03 Ovacon B.C. - Onderzoek marktbehoefte hotel aan de Markt 3 in Oostburg

From: Paul Claeijs Sent: dinsdag 21 november 2023 16:35:42 To: Info Gemeente Sluis Cc: Subject: inboeken aub Attachments: Reactie op de motie van de raad van mei 2023 inzake Markt 3-Raamstraat 1 ..msg; Bijlage 9 bij schrijven inzake Markt 3 en Raamstraat 1.msg

Goedemiddag collega van div, Bijgevoegd twee mails met bijlagen. Graag deze als één document inboeken en mij cc maken in Corsa. M.vr.gr. Paul

From: Jan Wijnacker - Ovacon B.V. <jan@ovacon.nl> Sent: maandag 20 november 2023 17:39:34 To: griffiersbureau@gemeentesluis.nl. Cc: 'Arnout Bruynesteyn'; V van Gelder; 'Andries Korff'; 'Henk J.Smits' Subject: Bijlage 9 bij schrijven inzake Markt 3 en Raamstraat 1 Attachments: Bijlage 9 bij reactie op motie Raad Sluis..pdf

Geachte Raadsleden, Hierbij het onderzoek marktbehoe e hotel aan de Markt 3 in Oostburg. Met vriendelijke groet, Ovacon B.V. Jan Wijnacker Visbrug 11 4561 BK Hulst T: 0031-(0)6-44722257 E: jan@ovacon.nl







 





 

 

   

   





  



  

     





 

  

  

       

 

       

  

 

  



 

  







 

     

    

     

     

    

       

    

From: Jan Wijnacker - Ovacon B.V. <jan@ovacon.nl> Sent: maandag 20 november 2023 17:36:25 To: griffiersbureau@gemeentesluis.nl. Cc: 'Arnout Bruynesteyn'; V van Gelder; 'Andries Korff'; 'Henk J.Smits' Subject: Reactie op de motie van de raad van mei 2023 inzake Markt 3-Raamstraat 1 . Attachments: Markt 3 Raamstraat 1, Reactie op motie raad 20-11-2023.pdf; Bijlage 0-7 bij reactie op motie Raad Sluis..pdf

Geachte Raadsleden, In opdracht van de eigenaren van Markt 3 – Raamstraat 1 zend ik u bijgevoegde stukken. Het onderzoek Markbehoe e ( Bijlage 9) zend ik u per separate email omdat het bestand anders te groot wordt. Ik verzoek u dit schrijven te betrekken bij de bepaling van uw standpunt inzake het vaststellen van het bestemmingsplan Markt3 Raamstraat 1. Met vriendelijke groet, Ovacon B.V. Jan Wijnacker Visbrug 11 4561 BK Hulst T: 0031-(0)6-44722257 E: jan@ovacon.nl

1 Hulst 20-11-2023 Aan de gemeenteraad van de Gemeente Sluis. Postbus 27 4501 AA Oostburg

Schrijven College van B&W inzake vaststelling bestemmingsplan Markt3/Raamstraat 1 te Oostburg.

Geachte raadsleden, Van het College van Burgemeester en wethouders kregen wij op 15-11-2023 een het schrijven waarin zij aankonden om uw Raad te adviseren het bestemmingsplan t.b.v. Markt 3 en Raamstraat 1 niet vast te stellen vanwege de second opinion t.a.v. het Parkeren. Zie bijlage 0 Volgens onze gegevens is deze conclusie niet terecht. Om de situatie ten aanzien van het parkeren nog eens kort op papier te zetten, vindt u onderstaande opzet van het verloop van het proces. Veder geef ik u ik op blz. 3 nog een aantal antwoorden t.a.v uw motie van 11 mei 2023. Op 15 december2020 is na een vooroverleg met het toenmalige College van B&W, namens de nieuwe eigenaren een principeverzoek tot medewerking ingediend. In dit verzoek stonden een bandbreedte van 54 tot 60 te realiseren hotelkamers opgenomen. 18 van deze kamers waren gepland in het gebouw Raamstraat 1. Bij dit principeverzoek was een parkeerbalans gevoegd op basis van de op dat moment gebruikelijk CROW uitgangspunten. Hierbij was uitgegaan van de bestaande indeling en het voormalige gebruik als Bankgebouw. Op basis van deze opzet bleek dat er voor het voormalige gebruik 69 parkeerplaatsen voor een dergelijke invulling moesten worden voorzien. Voor een hotel van 60 kamers waren er (veel) minder parkeerplaatsen noodzakelijk.

( Zie bijlage 1) Meer dan een jaar daarna, op 23 september 2021 heeft de Gemeente het parkeerbeleidsplan vastgelegd in het Bestemmingsplan. ( Voor deel Zie bijlage 2) Vanaf dat moment moest er bij de beoordeling van parkeren van dit beleidsplan worden uitgegaan. Dit was een aanscherping van de eerdere uitgangspunten. Pas op 16 maart 2021 heeft de monumentencommissie een positief advies, onder voorwaarden, over dit plan uitgebracht. Op 21 mei heeft het College een besluit tot medewerking genomen. ( Zie bijlage 3 ) Op 10 januari 2022 is het concept bestemmingsplan aan de behandelende ambtenaar toegezonden. Op 14 februari 2022 is er namens de eigenaren een inspraakavond gehouden waarbij de opzet van het nieuwe bestemmingplan aan de omwonenden is gepresenteerd. Op 22 maart 2022 heeft Juust een aangepast parkeeronderzoek op basis van de in het bestemmingsplan vastgestelde nieuwe beleidsregels gemaakt. ( Zie bijlage 4) Volgens het bestemmingsplan en de beleidsregels moet er volgens Juust worden uitgegaan van 32 kamers die binnen de huidige bestemming kunnen worden gebouwd en daarnaast een uitbreiding met 23 kamers waarvoor er een aanpassing van het bestemmingplan noodzakelijk is. Volgens dit rapport mag enkel voor de kamers waarvoor een bestemmingswijziging nodig is een aanvullende parkeereis opgelegd worden.

2 Uit de door Juust opgemaakte parkeerbalans, gecombineerd met de aanwezigheidspercentages blijkt dat er ten gevolge van de bestemmings- planwijziging enkel op de avonden in de week en op zaterdag een theoretisch tekort is van is van 5 stuks is en op zondag 6 stuks. Omdat er nu wordt nu wordt uitgegaan van 47 kamers i.p.v. 55 komt het theoretisch tekort uit op 3 tot max 4 parkeerplaatsen. ( Zie onderaan bij beantwoording vragen uit Motie raad.) Ter info Op 28 april 2022 is het nieuwe college van B&W geïnstalleerd. Om te onderzoeken of dit tekort in de omgeving kan worden opgevangen zijn, er na overleg met de Gemeente op de maatgevende momenten tellingen naar de vrije parkeerplaatsen uitgevoerd. ( Zie onderzoeksopzet Bijlage 5). Op andere tijdstippen was dit niet vereist omdat er dan een ruime, positieve parkeerbalans is. Uit dit onderzoek blijkt dat de maximale bezetting op zaterdag 16 juli 2022 aanwezig was met een bezettingsgraad van 46%. Er wordt ruim voldaan aan de parkeerbehoefte volgens de opzet conform het bestemmingsplan zoals dit is uitgevoerd door Juust waarbij het maximale theoretische tekort op 6 uitkomt. Op 5 mei 2023 is er met het College een anterieure overeenkomst gesloten waarin wordt vermeld dat is aangetoond dat het tekort aan parkeerplaatsen opgevangen kan worden in de openbare ruimte rondom het plangebied.

( Zie deel hiervan in Bijlage 6 ) In het advies van Goudappel ( Voor deel zie bijlage 7) staat dat er in het beleidsplan niets staat opgenomen over salderen maar dat het in den lande gebruikelijk is om bij lange leegstand de saldering te laten vervallen. Volgens dit advies komt bij wel salderen komt het planeffect uit op afgerond 2 parkeerplaatsen. In het beleidsplan parkeernormen staat echter onder 02/Kader onder punt 2.2.3. wel degelijk iets vermeld over salderen. Bij uitbreidingsplannen wordt de oude parkeervraag van de huidige functie in mindering gebracht op de nieuwe parkeervraag. Wij zijn dan ook van mening dat de gevolgtrekkingen uit het advies van Goudappel niet op de werkelijk planologische situatie en niet op basis van het vastgesteld bestemmingplan zijn genomen. Ook in een uitspraak van de Raad van State staat opgenomen dat leegstand geen invloed mag hebben op saldering. ( Zie bijlage 8) Deze uitgangspunten zijn aan het College voorgelegd. Ondanks dat heeft het college op basis de opzet van Goudappel u het advies om het bestemmingsplan niet vast te stellen. Ik verzoek namens de eigenaren van deze panden om als Gemeenteraad toch over te gaan tot het vaststellen van het bestemmingsplan. De realisatie van een mooi hotel in Oostburg zal zorgen voor meer bezoekers aan Oostburg en een hogere omzet van de winkels en horeca en meer toeristenbelasting.

Dit komt ook de werkgelegenheid ten goede en zorgt voor een goede invulling van deze locatie met het behoud van een Gemeentelijk monument dat inmiddels al 18 jaar leeg staat.

3

Antwoorden op de Motie van de Raad van 11 mei 2023. O

Na het bestuderen van de motie van de raad zijn de uitgangspunten voor het aantal kamers te realiseren kamers in het hotel naar beneden toe tot 47 bijgesteld. Naar aanleiding van de motie van de Raad van 11 mei 2023 is een nader onderzoek naar de markt- behoefte in de Gemeente Sluis uitgevoerd. Zie bijlage 9 ( Van Der Reest advies in separaat toegezonden bijlage) . Bij dit onderzoek is gebruik gemaakt van stukken die bij het Hotelmarktonderzoek Provincie Zeeland van april 2020 zijn opgemaakt. ( Dit provinciale onderzoek is uitgevoerd door adviseur van de Gemeente inzake het masterplan Oostburg) Het onderzoek marktbehoefte van van der Reest. bevestigd de eerdere marktstudies van de aanvragers en komt tot de conclusie dat er in de Gemeente Sluis ruim voldoende ruimte is voor de geplande bouw van dit hotel. De in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen 60 kamers waren slechts indicatief opgenomen, zonder dat hiervoor een definitieve planinvulling was gemaakt. De werkelijk planopzet gaat nu uit van een boetiekhotel van 47 kamers waarvan 32 in het pand Markt 3. Na overleg met het College is besloten het aantal kamers in het bestemmingsplan tot 47 te beperken.

O

Ten aanzien van het uitgevoerde parkeeronderzoek wil ik u verwijzen naar bovenstaand schrijven en de bijgevoegde stukken. Volgens deze stukken is hier wel sprake van Salderen en zijn de telmomenten wel correct, en in overleg met de Gemeente uitgevoerd.

0

De toegevoegde bouwmassa op de 2e verdieping is vanaf de Markt niet en vanuit de openbare ruimte nagenoeg niet zichtbaar. Deze massa past binnen de binnenstad van Oostburg.

0

Bij de Raamstraat 1 geeft het vigerende bestemmingsplan een goothoogte van 4 meter en een bouwhoogte van 8 meter aan. De goot en bouwhoogten blijven bij het voorliggende bestemmingsplan op het zelfde niveau. Enkel het gebruik gaat van de bestemming Gemengd naar de bestemming Logiesgebruik. De lichttoetreding tot de kamers aan de achterzijde gaat via patio’s, waarbij er geen inkijk in de achtergelegen tuin ontstaat. Aan de kant van de appartementen komt enkel een schuin dak van 2 tot 3 meter hoog op een afstand van 7 meter uit de achtergevel van de appartementen. In dit dakvlak komen geen ramen.

0

Ten aanzien van de Bouwmassa is een schaduwstudie aan het ontwerpbestemmingsplan toegevoegd die duidelijk aangeeft dat de schaduweffecten slechts beperkt zijn.

0

Het bestemmingsplan staat de vestiging van een hotel in het pand Markt 3 nu al toe. Op 11 september 2021 is de aanvraag voor de aanpassing van het bestemming t.b.v. een betere opzet, de haalbaarheid en goede realisatie van het hotel ingediend. Het masterplan Oostburg is van een veel latere datum en nog niet officieel in werking noch vastgesteld. Volgens de website www.masterplanoostburg.nl liggen hier alle opties nog open. Daarom kan hier nu niet aan worden getoetst. Uit de uitgevoerde haalbaarheidsstudie blijkt in ieder geval dat een boetiekhotel op deze plaats zeker past. Een dergelijk hotel past zeker in het Masterplan om Oostburg op te waarden en een boost te geven.

Ovacon J. Wijnacker Visbrug 11

4 4561 BK Hulst

T: 0644722257

jan@ovacon.nl