorraad per jaar Cadzand

Cadzand-dorp 5

Eigendom Woningtype Prijssegment Eengezins woning

750-900

Middelduur hoog 900-1200

3 3

Duur

>1200

«750

Middelduur laag

750-900

Middelduur hoog 900-1200

Duur

>1200

Goedkoop

< 250k

Eengezins

Middelduur

250k-400k

woning

Duur laag

400k-600k

Duur hoog

> 600k

Goedkoop

< 250k

Middelduur

250k-400k

Duur laag

400k-600k |

Duur hoog

> 600k

Appartement

Koop

Appartementj

Totaal

< 750

Middelduur laag

Goedkoop

Huur

Goedkoop

Vrijkomende voorraad perjaar m Cadzanden Cadzand-dorp, Spnngco 2022

Effectieve vraag

Wanneer we de vraag vergelijken met het aanbod aan vrijkomende woningen in zowel Cadzand als Cadzand-dorp, dan zien we dat het op totaal niveau ongeveer gelijk is. Dat is logisch, omdat de vraag en aanbod zich grotendeels in de markt zelf bevindt. We hebben hierbij geen rekening gehouden met onderliggende demografische ontwikkelingen (startende huishoudens, geboorten, overlijden). De getoonde mismatch is een mismatch die in het huidige jaar aan de orde is en die we als maatgevend beschouwen voor de komende járen.

Mismatch per jaar Cadzand

Cadzand-dorp

Eigendom Woningtype Prijssegment Goedkoop

^50

Eengezins

Middelduur laag

750-900

woning

Middelduur hoog

900-1200

Duur

^200

Goedkoop

s 750

-2

Middelduur laag

750-900

-4

Middelduur hoog

900-1200

-3

-1

Duur

^200

Goedkoop

<250\(.

-4

-2

Huur

Naar productsegment zien we wel grote verschillen. Tegenover een overschot aan dure huurappartementen zien we tekorten aan betaalbaarder grondgebonden koopwoningen en huur- en koopappartementen Wanneer dit verschil tussen vraag en aanbod in stand blijft, moeten huishoudens wel uit het dorp vertrekken om hun woonwensen te realiseren. Voor het vasthouden van huishoudens is het noodzakelijk om dan ook die producten in voldoende voorraad te hebben

Appartement

Eengezins

Middelduur

250k-400k

-4

-1

woning

Duur laag

400k-600k

Duur hoog

>600k

Goedkoop

<250k

-3

-2

Koop Appartement

Middelduur

250k-400k

-6

-2

Duur laag

400k-600k

-2

-1

Duur hoog

> 600k

-2

-1

|ĩotaal Effectieve vraag perjaarin Cadzand en Cadzand-dorp, Spnngco 2022

kaar*- ŵĵá-jiŵ

'ŵ^r;

Woningbehoefte

IMİT

Woningbehoefte

De woningbehoefte wordt allereerst bepaald door het woningtekort in Cadzand-dorp. Deze bedraagt n woningen per jaar. De overschotten zijn voor de woningbehoefte niet relevant en zijn in deze tabel met weergegeven. Voor de woningen met een theoretisch overschot zal een andere vraag worden aangeboord. Naast de vraag vanuit de huidige populatie wordt vraag naar woningen uitgeoefend vanuit overig Cadzand. Dit zijn de woningen waaraan buiten Cadzand-dorp maar binnen Cadzand wel een vraag naar is, maar die in Cadzand-dorp beter kan worden bediend (de eengezinswoningen). Daarnaast is er vanuit de gemeenten buiten Sluis een vraag naar woningen binnen Cadzand-dorp aanwezig. Deze hebben we voor de hele gemeente Sluis bepaald en naar rato van de woningvoorraad in Cadzand-dorp ten opzichte van Sluis toebedeeld aan Cadzand-dorp. Dit betreft ongeveer 4 woningen per jaar. In Sluis zien we tevens een netto migratieoverschot vanuit België. Gebaseerd op het gemiddelde van de laatste 5 jaar zijn woningen aan Cadzand-dorp (2,59/0 van de voorraad in Sluis) toebedeeld. Dit is ongeveer 1 woning per jaar. Tot slot hebben we de ambitie toegevoegd, die we ook als advies aan de qemeente Sluis hebben gegeven. Er is in Sluis een kwalitatieve potentie (ruimte, natuur, prijs) om meer huishoudens van buiten aan te trekken (empty nesters, startende gezinnen).

Daarnaast komt er onder invloed van de toeristisch-recreatieve ontwikkeling van de kustzone een toenemende werkgelegenheid en daarmee toenemende woningvraag af op de regio. Voor Cadzanddorp hebben we deze bepaald op 7 woningen per jaar.

Woningtekort Cadzand-dorp per jaar

Eigendom Woningtype Prijssegment Goedkoop

^50

Eengezins

Middelduur laag

750-900

woning

Middelduur hoog

900-1200

Huur Appartement

Duur

:»1200

Goedkoop

^50

Middelduur laag

750-900

Middelduur hoog

900-1200

Duur

^200

Aanvullende woningvraag per jaar Vanuit Vanuit Vanuit Cadzand Nederland België

Woningbehoefte

Ambitie

Cadzand-dorp per jaar

Goedkoop

^50k

Eengezins

Middelduur

250k-400k

woning

Duur laag

400k-600k

Duur hoog

^00k

Goedkoop

^50k

Middelduur

250k-400k

Duur laag

400k-600k

Duur hoog

^00k

Koop Appartement

| Totaal

6 1

Woningbehoefte Cadzand-dorp, Spnngco 2022

Bijlage 1: Effectieve vraag

Effectieve vraag Oe juiste

Spnngco Urban Analytics onderzoekt de woningmarkt met gedetailleerde kennis van het gedrag van alle woonconsumenten. Bewerking van diverse bestanden met bron gegevens levert op huishoudensniveau specifieke informatie op. De combinatie van consumenten-en wonmgdata op adresniveau (leeftijd, inkomen, opleiding, levensfase, eigendom, prijssegment, woningtype, woonmilieu, bron EDM), verhuisdata en informatie uit grootschalig consumentenonderzoek (bron WoON 2021) wordt vertaald m een verhuiskans van ieder huishouden en een verhuisnchtmg (verhuizing naar een bepaald type woning en type woonmilieu). Samen leveren de verhuiskans en de verhuisnchtmg de vraag van alle consumenten in een gebied, De vraag wordt gespecificeerd naar productsegment en doelgroep.

bouw met behulp won

Bnolyse

4 ái 9

I s r*

rfl :û

Advies

fit : B

-t . î

Bijlage 2: Woonmilieus

Woonmilieus

fÎ ü -ŵ4!"!í

a*,

• r «1»»

1» BB

|M*:Ü 5»

. te

Levendige stadswijk

Binnenstad

Rustige stadswijk

Binnenstad

Levendige stadswijk

Rustige stadswijk

Deze buurt is gelegen in het centrum van de stad tussen winkels, kantoren en voorzieningen. Het is druk op straat en er is veel te zien en te beleven.

Deze buurt is gelegen is een levendige omgeving met veel voorzieningen en veel verschillende soorten mensen. De huizen staan dicht op elkaar, er zijn veel appartementen:

Deze buurt ligt in een rustige, groene woonwijk dichtbij het stadscentrum, maar buiten de drukte.

Ruimtelijke kenmerken Bereikbaar met veel modaliteiten Unieke voorzieningen nabij 24 uur per dag mensen op straat Mix van bedrijvigheid, winkels en publieke voorzieningen Veel gestapelde woonvormen Gebouwd parkeren Parken, plantsoenen en pleinen Specifieke, markante gebouwen en diversiteit in architectuur Winkels, werken en wonen Hoge dichtheid van gebouwen Bewoners en veel bezoekers op straat In Nederland alleen in specifieke centrumgebieden in de grote steden

Ruimtelijke kenmerken Bereikbaar met veel modaliteiten Functiemix met groot percentage wonen Levendige straten, veel voetgangers en fietsers Veel soorten winkels en bijzondere winkels Wonen boven winkels Groot percentage kleine woningen, veel appartementen Klein percentage heefteen eigen tuin Vaak vooroorlogse gebouwen Vaak aaneengesloten gebouwen meteen duidelijke rooilijn Beperkte parkeerruimte in de straat, deels gebouwd parkeren Pleinen, singels en plantsoenen Straten, boulevards en avenues Bewoners en bezoekers op straat Nabij centrum, grotere stad

Ruimtelijke kenmerken Bereikbaar met veel modaliteiten Op loopafstand van winkelstraat Rustige straten Werken aan huis Veel boven-beneden woningen Stadswoningen Kleine privétuin of collectieve tuin/hof Vaak (omringd door) vooroorlogse bebouwing Beperkte parkeerruimte in de straat, deels gebouwd parkeren Pleinen, singels, plantsoenen Vooral bewoners op straat Nabij centrum, grotere stad

Bewoners Alleenstaand, hoogopgeleid Hoge verhuisintentie Veel sociale stijgers Groot aandeel huur Rode leefstijl Hecht aan O.V., cultuur en uitgaan

Bewoners Hoog- naast laagopgeleid, Jongeren en ouderen Hoge verhuisintentie Veel lage inkomens Hechten aan cultuur, O.V., sport- en speelplaatsen Rode en gele leefstijl

Bewoners Mix van hoog- en laagopgeleid Huur en koop evenredig Netheid en sociale controle Lage verhuisintentie, veelal binnen de wijk O.V., cultuuren kinderopvang van belang Alle leefstijlen vertegenwoordigd

Woonmilieus

■H

;0î "

IÏ1V

'lí*

Luxestadswiik Deze buurt ligt in een ruim opgezette, groene stadswijk en heeft veel grotere koopwoningen De meeste mensen wonen er een beetje op zichzelf, er is veel privacy. Ruimtelijke kenmerken Bereikbaar met veel modaliteiten Groene lanen, historische grachten (Kantoor)villa's, exclusieve detailhandel: traiteur, galerie, mode Grachtenpanden of villa's aan het park of aan de plas Topsegment stedelijk wonen Wonen op stand; De beste buurt van de stad Volwassen groen: stadspark, singel, bomenlaan Woningen op eigen kavel of zeer ruime appartementen op een toplocatie Privéparkeergelegenheid Nabij stadscentrum Bewoners Veel oudere tweepersoonshuishoudens Zelfstandigen, in de VUT/AOW Hoogopgeleid, hoog inkomen Lage verhuisintentie Veel koop Exclusiviteit en luxe, op stand Water, groen en autobereikbaarheidvan belang

H.... W1B r-WRåãi SBW-Ì

VV- 1 IAV

Woonwijk

mm Deze buurt ligt verder van het stadscentrum vandaan en kent veel appartementengebouwen en veel (openbaar) groen. De buurt heeft vaak een eigen winkelcentrum voor de dagelijkse boodschappen. Met het openbaar vervoeris de centrale stad snel bereikbaar. Ruimtelijke kenmerken Bereikbaar met meerdere modaliteiten. Ondanks bereikbaarheid met O.V. vaak auto-georiënteerd Soms een tram of metro in de buurt, vaak een bus Wederopbouwwijken en Stempelbuurten Veel appartementen (Portiek)flats Veel openbaar groen Veel verkeersruimte en veel parkeervelden Winkelcentrum, ziekenhuis, middelbare school in de wijk Winkels voornamelijk voor eigen gebruik Met name monofunctionęel Aan de rand van stad of dorp Beperkt percentage tuinen? Volwassen groen Na-oorlogse uitleglocatie (Nieuw) seniorenmilieu Bewoners Alleenstaanden, laag opgeleid, veel huur Veiligheid van belang, op eigen woning gericht Groene en gele leefstijl

Deze buurt kenmerkt zich door veel eengezinswoningen en is vaak aan de buitenkant van de stad gelegen. De buurt is rustig en ruim opgezet; kinderen kunnen er goed spelen. Ruimtelijke kenmerken Weinig modaliteiten Auto-georiënteerd Uitbreidingswijken van dorpen en steden, zoals VINEXwijken, Groeikernen en Bloemkoolwijken Winkelcentrum in de wijk Basisvoorzieningen voorzorg en onderwijs Aan de rand van de stad Nabij recreatiegebieden Veel rijtjeshuizen Klein percentage appartementen Parkeren voor de deur of op eigen kavel Bijna iedereen een tuin Veel kleinschalig groen Veelal monofunctioneel Veel gezinnen Bewoners Veel gezinnen, verschillende inkomens Veel koop Netheid en sociale controle Blauwe en gele leefstijl

Woonmilieus

lij

ü 1 Lïmî

Luxe woonwijk

Luxe woonwijk Deze ruim opgezette, groene buurt bestaat uit veel vrijstaande en ruime rĩjwoningen met een hoge mate van privacy. De buurt is vaak gelegen aan water ofgroen. Ruimtelijke kenmerken Topsegment suburbaan Wonen op stand Lage dichtheid Veel groen: lanen, plantsoenen, singels Bijzondere recreatieve voorzieningen (golfbaan, jachthaven, tennisclub) Parkeren op eigen kavel Vrijstaande of zeer ruime rijwoningen Nabij of goed verbonden met buitengebied 'Gouden randen' van de stad Villawijken Bewoners Véél oudere tweepersoonshuishoudens Veel autochtonen Hoog opgeleid, vaak uit het arbeidsproces Exclusief, luxe wonen, vrij wonen van belang Groen, water, bereikbaarheid per auto van belang Veel blauwe leefstijl

“İ.I

Dorps

B Dorps

Landelijk

Į ;

Deze buurt is echt een eigen buurtje op zichzelfen gelegen in een dorp of stad. Het is rustig en gemoedelijk. Ruimtelijke kenmerken Een gegroeid milieu met vaak een historisch karakterof nog bestaande historisch artefact óf een suburbane wijk direct verbonden met dit milieu Stratenpatronen zijn gebaseerd op het onderliggend landschap op historische verbindingen Diverse architectuur bestaat naast elkaar, wanneer suburbaan dan kan deze wat eenvormiger zijn Compact Kleinschalig Weinig voorzieningen Oud naast nieuw Matig bereikbaar Parkeren voorde deur of geclusterd Wonen naast bedrijven Meerdere generaties, ons-kent-ons Bewoners Veel oudere bewoners Veel gezinnen Relatief hoog inkomen, uit arbeidsproces Veel koop Zeer honkvast Blauwe leefstijl, daarnaast groen

Bijlage 3: Leefstijle

B Landelijk De buurt wordt gekenmerkt door vrijstaande huizen en boerderijen in een rustige, landelijke omgeving. Er is veel privacy Voorzieningen als winkels en openbaar vervoerbevinden zich op enige afstand. Ruimtelijke kenmerken Buiten wonen Vrijstaand Uitzicht Omringd door open landschap Weinig voorzieningen Relatie met landschap Een duidelijke relatie met het agrarisch verleden Ruimte voor hobby Wonen in het groen Afgelegen en stil Bewoners Oudere tweepersoonshuishoudens met hoog inkomen Focus op wonen, voorzieningen minder van belang Blauwe leefstijl

DISC-model In deze studie maken we gebruik van leefstijlen gebaseerd op het DISC-model. In het DISC model maken we gebruik van de gedragswetenschappen sociologie en psychologie om het consumentengedrag te begrijpen en in kaart te brengen. Het DISC model is begin vorige eeuw ontwikkeld door de Amerikaanse psycholoog William Marston en wordt wereldwijd toegepast, vooral in de HRM-wereld.

extravert

Aan het model liggen een tweetal dimensies ten grondslag: * Sociologische dimensie: hoe verhoudt iemand zich tot de ander individugericht versus groepsgericht7 * Psychologische dimensie: in welke mate stelt men zich open naar de ander, introvert versus extravert? De leefstijlen geven een blik op de achterliggende motieven van mensen, ook ten aanzien van de woon- en leefomgeving.

groep

individu

introvert

Leefstijlen Op basis van een uitgebreide psychologische test wordt een profiel samengesteld. Vervolgens liggen vele 'harde' profielen ten grondslag aan een postcodesysteem, waarbij op basis van bewonerskenmerken profielen worden bepaald. We onderscheiden 8 kenmerkende profielen, die in het schema met kernwoorden zijn weergegeven

Rood. Mensen met een rood profiel vinden het prettig om een dynamisch en actief leven te hebben, doelen te stellen en resultaten te behalen. Ze zijn zelfverzekerd, kunnen snel een situatie inschatten en bepalen hoe zij daarop willen reageren. Oranje Mensen met een oranje profiel combineren het directe en besluitvaardige van rood met de sociale oriëntatie van de gele groep. Mensen met een oranje profiel zijn energiek en zoeken daarbij vaker ook de samenwerking met anderen. Zij zijn enthousiast en creatief, en kunnen goed "out of the box" denken. Mensen met een geel profiel zoeken graag de interactie met anderen Zij genieten van de sociale contacten met de mensen in de wereld om hun heen Deze groep is .van nature joviaal, enthousiast en optimistisch. Zij staan midden in de maatschappij en hebben vaak een druk sociaal leven Hun energie werkt aanstekelijk en inspirerend op de mensen om hun heen

Dl: Oranje I: Geel Creatief, uitbundig, vlot, Inspirerend, actief, enthousiast, joviaal, informeel, impulsief

SI. Urne Vriendelijk, gezellig, hulpvaardig mens gericht balans werk i privé

gericht op merken ‘ taken

S: Groen Stabiel, sociaal rustig, nuchter, serieus, harmonieus, geduldig,

precies, nauwkeurig, status gericht normatief ruimdenkend, maalschappeli|fc

DISC CVISION

Urne Mensen met een lime profiel hechten aan goede en langer durende relaties. Zij hebben een goede balans tussen zelfvertrouwen en bescheidenheid We kunnen Hen kenschetsen als vriendelijk, hulpvaardig, ontspannen en hartelijk. Zij hechten aan een goede balans tussen werk en privé en zijn huiselijke en zorgzame familiemensen. Zij zijn praktisch en plichtsgetrouw. Groen. Mensen met een groen profiel zijn serieus en rustig. Ze treden niet graag op de voorgrond. Zij zijn gehecht aan hun privacy. Ze werken graag planmatig, met duidelijke procedures en bewezen systemen Trends en nieuwe ontwikkelingen pakken zij op, nadat deze zich ook bewezen hebben. Zij leven graag in een vertrouwde omgeving. Aqua. Mensen met een aqua profiel kunnen we omschrijven als maatschappelijk betrokken, weloverwogen en ruimdenkend. Deze groep hecht vaak aan historie en traditie, en is gesteld op goede omgangsvormen. Hun betrokkenheid bij de maatschappelijke ontwikkelingen zien we vaak terug in hun inzet m het verenigingswerk, het openbaar bestuui of bij maatschappelijke organisaties. Blauw, Mensen met een blauw profiel kunnen we het beste ömschrijven met de begrippen correct en nauwkeurig.

Zij zijn analytisch, zakelijk, ambitieus en gericht op een maatschappelijke carrière Zij hechten meer dan gemiddeld aan normen en waarden en waarderen het zeer als mensen om hun heen gevoel hebben voorstijl en goede omgangsvormen Paars. Mensen met een paars profiel kunnen we ömschrijven als ondernemend, besluitvaardig, prestatie gericht en competitief. Zij hebben een duidelijk doel in hun leven Zij hechten veel waarde aan een goede maatschappelijke positie, maar hebben daarnaast ook een duidelijke drive om vernieuwend bezig te zijn. Dit zier we terug m hun oog voor kunst en design

GJ. Hagen hsgen@spnng-co.ni 4-31(0)6 515923Í

Spnngco Urban/j\nalytics

Contact

Goudesingel 102 3011KD Rotterdaim

UIZEN ARCHITECTEN EN ADVISEURS

Datum: 7 november 2022 Onderwerp: Onderbouwing 'bestaand stedelijk gebied' Erasmusweg Cadzand Referentie: GSIũWnotOOI/pej Bijlage(n): -

Onderbouwing ‘bestaand stedelijk gebied’ Erasmusweg Cadzand Inleiding

De Locatie Erasmusweg Cadzand bevindt zich aan de noordoostzijde van het dorp, op de hoek Erasmusweg - Ringdijk Noord. Het perceel - kadastraal bekend als gemeente Oostburg, sectie EC, nummer 1853 - met een oppervlakte van 18.755 m2 is in beeld voor woningbouw. Hiertoe is een stedenbouwkundig schetsplan gemaakt, wat ruimte biedt aan circa 50 woningen. Ladder voor duurzame verstedelijking

Nieuwe ontwikkelingen dienen getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Volgens deze toets dienen de volgende vragen beantwoord te worden: 1. Is er sprake een stedelijke ontwikkeling? 2. Is er sprake van een actuele behoefte aan de ontwikkeling? 3. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? Ad 1. Stedelijke ontwikkeling Het begrip 'stedelijke ontwikkeling' is in artikel 1.1.1, lid 1, sub i van het Bro gedefinieerd als: "ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen". Uit de jurisprudentie, die is verschenen sinds de inwerkingtreding van de Ladder, blijkt dat de Afdeling bestuursrechtspraak een zekere ondergrens stelt aan ontwikkelingen en of er daarbij sprake is van een stedelijke ontwikkeling. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. Het stedenbouwkundig schetsplan voor de locatie Erasmusweg voorziet in de bouw van circa 50 woningen. Er is dan ook sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Ad 2. Actuele behoefte Bureau Springco heeft onderzoek gedaan naar de woningbehoefte in Cadzand-Dorp.

Op basis van een uitgebreid data-onderzoek hebben zij de woningbehoefte voor Cadzand-Dorp bepaald op een bandbreedte van 11 tot 28 nieuwe woningen per jaar. De verwachting is dat deze woningvraag zich over een periode van circa 5 jaar zal voordoen. De woningbehoefte in Cadzand-Dorp komt daarmee op een bandbreedte van 55 tot 140 woningen de komende 5 jaar. Er kan dan ook gesteld worden dat er sprake is van een actuele behoefte aan woningen. Ad 3. Bestaand stedeliik gebied In de Provinciale Omgevingsverordening Provincie Zeeland 2018 (inclusief wijzigingen) is niet een kaart, maar de volgende definitie opgenomen voor het begrip 'bestaand stedelijk gebied': "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur." Gekozen is voor een verbale aanduiding van het bestaand stedelijk gebied en geen op de kaart aangegeven begrenzing. Daarmee wordt ruimte geboden aan lokaal maatwerk. Uit de definitie volgt dat er sprake moet zijn van een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing. Voor het bepalen van de grens van het bestaand stedelijk gebied moet worden gelet op de feitelijke situatie (1), de omstandigheden van het geval (2), de specifieke ligging (3), het bestemmingsplan (4) en de aard van de Blad 1/6

UIZEN ARCHITECTEN EN ADVISEURS

omgeving [5). Onderstaand wordt ingegaan op deze 5 punten, om te bezien of de locatie Erasmusweg Cadzand kan worden gerekend tot bestaand stedelijk gebied. 1. Feítelijke situatie

De locatie bevindt zich aan de noordoostzijde van Cadzand, op de hoek van de Erasmusweg en de Ringdijk Noord. Het perceel heeft een oppervlakte van 18.755 m!. Het perceel is feitelijk in gebruik als weiland en wordt - met uitzondering van de zuidoostzijde - omgeven door kavelsloten. Tegen de Erasmusweg bevindt zich een veedrinkput met wat opgaande beplanting. Het perceel is via twee dammen aan weerszijden van de put bereikbaar. In figuur 1 is de feítelijke situatie middels een luchtfoto weergegeven. 'įŕ. 'W' Ŵ', .

İÉ«alŞ

\ * « "

veedrinkput

;

begraafplaats

weiland

ļ ~ī I *?ar

måm * ««11

Figuur 7. Feitetijke situatie

2. Omstandigheden: bebouwde kom

Een specifieke omstandigheid betreft de begrenzing van de (verkeerskundige) bebouwde kom. De bebouwde kom omvat alle woonstraten van Cadzand-Dorp, inclusief een aanzienlijk deel van de Badhuisweg richting Cadzand-Bad, de Zuidzandsestraat (verlengde van de Mariastraat] richting Zuidzande en de Ringdijk Noord. In figuur 2 zijn alle straten en wegen die behoren tot de bebouwde kom met blauwe lijnen weergegeven. Hieruit blijkt dat de planlocatie volledig binnen de grenzen van de bebouwde kom ligt. Voor het grootste deel van de bebouwde kom geldt een maximum snelheid van 30 km/uur. Alleen in de Ringdijk Noord en de Zuidzandsestraat - Mariastraat (tot de aansluiting met de Prinsestraat) geldt een maximum snelheid van 50 km/uur.

Blad 2/6

UIZEN ARCHITECTEN EN ADVISEURS

xx'-v

ļt'

Figuur 2. Omstandigheden: straten/wegen binnen de bebouwde kom Iblauwl

3. Specifieke ligging: historische ontwikkeling

Cadzand-Dorp is ontstaan als ringdorp op het 'Eiland van Cadzanď, een voormalig eiland te midden van kreken en zeearmen. Het dorp ontstond aan de rand van dit ingepolderde eiland, op korte afstand van de Ringdijk. In de loop der járen ontstonden er vanuit de kerkring twee linten, de Badhuisweg in noordwestelijke richting en de Mariastraat in zuidoostelijke richting. De gronden direct achter de kerkring en dorpslinten waren in gebruik als boomgaard en hadden daarmee een directe relatie met het dorp. Gaandeweg ontstond er steeds meer lintbebouwing langs de Ringdijk Noord en Zuid. Omstreeks de járen '50 is aan de noordoostzijde van de kerkring de Nieuwleusenerstraat aangelegd met een beperkt aantal woningen. Vanaf de járen '60 is Cadzand in een aantal stappen gegroeid in zuidwestelijke richting met diverse woonstraten. recent is een aantal vrijstaande woningen gerealiseerd aan de Koolsweg, de zuidwestelijke uitvalsweg van Cadzand. De realisatie van woningen ter plaatse van het voormalige tuincentrum aan de oostzijde van de kerkring is in voorbereiding. In figuur 3 is de historische ontwikkeling middels een aantal kaartbeelden in beeld gebracht. Het rode vlak geeft de ligging van het plangebied weer, de rode cirkel geeft de afstand tot de kerk weer.

Cadzand is een compact dorp gebleven: de dorpsstructuur beperkt zich tot een straal van circa 350 meter vanaf de Mariakerk, middenin de kerkring. Ook het plangebied ligt binnen deze cirkel en daarmee in de directe invloedssfeer van het dorp. Door de uitbreiding van het dorp, de aanleg van de begraafplaats en het ontstaan van (lint)bebouwing aan de Ringdijk Noord, is de locatie steeds nadrukkelijker onderdeel geworden van het dorp, zowel in ruimtelijke als in functionele zin.

Blad 3/6

UIZEN ARCHITECTEN EN ADVISEURS

#ąį«*ž3

.‘„/V-V

ìergluTeve'

C ad zand ndsch e De Mruien'

ŵ/

hond

ca.%80

Jerghoeveî^ ,Wulpen

Cadzand «ïf'Ŝ

2020

4?;

t4 Rutmzich

Vierhonderd Ņ....... z N674KI

Figuur 3. Specifieke íigging: historische ontwikkeling

Blad 4/6

êé

UIZEN ARCHITECTEN EN ADVISEURS

4. Bestemmingsplan

De projectlocatie valt binnen het bestemmingsplan "Kom Cadzanď’ zoals op 25 januari 2018 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Sluis. In figuur 4 zijn de vigerende bestemmingen weergegeven, alsook de plangrens van het bestemmingsplan "Kom Cadzand" (zwarte bolletjeslijn] en de plangrens van de projectlocatie (rode stippellijn]. In dit bestemmingsplan heeft de planlocatie de bestemming 'Agrarisch’ en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2'. De planlocatie ligt buiten de 'vrijwaringszone - molenbiotoop' van molen Nooit Gedacht.

^ V'v

Figuur 4. Bestemmingsplannen, de zwarte bolletjeslijn betreft de plangrens van "Kom Cadzand"

5. Aard van de omgeving

De planlocatie bevindt zich aan de noordoostzijde van Cadzand, op de hoek van de Erasmusweg en de Ringdijk Noord. In de directe omgeving van de planlocatie bevinden zich verschillende dorpse structuren en functies, te weten (zie figuur 5]: » aan de noordwestzijde de Erasmusweg met aan de overzijde een (woon)boerderij met minicamping; » aan de noordoostzijde woningen met tuinen in de vorm van lintbebouwing behorende bij de Ringdijk Noord, met aan de overzijde camping Wulpen; * het voormalig tuincentrum Schuttershof aan de zuidzijde, waar 8 woningen gerealiseerd zullen worden; » aan de zuidwestzijde enkele dierenweides met daarachter de [achtertuinen bij de] woningen aan de Nieuwleusenerstraat; » De begraafplaats aan de westzijde.

Blad 5/6

•t

Gemeente Sluis Ingekomen

UIZEN

3 į MAART 2023

ARCHITECTEN EN ADVISEURS

NR.

miçiicamping y» #

- Zu l*

iegraafplaats

Schuttershol

Figuur 5. Aard van de omgeving

Conclusie

Gelet op het feit dat de plantocatie op de hoek van de Erasmusweg en de Ringdijk Noord » volledig behoort tot de (verkeerskundige) bebouwde kom van Cadzand-Dorp, » ligt binnen de compacte dorpsstructuur van het historische ringdorp, » onderdeel uitmaakt van het bestemmingsplan "Kom Cadzand", » en omgeven wordt door verschillende dorpse structuren en functies, kan gesteld worden dat de plantocatie behoort tot het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. De plantocatie maakt dan ook onderdeel uit van het 'bestaand stedelijk gebied' van Cadzand-Dorp.

Blad 6/6

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Sluis&id=e4c64748-4fec-4c2d-bd01-0c7bed340d22