01 Woondeal Zeeland.pdf
Tekst van het document
Een goede aanpak van de stikstofproblematiek is noodzakelijk voor de realisatie van woningen. Rechtstreeks ten behoeve van de bouw van woningen, maar ook 'indirect' als bijvoorbeeld al afgesproken mobiliteitsmaatregelen niet gerealiseerd kunnen worden waardoor de bereikbaarheid van nieuwe woningen slechter wordt. Op dit moment kunnen de verplichte AERIUS-berekeningen nog niet worden gemaakt I afgegeven, waardoor niet inzichtelijk is of dit voor problemen en/of vertraging gaat zorgen voor de diverse projecten in Tholen. Als bij bijvoorbeeld het project Molenvliet blijkt dat de stikstof voor knelpunten zorgt, moet mogelijk de programmering I planning weer opnieuw worden bekeken. Dit zorgt voor vertraging en is mogelijk kostenverhogend. 11.5 De gemeente vraagt Provincie en Rijk om te zorgen dat er tijdig voldoende stikstof ruimte is/komt die nodig is voor de realisatie van de afgesproken bouwopgave. Wet- en regelgeving
Wet Natuurbescherming Bij verschillende woningbouwprojecten leidt de Wet Natuurbescherming 2017 tot vertraging. De onderzoeken die gedaan moeten worden per project vergen tijd. Daarnaast is in dit kader nooit sprake van absolute zekerheden, op basis van vermoedens wordt werk stil gelegd, zoals bij Molenvliet. Daar zit mogelijk een rugstreeppad, waardoor de aanleg van een ontsluitingsweg is stilgelegd. Dit zorgt niet alleen voor veel vertraging, het is ook kostenverhogend. Kritisch kijken naar de noodzaak van onderzoeken die gedaan moeten worden kan bijdragen aan versnelling, althans het voorkomen van vertraging van de projecten. Dit geldt niet alleen voor de Wet Natuurbescherming, maar ook voor andere (milieu)regelgeving. 11.6 De provincie kijkt kritisch naar de noodzaak van uit te voeren onderzoeken in het kader van (milieu)regelgeving. Omgevingswet Naar verwachting treedt de Omgevingswet in juli 2023 in werking. Dit betekent dat procedures en werkwijzen veranderen, hetgeen mogelijk tot vertragingen leidt. De praktijk zal moeten uitwijzen wat de invloed zal zijn op de processen. 78
11.7 Wanneer wet- en regelgeving tot vertraging leidt zullen alle partijen zich inzetten om oplossingen te zoeken om de vertraging te voorkomen of verminderen. Bouwkosten
Op dit moment heeft de woningmarkt te maken met een tekort aan bouwpersoneel, grondstoffen en bouwmaterialen. Daardoor nemen de bouwkosten snel toe. Voor de betaalbaarheid van nieuwbouwwoningen is de oplopende hypotheekrente, waardoor mensen nu minder kunnen lenen, een punt van zorg. Daarbij komt de onzekerheid van onder andere de inflatie en stijgende energiekosten, wat ook van invloed is op de betaalbaarheid van nieuwbouwwoningen. Omdat de bouwkosten hoog zijn en de opbrengsten dalen staat de business case van woningbouwprojecten onder druk. Dit is het geval bij sleutelproject Elenbaas te Poortvliet. Door de hoge bouwkosten is daar nog geen sprake van een haalbare business case voor deze ontwikkeling. Om deze reden is de gemeente Tholen gevraagd om mee te denken over en mee te werken aan vermindering van de druk op deze business case. Dit kan zorgen voor vertraging. Uiteindelijk zal weer een nieuw evenwicht op de markt moeten kunnen ontstaan. Maar deze marktomstandigheden brengen het risico mee dat de gemaakte versnellíngsafspraken niet gerealiseerd kunnen worden. Mobiliteit
Door de bouw van extra woningen moet er rekening mee worden gehouden dat het mobiliteitsnetwerk de toename van de verkeersstromen wel aan kan. Waar nodig dienen bestaande wegen te worden aangepast op de komst van nieuwe grootschalige ontwikkelingen, zoals bij Vroonstede II te Sint-Annaland. De ontsluiting van de wijk moet weloverwogen worden gerealiseerd, op een manier die voor alle betrokken partijen acceptabel is, voor zowel de huidige bewoners van Vroonstede I, als voor de hulpdiensten, als voor het waterschap, als voor de toekomstige bewoners. Daarbij is het van belang dat woningbouwlocaties buiten de kernen wel goed bereikbaar zijn middels mobiliteitsnetwerk. Dit zal ook een belangrijke factor zijn voor de focusdoelgroepen die wij als gemeente hebben. Zodra de woningbouwlocaties goed bereikbaar zijn, zal dit positief bijdragen aan de leefbaarheid en vitaliteit van deze nieuwe wijken. 11.8 Voor alle (afspraken over) kritische succesfactoren (knelpunten en belemmeringen) geldt dat deze periodiek besproken zullen worden in de regionale overleggen, om de voortgang te monitoren.
12Te maken aanvullende afspraken 12.1
Provincie Zeeland biedt actieve ondersteuning bij het oplossen van knelpunten en wegnemen van belemmeringen voor de realisatie van (sleutel)projecten. Wanneer nodig zullen hierover aanvullende afspraken gemaakt worden met betrokken partijen.
12.2
Afspraken over duurzame en toekomstbestendige woningbouw worden opgenomen in de lokale prestatieafspraken tussen gemeente Tholen, Stadlander en de huurdersbelangenvereniging.
79
Subregionale Woondeal ;. -! ;
.
--
'1
- :
Woningmarktregio Walcheren Gemeente Middelburg, Veere en Vlissingen
WOONDEAL ZEELAND
Ē„ BORSELE gemeente
o
m m m
m
n oord-beveland
gemeente
REİMERSWAAL
* *^
Gemeente Schouwen*Duîveland
şemeemestuis
ft t u f t v r f
gemeente Tholen
vggj Provincie vĹiSSIŃgĖŇ
^Zeeland
B
Ministerie van Binnenlandse Zaken Koninkrijksrelaties
Deel 2. Woningmarktregio Walcheren De colleges van burgemeester en wethouders (hierna: colleges van B&W), het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Zeeland (hierna: college van GS) en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: minister voor VRO) bevestigen dat ze gezamenlijk alle inspanningen zullen verrichten ter uitvoering van de afspraken in de Zeeuwse Woondeal.
1.
Woningbouwopgave Walcheren: van provinciale naar lokale opgave
Constatering Op Walcheren ligt een kwantitatieve en kwalitatieve woonopgave. Momenteel is er sprake van krapte op de woningmarkt. De kwantitatieve opgave dient dus om het huidige tekort in te lopen en daarnaast is er behoefte aan nieuwbouw voor de toekomstige groei. Voor de korte termijn wordt bovendien ingezet op de realisatie van flexwoningen.
Kwalitatief wordt ingezet op: Herstructurering van voornamelijk naoorlogse woningen in verband met kwaliteit, niet toekomstbestendig aanbod en duurzaamheid. Extra aanbod van goedkope en betaalbare woningen, waaronder sociale huurwoningen (ook voor de aandachtsgroepen als statushouders en uitstroom vanuit maatschappelijke opvang). Vooral binnen de gemeente Veere is het (bestaande) aandeel goedkopere woningen en sociale huurwoningen laag, zodat hier een inhaalslag wordt gemaakt. Vooral het aantal sociale huurwoningen is in Veere laag, het merendeel van het aanbod bestaat uit koop. Een deel daarvan zijn betaalbare en goedkope koopwoningen, maar die zijn nu niet op de markt. Woningen voor de toekomst. Door de steeds grotere groep ouderen ligt de focus op het toevoegen van nultredenwoningen. Hierdoor wordt ook de doorstroming bevorderd en kunnen goedkopere woningen in de bestaande markt beschikbaar komen. 1.1 In deze regionale woondeal wordt een doorvertaling naar gemeenten gemaakt van deze afspraken tussen Rijk en provincie. De gemeenten zetten zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van de opgave in tabel 1. Het gaat in Walcheren om de realisatie van in totaal 5.345 woningen in de periode tot en met 2030. De geïnventariseerde plancapaciteit bedraagt 7.280 woningen en is daarmee voldoende om de ambitie waar te maken.
In tabel 2 zijn de uitsplitsingen van de ambitie per jaar en per gemeente te vinden.
81
Tabel 1: Subregionale aandeel per gemeente aan de provinciale opgave. Betaalbaarheid
Te
Beschikbare
Woningen
realiseren
bruto
woningen
plancapaciteit
bruto
(aantal
Netto
Sociale
Midden-
Betaalbare
plancapaciteit
huur
huur
koop
Betaalbaar deel overige toevoegingen
Betaalbaar heid totaal
door wooncorp.
woningen)
Middelburg
2280
3240
2845
1550
0
40
205
1795
Veere
455
905
830
295
0
500
25
820
300
Vlissingen
2610
3110
2545
205
365
230
230
1030
870
Totaal
5345
7255
6220
2050
365
770
460
3645
2740
2896
596
1196
696
5096
3896
10096
1570
Tabellen 2. Uitsplitsing subregionale aandeel van de ambitie per jaar, afgezet tegen de geïnventariseerde plancapaciteit. Gemeente Middelburg Aantallen gemeente Middelburg Plancapaciteit
Betaalbaarheid (woningen) Beschikbare Ambitie (te realiseren bruto woningen) plancapaciteit (aantal woningen)
Jaartal
2022
205
2023
230
2024
245
2025
250
2026
255
2027
260
2028
265
2029
280
2030 Totaal
Beschikbare Aantal netto woningen in plancapaci harde Sociale huur teit (bruto plancapacite woningen min it: Aantal onttrekking)
3.260
2.865
3.260
2.865
1.330
1.810
560Zo
Huur-woningen vanaf de Koop woningen sociale huurgrens tot (onder C1000 per C355.000) maand Aantal Aantal
1.550
20
40
Aantal woningen door woningcorporaties
Betaalbaar deel netto toevoeging Midden Sociale door huur huur splitsing woningen woningen en functieveran derinq
205
1.550
20
205
1.550
20
290 2.280
1.550
1.330
20
40
Gemeente Veere Aantallen gemeente Veere Plancapaciteit
Betaalbaarheid (woningen) Beschikbare Beschikbare Aantal Ambitie netto woningen in (te realiseren bruto plancapaci harde plancapaciteit woningen) teit (bruto plancapacite Sociale huur (aantal min woningen woningen) it: onttrekking) Aantal
Ja a rta 1
2022
40
2023
45
2024
50
2025
50
2026
50
2027
50
2028
55
2029
55
2030 Totaal
825
Huur-woningen vanaf de Koop woningen sociale huurgrens tot (onder C1000 per C355.000) maand Aa nta 1 Aantal
90 “/o
Aantal woningen door woningcorporaties
Betaalbaar deel netto toevoeging Sociale Midden door huur huur splitsing woningen woningen en functieveran derinq
910
835
100
295
5
500
25
295
5
910
835
100
295
5
500
25
295
5
60 455
82
Gemeente Vlissingen Aantallen gemeente Víissingen
Plancapaciteit
Betaalbaarheid (woningen) Beschikbare Ambitie (te realiseren bruto woningen) plancapaciteit (aantal woningen)
Jaartal
2022
230
2023
260
2024
280
2025
285
2026
295
2027
300
2028
305
2029
320
2030 Totaal
Huur-woningen vanaf de Koop sociale woningen huurgrens tot (onder C1000 per C355.000) Aa nta1 maand Aantal
53^0
Aantal woningen door woningcorporaties
Betaalbaar deel netto toevoeging Midden Sociale door huur huur splitsing woningen woningen en functieveran derinq
3.110
2.545
1.075
845
205
365
230
845
25
3.110
2.545
1.075
845
205
365
230
845
25
335 2.610
2.
Beschikbare Aantal netto woningen in plancapaci harde teit (bruto plancapacite Sociale huur min woningen it: onttrekking) Aantal
1.640
Bouwlocaties (sleutelprojecten)
Onderstaande bouwlocaties zijn aangewezen als lokale sleutelprojecten en noodzakelijk voor realisatie van de regionale opgave. Eventuele knelpunten voor de realisatie van deze locaties zijn in onderstaande tabel opgenomen. Tabel 3: locaties, kenmerken en kritische succesfactoren Projectkenmerken
Kritische succesfactoren
Locatie
Gemeente
Woningen
Scheldekwartier
Vlissingen
1182
Mobiliteit
Kennis en capaciteit
Stikstof
Programmering
Regio specifiek Voortgang (markt) -t beschikbaarheid materiaal en menskracht
Baskensburg
Vlissingen
Crocuslaan
Vlissingen
200 143 (saldo 0)
Essenvelt
Middelburg
400
Voortgang (markt)
Mortiere
Middelburg
434
Vrijlandstraat Hart van Griffioen CSW Toorop
Middelburg Middelburg Middelburg
X
Voortgang (markt) en procedures Raad van State Geld
X X
Geld Geld
X X
Churchilllaan
Middelburg
74 (saldo -40) 20 90 80
Serooskerke Oost
Veere
98
X
Bouwlust III Aagtekerke Meliskerke Zeester Grijpskerke Nimmerdor 1 Gapinge Brouwerijweg Zuidsingel Domburg Flexwonen
Veere
19
X
Veere Veere
6 10
X X
X X
Geld Geld
Veere Veere
4 8
X X
X X
Geld
Veere
25-40
X
X
Nog te bepalen
Veere
700
X
X
2.1
X Voortgang adviesbureaus onderzoek stikstof 1 geld
X X
Geld Locaties + tabel
Sleutelprojecten Middelburg. Voor Middelburg zijn vier locaties benoemd waar middels sloop en nieuwbouw centrale locaties in de wijken worden gemaakt (eventueel in combinatie met scholen en zorg) met sociale huurwoningen. Dit zijn locaties die verlieslatend zijn en zonder een extra financiële bijdrage niet van de grond komen. Voor de locatie 83
Vrijlandstraat is eerder een aanvraag ingediend voor het Volkshuisvestingsfonds, die echter is afgewezen. Voor de locatie Churchilllaan is vanuit de provincie een subsidie verstrekt. Voor de locaties Hart van Griffioen en CSW Toorop is de benodigde financiering nog niet bepaald. 2.2
Sleutelprojecten Veere. In Veere zijn er zeven lopende projecten. Verder is er een grote ambitie richting betaalbaar bouwen (sociale huur, sociale koop en betaalbare koop). Het streven is richting 900Zo betaalbaar. De ambitie in aantallen en prijs is hoog. De grote uitdaging is het lage aantal harde plannen die er nu liggen. Deze conform de ambitie hard en concreet maken is een uitdaging. Daarnaast is het aankopen van gronden voor sociale woningbouw is een uitdagend en een kostenpost. De locaties die als sleutellocatie zijn aangegeven betreffen bouwplannen voor de járen 2023/2024. Flexwonen wil Veere inzetten als versnelling en als vliegwiel voor de definitieve wijkontwikkeling. De flexwoningen komen er eerst tijdelijk, maar krijgen een definitieve plaats in het plangebied wanneer het verder wordt ontwikkeld. Het worden sociale huurwoningen. De wijken waar ze komen te staan worden gemengde wijken (sociale huur, betaalbare koop (voor ouderen en starters)).
2.3
Sleutelprojecten Vlissingen. Naast de genoemde sleutelprojecten in tabel drie zijn er nog meerdere lopende initiatieven waaronder de Spuikom, waar ook enkele honderden woningen gerealiseerd kunnen worden binnen vijfjaar.
2.4
Het Scheldekwartier (Vlissingen) en Essenvelt (Middelburg) zijn als sleutelproject opgevoerd, omdat hiermee de grootste aantallen woningen worden gerealiseerd en hiermee dus een belangrijke bijdrage wordt geleverd aan de kwantitatieve opgave. Belangrijkste knelpunt daarbij is de woningmarkt zelf, iets wat zich eind 2022 duidelijk laat merken in teruglopende verkopen. Voor het overige gaat het vooral om herstructureringslocaties waar geld een belangrijk issue is.
Eventuele knelpunten per locatie * Bij Baskensburg in Vlissingen gaat het om een complex voor arbeidsmigranten in de vorm van flexibele woningen, waarbij het rond krijgen van de businesscase een punt van zorg is. » Bij de Crocuslaan in de Bloemenbuurt in Vlissingen gaat het om herstructurering t.b.v. verduurzaming van een groter gebied. Het lastigste probleem is om hierbij ook de particuliere voorraad mee te nemen door geldgebrek. De aanpak van de sociale voorraad is wel financieel gedekt. » Veere zit met ce uitdaging van zachte plannen harde plannen te maken. Momenteel is de grootste uitdaging de grondprijs om sociale huurwoningen en sociale koopwoningen te kunnen bouwen. » Voor Middelburg is het vinden van een locatie voor sociale woningbouw een uitdaging.
3.
Transformatie
3.1
In Middelburg zijn er plannen om enkele panden te transformeren ten behoeve van woningbouw. Hiervan bestaan de harde plannen uit 45 woningen op de locatie Kousteensedijk en 20 op de plek van de oude Rabobank. Tevens zijn er plannen voor een tweetal panden aan Achter de Houttuinen en Goudend. Voor de toekomstige locaties wordt ook uitgegaan van een deel transformatie. 84
3.2
De gemeente Vlissingen heeft enkele kleine plannen voor het transformeren van gebouwen waaronder het van Doesburg gebouw en een vrij komend kerkgebouw. Het gaat dan om enkele tientallen woningen. Verder is er een inventarisatie gaande van alle gebouwen (en locaties) in de gemeente die geschikt kunnen zijn voor transitie. Verwachting is daar in 2023 meer duidelijkheid over te hebben.
3.3
In Veere zijn er geen plannen voor transformatie van gebouwen.
3.4
Voor iedere gemeente wordt ook rekening gehouden met het vergroten van de woningvoorraad door woningsplitsing (waarbij ook samenvoegingen en functieverandering worden gerekend).
4.
Versnellĩngsafspraken
4.1
De colleges van B&W van de gemeenten Middelburg, Veere en Vlissingen zetten zich ervoor in dat de optelsom van de gemeentelijke plancapaciteit voldoende (circa 1300zb) is voor de realisatie van de afgesproken kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave (zie hoofdstuk 1). Gemeenten zorgen er ook tijdig voor dat 'zachte' woningbouwplannen worden omgezet in 'harde' plannen met daarbij specifieke aandacht voor het hard maken van de plannen tot en met 2024.
4.2
De colleges van B&W dragen zorg voor het afgeven van voldoende vergunningen voor de realisatie van de met de provincie afgesproken woningbouwopgave in de regio. De inspanning heeft betrekking op ingediende aanvragen.
4.3
De Walcherse gemeenten zetten in op het faciliteren van een regionale bouwtafel met marktpartijen en corporaties, waar gezamenlijk knelpunten worden besproken en naar oplossingen worden gezocht, gebruiken makend van eikaars expertise.
4.4
Projecten met extra prioriteit, die in de tijd naar voren worden gehaald zijn de uitbreiding van sociale woningbouw binnen de gemeenten Veere en Middelburg, de locatie Baskensburg in Vlissingen (huisvesting buitenlandse werknemers). Ook wordt ingezet op de realisatie van flexwoningen, bedoeld voor spoedzoekers, statushouders, arbeidsmigranten en tijdelijke huisvesting in het geval van herstructurering (Het Zwin in Middelburg, tijdelijke vervanging voor Te Mortiere in Arnemuiden). De toevoeging van sociale huurwoningen in Veere zal de gehele periode tot 2030 gebeuren. Hopelijk is het mogelijk door middel van flexwoningen dit proces in de járen 2023/ 2024 te versnellen.
4.5
Vanuit de corporaties (en ook de bouwwereld) heeft conceptueel bouwen sterk de voorkeur: het werken vanuit een gestandaardiseerd bouwproces (prefab) met herhaalbare, innovatieve, integrale en flexibele bouwoplossingen, die per project kunnen inspelen op de eigenheid van de bewoners, de locatie en de opdrachtgever. Daarbij doet men aan gemeenten de oproep om, waar mogelijk, de bouwkundige toets eventueel over te slaan en ook qua welstandseisen en voorschriften in de bestemmingsplannen flexibeler te zijn zonder de algehele ruimtelijke kwaliteit uit het oog te verliezen. Minder (stringente) regelgeving kan conceptueel bouwen mogelijk maken en zorgen voor een snellere realisatie.
85
5.
Betaalbaarheid
Betaalbare huur- en koopwoningen in de nieuwbouw 5.1 De regio zet zich in voor de realisatie van 4.291 betaalbare huur- en koopwoningen in de nieuwbouw.
5.2
De regio zet zich in voor de realisatie van 463 midden huurwoningen en 1138 betaalbare koopwoningen. Het aandeel betaalbare huur- en koopwoningen van de plancapaciteit in de regio telt op tot 58,90zb.
5.3
Hiermee is het regioaandeel van 21,9 0Zo van de Zeeuwse opgaven gerealiseerd in het betaalbare segment. Dit is 1,0 0Zo van de totale nationale opgaven (te weten 350.000 woningen).
5.4
In tabel 4 is weergegeven wat de ambitie is van de Walcherse gemeenten, zowel qua aantallen als de betaalbaarheid van de bruto toevoegingen aan de woningvoorraad. De regio zet zich in om 2/3 betaalbaarheid van de bruto toevoeging aan de woningvoorraad te bereiken vanaf 2025.
Tabel 4: Ambitie van de regio Walcheren van 2022 tot en met 2030, uitgesplitst naar betaaibaarheidstype van de woningen
1 Ambitie (te realiseren woningen)
Huur woningen vanaf de Sociale huur sociale woningen huurgrens Aantal toteiOOO per maand Aantal
Koop-woningen Koop-woningen (onder (ŕ 055.000) 055.000) Aantal Aantal
Percentage betaalbaar
Gemeente/regio Periode Middelburg
Vee re
Vlissingen
Walcheren
55,794
2022-2024
680
323
26
30
301
2025-2030
1.600
761
76
192
571
64,394
222
873
61,796
Totaal2022-2030
2.280
1.084
102
Bruto Plancapaciteit
3.260
1.550
125
145
1.440
55,894
2022-2024
135
44
3
76
13
90,794
2025-2030
320
104
6
180
30
90,794
Totaal 2022-2030
455
148
9
256
43
90,794
Bruto Plancapacite it
910
295
18
513
85
90,794
2022-2024
770
209
79
119
363
52,994
r
2025-2030
1.840
500
208
480
651
64,694
Totaal 2022-2030
2.610
709
288
599
1.014
61,196
Bruto Plancapaciteit
3.110
845
320
480
1.465
52,994
2022-2024
1585
576
107
225
677
57,394
2025-2030
3760
1364
291
852
1253
66,794
Totaal 2022-2030
5345
1941
398
1077
1929
63,996
Bruto Plancapaciteit
7280
2690
463
1138
2990
58,994
Corporatiewoningen in cle regio 5.5 Binnen de regio zetten de corporaties zich in voor de realisatie van 2.740 corporatiewoningen. Hiervan is 98,207o sociale huur en 1,8 0Zo midden huur.
5.6
Het streven voor Vlissingen en Middelburg is per gemeente 3007o sociale huur in de complete woningvoorraad. Voor Vlissingen en Middelburg is dit percentage nu
86
28,807o, respectievelijk 26,l07o. In Veere is huidig percentage 10,70Zo. In de toekomst wordt dit na het toevoegen van netto 272 sociale huurwoningen 12,207o.
5.7
Voor een kleine landelijke gemeente als Veere is het behalen van 30o7o sociale huur geen reëel streven. Dat het percentage omhoog moet, dat onderschrijven wij. In het Programma Wonen heeft Veere de ambitie gesteld op 272 sociale huurwoningen (levensloopbestendig) en 98 sociale koopwoningen.
5.8
Naast de sociale huurwoningen in bezit van (de) corporaties is er ook een relatief grote voorraad particuliere betaalbare huurwoningen (tot C 763, -) beschikbaar; vooral in Vlissingen, maar ook in Middelburg. Inclusief die aantallen komt Walcheren nu al tot meer dan 3007o goedkoop/niet-geliberaliseerde huurwoningen. Onderling verschillen de percentages, waarbij vooral Veere op een lager aantal zit. Veere werkt er hard aan om haar aandeel snel te verhogen. Als hele regio Walcheren, wat wij ook als samenhangende woningmarkt beschouwen, voldoen wij naar onze mening aan de doelstellingen van het rijk. Wij maken ook mede daarom gezamenlijk Walcherse Woningmarktafspraken en stellen ook een Walcherse woonvisie op. Ook op het gebied van bijvoorbeeld Flexwonen en de huisvesting van bijzondere aandachtsgroepen werken wij nauw samen. Denk daarbij aan het programma Weer Thuis en aan de opvang van asielzoekers en vluchtelingen en de huisvesting van statushouders, waarvoor ook een regiodeal in de maak is.
6.
Aandachtsgroepen
6.1 Voor Zeeland lopen er voor de volgende 'aandachtsgroepen' verschillende (proces)afspraken, namelijk voor: 1. Statushouders 2. Arbeidsmigranten 3. 'Weer thuis Walcheren'; maatschappelijke opvang, vrouwenopvang, beschermd wonen en de jongeren 18-/18+ Onderstaand een toelichting met betrekking tot de bovenstaande 3 doelgroepen. Afspraken a. Statushouders Iedere gemeente zorgt dat de opgelegde aantallen voor de huisvesting van statushouders worden gehaald. Dit legt voor een groot deel beslag op de sociale huurwoningen binnen de gemeenten. De realisatie van flexwoningen kan hierin een oplossing zijn. In Middelburg worden in 2023 52 flexwoningen worden gerealiseerd op de locatie Het Zwin, waarvan er 28 bestemd zijn voor de huisvesting van statushouders. Veere voegt in 2023/2024 25-40 flexwoningen toe, sociale huur, om de hierboven beschreven doelgroepen versneld aan woonruimte te helpen. Vlissingen loopt in pas met de taakstelling. De statushouders worden door de corporaties gehuisvest. Dit zit in de totale woningbouwopgave en de prestatieafspraken.
b. Arbeidsmigranten Naast het realiseren van diverse complexen voor de huisvesting van internationale werknemers (per gemeente), zijn we bezig een regionale tafel te organiseren met meerdere betrokken private partijen en ondernemingen. Met als
87
doel een meer gezamenlijke aanpak en een betere bijdrage van de bedrijven en bemiddelingsbureaus zelf te bewerkstelligen. c.
Project 'Weer thuis op Walcheren' Op Walcheren loopt het project Weer Thuis op Walcheren. De regio Walcheren heeft de ambitie om in maart 2023 samenwerkingsafspraken te hebben uitgeschreven waar alle Walcherse gemeenten zich in kunnen vinden en aan conformeren. De samenwerking zal worden bekrachtigd met een handtekening. Weer Thuis op Walcheren is de projectgroep die voor de doelgroepen maatschappelijke opvang, vrouwenopvang, beschermd wonen en de jongeren 18/18+, het mogelijk wil maken terug te gaan wonen in de wijk. Dus voor die personen van deze doelgroep voor die inwoners die geen intramurale woonplek meer nodig hebben en in de wijk kunnen wonen, dit ook bieden door passende ondersteuning en een woonplek. Dit is ook landelijk beleid (VNG). Om hiertoe op Walcheren te komen zijn er 4 bijeenkomsten georganiseerd met woningbouwverenigingen, zorgaanbieders en gemeenten waar input wordt verzameld voor uiteindelijke samenwerkingsafspraken/ bestuurlijk vastgestelde convenant. De huurders uit deze doelgroep worden door woningcorporaties behandeld als reguliere huurders echter gelden er wel een aantal niet reguliere afspraken. Daarnaast streven de woningcorporaties ernaar om binnen een bepaalde termijn na aanmelding van de zorgorganisatie een passende woonruimte te bieden. Ook de realisatie van flexwoningen zoals benoemd in artikel 6.1 sub a kan een oplossing bieden.
7.
Flexwonen
7.1
De regio zet zich in om hieraan bij te dragen door 221 flexwoningen te realiseren. Op dit moment is er één concrete locatie in beeld: Middelburg, Het Zwin, 52 woningen, te realiseren in 2023.
7.2
Veere voegt in 2023/2024 25-40 flexwoningen toe. De locaties voor deze woningen zijn de randen van toekomstige nieuwbouwwijkjes. De flexwoningen staan tijdelijk aan de rand, maar worden later in de ontwikkeling van de wijk verplaatst zodat ze een definitieve plek in het plan krijgen.
7.3
Voor de korte termijn is Vlissingen bezig met een paar projecten die enkele tientallen flexwoningen opleveren. Concrete cijfers hiervoor volgen nog. Het voornemen op de langere termijn is het zoeken naar meer locaties om extra aantallen te realiseren. Op langere termijn is er een behoefte aan honderden flexwoningen.
8.
Bouwen voor ouderen en verpleegzorgplekken
8.1
Het aandeel te realiseren nultredenwoningen en geclusterde woningen per gemeenten bedraagt voor gemeente Middelburg, Veere en Vlissingen resp. 490, 100 en 710 woningen. Het totaal in de subregio telt op tot 1300 woningen.
88
9.
Herstructurering
9.1
Op Walcheren zijn er meerdere herstructureringsprojecten. In Middelburg worden 505 sociale huurwoningen gesloopt en 465 worden er teruggebouwd. Ook in Vlissingen staat veel herstructurering op het programma. Het gaat hierbij om (vroeg) naoorlogse wijken (járen '50 en '60) en begin járen '70; met veel portiek woningen (3 of 4 hoog), van slechte kwaliteit en niet duurzaam. Deze woningen in het Middengebied (vooral Panoramabuurt, Bloemenbuurt en Schildersbuurt) zijn deels in bezit van de corporatie en deels particulier. Naast grootschalige renovatie is er ook (veel) sloop en vervangende nieuwbouw nodig.
10. Vakantieparken 10.1 De transformatie van vakantieparken is binnen de regio Walcheren niet wenselijk. Er zijn ook geen parken die daarvoor in aanmerking komen.
11. Kritische succesfactoren en ondersteuning In tabel 3 wordt locatie-specifiek bij de sleutelprojecten aangegeven op welke wijze Rijk en provincie ondersteunen in de realisatie van de regionale woningbouwopgave. Voor alle (afspraken over) kritische succesfactoren geldt dat deze periodiek besproken zullen worden in de regionale overleggen, om de voortgang te monitoren.
12. Te maken aanvullende afspraken De colleges van B&W hebben de wens om aanvullend te bespreken: De landelijke financiering systematiek (volkshuisvestingsfonds e.d.); de Walcherse gemeenten constateren dat de huidige systematiek niet voldoet voor de Walcherse schaalgrootte. De regio wil graag met het Rijk een systematiek bespreken waarbij Walcherse projecten reële kans maken om geld te krijgen. Dit als input voor het maken van afspraken. - Capaciteit: om tot een goede (pre)productie te komen met weloverwogen keuzes is genoeg capaciteit van mankracht/ kennis van belang. Tijd: Er is voldoende tijd nodig om beleid uit te werken om naast de kwantiteit de kwaliteit te borgen. - Voldoende planologische ladder ruimte wat voor een deel rijksbeleid is en een deel nadere invulling door de Provincies en Gemeenten.
89
Subregionale Woondeal
Woningmarktregio Zeeuws-Vlaanderen Gemeente Hulst. Sluis en Terneuzen
WOONDEAL ZEELAND
© . BORSELE
gemeente gemeente
rE1mËrŚwaal
noond-beveland
‘.
‘ * i
Gemeente Schouwen-Duiveland
Ys.
gemeente sluis
1- I M t I S 1 f
gemeente Tholen
V1 F
vĹissingÈn
-/^eţņe^
'ĘĘįi Provincie
^Zeeland
B
Ministerie van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties
Deel 2. Woningmarktregio ZeeuwsVlaanderen De colleges van burgemeester en wethouders (hierna: colleges van B&W), het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Zeeland (hierna: college van GS) en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: minister voor VRO) bevestigen dat ze gezamenlijk alle inspanningen zullen verrichten ter uitvoering van de afspraken in de Zeeuwse Woondeal.
1.
Woningbouwopgave Zeeuws-Vlaanderen: van provinciale naar lokale opgave
Constatering De regio Zeeuws-Vlaanderen ligt ingesloten tussen de Westerschelde aan de noordzijde en België aan de zuidzijde. Voor Nederlandse begrippen is Zeeuws-Vlaanderen dunbevolkt: rust en ruimte zijn belangrijke kwaliteiten van de regio. Het is een regio met een grote lokale verscheidenheid. Zeeuws-Vlaanderen bevindt zich midden in een dynamische periode op de woningmarkt. Er doen zich uitdagingen, maar ook kansen voor. Ook signaleren we een demografische transitie in de regio die de komende járen verder doorzet en significant is. In de regio Zeeuws-Vlaanderen is er sprake van een echte koopcultuur. Circa 200Zo van de woningvoorraad is corporatiebezit. Daarnaast kent de regio reeds een goedkope bestaande woningvoorraad (de gemiddelde verkoopprijs ligt ruim onder C300.000). Een van de ambities die in de breed gedragen Strategische Regiovisie ZeeuwsVlaanderen staat, luidt: Zeeuws-Vlaanderen creëert een aantrekkelijk woonklimaat voor huidige en nieuwe bewoners. In het voorliggende bod staat onze huidige bijdrage aan de nationale opgave centraal. De ambitie van de regio is echter om meer woningen te realiseren. Daarmee ziet de regio deze bijdrage als de basis, 'een ondergrens', voor de realisatie van de regionale ambitie. In het kader hiervan is de monitoring van de uitspraken uit onderhavige woondeal van groot belang.
1.1
In deze regionale woondeal wordt een doorvertaling naar gemeenten gemaakt van deze afspraken tussen Rijk en provincie. De gemeenten zetten zich, in samenwerking met corporaties en marktpartijen, in voor de realisatie van de opgave in tabel 1. Het gaat in Zeeuws-Vlaanderen om de realisatie van in totaal 2.915 woningen in de periode tot en met 2030 als bijdrage aan de opgave. De geïnventariseerde plancapaciteit bedraagt 4.130 woningen en is daarmee voldoende om de ambitie waar te maken. In tabel 2 zijn de uitsplitsingen van de ambitie per jaar en per gemeente te vinden
91
Tabel 1: Subregionale aandeel per gemeente aan de provinciale opgave. Betaalbaarheid Woningen Te
Beschikbare bruto plancapaciteit (aantal woningen)
realiseren woningen bruto
Sociale huurľll
Netto plancapaciteit
Middenhuurľ21
Betaalbare koopĩ31
Betaalbaar deel overiae toevoeainaen
Betaalbaar heid totaal
door wooncorp.
Hulst
825
990
685
385
40
155
100
680
Sluis
270
935
715
185
80
80
115
460
185
Terneuzen
1820
2205
1840
675
175
625
145
1475
690
Totaal
2915
43.30
3240
1245
295
860
360
2615
1265
300Zo
707o
22 %
90Zo
630Zo
310Zo
lOQO/o
390
Tabellen 2. Uitsplitsing subregionale aandeel van de ambitie per jaar, afgezet tegen de geïnventariseerde plancapaciteit. Gemeente Hulst Aantallen gemeente Hulst Plancapaciteit
Betaalbaarheid (woningen) Beschikbare Aantal Beschikbare Ambitie netto woningen in (te realiseren bruto plancapaci harde plancapaciteit woningen) teit (bruto (aantal plancapacite Sociale huur min woningen woningen) it: onttrekking) Aantal
Jaartal
2022
j
680
Huur-woningen vanaf de Koop woningen sociale huurgrens tot (onder C1000 per C355.000) maand Aa nta 1 Aantal
68 “/o
Aantal woningen door woningcorporaties
Betaalbaar deel netto toevoeging Midden Sociale door huur huur splitsing woningen woningen en functieveran derinq
75
2023
80
2024
90
2025
90
2026
90
2027
95
2028
95
2029
100
2030
990
685
275
385
40
155
100
385
5
990
685
275
385
40
155
100
385
5
455
490Zo
105
Totaal
825
Gemeente Sluis Aantallen gemeente Sluis Plancapaciteit
Betaalbaarheid (woningen) Beschikbare Aantal Beschikbare Ambitie netto woningen in (te realiseren bruto plancapaci plancapaciteit harde woningen) teit (bruto plancapacite Sociale huur (aantal min woningen woningen) it: onttrekking) Aantal
Jaartal
2022
25
2023
25
2024
30
2025
30
2026
30
2027
30
2028
30
2029
35
2030 Totaal
Huur-woningen vanaf de Koop sociale woningen huurgrens tot (onder ClOOO per 6355.000) maand Aa nta 1 Aantal
Aantal woningen door woningcorporaties
Betaalbaar deel netto toevoeging Midden Sociale door huur huur splitsing woningen woningen en functieveran derinq
935
715
525
185
80
80
115
185
0
935
715
525
185
80
80
115
185
0
35 270
92
Gemeente Terneuzen Aantallen gemeente Terneuzen
Plancapaciteit
Betaalbaarheid (woningen) Beschikbare Beschikbare Aantal Ambitie netto woningen in (te realiseren bruto plancapaci harde woningen) plancapaciteit teit (bruto (aantal plancapacite Sociale huur min woningen woningen) it: onttrekking) Aa nta 1
Jaartal
2022
160
2023
180
2024
195
2025
200
2026
205
2027
210
2028
210
2029
225
2030 Totaal
1.625
Huur-woningen vanaf de Koop soda Ie woningen huurgrens tot (onder C1000 per C355.000) Aantal maand Aantal
Aantal woningen door woningcorporaties
74Vo
Betaalbaar deel netto toevoeging Midden Sociale door huur huur splitsing woningen woningen en functieveran derinq
2.205
1.840
1.310
675
175
625
145
675
15
2.205
1.840
1.310
675
175
625
145
675
15
230 1.820
2.
Bouwlocaties (sleutelprojecten)
2.1
Onderstaande bouwlocaties zijn aangewezen als lokale sleutelprojecten en noodzakelijk voor realisatie van de regionale opgave. Eventuele knelpunten voor de realisatie van deze locaties zijn in onderstaande tabel opgenomen.
Tabel 3: locaties, kenmerken en kritische succesfactoren (onderstaande lijst betreft de op dit moment bekende sleutelprojecten. Het betreft derhalve een dynamische lijst die niet uitputtend is). Projectkenmerken
Kritische succesfactoren
Locatie
Gemeente
Woningen
Hof te Zandeplein
Hulst
44
Groote Kreek 2
Hulst
250
Nieuw Hulst
Hulst
56
Othene Oost
Terneuzen
469
Pattispark
Terneuzen
144
Emmabaan Koewacht
Terneuzen
50
Maartenshof Axel
Terneuzen
44
Componistenbuurt Axel
Terneuzen
36
Witte Wijk Sas van Gent
Terneuzen
14
Binnenstad Terneuzen
Terneuzen
pm
Integrale gebiedsontwikkeling Oostburg
Sluis
100
Breskens West (laatste fase)
Sluis
65
Groenevelt 2, Sluis
Sluis
36
Mobiliteit
Kennis en capaciteit
Stikstof
Programmering
Regio specifiek
V V
V
V
V
V V
V
V
V
Geld V
93
2.2
Naast bovenstaande kritische succesfactoren bestaan er een aantal overkoepelende kritische succesfactoren die een rol spelen: » Stijgende economische parameters waaronder de stijgende (Bouw)kostenstijgingen welke een bedreiging vormen voor met name de betaalbaarheid en de te realiseren nieuwbouwprojecten. Gezien voorgaande is het voor de woningbouwcorporaties op dit punt soms wenselijker om de bestaande woningvoorraad te renoveren in plaats van het realiseren van nieuwbouwprojecten. » Oplopende rente: De oplopende rente zet de investeringsruimte van corporaties onder druk. Als de financiële onzekerheid aanhoudt, kunnen de corporaties de beloofde nieuwe sociale woningen mogelijk niet leveren. * Stijging van de disconterinosvoet: Rentestijgingen hebben niet alleen impact op de kasstromen van woningcorporaties, maar ook op de disconteringsvoet. Dit is een belangrijke parameter voor de berekening van de beleidswaarde. Hoe hoger de disconteringsvoet, hoe lager de waardering van een verwachte kasstroom in de toekomst is en dus ook hoe lager de beleidswaarde uiteindelijk zal zijn. Dit heeft een negatief effect op het financiële ratio Loan-to-valua. » Personele capaciteit: De gemeenten ervaren problemen met het werven en behouden van voldoende goed gekwalificeerd personeel, wat gevolgen heeft voor de uitvoering van de Woondeal.
Voor wat betreft "kennis en capaciteit" geldt dit niet als kritische succesfactoren voor enkel voor de overheden, maar ook personele capaciteit bij bijvoorbeeld bouwbedrijven en de woningbouwcorporaties. » Grondverwerving: Voor overname van gronden dient met grondeigenaren overeenstemming te worden bereikt. Voor woningbouwlocaties waar dit voor geldt bestaat een risico op vertraging. De gemeenten nemen hierin het voortouw, maar zijn hierin mede afhankelijk van de verkopende partij. » Overige onrencabele toppen: Om betaalbare woningen te realiseren stuiten gemeenten vaak op verwachtingswaarde van grond of gebouwen. Deze verwachtingswaarde is gebaseerd op duurdere grondgebonden woningen of appartementen. Om toch betaalbare woningen te kunnen realiseren is het van belang om ontwikkelaars hiertoe in beweging te krijgen.6 * Specifiek voor de gemeente Sluis: De Integrale gebiedsontwikkeling Oostburg omvat een complex geheel aan verschillende functies en deelontwikkelingen. De complexiteit qua samenhang van diverse functies en de veelheid aan betrokken partijen vormt een risico voor de tijdige realisatie.
3.
Transformatie
3.1
Op basis van de huidige plannen zet de regio zich in om een bijdrage van 360 woningen te leveren door transformatie te realiseren.
4.
Versnellingsafspraken
4.1
De colleges van B&W van gemeenten Hulst, Terneuzen en Sluis zetten zich ervoor in dat de optelsom van de gemeentelijke plancapaciteit voldoende is voor de realisatie van de afgesproken kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave. Gemeenten zorgen er ook tijdig voor dat 'zachte' woningbouwplannen worden omgezet in 'harde' plannen met daarbij specifieke aandacht voor het hard maken van de plannen tot en met 2024.
6 E.e.a. is opgenomen in de Hendreiking Vertraging voorkomen met Grondbeleid.
94
4.2
De colleges van B&W dragen zorg voor het afgeven van voldoende vergunningen voor de realisatie van de met de provincie afgesproken woningbouwopgave in de regio, maar zijn daarin mede afhankelijk van het aantal vergunningaanvragen wat wordt ingediend door de initiatiefnemers.
4.3
Versnelling/wijziging procedures Ook de benodigde planologische procedures spelen hierbij een rol. Voor de realisatie van woningen is vaak een uitgebreide procedure benodigd. De doorlooptijd van een dergelijke procedure is relatief lang en staat haaks op de versnelling van de woningbouw. » Afhankelijk van bezwaar- en beroep. Snellere procedures zijn hiervoor van belang. We verzoeken het Rijk te onderzoeken op welke manier wettelijke procedures versneld kunnen worden, al dan niet door middel van wijzigingen. » Het staat voorop dat Zeeuws-Vlaancleren de ambitie heeft een bijdrage te leveren aan de nationale bouwopgave middels het meer en sneller woningen te realiseren. Echter moet hier ook de reële nuance worden geplaatst dat we bij planvorming en vaststelling ook afhankelijk zijn van bezwaar- en beroepsprocedures of er daadwerkelijk versneld kan worden. » Als er meer en sneller procedures doorlopen moeten worden, is het van belang dat er ook voldoende ambtelijke capaciteit beschikbaar is bij de gemeenten om dit te bewerkstelligen. We signaleren dat het steeds lastiger is om geschikt personeel aan te trekken om de capaciteit op niveau te houden en in deze noodzakelijke uitbreidingscapaciteit te voorzien.
4.4
Plan van Aanpak Ruimte voor Woonkwaliteit. De Zeeuws-Vlaamse colleges hebben in 2020 ingestemd met het Plan van Aanpak Ruimte voor Woonkwaliteit. Het Plan van Aanpak heeft als doel om ruimte te creëren voor kwalitatief gewenste nieuwbouwplannen door middel van het 'wegbestemmen'van overtollige harde plancapaciteit. De plannen zoals opgenomen in de Woondeal zijn kwalitatief gewenst. Dit neemt niet weg dat de gemeenten in Zeeuws-Vlaanderen nader uitvoering zullen moeten geven aan de opgenomen acties uit het Plan van Aanpak. Hierbij is steun vanuit het Rijk gewenst. Dit met name op het gebied van kennisdeling met betrekking tot het juridische traject om voorzienbaarheid in de gemeentelijke bestemmingsplannen, dan wel provinciale plannen te creëren.
5.
Betaalbaarheid
»
Betaalbare huur- en koopwoningen in de nieuwbouw 5.1 De regio zet zich in voor de bruto toevoeging van 2.770 betaalbare huur- en koopwoningen aan de woningvoorraad.
5.2
De regio zet zich in voor de realisatie van 480 aantal middenhuur woningen en 1.045 betaalbare koopwoningen. Het aandeel betaalbare huur- en koopwoningen in de regio telt op tot 670Zo.
5.3
Hiermee is het regioaandeel van 15,807o van de Zeeuwse opgaven gerealiseerd in het betaalbare segment. Dit is 0,70Zo van de totale nationale opgave (te weten 350.000 woningen).
95
5.4
De regio streeft dus; naar een vergroting van het aandeel betaalbare huur- en koopwoningen. Er zal daarbij met name worden gestuurd op de zachte plannen. Hierbij dient te worden opgemerkt dat er binnen de regio Zeeuws-Vlaanderen tevens behoefte is aan duurdere huur- en koopwoningen.
5.5
In tabel 4 is weergegeven wat de ambitie is van de Zeeuws-Vlaamse gemeenten, zowel qua aantallen als de betaalbaarheid van de bruto toevoegingen aan de woningvoorraad. De regio zet zich in om 2/3 betaalbaarheid van de bruto toevoeging aan de woningvoorraad te bereiken vanaf 2025.
Tabel 4: Ambitie van de regio Zeeuws-Vlaanderen van 2022 tot en met 2030, uitgesplitst naar betaalbaarheidstype van de woningen
Ambitie (te realiseren woningen)
Gemeente/regio Hulst
Sluis
Terneuzen
Zeeuws-Vlaanderen
Huur woningen vanaf de Sociale huur sociale woningen huurgrens Aantal totClOOO per maand Aantal
PeriO|de
Koop-woningen Koop-woningen (onder ^ C355.000) C355.000) Aantal Aantal
r
51
r
Percentage betaalbaar
77
68,794
2022-2024
245
95
22
2025-2030
575
224
52
113
186
67,694
Totaal 2022-2030
820
319
75
164
263
68,094
Bruto Plancapaciteit
990
385
90
205
310
68,794
2022-2024
80
16
12
12
41
49.294
2025-2030
190
38
Totaal 2022-2030
270
53
44
r
32
r
39
81
57.294
51
122
54,8X 49,794
Bruto Plancapaciteit
935
185
140
140
470
2022-2024
535
164
60
169
142
73.594
2025-2030
1.280
392
144
393
352
72.594
Totaal 2022-2030
1.815
556
204
562
494
72,894
Brute Plancapaciteit
2.205
675
250
700
580
73,794
2022-2024
860
275
94
232
259
69,894
2025-2030
2045
653
228
545
619
69,794
Totaal 2022-2030
2905
928
322
777
Brute Plancapaciteit
4130
1245
480
878 1360
69,894 67,194İ
r
1045
Corporatiewoningen in cle regio 5.6 Binnen de regio zetten de corporaties zich in voor de realisatie van 1.265 aantal corporatiewoningen. Hiervan is 98,4 0Zo sociale huur en 1,6 0Zo middenhuur.
5.7
Het streven is per gemeente de sociale woningvoorraad in de totale woningvoorraad te vergroten. Uitgangspunt is om de sociale huurwoningvoorraad in de regio aan te laten sluiten bij de huidige en toekomstige behoefte. Momenteel behoort 200Zo van de totale woningvoorraad tot de sociale huur en circa de helft van de bewoners van sociale huurwoningen behoren tot de oudere doelgroep (65-I-). Verschillende modelberekeningen laten zien dat de behoefte aan sociale huurwoningen zal afnemen als gevolg van huishoudens die komen te overlijden. Het toevoegen van een extra sociale huurwoningen om te komen tot 300Zo lijkt op dit moment exploitatietechnisch risicovol. Op relatief korte termijn kan dit leiden tot een omvangrijke leegstand binnen de sociale huurwoningvoorraad. Uit de doorrekening van de Provinciale bevolkings- en huishoudenprognose 2022 met het Socratesmodel is gebleken dat in de regio Zeeuws-Vlaanderen daarentegen ook met name behoefte: is aan duurdere koop- en huurwoningen. Uitgangspunt is
96
derhalve om de voorraad in lijn met de huidige en toekomstige kwalitatieve behoefte te laten meebewegen en vraag en aanbod goed te monitoren.
6.
Aandachtsgroepen
6.1
In lijn met het beleidsprogramma 'Een thuis voor iedereen' stellen de ZeeuwsVlaamse gemeenten in een woondealregio in 2023 lokaal een integrale woonzorgvisie op die aansluit bij de regionale woningbouwprogrammering. De gemeente Hulst heeft in 2021 reeds een woonzorgvisie met bijbehorend uitvoeringsprogramma vastgesteld. In Terneuzen wordt momenteel de woonzorgvisie opgesteld. Er is reeds een concept beschikbaar. Vaststelling staat voor 2023 gepland. In de gemeente Sluis is een nieuwe brede Woonvisie in ontwikkeling. Op dit moment is daarin een afzonderlijke paragraaf voorzien voor het thema Wonen en Zorg. Het opstellen van deze paragraaf vindt plaats in nauwe samenwerking met zorgpartijen werkzaam in de gemeente. Aandachtspunt daarbij is de criteria die gelden voor een visie op wonen en zorg zoals is bedoeld in het Programma Wonen en Zorg als onderdeel van het Nationaal Woon- en Bouwprogramma.
6.2
De uitkomsten van de woonbehoefte uit de woonzorgvisies zullen leidend zijn voor het actualiseren van de bestaande woondealafspraken.
7.
Flexwonen
7.1
De regio zet zich in om hieraan bij te dragen door minimaal circa 14 flexwoningen te realiseren per jaar, 130 flexwoningen in de regio over de gehele looptijd van de regiodeal genomen. Dit aandeel wordt realistisch geacht, omdat er momenteel nog geen flexwoningenprojecten in Zeeuws-Vlaanderen zijn gerealiseerd. Echter hebben alle drie de Zeeuws-Vlaamse gemeenten de ambitie om meer flexwoningen per jaar te realiseren dan het hiervoor genoemde aantal. Voorgaande is mede afhankelijk van de behoefte aan flexwoningen binnen de regio, welke kan fluctueren (denk aan verhoogde taakstellingen, toename instroom buitenlandse medewerkers etc.). De Zeeuws-Vlaamse gemeenten maken hier onderling afspraken over met onder andere de woningbouwcorporaties.
8.
Bouwen voor ouderen en verpleegzorgplekken
8.1
De woningbouwcorporaties, waaronder Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, realiseren bij nieuwbouw in de basis levensloopbestendige en/of geclusterde woningen. Voorgaande is in lijn met de regionale woonvisie Zeeuws-Vlaanderen en de gemeentelijke woonzorgvisies. Specifiek geldt voor de gemeente Hulst dat Woonstichting Hulst bij de herstructurering van het plan Nieuw-Hulst 12 levensloopbestendige woningen zal realiseren (de overige fases zijn momenteel onbekend). Woonstichting Hulst zal op de locatie Blaauwe Hofke 24 geclusterde woningen realiseren.
8.2
Het aandeel te realiseren nultredenwoningen en geclusterde woningen per gemeente bedraagt voor gemeente Terneuzen 766 woningen.
97
8.3
Ook sturen de Zeeuws-Vlaamse gemeenten bij particuliere nieuwbouwinitiatieven zo veel als mogelijk op levensloopbestendige woonvormen met als doel de doorstroming te bevorderen.
9.
Herstructurering
9.1
Hulst: Zoals beschreven betreft een groot deel van de Zeeuws-Vlaamse woningvoorraad particulier bezit, zo ook in Hulst. Voorgaande maakt dat herstructurering complex is. De herstructureringsopgave bij de woningbouwcorporaties zijn bekend. Sloop en vervangende nieuwbouw door Woonstichting Hulst in de wijk Nieuw-Hulst bedraagt 56 woningen en het Blaauwe Hofke. Ook worden er gedurende de periode woningen gerenoveerd tot gasloos.
9.2
Sluis: Gezien de samenstelling en datering van de bestaande woningvoorraad in de gemeente Sluis is er zeker een herstructureringsopgave. Zie daarvoor het Kwalitatief Woning Onderzoek Zeeland (KWOZ). Die opgave wordt nog nader in beeld gebracht bij de eerder genoemde nieuwe een brede woonvisie. De vaststelling van die woonvisie wordt voorzien in de raadscyclus van mei 2023. Een en ander zal daarna bij de cyclisch aanpak van deze deal worden ingevuld.
9.3
Terneuzen: in Terneuzen gaat het om alle genoemde categorieën. Binnen het totaalplan voor de binnenstad Terneuzen wordt hier verdere uitvoering aan gegeven. Herstructurering vindt ook plaats in de Witte Wijk te Sas van Gent en de Oranje- en Componistenbuurt te Axel. Het gaat daar om sloop en vervangende nieuwbouw.
9.4
In het kader van duurzaamheid voert Woongoed Zeeuws-Vlaanderen in de gehele regio grootschalige renovatie uit bij zo'n 1.260 woningen t/m 2030. Dit is zo'n 2307o van de bestaande woningvoorraad van Woongoed in Zeeuws-Vlaanderen.
10. Vakantieparken 10.1 De gemeente Hulst, Sluis en Terneuzen hebben geen vakantieparken welke mogelijk omgevormd zouden kunnen worden naar een woonbestemming. 10.2 In de gemeente Sluis vorm de toeristisch recreatieve sector een belangrijke economische pijler. We zien in deze sector een ontwikkeling die kwantitatief, maar zeker ook kwalitatief is. Er zijn in de gemeente Sluis meerdere vakantieparken. Deze zijn buiten de woonkernen gesitueerd en vormen geen directe aanleiding om transformatie ten behoeve van de functie Wonen te ontwikkelen. In de bestaande situatie is op deze parken nauwelijks sprake van permanente bewoning.
11. Kritische succesfactoren en ondersteuning In tabel 3 wordt locatie-specifiek bij de sleutelprojecten aangegeven op welke wijze Rijk en provincie ondersteunen in de realisatie van de regionale woningbouwopgave. Voor alle (afspraken over) kritische succesfactoren geldt dat deze periodiek besproken zullen worden in de regionale overleggen, om de voortgang te monitoren.
98
1. Zoals eerder aangegeven is versnelling van de procedures van belang om tot versnelling van de woningbouw te komen. Momenteel hebben de partijen te maken met langdurige procedures en de bijbehorende onderzoeken die in het kader van het vooroverleg noodzakelijk zijn (flora- en faunaonderzoeken, Aeriusberekeningen). 2. De commitment van marktpartijen om betaalbaar te wíllen bouwen is een kritische succesfactor. De stijgende bouwkosten spelen hierbij een grote rol. De overheden zijn vaak afhankelijk van de marktpartijen en woningbouwcorporaties, waardoor het van belang is dat gemeenten en de provincie meer handvatten beschikbaar krijgen om hierop te sturen. 3. De voorwaarden van Rijksregelgeving zijn vaak dermate stringent dat de regio Zeeuws-Vlaanderen vaak buiten de boot valt, denk hierbij aan subsidieregelingen, of er moet een werkwijze gehanteerd worden die dermate vertragend werkt. Er wordt daarom aandacht gevraagd voor regelingen die oog hebben voor de diversiteit in regionale context, met name m.b.t. de schaalgrootte. 4. Naast nieuwbouw ligt er een grote opgave in de aanpak van de bestaande woningvoorraad. Zeeuws-Vlaanderen beschikt overeen relatief oude voorraad, die grotendeels in particulier bezit is. Circa 3.000 woningen van de particuliere voorraad in de regio behoren tot de kwetsbare voorraad (lage energieprestatie, niet levensloopbestendig te maken, et cetera).
Dit is een belangrijk aandachtspunt omdat hier risico's liggen op leegstand, met gevolgen voor de leefbaarheid en maatschappelijke kosten in de regio tot gevolg. De opgave in de bestaande particuliere voorraad is groot in de regio. Het is dus van belang dat de focus niet enkel op nieuwbouw ligt, maar ook de bestaande voorraad de benodigde aandacht krijgt. Het belang daarvan is door de mondiale ontwikkelingen (realisatie maatregelen Verdrag van Parijs, oorlog in Oekraïne, e.d.) alleen maar groter geworden. Gezien de grootte van de opgave, is dit voornamelijk vanuit financieel oogpunt een grote opgave. Het Rijk heeft daartoe instrumenten ontwikkeld, zoals de woningbouwimpuls, het volkshuisvestingsfonds en recent de regeling woningbouw en infrastructuur, terwijl er ook nog nieuwe programma's op stapel staan. Het is belangrijk dat deze instrumenten goed aansluiten op de aard en omvang van de Zeeuwse opgave en vroegtijdig worden afgestemd met de gemeenten, zodat de gemeenten voldoende tijd hebben om onder andere financiële middelen beschikbaar te kunnen stellen. De Zeeuwse projecten zijn in omvang veelal kleiner, maar kunnen lokaal van groot belang zijn. 5. Een van de belangrijkste knelpunten voor Zeeuws-Vlaanderen is de bereikbaarheid. De gemeenten in Zeeuws-Vlaanderen zijn bereid om de komende tijd in te zetten op een versnelling van de woningbouwopgave.
Wij wensen als regio dan ook graag inwoners van buitenaf aantrekken. Echter is het hierbij van belang dat alle regio's in Zeeland zijn aangesloten op de rest Nederland en voor sommige regio's is het van groot belang dat de bereikbaarheid sterk wordt verbeterd om de leefbaarheid en concurrentiepositie in de regio te behouden. Dit is een infrastructurele opgave die niet enkel door de gemeenten kan worden opgepakt. Hiervoor is steun en regie vanuit het Rijk door de regio als noodzakelijk beoordeeld.
12. Te maken aanvullende afspraken De colleges van B&W hebben de wens om aanvullend afspraken te maken over: De colleges van B&W van de gemeente Terneuzen, Sluis en Hulst spannen zich in om de beschreven afspraken uit de Woondeal na te komen, maar zijn daarin voor een groot deel afhankelijk van de gevraagde ondersteuning vanuit het Rijk. 99
Hierbij wordt onder andere verwezen naar de gevraagde financiële ondersteuning. Dit geconstateerd hebbende, willen de regio en provincie dit onderwerp met het Rijk bespreken. De gemeenten constateren dat de uitwerking van de Woondeal tevens om de nodige afstemming vraagt tussen de verschillende beleidsdomeinen binnen de betrokken overheden, waaronder het sociaal domein. Dit laatste is zeker van belang gelet op de mogelijk financiële consequenties, bijvoorbeeld voor de WMOmiddelen. VWS en VNG doen onderzoek hiernaar en hebben een traject gestart. De Zeeuws-Vlaamse gemeenten willen dit onderwerp met het Rijk bespreken. Financiële ondersteuning bij de herstructurering van de bestaande woningvoorraad. De ervaring in 2021 bij de aanvragen voor bijdragen uit het Volkshuisvestingsŕonds heeft de regio geleerd dat voor Zeeuws-Vlaanderen maatwerkoplossingen nodig zijn met een meer structureel karakter. Hierover willen de regio en provincie in gesprek met het Rijk.
100