11 Locatiestudie Gemeentehuis Oostburg 3300m b low res
Tekst van het document
LOCATIESTUDIE GEMEENTEHUIS OOSTBURG
Inleiding
In deze Locatiestudie wordt een ruimtelijk, programmatisch en financieel onderzoek gedaan naar de mogelijke locatie van het nieuwe gemeentehuis in Oostburg. Hiervoor zijn drie locaties in beeld: • verhuizing naar het huidige MFC De Windmaker • verhuizing naar de Time Out-locatie • in afgeslankte vorm op de huidige plek blijven zitten. Voor deze drie locaties wordt in een ruimtelijke studie gekeken hoe het nieuwe gemeenthuis past, en wat voor gevolgen dit heeft voor de huidige plek. Daarnaast worden de plannen ook financieel doorgerekend.
2
Huisvesting gemeentehuis Drie varianten
v1:
- nieuwbouw MFC op locatie elders - verbouwing oude MFC-gebouw naar gemeentehuis proces: geen afstemming met ZorgSaam nodig geschatte doorlooptijd: +/- 4-5 jaar
v2:
- gecombineerde nieuwbouw gemeentehuis en Medisch Centrum proces: onderlinge afstemming met ZorgSaam (MC) geschatte doorlooptijd: +/- 3-4 jaar
v3:
- gecombineerde nieuwbouw en verbouwing gemeentehuis - nieuwbouw CWZ proces: onderlinge afstemming met ZorgSaam (CWZ) geschatte doorlooptijd: +/- 3-4 jaar
3
Inzoom gemeentehuislocatie Basis bouwblok
4
5
v1&2: Variant MFC/Time Out
bvo: buitenruimte: 1: gemeentehuis naar MFC-locatie 2 940 m2 CWZ: 11.000 m priv: gemeentehuis naar huidig MFC locatie met opbouw publ: 2.340 m2 2: gemeentehuis naar TimeOut-locatie & verplaatsing Medisch Centrum naar Time Out-locatie dak: 4.350 m2
3 lagen
3 lagen
2 lagen plus kap
21 m
1 laag
2 lagen
2 lagen plus kap
v2:
6
Variant Time Out
a: gemeentehuis naar Time Out-locatie nieuwbouw gemeentehuis gekoppeld aan nieuw Medisch Centrum in campus b: verplaatsing Medisch Centrum naar Time Out-locatie
Bestaand ca. 1200m2
235 m2
235 m2 220
235 m2
102 m2
102 m2
450 m2
6 woningen per laag
415 m2
8 woningen per laag
12 woningen per laag
12woningen per laag
12 woningen per laag
12woningen per laag
97 m2
97 m2
97 m2
blok in '3' lagen totaal 32 woningen
blok in '3' lagen totaal 30 woningen
Totaal 114 woningen Overig 2708 m2 Gemeente bestaand 1200 m2 optioneel 320 m2
320 m2
18 woningen per laag
153 m2
19 woningen per laag
85 m2
16 woningen per laag
85 m2
N blok in 3 lagen totaal 52 woningen
v1:
Variant MFC
a: gemeentehuis naar MFC: gemeentehuis niet in centrum en campus b: verplaatsing Medisch Centrum naar Time Out-locatie Legenda Gemeentehuis Onderwijs (primair) Medisch Centrum CWZ
7
v1:
Variant MFC
a: gemeentehuis naar MFC: gemeentehuis niet in centrum en campus b: verplaatsing Medisch Centrum naar Time Out-locatie
8 bvo: Gemeentehuis: 3.500 m2 2000 m2 parkeren mogelijk op huidige groengebieden (zie grijze arcering)
v1:
9
Variant MFC
a: gemeentehuis naar MFC: gemeentehuis niet in centrum en campus b: verplaatsing Medisch Centrum naar Time Out-locatie
MFC
22 Gemeente kantoor Gemeente kantoor 535535 m2m2
11 Gemeente Gemeente kantoor kantoor 1090 1090 m2m2
BG BG
Gemeente Gemeente kantoor kantoor 1875 1875 m2m2
N N
Gemeente Gemeentetotaal totaal3500 3500m2 m2 22lagen lagenbestaand bestaand++optopping optopping
v2:
Variant Time Out
a: gemeentehuis naar Time Out-locatie nieuwbouw gemeentehuis gekoppeld aan nieuw Medisch Centrum in campus b: verplaatsing Medisch Centrum naar Time Out-locatie Legenda Gemeentehuis Onderwijs (primair & voortgez.) Medisch Centrum CWZ
10
v2:
11
Variant Time Out
a: gemeentehuis naar Time Out-locatie bvo: nieuwbouw gemeentehuis gekoppeld aan medisch centrum: 5.250 m2 nieuw Medisch Centrum in campus gemeentehuis: 3.300 m2 b: verplaatsing Medisch Centrum naar Time Out-locatie
10 m van erfgrens
3 lagen
18 m
3 lagen
v2:
12
Variant Time Out
a: gemeentehuis naar Time Out-locatie nieuwbouw gemeentehuis gekoppeld aan nieuw Medisch Centrum in campus b: verplaatsing Medisch Centrum naar Time Out-locatie
De De rd rd en en 16 16 62 62 m m 2 2
22
G G em em ee ee nt nt e e ka ka nt nt oo oo r1 r1 12 12 0 0 m m 2 2
CWZ CWZ 1662 1662 m2m2 Gemeente Gemeente 1050 1050 m2m2
Zo Zo rg rg za za am am 16 16 62 62 m m 2 2
11
G G em em ee ee nt nt e e ka ka nt nt oo oo r1 r1 12 12 0 0 m m 2 2
CWZ CWZ 1662 1662 m2m2 Gemeente Gemeente 1050 1050 m2m2
De De rd rd en en 15 15 5 5 m m 2 2
35500 35500
Pa Pa tio tio 17 17 0 0 m m 2 2
Hu Hu isa isa rts rts en en po po st st 11 11 50 50 m m 2 2
BG BG
CWZ CWZ 1662 1662 m2m2 Gemeente Gemeente 1050 1050 m2m2
33500 33500
12000 12000
55500 55500
G G em em ee ee nt nt e e sp sp ec ec ifie ifie k k 60 60 0 0 m m 2 2
Ce Ce nt nt ra ra le le ha ha l6 l6 50 50 m m 2 2 (5 (5 0% 0% CW CW Z Z en en Ap Ap 50 50 ot ot he he % % ek ek ge ge m m 35 35 ee ee 0 0 nt nt m m e) e) 2 2
G G em em ee ee nt nt e e ka ka nt nt oo oo r5 r5 90 90 m m 2 2
NN
CWZ 5311 CWZ 5311m2 m2 Gemeente Gemeentenieuw nieuw3500 3500m2 m2
v3:
Huidige locatie afgeslankt
a: gemeentehuis blijft, i.c.m. CWZ
nieuwbouw gemeentehuis gekoppeld aan CWZ b: verplaatsing Medisch Centrum naar Time Out-locatie
3 lagen
3 lagen
3 lagen
2 lagen 2 lagen plus kap
2 lagen plus kap
13 bvo: buitenruimte: 2 CWZ: 11.000 m priv: 940 m2 publ: 2.340 m2 dak: 3.750 m2 gemeentehuis: 2.490 m2 (= 50% bezettingsgraad)
v3:
14
Huidige locatie afgeslankt
a: gemeentehuis blijft, i.c.m. CWZ nieuwbouw gemeentehuis gekoppeld aan CWZ in centrum b: verplaatsing Medisch Centrum naar Time Out-locatie
Bestaand ca. 1200m2
Kantoor ca. 705m2 235 m2
Kantoor nieuw ca. 430m2
Kantoor nieuw ca. 430m2
Kantoor nieuw ca. 430m2
6 woningen per laag
415 m2
3 woningen per laag
15 woningen per laag
15 woningen per laag
9 woningen per laag
9 woningen per laag
490 m2
97 m2
97 m2
97 m2
blok in '3' lagen totaal 21 woningen
blok in '3' lagen totaal 36 woningen
Totaal 114 woningen Overig 2320 m2 Gemeente bestaand 1200 m2 Gemeente nieuw 1290 m2 317 m2
317 m2 19 woningen per laag
85 m2
19 woningen per laag
85 m2
19 woningen per laag
85 m2
blok in 3 lagen totaal 57 woningen
N
Hoogteverschil overbruggen
Twee-staps (1 meter per stap), met hellingen
15
Hoogteverschil overbruggen
Twee-staps (1 meter per stap), met hellingen
16
17
Matrix - doelstellingen
De verschillende varianten zijn getoetst op de doelen en aspecten die eerder zijn opgenomen in diverse projectdocumenten. Deze zijn vastgesteld middels collegebesluiten (eind 2021, januari en december 2022) en een raadsbesluit begin 2024. De varianten zijn op feitelijkheid getoetst. De verschillende toetsonderdelen staan op zichzelf, hiertussen is geen weging aangebracht in de zin dat het ene onderdeel (minder) belangrijker is dan de anderen. Matrix – doelstellingen (alleen die relevant zijn voor locatiekeuze gemeentehuis) Doelen/ambities/criteria/kansen Zorg Mogelijkheden voor verplaatsing Centrum van Wonen met Zorg naar centrum
Gemeentehuis Beschikbare ruimte voor dienstverlening gemeente
v1 GH MFC •
Voldoende ruimte voor het Centrum voor Wonen met Zorg (omdat gemeentehuis – m.u.v. het monumentale deel – volledig verdwijnt)
•
Voldoende ruimte voor het Centrum voor Wonen met Zorg (omdat gemeentehuis – m.u.v. het monumentale deel – volledig verdwijnt)
•
Voldoende ruimte (3500m2) om alle dienstverlening op 1 locatie te realiseren Beperktere vrijheid voor ontwerp door gebruikmaking van bestaand, flexibel gebouw Keuze voor MFC-locatie betekent automatisch ook keuze voor verplaatsing primair onderwijs en kinderopvang.
•
Voldoende ruimte (3500 m2) om alle dienstverlening op 1 locatie te realiseren Meer vrijheid voor ontwerp Geen automatische keuze voor eventuele verplaatsing primair onderwijs en kinderopvang.
• •
Onderwijs & sportcampus Mogelijkheid realiseren onderwijs- en sportcampus = doorgaande zorg- en leerlijn / koppeling onderwijs zorg / koppeling onderwijs - sport
Verduurzaming Voldoen aan eisen 2050
Instandhouding / gebruik monumentale deel gemeentehuis
v2 GH/MC Time Out
• •
Deze locatiekeuze is geen belemmering voor onderwijs- & sportcampus Keuze voor MFC-locatie betekent automatisch ook besluit over verplaatsing / nieuwbouw primair onderwijs en kinderopvang.
• •
•
Deze locatiekeuze is geen belemmering voor de onderwijs- & sportcampus
•
Beperkte maatregelen nodig om het huidige MFC-gebouw te laten voldoen aan de eisen van 2050.
•
Duurzaamheidseisen kunnen het eenvoudigst (en goedkoopst) worden ingepast bij een nieuw gebouw
•
Onduidelijkheid over hergebruik monumentale deel gemeentehuis
•
Onduidelijkheid over hergebruik monumentale deel gemeentehuis
v3 GH/CZW combi •
Minder ruimte beschikbaar voor het Centrum voor Wonen met Zorg (omdat deel van het plangebied wordt gebruikt voor gemeentehuis). Hierdoor is extra bouwlaag nodig om tot een oplossing te komen.
•
Te weinig ruimte (<2500 m2) om alle dienstverlening op 1 locatie te realiseren terug in bezettingsgraad (50% i.p.v. 70%) of dienstverlening splitsen over 2 locaties Beperkte vrijheid door oplossing (grotendeels) binnen bestaand, beperkend gebouw Geen automatische keuze voor eventuele verplaatsing primair onderwijs en kinderopvang.
• •
•
Deze locatiekeuze is geen belemmering voor de onderwijs- & sportcampus
•
Meest ingrijpende (en kostbare) duurzaamheidsmaatregelen bij hergebruik van monumentale deel van het gemeentehuis. Voor nieuwe gedeelte kan dit relatief eenvoudig worden meegenomen
•
Monumentale deel gemeentehuis blijft in functie
18
Matrix - doelstellingen
Matrix – doelstellingen (alleen die relevant zijn voor locatiekeuze gemeentehuis) Doelen/ambities/criteria/kansen Parkeren: Zorg Inpasbaarheid parkeren voor bezoekers envan voorWonen Mogelijkheden voor verplaatsing Centrum personeel met Zorg naar centrum
v1 GH MFC • • •
Gemeentehuis Beschikbare ruimte voor dienstverlening gemeente
• •
Woningbouw Mogelijkheden woningbouw in campus
•
Voldoende ruimte voor het Centrum voor Wonen met Zorg (omdat gemeentehuis – m.u.v. het monumentale deelmogelijk – volledig Parkeren grotendeels opverdwijnt) eigen terrein. Aanvullende parkeergelegenheid in directe omgeving beschikbaar
Voldoende ruimte (3500m2) om alle dienstverlening op 1 locatie te realiseren Beperktere vrijheid voor ontwerp door gebruikmaking van bestaand, flexibel gebouw Keuze voor MFC-locatie betekent automatisch ook keuze voor verplaatsing primair onderwijs en kinderopvang.
v2 GH/MC Time Out • •
•
• • • •
Geen gevolgen voor de woningbouwmogelijkheden in de campus
Onderwijs & sportcampus Mogelijkheid realiseren onderwijs- en sportcampus = doorgaande zorg- en leerlijn / koppeling onderwijs zorg / koppeling onderwijs - sport
•
Kerngezond: Samenwerking sociaal en medisch domein (fysieke Verduurzaming koppeling Porthos en medisch centrum) Voldoen aan eisen 2050
•
•
•
Instandhouding / gebruik monumentale deel Centrum: gemeentehuis Versterken halterstructuur
••
Landschapspark Zwinstreek: Herstel vestingen- en krekenstructuur, waaronder aansluiting Grote Gat – Tragel
•
Deze locatiekeuze is geen belemmering voor onderwijs- & sportcampus Keuze voor MFC-locatie betekent automatisch ook besluit over verplaatsing / nieuwbouw primair onderwijs en kinderopvang. Geen mogelijkheid om Porthos (Wmo, Jeugdzorg, participatiewet, maatschappelijk werk, welzijn, SHV), huisartsen, Beperkte maatregelen nodig om het huidige praktijkondersteuners, wijkverpleging en MFC-gebouw laten voldoen dete eisen van paramedischetediensten fysiek aan bijeen 2050. brengen om daarmee een impuls te geven aan de netwerksamenwerking binnen Kerngezond
•
•
•
Onduidelijkheid over hergebruik Geen mogelijkheid om de Lidl te monumentale verplaatsen deel naar gemeentehuis de huidige locatie MFC om daarmee de
••
Hiermee vervalt de eventuele optie om de Lidl te verplaatsen naar de huidige locatie MFC om daarmee betere aansluiting Grote Gat – Tragel te realiseren (in combinatie met beperkte woningbouw)
•
halterstructuur van het centrum te versterken (aan beide kanten van het centrum 2 supermarkten naast elkaar met groot parkeerterrein voor de deur)
v3 GH/CZW combi
Binnen de ‘witte vlekken’ in het Campusgebied Voldoende voorpassende het Centrum voor is in directeruimte nabijheid Wonen met Zorg (omdat gemeentehuis – m.u.v. parkeergelegenheid te creëren voor bezoekers het monumentale deel – volledig verdwijnt) en personeel (gemeentehuis/medisch
••
centrum/onderwijs) Eventueel optimalisatie in dubbelgebruik parkeerterrein voetbalvelden (nader te onderzoeken) Voldoende ruimte (3500 m2) om alle
•
dienstverlening op 1 locatie te realiseren Meer vrijheid voor ontwerp Geen automatische keuze voor eventuele Als school, medisch centrum en verplaatsing primair onderwijs en gemeentehuis (met bijbehorende kinderopvang. parkeerbehoefte) allemaal in de campus gerealiseerd worden, resteert er mogelijk minder ruimte voor woningbouw (of wordt ingeboet op het open, groene karakter van de campus). Het groen-wit gearceerde gebied in Deze locatiekeuze is voorziet geen belemmering voor het Ruimtelijk kader in potentiële de onderwijs- & sportcampus uitbreidingsruimte.
•
• •
Minder ruimte beschikbaar voor het Parkeercapaciteit voor bezoekers énCentrum personeel voor Wonen met Zorg (omdat deel het (gemeentehuis en CWZ) in directe van nabijheid plangebied wordt gebruikt voor gemeentehuis). zeer beperkt. Extra aanvulling nodig van Hierdoor is extra bouwlaag nodig om tot een maximaal 40 parkeerplaatsen. oplossing te komen. (Theoretische) oplossing mogelijk te vinden in dubbelgebruik parkeerterrein voetbalvelden. De hierbij optredende afstanden zijn Te weinig ruimte (<2500 m2) om alle beleidsmatig passend, maar wellicht naar dienstverlening op 1 locatie te realiseren huidige gebruiksmaatstaven erg veraf gelegen terug in bezettingsgraad (50% i.p.v. 70%) of dienstverlening splitsen over 2 locaties Beperkte vrijheid door oplossing (grotendeels) binnen bestaand, beperkend gebouw Geen automatische keuze voor eventuele verplaatsing primair onderwijs en kinderopvang. Geen gevolgen voor de woningbouwmogelijkheden in de campus
•
Deze locatiekeuze is geen belemmering voor de onderwijs- & sportcampus
Porthos (Wmo, Jeugdzorg, participatiewet, maatschappelijk werk, welzijn, SHV), huisartsen, praktijkondersteuners, Duurzaamheidseisen kunnen hetdiensten eenvoudigst wijkverpleging en paramedische (en goedkoopst) worden ingepast bij een nieuw kunnen fysiek bijeen worden gebracht om gebouw daarmee een impuls te geven aan de netwerksamenwerking binnen Kerngezond
•
Geen mogelijkheid om Porthos (Wmo, Jeugdzorg, participatiewet, maatschappelijk Meestwelzijn, ingrijpende (en kostbare) werk, SHV), huisartsen, duurzaamheidsmaatregelen bij hergebruik praktijkondersteuners, wijkverpleging en van monumentale deel van het gemeentehuis. paramedische diensten fysiek bijeen te Voor nieuwe gedeelte een kan dit relatief eenvoudig brengen om daarmee impuls te geven aan worden meegenomen de netwerksamenwerking binnen Kerngezond
Onduidelijkheid hergebruik monumentale Mogelijkheid omover de Lidl te verplaatsen naar de deel gemeentehuis locatie huidig MFC om daarmee de
••
Behoudt mogelijkheid om de Lidl te verplaatsen naar de locatie huidig MFC om daarmee betere aansluiting Grote Gat – Tragel te realiseren (in combinatie met beperkte woningbouw)
•
•
Monumentale deel blijftnaar in de Mogelijkheid om degemeentehuis Lidl te verplaatsen functie locatie huidig MFC om daarmee de halterstructuur van het centrum te versterken (aan beide kanten van het centrum 2 supermarkten naast elkaar met groot parkeerterrein voor de deur)
halterstructuur van het centrum te versterken (aan beide kanten van het centrum 2 supermarkten naast elkaar met groot parkeerterrein voor de deur)
Behoudt mogelijkheid om de Lidl te verplaatsen naar de locatie huidig MFC om daarmee betere aansluiting Grote Gat – Tragel te realiseren (in combinatie met beperkte woningbouw)
19
Financiën KOSTEN (miljoenen)
v1 GH > MFC
v2 GH/MC > Time-Out
v3 GH/CWZ combi
Tijdelijke huisvesting gemeentehuis
€ 2,162
€ 1,337
€ 1,750
Renovatie en verduurzaming monumentaal deel gemeentehuis
€ 3,825
€ 3,825
€ 3,825
Bouwkosten nieuw gemeentehuis
€ 0,748
€ 10,519
€ 4,512
Inrichting monumentale deel gemeentehuis
€0
€0
€ 0,649
Ombouwkosten MFC naar gemeentehuis
€ 5,390
€0
€0
Meerkosten nieuw vs. oud (MFC)
€ 10,227
€0
€0
Verplaatsen Time Out
€0
€ 0,224
€0
Sloopkosten
€0
€ 0,015
€0
Parkeren
€0
€0
€ 1,358
Herinrichting terrein
€ 0,052
€ 0,291
€ 0,127
Verwerving
€0
€0
€ 1,033
Totale kosten gemeentehuis
€ 22,404
€ 16,211
€ 13,254
Gemeentehuis in v1 en v2: 3.300 m2 Gemeentehuis in v3: 2.490 m2
Conclusie Locatiestudie Gemeentehuis Oostburg Voor de vergelijking van de verschillende locaties voor het gemeentehuis moet zowel gekeken worden naar de consequenties op de huidige locatie van het gemeentehuis, als voor de consequenties voor de toekomstige locatie. Voor de wenselijkheid van de locaties gaat het in deze conclusie voornamelijk over de ruimtelijke en de programmatische consequenties. Dat zijn ook de twee thema’s die in het Ruimtelijk Kader worden beschreven en waarop gestuurd gaat worden. Hiernaast is natuurlijk ook het financiële aspect van belang. Ruimtelijk Vanuit ruimtelijk perspectief zijn alle drie de varianten mogelijk en ook passend binnen het Ruimtelijk Kader. Bij variant 3, waarbij het gemeentehuis gecombineerd wordt met CWZ is er wel extra aandacht nodig voor de aansluitingen. Gemeentehuis wordt tegen het CWZ gebouwd en grenst ook deels aan de binnentuin. Een goede afstemming tussen de ontwerpen is noodzakelijk. Hiernaast is in deze variant ook meer bouwvolume nodig bij de huidige locatie van de HEMA/Hennequinstraat. Hierdoor zal er een hogere bebouwing nodig zijn tegen de achtertuinen van de woningen aan de Nieuwstraat. Er zijn daar drie bouwlagen in variant 3 nodig tegenover één bouwlaag in varianten 1 en 2. De tuinen zijn erg diep, dus ook variant 3 is ruimtelijk acceptabel.
Als we de openbare ruimte niet willen aantasten of verminderen is in variant 1 een terugliggende extra
bouwlaag nodig op het huidige MFC. Dit is zowel ruimtelijk als technisch geen probleem. Op de Time Out-locatie is voldoende ruimte om het Medisch Centrum in drie bouwlagen mogelijk te maken. In variant 2 komt daar dan ook nog een gemeentehuis bij, maar ook dat is ruimtelijk goed inpasbaar. Het Zwincollege is dan wel minder zichtbaar vanaf de Torenweidelaan. De drie varianten ontlopen elkaar dus niet veel op het ruimtelijk vlak, alleen voor variant 3 is de ontwerpuitdaging wat groter en is daarom iets minder wenselijk. Programmatisch Een goed functionele structuur van Oostburg is belangrijk voor de toekomst. Dat betekent een compact centrum voor horeca en winkels, en een campus met een combinatie van sport, onderwijs, zorg, voorzieningen en groen. Daarnaast is een goed functionerende en aantrekkelijke schakel tussen het centrum en de campus belangrijk. Alle varianten passen programmatisch binnen het Ruimtelijk Kader. In variant 3 blijft het gemeentehuis op zijn plaats en wordt er het CWZ aan toegevoegd. Het gemeentehuis is wel aanzienlijk kleiner, waardoor het goed functioneren ervan niet kan worden gegarandeerd. Deze variant voegt een functie toe aan de westrand van het centrum (naast de campus), maar er vervalt ook een functie in de campus.
20
Conclusie Locatiestudie Gemeentehuis Oostburg In variant 1 verhuist het gemeentehuis naar de locatie van het MFC aan de oostrand van het centrum. Het MFC krijgt een nieuwe locatie. Het Ruimtelijk Kader maakt een eventuele verplaatsing van het MFC naar de campus mogelijk. Omdat het CWZ in alle gevallen uit de campus verhuist naar de westrand van het centrum, vervalt in deze variant een functie uit de campus. In variant 2 verhuist het gemeentehuis naar de campus en wordt gecombineerd met het medisch centrum. Het CWZ ook hier naar de westrand van het centrum. Net als in variant 2 vervalt er daarmee een functie uit de campus, maar wordt er ook een functie aan toegevoegd. Het CWZ verhuist in alle gevallen uit de campus, maar in variant 2 wordt er ook een functie aan de campus toegevoegd. Daarmee is variant 2 beter voor de campusontwikkeling. In variant 1 heeft de campus weinig relatie met het gemeentehuis, want de afstand is te groot tot het gemeentehuis op de huidige MFC-locatie. In variant 2 komt er een gemeentehuis in de campus, wat op het eerste gezicht geen campusfunctie is. Het is wel een voorziening en de zorgtaken die de gemeente heeft,
kunnen goed aansluiten op de zorgvoorzieningen in de campus. In deze variant liggen alle nieuwe te bouwen functies (het medisch centrum, het gemeentehuis en het CWZ) het dichtst bij elkaar en is er de meeste kans op synergie. Vanuit programmatisch oogpunt is variant 2 daarom het meest wenselijk. Financieel Variant 1 is de duurste variant, maar daarvoor wordt er dan ook een nieuw MFC gebouwd. Alleen als dat gezien wordt als een meerwaarde is deze variant financieel te rechtvaardigen. Variant 2 is wel duurder dan variant 3, maar dat komt voornamelijk omdat het gemeentehuis in variant 3 ruim 1.000m2 kleiner is. Variant 2 is de meest kostenefficiënte variant omdat in deze variant de volledige omvang van het gemeentehuis wordt gerealiseerd. Alleen als uit andere overwegingen besloten wordt dat het MFC een andere locatie moet krijgen, is ook variant 1 kostenefficiënt. Overall Variant 2 scoort op alle bovengenoemde aspecten beter dan de andere varianten, maar alle varianten zijn inpasbaar en uitvoerbaar.
21