325 M.M.E Van Mael zienswijze huisvestingsverordening gemeente Sluis.pdf

Gemeente Sluis Ingekomen

3 0 MAART 2023

Aangetekend NR.

Cadzand, 7 Maart 2023

Onder voorbehoud van al onze rechten en zonder enige nadelige erkentennis.

Dit is een openbaar stuk en dus toegankelijk voor alle partijen, bewindvoerders, raadsleden en ambtenaren.

Geachte burgemeester, wethouders en gemeenteraad,

23.0002718 Inkomende documenten Gemeente Sluis

We vernamen met consternatie de berichten over een mogelijke verordening die het gebruiken, verkopen of zelfs ver-erven van een woning als ‘tweede verblijf in uw gemeente zou verbieden of minstens bemoeilijken. Wij zijn de gelukkige eigenaars van een mooie 19de eeuwse dorpswoning in de Mariastraat 32 Cadzand dorp. We zijn discrete, rusüge gebruikers van deze woning en geen verhuurders. We gebruiken de woning zoveel we kunnen en genieten van de prachtige natuur, de mooie dorpskern en de lokale HORECA en de aangename, warme Zeeuwse sfeer. We nodigen geregeld vrienden en kinderen uit om samen met ons te genieten maar verhuurden dus nog nooit. We nodigen ook regelmatig onze buren, Nederlanders en buitenlanders uit voor een drink, hapje en wat muziek in onze woning, zijn regelmatige klanten van de Horeca en middenstand en nog nooit hebben we enige vorm van animositeit met ons als buitenstaanders ervaren.

Wat de ondoordachte en redelijk brutale actie die nu ondernomen wordt door uw bestuur teweeg brengt is moeilijk te overzien en vooral totaal onverwacht. We hebben de woning aangekocht in 2018 en mits verbouwingen, bewoonbaar gemaakt voor modern gebruik, met respect voor de historische waarde en het dorps aanzicht. We hebben hierin aanzienlijke middelen geïnvesteerd, die ook de lokale bouwnijverheid ten goede kwamen : architect, aannemers en vaklui. Op deze meerwaarde hebben we de belastingen betaald. Die gaan nu plots, zonder enige verantwoording of waarschuwing zeer fors omhoog. Onze forensen belasting ging van C600 naar C2.400 in 1 jaar, WOZ naar Cl .500. Vraagl Kan U toelichten waarop deze verbommen gebaseerd zijn aub en ofze voor iedereen evenredig (Nederlanders en buitenlanders) werden toegepast en zo ja op basis van welke criteria? Gezien we nooit wilden en nu blijkbaar ook nooit meer mogen verhuren boven de 28 dagen, wordt de maandelijkse kost van onze tweede woning via deze belastingen, nu wel erg zwaar om te dragen. Was dat de bedoeling? Was men van plan op deze manier de tweede verblijvers weg te jagen? Maar het meest onrechtvaardige en schadelijke van de voorgestelde maatregelen is wel de onzekerheid over het nog gebruiken van onze woning als tweede verblijf en/of ze als dusdanig te kunnen verkopen.

Vraag 2 - hoe zuHen deze vergunningen worden toegekendP Kunnen we er vanop aan dat deze billijk zullen worden toegekend of worden ze ook op dezelfde arbitraire manier als de andere regels toegepast P Hoe kunnen wij of andere eigenaren bv verder investeren in een eerste of tweede woning of eventuele erfopvolging plannen, de woning (her)financieren, als men niet weet of men vrij over de woning kan beschikken in gebruik of bij verkoop? Vraag 3 - Deze zeer gebrekkig gecommuniceerde maatregel (over welke woningen gaat het bv precies, waar zijn de kaarten?) heeft zoals gezegd voor de nodige onrust gezorgd. Maar er is meer. Beseft men de financiële gevolgen die dit

kan veroorzaken bij bewoners, verkopers en kopers maar ook financiële instellingen. Wat als banken, als ze vernemen dat bv de gehypotekeerde waarde van hun onderpand dat ze financierden nu dermate gezakt of onzeker is geworden, dat zij hun banklening opwagen? Beseft men de financiële drama’s die hier uit voort kunnen komen zowel voor lokale bewoners als tweede verblijvers en de banken? Hoe gaat de gemeente Sluis dit vergoeden en zich verweren tegen de vloed aan schadeclaims die ongetwijfeld gaan volgen?

Hierbij een samenvatting van m.i. de belangrijkste argumenten, waarom uw beoogde maatregel niet van toepassing is op onze en gelijkaardige woningen, niet het gewenste effect zou hebben en daardoor mogelijk niet rechtsgeldig is.

1) Incourant: Woningen voor tweede verblijf zijn bijna per definitie qua prijs niet ‘markt conform’/ ze zijn hierdoor ‘incourant’ (*) i.e. niet verkoopbaar aan marktconforme prijs zoals die voor normale permanente woningen wordt gehanteerd (cfr woning mediaan Zeeland is C299.000) Omdat de woningen voor tweede verblijf (in casu zeker het onze) a) Doorgaans in een pittoreske toeristisch georienteerde dorpskern of waardevolle landschaps omgeving gelegen zijn b) Meestal 19de eeuws of vroeg 20ste eeuw, voorlaatst verbouwd in járen 70 tot 90 en bij aankoop verouderd waren en dus werden opgewaardeerd c) Hun hogere prijs categorie voor en zeker na investeringen, hen niet marktconform maken, voor de beoogde doelgroep van gezinnen permanente bewoners. Het zijn net deze huizen in de dorpskernen , met veelal toeristische, estethische, historische waarde, die men duidelijk viseert. Tweede verblijvers kopen niet in de traditionele woon/werk wijken van de dorpen. Dat de woon/werk wijken, buiten de historische dorspkern bewaard moeten blijven, lijkt eerder logisch. Dit zijn doorgaans moderne (re) maar minder dure huizen, met minder toeristische uitstraling, die rond de mediaan van C299.000 worden aangeboden.

Deze woningen opkopen en ‘pimpen’ tot toeristisch aantrekkelijke woningen, ontrekt inderdaad een voorraad woningen voor permanent verblijjf of starters, aan het aanbod en zo ontstaat schaarste. Het feit dat ons historisch en verouderd huis tweede woonst werd, betekent niet dat dit mee bijdroeg aan de woonschaartse - maw ze werd niet aan dat aanbod ‘ontrokken’. De woning is verkocht aan de prijs waaraan ze maandenlang werd aangeboden door de lokale bewoner/verkopers. Er was dus duidelijk geen lokale koper op dat moment, wellicht niet enkel wegens de prijs maar wegens de staat van de woning. Ze werd door ons opgewaardeerd, met liefde en respect voor het aanzicht van de dorpskern en energie noden en zit daardoor nu in een ander segment. De woning werd noch is daardoor onttrokken aan het woningaanbod waar deze verordening denkt aan te verhelpen.

2) Subsidiaiiteitsvereiste : deze woningen het recht op tweede verblijfs vergunning ontzeggen, zal dit “schaarste” probleem daarom niet oplossen - de gemeentelijke verordening kan daardoor ongeldig worden verklaard. Vraag 3 Kan Uhet effect van schaarste die ontstond en meer in bijzonder in ons geval aantonen en hoe dit door ons het vrije gebruiks en verkoops genot te ontzeggen zou worden opgelost aub P Vraag 4 Is hier een schaarste onderzoek over gebeurd'P Kan U dit overmaken aub? 3) Grondrecht: De woningen werden gekocht zonder beperking qua gebruik of doorverkoop als tweede woonst in tempore non suspecto. De verordening komt de facto en retroactief neer op een ‘gedeeltelijke onteigening’ of ontzeggen van onze vrije eigendomsrechten. De vermogensrechterlijke en financiële gevolgen van het niet kunnen gebruiken of verkopen van een ter goeder trouw aangekochte en gefinacierde woning als tweede woonst, zijn niet te overzien maar zullen zeker kunnen aangetoond worden via expertises.

De lokale markt kent nu al een stagnatie of zelfs neerwaartse tendens, door de aangekondigde maatregel. De ongetwijfeld te volgen schadeclaims zijn nog niet te overzien. Heeft U ook het effect ingeschat op de verkoopsprijzen voor de huidige, oudere dorpsbewoners die in de nabije toekomst hadden willen verkopen en naar een zorgflat of Spanje wilden verhuizen? 4) U begrijpt dat tegen deze maatregel een stortvloed van procedures en schadeclaims zal volgen, Intussen begint een periode van onzekerheid en waarde destructie voor alle eigenaren, bewoners en tweede verblijvers, de Zeeuwse bouwnijverheid en ja, het imago van het warme, gastvrije Zeeuws -Vlaanderen.

PS de Incourant (* *D en Subsidiariteisvereiste (*) komt uit uw teksten hieronder de quote

Motivering noodzakelijkheids- en subsidiariteitsvereiste van belang Wel moet de gemeente aantonen dat hetgeen dat men wil reguleren ook daadwerkelijk de oorzaak is van de schaarste. Met andere woorden: draagt het aanpakken van een bepaalde ‘situatie ’ (voldoende) bij aan het oplossen van schaarsteP En hoe zwaar mag dan het instrument zijn datje als gemeente inzetP De principes van ‘noodzakelijkheid’ en ‘subsidiariteit’ moeten worden beargumenteerd. Als deze motivering ontbreekt, kan een huisvestingsverordening onverbindend (ongeldig) worden verklaard. Dit is dan ook een belangrijk aandachtspunt bij het uit te voeren schaarsteonderzoek Binnen de kernen verlenen we geen vergunningen tenzij sprake is van woningen die niet geschikt of gewild zijn voor pci manente bewoning. Hetgaat om voor de permanente woningmarkt incourante woningen. Denk aan: incourante locatie (met het toestaan van een tweede woning wordt een ruhntelijk knelpunt opgelost), grootte van de woning (de woning is te klein voor reguliere bewoning) en onverkoopbaarheid van de woning tegen een marktconforme vraagprijs.

Uw antwoorden tegemoetziende verblijf ik

Met' ïle meeste Hoogachting .E. Van Mael - L.M.CVan Meirhaeghe @arsac.be @arsac.be

Mariastraat 32 - Cadzand 4506 AE Nederland

Ernest Vandįjckkaai 10 2000 Antwerpen Belgie

CD h

CQ HI-10 —LU

cO

o

Van Mael - Van Meirhaeghe Ernest vanDijckkaai 10bus 10 2000Antwerpen