01a (the Hamptons BdW 20-23) Toelichting.pdf

Bestemmingsplan Boulevard de Wielingen 20, 21, 22 en 23 Cadzand-Bad

The Hamptons

Toelichting Boulevard de Wielingen 20, 21, 22, 23 Cadzand-Bad

Opsteller: Verhage-Lemahieu A.B. (Bram) Verhage Rondweg 1 4524 JL Sluis E: bram@verhage-lemahieu.nl T: 0117-760160 Versie: 13 december 2022 Status: Ontwerp IMRO: NL.IMRO.1714.bpbouldewiel20cdz-ON01

Boulevard de Wielingen 20-23 Cadzand-Bad

1

INHOUD

1. 1.1 1.2 1.3

Inleiding ................................................................................................................ 3 Huidige situatie ..................................................................................................... 3 Het plan ............................................................................................................... 5 Leeswijzer ........................................................................................................... 11

2. 2.1 2.2 2.3

Planologisch beleidskader .................................................................................... 12 Rijksbeleid ........................................................................................................... 12 Provinciaal beleid .................................................................................................. 15 Gemeentelijk beleid .............................................................................................. 18

3. Sectorale aspecten ............................................................................................... 22 3.1 Natuur ................................................................................................................ 22 3.2 Cultuurhistorie ..................................................................................................... 22 3.3 Archeologie .......................................................................................................... 23 3.4 Mobiliteit en parkeren............................................................................................ 24 3.5 Technische infrastructuur ....................................................................................... 25 3.6 Bodem ................................................................................................................ 25 3.7 Geluid ................................................................................................................. 27 3.8 Luchtkwaliteit ....................................................................................................... 28 3.9 Externe veiligheid ................................................................................................. 29 3.10 Omliggende functies .............................................................................................

31 3.11 Mer-beoordeling ................................................................................................... 31 3.12 Waterparagraaf .................................................................................................... 32 4. 4.1 4.2 4.3

Juridisch .............................................................................................................. 34 Algemeen ............................................................................................................ 34 Verbeelding.......................................................................................................... 34 Regels ................................................................................................................. 35

5.

Economische uitvoerbaarheid .............................................................................. 35

6. 6.1 6.2

Maatschappelijke haalbaarheid ............................................................................ 36 Procedure ............................................................................................................ 36 Conclusie ............................................................................................................. 36

Bijlage 1. Stikstofdepositieberekening Bijlage 2. Quickscan natuurwetgeving en nader onderzoek

Boulevard de Wielingen 20-23 Cadzand-Bad

2

1. Inleiding Op de percelen aan de Boulevard de Wielingen 20, 21, 22 en 23 te Cadzand-Bad is het voornemen om de bestaande vrijstaande woningen te ontwikkelen tot drie moderne appartementencomplexen met elk 4 bouwlagen en een gezamenlijke parkeerkelder. Het ontwerp is tijdens diverse vergaderingen van het Q-team Cadzand-Bad van de gemeente Sluis besproken. Op 14 april 2020 zijn Hampton 1 en 2 behandeld en akkoord bevonden door het Q-team. Hampton 3 is behandeld en akkoord bevonden op 1 december 2020. Realisering van het initiatief is niet mogelijk op basis van de vigerende Beheersverordening CadzandBad die op 8 november 2013 in werking is getreden. In deze beheersverordening worden de bepalingen

uit

de

voordien

vigerende

bestemmingsplannen,

met

uitzondering

van

de

wijzigingsbevoegdheden en uitwerkingsplichten, van toepassing verklaard. In de beheersverordening is het perceel gelegen in het besluitvak “Cadzand-Bad”. Daarom zijn de bepalingen, met uitzondering van de wijzigingsvoorschriften, uit het oorspronkelijke bestemmingsplan “Cadzand-Bad” van toepassing. In het bestemmingsplan (vastgesteld d.d. 13 mei 1993 en goedgekeurd 11 januari 1994) zijn de percelen aan de Boulevard de Wielingen, waarop deze appartementencomplexen worden gerealiseerd, bestemd tot 'Woondoeleinden'. Om de bouw van de complexen en de parkeerplaatsen mogelijk te maken, dient op basis van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening een bestemmingsplan te worden opgesteld. Het bestemmingsplan dient aantoonbaar te maken dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In onderhavige toelichting wordt een afweging gemaakt waarbij alle ruimtelijke relevante aspecten met betrekking tot het initiatief inzichtelijk gemaakt worden. Uit de toelichting zal blijken dat de ontwikkeling niet strijdig is met een goede ruimtelijke ontwikkeling en dat er daardoor medewerking verleend kan worden aan het initiatief. De bestemmingsplanprocedure wordt gecoordineerd met de omgevingsvergunning bouw. Dit is tevens besloten in de gemeenteraadsvergadering van 23 september 2021. Dit project leent zich voor coördinatie.

Het voordeel voor alle belanghebbenden is dat de gevolgen van de (te nemen) besluiten in één oogopslag inzichtelijk worden (bestemmingsplan en bouwplan). Met de terinzagelegging van alle (ontwerp)besluiten wordt de procedure overzichtelijk en transparant. Wanneer beroep wordt ingesteld, dan worden alle besluiten in één keer voor behandeling van beroep bij de Raad van State gebracht waardoor snel duidelijkheid over de uitkomst van de procedure voor alle partijen ontstaat. Bovendien wordt hiermee een optimale doorlooptijd van de procedure bewerkstelligd.

1.1

Huidige situatie

Het plangebied is gelegen aan de Boulevard de Wielingen 20, 21, 22 en 23 in het centrum van de plaats Cadzand-Bad. Kadastraal is de locatie bekend als gemeente Oostburg, sectie EC, nummers 134, 136, 138, 140 en 141. Het plangebied wordt aan de zuidzijde begrensd door vier woningen op Duinlaan 6, Hennequinlaan 24, 25 en 26 en aan de westzijde door de woningen op Boulevard de Wielingen 24 en 25. Aan de oostzijde is de Duinlaan gelegen. Ten noorden van het plangebied is aan de overzijde van de Boulevard de Wielingen duingebied gelegen.

Boulevard de Wielingen 20-23 Cadzand-Bad

3

Figuur 1: Situatietekening (Mark Architecten, 2021)

Figuur 2: Luchtfoto locatie (Google Maps 2021)

Boulevard de Wielingen 20-23 Cadzand-Bad

4

Figuur 3: Huidige situatie plangebied Boulevard de Wielingen nummers 20 en 21 Cadzand-Bad (vlnr)

Figuur 4: Huidige situatie plangebied Boulevard de Wielingen nummers 22 en 23 Cadzand-Bad (vlnr)

1.2

Het plan

Na sloop van de bestaande woningen wordt het project the Hamptons gerealiseerd. Het project the Hamptons bestaat uit 3 gebouwen op 1 gezamenlijke kelderbak. De kelder bestaat uit 16 parkeerplaatsen, 27 bergingen, 25 enkele en 10 dubbele garageboxen. De kelder wordt door middel van 1 hellingbaan ontsloten op de openbare weg. De kelder wordt half verdiept aangelegd zodat de 3 gebouwen 90cm boven staatniveau komen te staan. Hampton I 

Het rechter gebouw gezien vanaf Boulevard de Wielingen;



Bestaat uit vier bouwlagen waarvan drie verdiepingen met 6 appartementen en twee penthouses op de vierde verdieping;



Appartementen van 69 tot en met 110 vierkante meter netto (appartement hoger dan 1,5 meter);



Penthouses 145 en 169 vierkante meter netto;

Boulevard de Wielingen 20-23 Cadzand-Bad

5

Hampton II 

Middelste gebouw;



Bestaat uit vier bouwlagen waarvan drie verdiepingen met 6 appartementen en 2 penthouses op de vierde verdieping;



Appartementen van 67 tot en met 90 vierkante meter netto;



Penthouses 134 en 153 vierkante meter netto;

Hampton III 

Het linker gebouw;



Bestaat uit vier bouwlagen van 3 verdiepingen met 3 appartementen en 1 penthouse op de vierde verdieping;



Appartementen van 68 tot en met 87 vierkante meter netto;



Penthouse 157 vierkante meter netto.

De plattegronden zijn verwerkt in de figuren 5 tot en met 8. Gezien de grootte van de documenten en de kleine afdrukken in bijgevoegde figuren wordt voor de gedetailleerde tekeningen verwezen naar de tekeningen behorend bij de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen.

Figuur 5: Situatietekening kelder

Boulevard de Wielingen 20-23 Cadzand-Bad

6

Figuur 6: Indeling begane grond Hampton 1

Boulevard de Wielingen 20-23 Cadzand-Bad

7

Figuur 7: Indeling begane grond Hampton 2

Boulevard de Wielingen 20-23 Cadzand-Bad

8

Figuur 8: Indeling begane grond Hampton 3

Marktontwikkeling Het plan is mede tot stand gekomen door de vraag naar recreatiewoningen in Cadzand-Bad. Uit rapporten van onder andere ZKA en de NVM (2014) blijkt dat Zeeland al geruime tijd erg populair is onder kopers van recreatiewoningen. Uit cijfers van het Kenniscentrum Kusttoerisme blijkt dat het aantal gasten en overnachtingen toeneemt. Tegelijkertijd is het aanbod aan recreatiewoningen in de verhuur de afgelopen jaren gestegen. Uit het onderzoek van NVM blijkt dat de vraag naar recreatiewoningen is toegenomen. Zeeland is met Brabant de meest aantrekkelijke regio. Van alle provincies geven de meeste respondenten aan er 'zeer waarschijnlijk' een recreatiewoning te willen kopen

waarvan

de

voorkeur

dat

het

meest

uitgaat

naar

Zeeland.

Deze

behoefte

aan

recreatiewoningen in Zeeland neemt sindsdien toe. De Nederlandse kust zal een sterk marktgebied blijven. Het marktperspectief in de kustgebieden is zeer goed. Er is een grote vraag naar recreatiewoningen, het aanbod is beperkt en het is lastig om daar in grote aantallen nieuwe recreatieparken te realiseren door restrictief ruimtelijk beleid. Gelet op de ontwikkeling rond de Kustvisie, niet alleen in Zeeland maar in heel Nederland, mag verwacht worden dat het ruimtelijk beleid langs de kust alleen maar restrictiever wordt. De Zeeuwse kust heeft de grootste plancapaciteit van alle regio's. Ten opzichte van de totale marktvraag is deze plancapaciteit echter nog steeds beperkt, zeker als in ogenschouw wordt genomen dat Zeeland ook nog de meeste buitenlandse kopers (met name vanuit België en Duitsland) aantrekt.

Boulevard de Wielingen 20-23 Cadzand-Bad

9

Figuur 11: Overzicht internet enquête EVA

Zeeland behoort tot de top drie‐regio’s, naast de Veluwe/Utrechtse Heuvelrug en Kustgebied Noord‐ Holland (NVM 2017, pagina 20). De Zeeuwse kust heeft de grootste plancapaciteit van alle regio's. De verwachting van NVM (Nederlandse markt voor recreatiewoningen 2016, pagina 44) is dat dit nieuwe aanbod geen dempend effect zal hebben op de toekomstige prijsontwikkeling en dat de markt dit waarschijnlijk goed gaat opnemen. Hier is volgens NVM veel vraag naar nieuwbouw en Zeeland trekt van alle regio's ook nog eens veel buitenlandse kopers aan. Het grote aantal gerealiseerde woningen in 2016 komt tegemoet aan de zeer grote vraag naar woningen in deze regio, ook onder Duitse en Belgische kopers (NVM 2017, pagina 18). De meest recente cijfers dateren van 2020. In 2020 zijn er ruim 7.300 recreatiewoningen in Nederland

verkocht,

een

stijging

van

maar

liefst

70%

ten

opzichte

van

2019.

De gemiddelde verkoopprijs is, vergeleken met 2019, met 13,6% gestegen naar €172.500. Dit is de hoogste stijging sinds 2004, het jaar dat NVM startte met publicatie van deze cijfers. Het beschikbare aanbod recreatiewoningen per 1 januari 2021 bedroeg circa 800 woningen, een scherpe daling van 57% ten opzichte van begin 2019 toen het aanbod nog 1900 woningen groot was. De invloed van de sterk oververhitte reguliere koopwoningmarkt wordt daarmee ook zichtbaar op de markt voor recreatiewoningen. In Zeeland is vraag naar grote en luxueuze woningen in het topsegment. De grootste recreatiewoningen worden daar verkocht (85m2), met landelijk de hoogste m2-prijs van € 3.500 per m2. De gemiddelde vraagprijs van te koop staande recreatiewoningen in Zeeland is inmiddels € 600.000 (www.nvm.nl/wonen/marktinformatie/recreatiewoningen/). Herkomst kopers Uit de verkoopcijfers van nieuwe projecten voor recreatieappartementen aan de Zeeuws‐Vlaamse kust blijkt dat sprake is van een bijzondere marktsituatie. Cadzand‐Bad is in praktisch en beleidsmatig opzicht de kustlocatie voor recreatieappartementen in Zeeuws‐Vlaanderen zo kort bij de Belgische grens. Dat is gebeurd nadat hiervoor plan‐ en besluitvorming heeft plaatsgevonden. Op

Boulevard de Wielingen 20-23 Cadzand-Bad

10

basis daarvan zijn belangrijke ontwikkelingen in gang gezet en ook voor een belangrijk deel gerealiseerd en in aanbouw. In België is het aanbod aan de kust onderscheidend van het aanbod in Zeeuws‐Vlaanderen. De prijzen van de appartementen liggen substantieel hoger. Hierdoor is die markt voor een groot deel onbereikbaar geworden voor vele Belgen. Ook de Belgische kenmerken van de bebouwingsstructuur wordt minder gewaardeerd. De Vlaamse kust is grotendeels volgebouwd en het Vlaamse beleid is gericht op intensivering binnen bestaand stedelijk gebied. Hierdoor zijn er vrijwel geen mogelijkheden voor verdere verdichting aan de kust. Ook wordt er van uitgegaan dat er geen relevant nieuw aanbod met zicht op zee gerealiseerd kan worden. Zeeuws‐Vlaanderen kent een kleinschalige en fijnmaziger structuur. Daar komt bij dat natuurgebieden veelal aan de kernen grenzen, zoals in Cadzand‐Bad, of op fietsafstand zijn gelegen. Dat zijn kwaliteiten die bij het aanbod van appartementen in België worden gemist. België beschikt niet over het appartementenaanbod zoals in Cadzand‐Bad terwijl daar bij Belgen duidelijk een stijgende vraag naar is. Zowel op basis van marktcijfers benoemd in bovenstaande gegevens zijn ook voor dit project de verkoopresultaten van verblijfsrecreatie-eenheden uitstekend te noemen. Nog voordat de procedure van start is gegaan is reeds 2/3 verkocht.

De vraag naar recreatieappartementen is dan ook nog steeds aanwezig.

1.3

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 worden eerst de beleidskaders van het Rijk, de provincie Zeeland en de gemeente Sluis uiteengezet. In hoofdstuk 3 worden de ruimtelijke aspecten zoals flora en fauna, cultuurhistorie en archeologie en de verschillende sectorale milieuaspecten, zoals Wetgeluidhinder en luchtkwaliteit weergegeven. In hoofdstuk 4 worden de juridische componenten behorende bij het bestemmingsplan beschreven. In de hoofdstukken 5 en 6 worden vervolgens de economische uitvoerbaarheid en maatschappelijke haalbaarheid nader uiteengezet.

Boulevard de Wielingen 20-23 Cadzand-Bad

11

2.

Planologisch beleidskader

2.1

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI is toegeschreven op een aantal dringende maatschappelijke opgaven waar Nederland zich voor gesteld ziet. Dit betreft de gevolgen van de klimaatverandering (wateroverlast/droogte, opwarming en zeespiegelstijging), de energietransitie naar duurzame opslag en opwekking, de bouw van 1 miljoen nieuwe woningen, het bereikbaar houden van stedelijk gebied en de inpassing van nieuwe distributiecentra. Verder betreft dit de gelijktijdige versterking van de natuur en de biodiversiteit en het behoud van landbouw en agrarisch landschap. Deze opgaven moeten volgens de NOVI in samenhang bekeken worden, waarbij de versterking van de omgevingskwaliteit centraal staat. In de NOVI worden daarvoor drie afwegingsprincipes geformuleerd: 1) Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, 2) Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en 3) Afwenteling op toekomstige generaties of op andere gebieden wordt voorkomen. De voor deze ontwikkeling relevante beleidsaspecten uit de Novi zijn in ieder geval: - Het realiseren van een goede omgevingskwaliteit; Hieraan beoogt onderhavige ontwikkeling invulling te geven, mede door uit te gaan van transformatie van het bebouwde gebied.

- Het waarborgen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; Gelet op de uitkomst van de verschillende milieuonderzoeken alsook de door te voeren technische maatregelen kan hier worden voorzien in een gezonde en veilige verblijfsomgeving. - De zorg voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften; Het plan voorziet in een aanwezige behoefte. - Het realiseren van een circulaire economie; Er wordt gekozen voor hergebruikte en eenvoudig her te gebruiken bouwstoffen en gebouwonderdelen. - Het waarborgen van waterveiligheid en klimaatbestendigheid. Het bouwplan omvat waterbuffering in de vorm van een toename van groen rondom het pand, en een afname van het verharde oppervlak. Gelet op het voorgaande is het bouwplan in overeenstemming met de beleidsambities van de NOVI. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld. Het Barro is op 22 augustus 2011 vastgesteld en sinds die tijd enkele malen herzien. In de geconsolideerde versie van het Barro zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van:

Boulevard de Wielingen 20-23 Cadzand-Bad

12

a) Rijksvaarwegen; b) Project Mainportontwikkeling Rotterdam; c) Kustfundament; d) Grote rivieren; e) Waddenzee en waddengebied; f) Defensie; g) Hoofdwegen en hoofdspoorwegen; h) Elektriciteitsvoorziening; i) Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen; j) Natuurnetwerk Nederland; k) Primaire waterkeringen buiten het kustfundament; l) IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte); m) Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde; n) Ruimtereservering parallelle Kaagbaan. Geen van de in het Barro geregelde onderwerpen is voor de gewenste ontwikkeling van toepassing. Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening staat een aantal regels met betrekking tot de inhoud van ruimtelijke plannen. Een van de relevante regels daarbij is de zogeheten ladder voor duurzame verstedelijking. Deze ladder wordt ook door de provincie Zeeland gehanteerd. Toepassing van de ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ houdt een antwoord op maximaal vier opeenvolgende rechtsvragen in. Vraag 1. Is er sprake van een (nieuwe) stedelijke ontwikkeling? Functies die in de jurisprudentie worden

aangemerkt

als

een

stedelijke

ontwikkeling,

zijn

naast

bedrijventerreinen

en

winkelvoorzieningen ook accommodaties voor recreatie en leisure. Ook ontwikkelingen van meer dan 11 woningen worden als stedelijke ontwikkeling gezien. In dit geval is er sprake van een nieuwe ontwikkeling, omdat als gevolg van de omgevingsvergunning het ruimtebeslag met een planologische mogelijkheid voor de vestiging van recreatie toeneemt. Vraag 2. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? In paragraaf 1.3 zijn de marktontwikkelingen beschreven. Hieruit blijkt dat er sprake is van een actuele behoefte in de badplaats. Tevens wordt de behoefte nader onderbouwd door de Pilot Cadzand-Bad. In de pilot wordt nader aangeduid en onderbouwd dat de toe te voegen woningen passend zijn binnen het streefbeeld Cadzand-Bad. Vraag 3. Ligt de ontwikkeling in stedelijk gebied? In het kader van de Kustvisie is de begrenzing van het bebouwd gebied van Cadzand-Bad vastgelegd. In het Besluit tot aanvulling van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet en van de bijlagen I en II bij de Crisis- en herstelwet (tiende tranche) en tot wijziging van het Besluit Omgevingsrecht heeft het Rijk op 14 augustus 2015 de ontwikkeling van Cadzand-Bad conform Ontwikkelingsplan en Schilvisie onder het stedelijk gebied geschaard. Het plangebied ligt in beide gevallen binnen de grenzen. De behoefte wordt dus opgevangen in bestaand stedelijk gebied.

Hierdoor hoeft de vierde rechtsvraag niet meer aan de orde te komen. Aan de vereisten van de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt voldaan. Crisis- en herstelwet De Crisis- en herstelwet (Chw) haalt geplande bouwprojecten naar voren, bijvoorbeeld door kortere procedures. Op deze manier zorgt de overheid dat bouwbedrijven tijdens de crisis voldoende werk kunnen blijven verrichten.

Boulevard de Wielingen 20-23 Cadzand-Bad

13

Toetsing De Crisis- en herstelwet (Chw) is van toepassing op projecten voor (recreatie)woningen in CadzandBad. Volgens de Chw is deze wet van toepassing op projecten van ten minste 12 woningen. Onder woningen worden ook recreatiewoningen of -appartementen verstaan. Immers, de Chw bevat geen specifieke definitie van woningen, zodat recreatiewoningen of -appartementen niet zijn uitgesloten. Aangezien in dit project 50 recreatieappartementen worden gerealiseerd, is de Chw van toepassing. Daarbij wordt ook overwogen dat recreatieprojecten die resulteren in versterking van gebieden en 'werken' ook onder de Chw zijn geschaard. In het kader van de vaststelling van de bestemmingsplannen voor het Strandhotel en De Branding is in dat kader het volgende overwogen: - De Crisis- en herstelwet (Chw) is van betekenis in de eventuele beroepsprocedure en niet in het kader van de vaststelling. Dat betekent dat alle eventueel te ontvangen zienswijzen inhoudelijk zullen worden beoordeeld en van een reactie worden voorzien. - Ingevolge artikel 1.1 Chw zijn de procedurele voorschriften van afdeling 2 Chw van toepassing op alle besluiten die zijn vereist voor de ontwikkeling of verwezenlijking van de in bijlage I bij de wet bedoelde categorieën ruimtelijke en infrastructurele projecten. De Chw is van toepassing op de ontwikkeling en verwezenlijking van werken en gebieden krachtens afd.

3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro), ten behoeve van de bouw van meer dan 11 woningen in een aaneengesloten gebied. - Het begrip 'woningen' is in de Chw noch in de wetsgeschiedenis gedefinieerd. Hieronder dienen mede 'recreatiewoningen' te worden geschaard. Dit blijkt uit het doel van de Chw, dat gericht is op het herstel en de versterking van de (lokale) economische structuur door de versnelling van infrastructurele projecten en andere grote bouwprojecten en op projecten op het gebied van duurzaamheid, energie en innovatie. Het gaat om een breed palet van projecten die een significant effect hebben op de werkgelegenheid en duurzaamheid. De soort projecten die onder het toepassingsbereik van de Chw vallen, is dus ruim geformuleerd. Nu 'recreatie' in de kustregio's van de provincie Zeeland een belangrijke economische pijler – ook voor wat betreft werkgelegenheid – is, vallen projecten die aan het herstel van deze economische pijler (structuur) bijdragen, onder het toepassingsbereik van de Chw. Een andere aanwijzing dat de Chw ook op recreatiewoningen van toepassing is, wordt ontleend aan Bijlage II Chw. Dat bevat specifieke projecten, waarop ingevolge artikel 1.1 de Chw rechtstreeks van toepassing is. Bijlage II Chw noemt onder meer de projecten 'Waterdunen' (nabij Breskens), 'Zuidplaspolder' (nabij Rotterdam) en 'Westflank Haarlemmermeer' (nabij Heemstede).

Deze projecten voorzien – net als in dit geval – mede in de ontwikkeling van recreatievoorzieningen. -

Aangezien meer dan 11 (recreatie)woningen worden ontwikkeld, is sprake van één besluit

krachtens artikel 1.1 lid 1 sub a Chw. De Chw vereist namelijk niet dat voor het Chw-project alleen sprake is van een ontwikkeling zoals genoemd in Bijlage 1 van de Chw. Een combinatie met andere nieuwe functies is niet uitgesloten, zolang maar aan de 'drempelwaarden'

wordt voldaan. Aan die

drempelwaarde van ten minste 12 woningen wordt voldaan. Effect voor de beroepsprocedure Het van toepassing zijn van de Chw heeft als effect dat binnen de wettelijke termijn een beroep moet worden ingediend, voorzien van een motivering. Na afloop van die termijn kunnen geen

Boulevard de Wielingen 20-23 Cadzand-Bad

14

beroepsgronden

meer

worden

aangevoerd.

De

Afdeling

bestuursrechtspraak

behandelt

beroepszaken met voorrang en doet in beginsel binnen zes maanden na afloop van de beroepstermijn uitspraak.

2.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zeeland 2021 In het kader van de Kustvisie is de begrenzing van het bebouwd gebied van Cadzand-Bad vastgelegd. In de Omgevingsvisie is nogmaals het belang van recreatie en de juiste invulling hiervan kenbaar gemaakt. Provinciale belangen die ook binnen het stedelijk gebied van toepassing kunnen zijn, zijn gedefinieerd in de Omgevingsverordening Zeeland 2018 van de provincie Zeeland. Deze verordening is in werking getreden op 7 november 2018. Met betrekking tot het initiatief zijn de artikelen 2.10 en 2.13 van de Omgevingsverordening van toepassing. Artikel 2.10 In het eerste lid is geregeld dat nieuwvestiging en uitbreiding van verblijfsrecreatie (bijvoorbeeld zomerhuizenterreinen, hotels, recreatieve appartementen, kampeerterreinen) mogelijk is binnen de begrenzing van de Zeeuwse badplaatsen, zoals aangegeven in bijlage 5. Ontwikkelingen dienen wel te voldoen aan de in bijlage D, onder opgenomen voorwaarden B tot en met D. Deze hebben betrekking op de economische haalbaarheid, de markt en het onderscheidend vermogen van het concept en de sociaal maatschappelijke bijdrage die de ontwikkeling oplevert. Toetsing: De ontwikkeling is gelegen in Cadzand-Bad, een van de aangewezen Zeeuwse badplaatsen zoals opgenomen in bijlage 5 van de Omgevingsverordening. Verder dient de ontwikkeling te worden getoetst aan de voorwaarden B tot en met D uit bijlage D.

Voorwaarde B: De ontwikkeling wordt geïnitieerd door een professionele projectontwikkelaar. De gewenste ontwikkeling is haalbaar en daarmee economisch uitvoerbaar. Een businessplan is hiervoor opgesteld. Aan de centrale bedrijfsmatige exploitatie als bedoeld in artikel 2.13 wordt voldaan (zie artikel 2.13). Voorwaarde C. In Cadzand is momenteel nog steeds een tekort aan appartementen. Een groot aantal appartementen wordt verkocht boven de €800.000 von. Onder dit bedrag is er nog steeds een prijssegment waarvan er weinig aanbod is. De meest recent afgeronde, dan wel in uitvoering zijnde, projecten zijn projecten met zeezicht, waardoor de verkoopprijzen aanzienlijk hoger liggen. Het initiatief omvat een segment onder de €800.000. Daarnaast voldoet het initiatief aan de stedenbouwkundige uitgangspunten welke zijn opgenomen voor Cadzand-Bad. Het betreft hoogwaardige nieuwbouw met een kenmerkend karakter voor Cadzand-Bad. Voorwaarde D. De realisatie van recreatieappartementen is voor Cadzand-Bad belangrijk voor de algehele ontwikkeling

van

het

gebied.

Extra

aanbod

van

recreatieappartementen

leidt

tot

meer

werkgelegenheid, denk aan de bouw maar ook onderhoud en beheer en als het gaat om de vraag

Boulevard de Wielingen 20-23 Cadzand-Bad

15

naar toeristische voorzieningen. Commerciële ruimtes en horeca hebben baat bij een toename van bezoekers in de badplaats. Artikel 2.13 1. In een bestemmingsplan waarin bestemmingen worden aangewezen dan wel regels worden gegeven voor een nieuw verblijfsrecreatieterrein of de uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein worden regels gesteld ter voorkoming van permanente bewoning. Tevens worden regels gesteld waarmee wordt verzekerd dat standplaatsen of bouwwerken die bestemd zijn voor recreatief nachtverblijf worden verhuurd in de vorm van een centrale bedrijfsmatige exploitatie. Bedoelde regels worden tevens opgenomen in volgende herzieningen van het bestemmingsplan voor het verblijfsrecreatieterrein. 2. Het bepaalde in het eerste lid omtrent het stellen van regels ter voorkoming van permanente bewoning is ook van toepassing op de herziening van een bestemmingsplan voor een bestaand verblijfsrecreatieterrein waarin reeds regels zijn opgenomen ter voorkoming van permanente bewoning en het bepaalde omtrent centrale bedrijfsmatige exploitatie is mede van toepassing op de herziening van een bestemmingsplan voor een bestaand verblijfsrecreatieterrein waarin reeds regels zijn opgenomen omtrent een centraal bedrijfsmatige exploitatie. 3.

Het bepaalde in het eerste lid omtrent het stellen van regels waarmee wordt verzekerd dat standplaatsen of bouwwerken die bestemd zijn voor recreatief nachtverblijf worden verhuurd in de vorm van een centrale bedrijfsmatige exploitatie is niet van toepassing wanneer in de toelichting bij het bestemmingsplan aannemelijk wordt gemaakt dat wordt voldaan aan de in de bijlage bij deze verordening bedoelde voorwaarden. 4. In de toelichting bij een bestemmingsplan voor een nieuw verblijfsrecreatieterrein of de uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein en in de toelichting bij daarop volgende planherzieningen wordt aannemelijk gemaakt dat duurzaam beheer en onderhoud van het terrein is geborgd. Onder voorwaarden is de eis van verplichte verhuur in de vorm van een centraal bedrijfsmatige exploitatie niet van toepassing op nieuwe plannen en besluiten die verblijfsrecreatieve complexen of de uitbreiding daarvan toelaten.

Deze voorwaarden zijn als volgt omschreven: * De ontwikkeling wordt gerealiseerd binnen de begrenzing van de badplaatsen Cadzand-Bad, Breskens, Vlissingen, Zoutelande, Westkapelle, Domburg, Oostkapelle, Vrouwenpolder, BurgHaamstede en Renesse zoals aangegeven op bijlage 5; * De ontwikkeling onderdeel uitmaakt van een bredere visie op de betreffende badplaats en in het verlengde daarvan een bijdrage levert aan het versterken van de leefbaarheid, de ruimtelijke kwaliteit en de herstructurering/transformatie van de betreffende badplaats; * Aan de ontwikkeling een actuele prognose ten grondslag ligt op basis waarvan de specifieke behoefte aan deeltijdwonen wordt onderbouwd; * De desbetreffende gemeente een door gedeputeerde staten geaccordeerde programmering hanteert waarmee ze in de aangetoonde behoefte kan voorzien. Toetsing: De planontwikkeling ligt binnen de begrenzing van de badplaats Cadzand-Bad en maakt deel uit van een bredere visie herstructurering/transformatie van de badplaats. De gemeente Sluis heeft bovenstaande nader uitgewerkt in de ontwikkelingsvisie en Bijlage 10 Cadzand-Bad. Naar aanleiding hiervan heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Sluis op 10 april 2018 de beleidsregel pilot Cadzand-Bad vastgesteld waarin bovenstaande voorwaarden verder zijn uitgewerkt. Dit heeft geleid tot verschillende categorieën van wonen en/of recreëren.

Boulevard de Wielingen 20-23 Cadzand-Bad

16

A. Additionele migratie: woningen/appartementen met een minimale verkoopprijs van € 500.000 VON (op basis koopakte inclusief reguliere aanhorigheden zoals één parkeerplaats en een berging) en een minimale prijs per m2 GBO van € 4.000 VON. Deze worden aangemerkt als een bijzondere categorie die buiten de woningmarktafspraken vallen. Woningen/appartementen die in deze categorie vallen, kunnen permanent, in deeltijd of voor verhuur worden gebruikt. De eigenaar is vrij hier een eigen afweging in te maken. De mogelijkheid om woningen binnen deze categorie op te nemen kan alleen op het moment van eerste verkoop. B. Deeltijdwonen: woningen/appartementen die niet onder additionele migratie vallen, maar gebruikt kunnen worden als tweede woning (niet permanent) en ook recreatief verhuurd mogen worden (zonder dat er een verplichting geldt). Hiervoor komt een apart contingent beschikbaar. Dit contingent is bepaald op grond van een in opdracht van de Provincie opgestelde behoefteprognose voor de specifieke behoefte aan deeltijdwonen en wordt aangevuld met appartementen die gedurende de afgelopen 5 jaren zijn vergund, voldoen aan de criteria voor additionele migratie, thans de bestemming 'recreatie zonder verhuurplicht' hebben en aldus worden herbestemd naar de bestemming voor additionele migratie.

Het aldus ontstane contingent dient als basis voor de laddertoets duurzame verstedelijking en wordt op die manier leeggegeten door nieuwe initiatieven. Afgesproken is om over 2 jaar de behoefte aan deeltijdwonen opnieuw vast te stellen. C. Recreatie met verplichte verhuur: woningen/appartementen die uitsluitend gebruikt mogen worden voor recreatieve verhuur. Deze voldoen aan de regels voor centraal bedrijfsmatige exploitatie conform de Verordening Ruimte van de provincie Zeeland. De Verordening biedt daarmee de basis voor de laddertoets duurzame verstedelijking. In elk complex dient minimaal 1/3e deel van de te realiseren woningen/appartementen die niet onder additionele migratie vallen, van een verhuurplicht voorzien te worden. Uitwerking: Inmiddels is de pilot verlengd en zijn de prijzen onder A gecorrigeerd als gevolg van de gestegen marktprijzen voor (recreatie)woningen. Immers, ten aanzien van de additionele migratie is bedoeld ruimte te bieden voor de toevoeging van woningen voor een specifiek segment (deeltijd)wonen. Het betreft woningen die additioneel zijn op het programma voor permanent bewoonde en recreatief gebruikte appartementen, zonder dat dit invloed heeft op het aanbod elders in de gemeente. Het betreft dan appartementen die, onder meer door hun bijzondere ligging en kwaliteiten, elders niet worden aangeboden.

Dit is onder meer geconcretiseerd in de genoemde bedragen. Teneinde (blijvend) een bijdrage te leveren aan het versterken van de leefbaarheid, de ruimtelijke kwaliteit en de herstructurering/transformatie van de badplaats door middel van deze additionele woningen is het gewenst de normen hiervoor aan te passen. Er is uitgegaan van een minimale verkoopprijs van € 800.000 VON en een minimale prijs per m2 GBO van € 7.000 VON. In het bestemmingsplan dient inzichtelijk te worden gemaakt welke categorie per appartement van toepassing is. In totaal worden er 50 appartementen gerealiseerd. Dertien appartementen hebben een minimale verkoopprijs van € 800.000 VON (op basis koopakte inclusief reguliere aanhorigheden zoals één parkeerplaats en een berging) en een minimale prijs per m2 GBO van € 7.000 VON, zodat op dit vlak hoe dan ook voor minstens dertien appartementen zowel wordt voldaan aan de geldende beleidsregel als aan de te verwachten prijsaanpassing in de te herziene beleidsregel. Deze 13 appartementen kunnen zowel permanent, in deeltijd als voor verhuur worden gebruikt. Voor de te bouwen appartementen wordt een Vereniging van Eigenaren (VVE) opgericht. De VVE heeft maar één functie: zorgen voor een goed onderhoud en beheer. Die taak is enkele jaren geleden wettelijk aangescherpt. In vergelijking met een centrale verhuurorganisatie die geen zeggenschap en

Boulevard de Wielingen 20-23 Cadzand-Bad

17

verantwoordelijkheid heeft inzake beheer en onderhoud van het onroerend goed, heeft in dit geval een VVE meer invloed op het behoud van een kwalitatief goed recreatieproduct. Voor wat betreft de appartementen welke verplicht dienen te worden verhuurd zal initiatiefnemer de verhuur laten uitvoeren door een centraal bedrijfsmatige organisatie. Op basis van de gestelde voorwaarden uit de pilot Cadzand Bad wordt de indeling van het appartementencomplex als volgt: 10C

additionele migratie

10B verplichte verhuur

10D

additionele migratie

10E verplichte verhuur

11C

additionele migratie

11B verplichte verhuur

11D

additionele migratie

11E verplichte verhuur

12C

additionele migratie

12B verplichte verhuur

12D

additionele migratie

12E verplichte verhuur

13A

additionele migratie

12F verplichte verhuur

13B

additionele migratie

20B verplichte verhuur

20F

additionele migratie

20C verplichte verhuur

23A

additionele migratie

21B verplichte verhuur

23B

additionele migratie

21E verplichte verhuur

30A

additionele migratie

22E verplichte verhuur

33A

additionele migratie

30C verplichte verhuur

Van de 50 appartementen omvat het complex 37 recreatie appartementen waarvan 1/3 verplichte verhuur en 2/3 niet verplichte verhuur. In totaal worden er 13 appartementen verplicht verhuurd.

2.3

Gemeentelijk beleid

Krachtig Verbonden visiedocument 2021-2025 Cadzand-Bad wordt in het visiedocument Krachtig Verbonden nader omschreven en aangeduid. Aangezien de ESPA Cadzand-Bad heeft aangewezen als officiële badplaats stelt de gemeente Sluis zich als doelstelling om deze badstatus verder uit te bouwen. Cadzand-Bad is tevens aangemerkt als hotspot en de gemeente Sluis wil zich met name op deze hotspots oriënteren als het gaat om recreatieve

wooneenheden en het

realiseren

van nieuwe

hoogbouw. De

bouw van

het

appartementencomplex is in lijn met deze visie en past in de ontwikkelingsvisie als badplaats binnen de gemeente Sluis. Beheersverordening Cadzand-Bad Op de planlocatie is de beheersverordening ‘Cadzand-Bad’, in werking getreden op 8 november 2013, van toepassing. In deze beheersverordening worden de bepalingen uit de tot dat moment vigerende bestemmingsplannen, met uitzondering van de wijzigingsbevoegdheden en uitwerkingsplichten, van toepassing verklaard. Het onderliggende bestemmingsplan Cadzand-Bad biedt zowel qua bouwen als gebruik geen mogelijkheid om meerdere appartementen en bijbehorende parkeervoorzieningen binnen de vigerende bestemming Wonen (vrijstaand) realiseren. De voorgenomen ontwikkeling is in strijd met de beheersverordening.

Boulevard de Wielingen 20-23 Cadzand-Bad

18

Figuur 13: Uitsnede bestemmingsplan Cadzand-Bad

Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad De gemeenteraad van de gemeente Sluis heeft voor Cadzand-Bad een ontwikkelingsvisie vastgesteld. In het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad verwoord de gemeente Sluis de ontwikkeling van Cadzand-Bad als volgt: ‘Doel is de ontwikkeling van een ‘stijlvolle internationale badplaats met een natuurlijk karakter’, waar de kernkwaliteiten rust, ruimte en vrijheid centraal staan. Toerisme en recreatie vormen nu en in de toekomst de grootste economische pijler van Cadzand-Bad. De veranderingen in deze sector vragen om een kwaliteitsverbetering. Cadzand-Bad kenmerkt zich momenteel door een te eenzijdige en weinig onderscheidende branchering in het toeristische aanbod. De gemeente Sluis stimuleert en faciliteert de benodigde kwaliteitsslag door onder meer een samenhangend beleidskader te bieden voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. De strategische benadering, aanpak en ruimtelijke hoofdlijnen zijn vastgelegd in het Ontwikkelingsplan en bijlage 10. In bijlage 10 van het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad is de ruimtelijke visie en beeldkwaliteit van de planlocatie (Groene Wielingen, vanaf pagina 59) nader omschreven. ‘De Boulevard is breed en groen van opzet en loopt hier door de flanken van de duinen. Het natuurlijke basiskapitaal van de badplaats, het duinlandschap, dringt hier door tot in het dorp. Deze unieke kwaliteit wordt behouden en uitgebuit.

De noordzijde blijft verder onbebouwd. Aan de zuidzijde staan statige vrijstaande villa’s. Iedere villa heeft zijn eigen verschijningsvorm, maar door de enigszins voorname architectuur, de inrichting van de voortuinen en de manier waarop de toegangen tot de percelen zijn gemarkeerd, is er sprake van een samenhangend ensemble. Door de toegenomen bebouwingshoogte is een duidelijke en ritmische begeleiding van de Boulevard ontstaan. De sfeer is stijlvoller en stedelijker geworden. De inrichting van de openbare ruimte heeft een duidelijke verwantschap met de rest van de Boulevard, maar is in dit gedeelte meer landschappelijk en natuurlijk. Vooral de bomen in de openbare ruimte en de duintuinen zijn

Boulevard de Wielingen 20-23 Cadzand-Bad

19

belangrijke nieuwe beelddragers van de groene sfeer. De Boulevard heeft nog steeds een betekenis als belangrijke verbindingsweg voor het rijdende verkeer binnen het dorp, maar biedt door sfeer en inrichting ook een aangenaam verblijfsklimaat.’ De specifieke richtlijnen met betrekking tot bouwmassa, architectuur, inrichting kavel en de overgang van openbaar naar privé zijn opgenomen op pagina 61 tot en met 63 van bijlage 10. De richtlijnen zijn als volgt: Bouwmassa en Architectuur • Aanwezige bebouwing tussen de huisnummers 12 t/m 32 mag uitbreiden of geheel vernieuwd worden. • Bebouwing blijft bestaan uit een reeks afzonderlijke bouwmassa’s. De hoofdbouwmassa’s staan daarom minimaal 3 meter uit de zijdelingse perceelsgrenzen. • De maximale bouwhoogte is 14 meter gerekend vanaf peil Boulevard de Wielingen en is gebaseerd op een bouwvolume dat bestaat uit 3 lagen plus een verplichte kap, waarbij dit geheel nog eens staat op een half verdiept souterrain. • De minimale bouwhoogte is 11 meter en bestaat uit een (eventueel) half verdiept souterrain en 2 bouwlagen met verplichte kap. • Voor de begane grond volstaat een verdiepingshoogte van 3 meter, omdat er geen winkel- of horecafuncties worden toegestaan. • De kap bevat één woonlaag.

Als het vanuit de architectonische compositie van het bouwvolume gewenst is dat de kap meerdere lagen bevat, dan wordt de gootlijn op een lager gelegen verdieping ingezet. De kappen zijn een sprekend en identiteitsbepalend onderdeel van de afzonderlijke bouwvolumes, maar daardoor ook voor het ensemble als geheel. De vorm van de kap is vrij. Samengestelde kapvorm gewenst. • Maximale bouwdiepte bij uitbreiding tot 10 meter uit achterste perceelsgrens. Indien de afstand nu minder is geldt de huidige maat. Bij gehele vervanging van panden in dit geval een minimale afstand van 6 meter van de hoofdbouwmassa uit de achterste perceelsgrens aanhouden en vanaf 2e bouwlaag starten met kap. • Klassieke opbouw van de bouwmassa met 3-deling: plint – middendeel – kap. • De plint is bij voorkeur een half verdiept souterrain, waarin bergingen en parkeergelegenheid is opgenomen. Indien begane grond op maaiveld ligt is de plint een eenvoudige verbijzondering van de gevel (spatrand) door een afwijkend materiaal of afwijkende kleur. • In het gevelvlak is aandacht voor de accentuering van entrees en stijgpunten. Stijgpunten kunnen door de kapvlakken steken en mogen met een plat dak afgedekt zijn. De voorgevels worden niet gedomineerd door balkons of inpandige buitenruimtes. • Gevels zijn opgetrokken uit baksteen in een donkere hoofdkleur (geen wit of geel).

Gevelvlakken kunnen worden gewit of gestuukt. Plinten in een donkere kleur. • Dakvlakken zijn afgedekt met een donkerrode keramische pan of met antraciete / blauwgrijze leitjes. • Bijgebouwen (aangebouwd of vrijstaand) zijn, voor zover zichtbaar vanaf de openbare weg, een geïntegreerd architectonisch geheel met de hoofdbouwmassa. Dit uit zich in vorm, materiaal en kleur. Bijgebouwen zijn minimaal 5 meter achter de voorgevellijn geplaatst. Vrijstaande bijgebouwen kunnen in zijdelingse en achterste perceelgrenzen gebouwd worden.

Boulevard de Wielingen 20-23 Cadzand-Bad

20

Inrichting kavel en overgang openbaar-privé • Parkeerbehoefte bewoners op eigen erf te realiseren. Als er sprake is van een enkele woning geldt een norm van 2 parkeerplaatsen op eigen erf. • Bezoekersparkeren van niet-woonfuncties (verhuurkantoren) wordt voorzien in de openbare ruimte. • De boulevardvilla’s hoeven niet in een strakke rooilijn te staan. Diepte voortuinen tussen 4,50 en 7 meter. • Overgang openbaar-privé heeft over de volledige lengte een uniform karakter: witte houten hekjes op de voorste perceelsgrens. • Voortuinen maximaal voor 50% verhard. Het planten van een nader te bepalen boomtype is verplicht. • Indien souterrains worden toegepast kan de vrijgekomen grond worden gebruikt om de voortuinen glooiend of hellend aan te leggen. Het reliëf van het duinenlandschap wordt dan als het ware doorgezet tot op de private percelen. Toetsing Bovenstaande uitgangspunten zijn als zodanig verwerkt in de planvorming en uitwerking van de omgevingsvergunning. Twee onderdelen wijken af van bovenstaande voorwaarden echter deze twee onderdelen betreffen een kwaliteitsslag ten opzichte van bovenstaande uitgangsputen. Kenmerkend voor de Groene Wielingen is de eenheid in verscheidenheid, met andere woorden overeenkomsten in massa, vorm en materiaal maar toch individuele expressie.

De gehele Groene Wielingen kan worden omgezet tot villa-appartementen, echter wel met elk unieke kenmerken. Voor de totale ontwikkeling is in overleg met Q-team afgestemd dat er op de 4 percelen 3 gebouwen worden gerealiseerd. Door te kiezen voor 3 gebouwen in plaats van 4 zijn de tussenruimtes tussen de gebouwen vergroot ten opzichte van de uitgangspunten in bijlage 10. Overige maatvoering tot perceelgrenzen past binnen bijlage 10. Hampton 3 heeft op de hoek een hoogteaccent. Dit accent is hoger dan de aangegeven hoogte in bijlage 10. Hampton 3 is gelegen op de hoek van Boulevard de Wielingen met de Duinlaan. Om deze hoek door middel van de architectuur te verbijzonderen is er voor gekozen om in het ontwerp een torentje op te nemen. Dit torentje heeft een puntdak wat zorgt voor een klein hoogte accent op deze hoek. Dit hoogte accent is in overleg met het Q-team tot stand gekomen en akkoord bevonden. Alle drie de gebouwen omvatten drie bouwlagen met verplichte kap, waarbij onder de kap wordt gewoond. De begane grond heeft een bouwhoogte van 3 meter. Alle gebouwen voldoen aan de gestelde voorwaarden met betrekking tot kleurstelling, materiaalgebruik en inrichtingseisen.

Geconcludeerd wordt dat aan aan de voorwaarden van bouwmassa, architectuur en inrichting voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden, waarbij aanvullend is geconludeerd dat op basis van dit plan de tussenruimtes zijn vergroot (3 in plaats van 4 gebouwen) en een hoogteaccent is aangebracht. Deze definitieve uitgangspunten zijn op 14 april 2020 (Hampton 1 en 2) en op 1 december 2020 (Hampton 3) behandeld en akkoord bevonden door het Q-team. Wel is de gewenste ontwikkeling

strijdig

met

de

beheersverordening

Cadzand-Bad

en

het

onderliggende

bestemmingsplan Cadzand-Bad. Om het initiatief mogelijk te maken is een bestemmingsplan noodzakelijk.

Boulevard de Wielingen 20-23 Cadzand-Bad

21

3. Sectorale aspecten

3.1

Natuur

De bescherming van de natuur in Nederland vindt plaats door Europese en nationale wetgeving, dat laatste in de vorm van de Wet natuurbescherming. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen soortbescherming en gebiedsbescherming. Deze staan los van elkaar en hebben ieder hun eigen werking. Gebiedsbescherming De planlocatie is gelegen in Cadzand-Bad. Een dorp gelegen tegen de Westerschelde. De Westerschelde is aangewezen Natura2000 gebied. De afstand van het plangebied tot de Westerschelde bedraagt circa 420 meter. Het andere Natura2000 gebied betreft de Zwin en Kievittepolder. De afstand tot het Zwin bedraagt circa 1.060 meter. Uit de AERIUS berekeningen blijkt dat bij de bouwfase het projecteffect nihil is. Bij de gebruiksfase bedraagt het projecteffect bij het beoogde gebruik 0,01 mol/ha/jaar, maar is bij de verschilberekening tussen het huidige gebruik en toekomstig gebruik op omliggende gebieden nihil en daarmee heeft de depositie ook geen verslechterend effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de betreffende gebieden. Er bestaat daarom op basis van artikel 2.7, lid 2 van de Wet natuurbescherming geen vergunningplicht voor deze bestemmingswijziging, zie bijlage 1. Beschermde

natuurwaarden dienen op

basis van de

Wet

natuurbescherming

te

worden

gerespecteerd. Voor de sloop van de woningen aan de Boulevard de Wielingen 21, 22 en 23 is een quickscan natuurwetgeving en nader onderzoek uitgevoerd. Voor Boulevard de Wielingen 20 is eveneens een quickscan uitgevoerd en vindt nog nader onderzoek plaats. De onderzoeken zijn en worden uitgevoerd door adviesbureau Wieland. Alle rapportages zijn bijgevoegd als bijlage 2.

3.2

Cultuurhistorie

Op 1 januari 2012 is door middel van aanpassing van het Besluit ruimtelijke ordening bepaald dat cultuurhistorische belangen moeten worden meegewogen bij de voorbereiding van ruimtelijke plannen. Het waarborgen van cultuurhistorische belangen en het meewegen van deze belangen is belangrijk. Hiervoor is een omschrijving van het plangebied noodzakelijk. Het plangebied is gelegen in binnenstedelijk gebied, binnen het landschapstype Zuidwestelijk kleigebied nieuw. Het plangebied zelf en de directe omgeving zijn niet aangeduid als cultuurhistorisch waardevol, zie uitsnede cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Zeeland. Op geruime afstand van het plangebied zijn de Zeedijk en de Noorddijk aangegeven als cultuurhistorische elementen. De ontwikkeling heeft geen nadelige gevolgen voor deze twee dijkelementen. De afstand tot deze dijkelementen is groot en er zijn geen graaf- en of bouwwerkzaamheden van toepassing aan deze dijkelementen.

Boulevard de Wielingen 20-23 Cadzand-Bad

22

Figuur 14: Uitsnede Cultuurhistorische Waardenkaart provincie Zeeland.

De huidige bebouwing is verouderd en bevat geen cultuurhistorische waarden. In de omgeving van de planlocatie zijn andere appartementengebouwen en burgerwoningen gelegen. Deze omliggende bouwwerken hebben eveneens geen cultuurhistorische waarden. Cadzand-Bad is aangeduid als hotspot badplaats waar ontwikkelingen zijn toegestaan. Om eenheid in Cadzand-Bad te waarborgen beoordeelt het Q-team van de gemeente Sluis of nieuwe bouwwerken bijdragen aan een herkenbaar Cadzand-Bad.

3.3

Archeologie

Sinds 1 juli 2016 is de bescherming van archeologisch erfgoed vastgelegd in de Erfgoedwet. Deze wet betreft één integrale wet die betrekking heeft op museale objecten, musea, monumenten en archeologie op het land en onder water. Uitgangspunt is dat archeologische waarden in situ bewaard moeten blijven. Dat wil zeggen, dat ernaar gestreefd moet worden om de waarden op de locatie te behouden. Als dit niet mogelijk blijkt, bijvoorbeeld bij bouwplannen, dan moeten de waarden ex situ worden bewaard. Archeologiebeleid Op 20 juni 2013 heeft de gemeenteraad van de gemeente Sluis archeologiebeleid vastgesteld. In 2017 is het archeologiebeleid 1e herziening vastgesteld. In deze beleidsnotitie wordt Cadzand-Bad op pagina 25 als volgt aangeduid: ‘Rond 1900 stond er slechts één badhuis, dat later uitgroeide tot Cadzand-Bad. Er is geen archeologische informatie bekend over Cadzand-Bad. De ouderdom van deze kern wordt door de gemeente niet archeologisch relevant geacht.’ Tevens wordt het volgende geconcludeerd op pagina 35: De ontstaansgeschiedenis van de kernen Breskens, Cadzand-Bad, Draaibrug, Hoofdplaat, Nieuwvliet, Nieuwvliet-Bad, Eede, Schoondijke en Waterlandkerkje zijn voor de gemeente Sluis geen onderwerp van onderzoek. De relatief jonge ouderdom van deze kernen wordt door de gemeente niet archeologisch relevant geacht.

Resten van bewoning zijn op oude kaarten vanaf 1811 goed gedocumenteerd waardoor archeologie een beperkte toegevoegde waarde heeft naar

Boulevard de Wielingen 20-23 Cadzand-Bad

23

onderzoeksvragen ten aanzien van de ontstaansgeschiedenis van deze kernen. De planlocatie is gelegen in de kern van Cadzand-Bad en heeft ingevolge het archeologiebeleid van de gemeente Sluis een lage archeologische verwachting.

Figuur 15: Uitsnede Archeologiebeleid 1e herziening gemeente Sluis

Bovengenoemd archeologiebeleid is vervolgens verwerkt in het bestemmingsplan Parapluplan archeologie, dat op 31 januari 2019 door de gemeenteraad is vastgesteld. Het plangebied is in het Parapluplan eveneens niet aangeduid als archeologisch waardevol. Nader archeologisch onderzoek is niet noodzakelijk. Het Bevoegd Gezag wijst erop dat een persoon bij bodem- verstorende activiteiten conform artikel 5.10 van de Erfgoedwet uit 2016, anders dan bij het doen van een archeologisch onderzoek iets vindt (vondsten en/of grondsporen) waarvan hij/zij weet of moet vermoeden dat het een (roerend of onroerend) monument betreft, dit binnen drie dagen dient te melden bij de minister van OCW. In de praktijk komt dit erop neer dat archeologische toevalsvondsten worden gemeld bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) in Amersfoort of bij de gemeentelijk archeologisch adviseur van Sluis. Deze algemene meldingsplicht is altijd van toepassing en dus ook in gebieden die bij voorbaat zijn vrijgesteld van archeologisch onderzoek en gebieden die na archeologisch (voor)onderzoek zijn vrijgegeven voor ontwikkeling. Het is mogelijk dat na melding blijkt dat het om een vondst gaat waarvoor het bevoegd gezag (in deze de gemeente Sluis) nader onderzoek vereist. Indien er geen melding wordt gemaakt van het aantreffen van oudheden is er sprake van een strafbaar feit.

3.4

Mobiliteit en parkeren

De ontsluiting van de locatie verloopt via de Boulevard de Wielingen. Om te bepalen hoeveel verkeer de ontwikkeling zal genereren, is er gebruik gemaakt van de CROW-publicatie 381 ‘Toekomstig bestendig parkeren’. Voor de berekening van de verkeersgeneratie is uitgegaan van ‘koop, appartement, midden’ in niet stedelijke rest bebouwde kom. Het bepaalde kencijfer betreft gemiddeld 6 verkeersbewegingen per appartement per dag. Dit brengt een toename van (50x6=) 300 verkeersbewegingen per dag met zich mee. In de huidige situatie zijn op de adressen Boulevard de Wielingen 20, 21, 22 en 23 vier vrijstaande woningen aanwezig. Hier is dan op basis van de CROW “vrijstaande koopwoningen” aangehouden

Boulevard de Wielingen 20-23 Cadzand-Bad

24

met 7,8-8,6 verkeersbewegingen per etmaal. In totaal resulteert dit voor de woning met 31-34 verkeersbewegingen per dag. In totaliteit nemen de verkeersbewegingen toe met 300-34=266 verkeersbewegingen. Gezien de goede ontsluiting op Boulevard de Wielingen, welke een van de hoofdverkeersaderen van CadzandBad vormt en opgaat in de N674, vormt dit in zijn geheel geen belemmering voor de uitvoering van onderhavige ontwikkeling. In bijlage 10 Ontwikkelingsvisie Cadzand-Bad wordt voor appartementen de norm van 1,2 parkeerplaatsen

per

appartement

gehanteerd.

De

nieuwe

ontwikkeling

voorziet

in

50

appartementen, wat resulteert bij een norm van 1,2 in totaal 60 parkeerplaatsen. De parkeerkelder bestaat uit 16 parkeerplaatsen, 25 enkele en 10 dubbele garageboxen. In totaliteit kunnen er 61 auto’s geparkeerd worden. Aan de parkeernorm wordt voldaan.

3.5

Technische infrastructuur

Riool Het plangebied is aangesloten op de riolering en op alle gangbare nutsvoorzieningen (water, elektra). Ten behoeve van het plan dient er nog aandacht te worden besteed aan de wijze van aanleg van de riolering. Bij sloop van de gebouwen moet de bestaande rioolafvoer van het perceel worden afgeblind om inspoelen van grond/zand te voorkomen. De riolering op de erfscheiding moet te allen tijde bereikbaar zijn voor beheer en onderhoud. De aanleg betreft een gescheiden stelsel waarbij de aansluiting richting het bestaande gescheiden stelsel van Boulevard de Wielingen dient te worden aangelegd. De aansluiting is vergunningplichtig op basis van de Riool aansluitverordening Gemeente Sluis 2014. De aanleg van de nieuwe ontwikkeling dient aan te sluiten op de openbare ruimte. Afval Alle appartementen zijn huishoudens en vallen onder de wettelijke inzamelplicht van de gemeente voor het inzamelen van huishoudelijk afval. De door de gemeente aangewezen inzameldienst gaat het van de appartementen afkomstige huishoudelijk afval inzamelen. De eigenaren van de appartementen gaan een aanslag afvalstoffenheffing ontvangen van de gemeente. De bereikbaarheid en toegankelijkheid van de ondergrondse containers moet te allen tijde geborgd blijven.

In het Grondstoffenplan is opgenomen dat de gemeente aan de kust, dus ook in de Cadzand-Bad, het huishoudelijk afval gescheiden gaat inzamelen met ondergrondse containers. Na de vaststelling van het Grondstoffenplan wordt begonnen met de voorbereiding van het ondergrondse inzamelen. Hierbij moet gedacht worden aan het bepalen van de locaties (met inspraakprocedures etc.), aantal en soorten containers, het bestellen, leveren en plaatsen van de containers. Uiteindelijk heeft dat geleid tot de start van het ondergrondse inzamelen op 1 juli 2021. Voor alle duidelijkheid de gemeente plaatst en is eigenaar van de ondergrondse containers. Deze containers zijn enkel te openen met behulp een elektronische badge. Deze badge is eveneens eigendom van de gemeente. Per appartement wordt één badge beschikbaar gesteld.

3.6

Bodem

Om het risico uit te sluiten, dat mensen gezondheidsproblemen krijgen als gevolg van een verblijf op verontreinigde grond, kan de gemeente in het kader van een aanvraag voor een omgevingsvergunning

voor

het

bouwen

eisen

dat

er

onderzoek

is

uitgevoerd

naar

bodemverontreiniging. Vrijstelling van de verplichting tot het uitvoeren van bodemonderzoek is

Boulevard de Wielingen 20-23 Cadzand-Bad

25

mogelijk als de bouwlocatie onverdacht is voor aanwezige bodemverontreiniging en als de bouwlocatie valt onder de werking van een bodemkwaliteitskaart. Op de bodemkwaliteitskaart valt het plangebied in de categorie “Buitengebied en naoorlogse woonwijken”. Uit de historische kaarten blijkt dat de bebouwing na de oorlog is ontstaan. Langs het plangebied heeft het traject van de voormalige stoomtrambaan gelopen. Dit traject liep tot aan de haven die destijds als bietenhaven werd gebruikt. De stoomtram zorgde voor de aanvoer. Daarnaast werden er ook passagiers vervoerd. Dit traject is in 1949 opgeheven en opgebroken. In de afgelopen jaren zijn er diverse onderzoeken uitgevoerd aan de Boulevard de Wielingen. In die onderzoeken zijn dan ook diverse malen PAK’s aangetoond die zeer waarschijnlijk te relateren zijn aan deze voormalige stoomtram. De resultaten van deze onderzoeken zijn wel zodanig dat de locaties geschikt zijn voor voorgenomen gebruik, maar het plangebied kan derhalve niet als onverdacht worden aangemerkt. Omdat er op dit moment bebouwing staat die nog in gebruik is en ten behoeve van de herontwikkeling sloop en afgraving van de grond noodzakelijk is, wordt voor het uitgraven een partijkeuring uitgevoerd, waarbij bepaald kan worden in welke klasse de grond afgevoerd kan worden.

Figuur 16: Uitsnede Bodemkwaliteitskaart Zeeland

Niet-gesprongen explosieven In Zeeuws-Vlaanderen is tijdens de Tweede Wereldoorlog op verschillende plaatsen zwaar gevochten. De meest relevante locaties waar niet-gesprongen explosieven kunnen liggen, liggen binnen de aanvliegroute IJzendijke-Breskens en langs de kust, zoals in Cadzand-Bad. Uit historisch onderzoek ten behoeve van de ontwikkeling van Noordzee Résidence Cadzand-Bad blijkt dat geheel Cadzand-Bad als verdacht gebied voor niet-gesprongen explosieven gekenmerkt wordt. Er zijn geen

Boulevard de Wielingen 20-23 Cadzand-Bad

26

onderzoeksgegevens voorhanden die een nauwkeuriger inschatting van het risico op nietgesprongen explosieven op kavelniveau mogelijk maken. Teneinde het risico te beheersen wordt voorgesteld het bestaande gebouwen te slopen. Mochten er explosieven gevonden worden, dan kunnen deze ook voor de bouw verwijderd worden. Mochten er geen explosieven gevonden worden, kan de bouw een aanvang nemen. Risico’s komen conform de anterieure overeenkomst voor rekening van de eigenaar. Als er na sloop van de bestaande gebouwen gewerkt gaat worden in ongeroerde grond (grond die sinds 1944 niet geroerd is) dan is het dringende advies om voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden explosievenopsporingsonderzoek te laten plaatsvinden. Op basis van ARBO-wetgeving is dit vaak zelfs verplicht.

3.7

Geluid

Volgens de Wet geluidhinder worden aan weerszijden van een weg zones aangegeven (art. 74 Wgh). Binnen deze zones worden eisen gesteld aan de geluidbelasting. Buiten de zones worden geen eisen gesteld. Een weg is niet zoneplichtig indien er sprake is van een ligging binnen een woonerf of waar sprake is van een maximumsnelheid van 30 km/uur. De locatie bevindt zich in een zone waar een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Hoewel binnen een 30 km/uur zone geen wettelijke normen zijn opgenomen dient aangetoond te worden dat ten behoeve van (recreatie)woningen er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Voor de (recreatie)woningen kan worden aangesloten bij het toetsingskader van de Wet geluidhinder voor reguliere woningen. Idem kan voor 30 km/uur wegen worden aangesloten bij het toetsingskader van de Wet geluidhinder voor wegen met een toegelaten snelheid van 50 km/uur en meer. De te hanteren voorkeursgrenswaarde bedraagt op die basis 48 dB, de maximale ontheffingswaarde bedraagt 53 dB. Op basis van de Standaard Rekenmethode RMG 2012 kan een geluidindicatie berekend worden. Aan de hand van Rekentool wordt duidelijk dat er een Letm waarde is van 52,399 dBa. Gelet op de beoogde opbouw van de buitenwanden en kozijnen wordt voorzien voor voldoende geluidwering.