RV_Financiën Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht fase 1.pdf

Raadsvoorstel Team: Projecten Steller:

Portefeuillehouder: Ton Spek

Onderwerp: Financiën Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht fase 1 Openbaar: Ja

Zaaknummer: 2025-0034313

Afdoening motie en/of toezegging: Is hiermee een motie afgedaan? n.v.t. Is hiermee een toezegging afgedaan? n.v.t.

Fatale termijn:

Bestuurlijke route: College van burgemeester en wethouders Oordeelsvormend - Gemeenteraad Sliedrecht Besluitvormend - Gemeenteraad Sliedrecht

Planning: 8 april 2025 6 mei 2025 27 mei 2025

PFO:

Ja

Bijlagen   

Bijlage 1 GEHEIM - Grondexploitatie Maaslaan Bijlage 2 GEHEIM - Onderbouwing GREX Maaslaan Bijlage 3 - Begrotingswijziging Financiën BHS fase 1

Onderwerp Financiën Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht fase 1 Beslispunten De gemeenteraad voor te stellen om: 1. De grondexploitatie Maaslaan als onderdeel van fase 1 Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht vast te stellen. 2. Een voorbereidingsbudget van €250.000,- voor de Middeldiepstraat als onderdeel van fase 1 Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht toe te kennen. 3. Een voorbereidingsbudget van €255.000 voor de Valkweg als onderdeel van fase 1 Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht toe te kennen. 4. In te stemmen met bijgevoegde begrotingswijziging, waarmee de grondexploitatie Maaslaan wordt ingevoegd in de begroting en de voorbereidingsbudgetten worden toegekend. Samenvatting voor de raad: Met dit raadsvoorstel lichten we de financiële onderbouwing van fase 1 BHS toe en vragen we de Raad hiermee in te stemmen. Inleiding

Binnenstedelijke Herstructurering: samen naar een vitaal en betrokken Sliedrecht Om Sliedrecht leefbaar en aantrekkelijk te houden, nu en in de toekomst, willen we samen woningen bouwen én werken aan een vitaal, verbonden en toekomstbestendig Sliedrecht. De ruimte om te bouwen is echter schaars. Als we evenwichtig willen groeien, dan is uitbreiding alleen — zoals de geplande wijk Sliedrecht Noord — niet voldoende. Verdichting is een randvoorwaarde voor verantwoorde groei. Met inbreiden (of verdichten) kiezen we zorgvuldig locaties waar we woningen toevoegen en tegelijkertijd de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Hiermee creëren we ruimte voor groei met behoud van het karakter van Sliedrecht. Deze aanpak sluit bovendien aan bij de ruimtelijke strategieën van het Rijk en de provincie Zuid-Holland, waarin inbreiding nadrukkelijk als voorwaarde voor uitbreiding wordt gezien. Op deze manier bouwen we aan een Sliedrecht dat klaar is voor de toekomst — waar woningzoekenden weer perspectief krijgen op een betaalbaar thuis en waar zowel huidige als nieuwe bewoners prettig kunnen wonen, werken en leven. Om deze toekomstgerichte groei mogelijk te maken, werken de gemeente Sliedrecht en woningcorporatie Tablis Wonen samen aan het project Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht (BHS). Dit project moet ervoor zorgen dat het ook in de toekomst fijn wonen is voor iedereen.

De BHS bouwt door op de Omgevingsvisie, waarin staat dat iedereen zich thuis moet voelen in Sliedrecht, zich veilig moet kunnen verplaatsen en betrokken moet kunnen zijn bij de gemeenschap. Met BHS geven we concreet invulling aan deze ambitie, door de leefkwaliteit in Sliedrecht-Oost aanzienlijk te verbeteren. Er worden ruim 435 verouderde sociale huurwoningen gesloopt en vervangen en er komen meer dan 40 extra sociale huurwoningen bij. Daarnaast voegen we ruim 220 marktwoningen toe. Waarbij circa 72% van de netto toe te voegen woningen binnen de betaalbaarheidsgrens valt. Zo creëren we niet alleen meer woningen, maar verbeteren we ook de (leef)kwaliteit in de wijk. Naast nieuwe woningen investeren we in meer groen, natuur en betere wandel- en fietspaden, waardoor bewegen in het dorp makkelijker én gezonder wordt.

Het stedenbouwkundig kader: duidelijkheid voor de korte termijn en heldere uitgangspunten met flexibiliteit voor de lange termijn BHS wordt gerealiseerd in drie fases in een periode van 12 jaar. In het raadsvoorstel voor het Stedenbouwkundig kader wordt uitgebreid geschreven over deze drie fases. In dit financiële raadsvoorstel beperken we ons tot de deellocaties van fase 1, omdat dit de gronden in handen van de

gemeente zijn. Hierdoor kan op korte termijn met de voorbereidingen voor realisatie van fase 1 worden gestart. Beginnend met deellocatie Maaslaan. Gevolgd door de deellocaties Middeldiepstraat en de Valkweg, afhankelijk van de realisatie van de nieuwe brandweerkazerne en het nieuwe IKC. Voor de uitwerking van fase 2 (de Thorbeckelaan en de Rembrandtlaan) en 3 (de Groene Stoep en de Dr. Schaepmanstraat ) zijn in het stedenbouwkundig kader algemenere uitgangspunten opgenomen in vergelijking tot de deellocaties in fase 1. Dit hangt samen met het latere tijdspad waarin deze fases worden ontwikkeld. Een flexibelere opzet biedt voor deze locaties ruimte om in te spelen op toekomstige veranderingen in samenleving, markt en beleid. Dat is dan ook de reden waarom we momenteel geen financiële opstelling voor deze deellocaties meesturen.

Richting realisatie van project BHS, samen met Tablis Wonen De locaties binnen het project BHS zijn dus in eigendom van de gemeente Sliedrecht of van Tablis Wonen. In 2023 is een samenwerkingsovereenkomst (SOK) met Tablis Wonen gesloten om de verdere uitwerking en realisatie van de stedenbouwkundige visie mogelijk te maken. In deze overeenkomst werd uitgegaan van een 50/50-verdeling van kosten en opbrengsten: gemeente en Tablis Wonen zouden gezamenlijk alle locaties in fase 1 tot en met 3 ontwikkelen. De kosten voor het bouwrijp maken en de grondopbrengsten zouden dan in samenhang voor 50/50 met elkaar worden verrekend. Op basis van de toenmalige haalbaarheidsberekeningen, zoals gedeeld in het raadsvoorstel over de stedenbouwkundige visie BHS in 2023, werd een gemeentelijke bijdrage van € 700.000 noodzakelijk geacht. Sindsdien zijn de plannen op basis van participatie aangepast en verbeterd. De plannen kennen inmiddels een breder maatschappelijk draagvlak en hogere ruimtelijke kwaliteit. Een verdere duiding van de ruimtelijke aanpassingen sinds de visie worden in het raadsvoorstel van het Stedenbouwkundige kader beschreven. In het verder concretiseren van de plannen en afspraken met Tablis Wonen is gebleken dat de eerder bedachte 50/50-verdeling leidt tot (te) complexe verrekeningen.

In overleg met de woningcorporatie is daarom besloten dat iedere partij haar eigen locaties ontwikkelt, voor eigen rekening en risico. De gemeente maakt haar gronden bouwrijp en verkoopt deze vervolgens aan marktpartijen of, in enkele gevallen, aan Tablis Wonen (zoals aan de Maaslaan 6 en de Middeldiepstraat). Tablis Wonen ontwikkelt daarnaast haar eigen locaties, in fase 2 en fase 3, zelfstandig binnen de kaders van het Stedenbouwkundig kader. Deze aangepaste werkwijze, de bijbehorende afspraken en verdeling worden vastgelegd in de realisatieovereenkomst (ROK) tussen de gemeente en Tablis Wonen. De eerder voorziene gezamenlijke ontwikkeling van de Groene Stoep, in fase 3, valt echter buiten deze nieuwe afspraken. Beoogd effect De grondexploitatie van de Maaslaan is de financiële vertaling van het Stedenbouwkundig kader. De kosten en opbrengsten voor deze deellocatie worden in de grondexploitatie geraamd en in de tijd uitgezet. De voorbereidingsbudgetten voor Middeldiepstraat en Valkweg zijn een voorbereidend krediet voor de kosten die worden gemaakt in aanloop naar het openen van de desbetreffende grondexploitaties van deze deellocaties. Deze budgetten worden uiteindelijk geborgd in grondexploitaties van deze deellocaties, net zoals het voorbereidingskrediet van Maaslaan geborgd wordt in de (vast te stellen) grondexploitatie Maaslaan.

Met het vaststellen van het stedenbouwkundig kader en de financiële vertaling van fase 1 (via dit raadsvoorstel), maken we de woningbouwplannen BHS financieel mogelijk voor deze eerste fase.

Argumenten 1.1 Het toekennen van de financiële onderbouwingen voor fase 1 BHS zijn in lijn met eerdere besluiten van de raad Na vaststelling van de stedenbouwkundige visie in 2023 door de Raad, is in 2024 en 2025 ambtelijk verder gewerkt aan het Stedenbouwkundige kader. Dit kader ligt in mei 2025 ter besluitvorming voor bij de Raad. Deze financiële opstellingen maken de ontwikkelingen uit het kader en dus de visie mogelijk. Deze stukken sluiten op hun beurt weer aan bij de doelstellingen uit de Omgevingsvisie en het Programma Ruimtelijke Vernieuwing van de gemeente Sliedrecht. 1.2 Met het toekennen van de financiële opstellingen maken we ontwikkelingen van fase 1 BHS mogelijk Met deze financiële opstellingen maken we hetgeen dat wordt vastgesteld in het Stedenbouwkundig kader mogelijk. En daarmee de (woningbouw)ambities uit de omgevingsvisie en het Progamma Ruimtelijke Vernieuwing. 1.3 Verwachte positieve resultaten De grondexploitatie Maaslaan laat een verwacht positief eindresultaat zien. Dit houdt in dat we als gemeente een positieve opbrengst halen uit deze ontwikkeling. Ten behoeve van de deellocaties Valkweg en Middeldiepstraat is een voorlopige financiële doorkijk gemaakt (concept grondexploitatie), voor beide lijkt een positief resultaat te verwachten. Dit kan uiteraard pas met zekerheid worden gezegd bij het openen van de grondexploitaties voor die twee deellocaties.

Het geeft ons nu echter wel vertrouwen in de financiën van fase 1. 1.4 Second Opinion grondexploitatie Maaslaan toont betrouwbaarheid aan Om kwaliteit van de grondexploitatie van de Maaslaan te garanderen, is een second opinion door een extern bedrijf uitgevoerd. De uitkomsten van de second opinion laten zien dat de uitkomsten van onze grondexploitatie betrouwbaar zijn en in een aantal gevallen behoudend. 2.1 Met het toekennen van het voorbereidingsbudget voor de Middeldiepstraat maken we de ontwikkelingen van BHS fase 1 mogelijk Via het voorbereidingsbudget dekken we de werkzaamheden tot aan openen van de grondexploitatie van de Middeldiepstraat, hierbij hoort onder andere het monitoren van de realisatie van de brandweerkazerne. Daarnaast geeft het de mogelijkheid om de grondexploitatie van de Middeldiepstraat te baseren op de meest actuele parameters en inzichten. 3.1 Met het toekennen van het voorbereidingsbudget voor de Valkweg maken we de ontwikkelingen van BHS fase 1 mogelijk Via het voorbereidingsbudget dekken we de werkzaamheden tot aan openen van de grondexploitatie van de Valkweg, hierbij hoort onder andere het monitoren van de realisatie van het IKC. Daarnaast geeft het de mogelijkheid om de grondexploitatie van de Valkweg te baseren op de dan geldende parameters en actuele ontwikkelingen.

2.2 / 3.2 Beide voorbereidingsbudgetten kunnen naar verwachting worden opgevangen binnen de te openen grondexploitaties voor deze locaties We concluderen uit de concept grondexploitaties van de deellocaties de Middeldiepstraat en Valkweg dat de voorbereidingsbudgetten naar verwachting kunnen worden opgevangen met het resultaat. Wanneer de grondexploitaties te zijner tijd worden geopend, landen de kosten uit de voorbereidingsbudgetten in deze exploitaties. Mocht onverwachts blijken dat een van de grondexploitaties niet geopend kan worden, dan wordt het voorbereidingsbudget geborgd in de reservering voor BHS van € 700.000 (raadsbesluit 2023) uit de reserve Koers 2030.

4.1 Door in te stemmen met de bijgevoegde begrotingswijziging (bijlage 3) worden de financiële voorstellen voor BHS geborgd in de begroting. Kanttekeningen / Risico’s 1.1 Afhankelijkheid raadsbesluit Stedenbouwkundig kader Dit raadsvoorstel maakt de realisatie van fase 1 van het stedenbouwkundig kader BHS financieel mogelijk. Wanneer (ruimtelijke) aanpassingen worden doorgevoerd in het kader dienen deze financiële gevolgen te worden verwerkt in de grondexploitatie. 1.2. Economische- en maatschappelijke veranderingen mogelijk in een periode van 15 jaar Het kader gaat over de periode van de komende 15 jaar. In de periode kan de economie veranderen, kunnen de prijzen veranderen, waardoor de haalbaarheid van de plannen onder druk komt te staan. 1.3. Verandering in financiële factoren De financiële basis van de grondexploitatie is afhankelijk van verschillende factoren, zoals de kosten voor het bouwrijp maken of de opbrengst van de grondverkoop. Fluctuaties in de vastgoedmarkt of onverwachte kosten kunnen de financiële haalbaarheid verstoren.

Financiën In dit raadsvoorstel vragen we de raad om de grondexploitatie voor de Maaslaan te openen en voorbereidingsbudgetten voor Middeldiepstraat en Valkweg toe te kennen.

Grondexploitatie Maaslaan Er is een grondexploitatie opgesteld voor de Maaslaan, die ter inzage wordt gelegd aan de gemeenteraad. Het gaat om bijlage 1 en 2 van dit raadsvoorstel. Vanwege de financiële belangen van de gemeente zit op de grondexploitatie een geheimhouding. De exploitatie van de Maaslaan bestaat uit het bouwrijp maken van de terreinen voor woningbouw, het aanleggen van wegen, parkeerplaatsen, fiets- en voetpaden, fietsbruggetje, speeltuin, het plaatsten van lichtmasten en straatmeubilair, de aanleg van groenzones, het planten van bomen en de verkoop van gronden. Met deze posten voegen we extra kwaliteit toe aan het plangebied. Door in de exploitatie ook een post bovenwijkse kosten op te nemen, borgen we ook de kosten om de kwaliteit van de Maaslaan en het Doctor Willem Dreespark te verbeteren. De kosten die worden gemaakt om het project te realiseren worden afgedekt door de verwachte opbrengsten van het project. Er is daarmee geen directe impact op het eigen vermogen, dan wel het exploitatiesaldo van de gemeente. De verwachte winst uit de grondexploitatie zal worden genomen op het moment dat de winst is gerealiseerd. Met behulp van de POC-methode (percentage of completion), zoals voorgeschreven binnen het BBV. Met behulp van de begrotingswijziging zoals opgenomen onder bijlage 3 (niet openbaar) wordt de grondexploitatie opgenomen in de begroting.

Voorbereidingsbudgetten Middeldiepstraat en Valkweg De uitwerkingen van de deellocaties Middeldiepstraat en Valkweg zijn in tegenstelling tot deellocatie Maaslaan nog niet zover dat deze al vastgesteld kunnen worden in een grondexploitatie. Dat is ook niet nodig omdat de werkzaamheden op beide locaties pas starten nadat de vervangende nieuwbouw van de brandweerkazerne en het IKC is gerealiseerd. Afhankelijk van de planningen van deze ontwikkelingen, stellen we voor om de grondexploitaties van deze deellocaties te zijner tijd te openen. Ten behoeve van de financiële borging van werkzaamheden voor deze deellocaties tot aan openen van deze grondexploitaties, wordt een voorbereidingsbudget aangevraagd. We vragen voor beide deellocaties een eigen budget aan: €250.000,- voor de Middeldiepstraat en €255.000,- voor de Valkweg.

De budgetten worden als voorbereidingskosten (immaterieel vast actief) op de balans gezet. De voorbereidingsbudgetten kunnen naar verwachting worden opgevangen binnen de te openen grondexploitaties voor deze locaties. Dit concluderen we uit de concept grondexploitaties van deze deellocaties. Wanneer de grondexploitaties te zijner tijd worden geopend, landen de kosten uit de voorbereidingsbudgetten in deze exploitaties. Mocht deze verwachting door niet voorziene omstandigheden anders uitkomen, of er volgt geen positief besluit ten aanzien van deze locaties, dan kan de gereserveerde € 700.000 (raadsbesluit 2023) binnen de reserve Koers 2030 worden gebruikt om de voorbereidingskosten af te boeken. Het eerder geopende voorbereidingsbudget vervalt met de nu voorliggende besluitvorming. De gemaakte kosten tot en met 2024 worden overgezet naar de grondexploitatie Maaslaan en de beide nieuwe voorbereidingsbudgetten.

Koers 2030 In 2023 heeft de gemeenteraad een reservering van €700.000 in de reserve Koers 2030 voor BHS opgenomen. Dit ter afdekking van het verwachte tekort over fase 1 tot en met 3 van BHS. Deze reservering kan gebruikt worden om de voorbereidingsbudgetten op te vangen in het geval dat een grondexploitatie onverwacht niet geopend kan worden. Dit voorstel ziet enkel op fase 1. Momenteel krijgen we beter zicht op de potentiële resultaten van de BHS-deellocaties in fase 1, in beheer van de gemeente. Zo blijkt uit de geopende grondexploitatie van de Maaslaan dat hier een positief resultaat wordt verwacht. Ook de eerste concept-grondexploitaties voor de Middeldiepstraat en de Valkweg geven inzicht in waarschijnlijk positieve uitkomsten. Het uitgangspunt is dat de toekomstige opbrengsten uit de drie deelprojecten van fase 1 BHS naar Koers 2030 vloeien en kunnen worden ingezet voor andere projecten of toekomstige kosten. In het geval dat de verwachte opbrengst minder positief uitvalt, worden de risico's gedekt uit de reserve Koers 2030 (zie bijlage 2).

Financiën fase 2 en 3 Met het loslaten van de 50/50-verdeling van de ontwikkelkosten tussen Tablis Wonen en de gemeente, worden de kosten- en opbrengstenverdeling voor fase 2 en 3 ook anders dan voorheen. Tablis Wonen ontwikkelt nu haar eigen locaties in fase 2 en fase 3 zelfstandig binnen de kaders van het Stedenbouwkundig kader. Woonprogramma

Ontwikkelkosten

Thorbeckelaan

Markt en Sociaal

Rembrandtlaan

Sociaal

Ontwikkeling geheel voor eigen rekening en risico Tablis Wonen, incl. inrichting openbare ruimte.

Fase 2

Fase 3 Dr. Schaepmanstraat Markt en Sociaal

Ontwikkeling geheel voor eigen rekening en risico Tablis Wonen, incl. inrichting openbare ruimte.

Groene Stoep

De gemeente krijgt in 2030 de mogelijkheid om twee appartementencomplexen van Tablis Wonen tegen de dan geldende leegwaarde te kopen, voor de realisatie van de Groene Stoep.

N.v.t.

Duurzaamheid Niet van toepassing

Inclusiviteit Niet van toepassing

Tijdspad, monitoring en evaluatie m.b.t. voorgesteld raadsbesluit Een grondexploitatie dient elk jaar geactualiseerd te worden. Zie onder kopje vervolgproces verdere uitleg.

Communicatie / Participatie Ten behoeve van de totstandkoming van het stedenbouwkundig kader zijn in 2024 meerdere participatiemomenten georganiseerd. Hier wordt in het raadsvoorstel van het stedenbouwkundig kader uitgebreid bij stil gestaan.

Vervolgprocedure (inspraak/publiceren) Na vaststelling van het stedenbouwkundig kader, het openen van de grondexploitatie Maaslaan en het toekennen van de voorbereidingsbudgetten voor de Middeldiepstraat en Valkweg, wordt de realisatieovereenkomst met woningcorporatie Tablis Wonen ondertekend. Dit is een bevoegdheid van het college van B&W. Vervolgens wordt verder gewerkt aan de voorbereidingen op realisatie van de deellocaties in fase 1. Ten behoeve van de Maaslaan, waarvoor de grondexploitatie wordt geopend, starten we na de zomer 2025 een tenderprocedure om een ontwikkelaar te selecteren. We verwachten voor de zomer van 2026 deze procedure af te ronden en een geschikte ontwikkelaar te hebben geselecteerd. De grondexploitatie van de Maaslaan wordt ieder jaar geactualiseerd. Ten behoeve van de Middeldiepstraat, werken we na het toekennen van het nieuwe budget verder aan de voorbereiden op realisatie. In deze deellocatie is een afhankelijkheid met de planning en het proces van realisatie van de nieuwe brandweerkazerne. We verwachten in 2026 de grondexploitatie voor Middeldiepstraat te openen. Ten behoeve van de Valkweg, werken we ook na het toekennen van het nieuwe budget verder aan de voorbereidingen op realisatie. Ook deze deellocatie is afhankelijk van een ander project, namelijk de realisatie van het IKC.

We verwachten begin 2027 de grondexploitatie voor de Valkweg te openen. In fase 2 (Thorbeckelaan en Rembrandtlaan) en fase 3 (Dr. Schaepmanstraat en Professorenbuurt) gaat voornamelijk Tablis Wonen realiseren. Hier informeren wij te zijner tijd de raad over. Eerdere besluitvorming c.q. bronvermelding • Raadsbesluit startnotitie Binnenstedelijke Vernieuwing Sliedrecht oost – Unaniem vastgesteld door de raad op 15 november 2022 • Collegebesluit samenwerkingsovereenkomst BHS 1 september 2022 • Raadsbesluit stedenbouwkundige visie BHS – vastgesteld door de raad op 4 oktober 2023 • Motie gemeenteraad participatie en Drees park/stichting Groen 4 oktober 2023 • Collegebesluit subsidie woningbouwimpuls Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht op 6 februari 2024

Bijlagen  Bijlage 1 GEHEIM - Grondexploitatie Maaslaan  Bijlage 2 GEHEIM - Onderbouwing GREX Maaslaan  Bijlage 3 - Begrotingswijziging Financiën BHS fase 1