05 Raad van State - Sluis bp. Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande

.Raad

Afdeling bestuursrechtspraak

vanState

Pagina 1 van 1

25.0000727 Inkomende documenten Gemeente Sluis

Gemeente Sluis Ingekomen

Raad van de gemeente Sluis

1 1 FEB. 2025

Postbus 27 4500 AA OOSTBURG

NR. Datum

Ons nummer

10 februari 2025

202500535/1 /R1

Uw kenmerk

Inlichtingen

Onderwerp

Mw. C.J.M. van der Knaap-Bom 070-4264370

Sluis bp. Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande

Procedure

Beroep

Geachte heer/mevrouw, Hierbij stuur ik u stukken die zijn ingediend in bovengenoemde procedure. De naam en het nummer van deze zaak zijn u eerder meegedeeld. U vindt ze bovenaan dit bericht onder "Onderwerp" en "Ons nummer". Ik verzoek u naar aanleiding van de stukken een verweerschrift in te dienen. U krijgt daarvoor tot en met 10 maart 2025 de tijd. Verder verzoek ik u om, als u een besluit als bedoeld in artikel 6:19, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht hebt genomen of als u dat nog gaat nemen, dit aan de Afdeling te laten weten. Privacy De Afdeling stuurt de stukken die u stuurt, door aan de andere partijen. Houdt u daar rekening mee als u stukken met privacygevoelige informatie stuurt. Voor meer informatie gaat u naar www.raadvanstate.nl/privacyverklaring. Aangezien dit bericht geautomatiseerd is aangemaakt, is dit niet ondertekend. Hoogachtend, de griffier

4275103(3135)

Postbus 20019 - 2500 EA Den Haag - T 070 426 44 26 - F 070 365 13 80 - www.raadvanstate.nl Bij correspondentie de datum en het nummer van deze brief vermelden

1

N atuurbeschermingsvereniging

West Zeeuws-Vlaanderen

Secretariaat: Philipsweg 9a, 4501 PH OOSTBURG e-mail: secretariaat@duumpje. nl Oostburg, 23-01-2025.

RAAD VAN STATE INGEKOMEN/*-

Aan: Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag

2 1 'IÁ f 2025 ZĀĀKÑŘ.

rīlTP^ĨĨ7YĨ^^-

BİHAŅDĘĻūDĎ1"

Betreft:

Beroep tegen het besluit van de gemeenteraad van Sluis tot vaststelling van bestemmingsplan Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande (NL.1MRO. 1714.bpescarpekokersweg-ONO 1)

Geachte Raad,

De gemeenteraad van Sluis heeft bij besluit van 19 september 2024 het bestemmingsplan “Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande’ (NL.IMRO.1714.bpescarpekokersweg-ON01) gewijzigd vastgesteld, (zie bijgevoegd besluitdocument). In de officiële publicatie van het Gemeenteblad Nr, 532485 van 18 december 2024, waarin gewezen wordt op de beroepsmogelijkheid bij de Raad van State, wordt voor voomoemd plan de naam ‘Molenstraat 14 Retranchement’ gebruikt. Wij hebben in het kader van de voorbereiding op dit besluit op 23-11-2023 een zienswijze ingediend. Die zienswijze gaf enkel aanleiding tot enige aanpassingen van het bestemmingsplan, dat in gewijzigde vorm bij het besluit van 19 september 2024 werd vastgesteld. Een afschrift van de door ons kenbaar gemaakte zienswijze, als ook van de ‘Notitie beantwoording zienswijzen’ behorende bij het besluit van 19 september 2024, treft u aan als bijlagen bij dit beroepschrift. Wij verzoeken u de ínhoud van deze zienswijze en de antwoordnotitie als hier herhaald en ingelast te beschouwen. Omdat wij ons niet kunnen verenigen met het bovengenoemde besluit, tekenen wij hierbij beroep aan. Ons beroep berust op de volgende gronden: *

Realisatie van het beoogde plan leidt tot een onacceptabele aantasting van de karakteristieke ruimtelijke kernkwaliteit ter plaatse en is daarmee in conflict met de intentie van de beleidsnotitie, waarin wordt gesteld dat landschappelijke en/of cultuurhistorische waarden behouden dienen te blijven of moeten worden versterkt.

Secretariaat'. Philipsweg 9a, 4501 PH Oostburg. Rabo West-Zeeuws-Vlaanderen 3695.16.338. KvK. V 40302332

—-

2

»

De uiteindelijke besluitvorming is gebaseerd op een in onze ogen ontoereikende beleidsnotitie, waarin objectieve toetsingscriteria voor de beoordeling van ruimtelijke e/o landschappelijke kwaliteit ontbreken; toetsing blijkt een kwestie van smaak of ambtelijke voorkeur te zijn. Dit wordt verder onderbouwd als volgt: o

Onder 3.7.3 (blz. 12) van de ‘Notitie beantwoording zienswijzen’ verwijst de gemeente naar de van toepassing zijnde Beleidsnotitie ‘Verplaatsen bouwtitels in het buitengebied gemeente Sluis’

o

Onder stap 3 van het beoordelingskader in voomoemde beleidsnotitie wordt gewezen op het belang dat door de verplaatsing van de bouwtitel op beide locaties, zijnde de locatie waar een bouwtitel wordt gesaneerd en de locatie waar de nieuwbouwwoning wordt gerealiseerd, een verbeterde ruimtelijke situatie wordt gecreëerd, waarbij landschappelijke en/of cultuurhistorische waarden behouden blijven of worden versterkt.

o

Onder punt 2 van stap 3 wordt de geschiktheid van de nieuwe locatie geregeld. De hier beoogde locatie aan de Contre Escarpe ligt binnen een straal van 500 meter (vogelvlucht) van een burgerwoning gelegen binnen bestaand gebied en komt in aanmerking, mits landschappelijke inpassing wordt gewaarborgd.

o

Een objectieve toetsing(*) of er ter plaatse met die gewaarborgde landschappelijke inpassing een verbeterde ruimtelijke situatie wordt gecreëerd, waarbij landschappelijke en/of cultuurhistorische waarden behouden blijven of worden versterkt, staat niet voorgeschreven en dus volstaat de gemeente met de conclusie onder punt 3.7.2.op blz. 14: “Concluderend uit deze toetsing kan in voldoende mate worden aangetoond dat de ontwikkelingen voldaan aan de voorwaarden van bovenstaande en dat daarmee het plan voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Op dit onderdeel behoeft het bestemmingsplan geen aanpassing. ’ (*) aan de hand van objectieve criteria of door een deskundige commissie

o

Door ontbrekende objectieve toetsingscriteria m.b.t. de verbetering van de ruimtelijke kernkwaliteiten, waarbij landschappelijke en/of cultuurhistorische waarden behouden blijven of worden versterkt, zijn wij met dit dossier voor de derde maal in korte tijd in een welles/nietes impasse met de gemeente terechtgekomen, hetgeen om arbitrage vraagt. Zonder adequate toetsing op de een verbeterde ruimtelijke kwaliteit heeft dit beleid een inmiddels bewezen, economisch gedreven, aanzuigende werking voor projectontwikkelaars. Er is zeker sprake van precedentwerking; er worden bouwtitels in naburige gemeenten opgekocht.

Op grond van het bovenstaande verzoeken wij u: » het bestreden besluit te vernietigen en * de gemeentelijke Beleidsnotitie ‘Verplaatsen bouwtitels in het buitengebied gemeente Sluis’ uit te breiden met objectieve toetsingscriteria voor verbeterde ruimtelijke kwaliteit etc., zodat recht wordt gedaan aan de uitgesproken intenties van dit beleid.

Secretariaat Philipsweg 9a, 4501 PH Oostburg. Rabo West-Zeeuws-Vlaanderen 3695.16.338. KvK. V 40302332

3

Onze koepelorganisatie de Zeeuwse Milieufederatie (ZMf) en Stichting Het Zeeuwse Landschap delen onze zorg over de geboden uitwerking van het huidige beleid voor het verplaatsen van bouwtitels, die denkbare negatieve gevolgen heeft voor de ruimtelijke kwaliteit en de cultuurhistorische waarden van het gebied.

Hoogachtend,

Bijlagen: - (1) Afschrift besluit gemeenteraad 19-09-2024 - (2) Ingediende zienswijze 23-11-2023 - (3) Notitie beantw. zienswijzen 19 -09- 2024 - (4) Beleidsnotitie ‘Verplaatsen bouwtitels etc.’ - (5) Verenigingsstatuten en machtiging.

Secretariaat Philipsweg 9a, 4501 PH Oostburg. Rabo West-Zeeuws-Vlaanderen 3695.16.338. KvK. V 40302332

3

R.aa.d Dossiernummer

7481

Vertrouwelijk

Nee

Vergaderdatum

1 9 september 2024

Agendapunt

15

Titel

Voorstel tot het gewijzigd vaststellen van het bestemmingsplan ‘Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande’

Geagendeerd

Vergaderdatum

Raad

19 september 2024

Voorgesteld besluit

Besluit Het voorstel word zonder hoofdelijke stemming, met ì 1 stemmen voor en 5 tegen, aangenomen. Tegen het voorstel hebben gestemd de fracties. PvdA, SP en GL. DE RAAD VAN DE GEMEENTE SLUIS gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. 20 augustus 2024; gelet op artikel 3.1, 3.8 en 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening en het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht; BESLUIT: a. Het bestemmingsplan 'Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande' (NL.IMRO.1 71 4. bpescarpekokersweg-ONOl) bestaande uit verbeelding, regels en toelichting met bijbehorende bijlagen, gewijzigd vast te stellen; b. Geen exploitatieplan vast te stellen; c. Het vastgestelde bestemmingsplan te publiceren als identificatienummer NL.IMRO.1 71 4. bpescarpekokersweg-ONOl. Sluis, 19 september 2024 i

Natuurbeschermingsvereniging

West Zeeuws-Vlaanderen

Secretariaat: Philipsweg 9a, 4501 PH OOSTBURG e-mail; secretariaat'aļduimpĵe. nl Oostburg, 23-11-2023, Aan: Gemeenteraad van Sluis, Postbus 27, 4500 AA Oostburg. Betreft: Zienswijze Ontwerpbestemmingsplan: ‘Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuídzande'. Geachte raadsleden, Op het ontwerpbestemmingsplan ‘Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande' willen we graag met de hieronder volgende zienwijze reageren. Algemeen. Retranchement heeft zijn bestaansrecht en naam te danken aan het vestingwerk dat er in de 80-jarige oorlog werd aangelegd. De behouden wallenstructuur behoort tot de best bewaarde vestingwerken in ons land en is van grote landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische betekenis. De waarde wordt niet alleen bepaald door de vestingwallen zelf. maar ook door de onlosmakelijk daarmee verbonden omgeving, (het zg. monumentenbioioop) Het voorliggende plan toont geen enkel respect voor deze omgevingswaarden en realisatie ervan zou een ernstige inbreuk betekenen op genoemde kernkwaliteiten van de vestingwallen. Beleid, dat ooit in de provincie Noord-Brabant werd ontwikkeld om stoppende varkens- en pluimveehouders tegemoet te komen in de sloopkosten van leegstaande, verstorende bebouwing heeft die oorspronkelijke intentie volledig verloren.

Deze ruimte-voor-ruimte regeling gekoppeld aan het verplaatsingsbeleid voor de verkregen bouwtitels lijkt in de gemeente Sluis te verworden tot een dankbaar instrument voor projectontwikkelaars. De verplaatsing van bouwtitels naar, ook economisch, aantrekkelijkere woongebieden blijkt in veel situaties het leidende motief van de regeling te zijn geworden. De bij de regeling behorende kwalitatieve criteria bieden daarnaast alle ruimte voor een in hoge mate subjectieve beoordeling. Ook de toelichting op dit ontwerpbestemmingsplan toont die subjectiviteit overduidelijk aan. Dat de ontwikkeling van dit plan per saldo in positieve zin bijdraagt aan de vereiste ruimtelijke kwaliteitswinst wordt nergens onomstotelijk aangetoond. Ook hier zien we dat de verbetering van de landschapskwaliteit wordt ingevuld met extra bomen/struiken, daar waar de duurzaam aanwezige identiteit en samenhang gebaat is met openheid. Er is bovendien onvoldoende aandacht uitgegaan naar alternatieven en een dwingende reden ontbreekt. Het plan dient op meerdere gronden te worden afgewezen. Retranchement verdient iets beters. Wij komen tot deze conclusie o.a. op basis van de hieronder volgende punten.

Secretariaat. Philipsweg 9a, 4501 PH Oostburg. Rabo West-Zeeuws-Vlaanderen 3695.16.338. KvK. V 40302332

2

Onderliggend commentaar en argumentatie. 1. Situatie Kokersweg. Het betreft hier het slopen van een peisdierhouderij waarvoor, in verband met een vervroegd verbod, een rijks-subsidie/compensatieregeling van toepassing is/was. De wet Verbod Peisdierhouderij voorkomt herstart na sloop. Waarom deze alternatieve mogelijkheid niet is onderzocht blijft onterecht buiten beschouwing in de afwegingen. In 2020 heeft de gemeente besloten geen medewerking te verlenen aan de realisatie van 4 compensatiewoningen aan de Kokersweg en aangegeven om gezamenlijk met initiatiefnemer te zoeken naar een realisatie, die beter past binnen het bestaande beleid. (B&W besluit 14-10-2020). Als het voorliggende plan de uitkomst van deze gezamelijke zoektocht is, vragen wij ons nadrukkelijk af wat de rol van de gemeente is geweest. In aug.2021 werd een vergunning verleend voor het slopen van de bebouwing van de voormalige nertsenkwekerij. Op 15 nov. jl. hebben wij geconstateerd, dat er met sloop was begonnen, maar dat die nog niet volledig is afgerond. Het is onbekend of er in het kader van de Natuurbeschermingswet voorafgaand aan de vergunningverstrekking in 2021 een quick-scan flora/fauna werd voorgeschreven/uitgevoerd. Het is denkbaar dat zich in de tussentijd beschermde soorten hebben gevestigd en een controle daarop is uitgebleven.. 2. Locatie: De Breydelhoeve, Molenstraat 14, Retranchement.

Op 15-04-2014 werd een bestemmingswijziging goedgekeurd voor deze locatie. Aan deze vergunning waren, vanwege de aanmerking als historisch waardevol bouwwerk, een aantal voorwaarden verbonden. Zo moest de ruimtelijke kwaliteitswinst in de vorm van de bestaande cultuurhistorische waarde van het pand en het karakter van het erf in stand te blijven en te worden hersteld of versterkt. De wijziging diende voorts niet te leiden tot toename van de bestaande bouwmassa bij een cultuurhistorisch waardevol pand. Voor de waardering van dit cultuurhistorsch erfgoed, speelt ook de omgeving, het zg “erfgoedbiotoop”, een belangrijke rol. In de toelichting op het voorliggende plan ontbreekt een toetsing tegen deze voorwaarden van de Stichting Historisch Boerderij Onderzoek. Overigens blijkt ook in de toelichting bestemmingswijziging Breydelhoeve (2013) dat papier geduldig is geweest: de toegezegde realisatie van meerwaarde voor de omgeving in de vorm van een wagenschuur (na hoeveel tijd vervalt een vergunning?) en de aanplant van een boomgaard laten na 9 jaar nog steeds op zich wachten.

3. De toelichting bij het ontwerp. 3.1 Dat de initiatiefnemer met dit project inspeelt op reeds gerealiseerde functieveranderingen (agrarisch-^natuur) in de omgeving, is totaai niet relevant en misleidend. De beoogde functieverandering ter plaatse is van agrari sc h won en. Hoe we dat “inspelen” moeten interpreteren wordt niet duidelijk gemaakt, (blz 5 van de toelichting). 3.2 Op pag. 11 van de toelichting wordt m.b.t .de Kokersweg gerefereerd naar een betrokkenheid van de Stichting Landschapsbeheer Zeeland (SLZ) bij het landschappelijke inpassingsplan 2014-2016 (als onderdeel van de verstrekte vergunning van 26-02-2015). Voor de goede orde: dit plan werd niiet door SLZ opgesteld; het SLZ-logo werd, zonder nadrukkelijke toestemming van deze organisatie, in deze documentatie “geplakt”.

Secretariaat: Philipsweg 9a, 4501 PH Oostburg. Rabo West-Zeeuws-Vlaanderen 3695.16.338. KvK. V 40302332

3

3.3 Op pag ! 5 staat dat de inspiratie voor het inpassingspían gebaseerd is op een situatie uit 1970. Daarmee wordt gesuggereerd dat het historisch verantwoord zou zijn. Toonder enige aanvullende onderbouwing is dat nietsbetekenend. 3.4 Rijksbeleid (blz 17) De behoefte aan woningen dien te worden aangetoond (ladder voor duurzame verstedelijking) De conclusie dat die behoefte er is, zonder onderscheid te maken in woning/prijs-categorie is in dit verband zonder betekenis. 3.5 Toetsing tegen provinciaal beleid. Mbt art 2.27.1. Lichtverstoring is slechts één aspect waar hier rekening mee wordt gehouden; de beschreven oplossing ter voorkoming van lichtverstoring houdt echter op zichzelf weer een onevenredige aantasting in : de extra bomen betekenen een aantasting van de landschapsidentiteit ter plaatse. Ook a! valt de beoogde ontwikkeling buiten de kaart bij de M.b.t. 2.28.1 omgevingsverordening, zij heeft wel degelijk impact op cultuur-historische waarden. Zoals eerder al aangegeven : de beeldbepalende karakteristieke omgeving van genoemde wallen is onlosmakelijk verbonden met de waarden van dit vestingmonument en dient zoveel mogelijk gespaard te worden. 3.6 Toetsing tegen gemeentelijk beleid . Het plan is op de volgende punten in conflict met Krachtig Verbonden.

(1) Dat de 3 woningen in een behoefte voorzien en daarmee vraag/aanbod beter in balans zouden brengen ^uitgangspunt in Krachtig Verbonden) is zonder nadere differentiatie naar type woning/marktsegment etc een voorbarige en ongerechtvaardigde conclusie. (2) De toelichting stelt dat de kernkwaliteiten van de Wallen van Retranchement, waaraan de ontw ikkeling grenst, ongestoord blijven. Dat is volkomen onterecht: de cultuur-historische waarde van de wallen wordt niet alleen bepaald door de wallen zelf, maar ook door de omgeving. De unieke ruimtelijke kwaliteit van de combinatie van agrarisch gebied, natuur en cultuurhistorie wordt wel degelijk aangetast bij realisatie van het plan. De situatie in de nabije Molenstraat wordt opgevoerd als ‘'de minst heldere begrenzing" en hei “meest verstoorde deer van de Wallen. Op die vaststelling is op zichzelf niets aan te merken; dat die planologische dwaling uit het verleden vervolgens wordt gebruikt om de inbreuk van het voorliggende plan op de omgevingskwaliteit te relativeren/legitimeren is tendentieus en onacceptabel. De volgende vaststelling op blz 28 is in dit verband ook van belang:”Het meest noordelijke deel van de Contre Escarpe wordt verhard met gebakken klinkers en er wordt een nieuwe aansluiting gerealiseerd, maar door de natuurlijke vormgeving van de voortuinen, worden de lands chaps- en cultuurhistorische waarden versterkt.

Vormen de voortuinen een compensatie voor de kleiklinkers? De voortuinen kunnen niet losgezien worden van de aansluitende bebouwing/verstening.. Op geen enkele wi jze kan dit beeld een versterking betekenen van de cultuurhistorische waarden en daarnaee samenhangende ruimtelijke kwaliteit. 3.7 Ruimte voor ruimte /verplaatsing bouwtitels. (1) Extra bouwtitel als gevolg van Wet verbod pelsdierhouderij. Het rapport van de onafhankelijk adviseur dat tengrondslag ligt aan de 42 S bouwtitel ** ontbreekt ais bijlage bij de toelichting. De nieuwe status van de landbouw.schuur aan de Kokersweg, zodra die niet langer in een agrarisch bouwblok staat, blijft onbesproken. Secretariaat Philipsweg 9a. 4501 PH Oostburg. Rabo West-Zeeuws-Vlaanderen 3695.16.338. KvK. V 40302332

4

(2) Geschiktheid locatie Contre Escarpe. De locatie is ongeschikt. Woningen en inpassingsplan zorgen voor een onacceptabele inbreuk op de identiteit van het landschap behorende bij de vestingwallen en de historische hoeve.. 3.8 Ecologie De eindconclusie dat er geen sprake is van een significant nadelig effect op beschermde soorten, wordt niet onderbouwd met gegevens of onderzoek. Het plangebied en ook de Breydelhoeve bevinden zich in kilometerhok 15-375. In dit gebied zijn zeker beschermde soorten aanwezig (o.a. boomkikker, mogelijk steenuil). Een flora/fauna quickscan is nodig om te kunnen rechtvaardigen dat een vergunning in het kader van de Natuurbeschermingswet niet aan de orde is en die ontbreekt. 4. Precedentwerking. Als het huidige plan door zou gaan, wordt daarmee de mogelijkheid geopend om bouwtitels te verplaatsen naar een zuidwaarts aansluitend te ontwikkelen gebied langs de Contra Escarpe. Een zeer ongewenste ontwikkeling. Een beroep in het kader van het gelijkheidsbeginsel is niet uit te sluiten.

Wij hopen hiermee namens de achterban van onze organisatie een constructieve bijdrage te hebben geleverd aan het behoud van de identiteit van ons mooie West Zeeuws-Vlaamse landschap in het algemeen en Retranchement in het bijzonder.

Met vriendelijke groeten Namens Plano-werkgroep NBV ’t Duumpje,

Secretariaat: Philipsweg 9a, 4501 PH Oostburg. Rabo West-Zeeuws-Vlaanderen 3695.16.338. KvK. V 40302332

Notitie beantwoording zienswijzen

ten behoeve van het ontwerpbestemmingsplan 'Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande' behorend bij het besluit van de gemeenteraad van Sluis d.d. 19 september 2024

ínhoud 1.

Inleiding............................................ .................................................................................................3

2.

Overzicht ingediende zienswijzen

........................... ....................................................................4

2

î.

Inleiding

Het voorliggende bestemmingsplan 'Contre Escarpe Retranchement en Kokersweg Zuidzande' voorziet in een regeling om de bestaande bestemming op het perceel Molenstraat 14 Retranchement te wijzigen van 'Agrarisch' naar 'Wonen' en 'Agrarisch met waarden Landschapswaarden', Op deze locatie wordt hiermee drie nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Op het perceel Kokersweg 2 Zuidzande wordt de herbouw en nieuwvestiging van een (intensief) agrarisch bedrijf onmogelijk gemaakt en wordt de bestemming 'Wonen' toegevoegd om de bouw van één compensatiewoning op dit perceel mogelijk te maken. Qntwerpbestemmingsplanfase Het ontwerpbestemmingsplan (met de daarbij behorende bijlagen en het ontwerpbesluit tot vaststelling van het bestemmingsplan) heeft met ingang van 26 oktober 2023 gedurende zes weken (tot en met 6 december 2023) ter inzage gelegen in het Klanten Contact Centrum (KCC), Nieuwstraat 22 te Oostburg. Het ontwerpbestemmingsplan was ook in te zien via de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Publicatie heeft plaatsgevonden in de Gemeenteblad en het Zeeuwsch Vlaams Advertentieblad. Het plan heeft het identificatienummer NL.IMRO.1714. bpescarpekokersweg-ONOl. Naar aanleiding van de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan zijn er twee zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn tijdig ingekomen.

De zienswijzen worden in deze notitie samengevat weergegeven en voorzien van overwegingen. Tenslotte is in een conclusie opgenomen of en zo ja, op welke wijze de zienswijzen gevolgen heeft voor het bestemmingsplan of de daarbij behorende stukken.

3

2. Overzicht ingediende zienswijzen Naar aanleiding van de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan zijn twee zienswijzen ingediend. Op grond van de Algemene Verordening Gegevensbescherming is het niet toegestaan de persoonsgegevens (NAW-gegevens) van natuurlijke personen te verwerken zonder bijvoorbeeld een wettelijke grondslag, dringende noodzaak of toestemming van de betreffende personen. In dit overzicht van beantwoording worden indieners van zienswijzen daarom niet met naam genoemd, met uitzondering van rechtspersonen en de overlegpartners van de gemeente. Reclamant 1

Naam Provincie Zeeland

Adres Postbus 6001

Postcode 4330 LA

Plaats Middelburg

2

Natuurbeschermingsvereniging 't Duumpje

XXXXX X

XXXX XX

XXXXXXX

Datum ontvangst 21 maart 2023 (poststuknummer: E23.000683) 23 november 2023 (E23.002698/ 23.0008284)

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van donderdag 26 oktober 2023 tot en met woensdag 6 december 2023 ter inzage gelegen. Op grond van dit criterium zijn de zienswijzen dan ook ontvankelijk.

4

Reclamant 1 Provincie Zeeland maakt meerdere opmerkingen die puntsgewijs doorgenomen zullen worden. Samenvatting 1.

Ruimte voor ruimte regeling De Ruimte voor ruimte-regeling uit de Omgevingsverordening Zeeland (hierna: de Omgevingsverordening) is van toepassing op de bedrijfsbeëindiging, sloop van de daarmee samenhangende bebouwing en de compensatiewoningbouw; (Zie onderdeel 2. Ruimte voor ruimte, van bijlage C, behorende bij artikel 2.7 van de Omgevingsverordening). Onder voorwaarden is het toegestaan extra compensatiewoningbouw op te richten, bovenop het maximaal toegestane aantal van drie. Daarbij dient voldaan te worden aan extra voorwaarden. ü stelt dat in dit geval de volgende gegevens en /of goede motivering ontbreken waarmee het afwijken van drie naar vier woningen wordt onderbouwd, en daarmee binnen de randvoorwaarden van de Ruimte voor ruimte-regeling past: een exploitatieopzet waarin aanpassingen rondom ombouwvergoeding (is nu opgenomen als kostenpost) zichtbaar verwerkt zijn. De juiste en sluitende begroting is nodig om de keuze voor het aantal gewenste woningen te onderbouwen; het aantonen van de meerwaarde van de extra 14e woning voor het landschap Op grond van het bovenstaande stelt u dat op dit moment niet voldaan wordt aan alle voorwaarden die gelden voor toepassing van de Ruimte voor Ruimte regeling en tevens stelt u dat het plan daarmee niet past binnen de Omgevingsverordening

2.

Aerius-calculator U stelt dat de Aerius-calculator en de uitgevoerde stikstofberekeningen niet actueel zijn en dat deze opnieuw berekend dienen te worden.

3.

Soortenbescherming (Wet natuurbescherming) U stelt dat de toetsing aan de Wet natuurbescherming, onderdeel soortenbescherming (hoofdstuk 3 Wnb) onvoldoende is onderbouwd. Er is ten minste een ecologische quick scan nodig. Daarin dient onder meer duidelijk gemaakt te worden hoe wordt omgegaan met bestaande groenelementen en bomen.

4.

Afwegingszone natuurgebieden U constateert dat de toetsing aan de afwegingzone natuurgebieden ingevolge artikel 2.27 van de Omgevingsverordening in de toelichting op het ontwerp-plan, onvolledig is en aanvulling behoeft. Aannemelijk moet zijn dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de natuurkenmerken en -waarden in het gebied.

5

Beantwoording 1. Ruimte voor ruimte-regeling De behandeling, beantwoording en conclusie van dit punt is vertrouwelijk. 2.

Aerius-calculator De Aerius-berekening die is toegevoegd als bijlage bij het ontwerpbestemmingsplan, is uitgevoerd op 28 maart 2023. Op 6 november 2023 heeft het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu het rekeninstrument Aerius Calculator geactualiseerd. Aan de hand hiervan wordt de berekening geactualiseerd.

3.

Soortenbescherming (Wet natuurbescherming) In paragraaf 4.6 Ecologie van de toelichting van het bestemmingsplan is het onderdeel 'Soortenbescherming' van de Wet Natuurbescherming toegelicht. Er is in de afgelopen periode voor beide plangebieden een quick scan uitgevoerd en er is voor de zekerheid een nader onderzoek naar de mogelijke betekenis van het plangebied Contre Escarpe voor de Steenuil uitgevoerd. Uit de quick scans blijkt dat er geen significante gevolgen zijn voor beschermde soorten. De rapportages van de quick scan, waarbij het nader onderzoek naar de Steenuil in de quick scan voor de Contre Escarpe is gevoegd, worden toegevoegd aan het bestemmingsplan. De resultaten van de quick scans worden kort verwoord in paragraaf 4.6 van de toelichting.

4. Artikel 2.27 van de Provinciale Omgevingsverordening 2018 stelt dat indien het plangebied gelegen is binnen 100 meter rond bestaande natuurgebieden, niet zijnde binnendijken, een beschrijving dient te worden gegeven van de wijze waarop rekening is gehouden met de wezenlijke kenmerken en waarden van de natuurgebieden en aannemelijk dient te worden gemaakt dat geen onevenredige aantasting van de bedoelde kenmerken en waarden plaatsvindt. In paragraaf 3.2 van de toelichting op het ontwerp bestemmingsplan wordt reeds ingegaan op artikel 2.27 van de Provinciale Omgevingsverordening. Daaraan voegen we de volgende passage toe. "Het plangebied Contre Escarpe te Retranchement is gelegen in de omgeving van gebieden die zijn aangeduid als Natuurnetwerk Zeeland, zijnde Wallen van Retranchement. Het gebied is gelegen op een afstand van circa 50 meter en daarmee binnen de 100 meterzone. Tussen het natuurgebied en het plangebied loopt nog een weg. Het gebied heeft een cultuurhistorische waarde, nu het een verwijzing betreft van de Staats Spaanse Linies. Het gebied heeft als beheertype flora- en faunarijk grasland. Het valt niet onder stikstofgevoelige gebieden. Er is geen ruimtebeslag op het natuurgebied. Er komt geen extra verlichting dat uit kan stralen naar het natuurgebied.

Er komen geen geluid producerende activiteiten (behalve gerelateerd aan landbouw), er worden geen stoffen uitgestoten."

6

Conclusie 1.

De exploitatieberekening, eventuele subsidies, andere financieringen en dergelijk worden vertrouwelijk en niet-openbaar behandeld, inhoudelijk is e.e.a. afgestemd met de provincie Zeeland, waarna geconcludeerd is dat in voldoende mate aan de voorwaarden is voldaan om een vierde compensatiewoningte kunnen realiseren.

2.

De Aerius-berekening en het bijgevoegde stikstofrapport zijn herberekend met de meest geactualiseerde versie van het rekeninstrument Aerius-calculator. Deze actuele Aerius-berekening wordt als bijlage bij het bestemmingsplan toegevoegd. Op basis van de nieuwe berekening wordt geconcludeerd dat stikstof geen belemmering geeft voor uitvoering van het project.

3.

Ten behoeve van het onderdeel 'Soortenbescherming' van de Wet Natuurbescherming is voor elk deelgebied een Quickscan flora en fauna uitgevoerd. Verder is onderzocht of de Steenuil daadwerkelijk gebruik maakt van het plangebied Contre Escarpe. De onderzoeken worden toegevoegd aan het bestemmingsplan. Uit de quick scans en het nader onderzoek blijkt dat er geen significante gevolgen zijn voor beschermde soorten.

4.

De toelichting wordt aangevuld met extra gegevens die de beoordeling over de afwegingszone natuurgebieden ondersteunen.

Het bestemmingsplan wordt aangepast naar aanleiding van de ingediende zienswijze.

7

Reclamant 2 Natuurbeschermingsvereniging 't Duumpje [hierna: NBV 't Duumpje] maakt meerdere opmerkingen die puntsgewijs doorgenomen zullen worden. Samenvatting 1. NBV 't Duumpje stelt dat de voorliggende ontwikkeling het slopen van een pelsdierhouderij betreft waarvoor, in verband met een vervroegd verbod, een rijkssubsidie/compensatieregeling van toepassing is/was. De wet Verbod Pelsdierhouderij voorkomt herstart na sloop. NBV 't Duumpje vraagt zich af waarom deze alternatieve mogelijkheid buiten beschouwing blijft in de afwegingen In 2020 heeft de gemeente besloten om geen medewerking te verlenen aan de realisatie van vier (4) compensatiewoningen aan de Kokersweg te Zuidzande en aangegeven om gezamenlijk met initiatiefnemer te zoeken naar een realisatie, die beter past binnen het bestaande beleid. Het college van burgemeester en Wethouders heeft dit besloten op 14 juli 2020. NBV 't Duumpje vraagt zich rìadrukkelijk af wat de rol van de gemeente is geweest in gezamenlijke zoektocht en het daaruit voortkomende resultaat. In augustus 2021 heeft het bevoegd gezag een omgevingsvergunning verleend voor het slopen van de bebouwing van de voormalige nertsenkwekerij. Op 15 november jl. heeft NBV't Duumpje geconstateerd, dat er met sloop was begonnen, maar dat die nog niet volledig is afgerond.

Het is NBV 't Duumpje onbekend of er in het kader van de Natuurbeschermingswet voorafgaand aan de verlening van de sloopvergunning quick-scan flora en fauna was uitgevoerd. NBV 't Duumpje acht het denkbaar dat zich in de tussentijd beschermde soorten hebben gevestigd en een controle zou daarop zijn uitgebleven.

2.

NBV 't Duumpje stelt dat het naastgelegen perceel Molenstraat 14 te Retranchement, ook wel bekend als 'De Breydelhoeve', aangeduid zou zijn als erfgoedbiotoop en/of cultuurhistorisch erfgoed. Ook stelt NBV 't Duumpje dat de geplande wagenschuur en boomgaard niet is gerealiseerd zou zijn zoals deze was gepland in het voor dat perceel geldende wijzigingsplan 'WPbreydelhoeve' (vastgesteld 22-04-2014). Bovengenoemd wijzigingsplan is opgenomen in het bestemmingsplan 'Buitengebied 2de herziening' (vastgesteld 28-05-2015).

3.

Tevens stelt NBV 't Duumpje dat de toelichting van het voorliggende bestemmingsplan in gebreke is op de volgende punten: 3.1. De toelichting stelt dat het voorliggende plan inspeelt op de reeds gerealiseerde functieveranderingen (van agrarisch naar natuur) in de omgeving, NBV 't Duumpje stelt dat deze informatie niet relevant en zelfs misleidend is. Zij stellen dat de beoogde functieverandering ter plaatse is van agrarisch naar wonen. 3.2. Op pagina 10 en 11 wordt er ingegaan op de beoogde landschappelijk inpassing van het plangebied 'Kokersweg 2 Zuidzand'. Er staat beschreven dat het beplantingsplan voort borduurt op het in de periode 2014-2016 in samenspraak met Stichting Landschapsbeheer Zeeland opgestelde beplantingsplan. 8

NBV 't Duumpje stelt dat Stichting Landschapsbeheer niet betrokken was bij het opstellen van de het gerealiseerde beplantingsplan uit de periode 2014-2016. 3.3. Op pagina 15 staat dat de inspiratie voor het landschappelijk inpassingsplan van het plangebied Molenstraat 14 te Retranchement gebaseerd is op de situatie uit 1970. Daarmee wordt gesuggereerd dat het historisch verantwoord zou zijn. NBV 't Duumpje stelt dat zonder nadere onderbouwing de inspiratie en eventuele historische verantwoording nietszeggend is. 3.4. Op pagina 17 wordt de ontwikkeling getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking NBV 't Duumpje stelt dat de toetsing en de daarbij horende conclusie in gebreke is. 3.5. NBV 't Duumpje stelt dat dat het voorliggend plan niet voldoet aan artikel 2.27.1 en artikel 2.28.1 van de Provinciale verordening. 3.6. NBV 't Duumpje stelt dat het voorliggend plan op de volgende punten in conflict is met het gemeentelijk visiedocument 'Krachtig Verbonden'. 3.6.1. NBV 't Duumpje stelt dat de geplande woningen níet in een behoefte voorzien en daarmee niet bijdraagt aan het uitgangspunt van Krachtig Verbonden dat woningbouw dient bij te dragen aan het in balans brengen van vraag en aanbod. 3.6.2. NBV 't Duumpje vindt dat de kernkwaliteiten van de Wallen van Retranchement, waaraan de ontwikkeling grenst, aangetast zullen worden.

Er wordt gesteld dat de cultuur-historische waarde van de wallen niet alleen bepaald door de wallen zelf, maar ook door de omgeving. Verder stelt NBV 't Duumpje dat de unieke ruimtelijke kwaliteit van de combinatie van agrarisch gebied, natuur en cultuurhistorie aangetast wordt bij realisatie van het plan. NBV 't Duumpje acht de volgende stelling, op pagina 28, van belang: "Het meest noordelijke deel van de Contre Escarpe wordt verhard met gebakken klinkers en er wordt een nieuwe aansluiting gerealiseerd, maar door de natuurlijke vormgeving van de voortuinen, worden de landschaps- en cultuurhistorische waarden versterkt." NBV 't Duumpje vraagt zich af of de voortuinen een compensatie vormen voor de kleiklinkers. Tevens achten zij dat de voortuinen niet losgezien kunnen worden van de aansluitende bebouwing/verstening. NBV 't Duumpje concludeert dat op geen enkele wijze dit beeld een versterking kan betekenen van de cultuurhistorische waarden en daarmee samenhangende ruimtelijke kwaliteit. 3.7. NBV 't Duumpje maakt een tweetal opmerkingen betreffende de Ruimte voor ruimteregeling en de beleidsnotitie 'verplaatsen van bouwtitels in buitengebied': 3.7.1. NBV 't Duumpje stelt dat het rapport van de onafhankelijk adviseur dat ten grondslag ligt aan de extra j 4e bouwtitel als gevolg van Wet verbod pelsdierhouderij ontbreekt als bijlage bij de toelichting.

Tevens stelt NBV 't Duumpje dat de nieuwe status van de landbouwschuur in het plangebied Kokersweg 2, Zuidzande onbesproken blijft in het voorliggende bestemmingsplan. 9

3.7.2.Geschiktheid locatie Contre Escarpe. NBV 't Duumpje stelt dat de te ontwikkelen locatie - het plangebied Molenstraat 14, Retranchement- ongeschikt is. Zij stellen dat de woningen en het bestemmingsplan zorgen voor een onacceptabele inbreuk op de identiteit van het landschap behorende bij de vestingwallen en de historische hoeve De Breydelhoeve. 3.8. Ecologie De eindconclusie concludeert dat er geen sprake is van een significant nadelig effect op beschermde soorten. NBV 't Duumpje acht dat deze conclusie niet onderbouwd wordt met gegevens of onderzoek. NBV 't Duumpje stelt dat in het plangebied beschermde soorten aanwezig zijn (o.a. boomkikker, mogelijk steenuil). Een Quickscan flora en fauna ontbreekt maar is wel benodigd om te kunnen rechtvaardigen dat een omgevingsvergunning in het kader van de Natuurbeschermingswet niet aan de orde is.

4. Precedent werking NBV 't Duumpje stelt dat het voorliggend plan een precedentwerking schept. Hierbij vrezen zij ervoor dat dit plan de weg openstelt voor andere ontwikkeling langs de Contra Escarpe te Retranchement.

10

Beantwoording 1.

De exploìtatieberekening, eventuele subsidies, andere financieringen en dergelijke worden vertrouwelijk en niet-openbaar behandeld. De gemeente heeft voorliggend initiatief beoordeeld aan de hand van wettelijke- en beleidskaders op rijks- provinciaal- en gemeentelijk niveau. Voor de locatie Kokersweg is inmiddels een Quick scan flora en fauna uitgevoerd, waaruit blijkt dat er geen beschermde soorten in het geding zijn. De quick scan wordt toegevoegd aan het bestemmingsplan.

2.

Het wijzigingsplan De Breydelhoeve behoort niet tot het plangebied van het voorliggende ontwerpbestemmingsplan en wordt op dit moment niet behandeld.

3.

Opmerkingen op de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan: 3.1. De toelichting beschrijft het voorgenomen plan en de begrenzing van het plangebied. Er wordt niet gesteld dat er 'natuur' wordt gerealiseerd. 3.2. Dit punt betreft geen aspect welke behoort tot de Wet ruimtelijke ordening en zal niet worden behandeld in deze notitie beantwoording zienswijzen. 3.3. Iedere voorgestelde landschappelijke inpassing wordt getoetst en dient te voldoen aan de richtlijnen landschappelijke inpassing behorende bij het bestemmingsplan Buitengebied 2de herziening. Geconcludeerd is dat de voorgestelde landschappelijke inpassing hieraan voldoet. 3.4. De ladder van duurzame verstedelijking dient pas vanaf 11 nieuwe woningen toegepast te worden. De voorliggende ontwikkeling ziet toe op het realiseren van 4 nieuwe woningen. 3.5. Verstoring van het plangebied en - voor zover relevant - direct naastgelegen gronden dienen getoetst te worden op alle relevante en potentiële storingsfactoren. Verwezen wordt naar de beantwoording van zienswijze 1 onder punt 4. 3.6. Gemeentelijk beleid 3.6.1. De toelichting (pagina 20 - 23) maakt aannemelijk en onderbouwt waarom het voorliggend plan voldoet aan de relevante uitgangspunten van het gemeentelijke visiedocument 'Krachtig Verbonden'. 3.6.2. Onduidelijk is welke unieke kwaliteit aangetast wordt.

De passage op pagina 28 verwijst naar de cultuurhistorische waarde die in het provinciaal beleid wordt gegeven aan de Contre Escarpe als beschermde dijk. Het wezen van de dijk wordt versterkt door in plaats van betonklinkers natuurlijk gebakken materiaal te gebruiken en door de woningen van de dijk af te plaatsen en een ensemble te realiseren met een extra bomenrij. 3.7. Ruimte voor ruimte- regeling en de beleidsnotitie 'verplaatsen van bouwtitels in buitengebied' 3.7.1. De exploìtatieberekening, eventuele subsidies, andere financieringen en dergelijke worden vertrouwelijk en niet-openbaar behandeld. 3.7.2. De landbouwschuur die blijft staan aan de Kokersweg wordt gewijzigd naar een bijgebouw bij de bestemming 'Wonen'. Dit volgens de normale gang van zaken bij de ruimte voor ruimte-regeling. Het aantal vierkante meters dat niet wordt gesloopt op de slooplocatie mag behouden worden en 11

planologisch wordt vastgelegd dat de overgebleven meters (maximaal) als een bijgebouw mogen gebruikt worden gebouwd. De (landbouw)schuur aan de Kokersweg wordt hiermee wel besproken en planologisch geregeld. 3.7.3. Alle betrokken locaties in de voorliggende ontwikkeling worden getoetst aan de voorwaarden zoals deze door de provincie Zeeland en onze gemeente worden gesteld aan de ruimte voor ruimte-regeľmg. Tevens worden de locaties getoetst aan de voorwaarden zoals deze worden gesteld in de beleidsnotitie 'Verplaatsen bouwtitels in het buitengebied'. Door middel van deze toetsing dient te allen tijde aantoonbaar gemaakt te kunnen worden dat alle locaties worden gerealiseerd en/of ontwikkeld volgens een goede ruimtelijke ordening. 3.8. Er is een Quick scan flora en fauna uitgevoerd en tevens is er onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van de steenuil. Uit het onderzoek blijkt dat er geen significante gevolgen zijn voor beschermde soorten. De resultaten van het onderzoek worden toegevoegd aan het bestemmingsplan. 4.

Door het uitvoeren van deze planologische procedure wordt er geen precedentwerking gerealiseerd omdat dergelijke ontwikkelingen getoetst worden aan provinciaal en gemeentelijke beleid. Hiermee wordt het verplaatsen van een bouwtitel, welke verkregen is op basis van de ruimte voor ruimte-regeling, altijd getoetst en afgewogen naar een goede ruimtelijke ordening. Alleen in uitzonderlijke situaties een 4e compensatiewoning en met berekening is aangetoond dat hier sprake is van een uitzonderlijke situatie

12

Conclusie Naar aanleiding van de zienswijzen behoeft het bestemmingsplan aanpassing op de volgende punten: 1.

De Quick scans flora en fauna inclusief het onderzoek naar de Steenuil worden als bijlage toegevoegd aan het voorliggende bestemmingsplan. In paragraaf 4.6 van de toelichting worden de conclusies uit bovengenoemde onderzoeken verwoord.

2.

Het voorliggende bestemmingsplan betreft niet en maakt geen ontwikkelingen mogelijk op het wijzigingsplan De Breydelhoeve. Op dit onderdeel behoeft het bestemmingsplan geen aanpassing.

3.

Opmerkingen op de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan: 3.1. Op dit onderdeel behoeft het bestemmingsplan geen aanpassing. 3.2. Op dit onderdeel behoeft het bestemmingsplan geen aanpassing. 3.3. Iedere ontwikkeling waarbij bouwwerken worden gerealiseerd in het buitengebied dient er ter plaatse voorzien te worden in een adequate landschappelijke inpassing die bestaat uit een beplantingsstrook van voornamelijk streekeigen soorten, met een gemiddelde breedte van tenminste 10 m. Tevens kan op basis van een landschapsplan, opgesteld door een gecertificeerde landschapsarchitect of goedgekeurd door de landschaps- en natuurdeskundige, kan volstaan worden met een landschappelijke inpassing waarbij voldaan wordt aan de 'Richtlijn landschappelijke inpassing gemeente Sluis' zoals opgeriomen in Bijlage 7 van het bestemmingsplan 'Buitengebied 2e herziening'. Op dit onderdeel behoeft het bestemmingsplan geen aanpassing. 3.4. Ladder van duurzame verstedelijking dient pas toegepast te worden bij een ontwikkeling vanaf 11 nieuwe woningen. Op dit onderdeel behoeft het bestemmingsplan geen aanpassing. 3.5. Er dient een bredere toetsing van het provinciaal beleid plaats te vinden. Op dit onderdeel behoeft het bestemmingsplan wel een aanpassing. Verwezen wordt naar de beantwoording op zienswijze 1 onderdeel 4. 3.6. Gemeentelijk beleid 3.6.1.

Op dit onderdeel behoeft het bestemmingsplan geen aanpassing 3.6.2. Het voorliggende landschappelijk inpassingsplan voldoet aan de richtlijnen landschappelijke inpassingen behorende bij het vigerende bestemmingsplan Buitengebied 2de herziening. Op dit onderdeel behoeft het bestemmingsplan geen aanpassing. 3.7. Ruimte voor ruimte- regeling en de beleidsnotitie 'verplaatsen van bouwtitels in buitengebied': 3.7.1. Op basis van het provinciaal beleid kunnen maximaal 3 compensatiewoningen worden gerealiseerd. Hiervan kan worden afgeweken indien er uit een financiële onderbouwing blijkt dat er onvoldoende kostendragers kunnen worden gegenereerd voor de sloop van het betreffende object en dit aantoonbare meerwaarde oplevert voor het landschap. Voor het plan is een financiële onderbouwing aangeleverd waaruit blijkt dat, ondanks subsidiemogelijkheden voor sloop, er onvoldoende kostendragers gegenereerd kunnen worden. Daarom ziet het ontwerpbestemmingsplan toe op het realiseren van vier compensatiewoningen.

13

De exploitatieberekening, eventuele subsidies, andere financieringen en dergelijk die bovenstaande aantonen worden vertrouwelijk en niet-openbaar behandeld. Op dit onderdeel behoeft het bestemmingsplan geen aanpassing. 3.7.2. De locaties behorende bij de voorliggende ontwikkeling zijn getoetst aan de relevante wet - en regelgeving van de provincie Zeeland en onze gemeente. Dit zijn de ruimte voor ruimte-regeling en de beleidsnotitie 'Verplaatsen bouwtitels in het buitengebied'. Concluderend uit deze toetsing kan in voldoende mate worden aangetoond dat de ontwikkelingen voldaan aan de voorwaarden van bovenstaande en dat daarmee het plan voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Op dit onderdeel behoeft het bestemmingsplan geen aanpassing. 3.8. Quick scan flora en fauna en het onderzoek naar de steenuil is uitgevoerd en toegevoegd. De conclusie wordt verwerkt in de toelichting. Op dit onderdeel behoeft het bestemmingsplan wel aanpassing

4. Een ieder die voldoet aan de provinciale en gemeentelijke voorwaarden van de ruimte voor ruimte-regeling en de beleidsnotitie 'Verplaatsen bouwtitels in het buitengebied gemeente Sluis' heeft hetzelfde recht als ieder ander om hiervan gebruik te maken. Op dit onderdeel behoeft het bestemmingsplan geen aanpassing. Het bestemmingsplan behoeft aanpassingen naar aanleiding van de ingediende zienswijze.

Beleidsnotitie ‘Verplaatsen bouwtiteis in het buitengebied gemeente Sluis’ Definities Bestaand bebouwd gebied:

Bouwtitel: Verplaatsing bouwtitel:

Het door de Provincie Zeeland aangeduide bestaand bebouwd gebied zoals opgenomen op haar kaart ‘bestaand bebouwd gebied’ zoals opgenomen in bijlage 1 van deze notitie. Een bestaande planologisch- juridische mogelijkheid voor de realisatie van één wooneenheid. Het scheppen van de mogelijkheid, onder voorwaarden, om een bestaande wooneenheid te realiseren ín de kern of het buitengebied, waarbij de realisatie op de bestaande locatie planologisch onmogelijk wordt gemaakt.

Inleiding In ons visiedocument ‘Krachtig Verbonden’ wordt ingezet op een toekomstbestendige woningvoorraad die aansluit bij de veranderde woonwensen van onze inwoners én aansluit op de demografische ontwikkelingen binnen de gemeente. Hierbij wordt ingezet op kwalitatief hoogstaande en toekomstbestendige woningen. Hiernaast wordt een groeiend aantal verzoeken ingediend voor het verplaatsen van bouwtiteis in het buitengebied. Het wordt wenselijk geacht om hiervoor een ruimtelijk beoordelingskader op te stellen om initiatieven op een eenduidige wijze te beoordelen op de ruimtelijke aanvaardbaarheid. Provinciaal beleid In artikel 2.7 van de Verordening Ruimte Provincie Zeeland is opgenomen dat in het landelijk gebied enkel kleinschalige woningbouw mogelijk is als voldaan wordt aan de voorwaarden die in bijlage C van de Verordening Ruimte Provincie Zeeland worden gesteld. Op grond van bijlage C van de Verordening Ruimte Provincie Zeeland zijn er drie mogelijkheden om kleinschalige woningbouw mogelijk te maken, zijnde: 1. Categorie ‘Rood voor rood’ 2. Categorie ‘Ruimte voor Ruimte’ 3. Categorie ‘Rood voor Groen’ Bij de categorie ‘Rood voor Rood’ is onder meer sprake van de verplaatsing van bestaande individuele burgerwoningen. Bij de categorie ‘Ruimte voor Ruimte’ wordt detonerende (agrarische) bedrijfsbebouwing gesloopt in ruil voor bouwtiteis.

Deze categorie is nader uitgewerkt in het bestemmingsplan ‘Buitengebied Sluis' in een wijzigingsbevoegdheid voor ons college. De categorie ‘Rood voor Groen’ betreft de zogenaamde landgoederenregeling. Op grond van deze regeling kan in ruil voor de realisatie van toegankelijke natuur een aantal woningen worden geregeld. Deze categorie is ook nader uitgewerkt in een wijzigingsbevoegdheid voor ons college in het bestemmingsplan. Voorwaarden voor verplaatsen van bouwtiteis in het buitengebied Het bovenstaande provinciale beleid is dwingend voorgeschreven, waardoor hiervan niet afgeweken kan worden in het gemeentelijke beleid. Binnen de gestelde, provinciale, kaders kan de gemeente haar eigen beleid voeren. Deze beleidsnotitie is zodoende een nadere uitwerking van de mogelijkheden die het provinciale beleid biedt binnen artikel 2.7 Omgevingsverordening Zeeland en Bijlage C van de Omgevingsverordening Zeeland. Vooropgesteld wordt dat het voorliggend beleidskader enkel toeziet op verplaatsingen van bouwtiteis gelegen in het buitengebied. Op grond van het voorliggend beleid is het niet mogelijk om bouwtiteis gelegen in de kernen te verplaatsen naar het buitengebied. Voor verplaatsingen van bouwtiteis (welke gelegen zijn in het buitengebied) worden twee beoordelingskaders opgenomen.

Dit betreft een beoordelingskader voor verplaatsingen van bouwtiteis van het buitengebied naar de kernen (bestaand stedelijk gebied) en een beoordelingskader voor verplaatsingen van bouwtiteis binnen het buitengebied zelf. Werkingsgebied Deze beleidsnotitie ziet enkel toe op verplaatsingen van bouwtiteis in het buitengebied binnen het grondgebied van de gemeente Sluis. Eventuele initiatieven die toezien op verplaatsingen van bouwtiteis gelegen buiten het grondgebied van de gemeente Sluis naar de gemeente Sluis worden per geval 1

beoordeeld. Hierbij nemen wij in ogenschouw dat hierbij, naast de gemeente Sluis, ook een andere gemeente betrokken is. Hierdoor is het onderstaande beleidskader op dit soort verplaatsingen niet van toepassing. In deze beleidsnotitie worden beoordelingskaders opgenomen voor verplaatsingen richting het bestaand bebouwd gebied en voor verplaatsingen binnen het buitengebied zelf. Om te bepalen of een locatie voor de nieuwbouwwoning al dan niet binnen het bestaand stedelijk gebied ligt wordt in eerste instantie bepaald aan de hand van de kaart bestaand bebouwd gebied van de Provincie Zeeland die onderdeel uitmaakte van de Verordening Ruimte Provincie Zeeland. Deze is bijgevoegd als bijlage 1 bij de beleidsnotitie. In de vigerende Omgevingsverordening Zeeland is de kaart vervangen door een definitie opgenomen in artikel 2.1 lid k Omgevingsverordening Zeeland. Percelen die in het grensgebied van het bestaand stedelijk gebied vallen zoals opgenomen in de kaart (bijlage 1 van de beleidsnotitie) wordt aan de hand van de definitie opgenomen in artikel 2.1 lid k van de Omgevingsverordening Zeeland bepaald of het perceel al dan niet binnen het bestaand stedelijk gebied valt.

Beoordelingskader verplaatsing bouwtitels richting de kernen (bestaand stedelijk gebied) Voor verplaatsingen van bouwtitels van het buitengebied naar de kernen (bestaand bebouwd gebied) worden de onderstaande beoordelingskader gehanteerd: Voor verkregen bouwtitels op grond van de ‘ruimte voor ruimte-regeling’ wordt het volgende beoordelingskader gehanteerd voor verplaatsingen van het buitengebied richting de kernen: a) het initiatief voldoet aan de voorwaarden die de ruimte voor ruimte regeling stelt. b) Het (voormalig) bouwblok omzetten naar wonen en feítelijk saneren van de opstallen, waarbij het aantal vierkante meters te saneren opstallen gerelateerd is aan de minimale oppervlaktes zoals benoemd in het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied Sluis (2de herziening)’. c) verplaatsing van de bouwtitel(s) naar de kern (binnen de bebouwde kom). d) de locatie van de nieuwbouwwoning(en) is in ruimtelijk opzicht geschikt in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Voor de verplaatsing van een bouwtitel, op grond van de ‘rood voor rood-regeling’, van het buitengebied richting de kernen wordt het volgende beoordelingskader gehanteerd: a) het betreft een bestaande, planologisch geregelde, bouwtitel van een burgerwoning. b) het betreft niet een bouwtitel gelegen binnen bestaand bebouwd gebied, bebouwingsconcentratie of lintbebouwing.

Bouwtitels verkregen in ruil voor de instandhouding van een cultuurhistorisch beschermingswaardig gebouw dan wel bouwwerk komen tevens niet in aanmerking voor verplaatsing. c) de bouwtitels en het bouwvlak wordt (planologisch) volledig gesaneerd en de aanwezige bebouwing wordt gesloopt. d) de bouwtitel wordt verplaatst naar de kern (binnen de bebouwde kom). e) de locatie van de nieuwbouwwoningen is in ruimtelijk opzicht geschiktin het kader van een goede ruimtelijke ordening. Beoordelingskader verplaatsing bouwtitels binnen het buitengebied Voor verplaatsingen binnen het buitengebied wordt het onderstaande beoordelingskader gehanteerd: Stap 1: bestaande bouwtitel Voor verplaatsing van bouwtitels in het buitengebied komen enkel bestaande bouwtitels in aanmerking. Een ongebruikte wijzigingsbevoegdheid (de zogenaamde zachte plancapaciteit) komt zodoende niet in aanmerking voor verplaatsing op grond van het voorgestelde beleid. Voor zover het een verplaatsing van een bouwtitel die opgenomen is in een wijzigingsplan (bijvoorbeeld de ruimte voor ruimte-regeling) betreft, dient aangetoond te worden dat voldaan wordt aan de wijzigingsbevoegdheid én dient de behoefte aangetoond te worden. Indien er sprake is van een bestaande bouwtitel is het in een aantal gevallen, in ruimtelijk opzicht, niet wenselijk om deze bouwtitels te verplaatsen.

Dit ter voorkoming dat er gaten vallen in het straatbeeld van kernen, bebouwingsconcentratíes of bestaande lintbebouwing. Hierop lettende komen de volgende categorieën bestaande bouwtitels niet in aanmerking voor verplaatsing: 1. Bouwtitels gelegen binnen het bestaand bebouwd gebied. 2. Bouwtitels binnen een bebouwingsconcentratie of een lintbebouwing in het buitengebied. 2

3.

Bouwtitels verkregen in ruil voor de instandhouding beschermingswaardig gebouw dan wel bouwwerk.

van

een

cultuurhistorisch

Vervolgens dient aangetoond te worden dat voldaan wordt aan één van de grondslagen voor verplaatsing van een bouwtite! in het buitengebied. Stap 2: grondslagen voor verplaatsing De hoofdregel is en blijft dat een bouwtitel gerealiseerd wordt op de locatie waar de bouwtitel planologisch is geregeld. Zowel in het gemeentelijk als het provinciaal beleid wordt ingezet op bundeling van bebouwing en het voorkomen van een verdere verstening van het buitengebied. Enkel in zwaarwegende gevallen komt een bouwtitel in aanmerking voor verplaatsing.

Voor de verplaatsing van bouwtitel wordt voorgesteld om een limitatieve lijst met grondslagen te hanteren. Enkel op grond van één van de onderstaande grondslagen komt een bouwtitel in aanmerking voor verplaatsing: 1. Er is sprake van een milieuknelpunt of andere dwingende omgevingsfactoren (hierbij kan, onder meer, worden gedacht aan de aanleg of verbreding van wegen) die de verplaatsing noodzakelijk maakt. 2. Bedrijven die gerelateerd zijn aan het buitengebied worden belemmerd in hun bedrijfsvoering. 3. Het saneren van de opstallen van een (voormalig) bedrijf na bedrijfsbeëindiging, waarbij het aantal vierkante meters te saneren opstallen gerelateerd is aan de minimale oppervlaktes zoals benoemd in het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied (2de herziening)’. 4. Naast de bovenstaande redenen is het enkel mogelijk wanneer omstandigheden de verplaatsing van de bouwtitels noodzakelijk maakt. Hierbij wordt invulling gegeven dat een (aanzienlijke) ruimtelijke kwaliteitswinst wordt geboekt door de verplaatsing van de bouwtitel. Voor het oplossen van een milieuknelpunt of voor andere dwingende omgevingsfactoren kan het noodzakelijk zijn om een bestaande bouwtitel te verplaatsen. Voor de vraag of er sprake is van een milieuknelpunt wordt aansluiting gezocht bij het provinciaal beleid.

De overige categorie zal per geval worden beoordeeld; dit zal echter voornamelijk gaan om noodzakelijke verplaatsingen van bouwtitels door wegenbouw. Onder het tweede punt dient aangetoond te worden dat de bedrijfsvoering van het bedrijf ook daadwerkelijk belemmerd wordt in hun bedrijfsvoering. Dit kan door de initiatiefnemer, onder meer, worden aangetoond door een advies van een milieudeskundige. Onder het derde punt valt de toepassing van de ‘ruimte voor ruimte-regeling’ bij bedrijfsbeëindigingen van agrarische bedrijven en niet agrarische bedrijfslocaties. Wanneer een agrarisch bedrijf stopt kan door toepassing van de ‘ruimte voor ruimte-regeling’ de bestaande agrarische opstallen worden gesaneerd in ruil voor de realisatie van (een) compensatiewoning(en). Bij het initiatief dient aandacht besteed te worden, hoe de agrarische opstallen gesaneerd worden en hoe de hervestiging van een agrarisch bedrijf planologisch en feítelijk onmogelijk gemaakt wordt ter plaatse van het te saneren bedrijf. Het saneren betreft sanering van de agrarische opstallen. Een eventuele aanwezige bedrijfswoning dient niet gesaneerd te worden.

Onder het vierde punt vallen enkel gevallen, waar op grond van het evenredigheidsbeginsel, de belangen van de initiatiefnemer zwaarder wegen voor de verplaatsing van de bouwtitel dan het uitgangspunt dat bouwtitels gerealiseerd dienen te worden op de locatie waar ze planologisch zijn toegestaan. Hierbij wordt beoordeeld of door de verplaatsing van de bouwtitel een (aanzienlijke) ruimtelijke kwaliteitswinst wordt geboekt. Wanneer aangetoond wordt dat voldaan wordt aan één van de vier gevallen, dan dient hierna de ruimtelijke aanvaardbaarheid aangetoond te worden aan de hand van de onderstaande criteria. Stap 3: ruimtelijke aanvaardbaarheid Van belang is dat door de verplaatsing van de bouwtitel op beide locaties, zijnde de locatie waar een bouwtitel wordt gesaneerd en de locatie waar de nieuwbouwwoning wordt gerealiseerd, een verbeterde ruimtelijke situatie wordt gecreëerd, waarbij landschappelijke en/of cultuurhistorische waarden behouden blijven of worden versterkt. Aan de hand van de onderstaande punten zal beoordeeld worden of dit het geval is. Daarnaast mag er ook geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de samenhang 3

in het straat- of bebouwingspatroon, de gebruiksmogelijkheden van omliggende percelen, de aanwezige cultuurhistorische of archeologische waarden en er mag geen sprake zijn van milieu-hygiënische belemmeringen. 1. Saneren bestaande locatie Bij verplaatsing van een bouwtitel dient het planologisch onmogelijk gemaakt te worden dat op de bestaande locatie, na verplaatsing van de bouwtitel, nog de mogelijkheid bestaat om een woning te realiseren. Zodoende dient de bestemming ‘Wonen’ en het bouwvlak weg bestemd te worden. Naast het weg bestemmen dienen, voordat de nieuwbouwwoning gerealiseerd kan worden, zowel de bestaande woning als de aanwezige bijgebouwen gesaneerd te worden. 2. Geschikte locatie nieuwbouwwoning Voor de ruimtelijke aanvaardbaarheid is de locatie van de nieuwbouwwoning van wezenlijk belang. De realisatie van een nieuwbouwwoning, in de vorm van solitaire bebouwing, in het open polderlandschap levert geen bijdrage aan een goede ruimtelijke uitstraling. Immers West Zeeuws-Vlaanderen is aangewezen als Nationaal landschap (onder meer vanwege het open landschap), het behoud van de kernkwaliteiten is van groot belang.

Vanwege deze reden komen percelen met één van de bestemmingen van “Agrarisch met landschappelijke en/of natuurwaarden” in aanmerking voor de realisatie van de nieuwbouwwoning indien er middels een inrichtingsplan kan worden aangetoond dat het plan geen nadelige effecten heeft op deze waarden. Deze bestemmingen beogen immers de bescherming van de daar aanwezige landschapskenmerken of cultuurhistorische waarden. De oprichting van een solitaire bebouwing is tevens niet mogelijk bij verplaatsingen van bouwtitels. Het is mogelijk om op de volgende locaties de nieuwbouwwoning te realiseren: * Binnen een straal van 500 meter (vogelvlucht) van een burgerwoning gelegen binnen bestaand gebied mits landschappelijke inpassing wordt gewaarborgd. *î« Binnen een straal van 500 m (vogelvlucht) van een burgerwoning gelegen binnen een bebouwingsconcentratie of bestaande lintbebouwing mits landschappelijke inpassing wordt gewaarborgd. ŷ Een locatie waar alreeds detonerende (agrarische) bebouwing aanwezig is, maar onvoldoende oppervlakte aanwezig is voor de realisatie van een compensatiewoning op grond van de ruimte voor ruimte regeling.

In het geval er op een locatie meerdere compensatiewoningen na sanering gebouwd mogen worden dan mag minimaal één woning gerealiseerd te worden op het bouwvlak en mag de oppervlakte van deze woningen niet groter te zijn dan de oppervlakte van het bestaande bouwblok. De andere woningen moeten aansluitend aan een kern of lintbebouwing komen mits wordt voorzien in een goed inrichtingsplan. Hiernaast gelden strengere eisen voor de landschappelijke inpassing van de nieuwbouwwoningen. Dit dient aangetoond te worden middels een inrichtingsplan. Tevens dient inzichtelijk gemaakt te worden dat naastgelegen (agrarische) bedrijven geen hinder ondervinden in de bedrijfsvoering door de realisatie van de compensatiewoning(en).

In het voorgestelde gemeentelijke beleid worden geen zoekgebieden aangewezen voor de realisatie van nieuwbouwwoningen die worden verplaatst op grond van het voorgestelde gemeentelijk beleid. Mocht in de toekomst de noodzaak hiertoe blijken kunnen deze alsnog worden aangewezen. 3. Omvang nieuwbouwwoning Het is niet wenselijk dat een kleine woning wordt gesaneerd en dat in ruil hiervoor een aanzienlijk grotere woning wordt gerealiseerd. De omvang van de te slopen woning en de omvang van de nieuwbouwwoning dienen in verhouding met elkaar te staan. Hierdoor mag een nieuwbouwwoning tweemaal de ínhoud hebben van de te slopen woning tot maximaal 1.000m3. De inhoudsmaat wordt vastgesteld op basis van het aantal m3 boven het maaiveld. Wanneer een bestaande woning in het buitengebied op het moment van aanvragen al een maximale ínhoud heeft van meer dan 1000m3, dan mag een nieuwbouwwoning met dezelfde inhoudsmaten worden gerealiseerd. Verzoeken die toezien op het realiseren van een grotere woning en die een bestaande omvang hebben van minder dan 1000m3 zullen apart beoordeeld worden op behoefte en ruimtelijke aanvaardbaarheid.