RV_Planopzet en grondexploitatie herontwikkeling Burgemeester Winklerplein.pdf

Raadsvoorstel Team: Projecten Steller: Frank Engelen fjm.engelen@sliedrecht.nl

Portefeuillehouder: Piet Vat

Onderwerp: Planopzet en grondexploitatie herontwikkeling Burgemeester Winklerplein Openbaar: ja en nee voor bijlage 2 en 3

Afdoening motie en/of toezegging: Is hiermee een motie afgedaan? Nee Is hiermee een toezegging afgedaan? Nee Amendement 30 juli 2020

Zaaknummer: 2021-0135405

Fatale termijn: nvt

Bestuurlijke route: College van burgemeester en wethouders Gemeenteraad Oordeelsvormend Sliedrecht Gemeenteraad Besluitvormend Sliedrecht

Planning: 19 oktober 2021 23 november 2021 14 december 2021

PFO:

Ja.

Bijlagen 1. BIJLAGE 1 Planopzet Herontwikkeling Burgemeester Winklerplein 2. BIJLAGE 2 Grondexploitatie BW Plein actualisatie sept 2021 - GEHEIM en ter inzage bij de griffie 3. BIJLAGE 3 Risicoparagraaf Burgemeester Winklerplein 28 09 2021 - GEHEIM en ter inzage bij de griffie 4. BIJLAGE 4 Stedenbouwkundige randvoorwaarden BW plein-gebouw B en C 5. BIJLAGE 5 Begrotingswijziging nr. 221017

Onderwerp Planopzet en grondexploitatie herontwikkeling Burgemeester Winklerplein Beslispunten De gemeenteraad voor te stellen om: 1. In te stemmen met het bekrachtigen van geheimhouding op bijlage 2 en 3, behorend bij het raadsvoorstel conform art 25 lid 2/3 gemeentewet (Wet Openbaarheid van Bestuur artikel 10). 2. De geheime bijlage 2 en bijlage 3 vanaf 2 november 2021 ter inzage te leggen bij de griffie. 3. In te stemmen met de planopzet voor de herontwikkeling Burgemeester Winklerplein (bijlage 1) en de stedenbouwkundige randvoorwaarden (bijlage 4). 4. In te stemmen met de geactualiseerde grondexploitatie Burgemeester Winklerplein inclusief risicoparagraaf BW-plein (bijlage 2 en 3, geheim) 5. In te stemmen met bijgevoegde begrotingswijziging (bijlage 5) Samenvatting voor de raad: De herontwikkeling van het Burgemeester Winklerplein kent al een lange geschiedenis. Inmiddels zijn er veel plannen voorbij gekomen, maar heeft dit nog nooit geleid tot definitieve plannen. Op 30 juni 2020 heeft de gemeenteraad een amendement aangenomen, waarin het college de opdracht kreeg om tot een haalbaar en uitvoerbaar financieel plan te komen. Vervolgens heeft de gemeente samen met de ontwikkelaar Windroos Bouwgroep en de Ondernemersvereniging Burgemeester Winklerplein opnieuw naar de plannen gekeken.

Met elkaar is er toegewerkt naar een toekomstbestendig plan inclusief een modern plein met een gezellige uitstraling waar iedereen zich thuis kan voelen. De realisatie van een lokale- en regionale winkelfunctie wordt gecombineerd met woningen voor onze inwoners in Sliedrecht. Dit draagt daarmee ook bij aan de woningbouwopgave van de gemeente Sliedrecht. Inleiding De gemeenteraad heeft op 30 juni 2019 een amendement aangenomen en daarmee het college verzocht om opnieuw te heronderhandelen met de ontwikkelaar over het plan. De inzet daarbij was om het financiële tekort (voorziening van €656.000) weg te werken en te komen met een plan dat op draagvlak kan rekenen. Het college heeft de afgelopen periode samen met de ontwikkelaar en ondernemersvereniging gewerkt aan een haalbaar plan, dat kan rekenen op draagvlak van deze drie partijen. Met de planopzet die nu voorligt, is niet het totale tekort op de grondexploitatie opgelost. Er valt €364.000 vrij van de getroffen voorziening (zie paragraaf Financiën). Echter, het voorliggende plan kent meer ruimtelijke kwaliteit. Zo zijn twee supermarkten tegenover elkaar gesitueerd, waardoor er een betere bewinkeling zal plaatsvinden op het plein. Er is een parkeerdek met ruim 100 parkeerplaatsen toegevoegd en ook de verkeersveiligheid (o.a. laden en lossen) is verbeterd. Verder is de aantrekkelijkheid van de buitenruimte vergroot.

Dit zijn ook wensen die de ondernemersvereniging heeft ingebracht. Door deze kwaliteitsverbetering en het draagvlak vanuit de ondernemersvereniging, is het college van mening dat het te rechtvaardigen is dat niet het gehele tekort op de grondexploitatie is opgelost. Desondanks ligt er een toekomstbestendig plan inclusief een modern plein met een gezellige uitstraling waar iedereen zich thuis kan voelen. De realisatie van een lokale- en regionale winkelfunctie wordt gecombineerd met woningen voor onze inwoners in Sliedrecht. Dit draagt

daarmee ook bij aan de woningbouwopgave van de gemeente Sliedrecht zoals opgenomen in het onderdeel ruimtelijke vernieuwing van de koers 2030. Het plan wordt door het college vol enthousiasme en vertrouwen voorgelegd aan de gemeenteraad. Beoogd effect Door deze vaststelling kan de planologische procedure voorbereid gaan worden. Ook kan het gesprek met de omgeving gevoerd gaan worden, alvorens in een later stadium de plannen formeel ter inzage worden gelegd. Daarnaast kan op basis van dit raadsbesluit een start worden gemaakt met overleg en onderhandeling met de vastgoedeigenaren. Argumenten Met de voorliggende planopzet en de geactualiseerde grondexploitatie ligt er nu een plan dat haalbaar en uitvoerbaar is. Dit plan kan op draagvlak rekenen van de ondernemersvereniging. Met onderstaande punten geven we een verduidelijking over de beslispunten. Planopzet en stedenbouwkundige randvoorwaarden

1.1 Draagt bij aan de verstedelijkingsopgave en groeiambities voor Sliedrecht (woonvisie) In de (ontwerp) Omgevingsvisie en Koers 2030 staat een koers beschreven voor Sliedrecht in de komende jaren. Een van de grote pijlers van de Omgevingsvisie en Koers 2030 is werk maken van ruimtelijke vernieuwing. We willen woningen bouwen, maar ook meer ruimte voor groen. We zetten in op energie- en klimaatneutraal in 2050 en we willen de ruimtelijke kwaliteit verbeteren. Een van de projecten die bijdraagt aan de ambities voor de ruimtelijke vernieuwing is de herontwikkeling van het BW-plein. Het plan voorziet in 156 nieuwe appartementen (Blok B: 55 en Blok C: 101 appartementen) voor deze doelgroepen op een binnenstedelijke locatie op loopafstand van het centrum. Hiermee levert de ontwikkeling een belangrijke bijdrage aan de invulling van de lokale woningbehoefte en zal ook zorgen voor doorstroming op de woningmarkt. Het programma voegt woningen toe binnen BSD en past daarmee zonder problemen in de ladder van verstedelijking.

1.2 Toekomst bestendig winkelcentrum Naast het woonprogramma voorziet het plan extra ruimte voor detailhandel op het Burgemeester Winklerplein. Detailhandel met een goed kwalitatieve invulling is nodig om een gezond ondernemersklimaat te creëren en een levensvatbaar winkelplein. Met het aantrekken van nieuwe winkelformules en eventuele uitbreiding van bestaande winkelformules ontstaat er weer een modern winkelcentrum dat toekomstbestendig is en het hart vormt voor (dagelijkse) boodschappen in Sliedrecht.

1.3 Ruimtelijke randvoorwaarden bieden zekerheid en geeft ook ruimte voor ontwikkelaar De planopzet (bijlage 1) en de stedenbouwkundige randvoorwaarden (bijlage 4) geven een heldere richting en kaders aan waarbinnen de verdere uitwerking van het plan ontwerp gemaakt moet worden. Hierdoor is in hoofdlijnen bekend wat er mag komen, maar biedt het ook ruimte voor de ontwikkelaar om aanpassingen door te voeren in overleg met de omgeving en de ondernemersvereniging. De belangrijkste uitgangspunten zijn:  Een maximum aan 156 appartementen voor het woonprogramma, verdeeld over locatie Bouwblok B en Bouwblok C;

BLOK B:  55 appartementen o 50% tot € 300.000 von o 50% vanaf € 300.000 von o 93 parkeerplaatsen BLOK C:  101 appartementen o 35% tot € 300.000 von o 45% tot € 400.000 von o 20% boven € 400.000 von o 129 parkeerplaatsen  28 op maaiveld  101 in het gebouw, niveau 1  Het totale programma heeft een maximale toevoeging van 3242m2 BVO aan commerciële ruimte. 1. Blok B:  Commercieel 558 m2 BVO 2. Blok C:  Supermarkt 1867m2 BVO winkeloppervlakte  817m2 BVO overig commercieel

 Bouwblok B: een maximale hoogte van 8 verdiepingen aflopend naar vier verdiepingen.  Bouwblok C: een maximale hoogte van 11 verdiepingen op de hoek van de Rembrandlaan / het plein waar nu een Chinees restaurant zit. Het loopt af naar 4 verdiepingen die aansluiten op de bestaande bebouwing.  Het plan voldoet aan de parkeernormen van de gemeente en heeft op de eerste verdieping van blok C een parkeerdek.  De planopzet kent een stevig programma en heeft daardoor een forse massa. Het voldoet op veel punten aan de stedenbouwkundige uitgangspunten (bijlage 4). Door onder andere de verplaatsing van de supermarkt en het toevoegen parkeerdek, zijn er wijzigingen doorgevoerd. Zo heeft het plan geen toren/hoogte accent meer, maar is een gebouw dat een trapsgewijze afbouw kent.  Het programma is nodig voor een levensvatbaar winkelcentrum, de woonbehoefte en een financieel uitvoerbaar plan.

1.4 De ontwikkeling past binnen hoofdlijnen van het masterplan en de SOK/Allonge De planopzet sluit aan op het masterplan dat in het verleden is vastgesteld. Uiteraard is de planopzet verder geoptimaliseerd ten opzichte van de opzet van het masterplan om tot een haalbaar en gedragen plan te komen. Blok A is al een aantal jaren geleden opgeleverd en nu gaat het om de herontwikkeling van Bouwblok B en C. Op bouwblok D is inmiddels het Medisch centrum van Van Bakel BV gerealiseerd.

1.5 De planopzet voldoet aan een goede ruimtelijke ordening Bij de opstelling van het bestemmingsplan zal naast de stedenbouwkundige inpassing en de toets aan de ruimtelijke beleidskaders, ook onderzoek worden gedaan naar de gevolgen van de ontwikkeling

voor de omgevingsaspecten, bijvoorbeeld verkeer en parkeren, geluid, luchtkwaliteit, milieuzonering, externe veiligheid, bodem, ecologie, water en archeologie. Mede op basis van deze onderzoeken op het concept plan kan geconcludeerd worden dat het plan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Bij de formele bestemmingsplanprocedure zal het wettelijke vooroverleg met de Provincie ZuidHolland plaatsvinden en zijn de adviezen van de Veiligheidsregio ZHZ en het Waterschap verwerkt in het plan.

1.6. Ambities voor het inrichten van de buitenruimte Het Burgemeester Winklerplein is een plein met multifunctioneel gebruik, waarop in eerste instantie geparkeerd wordt maar waarbij ook ruimte is voor verblijfskwaliteit van de bezoeker en de omwonenden. Met de herontwikkeling van het plein willen we ook de beeldkwaliteit en ambities van de openbare ruimte verbeteren. Het plein is nu verouderd en moet nu weer modern en toekomstgericht plein gaan worden. Hiervoor worden nu schetsontwerpen gemaakt in samenwerking met de ondernemersvereniging, daarbij zijn belangrijke uitgangspunten;  Creëren van een plein met voldoende parkeerplaatsen.  Zoveel mogelijk bomen behouden en groen toevoegen (groenbeleidsplan).  Voldoende ruimte voor fiets parkeren (promoten van fietsgebruik).  Creëren van een prettig verblijfsruimte met zitelementen (eventueel terras).  Ambities op duurzaamheid Klimaatadaptatie.  Kwalitatief en duurzaam straat meubilair zoals, openbare verlichting, opstelplaats voor winkelwagentjes en de (ondergrondse) afvalcontainers. Grondexploitatie

2.1 De grondexploitatie is geactualiseerd en moet worden vastgesteld door de raad De grondexploitatie is geactualiseerd op basis van het nieuwe bouwprogramma en moet elk jaar worden vastgesteld. Door het toevoegen van onder andere extra woningen is er uiteraard ook sprake van een andere residuele grondwaarde. Er is rekening gehouden met actuele grond- en vastgoedprijzen. De rente kosten wijzigingen zijn doorgevoerd en ook de aangepaste planning heeft zijn invloed op de grondexploitatie. Dit gezamenlijk zorgt voor wijzigingen in het eindresultaat. Kanttekeningen / Risico’s In dit voorstel gaat het om de planopzet voor de herontwikkeling van het Burgemeester Winklerplein en de financiële consequenties. De risico's zitten voornamelijk in het vervolgtraject.

1.1 De medewerking van de vastgoedeigenaren Om het plan te laten slagen is de medewerking van de huidige vastgoedeigenaren van groot belang. Zij hebben tot op heden geen duidelijkheid gekregen over de toekomstplannen. De verwerving door de gemeente van het vastgoed kan pas voortgezet worden als de planopzet en de grondexploitatie inclusief verwervingsbudgetten is vastgesteld. Op basis hiervan kan via de ontwikkelaar vervangend vastgoed aangeboden worden of worden overgegaan tot een financiële vergoeding. De vastgoedeigenaren hebben pas dan een goed zicht in de mogelijkheden.

1.2 Draagvlak creëren omgeving De periode na het amendement van de gemeenteraad (30 juni 2020) werd gevolgd door een intensieve periode om te komen tot een aangepast plan. Een plan op basis van draagvlak van Ondernemingsvereniging, de Windroos en de gemeente zelf. Dit heeft alle focus gevraagd. Op basis van het nu voorliggende plan kan de omgeving betrokken worden.

In november zal er een informatieavond voor de omwonenden en andere belanghebbende worden georganiseerd om op te halen wat zij er van vinden. Waar zitten bijvoorbeeld de zorgen en welke ideeën hebben zij nog, die eventueel ingepast kunnen worden binnen de kaders van het planvoorstel. Na dit traject krijgen bewoners en belanghebbenden ook de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen bij de formele bestemmingsplanprocedure.

1.3 Supermarktformule De gemeenteraad wordt nu voorgesteld of zij zich kunnen vinden in de planopzet en de stedenbouwkundige randvoorwaarden (inclusief de financiële consequenties die zijn opgenomen in de grondexploitatie). De gemeente maakt straks bij de bestemmingsplanwijziging een supermarkt planologisch mogelijk in Bouwdeel C. In de ruimtelijke onderbouwing van het bestemmingsplan zal uit het DPO (distributie planologisch onderzoek) blijken of om een verplaatsing van een supermarkt zal moeten gaan, of een nieuwe toetreder in Sliedrecht. Het is daarna aan de ontwikkelaar om daarna afspraken te maken met een supermarktformule.

1.4 Financiële risico's Deze ontwikkeling die financieel is doorvertaald in de grondexploitatie (grex) kent ook financiële risico's. Deze zijn opgenomen in de risicoparagraaf als bijlage bij de grex (GEHEIM). Onder het kopje 'Financiën' wordt hier kort op ingegaan.

1.5 Nog uit te onderhandelen en aan te passen SOK/Allonge Het aangepaste plan inclusief de ruimtelijke randvoorwaarden heeft consequenties voor de afspraken die de gemeente heeft gemaakt met de Windroos in de Samenwerkingsovereenkomst (SOK/Allonge). De benodigde nieuwe en vervolgafspraken worden met de Windroos vastgelegd in een koop- en realisatieovereenkomst.  Financiën De financiële consequenties van het aangepaste plan zijn verwerkt in een geactualiseerde grondexploitatie. Dit is opgenomen in een GEHEIME bijlage.

Nr.

Omschrijving

Geraamd 2020

Geraamd 2021 - Geraamd 2021 Verschil Jaarrekening 2021 contractaanpassing

Kosten 1.

Verwerving

3.098.706

3.044.339

3.044.339

0

2.

Tijdelijk beheer

230.800

222.943

222.943

0

3.

Plankosten

1.018.375

1.058.453

1.058.453

0

4.

Overige onverdeeld

344.128

344.128

344.128

0

5.

Rentekosten

68.393

30.683

30.683

0

Totaal kosten

4.760.402

4.700.546

4.700.546

0

1.

Grondopbrengsten

3.600.000

3.600.000

3.991.000

391.000

2.

Overige grondopbrengsten

71.803

87.185

87.185

0

Totaal opbrengsten

3.671.803

3.687.185

4.078.185

391.000

Totaal resultaat

1.088.599

1.013.361

622.361**

-391.000

Opbrengsten

1.

Verwacht te kort op eindwaarde: Reeds getroffen voorziening voor 2018:

€ 622.000 € 330.000 -/-

Nog te voorzien als extra tekort:

Getroffen voorziening boekjaar 2019:

€ 292.000

€ 656.000 -/-

Vrijval getroffen voorziening boekjaar 2020:

€ 364.000

** Het totaal te kort op eindwaarde bedraagt nu € 622.361,--. Echter dient het verlies berekend te worden op basis van contante waarde. Op basis van contante waarde bedraagt het verlies € 575.000,- Dit betekent dat er boekhoudkundig een vrijval van de voorziening is van € 986.000,-- minus € 575.000,-- zijnde € 411.000,--.

Daarmee is niet de gehele opgenomen voorziening van € 986.000 (opgebouwd uit € 330.000 en € 656.000) vrijgevallen, maar ligt er nu wel een plan met meer ruimtelijke kwaliteit, betere aansluiting bij de woningbouwbehoefte en een plan waar ook de ondernemersvereniging enthousiast van wordt,inclusief het zeer gewenste parkeerdek.

Risicoparagraaf In de risicoparagraaf zijn mogelijk risico's opgenomen en gewaardeerd (gewogen). Door de aanpassing van de plannen en vorderingen in het proces is de risicoparagraaf ook aangepast. Het risico is uiteindelijke verlaagd van € 791.000 naar € 537.000. Daarmee verhoogt het weerstandsvermogen ook met € 254.000.

Kredieten voor inrichting van het plein/openbare ruimte

Wat

Beschikbaar krediet

Bushalte Aanleg plein Aanleg Zuidoost

€ 508.000 € 989.000 € 379.000

Totaal

€ 1.876.000

Aanleg Noordgevel

€ 150.000

Nieuwe berekening van de civiele aanleg voor het plein komt nu uit tussen de € 1,8 mln. en € 2,1 mln. Bandbreedte zit hem nog in de toe te passen kwaliteit. Het verschil met de eerdere ramingen is vooral ontstaan door:  Ruimer gebied, meer m2 plein;  Rekening gehouden met obstakels in de ondergrond;  Hoger kwaliteitsniveau à verblijfsruimte;  Indexering;  Gekozen versobering eerder in 2018 waren niet berekend, maar geschat. De extra investering, uitgaande van een verhoging op het bestaande krediet van € 0,2 mln., levert een extra structurele last in de begroting op van € 6.666 per jaar over een gemiddelde afschrijvingstermijn van 30 jaar. Bij een definitief ontwerp van de buiten ruimte en de voorbereiding van de aanbesteding zal de gemeenteraad separaat worden voorgesteld om een besluit te nemen over het ontwerp en de financiële consequenties.  Wet- en regelgeving / Juridische zaken Uiteindelijk is de gemeenteraad budgethouder en stelt de financiële middelen beschikbaar. Het is dus de gemeenteraad die de grondexploitatie vaststelt en jaarlijks actualiseert (BBV-regels). Ook is het straks de gemeenteraad die het bestemmingsplan moet vaststellen. De notitie met de Planopzet en de Stedenbouwkundige Randvoorwaarden is daarvoor de opmaat.

 Duurzaamheid Duurzaamheid is een belangrijke ambitie binnen de gemeente Sliedrecht waarin de gemeentelijke organisatie het goede voorbeeld wil geven. In het nieuwe plan voor BW-plein worden diverse elementen in het kader van duurzaamheid toegepast zoals kwalitatief en duurzaam straatmeubilair, de realisatie van gasloze woningen met BENG-normering, vergroening van het plein en eventueel hergebruik van het puin. Om de duurzame mobiliteit te verbeteren wordt het fietsgebruik gestimuleerd door de realisatie extra fietsparkeerplaatsen. Ook wordt er onderzoek gedaan naar de introductie van het concept deelauto's en elektrische oplaadpunten. In de verdere uitwerking van het ontwerp is er ook aandacht voor waterbestendigheid. Er worden maatregelen genomen in de bebouwing en buitenruimte om de wijk weerbaarder te maken tegen veranderende klimaatomstandigheden zoals hevige regenbuien. Ook wordt er gekeken naar de watercompensatie voor een eventuele vergroting van verhard oppervlak. Ook worden de mogelijkheden voor natuur inclusief bouwen onderzocht. Natuur inclusief bouwen betekent dat een bouwwerk van waarde is voor de natuur. Het gaat niet hierbij niet alleen om de buitenruimte, maar ook over het gebouw zelf.  Inclusiviteit nvt  Tijdspad, monitoring en evaluatie m.b.t.

voorgesteld raadsbesluit Zie vervolgprocedure Communicatie / Participatie In de communicatie zorgen we dat vastgoedeigenaren en omwonenden goed betrokken worden en blijven. Met het betrekken van deze doelgroep creëren we draagvlak en zorgen we voor transparantie. Vastgoedeigenaren en omwonenden zijn middels een bewonersbrief al geïnformeerd over de ontwikkelingen. Na de beeldvormende raadsvergadering van 25 oktober informeren we breed over de ontwikkelingen. Met het persbericht laten we zien dat de ontwikkelingen van Burgemeester

Winklerplein niet stil liggen. In november wordt er een informatieavond georganiseerd om omwonenden en belanghebbenden te informeren over de plannen. Omwonenden en belanghebbenden kunnen vragen stellen en de plannen inzien. Met vastgoedeigenaren worden afzonderlijke afspraken gemaakt. Na dit traject krijgen bewoners en belanghebbenden ook de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen bij de formele bestemmingsplanprocedure Vervolgprocedure (inspraak/publiceren) Na de vaststelling van de ruimtelijke randvoorwaarden en de grondexploitatie door de gemeenteraad kan de planologische procedure gestart worden. De planning is dat het college in januari/februari 2022 het ontwerp bestemmingsplan vaststelt en vrijgeeft voor zienswijzen. Het ontwerp bestemmingsplan wordt dan voor een periode van zes weken ter inzage gelegd. Een ieder kan op dat moment een zienswijze indienen. Het college zal de ingekomen zienswijzen voorzien van een concept-beantwoording. De koers is om deze beantwoording samen met het vast te stellen bestemmingsplan in Q2 2022 aan te bieden aan de gemeenteraad. Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad kan er nog beroep worden aangetekend bij de Raad van State. Eerdere besluitvorming c.q. bronvermelding Amendament gemeenteraad van 30 juli 2020