13 Cadzand locatie onderzoek Rothuizen.pdf
Tekst van het document
Gebiedsvisie Cadzand-Dorp
08-04-2021
Actualiteit (2019-2020)
Klik op de afbeelding om de video te starten
2
Actualiteit (2021)
3
Kansen in West-Zeeuws-Vlaanderen Cadzand-Dorp ligt aan Noordzeekust in de luwte van de badplaats Cadzand-Bad. Dit gebied heeft door de ligging aan zee, de ruimte en het groene landschap een potentieel voor wonen, werken en recreëren, in een groene en rustige omgeving. Steden als Brugge, Gent, Lille, Middelburg en Goes liggen op nog geen uur rijden, waarmee West-Zeeuws-Vlaanderen niet alleen aantrekkelijk is voor toerisme, maar ook goed bereikbaar is voor woon-werkverkeer. Het dorpse leven biedt naast rust en ruimte zowel sociale samenhang als ruimte voor individuele Cadzand.nl
wensen. 4
Conclusies woningmarkt Cadzand-Dorp
€
Woningmarkt
Demografie 2019
- 5%
+ 15%
2040 Totaal aantal huishoudens gemeente Sluis
+ 55% 2019
Conclusies: 2018
2013 •
2040 •
Gemiddelde WOZ-waarde gestegen naar ruim € 200.000,Gemiddelde vraagprijs € 400.000,ver boven budget starters
80+ huishoudens gemeente Sluis
Verduurzaming
Huidig aanbod
55% Ruim de helft van de woningen heeft een niet-duurzaam energielabel
• Het totaal aantal huishoudens daalt tot 2040 en het aantal 80+huishoudens groeit;
27%
• •
Weinig gedifferentieerd aanbod Bijna 1/3 deel van de woningen in Cadzand-Dorp in gebruik als 2de woning of recreatiewoning
• Door het forse tweede woningbezit in Cadzand is er geen betaalbaar aanbod voor ‘eigen’ inwoners, waaronder starters; • De huidige woningvoorraad is weliswaar voldoende groot, maar sluit niet aan op de huidige en toekomstige vraag, is moeilijk aanpasbaar en is lastig naar een acceptabel duurzaamheidsniveau te brengen. 5
Zie bijlage voor een cijfermatige onderbouwing
Doelstellingen De onderzoeksgegevens hebben geleid tot de volgende uitgangspunten voor de woningbouw in Cadzand-Dorp: passend wonen voor jongeren en senioren
Realisatie van betaalbare woningen voor starters en senioren, waarmee een passend aanbod wordt geboden voor (eigen) inwoners.
doorstroming & leefbaarheid faciliteren
Het project draagt bij aan de leefbaarheid van het dorp en bevordert doorstroming.
duurzaam, circulair, flexibel & betaalbaar
€
De te realiseren woningen moeten een substantiële bijdrage leveren aan de verduurzaming van de woningvoorraad en aanpasbaar zijn om in de toekomst mee te kunnen veranderen met actuele behoeften.
6
Ontwerponderzoek Cadzand-Dorp
Historische ontwikkeling Cadzand is ontstaan als ringdorp op het ‘Eiland van Cadzand’, op korte afstand van de RingdijkNoord. In de loop der jaren ontstonden er 2 linten, de Badhuisweg en 1800
1900
1950
1970
Mariastraat.
8
Historische ontwikkeling Vanaf de jaren ‘60 is Cadzand gegroeid in zuidwestelijke richting met diverse straten. Uitbreiding aan de noordoostzijde is beperkt gebleven tot één straat achter de kerkring 1980
2000
1990
2018
(Nieuwleusenerstraat).
9
Bestaande ruimtelijke structuur In de loop der eeuwen is de huidige structuur van Cadzand gegroeid: • Een historische kerkring met 2 linten; • Een uitbreidingswijk aan de zuidwestzijde van de kerk; • Op korte afstand van de Ringdijk-Noord met dijkwoningen.
10
Mogelijke uitbreidingsrichting Cadzand is gegroeid in zuidwestelijke richting. Vanuit stedenbouwkundige en landschappelijke benadering ligt een nieuwe uitbreiding in noodoostelijke richting voor de hand, maar wel binnen de Ringdijk-Noord. Zo blijft het dorp compact rondom de historische kerkring.
11
Uitgangspunten Bij ontwikkeling op deze locatie dient rekening te worden gehouden met: • Achterkanten/tuinen van bestaande woningen in het dorp en langs de RingdijkNoord; • Behoud van zichtrelaties en openheid waar mogelijk; • Nabijheid van de begraafplaats.
12
Ruimtelijk concept ‘Cadzand Park’ Het ruimtelijk concept van bebouwingsclusters in een groene ruimte biedt mogelijkheden voor ontwikkeling van het gebied, rekening houdend met eerder genoemde uitgangspunten. De bebouwingsclusters refereren qua schaal en maat aan boeren erven.
13
Schetsverkaveling Het ruimtelijk concept is doorvertaald naar een schetsverkaveling van twee bebouwingsclusters in een groene omgeving. Elk cluster bestaat uit een ensemble van grotere en kleinere gebouwen en wordt omgeven door beplanting (haag/singel). Private en gezamenlijke buitenruimtes wisselen elkaar af.
14
Uitgangspunten typologie
Generiek stramien voor interne flexibiliteit
Demontabel en circulair casco
Casco en inbouw volledig gescheiden
Bio-based en circulair materiaalgebruik
Ontwerpvrijheid
Nul-op-de-meter woning
15
Kwaliteit: ruimtelijk wonen
16
Kwaliteit: wonen aan een erf
17
Kwaliteit: (semi) openbare ruimte tussen de clusters
18
Conclusie De voorgestelde ontwikkeling in Cadzand-Dorp: • Zorgt voor een passend aanbod aan betaalbare woningen voor starters en senioren in een groene, dorpse omgeving; • Draagt bij aan de leefbaarheid van het dorp en bevordert doorstroming; • Levert een bijdrage aan de verduurzaming en toekomstbestendigheid van de woningvoorraad.
19
Bijlage
Demografie, gemeente Sluis
Conclusie: •
Het totaal aantal huishoudens daalt tot 2040, maar het aantal 80+huishoudens groeit.
21
Bron: Woningkwaliteit- en woningmarkt onderzoek Zeeland 2019 (Stec Groep, 10 januari 2020)
Demografie, Cadzand-Dorp
Conclusie: •
Het aantal inwoners is gedaald naar 739 (2019);
•
Het aandeel 65+ is ca. 29%. 22
Bron: allecijfers.nl
Woningmarkt, Cadzand-Dorp
Conclusie: •
Het overgrote deel van de woningen in Cadzand-Dorp betreft eengezinswoningen in particulier bezit;
•
De gemiddelde WOZ-waarde is de afgelopen jaren flink gestegen.
Bron: allecijfers.nl
23
Woningmarkt, Cadzand-Dorp: aanbod Funda, april 2020: Prinsestraat 4 Prinsestraat 16 Prinsestraat 36 Prinsestraat 36 A Vijverstraat 23 Mariastraat 23 Ringdijk Noord 14
97 m2 / 100 m2 174 m² / 495 m² 147 m² / 460 m² 188 m² / 300 m² 93 m² / 266 m² 156 m² / 527 m² 98 m² / 303 m²
4 kamers 8 kamers 5 kamers 5 kamers 4 kamers 7 kamers 5 kamers
€ 299.000 € 399.000 € 465.000 € 385.000 € 399.500 € 530.000 € 425.000
Gemiddelde vraagprijs
€ 414.643
Update maart 2021: Er staan 4 woningen te koop met een gemiddelde vraagprijs van
€ 999.250
Conclusie: •
De gemiddelde vraagprijs van in Cadzand-Dorp aangeboden woningen is voor veel doelgroepen niet betaalbaar.
24
Tweede woningbezit, gemeente Sluis De gemeente Sluis telt 14.105 woningen.
Hiervan worden er 1.860 (= 13,2%) gebruikt als tweede woning.
In Zeeland totaal is dat 3,1%
Conclusie: •
Het aantal woningen in gebruik als tweede woning is in de gemeente Sluis fors hoger dan gemiddeld in de provincie Zeeland. 25
Bron: Woningkwaliteit- en woningmarkt onderzoek Zeeland 2019 (Stec Groep, 10 januari 2020)
Tweede woningbezit, Cadzand-Dorp Cadzand-Dorp telt 334 woningen.
Hiervan worden er 89 (= 27%) niet permanent gebruikt: •
80 woningen in gebruik als tweede woning (bron: aanslagen forensenbelasting);
•
9 woningen worden recreatief gebruikt (bron: aanslagen toeristenbelasting).
Conclusie: •
Het aantal woningen in gebruik als tweede woning is in Cadzand-Dorp fors hoger dan gemiddeld in de provincie Zeeland en de gemeente Sluis. 26
Bron: presentatie Problematiek Wonen inforaad
Woningmarkt, Gemeente Sluis Sluis binnenste ring, ZVl buitenste ring
Sluis binnenste ring, ZVl buitenste ring
Conclusie: •
58% van de woningen in de gemeente Sluis is van voor 1970 (51% ZVl, 48% Zld en 44% Nl);
•
55% van de woningen in de gemeente Sluis heeft een niet-groen energielabel D of lager (49% ZVl en 45% Zld).
Bron: Woningkwaliteit- en woningmarkt onderzoek Zeeland 2019 (Stec Groep, 10 januari 2020)
27