RVS - Investering en groot-onderhoud Sportlaan 1.pdf

Raadsvoorstel Aan de raad van de gemeente Sliedrecht Zaaknummer: 2021-0017898

Sliedrecht, 11 mei 2021

Portefeuilleho uder: Ed Goverde Afdoening motie en/of toezegging: Is hiermee een motie afgedaan? Nee Is hiermee een toezegging afgedaan? Nee

Onderwerp Investering en groot-onderhoud Sportlaan 1 (De Lockhorst) Beslispunten 1. Een krediet te voteren van 1,47 miljoen euro (inclusief niet verhaalbare BTW) om de accommodatie toekomstbestendig te maken, waarmee:  aan wet- en regelgeving kan worden voldaan;  een inhaalslag kan worden gemaakt wat betreft het benodigde groot-onderhoud;  een forse verduurzamingsslag kan worden gemaakt.

2. Vaststellen van de voorgestelde begrotingswijziging ten behoeve van het benodigde investeringskrediet Samenvatting De accommodatie De Lockhorst bestaat uit het bronbad, de sporthal en het zalencentrum. De accommodatie kan toekomstbestendig worden gemaakt door een investering te doen op drie punten: 1) werkzaamheden om te gaan voldoen aan wet- en regelgeving; 2) inhaalslagen wat betreft het benodigde groot onderhoud; 3) het maken van een forse verduurzamingsslag. Daarbij zijn als onderlegger voor de werkzaamheden gebruik gemaakt van de Erkende Maatregelen Lijst (EML) betreffende verplichte duurzaamheidsmaatregelen en van het bestaande meerjaren onderhoudsplan (MJOP).

Inleiding In de Kadernota 2021 is de ambitie uitgesproken om te komen tot een uitgebalanceerde, duurzame en energie-neutrale inzet van maatschappelijk vastgoed. Dat vergt met name investeringen in verschillende belangrijke vastgoedobjecten, zoals 'Elektra', het raadhuis, het gemeentekantoor en de Lockhorst. Bij de accommodatie De Lockhorst is sprake van een matige tot slechte onderhoudssituatie, als gevolg van het uitstellen van veel groot onderhoud in de afgelopen 15 jaar. De accommodatie voldoet niet meer aan wet- en regelgeving, onder meer wat betreft de geldende verduurzamingseisen conform de erkende maatregelenlijst (EML). Ook de onderhoudskwaliteit van het bronbad is dusdanig slecht, dat in potentie sluiting dreigt, door het niet langer voldoen aan wettelijke vereisten. De beweegbare bodem, de coating en het voegwerk moet vervangen worden om er zeker van te zijn dat het bronbad voor zwemlessen en doelgroep-zwemmen en recreatief zwemmen open kan blijven. Onderhoudsplan Als gevolg van het sobere onderhoudsbeleid in het verleden is een grote onderhoudsopgave ontstaan. Die is in kaart gebracht met een meerjarenonderhoudsplan (MJOP ). Door het cluster vastgoed is samen met de exploitant van het zwembad en adviesbureau Cinergie een concreet onderhoudsplan uitgewerkt op basis van het MJOP en de EML.

De drie bouwdelen (bronbad, sporthal en zalencentrum) worden daarbij gefaseerd opgeknapt. Hierdoor gaat de accommodatie weer voldoen aan de huidige wet- en regelgeving en wordt het gewenste onderhoudsniveau gehaald (NEN 2767, conditiescore 3). Na oplevering kan voor de gehele accommodatie de functionaliteit en veiligheid weer worden gegarandeerd, voor het zwembad, het zalencentrum en de sporthal. Notitie 'Toekomstvisie sportaccommodaties' Het plan is zo opgesteld dat rekening wordt gehouden met een nog op te stellen advies 'Toekomstvisie sportaccommodaties' waar nog een opdracht voor moet worden verstrekt. Zodra dat advies klaar is, kunnen de resultaten worden meegenomen bij de definitieve uitwerking van het sporthal-gedeelte. Geadviseerd wordt ook een advies op te laten stellen over het gebruik van het zwembad. Daarbij wordt opgemerkt dat het functionele gebruik een goede bezetting kent en met name het recreatieve gebruik onder druk staat qua bezetting en exploitatie.  Het recreatieve gebruik van het zwembad staat onder druk, door het niet voldoen aan wet- en regelgeving (waardoor sluiting dreigt) en door een gedateerde uitstraling die waarschijnlijk ook een lage bezetting tot gevolg heeft.

Om dit op te lossen zal geïnvesteerd moeten worden in de recreatieve functie;  Functioneel gebruik, bijvoorbeeld voor zwemlessen en doelgroep zwemmen, staat minder onder druk, ook al is de onderhoudskwaliteit van dat gedeelte van het zwembad matig tot slecht. Sec investeren in functioneel gebruik is een optie en leidt tot lagere kosten, waarbij voor de recreatieve functie wellicht een andere invulling kan worden gezocht of in het uiterste geval sluiting zou kunnen worden overwogen. Uitgangspunten voor de uitwerking van het onderhoudsplan zijn:  De functionaliteit en veiligheid van het gebruik van het gebouw garanderen;  Voldoen aan de huidige wet- en regelgeving, waaronder de duurzaamheidseisen conform de EML;  Het realiseren van diverse duurzaamheidsmaatregelen, met een terugverdientijd van maximaal 20 jaar, op basis van een uitgevoerde energiescan;

 De algehele onderhoudsconditie op het juiste peil brengen op basis van het vastgestelde meerjarenonderhoudsprogramma (MJOP), met name delen van de accommodatie die inmiddels 15 tot 25 jaar oud zijn, zoals de technische installaties;  Rekening houden bij de uitwerking van de onderhoudswerkzaamheden met de uitkomsten van het nog op te stellen advies 'Toekomstvisie sportaccommodaties' (uitgebreid met een advies over het gebruik van het zwembad). Beoogd effect In relatie tot de uitkomsten van het onderzoek naar de 'Toekomstvisie sportaccommodaties de inzet borgen van een veilige, duurzame en toekomstbestendige accommodatie De Lockhorst. Argumenten 1.1 Functioneel en meer toegankelijk Het zwembad vervult onder meer met de zwemlessen, het doelgroep zwemmen en als onderdak voor de zwemvereniging 'Door Water Fit' een belangrijke maatschappelijke functie binnen Sliedrecht. Door het plaatsen van een luie trap wordt het doelgroepenbad beter toegankelijk voor mensen die slecht ter been zijn. De sporthal biedt ruimte aan diverse sportverenigingen en bijeenkomsten van postzegelbeurzen tot kattenshows. 1.2 Veiligheid Uitvoering van het onderhoudsplan maakt dat zwembad en sporthal weer aan alle veiligheidseisen voldoen. Rekening houdend met de uitkomsten van de 'Toekomstvisie' zou de sportvloer weer voldoende stroef gemaakt en de beweegbare scheidingswand vervangen kunnen worden.

In het zwembad worden verouderde voegen en de coating in de baden vervangen. Om het zwembad weer goed recreatief te laten functioneren zou de glijbaan binnen vervangen moeten worden. 1.3 Duurzaamheid Door adviesbureau Cinergie is een energiebesparingsonderzoek uitgevoerd, waarna een plan is opgesteld om de gehele accommodatie De Lockhorst te verduurzamen met een terugverdientijd van maximaal 20 jaar. De gehanteerde uitgangspunten daarvoor zijn: 1. Een lager energiegebruik; 2. Lagere aanschaf- en onderhoudskosten voor nieuwe installaties; 3. geen comfortverlies voor de gebruikers; 4. inachtneming van de geldende wettelijke bepalingen. Bij de uitvoering worden zoveel mogelijk werkzaamheden gecombineerd met de overige werkzaamheden voor het groot onderhoud en met de natuurlijke vervangingsmomenten van de technische installaties. Deze maatregelen zijn in het plan meegenomen. Er is ook onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om zonnepanelen op het dak te plaatsen. Gezien de constructie van de daken is het niet mogelijk zonnepanelen op de daken te plaatsen. 1.4 Compliance Door de werkzaamheden uit te voeren wordt voldaan aan wettelijke verplichtingen ten aanzien van verduurzaming (EML) en kunnen ook aanzienlijke energiebesparingen gerealiseerd worden.

1.5 Goede onderhoudsconditie

Met het plan wordt de gehele accommodatie voor de komende vijf jaar op orde gebracht conform de in het MJOP opgenomen werkzaamheden. Een aantal van deze werkzaamheden zijn energiebesparend, zoals het vervangen/grootonderhoud aan luchtbehandelingskasten, het vervangen van TL-verlichting door led-verlichting, het vervangen van de oude beglazing door HR+++ glas en het deels vervangen van dakbedekking. 1.6 Exploitatielasten Door dit plan uit te voeren zullen vervolgens de eerste jaren na oplevering de onderhoudslasten beperkt blijven tot klein dagelijks onderhoud en relatief weinig groot onderhoud. Daarnaast zullen de energiekosten afnemen. Kanttekeningen / Risico’s

1.1advies 'Toekomstvisie sportaccommodaties': Voor een opdracht voor advisering wordt een budget aangevraagd met als doel een rapport op te stellen over de gewenste kwaliteit en locaties van sportaccommodaties in Sliedrecht. De onderdelen van het plan die betrekking hebben op de sporthal worden in afwachting daarvan nog niet uitgevoerd. Dat brengt wel wat uitdagingen mee, aangezien de werkzaamheden voor de drie bouwdelen (zwembad, sporthal en zalencentrum) soms door elkaar lopen en aan elkaar gekoppeld zijn. Daar zal zo slim mogelijk mee worden omgegaan. Tevens zal worden gevraagd om een advies over het gebruik van het zwembad.

1.2Ontbreken zwembadvisie (recreatief versus functioneel); De investeringen in het recreatieve gedeelte van het zwembad zijn groot ten opzichte van de behoefte aan (functioneel) zwembadwater voor zwemles en sportactiviteiten. Geadviseerd wordt onderzoek te doen naar een betere bezetting van het recreatieve deel en dit toe te voegen aan de opdracht tot het opstellen van een visie op de sportaccommodaties.

1.3Bezettingsgraad: De bezettingsgraad van het zwembad –wat betreft de recreatieve activiteiten- was gestabiliseerd na jaren van daling, totdat het zwembad moest worden gesloten als gevolg van COVID-19 maatregelen. Met de exploitant is gesproken over hoe een betere recreatieve bezetting gerealiseerd kan worden, voor zover dat wenselijk is. Mogelijk zal de bezetting achterblijven als niet aanvullende investeringen in het recreatie-bad worden gedaan. Er wordt, in samenspraak met Optisport, advies gevraagd over de mogelijkheden om de bezetting te verbeteren. Op basis van de uitkomst wordt in overleg met Optisport gekeken welke investeringen er moeten worden gedaan en wie deze investeringen voor zijn rekening neemt.

1.4Exploitatieresultaat: Het exploitatieresultaat komt onder druk te staan als geen maatregelen worden getroffen. Het treffen van (verplichte) energiebesparende maatregelen levert een exploitatievoordeel op. Met Optisport worden afspraken gemaakt over de besparingen van energie in relatie tot de investeringen. Kaderstellende en controlerende aspecten t.b.v. de gemeenteraad, uitgesplitst in:  Financiële kaders Op basis van het MJOP en het rapport van Cinergie is een begroting opgesteld. De totale begroting komt op € 1.800.000 inclusief het gedeelte niet-verhaalbare BTW.

De begroting bestaat uit twee onderdelen: vervangingsinvestering en onderhoud. De investering bedraagt € 1.470.000. Dit wordt geactiveerd en in 25 jaar afgeschreven. De jaarlijkse kapitaallasten

bedragen € 73.500. De dekking van deze kapitaallasten komt uit de structurele stelpost kapitaallasten, die in de begroting is opgenomen. Het resterende deel van € 330.000,wordt gedekt uit de voorziening groot onderhoud gebouwen.

Onderwerp Krediet Veiligheid en functionaliteit

EML – duurzaamheid

Vervangingsonderhoud volgens MJOP Niet compensabele BTW Subtotaal krediet

Raming € 605.000 € 440.000 € 385.000 € 40.000 €

1.470.000 Voorziening Tabel: raming kosten Veiligheid en functionaliteit €  Wettelijke en Beleidskaders, eventueel inhoudelijke/ruimtelijke kaders De uitvoering van het groot-onderhoud is gebaseerd op een nog vast te stellen Beheerplan onderhoud vastgoed 2021-2024 en een bijbehorende -tevens nog vast te stellen- nota Onderhoudsbeleid vastgoed 2021-2030. Met het raadsvoorstel De Lockhorst wordt in algemene zin voldaan aan het Bouwbesluit. Specifiek wordt voldaan aan wet- en regelgeving betreffende zwembadwater en ten aanzien van duurzaamheidseisen (in lijn met de zogenaamde Erkende Maatregelen Lijst - EML).  Duurzaamheid Door adviesbureau Cinergie is een energiescan uitgevoerd. Hierin worden energiebesparende maatregelen voorgesteld met een terugverdientijd van maximaal 20 jaar. Deze maatregelen zijn in het plan meegenomen. Onderzoek naar de mogelijkheden om zonnepanelen op het dak te plaatsen heeft aan het licht gebracht dat door de constructie op de daken geen zonnepanelen kunnen worden geplaatst.  Inclusiviteit In het plan is naast het vervangen van de beweegbare bodem, ook het plaatsen van een luie trap opgenomen. Hierdoor kunnen mensen die slecht ter been zijn eenvoudig in en uit het zwembad komen. 

Tijdspad, monitoring en evaluatie m.b.t. voorgesteld raadsbesluit

Opdracht advies 'Toekomstvisie' Besluitvorming op basis van advies 'Toekomstvisie' Aanbesteding + opdrachtverstrekking Opleveren werkzaamheden (niet eerder

zomer 2021 Vierde kwartaal 2021 Eerste + tweede kwartaal 2022 Medio 2023

dan) Communicatie / Participatie Voor het opstellen van het onderhoudsplan zijn gesprekken gevoerd met de huurder en exploitant van het zwembad en met de huurder en exploitant van het zalencentrum en de brasserie. Beiden partijen worden en blijven betrokken bij de uitvoering. Waar nodig zal de gemeente met de exploitanten de inwoners van Sliedrecht informeren over de werkzaamheden in de accommodatie De Lockhorst. Bij de presentatie van het raadsvoorstel wordt ook een persbericht verstuurd. Het persbericht is als bijlage toegevoegd. Vervolg Na besluitvorming in de raad wordt de opdracht gegeven voor het advies 'Toekomstvisie sportaccommodaties'. Op basis van de uitkomsten worden de plannen verder uitgewerkt. De uitwerking verloopt in samenwerking met de exploitanten/huurders. Vervolgens worden de werkzaamheden aanbesteed, wordt het werk gegund en (gefaseerd) uitgevoerd tot naar inschatting ten minste medio 2023. Eerdere besluitvorming c.q. bronvermelding Vaststelling Beheerplan onderhoud vastgoed 2021-2024 (B&W + Raad) Vaststelling nota Onderhoudsbeleid vastgoed 2021-2030 (B&W + Raad)

Bijlagen 1. Wettelijke energiebesparingsmaatregelen De Lockhorst.pdf 2. Rapportage energieonderzoek - Gemeente Sliedrecht 200930.pdf 3. Memo samenhang vastgoedvraagstukken_19mei2021.pdf 4. BW investeringskrediet Lockhorst 210426.pdf