04 BB Beleidsplan Wonen - Verordening 2024 .docx

Bij Bed & Breakfast is de (hoofd)bewoner/gebruiker van de woning ten tijde van de verhuur in de woning aanwezig. Bij deze vorm van toeristische verhuur wordt een woning dus niet feitelijk (ongewenst) onttrokken aan de woningvoorraad. Daarnaast speelt leefbaarheidsproblematiek met name in die panden waar toeristische verhuur in plaats van bewoning voorkomt. Wij menen dat een criterium van 28-nachten recht doet aan de doelstellingen die de gemeente nastreeft in relatie tot de doelstelling uit de Huisvestingswet. Met dit criterium wordt het, anders dan bij een hoger nachtencriterium feitelijk niet mogelijk om sec een verdienmodel te creëren. Het is lastig om een generieke uitspraak te doen over het omslagpunt van winstgevendheid. Een rekensom zal al snel leiden tot discussie over de vraag of deze in een individuele casus opgaat. Daarbij spelen aspecten als de WOZ-waarde, de daarmee samenhangende hoogte van de waterschaps- en gemeentelijke belastingen, de energierekening en onderhouds- en investeringslasten een rol. Sommige lasten, zoals de onroerend zaakbelasting, zijn voor iedere woninggebruiker van toepassing ongeacht de vraag of een woning voor permanente of tweede bewoning wordt gebruikt. Andere lasten, zoals de forensenbelasting, gelden niet voor permanente bewoners of zullen, zoals energiekosten, oplopen naar mate een woning vaker wordt gebruikt.

Daarnaast geldt dat de grootte en mate van luxe in een woning differentiatie in opbrengst mogelijk maken. Wij menen dat bij een gemiddelde woning het omslagpunt tussen kosten en baten uit de woning tussen de 30 en 40 nachten zal liggen. Daarbij is niet

meegerekend de mogelijkheid tot speculeren op waardestijging van onroerend goed. Om te voorkomen dat het aantrekkelijk wordt een woning als beleggingsobject aan te kopen en daarmee ongewenst een woning aan de woonruimtevoorraad te onttrekken kiest de gemeente voor een nachtencriterium dat daar net onder ligt. Die keuze is mede gebaseerd op het in de praktijk veelvuldig geconstateerde dubbelgebruik tussen tweede bewoning en toeristische verhuur. Bij dit dubbelgebruik zal de aankoopbeslissing gebaseerd zijn op het genot dat de koper voor zichzelf voor ogen heeft bij aankoop en daarbij opgeteld de mate waarin toeristische verhuur de bij een woning behorende (vaste) lasten kan compenseren. Permanente bewoners kunnen die afweging in veel mindere mate maken. Zij hebben de woning immers vrijwel continue nodig voor het gebruik als permanente bewoning door zichzelf. Om het speelveld hier gelijk te trekken sluit de gemaakte keuze aan bij de gemiddelde permanente bewoner die de keuze zou kunnen maken om gedurende een eigen vakantie zijn woning te verhuren. Die mogelijkheid becijferen op we gemiddeld 4 weken per jaar, te verdelen over door de hoofdgebruiker zelf te maken keuzes en sluit goed aan bij een in Nederland gemiddeld aantal vakantiedagen. Met de keuze voor 28 nachten creëren we dus een meer gelijk speelveld.

Zowel permanente bewoners als tweede woningbezitters krijgen de mogelijkheid de woning maximaal 28 nachten per jaar voor toeristische verhuur in te zetten. Het voordeel dat tweede woningbezitters in de praktijk ervaarden door meer dan permanente bewoners een kostendrager te kunnen inzetten vervalt. De positie van woningzoekenden voor permanente bewoning verbetert. De beschikbaarheid van (schaarse) woonruimte voor woningzoekenden voor permanente bewoning verbetert daarmee. De leefbaarheid wordt hiermee ten positieve beïnvloed. Anders dan bij de vergunningplicht voor tweede bewoning voert de gemeente bij het reguleren van toeristische verhuur geen maximale WOZ-waarde in waarboven een vrijstelling geldt. Het verdienmodel, althans het inzetten van een kostendrager bij toeristische verhuur, wijzigt niet bij een bepaalde grens. Duurdere woningen zullen in hoofdregel hogere kosten met zich meebrengen maar kennen in de regel ook een hoger te behalen omzet per overnachting. Meer ruimhartige mogelijkheden voor toeristische verhuur zorgen aldus, ongeacht de woningwaarde, voor een opdrijvend prijseffect van woonruimte. De woningwaarde sec heeft geen invloed heeft op de ervaren leefbaarheid in de dorpskernen. De gemeente Sluis kent over het algemeen kleine dorpskernen waarbij woningen met verschillende woningwaarden in elkaars directe nabijheid zijn gesitueerd.

Leefbaarheidsproblematiek die samenhangt met een te groot aandeel van te verhuren woningen speelt onafhankelijk van de woningwaarde. Ten slotte is het goed in dit kader te onderkennen dat de paragraaf toeristische verhuur in deze verordening op zichzelf niet zorgt voor een materiële inperking van de rechten van eigenaren van onroerend goed. De beperking tot het vrije gebruik van eigendom vloeit reeds voort uit de thans vigerende (onherroepelijke) bestemmingsplannen die bij een woonbestemming allen een zekere mate van duurzaamheid van verblijf eisen. Permanente bewoning en tweede bewoning voor zichzelf hebben de kenmerken van duurzaamheid van verblijf in zich. In de op de ruimtelijke ordening gebaseerde rechtspraak is uitgemaakt dat verhuur voor kortdurend toeristisch verblijf die duurzaamheid van verblijf niet kent en daarmee strijdig is met het bestemmingsplan. Toeristische verhuur in meer dan incidentele mate is daarmee ook voorafgaand aan invoering van deze verordening niet toegestaan. De gemeente Sluis kiest op dit moment voor een invoering van deze verordening omdat schaarste- en leefbaarheidsmotieven daartoe aanleiding geven. De ruimtelijke ordening ziet (onder meer) op het woon- en leefklimaat ter plaatse, mede in relatie tot gebruiksmogelijkheden van omliggende percelen.

De te maken afwegingen kunnen op enig moment van elkaar verschillen, hoewel eenheid van regelgeving door het gemeentebestuur nagestreefd wordt.

De voorgestelde meldingsplicht en nachtencriterium sluit aan bij de op dit moment geldende (ruimtelijke) regelgeving. Het komt aldus de eenheid van regelgeving ten goede. Kortdurend incidenteel afwijken van het bestemmingsplan wordt, in lijn met deze verordening, geobjectiveerd op maximaal 28 nachten verhuur per jaar. Een inperking van het eigendomsrecht is daarmee, los van een aantal formele vereisten rondom het doen van melding, inhoudelijk niet aan de orde. Gelet op het feit dat toeristische verhuur van woonruimte in meer dan incidentele mate ook thans een niet toegestane activiteit is kent deze paragraaf, anders dan de paragraaf omtrent tweede woningen, geen overgangsrecht. Het handelen in strijd met wet- en regelgeving is de verantwoordelijkheid van de overtreder. Dat geldt te meer omdat verhuur van woonruimte gezien kan worden als een (semi) commerciële activiteit waar in ieder geval een gemiddelde of bovengemiddelde onderzoeksplicht voor de verhuurder geldt. Ten aanzien van het niet voorzien in overgangsrecht geldt daarnaast dat voor iedere verhuurder in ieder geval sedert de openbaarmaking van het ontwerp Kader toeristische verhuur medio 2021 duidelijk mag zijn dat toeristische verhuur in strijd is met de vigerende regelgeving. Actieve gemeentebrede handhaving, voor zover de 28-nachten-regeling wordt overtreden wordt eerst toegepast vanaf 1 januari 2024.

Iedere verhuurder heeft aldus in ieder geval 2,5 jaar de tijd gehad om de verhuuractiviteiten af te bouwen en daarmee ruimhartig de mogelijkheid gehad te voldoen aan contractuele verplichtingen. Voor overgangsrecht is dan ook geen aanleiding. Regulering ex artikel 41 Huisvestingswet: opkoopbescherming In de ontwerpverordening, zoals deze bij besluit van 9 februari 2023 ter inzage is gelegd, is ontwerpregelgeving voorgesteld rondom opkoopbescherming. Uit onderzoek van Stec blijkt dat 12% van de woningen in de afgelopen 5 jaren door investeerders is opgekocht. Er bestaat dus een te objectiveren aanleiding om opkoopbescherming in te voeren. Wij menen in dit stadium dat het samenstel van instrumenten om tweede bewoning en toeristische verhuur te reguleren voldoende bescherming biedt om het instrument opkoopbescherming vooralsnog niet in te voeren. Wel wordt in de verordening een paragraaf gereserveerd hiertoe. Uit evaluatie kan op enig moment een andere afweging volgen en een herziening van de verordening worden voorgesteld. Wijzigingen ten opzichte van de ontwerp-Huisvestingsverordening Los van deze tekstuele toelichting bestaande uit de motivering en het schaarsteonderzoek zijn ten opzichte van de voor inspraak vrijgegeven ontwerpverordening een aantal passages gewijzigd. De motivering van de verordeningsbepalingen volgt uit deze toelichting.

Een motivering op de wijzigingen volgt uit de Nota zienswijzen zoals die bij het raadsvoorstel (juni 2023) is gevoegd. Technische verduidelijking in de begripsbepaling In de begripsbepalingen zijn een aantal begrippen toegevoegd en verduidelijkt die samenhangen met de wijzigingen die worden voorgesteld en/of voor meerdere uitleg vatbaar waren. Inhoudelijke wijzigingen zijn voor het overige niet beoogd. Wel is het onderscheid tussen vakantieverhuur en Bed & Breakfast duidelijker verwoord. Artikel 3 lid 3: plafond tot € 355.000 In lijn met het schaarste-onderzoek wordt de vergunningplicht voor het gebruik van tweede woningen beperkt tot woningen met een WOZ-waarde tot € 355.000. Artikel 4 lid 1: administratieve wijziging per woonruimte en door de eigenaar De tekst van artikel 4 is gewijzigd om een aantal formele aspecten te verduidelijken. Artikel 6 lid 4: heroverweging van rechten bestaande tweede woningbezitters Zienswijzen geven aanleiding om op meer ruimhartige wijze tegemoet te komen aan de rechten van de huidige tweede woningbezitters.

Paragraaf 4 opkoopbescherming vooralsnog vervallen en gereserveerd De meerwaarde van regulering vervalt op dit moment. Bijlage 1: kaarten toepassingsbereik toegevoegd Conform de vrijgegeven tekst geldt de verordening binnen de woonkernen. Ter verduidelijking en om discussie te voorkomen zijn kaarten toegevoegd. Bijlage 2: de tabel sloot niet goed aan op artikel 13; In deze tabel is een regel toegevoegd.

ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING Artikel 1 Definities In artikel 1 zijn een aantal definities opgenomen. Deze sluiten zoveel mogelijk aan bij de Wet. Artikel 2 Toepassingsbereik In artikel 2 is het werkingsgebied van de verordening bepaald. De registratieplicht voor toeristische verhuur wordt gezien als een lichte maatregel waarbij geen zware eisen aan de motivering worden gesteld. Registratie is een eenmalige, kosteloze handeling van verhuurders van woonruimte. De gemeente gebruikt de verkregen data voor het afwegen van toekomstige beleidsmaatregelen. Daarnaast geldt dat de data wordt gebruikt in relatie tot (brand)veiligheidscontroles. Dat rechtvaardigt een gemeentebrede invoering, ongeacht de locatie. Dit werkingsgebied omvat het gehele grondgebied van de gemeente. De meldplicht in combinatie met het nachtencriterium (toeristische verhuur) en de vergunningplicht (tweede woningen) zijn zwaardere maatregelen. Deze rechtvaardigen een afgewogen oordeel van het toepassingsgebied. Dat gebied wordt begrensd door de woonkernen zoals opgenomen in bijlage A bij de verordening. Enkel in die woonkernen spelen vraagstukken rondom schaarste en leefbaarheid zoals in de algemene toelichting verwoord. Artikel 3-7 Tweede woningen Artikel 3 bevat de vergunningplicht. Die geldt voor woningen tot € 355.000 als laatst bekende WOZwaarde.

Boven dat bedrag draagt vergunningplicht niet bij aan de doelstelling: het voorkomen van schaarste aan woonruimte. Boven een WOZ-waarde van € 355.000 is geen sprake van schaarste aangetoond en kan in principe een woning in gebruik worden genomen als tweede woning zonder vergunning. Onder de genoemde grens is een vergunning benodigd. Artikel 4 regelt een aantal indieningsformaliteiten. Artikel 5 regelt de inhoudelijke afweging. Het is aan het college om die afweging per geval te maken. Om die afweging behoorlijk te kunnen maken is het college gehouden beleidsregels vast te stellen, uiteraard binnen de marges van artikel 1 van de verordening. Daarbij kan worden gedacht aan de mate van verkoopbaarheid tegen een redelijke prijs en objectieve woningkenmerken zoals bijvoorbeeld woonoppervlakte, inhoud, bouwjaar, energielabel in relatie tot elkaar. Het gaat om de vraag of behoud van de woning voor permanente bewoning beschikbaar dient te blijven. Woningen die redelijkerwijs niet geschikt of geschikt te maken zijn komen voor vergunningverlening in aanmerking. Ook het woon- en leefklimaat speelt mee. Artikel 5 bepaalt eveneens dat een vergunning kan worden ingetrokken door het college. Artikel 6 geeft het college het recht om voorschriften te verbinden aan de vergunning. Het overgangsrecht dat in de artikelen 5, 6 en 7 is verwerkt is in de algemene toelichting uitvoerig uitgediept.

Daar is ook de invoering in relatie tot de doelstellingen van de wet gemotiveerd. Artikel 8 Registratieplicht

Dit artikel bepaalt dat het verboden is een woonruimte voor toeristische verhuur aan te bieden zonder het registratienummer voor die woonruimte te vermelden bij iedere aanbieding van die woonruimte voor toeristische verhuur. Daarnaast is het verboden een aanbieding te publiceren zonder vermelding van het registratienummer. Een verhuurder kan aldus niet langer vrijblijvend zijn woning aanbieden. De verhuurder moet vooraf het adres van de woning laten registreren bij de gemeente. Met deze registratieverplichting krijgt de gemeente inzicht in waar, door wie en welke woonruimte wordt aangeboden voor toeristische verhuur. Dit is noodzakelijk om effectief toezicht te kunnen houden en te kunnen handhaven. Daarnaast kan de gemeente de data die hieruit wordt opgehaald gebruiken om in de beleidsmatig genoemde evaluatieperiode (na 2 jaren) te bekijken of andere maatregelen nodig zijn. Op dit moment is sprake van onvoldoende inzicht in het totaal aantal verhuuradressen. Registratie is geen zware maatregel. Registratie kan op eenvoudige wijze digitaal worden gedaan, kost niets en betreft een eenmalige handeling. Het registratienummer wordt digitaal en direct verstrekt. Er zijn geen voorwaarden verbonden aan het verkrijgen van een registratienummer. De maatregel kan zodoende bezwaarlijk als buitenproportioneel worden gezien.

De MvT bij de Wet spreekt in dit verband van een zeer geringe mate van regulering. De registratieplicht geldt voor alle woningen die geheel of gedeeltelijk tegen betaling voor verblijf worden aangeboden aan personen die niet als ingezetene zijn ingeschreven. De registratieplicht geldt voor elke afzonderlijke woonruimte die apart kan worden verhuurd, ook al bevindt die zich in hetzelfde gebouw of dezelfde woning als andere toeristisch te verhuren woonruimte van dezelfde verhuurder. Voor elk van die woonruimten moet dus een eigen registratienummer worden aangevraagd. De gegevens van de registratie mogen gebruikt worden voor het toezicht op de naleving van het Bouwbesluit 2012 en voor de inning van toeristenbelasting. Daarmee is de registratie een effectief, noodzakelijk en geschikt middel om de (brand)veiligheid van verhuuraccommodaties te kunnen controleren en als instrument om het gewenste gelijke speelveld tussen de verschillende aanbieders van verhuuraccommodaties te bereiken. Voor een effectieve handhaving is de informatiepositie van de gemeente essentieel. Artikel 9 Meldingsplicht en nachtencriterium De invoering van de meldplicht en het nachtencriterium zijn in de algemene toelichting gemotiveerd. Voor Bed & Breakfast geldt noch de meldingsplicht, noch het nachtencriterium.

Artikel 10 Aanvraag registratienummer en meldingen In artikel 6 zit de opdracht voor het college om het registratiesysteem en meldsysteem in te richten, in gebruik te stellen en tevens om (potentiële) aanbieders van woonruimte voor toeristische verhuur te infomeren over de wijze waarop registratie en melding dient plaats te vinden. Aanbieders zijn verplicht de registratie en melding op de aldus voorgeschreven wijze te (laten) verzorgen. Artikel 11 Publicatieverbod Artikel 11 richt zich tot de tussenpersoon die aanbiedingen publiceert. Het college kan een verbod opleggen aan dergelijke tussenpersonen indien de verhuurder reeds voor 28 nachten per jaar verhuurd heeft. Op deze bepaling wordt vooralsnog geen bestuurlijke boete gesteld. Artikel 12 Verbod toeristische verhuur Artikel 12 geeft, naast het opleggen van een boete ingevolge artikel 13, de bevoegdheid om een bestuursrechtelijk verbod op te leggen bij herhaalde overtreding. Daarbij kan tevens een aanwijzing aan een tussenpersoon worden gegeven om een aanbieding te blokkeren.

Artikel 13 Bestuurlijke boete Deze bepaling is in de eerste plaats een uitwerking van artikel 35 van de Wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in een verordening kan bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van een aantal verboden uit de wet. Naast het bepalen dat de bestuurlijke boete kan worden opgelegd, bepaalt de raad in de verordening ook de hoogte van de boete die voor verschillende overtredingen kan worden opgelegd. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het daadwerkelijk opleggen van een bestuurlijke boete. De wet geeft alleen bestuursrechtelijke handhavingsmogelijkheden. Het gewone strafrecht geldt daarnaast bij overtreding van de bepalingen in het Wetboek van Strafrecht (bijvoorbeeld in geval van valsheid in geschrifte of bedreiging). De bestuurlijke boetes, genoemd in deze verordening komen overeen met artikel 35 van de wet respectievelijk artikel 154b, zesde lid, van de Gemeentewet. Artikel 35 van de wet bepaalt dwingend welke boetes wanneer ‘ten hoogste’ kunnen worden opgelegd. Die boetemaxima zijn in deze verordening overgenomen. De tabel in bijlage 2 geeft per overtreding aan welke gedraging wordt gesanctioneerd, welke wettelijke grondslag die gedraging kent, welke grondslag in de verordening de gedraging verbiedt en welk boetemaximum geldt.

De verboden van artikel 7 en 8 zijn niet met een bestuurlijke boete gesanctioneerd. Deze verbodsbepalingen worden gesanctioneerd met de last onder dwangsom. Het college legt uiteraard niet bij iedere eerste overtreding direct dit boetemaximum op. Het college is gehouden een evenredigheidstoetsing te maken en zal hiertoe een beleidsregel opstellen. Het ligt in de rede dat bij een eerste overtreding voornamelijk het wetsconform handelen centraal staat. Daar hoort een formele waarschuwing vergezeld van een instructie bij. Pas bij recidive komt het boetemaximum in beeld. De evenredigheidstoetsing is niet aan de gemeenteraad. Volstaan wordt in de verordening met het noemen van de boetemaxima. Artikel 14 Hardheidsclausule Dit artikel vergt geen nadere toelichting. Artikel 15 Inwerkingtreding Dit artikel vergt geen nadere toelichting. Artikel 16 Citeertitel Dit artikel vergt geen nadere toelichting. Bij deze toelichting behoort 1 bijlage: het Woningschaarste-onderzoek Sluis (Stec groep) 27 januari 2023.