RV_Budget afronding Burgemeester Winklerplein en aanpassing stedenbouwkundig kader.pdf

Raadsvoorstel Team: Projecten

Portefeuillehouder: Cees Paas

Onderwerp: Budget afronding Burgemeester Winklerplein en aanpassing stedenbouwkundig kader Openbaar: Ja

Afdoening motie en/of toezegging: Is hiermee een motie afgedaan? Nee. Is hiermee een toezegging afgedaan? Nee

Zaaknummer: 2025-0046034

Fatale termijn: Nee.

Bestuurlijke route: College van burgemeester en wethouders Oordeelsvormend - Gemeenteraad Sliedrecht Besluitvormend - Gemeenteraad Sliedrecht

Planning: 13 mei 2025 3 of 10 juni 2025 1 juli 2025

PFO:

Wethouder Paas 6 mei 2025

Bijlagen 1. 2. 3. 4.

Situatieschets Begrotingswijziging BW Plein GEHEIM - Getekende anterieure overeenkomst Deelblok B (incl. bijlagen) ter inzage bij griffie GEHEIM - Getekende vaststellingsovereenkomst Deelblok B (incl. bijlagen) ter inzage bij griffie

Onderwerp Budget afronding Burgemeester Winklerplein en aanpassing stedenbouwkundig kader. Beslispunten De gemeenteraad voor te stellen om: 1. 1a: Een bedrag van 786.000 ter beschikking te stellen voor de afdoening van de ontbonden overeenkomst van juni 2022 inzake de herontwikkeling van het Burgemeester Winklerplein (Blok C). 1b: In 2025 een bedrag van € 90.000 beschikbaar te stellen ter dekking van de kosten voor juridische ondersteuning en ambtelijke inzet. 2. Het op 14 december 2021 vastgestelde stedenbouwkundig kader voor de ontwikkeling van het Burgemeester Winklerplein aan te passen door in te stemmen met een verschuiving van Blok B (bijlage 1). 3. Op grond van afdeling 3.5 van de Algemene Wet bestuursrecht te besluiten dat op de realisatie van gebouw B de coördinatieregeling van toepassing is, waarbij de wijziging van het omgevingsplan en de omgevingsvergunning voor de ruimtelijke bouwactiviteit in ieder geval gecoördineerd worden. 4. Te bepalen dat het college van burgemeester en wethouders optreedt als coördinerend bestuursorgaan. 5. In te stemmen met de wijziging van de begroting zoals beschreven in Bijlage 2. Samenvatting voor de raad De raad wordt gevraagd om een bedrag ter beschikking te stellen in verband met de ontbinding van de overeenkomst met de ontwikkelaar van het Burgemeester Winklerplein (Blok C).

Daarnaast wordt voorgesteld om de ruimtelijke procedure voor Blok B gecoördineerd voor te bereiden. Inleiding In september 2024 is de overeenkomst met de ontwikkelende partij op het Burgemeester Winklerplein ontbonden. U bent hierover geïnformeerd d.m.v. de CIB van 19 september 2024. De ontbinding hield – kort samengevat – verband met de onmogelijkheid om uitvoering te geven aan de afspraken die in de overeenkomst waren opgenomen. Omdat we met de ontwikkelaar niet tot overeenstemming zijn gekomen over planaanpassing, is besloten om de overeenkomst te ontbinden. De overeenkomst met de ontwikkelaar had voornamelijk betrekking op de ontwikkeling van Blok C. In de overeenkomst waren afspraken opgenomen die zijn overgenomen uit eerdere afspraken of die daarvan het gevolg waren. In de CIB van september 2024 werd aangekondigd dat met de ontwikkelaar gesproken zou worden over de afronding van het dossier. Die gesprekken zijn afgerond en partijen hebben overeenstemming bereikt over een vaststellingsovereenkomst. Het gevolg van de ontbinding van een overeenkomst is dat deze niet langer bestaat. Rekening houdend met financiele afspraken uit het verleden wordt voorgesteld om in te stemmen met een compensatiebedrag als onderdeel van de vaststellingsovereenkomst. Indien uw raad hiermee instemt, kan deze vaststellingsovereenkomst in werking treden.

Daarnaast is er overeenstemming bereikt over de ontwikkeling van Blok B. Dit braakliggende gedeelte van het Burgemeester Winklerplein is eigendom van de ontwikkelaar. In december 2021 heeft uw raad een stedenbouwkundig plan vastgesteld voor de herontwikkeling van het plein. De ontwikkelaar stelt voor om dit stedenbouwkundig plan aan te passen waardoor Blok B met een aantal meters verschuift. Voorgesteld wordt om met die aanpassing in te stemmen. Beoogd effect Voortgang in de realisatie van een toekomstbestendig Burgemeester Winklerplein en een snelle start van de bouw van Blok B. Afronding van het dossier over de ontwikkeling van Blok C door het vaststellen van een vaststellingsovereenkomst. De ontwikkeling van Blok B wordt opgepakt en door het coördinatiebesluit kan de ruimtelijke procedure efficiënt doorlopen worden.

Argumenten

1.1 Met het aangaan van deze overeenkomst worden verdere procedures vooralsnog voorkomen. De overeenkomst met de ontwikkelaar is in september 2024 ontbonden. Aan die ontbinding is een lang traject vooraf gegaan waarbij beide partijen aanzienlijke kosten hebben gemaakt voor juridische ondersteuning. De ontwikkelaar stemde niet in met de ontbinding. Indien de ontwikkelaar wil dat de gemeente de overeenkomst van juni 2022 alsnog nakomt, zal ze nakoming moeten vorderen. Dat is tot op heden niet gedaan. Wel heeft de ontwikkelaar ter voorbereiding op een mogelijk juridische procedure een zeer uitgebreid WOO-verzoek ingediend waarvan de behandeling inmiddels nagenoeg is afgerond. Met de vaststellingsovereenkomst wordt vastgelegd dat partijen zich inzetten voor een snelle realisatie van het Burgemeester Winklerplein en dat de jurische procedures (over ontbinding en het WOO-verzoek) daar niet verder aan bijdragen. Het is voor beide partijen van belang om dit dossier af te ronden zonder verdere inzet van juridische middelen. Daarom is onderhandeld over een vaststellingsovereenkomst. Hierover is overeenstemming bereikt. Omdat deze overeenkomst voorziet in de betaling van een bedrag, is de overeenstemming bereikt onder voorbehoud van instemming door de gemeenteraad.

1.2 De betaling van een compensatiebedrag is gebaseerd op afspraken uit het verleden. In de ontbonden overeenkomst zijn financiële afspraken overgenomen over de compensatie van grondwaarde. Die afspraken zijn tussen 2016 en 2020 gemaakt naar aanleiding van aanpassingen aan het programma van de diverse bouwblokken. Dit bedrag is destijds gekwantificeerd en afgesproken werd dat dit bedrag in de toekomst verrekend zou worden met de grondprijs voor Blok C. Nu die ontwikkeling niet doorgaat, kan het bedrag niet op deze manier worden verrekend. Het gaat om een bedrag van € 786.000. Dit bedrag is opgebouwd uit twee onderdelen die beiden zijn getoetst op marktconformiteit. De ontwikkelaar stelt dat de gemeente gehouden is om deze financiële afspraken uit het verleden gestand te doen, ook nu dat niet plaats kan vinden door middel van een verrekening. In het verleden werden dit soort vragen bijvoorbeeld opgelost door middel van een "bouwclaim" op een andere locatie in de gemeente, maar mede door het Didam arrest is dat niet meer mogelijk. Daarnaast is het van belang om de diverse onderdelen van het dossier Burgemeester Winklerplein duidelijk en zonder gevolgen voor andere projecten in de toekomst af te ronden. Rekening houdend met financiële afspraken uit het verleden wordt voorgesteld om in te stemmen met een compensatiebedrag als onderdeel van de vaststellingsovereenkomst.

Uitgebreid procederen over de ontbinding en/of een compensatie leidt tot aanzienlijke kosten en brengt een snelle ontwikkeling van het Burgemeester Winklerplein niet dichterbij.

1.3 De vaststellingsovereenkomst kan pas worden aangegaan na instemming van uw raad De grondexploitatie voor dit project is in december 2023 afgesloten. De genoemde compensatie was verwerkt in deze grondexploitatie. De raad moet met het gevraagde bedrag instemmen anders treedt de vaststellingsovereenkomst niet in werking. Voor het uit te keren bedrag zal een voorziening worden gevormd. Het bedrag wordt pas betaald indien de bouw van Blok B is gestart en er wordt gebouwd onder Woningborg- of SWK-garantie. Hiermee wordt gegarandeerd dat de woningen daadwerkelijk worden afgebouwd. Met de ontwikkelaar zijn afspraken gemaakt over spoedige realisatie en het streven is om de bouw eind 2026 te laten starten. Hoewel u als gemeenteraad in 2025 besluit over het voorliggende voorstel hebben we in overleg met de accountant bepaald dat de vorming van de voorziening ten laste van 2024 dient plaats te vinden. Dit volgt uit regelgeving vanuit het Besluit Begroten en verantwoording.

1.4 Door de afspraken zal de ontwikkeling van Blok B worden doorgestart en kan de bouw snel starten. Voor de ontwikkeling van dit Blok is in 2022 een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend. De behandeling van die aanvraag ligt ten gevolge van alle gesprekken inmiddels – op verzoek van de ontwikkelaar – al twee jaar stil en door de inwerkingtreding van de Omgevingswet is een nieuwe aanvraag nodig. Zowel gemeente als ontwikkelaar geven prioriteit aan de vergunningprocedure voor

dit plan. Voor deze ontwikkeling zal het college een anterieure overeenkomst aangaan met de ontwikkelaar. Beide overeenkomsten zijn op elkaar afgestemd. De ontwikkelaar is eigenaar van de locatie. Als bijlage bij de anterieure overeenkomst zijn twee koopovereenkomsten gevoegd. De ene overeenkomst ziet op de inbreng van een gering aantal vierkante meters gemeentegrond ten behoeve van de bouw. De andere ziet op de overdracht van een deel van het perceel dat deel zal uit gaan maken van de openbare ruimte.

2.1 Voorgesteld wordt om het op 14 december 2021 vastgestelde stedenbouwkundig plan aan te passen voor Blok B. De ontwikkelaar heeft gevraagd of het stedenbouwkundig kader voor de ontwikkeling van het Burgemeester Winklerplein aangepast mag worden voor zover dit betrekking heeft op de locatie van Gebouw B. Ons college heeft tegen deze aanpassing geen bezwaar. Door de aanpassing verschuift het Gebouw B ongeveer 8 meter naar het westen. Daardoor wordt de afstand tot de woningen aan de Professor Lorenzstaat groter. Dit komt tegemoet aan eerdere signalen van omwonenden die de afstand ten opzicht van het bestaande gebouw te kort vonden. De afstand ten opzichte van de woningen aan de C. Huygensstraat wordt kleiner. Dit is het laagste deel van het bouwblok en een goede ruimtelijke inpassing blijft mogelijk. De planaanpassing heeft voor de ontwikkelaar het voordeel dat het gebouw nagenoeg geheel op eigen grond kan worden gerealiseerd waardoor er slechts zeer beperkt gemeentelijke grond behoeft te worden aangekocht. Participatie over het aangepaste plan is een verantwoordelijkheid voor de ontwikkelaar.

3.1 De coördinatieregeling maakt efficiënte afdoening mogelijk De In artikel 16.7 van de Omgevingswet wordt aangegeven in welke gevallen coördinatie verplicht is. Het opstellen van een omgevingsplan in combinatie met een omgevingsvergunning wordt hier niet genoemd. Om de coördinatieregeling vrijwillig hierop van toepassing te verklaren is een coördinatiebesluit van de betrokken bevoegde gezagen nodig (art 3:20 Awb). Hierdoor wordt het mogelijk om deze besluiten in samenhang voor te bereiden en een samenhangend besluit te nemen. De grondslag voor het vrijwillig toepassen van de coördinatieregeling is geregeld in artikel 16.8 Omgevingswet.

3.2 Bij coördinatie is wijzigingsbesluit omgevingsplan het beoordelingskader. In artikel 16.14a van de Omgevingswet wordt geregeld dat het gewijzigde omgevingsplan bij een gecoördineerde procedure als beoordelingskader geldt voor de omgevingsvergunning voor de binnenplanse omgevingsplanactiviteit. Daardoor kunnen de besluiten die nodig zijn om een project te verwezenlijken, gelijktijdig met of na de vaststelling van dat omgevingsplan worden genomen. Een aanvraag om omgevingsvergunning wordt dus getoetst aan het gewijzigde omgevingsplan dat tegelijkertijd in procedure is. Op 11 februari 2020 heeft u op grond van de Wet ruimtelijke ordening ook een coördinatiebesluit genomen maar door de inwerkingtreding van de Omgevingswet is een nieuw besluit nodig.

3.3 Na vaststelling besluiten maar één gecoördineerde rechtsgang bij Raad van State. De rechtsbescherming tegen de gecoördineerde besluiten is benoemd in de artikelen 3:27 tot en met 3:29 Awb. In artikel 3:29 lid 2a Awb is bepaald dat bij coördinatie van een omgevingsplan en een omgevingsvergunning beroep, tegen één of beide besluiten, rechtstreeks wordt behandeld door de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Deze procedure is hiermee het meest efficiënt. Het is ook prettig voor belanghebbenden die met één beroepsschrift kunnen volstaan.

4.1 Het college coördineert de besluitvorming Op grond van artikel 3:21 lid 1 wordt er in het coördinatiebesluit een coördinerend bestuursorgaan aangewezen. Het coördinerend bestuursorgaan zorgt voor een efficiënte en samenhangende

voorbereiding van besluiten. Met andere woorden het zorgt voor procesoptimalisatie. Het is het meest efficiënt om deze coördinerende rol bij het college te beleggen. Gecoördineerde besluitvorming leidt niet tot overdracht van de gecoördineerde beslisbevoegdheid aan een ander bestuursorgaan. Met andere woorden: de verschillende bevoegde gezagen blijven bevoegd gezag.

6. Op de vaststellingsovereenkomst wordt geheimhouding gelegd In de vaststellingsovereenkomst is bepaald dat over de inhoud hiervan geen mededelingen aan derden worden gedaan. Daarom heeft het college besloten om geheimhouding op te leggen. De overeenkomst is bij de griffie ter inzage gelegd. Kanttekeningen / Risico’s Omdat het bouwplan door de ontwikkelaar in 2022 al geheel is ontwikkeld, kan de vergunningaanvraag snel worden gedaan. Alle overeenkomsten zijn gesloten en dat maakt snelle realisatie mogelijk. Uiteraard kan de procedure wel nog vertraging oplopen door beroep, netcongestie en de stikstofproblematiek. Financiën Met de afdoening van het ontbonden contract is een bedrag van € 786.000 gemoeid, uw raad wordt gevraagd dit ter beschikking te stellen. Het bedrag wordt pas betaald indien tijdig is gestart met de bouw van de woningen in Deelblok B. Hieraan is door de gemeente daarnaast de voorwaarde verbonden dat de woningen in Deelblok B door ABB worden verkocht met Woningborg- of SWK certificaat, zodat de gemeente (en de kopers) de zekerheid hebben dat de woningen binnen bekwame tijd worden afgebouwd.

Met het aangaan van een vaststellingsovereenkomst ontstaat voor de gemeente een zekere verplichting tot betaling van het compensatiebedrag, maar door het opnemen van de bepaling dat pas na start van de bouw van de woningen in Deelblok B wordt betaald is sprake van een onzeker moment van betaling. Er zal daarom een voorziening worden gevormd waar het bedrag in eerste instantie in wordt gestort. Indien de raad positief besluit op dit voorstel dan worden deze kosten opgenomen in een voorziening welke met terugwerkende kracht in de jaarrekening 2024 wordt verwerkt ten laste van het rekeningresultaat 2024. Dit omdat onze verslaggevingsvoorschriften deze verwerking voorschrijven. Omdat we in het risicoprofiel van onze gemeente hebben geanticipeerd op de uit dit voorstel voortvloeiende kosten, hebben we hierin in de hoogte van onze algemene reserve ook rekening gehouden. Sinds 2023 is in totaal voor ongeveer € 350.000,= besteed aan juridische begeleiding (excl. overige advieskosten en kosten voor de behandeling van het WOO-verzoek) de kosten uit 2023 en 2024 zijn in die jaarrekeningen verwerkt. Voor de inzet van de juridische en ambtelijke begeleiding is in 2025 geen exploitatiebudget beschikbaar. Met de ondertekening van de overeenkomsten is juridische begeleiding niet langer noodzakelijk.

Verdere ambtelijke inzet is gedekt door de anterieure bijdrage die de ontwikkelaar betaalt voor de ontwikkeling van Blok B. Voor 2025 wordt daarom een budget gevraagd van totaal 90.000 euro. Ook hier hebben we in het risicoprofiel van onze gemeente op geanticipeerd en is hierin in de hoogte van onze algemene reserve rekening gehouden. Dit is opgenomen in de bijgaande begrotingswijzing. Wet- en regelgeving / Juridische zaken Anterieure overeenkomst (afdeling 13.6 Omgevingswet) Vaststellingsovereenkomst (art. 160 gemeentewet) Duurzaamheid N.v.t. Inclusiviteit N.v.t. Tijdspad, monitoring en evaluatie m.b.t. voorgesteld raadsbesluit

N.v.t. Communicatie / Participatie Van een anterieure overeenkomst moet een beschrijving op hoofdlijnen ter visie worden gelegd. Hoewel het om een beperkt aantal vierkante meters grond gaat, zal de gemeente bovendien op grond van het Didam-arrest bekend moeten maken dat zij voornemens is om deze grond te leveren aan de ontwikkelaar. De laatste directe communicatie met de omwonenden was in het najaar van 2021 bij de vaststelling van het ruimtelijk plan. Met de ontwikkelaar wordt nog afgestemd hoe de verdere participatie vorm gaat krijgen. Vervolgprocedure (inspraak/publiceren) Na instemming door de raad met het compensatiebedrag komen de vaststellingsovereenkomst en de anterieure overeenkomst daadwerkelijk tot stand want de instemming van de raad is een totstandkomingsvoorwaarde. Daarna kan de ontwikkelaar de nieuwe aanvraag om omgevingsvergunning voor Blok B voorbereiden en tijdig indienen. Eerdere besluitvorming c.q. bronvermelding Op 14 december 2021 is het stedenbouwkundig plan voor het Burgemeester Winklerplein vastgesteld. Eerdere besluitvorming Planopzet en grondexploitatie herontwikkeling Burgemeester Winklerplein - Raadsvoorstel