01 (Landbouwstraat 2 Schoondijke) - Ontwerpbestemmingsplan.pdf
Tekst van het document
Bestemmingsplan ‘Landbouwstraat 2, Schoondijke’
Toelichting ‘Landbouwstraat 2, Schoondijke’
Opsteller: Verhage-Lemahieu A.B. (Bram) Verhage Rondweg 1 4524 JL Sluis E: bram@verhage-lemahieu.nl T: 0117-760160
Versie: 27 juni 2022 Status: Ontwerp IMRO: NL.IMRO.1714.bpLandbwstrt2-ON01
Toelichting Landbouwstraat 2, Schoondijke
1
INHOUD
1.
Inleiding ................................................................................................................ 3 Aanleiding............................................................................................................. 3 Huidige situatie ..................................................................................................... 3 Het plan ............................................................................................................... 4
2.
Planologisch beleidskader ...................................................................................... 5 Rijksbeleid ............................................................................................................ 5 Provinciaal beleid ................................................................................................... 7 Gemeentelijk beleid ............................................................................................... 7
3.
Sectorale aspecten ................................................................................................. 9 Natuur ................................................................................................................. 9 Cultuurhistorie ...................................................................................................... 9 Archeologie .......................................................................................................... 10 Mobiliteit en parkeren............................................................................................ 11 Technische infrastructuur ....................................................................................... 12 Bodem ................................................................................................................ 12 Geluid ................................................................................................................. 13 Luchtkwaliteit ....................................................................................................... 14 Externe veiligheid ................................................................................................. 14 3.10 Vormvrije mer ......................................................................................................
15 Omliggende functies ............................................................................................. 15 3.12 Watertabel ........................................................................................................... 16
4. 4.1 4.2 4.3
Juridisch .............................................................................................................. 18 Algemeen ............................................................................................................ 18 Verbeelding.......................................................................................................... 19 Regels ................................................................................................................. 19
5.
Economische uitvoerbaarheid .............................................................................. 19 Maatschappelijke haalbaarheid ............................................................................... 19
6.
Maatschappelijke haalbaarheid ............................................................................ 19 Procedure ............................................................................................................ 19 Conclusie ............................................................................................................. 20
Bijlage 1. Stikstofdepositieberekening Bijlage 2. Bodemonderzoek
Toelichting Landbouwstraat 2, Schoondijke
2
1. Inleiding
Aanleiding Aan de Landbouwstraat 2 te Schoondijke is een voormalig schoolgebouw gelegen. Het bestaande gebouw is gekocht met het doel te verbouwen tot één woning om permanent te bewonen en het realiseren van een cultureel zaalverhuurcentrum, beiden inpandig in de huidige bebouwing te realiseren. Om het gebouw ook daadwerkelijk te verbouwen en te gebruiken als woonhuis en cultureel zaalverhuurcentrum dient de bestemming te worden gewijzigd. Het perceel aan de Landbouwstraat is opgenomen in het bestemmingsplan Kleine Kernen Sluis en heeft de bestemming Maatschappelijk, de dubbelbestemming Waarde – Archelogie - 4 en een bouwvlak. Tevens is de maximale goothoogte van 6 meter en een maximaal bebouwingspercentage van 50% opgenomen. Uit het parapluplan Archeologie van de gemeente Sluis (vastgesteld d.d. 31 januari 2019) blijkt dat de waade Archeologie – 2 is toegekend. Het bestemmingsplan Kleine Kernen Sluis biedt niet rechtstreeks de mogelijkheid om de bestemming Maatschappelijk te wijzigen naar Gemend met de aanduiding cultureel zaalverhuurcentrum. Om deze wijziging mogelijk te maken dient op basis van artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening een partitiële herziening van het bestemmingsplan te worden opgesteld. Het bestemmingsplan dient aantoonbaar te maken dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.
In onderhavige toelichting wordt een afweging gemaakt waarbij alle ruimtelijke relevante aspecten met betrekking tot het initiatief inzichtelijk gemaakt worden. Uit dit rapport zal blijken dat aan de voorwaarden voldaan kan worden en dat er daardoor medewerking verleend kan worden aan het initiatief.
Huidige situatie Het plangebied aan de Landbouwstraat 2 is kadastraal bekend als Oostburg, sectie ES nummer 1191. Het perceel is gelegen aan de rand van Schoondijke grenzend aan enkele achtertuinen van bestaande burgerwoningen en een blok met garageboxen. De woningen waarvan de tuinen grenzen aan het plangebied zijn gelegen in de Ooststraat en Achterweg. Binnen het plangebied is de voormalige school gelegen. Het totale perceel heeft een omvang van circa 1.673 m2. De functie als school is mogelijk op basis van de bestemming Maatschappelijk. Deze bestemming biedt tevens de mogelijkheid
om
educatieve,
sociaal-medische,
sociaal-culturele,
levensbeschouwelijke
voorzieningen, kinderopvang alsmede voor voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en
ondergeschikte detailhandels- en/of horeca activiteiten uitsluitend ten dienste van de
maatschappelijke voorzieningen uit te oefenen.
Toelichting Landbouwstraat 2, Schoondijke
3
Figuur 1: Kadastrale kaart Landbouwstraat 2, Schoondijke (Kadastralekaart.com)
Het plan Het initiatief is er op gericht om de huidige bestaande bebouwing op het perceel Landbouwstraat 2 te verbouwen tot één woning en cultureel zaalverhuurcentrum. Het cultureel zaalverhuurcentrum zal bestaan uit een zaal van in totaal circa 85 m2 en richt zich op sociaal-maatschappelijke activiteiten waarbij in de praktijk voor innerlijke groei de fysieke, emotionele en/of geestelijke groei van de mens centraal staat en waarbij in het cultureel zaalverhuurcentrum, zingeving, filosofie, creativiteit en spiritualiteit een kenmerkende plaats krijgen. Het zalencentrum zal beschikbaar worden gesteld voor kleine groepen mensen, veel lokale bewoners, van ongeveer 10 personen per activiteit, waarbij de volgende activiteiten van toepassing zouden kunnen zijn: -
Yoga
-
Meditatie
-
Filosofie
-
Mantra zingen
-
Schilder- of tekencursus
-
Expressie voor kinderen
Toelichting Landbouwstraat 2, Schoondijke
4
-
Dansgroepen
-
Praatgroepen voor o.a. kankerpatiënten en slachtoffers van seksueel misbruik
-
Cursussen en lezingen
-
Creatieve workshops
Er zal inpandig worden verbouwd en er wordt geen bebouwing toegevoegd. Om het pand te kunnen bewonen en het cultureel zalencentrum te realiseren dient de bestemming te worden gewijzigd. 2.
Planologisch beleidskader
Rijksbeleid Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De NOVI bevat de hoofdzaken van het voor de fysieke leefomgeving te voeren beleid. Uit de Omgevingswet volgt dat al het strategische beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, én het nieuwe strategische beleid op het beleidsterrein van de fysieke leefomgeving wordt opgenomen in de NOVI. De NOVI komt als structuurvisie uit onder de bestaande Wet ruimtelijke ordening (Wro) en heeft als ondertitel Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Het Nationaal Milieubeleidsplan (NMP4, 2001) en de Rijksnatuurvisie 2014 gaan op in en worden vervangen door de NOVI en het bijbehorende Nationaal Milieubeleidskader. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervalt geheel, behalve paragraaf 4.9 Caribisch Nederland en Caribische Exclusieve Economische Zone. De NOVI geldt verder als wijziging van enkele onderdelen van het Nationaal Waterplan 2016-2021 (NWP) op grond van de Waterwet. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als een omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld.
De Omgevingswet geeft aan de NOVI mee dat deze ‘met het oog op duurzame ontwikkeling, de bewoonbaarheid van het land en de bescherming en verbetering van het leefmilieu, gericht is op het in onderlinge samenhang: (a) bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften’. De NOVI stelt een nieuwe aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen werken we aan onze prioriteiten: ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie, een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel, sterke en gezonde steden en regio’s en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De uitwerking ervan in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn opgenomen in het Besluit kwaliteit leefomgeving (BKL). Het BKL wordt van kracht zodra de Omgevingswet in werking treedt. Het BKL wordt dus uitwerking in regelgeving van het beleid dat in de NOVI staat. De betreffende onderdelen en/of artikelen in het Barro, Bro, en straks Bkl, blijven ook onder de NOVI gelden.
Bij nadere invulling van de uitvoeringsinstrumenten van de NOVI kan blijken dat het nodig is de uitvoeringsregels aan te passen. In relatie tot de
Toelichting Landbouwstraat 2, Schoondijke
5
gewenste ontwikkeling, zijnde het toevoegen van de bestemming Gemengd met aanduiding cultureel zaalverhuurcentrum, dienen onderstaande onderdelen te worden beoordeeld.
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Rijk heeft in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) nationaal ruimtelijk beleid geborgd. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Het Barro omvat 14 onderwerpen. De gewenste ontwikkeling is niet strijdig met een van deze 14 onderwerpen. De ontwikkeling wordt niet beperkt door nationaal ruimtelijk beleid. Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een beschrijving op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' zoals beschreven in, het per 1 juli 2017 gewijzigde, artikel 3.1.6 Bro. Nieuwe ontwikkelingen dienen getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking mits er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Het begrip ‘stedelijke ontwikkeling' is in artikel 1.1.1, lid 1, sub i van de Bro gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.
Uit jurisprudentie blijkt dat vanaf 12 nieuwe woningen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dat deze Ladderplichtig is. De in de toelichting van een bestemmingsplan vereiste onderbouwing van de nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Om te bepalen of een planvoornemen Ladderplichtig is dient getoetst te worden of de voorziene ontwikkeling wel een stedelijke ontwikkeling is. Onderliggend bestemmingsplan voorziet in de realisatie van een woning op de locatie zelf. Het planvoornemen wordt mogelijk gemaakt door middel van het wijzigen van de bestaande bestemming Maatschappelijk naar Gemengd met de aanduiding cultureel zaalverhuurcentrum en voorziet in een gewenste kwaliteitsverbetering binnen stedelijk gebied. De ontwikkeling leidt niet tot extra verstedelijking nu het bestaande pand wordt ingericht als één woning en cultureel zaalverhuurcentrum. Hoewel het één woning betreft en daarmee minder dan de genoemde 12 kan
Toelichting Landbouwstraat 2, Schoondijke
6
voor wat betreft behoefte worden aangegeven dat het gebouw reeds onder voorbehoud van het goed doorlopen van deze bestemmingsplanprocedure is aangekocht door initiatiefnemer.
Provinciaal beleid Zeeuwse omgevingsvisie Op 12 november 2021 hebben Provinciale Staten de Zeeuwse omgevingsvisie vastgesteld. In de Zeeuwse omgevingsvisie zijn de hoofdlijnen voor het provinciaal ruimtelijk beleid uiteengezet. In de Provinciale Omgevingsvisie (POV) 2021 staat in hoofdstuk 2 ‘Uitstekend wonen en werken in Zeeland’ o.a. dat “…steeds meer vormen van vastgoed hun functie verliezen, zoals maatschappelijk vastgoed, scholen, winkels, kerken en kantoren. Voor de dynamiek van het stedelijk gebied is het cruciaal dat woningen toegevoegd kunnen worden in, of in plaats van deze gebouwen.” Het onderhavige plan gaat uit van de transformatie (herbestemming) van een voormalige school, een relatief groot gebouw, in één woning en cultureel zaalverhuurcentrum. Dit plan komt tegemoet aan c.q. is preventief op de bedreiging die volgt uit het verliezen van vastgoedfuncties als in de POV2021 bedoeld. Uit de eerste inventarisatie, uitgevoerd door Rho in opdracht van de provincie Zeeland, blijkt dat binnen de in de gemeente Sluis geldende bestemmingsplannen voldoende ruimte aan bestaande plancapaciteit is om deze school te kunnen transformeren tot één woning en cultureel zaalverhuurcentrum inclusief praktrijkruimte.
Door bij de uitvoering van het plan van aanpak Plancapaciteit, waarvoor de gemeenteraad inmiddels de bereidheid heeft uitgesproken, rekening te houden met dit plan wordt de door provincie bedoelde relatie geborgd. In paragraaf 5 van het Plan van Aanpak Plancapaciteit Sluis wordt aangegeven dat invulling van leegstaand vastgoed binnen de grens bestaand stedelijk gebied in een centrumdorps woonmilieu als kwalitatief gewenste woningbouw kan worden gezien. Hoewel de kern Schoondijke niet geldt als een centrumdorps woonmilieu maar als een landelijk woonmilieu geldt de ombouw van dit voor één woning volumineus pand tot één woning en cultureel zaalverhuurcentrum inclusief praktrijkruimte als een kwalitatief gewenst plan dat voorziet in een specifieke behoefte. Omgevingsverordening Zeeland Bij het opstellen van dit bestemmingsplan dient rekening gehouden te worden met de Omgevingsverordening van de provincie Zeeland. De Verordening duidt gebieden met een bijzondere verwachtingswaarde aan. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn de kaarten behorend bij de Verordening geraadpleegd. De locatie is niet gelegen in of nabij gebieden welke zijn aangeduid in hoofdstuk 2, afdeling 2.9 Natuur en Landschap.
Gemeentelijk beleid Structuurvisie Krachtig Verbonden 2021-2025 De Structuurvisie, vastgesteld 28 februari 2021, is een visie op hoofdlijnen waarmee de gemeente Sluis op hooflijnen de koers bepaalt ten aanzien van het ruimtelijk-economisch en sociaalmaatschappelijk beleid. Het document vormt een 'Structuurvisie' zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening. De hoofdlijnen van het ruimtelijk-economisch en sociaal-maatschappelijk beleid worden vastgelegd, geven richting en vormen het uitgangspunt en de basis voor verdere uitwerking in deelvisies, bestemmingsplannen en projecten. De structuurvisie geeft voor het onderdeel wonen aan dat de gemeente zich wil focussen op een aantrekkelijk woon-, werk- en leefklimaat waardoor er een balans tussen de kwalitatieve en kwantitatieve woningvoorraad ontstaat. Dat wil zeggen: de vraag
Toelichting Landbouwstraat 2, Schoondijke
7
naar (een bepaald type) woningen is in overeenstemming met het aanbod. Indien sprake is van een gewenste ruimtelijke kwaliteitsverbetering, kan een beperkte toevoeging van woningen planologisch mogelijk
worden
gemaakt.
Het
initiatief
is
aangemerkt
als
een
gewenste
ruimtelijke
kwaliteitsverbetering binnen bestaand bebouwd gebied nu een bestaand pand een nieuwe geschikte functie krijgt toegekend. Bestemmingsplan 1e herziening Kleine Kernen Sluis Op de gronden is het bestemmingsplan Kleine Kernen Sluis van de gemeente Sluis van kracht (vastgesteld door de Raad d.d. 30 april 2014). Vervolgens zijn er wijzigingen doorgevoerd in de 1e herziening van het bestemmingsplan Kleine Kernen Sluis (vastgesteld door de Raad d.d. 27 oktober 2016). In dit bestemmingsplan is de locatie gelegen binnen de enkelbestemming Maatschappelijk, de dubbelbestemming Waarde – Archeologie - 4 en een bouwvlak. Tevens is de maximale goothoogte van 6 meter en een maximaal bebouwingspercentage van 50% opgenomen. Uit het parapluplan Archeologie van de gemeente Sluis (vastgesteld d.d. 31 januari 2019) blijkt dat de waade Archeologie – 2 is toegekend.
Figuur 2: Uitsnede bestemmingsplan Kleine Kernen Sluis, locatie Landbouwstraat 2, Schoondijke
De omzetting van de bestemming Maatschappelijk naar Gemengd met de aanduiding cultureel zaalverhuurcentrum is op basis van het vigerende bestemmingsplan 1e herziening Kleine Kernen Sluis niet mogelijk. Dat betekent dat voor de omzetting van de huidige bestemming door middel van een bestemmingsplanprocedure moet worden afgeweken van het bestemmingsplan 1e Kleine Kernen Sluis.
Toelichting Landbouwstraat 2, Schoondijke
8
3.
Sectorale aspecten
Natuur De bescherming van de natuur in Nederland vindt plaats door Europese en nationale wetgeving. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Deze staan los van elkaar en hebben ieder hun eigen werking. Gebiedsbescherming Op circa 4,24 kilometer is Natura-2000 gebied aanwezig, zijnde de Westerschelde & Saeftinghe. In relatie tot dit gebied is berekend in hoeverre deze ontwikkeling effect op de instandhouding van deze gebieden. Uit de AERIUS berekeningen blijkt dat bij de gebruiksfase het projecteffect bij het beoogde gebruik nihil is en geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de betreffende gebieden tot gevolg heeft. Er zijn geen negatieve effecten te verwachten en daarom bestaat op basis van artikel 2.7, lid 2 van de Wet natuurbescherming geen vergunningplicht voor deze wijziging, zie bijlage 1. Op ongeveer 450 meter van het plangebied is bestaande natuur aanwezig (begraafplaats Schoondijkje – kruiden- en faunarijk grasland). Tevens dient er niet te worden gesloopt of beplanting te worden verwijderd. De ontwikkeling heeft geen nadelige gevolgen voor dit gebied of andere bestaande natuurgebieden.
Figuur 3: Uitsnede Natuurnetwerk Zeeland 2022
Cultuurhistorie Op 1 januari 2012 is door middel van aanpassing van het Besluit ruimtelijke ordening bepaald dat cultuurhistorische belangen moeten worden meegewogen bij de voorbereiding van ruimtelijke plannen. Het waarborgen van cultuurhistorische belangen en het meewegen van deze belangen is belangrijk. Hiervoor is een omschrijving van het plangebied noodzakelijk.
Toelichting Landbouwstraat 2, Schoondijke
9
Het plangebied is gelegen aan de rand van het dorp Schoondijke. De omgeving wordt gekenmerkt door gemengd gebied, maar wordt met name gekenmerkt door burgerwoningen. Het perceel is bestemd als Maatschappelijk. Het omzetten van de bestemming Maatschappelijk naar Wonen past in het bestaande straatbeeld. Er wordt geen verdichting toegepast en de bestaande bebouwing krijgt een nieuwe invulling. Binnen of aangrenzend aan het plangebied zijn geen Rijksmonumenten aanwezig, maar wel een cultuurhistorisch monument, tegenover het plangebied is een historische boerderij gelegen met een indicatief eindoordeel B. De bestaande bebouwing wordt omgezet naar woonhuis en cultureel zaalverhuurcentrum. Deze bestemmingswijziging heeft geen nadelige gevolgen voor omliggende cultuurhistorisch waardevolle objecten.
Figuur 4: Uitsnede Cultuurhistorische Waardenkaart Zeeland
Archeologie Sinds 1 juli 2016 is de bescherming van archeologisch erfgoed vastgelegd in de Erfgoedwet. Deze wet betreft één integrale wet die betrekking heeft op museale objecten, musea, monumenten en archeologie op het land en onder water. Uitgangspunt is dat archeologische waarden in situ bewaard moeten blijven. Dat wil zeggen, dat ernaar gestreefd moet worden om de waarden op de locatie te behouden. Als dit niet mogelijk blijkt, bijvoorbeeld bij bouwplannen, dan moeten de waarden ex situ worden bewaard. De gemeente Sluis heeft haar archeologiebeleid vastgelegd, laatstelijk gewijzigd bij raadsbesluit van 31 januari 2019. Dit archeologiebeleid is vervolgens verwerkt in het bestemmingsplan Parapluplan archeologie. In dit bestemmingsplan is het plangebied aangeduid als Waarde – Archeologie 2. Bij bodemverstoringen dieper dan 40 centimeter met een oppervlakte groter dan 500 m2 is archeologisch onderzoek noodzakelijk.
Toelichting Landbouwstraat 2, Schoondijke
10
In het plan dat ten grondslag ligt aan deze bestemmingsplanprocedure zullen geen sloop- of bouwwerkzaamheden uitgevoerd worden. De huidige bebouwing zal gehandhaafd worden, derhalve is nader archeologisch onderzoek niet noodzakelijk.
Figuur 5: Uitsnede bestemmingsplan Parapluplan archeologie,
In het geval tijdens graafwerkzaamheden archeologische sporen of vondsten in de bodem worden aangetroffen zal, conform de wettelijke meldingsplicht paragraaf 5.10 van de Erfgoedwet (2016), melding dienen te worden gemaakt bij de bevoegde overheid (gemeente Sluis).
Mobiliteit en parkeren De ontsluiting van het plangebied verloopt via de Landbouwstraat. De Landbouwstraat is een straat die zowel in zuidwestelijke als noordoostelijke richting uitkomt op de kruising van de Prinses Beatrixstraat, de Dorpsstraat en de Lange Heerenstraat, welke straten het centrumgebied van Schoondijke vormen. Van hieruit zijn allerlei verbindingen mogelijk naar Breskens, Oostburg en IJzendijke, Biervliet, Terneuzen en richting Belgische grens. De Landbouwstraat beschikt niet over een fysieke scheiding tussen fiets- en autoverkeer. De huidige locatie is bestemd met de bestemming Maatschappelijk en werd gebruikt als kinderdagverblijf. Binnen deze bestemming zijn (met name met piekbelasting) relatief veel verkeersbewegingen mogelijk. Het gebouw heeft een oppervlakte van circa 340 m 2. Volgens de CROW zijn er bij een 340 m2 bvo in een gebied rest bebouwde kom, niet stedelijk 340/100x35.7=121.38 verkeersbewegingen in de oude situatie. Voor wat betreft het onderdeel parkeren geldt voor een kinderdagverblijf op basis van de Parapluherziening parkeren gemeente Sluis (vastgesteld op 23 september 2021) een norm van 1,4 per 100 m2 bvo. In totaal zijn dat 340/100x1,4=4,76 is 5 parkeerplaatsen. In de nieuwe stituatie wordt een woonhuis en een cultureel zaalverhuurcentrum van circa 85 m2 opgericht.
De nieuwe woning heeft een verkeersgeneratie van 8,2 verkeersbewegingen per woning en zijn op basis van de Parapluherziening parkeren gemeente Sluis 2,3 parkeerplaatsen noodzakelijk.
Toelichting Landbouwstraat 2, Schoondijke
11
De zaal wordt met name verhuurd voor het geven van cursussen. Specifiek wordt een cultureel zalenverhuucentrum niet benoemd in de CROW. Wel staat avondonderwijs per 10 studenten benoemd. Per 10 studenenten geldt een parkeernorm van 6,9 per 10 studenten en een verkeersgeneratie van 9.8. Het aantal verkeersbewegingen zal door de functiewijziging sterk afnemen. Daarentegen is er een toename van het aantal benodigde parkeerplaatsen van 5 naar 10 (2,3+6,9=9,2). Om de toename aan parkeerdruk te compenseren worden 5 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Hierdoor kan geconcludeerd worden dat de gewenste ontwikkeling niet zal leiden tot een hogere parkeerdruk dan wel een toename van het aantal verkeersbewegingen.
Technische infrastructuur De omgeving is aangesloten op de riolering en op alle gangbare nutsvoorzieningen (gas, water, elektra). Ten behoeve van het plan hoeven hiervoor geen structurele aanpassingen plaats te vinden.
Bodem Volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan onderzoek te worden verricht naar de bodemgesteldheid in het projectgebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde nieuwe functie. De oppervlakte van het plangebied en de conclusie van het vooronderzoek (historisch onderzoek) zijn bepalend voor het uitvoeren van eventueel veld- en laboratoriumonderzoek. Bodemgebruiksfuncties nemen af naarmate bodemverontreinigingen en gerelateerde risico's toenemen. Sanerende maatregelen kunnen daardoor nodig zijn. De bestemmingswijziging van de Landbouwstraat 2, Schoondijke van Maatschappelijk naar Gemengd met
de
aanduiding
cultureel
zaalverhuurcentrum
betreft
bouwwerkzaamheden)
waardoor
historisch
van
onderzoek
een
de
functiewijziging
locatie
van
belang
(zonder is.
De
bodemkwaliteitskaart Zeeland duidt de locatie bovengronds aan als industrie en ondergronds als wonen, zie figuur 6. Van de locatie zijn bodemonderzoeken en saneringsrapporten bekend, zie bijlage 2. De verontreiniging is voor zover mogelijk gesaneerd. Enkel onder het huidige gebouw bestaat de mogelijkheid dat er nog restvervuiling aanwezig is. De ontgraving en restverontreiniging staan ook ingetekend op kaartmateriaal in de evaluatie. Nu de bestaande vloeren behouden blijven is het niet noodzakelijk nader bodemonderzoek uit te voeren.
Toelichting Landbouwstraat 2, Schoondijke
12
Figuur 6: Uitsnede bodemkwaliteitskaart zeeland
Geluid De mate waarin geluid, bijvoorbeeld veroorzaakt door het wegverkeer, het woonmilieu mag belasten is geregeld in de Wet geluidhinder en het Besluit geluidhinder (Wgh en Bgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige bestemmingen, worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving ten gevolge van wegverkeer, spoorweg en industrie. De wet geluidhinder kent de volgende geluidsgevoelige bestemmingen: 1.
Woningen
2.
Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal)
3.
Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen zoals verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc.
Het beschermen van bijvoorbeeld het woonmilieu gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op de geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen. Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt de bestemming Maatschappelijk gewijzigd naar Wonen, waarbij een woonhuis en cultureel zaalverhuurcentrum mogelijk wordt gemaakt. Binnen het afwegingskader met betrekking tot geluid is de Landbouwstraat bepalend. De Landbouwstraat is een 30-kilometerweg. Op grond van de Wet geluidhinder geldt weliswaar geen onderzoeksverplichting. Echter op basis van vaste jurisprudentie dient toch inzichtelijk te worden gemaakt of sprake is van een akoestisch aanvaardbaar klimaat. Ter onderbouwing van de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting wordt bij gebrek aan wettelijke normen in het algemeen aangesloten bij de benaderingswijze die de Wet geluidhinder hanteert voor gezoneerde wegen. Vanuit dat oogpunt worden de voorkeursgrenswaarde en de uiterste grenswaarde als referentiekader gehanteerd.
Toelichting Landbouwstraat 2, Schoondijke
13
De voorkeursgrenswaarde van 48 dB geldt als richtwaarde en de maximale ontheffingswaarde van 63 dB volgens de Wet geluidhinder als maximaal aanvaardbare waarde. De Landbouwstraat is ingericht als tweerichtingsverkeer. De woning en cultureel zaalverhuurcentrum zal voldoen aan de gestelde eisen omtrent bouwbesluit. Er is dan ook sprake van een akoestisch aanvaardbare situatie.
Luchtkwaliteit Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Een project draagt ‘niet in betekende mate’ bij aan de luchtverontreiniging als de 3% grens niet wordt overschreden. De grens is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijnstof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2. Voor woningbouw geldt bijvoorbeeld dat bij één ontsluitingsweg een aantal van 500 nieuwe woningen niet in betekenende mate van invloed zijn op de luchtkwaliteit. Er dient met name gekeken te worden naar de emissie van fijnstof (PM10). Op grond van de Wet luchtkwaliteit gelden grenswaarden waaraan voldaan moet worden. De grenswaarden waaraan getoetst wordt zijn:
jaargemiddelde concentratie: 40 µg/m3;
daggemiddelde concentratie: 50 µg/m3;
aantal toegestane overschrijdingen daggemiddelde: 35 keer.
Het omzetten van kinderdagopvang naar één woning en cultureel zaalverhuurcentrum betreft een positieve ontwikkeling met betrekking tot de uitstoot van fijnstof. Er is sprake van een sterke afname van verkeersbewegingen. Gesteld kan worden dat voorgestane ontwikkeling niet leidt tot een verkeerstoename van meer dan 1.200 motorvoertuigen per etmaal. Deze ontwikkeling valt hierdoor onder het 3% criterium waardoor het aangemerkt kan worden als zijnde NIBM. Onderzoek naar de luchtkwaliteit kan derhalve achterwege blijven. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
Externe veiligheid Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico’s voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, aardgas of LPG. De externe veiligheid richt zich op zowel inrichtingen (bedrijven) waar gevaarlijke stoffen aanwezig zijn als het transport van gevaarlijke stoffen. Dit vervoer kan plaatsvinden over weg, water, spoor en door buisleidingen. Het uitgangspunt van het beleid is dat burgers voor de veiligheid van hun omgeving mogen rekenen op een minimum beschermingsniveau (plaatsgebonden risico). Daarnaast moet de kans op een groot ongeluk met meerdere slachtoffers (groepsrisico) worden afgewogen en verantwoord bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen binnen het invloedsgebied van een risicobron. Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het ‘Besluit externe veiligheid inrichtingen’ (Bevi) van belang. Aanvullend zijn in het Vuurwerkbesluit en Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden. Daarnaast is het toetsingskader voor de omgeving van transportassen en buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen vastgelegd in het Besluit Externe Veiligheid Transportroutes. Toetsing plangebied aan de Risicokaart
Toelichting Landbouwstraat 2, Schoondijke
14
Geconcludeerd kan worden dat de locatie niet binnen de plaatsgebonden risicocontour en/of het invloedsgebied van het groepsrisico van een risicovolle activiteit is gelegen. Een verdere uitwerking van de veiligheidsparagraaf is dan ook niet noodzakelijk.
3.10
Vormvrije mer
Op 7 juli 2017 is het gewijzigde Besluit m.e.r. in werking getreden. Indien een bestemmingsplan een ontwikkeling mogelijk maakt die in de D-lijst van het Besluit m.e.r. is opgenomen, maar onder de daarin genoemde drempelwaarde blijft, is een vormvrije m.e.r. beoordeling benodigd. Voor bestemmingsplannen die ontwikkelingen mogelijk maken die onder de drempelwaarde van de activiteiten in de D-lijst vallen en waarvan het bestemmingsplan als besluit in kolom 4 is genoemd (zoals bij D11.2 stedelijk ontwikkelingsproject), dient getoetst te worden aan de criteria uit bijlage 111 bij de Europese richtlijn 'betreffende de milieubeoordeling van bepaalde openbare en particuliere projecten'. De hoofdcriteria bestaan uit:
de kenmerken van het project;
de plaats van het project;
de kenmerken van de potentiële effecten.
Daarbij dient onderzocht te worden of er sprake is van cumulatie met (milieu-effecten van) andere ontwikkelingen in de omgeving, het risico op zware ongevallen en/of rampen en er dient nu ook ingegaan te worden op maatregelen die genomen worden om de effecten doeltreffend te verminderen. Waar mogelijk dienen deze maatregelen in het bestemmingsplan geborgd moeten worden. Het initiatief omvat de verbouwing van een voormalige kinderdagopvang tot één woning en cultureel zaalverhuurcentrum. Op 21 juni 2018 heeft de gemeenteraad van Sluis besloten dat een ontwikkeling kleiner dan 12 woningen niet valt onder de term ‘stedelijke ontwikkeling’ zoals genoemd in onderdeel D van het Besluit milieueffectrapportage, zodat voor de ontwikkeling van de Landbouwstraat 2 geen besluit in het kader van de aanmeldnotitie m.e.r. genomen hoeft te worden.
Omliggende functies Bij realisering van nieuwe hindergevoelige functies, dient rekening te worden gehouden met eventuele hinder veroorzakende (bedrijfs-)activiteiten in de omgeving. Uitgangspunt daarbij is dat er ter plaatse van hindergevoelige functies sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt. Afstemming van bestaande en nieuwe functies is mogelijk door het aanhouden van zogenaamde richtafstanden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de VNG (versie, 2009). Bij deze richtafstanden wordt rekening gehouden met milieuaspecten als geur-, stof en geluidhinder. De richtafstanden gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. Uit jurisprudentie en de genoemde VNG-publicatie, blijkt dat in het geval van een gemengd gebied verkleinde richtafstanden gelden. Rondom het plangebied zijn burgerwoningen gelegen en aan de andere zijde van de Landbouwstraat een akkerbouwbedrijf (sbi 011). De minimale richtafstand tot een akkerbouwbedrijf dient volgens de VNG minimaal 30 meter te bedragen. De afstand van het bouwvlak tot het agrarische bouwvlak bedraagt circa 15 meter. Binnen gemengd gebied is een verkleining van de richtafstand van 30 naar
Toelichting Landbouwstraat 2, Schoondijke
15
10 meter mogelijk. In de omgeving van het plangebied is sprake van verschillende bestemmingen zoals Bedrijf, Detailhandel, Gemend, Agrarisch en Wonen, waardoor het plangebied zich, volgens de VNG-brochure, bevindt binnen gemengd gebied. De geluidproducerende bedrijfsactiviteiten van het akkerbouwbedrijf zijn met name aanwezig aan de achterzijde van het agrarisch bouwvlak. Binnen 30 meter van het plangebied zijn geen gebouwen gelegen waarin agrarisch product wordt opgeslagen of vinden activiteiten plaats waarvan hinder wordt ondervonden. Het verlagen van de richtafstand van 30 naar 10 meter is in deze passend. Tevens bevindt de toe te voegen woning zich op vergelijkbare afstand ten opzichte van het agrarisch bedrijf als de andere woningen in de Landbouwstraat. De omzetting tot woning zal derhalve niet leiden tot een aantasting van de bedrijfsontwikkeling van het akkerbouwbedrijf. Hoewel zowel een kinderdagopvang als woning vallen onder de geluidsgevoelige objecten is er wel degelijk sprake van een verschil tussen beide activiteiten. Bij een kinderdagopvang is sprake van buitenspelende kinderen op verschillende tijden van de dag waardoor de omgeving geluidshinder kan ondervinden. Bij het wijzigen van de bestemming naar wonen vervalt de mogelijkheid van een schoolplein en derhalve ook de mogelijke geluidshinder van spelende kinderen op diverse momenten van de dag.
Hierdoor is sprake van een verbetering van de omgeving.
3.12
Watertabel
Sinds 1 november 2003 is de zogenaamde Watertoets verplicht. Dat wil zeggen dat in elk ruimtelijk plan gemotiveerd moet worden aangegeven hoe met het water in het gebied wordt omgegaan en wat de ruimtelijke veranderingen voor het water betekenen. Aangaande de aspecten omtrent water zal een watertoets worden opgesteld en worden toegezonden aan Waterschap Scheldestromen.
Thema en water(beheer)doelstelling
Uitwerking
Veiligheid waterkeringen Waarborgen van het veiligheidsniveau en
Het plan heeft geen relatie met de primaire of
rekening houden met de daarvoor benodigde
secundaire waterkeringen.
ruimte. huidige
na
situatie
realis atie
Voorkomen overlast door oppervlaktewater Het plan biedt voldoende ruimte voor het vasthouden, bergen en afvoeren van water. Waarborgen van voldoende bouwpeil om overstroming vanuit oppervlaktewater in maatgevende situaties te voorkomen.
dakopper vlak
0
1
0
2
0
3
0
4
dichte bodemve rharding doorlate nde
Rekening houden met de gevolgen van
bodemve
klimaatverandering en de kans op extreme
rharding
weersituaties.
waterop pervlak
Het plan bestaat uit het omzetten van de bestemming Maatschappelijk naar Gemengd met
Toelichting Landbouwstraat 2, Schoondijke
16
aanduiding cultureel zaalverhuurcentrum. Het bestaande pand blijft behouden en wordt niet vergroot. Extra waterberging is niet noodzakelijk. Eventuele sugessties om waterberging binnen het plangebied te verbeteren zijn het verminderen van verhard oppervlak of bijvoorbeeld dakoppervlak afkoppelen en regenwater hergebruiken.
Voorkomen overlast door hemel- en afvalwater Waarborgen optimale werking van de zuiveringen/ RWZI’s en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken
De huidige situatie blijft voor hemelwater en vuilwater ongewijzigd.
in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.
Thema en water(beheer)doelstelling Grondwaterkwantiteit en verdroging Voorkomen en tegengaan van grondwateroverlast en -tekort. Rekening houdend met de gevolgen van klimaatverandering. Beschermen van infiltratiegebieden en –mogelijkheden.
Uitwerking De locatie is niet gelegen in een bufferzone rondom een natuurgebied. Er wordt geen grondwater onttrokken en er is geen sprake van grondwateroverlast. Het plangebied wordt gekenmerkt door zeer geringe infiltratiemogelijkheden.
Grondwaterkwaliteit
Externe bouwwerkzaamheden zijn niet aan de
Behoud of realisatie van een goede
orde, mocht dit alsnog noodzakelijk zijn dan
grondwaterkwaliteit. Denk aan
worden hierbij geen uitlogende materialen
grondwaterbeschermingsgebieden.
gebruikt.
Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud of realisatie van goede
Externe bouwwerkzaamheden zijn niet aan de
oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de
orde, mocht dit alsnog noodzakelijk zijn dan
veerkracht van het watersysteem. Toepassing
worden hierbij geen uitlogende materialen
van de trits schoonhouden, scheiden,
gebruikt.
zuiveren.
Volksgezondheid Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten
Een extra voorziening voor waterberging is niet
en plagen. Voorkomen van
noodzakelijk. Verdrinkingsgevaar/risico’s zijn dan
verdrinkingsgevaar/-risico’s via o.a. de
ook niet aan de orde.
daarvoor benodigde ruimte.
Bodemdaling Voorkomen van maatregelen die (extra)
Het plangebied is aangeduid als sterk
maaiveldsdalingen in zettinggevoelige
zettingsgevoelig gebied.
gebieden kunnen veroorzaken.
Toelichting Landbouwstraat 2, Schoondijke
17
Natte natuur Ontwikkeling/bescherming van een rijke
In de directe omgeving is geen bestemming met de
gevarieerde en natuurlijk karakteristieke
functie natte natuur.
aquatische natuur.
Onderhoud oppervlaktewater Oppervlaktewater moet adequaat onderhouden
Er zijn geen sloten gelegen aan of rondom het
worden. Rekening houden met obstakelvrije
plangebied.
onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting.
Andere belangen waterbeheer Relatie met eigendom waterbeheerder Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking van objecten (terreinen, milieuzonering)
De locatie is niet gelegen in de directe omgeving van objecten van de waterbeheerder.
van de waterbeheerder niet belemmeren. Wegen in beheer bij het waterschap (alleen invullen voor zover van toepassing) 1. in de bouwfase: Vinden er transporten (grond/bouwmaterialen) plaats over waterschapswegen? 2 na realisatie: verkeersaantrekkende werking Veroorzaakt uw plan structureel extra verkeer? 3 na realisatie: bereikbaarheid Omschrijf hoe motorvoertuigen, fietsers en voetgangers uw plan kunnen bereiken. Worden er hiervoor uitwegen gewijzigd of nieuw aangelegd? 4 na realisatie: parkeren Wordt er op uw eigen terrein geparkeerd? 5 na realisatie: (ver)bouwen Bent u voornemens om binnen 20 meter van een waterschapsweg een bouwwerk te (ver)bouwen? (zoals een woning of afscheiding (gefundeerd).
4.
Juridisch
4.1
Algemeen
1. Nee 2.Nee, door wijziging van de bestemming neemt het aantal verkeersbewegingen af. 3.De bereikbaarheid blijft ongewijzigd.
4. Er wordt gedeeltelijk op eigen terrein geparkeerd. 5.Nee
Het bestemmingsplan kan, afhankelijk van het gevoerde beleid van de gemeente een meer of minder globaal karakter dragen. Met voorliggend bestemmingsplan wordt een planologisch-juridische regeling gegeven voor te ontwikkelen gronden binnen het plangebied. Voor de gronden van de planlocatie is aansluiting gezocht bij het vigerende bestemmingsplan 1e herziening Kleine Kernen Sluis. De regels sluiten verder aan bij de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 2012.
Toelichting Landbouwstraat 2, Schoondijke
18
4.2
Verbeelding
De bestemming Gemend met aanduiding cultureel zaalverhuurcentrum met bouwaanduiding aaneengebouwd, bouwvlak, goothoogte 6 meter en aanduiding erf wordt op de verbeelding opgenomen.
4.3
Regels
De regels beschrijven de bestaande regeling voor woondoeleinden. De regels bevatten regels met betrekking tot het bouwen en gebruiken van grond en gebouwen. Met deze standaardregels wordt aangesloten op het vigerende bestemmingsplan 1e herziening Kleine Kernen Sluis van de gemeente Sluis. 5. Economische uitvoerbaarheid Het plan zal geheel in particuliere handen uitgevoerd worden. Voor de gemeente zijn er geen financiële consequenties aan verbonden. Grondexploitatie Het exploitatieplan biedt de grondslag voor het publieksrechtelijk kostenverhaal. In artikel 6.12, eerste en tweede lid, Wro is bepaald in welke situatie een exploitatieplan gemaakt moet worden. In artikel 6.2.1. Bro worden de bouwplannen aangewezen waarvoor de gemeenteraad een exploitatieplan moet vaststellen. Een exploitatieplan wordt gelijktijdig vastgesteld met het ruimtelijk plan of besluit waarop het betrekking heeft. Dat kan een bestemmingsplan, een wijzigingsplan, een projectbesluit en een buiten toepassingsverklaring van een beheersverordening zijn. Voor onderhavige situatie is een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten waardoor het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Hierdoor hoeft voor het planvoornemen geen exploitatieplan opgesteld te worden.
Maatschappelijke haalbaarheid Het planvoornemen zal gezien het bovenstaande niet leiden tot overwegende planologische bezwaren. De bestemmingswijziging betekent, na afweging van de verschillende belangen, een aanvaardbare invulling van het plangebied. Conclusie Er is sprake van een uitvoerbaar plan omwille van de volgende redenen: -
de kosten voor uitvoering van het plan komen voor rekening van de initiatiefnemer;
-
er is geen sprake van financiële, planologische of maatschappelijke belemmeringen;
6.
Maatschappelijke haalbaarheid
Procedure In het kader van het vooroverleg wordt het ontwerpbestemmingsplan voorgelegd aan de provincie Zeeland en waterschap Scheldestromen. De opmerkingen uit het vooroverleg worden verwerkt in het definitieve ontwerpbestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan zal, overeenkomstig de wettelijke procedure in de Wet ruimtelijke ordening, vervolgens gedurende zes weken ter visie worden gelegd.
Toelichting Landbouwstraat 2, Schoondijke
19
Conclusie Het planvoornemen zal gezien het bovenstaande niet leiden tot overwegende planologische bezwaren. De bestemmingswijziging betekent, na afweging van de verschillende belangen, een aanvaardbare invulling van het plangebied.
Toelichting Landbouwstraat 2, Schoondijke
20
Regels
bestemmingsplan “Landbouwstraat 2, Schoondijke”
Planstatus:
ontwerp
Versiedatum:
25-10-2022
Vaststellingsdatum: Plan identificatie:
NL.IMRO.1714.bpLandbwstrt2-ON01
Auteur:
Adromi
Adromi B.V.
Pagina 1 van 22
Inhoudsopgave 1 Inleidende regels ............................................................................................................................. 3 Artikel 1 Begrippen .............................................................................................................................. 3 Artikel 2 Wijze van meten .................................................................................................................. 10 2 Bestemmingsregels ........................................................................................................................11 Artikel 3 Gemengd – 8 ....................................................................................................................... 11 Artikel 4 Waarde - Archeologie 2 ....................................................................................................... 15 3 Algemene regels.............................................................................................................................18 Artikel 5 Anti-dubbeltelregel.............................................................................................................. 18 Artikel 6 Algemene bouwregels .........................................................................................................
18 Artikel 7 Algemene gebruiksregels .................................................................................................... 19 Artikel 8 Algemene afwijkingsregels .................................................................................................. 19 Artikel 9 Algemene wijzigingsregels ................................................................................................... 20 Artikel 10 Overige regels .................................................................................................................... 20 4 Overgangs- en slotregels ................................................................................................................22 Artikel 11 Overgangsrecht ................................................................................................................. 22 Artikel 12 Slotregel ............................................................................................................................ 22
Adromi B.V.
Pagina 2 van 22
1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen In deze regels wordt verstaan onder: 1.1 Plan het bestemmingsplan ‘Landbouwstraat 2, Schoondijke’ van de gemeente Sluis; 1.2 Bestemmingsplan de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1714.bpLandbwstrt2ON01 met de bijbehorende regels; 1.3 Verbeelding de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1714.bpLandbwstrt2ON01; 1.4 Aanduiding een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangegeven, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; 1.5 Aanduidingsgrens de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; 1.6 Aaneengebouwd blok van meer dan twee aaneengebouwde hoofdgebouwen; 1.7 Aankapping een aanbouw waarbij de kap van het hoofdgebouw ononderbroken doorloopt; de hellingshoek van een aankapping kan afwijken van de hoofdkap; 1.8 Aan- of uitbouw een uit de gevel springend, in architectonisch opzicht ondergeschikt deel van een hoofdgebouw dat door de indeling en inrichting is bestemd hoofdzakelijk te worden gebruikt overeenkomstig de functie van het hoofdgebouw; 1.9 Achtergevel de meest van de wegzijde afgekeerde gevel van een gebouw; 1.10 Achterste perceelsgrens de kadastrale grens aan de achterzijde -de van de wegzijde afgekeerde grens- bij een bouwperceel die de zijkanten van een bouwperceel
verbindt. Indien meerdere zijden van het bouwperceel van de weg zijn afgekeerd, wijst het bevoegd gezag een achterste perceelsgrens aan; 1.11 Archeologisch deskundige de gemeentelijke archeoloog dan wel een andere door het bevoegd gezag aan te wijzen deskundige of commissie van deskundigen op het gebied van archeologie;
Adromi B.V.
Pagina 3 van 22
1.12 Archeologisch onderzoek onderzoek verricht door of namens de gemeente, door een dienst, bedrijf of instelling erkend door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) en werkend volgens de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie (KNA); 1.13 Archeologische waarde de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied aanwezige archeologische sporen en relicten; 1.14 Architectonische waarde de in het kader van dit plan aan een gebouw toegekende waarde gekenmerkt door de opbouw en/of indeling van de gevels, de dakopbouw en het materiaal en/of kleurgebruik eventueel in samenhang met de omgeving; 1.15 Bebouwing één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde; 1.16 Bebouwingspercentage een op de verbeelding of in de regels aangeduid percentage, dat de grootte van het deel van een maatvoeringsvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd; 1.17 Bed & breakfast een kleinschalige overnachtingsaccomodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt, ondergeschikt aan de (woon)bestemming; 1.18 Bedrijf aan huis het in een woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer geldt, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie
behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is; 1.19 Bedrijfsoppervlakte de gezamenlijke vloeroppervlakte van verkoopruimten, magazijnen, bergingen, kantoren en verblijfsruimten en de overige voor de bedrijfsvoering benodigde vloeroppervlakte; 1.20 Bedrijfswoning een woning in of nabij een gebouw of op een terrein, dat dient voor de huisvesting van één huishouden, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming noodzakelijk is; 1.21 Beroep aan huis een dienstverlenend beroep, dat in een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;
Adromi B.V.
Pagina 4 van 22
1.22 Bestaand ten tijde van de inwerkingtreding van dit plan; 1.23 Bestemmingsgrens de grens van een bestemmingsvlak; 1.24 Bestemmingsvlak een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; 1.25 Bevi – inrichtingen bedrijven zoals bedoeld in artikel 2 lid 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen; 1.26 Bevoegd gezag het bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning, zoals bedoeld in de Wabo; 1.27 Bijgebouw een met het hoofdgebouw verbonden of daarvan vrijstaand gebouw dat ten dienste staat van het hoofdgebouw en door zijn ligging, functie, constructie of afmetingen ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; 1.28 Bouwdiepte de afstand tussen de voorgevel en achtergevel van een hoofdgebouw; 1.29 Bouwen het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats; 1.30 Bouwgrens de grens van een bouwvlak; 1.31 Bouwperceel een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; 1.32 Bouwperceelsgrens de grens van een bouwperceel; 1.33 Bouwvlak een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangegeven, waar ingevolge de regels bepaalde
gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten; 1.34 Bouwwerk elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;
Adromi B.V.
Pagina 5 van 22
1.35 Cultuur en ontspanning het bedrijfsmatig verrichten van activiteiten gericht op spel, vermaak en ontspanning: § ateliers; § creativiteitscentra; § muziek-, dans- en sportscholen; § musea; 1.36 Cultuurhistorische waarde de in het kader van dit plan aan een bouwwerk of gebied toegekende waarde gekenmerkt in verband met ouderdom en gaafheid; 1.37 Deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg een door het bevoegd gezag aan te wijzen ambtenaar op het gebied van archeologische monumentenzorg; 1.38 Detailhandel het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die de goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, alsook aan de hoofdfunctie ondergeschikte functies in de vorm van functie-ondersteunende horeca; 1.39 Dienstverlening het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, zoals reis- en uitzendbureaus, kapsalons, pedicures, wasserettes, makelaarskantoren, internetwinkels en bankfilialen; 1.40 Erf al dan niet omheind stuk grond dat in ruimtelijk opzicht direct behoort bij, in functioneel opzicht ten dienste staat van, en in feitelijk opzicht direct aansluit aan een gebouw en dat, blijkens de kadastrale gegevens
behoort tot het bouwperceel waarop dat gebouw is geplaatst; 1.41 Erkende partij een dienst, bedrijf of instelling, erkend door Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) en werkend volgens de specificaties van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie; 1.42 Escortbedrijf de natuurlijke persoon, groep of rechtspersoon die bedrijfsmatig, of van omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie aanbiedt die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte (van een seksinrichting) wordt uitgeoefend; 1.43 Gebouw elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 1.44 Geomorfologische waarde de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door een karakteristieke hogere dan wel lagere ligging, veroorzaakt door de ontstaansgeschiedenis van het grondgebied;
Adromi B.V.
Pagina 6 van 22
1.45 Geschakeld blok waarbij de hoofdgebouwen door middel van bijgebouwen en/of aan- en uitbouwen met elkaar zijn verbonden; 1.46 Gevellijn denkbeeldige dan wel op de verbeelding aangegeven lijn die strak langs de gevel van een gebouw loopt tot aan de bouwperceelsgrenzen; 1.47 Hoofdgebouw een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken; 1.48 Lint vrijwel aaneengesloten bebouwing waarbij een blok uit maximaal twee aaneengebouwde hoofdgebouwen bestaat; 1.49 Maatschappelijk educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel ten dienste van deze voorzieningen; 1.50 Milieudeskundige een door het bevoegd gezag aan te wijzen deskundige of commissie van deskundigen inzake milieu; 1.51 NAP Normaal Amsterdams Peil; 1.52 Nutsvoorzieningen voorzieningen ten behoeve van het openbaar nut; 1.53 Omgevingsvergunning vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 van de Wabo; 1.54 Overkapping een bouwwerk, geen gebouw zijnde voorzien van een gesloten dak en voorzien van maximaal één wand, waaronder begrepen een carport; 1.55 Parkeerbehoefte Het aantal benodigde parkeerplaatsen per eenheid van een functie in een gebied; 1.56 Passend in bebouwingsbeeld § een goede
verhouding tussen bouwmassa en open ruimte; § een goede hoogte-/breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en; § een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;
Adromi B.V.
Pagina 7 van 22
1.57 Peil de kruin van de weg indien de afstand tussen het bouwwerk en de kant van de weg minder dan 5 meter bedraagt, en in de andere gevallen de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte bouwterrein; 1.58 Pension een horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies voor langere tijd met als nevenactiviteiten het verstrekken van maaltijden en/of dranken aan logerende gasten; 1.59 Perceelgrens de scheiding tussen bouwpercelen, die niet aan eenzelfde eigenaar behoren dan wel niet door eenzelfde gebruiker worden benut; 1.60 Praktijkruimte een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied; 1.61 Raamprostitutie een seksinrichting met één of meer ramen van waarachter de prostitué/prostituee tracht de aandacht van passanten op zich te vestigen met als doel het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding; 1.62 Seksautomatenhal een inrichting of daarmee gelijk te stellen gelegenheid waarin door middel van automaten filmvoorstellingen en/of life-shows van erotische en/of pornografische aard kunnen worden gegeven; 1.63 Seksbioscoop/-theater een inrichting of daarmee gelijk te stellen gelegenheid waarin door vertoningen van
erotische en/of pornografische aard kunnen worden gegeven; 1.64 Seksinrichting de voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotisch-massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar; 1.65 Straatprostitutie zich op de openbare weg respectievelijk op openbare ruimten of in een zich op de openbare weg respectievelijk openbare ruimte bevindend voertuig beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding; 1.66 Twee-aaneen blok van twee-aaneengebouwde hoofdgebouwen;
Adromi B.V.
Pagina 8 van 22
1.67 Voorgevel van een hoofdgebouw de gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie of uitstraling als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt; 1.68 Voorgevellijn de gevellijn waarin de voorgevel van het hoofdgebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan; 1.69 Voorste perceelsgrens de kadastrale grens aan de wegzijde bij een bouwperceel die de zijkanten van een bouwperceel verbindt. Indien meerdere zijden van het bouwperceel naar de weg gekeerd zijn, wijst het bevoegd gezag een voorste perceelsgrens aan; 1.70 Vrijstaand een gebouw zonder gemeenschappelijke wand met een andere gebouw; 1.71 Waterhuishoudkundige voorzieningen voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede waterkering, wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, (hemel)waterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan voorzieningen als duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, ondergrondse bergbezinkbassins en dergelijke; 1.72 Windturbine een windturbine is een machine met rotorbladen, waarmee door middel van windkracht elektriciteit wordt opgewekt; 1.73 Wonen Het gehuisvest zijn in een woning; 1.74 Woning Een (gedeelte van een) gebouw, dat dient voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. 1.75 Wro Wet ruimtelijke ordening, zoals die luidde ten tijde van de inwerkingtreding van dit plan.