Leeswijzer presentatie Beeldvormende vergadering BHS - 13-11-2024.pdf

Doel leeswijzer Deze notitie is een leeswijzer bij de presentatie van de stedenbouwkundige kaders. We starten met de oorspronkelijke opdracht van de raad, gevolgd door de kernpunten uit het stedenbouwkundig kader en de belangrijkste wijzigingen op basis van participatie. Tot slot schetsen we het vervolg richting realisatie.

Binnenstedelijke Herstructurering: Samen naar een Vitaal en Betrokken Sliedrecht In Sliedrecht is het prettig wonen, maar dit is helaas geen vanzelfsprekendheid. Onze jongeren vinden het steeds moeilijker om een betaalbare woning te vinden. Veel sociale huurwoningen zijn verouderd, wat leidt tot hogere kosten en een minder comfortabele leefomgeving. Daarnaast ontbreekt het aan groen en goede wandel- en fietsverbindingen, waardoor we minder bewegen en gezondheidsproblemen toenemen. Ook merken we dat maatschappelijke organisaties het moeilijker hebben om leden en vrijwilligers aan te trekken. Bovendien ervaart Sliedrecht, net als de rest van Nederland, de gevolgen van klimaatverandering, zoals wateroverlast en extreme hitte. Samen willen we werken aan een vitaal en betrokken Sliedrecht, waar iedereen goed kan wonen, werken en bewegen, zowel nu als in de toekomst. Daarom werken de gemeente Sliedrecht en Tablis Wonen Tablis Wonen samen aan de uitdagingen voor Sliedrecht via het project Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht (BHS). Dit project moet ervoor zorgen dat het ook in de toekomst fijn wonen is voor iedereen. Ons uitgangspunt is de Omgevingsvisie, waarin staat dat iedereen zich thuis moet voelen in Sliedrecht, zich veilig moet kunnen verplaatsen en betrokken moet zijn bij de gemeenschap.

Het project BHS zal bijdragen aan deze doelstelling door de leefkwaliteit in Sliedrecht-Oost sterk te verbeteren. Het gaat hierbij om het slopen en vervangen van ruim 440 sociale huurwoningen en het toevoegen van meer dan 40 extra sociale huurwoningen. Daarnaast worden er ruim 220 marktwoningen toegevoegd. Hierdoor creëren we niet alleen meer woningen, maar verbeteren we ook de kwaliteit, wat leidt tot lagere energiekosten en comfortabelere woningen. Naast de nieuwe woningen investeren we in meer groen, natuur en wandel- en fietspaden in het dorp, wat bewegen makkelijker en gezonder maakt. Dit helpt beweegarmoede te verminderen en bevordert de gezondheid van onze inwoners. Meer groen zorgt daarnaast voor minder wateroverlast en verkoeling tijdens warme periodes. Onze opgaven zijn groot en ambitieus. We zijn ervan overtuigd dat we samen meer kunnen bereiken dan alleen. Daarom werken de gemeente en Tablis Wonen nauw samen aan deze herstructurering. Er wordt voorkomen dat er een vraagpiek ontstaat als gevolg van sloopwerkzaamheden voordat de nieuwbouw is gerealiseerd. Daarnaast werken we aan een betere samenstelling van onze buurten om de sociale cohesie te versterken en de betrokkenheid tussen buurtbewoners te vergroten.

Presentatie Stedenbouwkundig Kaders BHS: Basis voor Realisatie Deze memo dient ter begeleiding van de presentatie die tijdens de beeldvormende vergadering wordt gegeven. De presentatie toont hoe wij, op basis van input uit het participatietraject en in samenwerking met de Tablis Wonen, hebben gewerkt aan een concrete ruimtelijke invulling van de plannen die voortvloeien uit de vorig jaar vastgestelde Visie. Graag nemen we u mee in de ontwikkeling die het afgelopen jaar heeft plaatsgevonden en laten we zien hoe wij, met de uitgangspunten uit de startnotitie, tot plannen zijn gekomen die een hogere ruimtelijke kwaliteit bieden en kunnen rekenen op een breder draagvlak in de samenleving.

Pagina 1|5

Naast het toelichten van het proces dat het afgelopen jaar is doorlopen, heeft de presentatie ook als doel om u als raad te informeren over het stedenbouwkundig kader dat in januari aan u zal worden voorgelegd. Met dit kader willen we een ambitieuze visie schetsen en een duidelijke koers voor de ruimtelijke inrichting van de deellocaties bieden. Essentiële aspecten zoals beeldkwaliteit, functies van gebouwen, het woningprogramma, bouwhoogtes, landschap, groenvoorzieningen en infrastructuur worden hierin vastgelegd. Het doel is de waarden van onze buurten te versterken en een omgeving te creëren die in balans is: een plek waar bebouwing en openbare ruimte harmonieus samenkomen en de kwaliteit van leven centraal staat. De herstructurering van Sliedrecht is een ambitieus traject dat zich over een periode van ruim 15 jaar zal uitstrekken, verdeeld over drie fases. In fase 1 gaan we aan de slag met locaties die op korte termijn ontwikkeld worden, met een gedetailleerd plan voor ogen, omdat we weten wat we willen. De locaties in fases 2 en 3 bevatten flexibelere uitgangspunten omdat deze op de middellange en lange termijn worden ontwikkeld en geven ons de ruimte om in te spelen op veranderingen in de samenleving, de markt en het beleid. Op deze manier bieden we duidelijkheid aan ontwikkelaars, maar ook aan onze inwoners.

Met de Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht en de gepresenteerde stedenbouwkundige kaders als onze leidraad, staan we samen klaar om de toekomst vorm te geven. We willen een Sliedrecht bouwen dat toekomstbestendig en betrokken is – een plek waar iedere inwoner zich thuis voelt en waar prettig wonen, werken en leven de norm is. Het stedenbouwkundig kader: geeft duidelijkheid voor de korte termijn en heldere uitgangspunten met flexibiliteit voor de lange termijn Het Programma Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht (BHS) is bewust als één samenhangend geheel opgezet. Eén geheel dus, met meerdere projecten daarin. Locaties die op de korte termijn ontwikkeld worden, hebben in het participatietraject geleid tot meerdere varianten, waaruit vervolgens een gedetailleerd voorkeursontwerp is gekozen. Dit gaat met name over de fase 1-locaties (Maaslaan, Middeldiepstraat en Valkweg). Voor de overige locaties uit fase 2 (Thorbeckelaan & Rembrandtlaan) en fase 3 (Professorenbuurt en Dr. Schaepmanstraat) gelden algemenere uitgangspunten, omdat dit locaties zijn die op de (middel)lange termijn worden ontwikkeld en nog onderhevig kunnen zijn aan veranderingen in de maatschappelijke behoeften of ontwikkelingen in de markt/economie.

Het stedenbouwkundig kader: vasthouden wat noodzakelijk is en opnieuw bekijken wat beter kan Met de vaststelling van de stedenbouwkundige visie hebben we geconcludeerd dat het project betaalbaar is en voorziet in voldoende woningen. Dit waren dan ook twee belangrijke fundamentele uitgangspunten voor de verdere uitwerking met de samenleving. Aanvullende uitgangspunten waren de plangrenzen, de hoogteaccenten en de fasering.

Wat houden we vast? In de verdere uitwerking is vastgehouden aan het uitgangspunt uit de stedenbouwkundige visie van circa 700 woningen, zodat altijd voldoende woningen beschikbaar zijn en de plannen ook financieel haalbaar zijn. Daarbij is onderzocht hoe deze woonopgave goed kan samengaan met andere kwaliteiten die aan de ontwikkellocaties kunnen worden toegevoegd. Juurlink + Geluk stelt voor om minder hoge en massale gebouwen te gebruiken en in plaats daarvan te kiezen voor kleinere woonblokken, wat zorgt voor betere leefmilieus.

Pagina 2|5

Het plan volgt de richtlijnen uit het RIGO-woonadvies. Het bevat een flexibele indeling, waarbij minimaal 700 woningen worden gerealiseerd, waaronder minimaal 480 sociale huurwoningen conform het uitgangspunt van de stedenbouwkundige visie. Daarnaast is er ruimte om de woningtypes aan te passen op basis van maatschappelijke en economische veranderingen in de komende 15 jaar. Op korte termijn, op locaties zoals de Maaslaan, Middeldiepstraat en Valkweg, ligt de nadruk op sociale huurwoningen en betaalbare koop- en huurwoningen voor onder andere kleine huishoudens. Hierbij gaat het om de bestaande sociale huurders van Tablis Wonen en nieuwe senioren, starters en jonge mensen die dringend op zoek zijn naar een passende woning.

Wat hebben we verbeterd in algemene zin? Samen met omwonenden is gekeken naar wat zij belangrijk vinden voor de kwaliteit van leven in de buurt en hoe deze waarden kunnen worden opgenomen in de plannen, mits dit financieel haalbaar is. Belangrijke punten zijn bijvoorbeeld kleinere bouwvolumes (minder massaal en hoog) en het verminderen van auto’s in het straatbeeld, zodat er meer ruimte is voor groen, wat bijdraagt aan een betere leefomgeving. Dit brengt in de praktijk het bekende dilemma met zich mee: kiezen we voor meer kwaliteit van leven, wat vaak vraagt om een hogere investering, of voor een bescheidener aanpak? Op locaties zoals de Maaslaan, Middeldiepstraat, Thorbeckelaan en Dr. Schaepmanstraat lijkt het noodzakelijk, vanuit ruimtelijk gebruik en de sterke wens van klankbordgroepen, om te werken met bebouwde parkeergarages. Parkeren verdwijnt uit het zicht, en groen komt in het zicht. Door parkeergarages onder de gebouwen te realiseren, komt er boven de grond meer ruimte vrij voor groen, die we willen teruggeven aan de bewoners. Zo ontstaat er ruimte voor sociale activiteiten en ontmoetingen, wat de gemeenschapszin en leefbaarheid verder vergroot. Betere leefkwaliteit betekent ook meer interactie op straat. Zoals benoemd in de stedenbouwkundige visie, hebben de deellocaties een enigszins anonieme en gesloten stedenbouwkundige opzet. In het nieuwe ontwerp kan dat anders.

Gebouwen nodigen uit tot meer interactie en zorgen voor meer ‘ogen’ op straat, met maatregelen die zich in de praktijk bewezen hebben, zoals geen gesloten begane gronden maar actievere plinten.

Wat is er verbeterd aan de Maaslaan? Op basis van de motie over het Dr. Willem Dreespark, en de gesprekken met Stichting Groen, omwonenden en de klankbordgroep is opnieuw gekeken naar de plangrenzen voor de Maaslaan, het woningbouwprogramma en het hoogteaccent (meer dan zes woonlagen). Hierbij is het hoogteaccent losgelaten en zijn de bouwgrenzen in het stedenbouwkundig kader teruggebracht tot de huidige voetafdruk van de Maaslaan. Om dit mogelijk te maken, zal een bebouwde parkeergarage worden gerealiseerd, gecombineerd met een gedeelde groene buitenruimte. Dit ondersteunt de wensen vanuit de samenleving en de klankbordgroep. Het verkleinen van de bouwgrenzen en de gewenste kwaliteitsverbetering vraagt om een hogere financiële investering. De hogere investering geeft bovenop het argument ‘we bouwen voldoende woningen’ een extra reden om het aantal van 115 woningen te behouden. Desondanks vindt de klankbordgroep dat het aantal woningen en woonlagen op deze locatie te hoog is. Samen met de klankbordgroep is aanvullend gekeken naar verbeteringen van het park en een betere aansluiting op de Rivierenbuurt. Deze ideeën zijn meegenomen in het ontwerp.

Pagina 3|5

Wat is er verbeterd aan de Middeldiepstraat? Voor de Middeldiepstraat is een ontwerp uitgewerkt waarbij de woonmasse, in tegenstelling tot de stedenbouwkundige visie, kleiner is geworden en teruggebracht is tot ongeveer de huidige voetafdruk en massa van de brandweerkazerne. Dit was een sterke wens van de klankbordgroep. Met de beperkte ruimte op de locatie is vervolgens gekeken naar een inrichting met meer groen, met minimaal behoud van het huidige aantal openbare parkeerplekken op maaiveldniveau. Beide onderwerpen waren ook een sterke wens van de klankbordgroep. Dit betekende dat de parkeerplekken voor bewoners onder het gebouw kunnen worden geplaatst, wat om een hogere investering vraagt. De klankbordgroep is nog wel van mening dat de parkeerdruk uit de wijk op het brandweerterrein opgelost moet worden. Communicatie/ Participatie In januari is de gemeenteraad aan de hand van de CIB geïnformeerd over de participatie aanpak. Het participatieproces hebben we op een zorgvuldige wijze laten plaatsvinden, met als uitgangspunt de waarden en doelstellingen uit onze Omgevingsvisie. Deze visie onderstreept dat wij als samenleving het belangrijk vinden dat iedereen in Sliedrecht zich thuis voelt, zich veilig kan bewegen en betrokken is bij de gemeenschap. Het realiseren van nieuwe woningen en meer groene ruimtes is hierin een belangrijk middel om dit gezamenlijke doel te bereiken.

We hebben het participatieproces ontworpen op basis van de Sliedrechtse Participatieleidraad. Daarbij hebben we aan de hand van twee criteria bepaald hoe we inwoners willen betrekken. Het eerste criterium is de mate van beïnvloedingsruimte, die nauw samenhangt met de kaders uit de vastgestelde Stedenbouwkundige Visie en Verdichtingsnota. Het tweede criterium is tijd, gezien de opdracht om eind 2024 de stedenbouwkundige kaders voor te leggen. Op basis van deze criteria hebben we gekozen voor het participatieniveau "raadplegen" of "adviseren." In essentie vroegen we inwoners om input, waarna we gemotiveerd besluiten welke input wel of niet in het Stedenbouwkundig Kader wordt opgenomen. Deze afwegingen zijn vastgelegd in het participatieverslag, dat als bijlage is toegevoegd.

Brede bijeenkomst 1

Januari-februari

Klankbordgroep sessie 1

Februari-maart

Klankbordgroep sessie 2

April-mei

Voor elke deellocatie zijn brede bewonersbijeenkomsten georganiseerd om omwonenden te informeren over de voortgang van de visie en het participatieproces. De opgehaalde input is voorzien van een reactie en gepubliceerd op sliedrechtbouwt.nl. Omwonenden konden zich na deze bijeenkomsten aanmelden voor deelname aan de klankbordgroep. Tijdens de eerste sessie hebben deelnemers middels beelden verzameld van elementen die zij belangrijk vinden voor de woon- en omgevingssfeer. Dit resulteerde in een samengesteld sfeerbeeld en een lijst met aandachtspunten voor verdere verbetering. Parallel heeft er overleg plaatsgevonden met de stichting groen. De tweede sessie richtte zich op het programma per locatie. Aan de hand van een schaalmaquette werden verschillende scenario's verkend om te bepalen welke bouwvolumes passend waren. Dit leidde tot een voorkeursmodel, waarbij voortdurend werd beoordeeld of de oplossingen voldeden aan de gewenste sfeer. Parallel heeft er overleg plaatsgevonden met stichting groen voor input.

Pagina 4|5

Brede bijeenkomst 2

mei

In mei vond de tweede brede bewonersbijeenkomst plaats, waarbij de aanwezigen hun reactie konden geven op de voorkeursvarianten. Tevens konden zij in gesprek met de gemeente, Tablis Wonen Tablis Wonen, en de leden van de klankbordgroepen. De opgehaalde input is geplaatst op sliedrechtbouwt.nl en voorzien van een reactie.

Klankbordgroep sessie 3

Oktober

Tijdens de derde sessie is het voorkeursmodel verder uitgewerkt op specifieke onderdelen zoals verkeersontsluiting, groenvoorziening, en de architectonische uitstraling. Hierbij werd steeds teruggekoppeld naar het sfeerbeeld dat in de eerste sessie was opgesteld, om te waarborgen dat de plannen aansloten bij de wensen van de deelnemers. Ook met stichting groen heeft een laatste overleg plaatsgevonden voor input. Vervolg

Activiteiten tijdens de samenwerkingsfase om tot realisatie afspraken te komen: • •

Maken en sluiten realisatie overeenkomst (ROK) met de Tablis Wonen. Sloop/gronduitgifte overeenkomst met Tablis Wonen

Activiteiten tijdens de realisatiefase om tot daadwerkelijke realisatie te komen: • • • • •

Opstellen bouwplannen door Tablis Wonen fase 1 Beoordelen van de bouwplannen/vergunningaanvraag, ter inzage leggen vergunning en behandelen van inspraak/bezwaren. Start realisatie sociale woningbouw Start aanbesteding fase 1 en selecteren ontwikkelaar voor bouwen van koopwoningen en inrichting openbare ruimte Start realisatie koopwoningen

Pagina 5|5