GEW_RV_Stedenbouwkundige Visie Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht (2 bijlagen toegevoegd).pdf

Raadsvoorstel Team: Ruimtelijke Ontwikkeling en Economie Steller: Simone Hoogveld s.hoogveld@sliedrecht.nl

Portefeuillehouder: Ton Spek

Onderwerp: Stedenbouwkundige Visie Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht Openbaar: Ja

Zaaknummer: 2023-0120337 Bestuurlijke route: College van burgemeester en wethouders Oordeelsvormend - Gemeenteraad Sliedrecht Besluitvormend - Gemeenteraad Sliedrecht

Afdoening motie en/of toezegging: Is hiermee een motie afgedaan? n.v.t. Is hiermee een toezegging afgedaan? n.v.t.

Fatale termijn: Planning: 5 september 2023 26 september 2023 10 oktober 2023

Bijlage 1. Stedenbouwkundige visie - Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht 2. GEHEIME Bijlage - Onderbouwing reservering Koers 2030 (geheim, wordt 12 september 2023 ter inzage gelegd bij de griffie) 3. Advies MAG stedenbouwkundige visie 4. Reactie College Gemeente Sliedrecht op Advies MAG

Onderwerp Stedenbouwkundige Visie Binnenstedelijke Herstructurering Sliedrecht. Beslispunten De gemeenteraad voor te stellen om: 1. De Stedenbouwkundige Visie Binnenstedelijk Herstructurering Sliedrecht vast te stellen. 2. In de reserve Koers 2030 een bedrag van € 0,7 miljoen te reserveren voor de uitvoering van de Visie BHS. 3. Een voorbereidingskrediet vast te stellen van € 225.000,- voor planontwikkeling van locatie Maaslaan, Middeldiepstraat en Valkweg. Samenvatting voor de raad: In dit raadsvoorstel wordt de gemeenteraad gevraagd om de Stedenbouwkundige Visie vast te stellen. De Stedenbouwkundige Visie schetst een toekomstbeeld voor een significant beter Sliedrecht. De opdracht van de stedenbouwkundige visie vloeit voort uit de startnotitie ''binnenstedelijke vernieuwing Sliedrecht-Oost'' die in 2022 is vastgesteld door de gemeenteraad. De stedenbouwkundige visie is de ruimtelijke vertaling van onze ambities en laat zien waar de kansen liggen wanneer deelgebieden en opgaven in samenhang worden bekeken en ruimtelijk bij elkaar worden gebracht. Het zet de contouren en strategie uit voor de komende 16 jaar en nodigt om nader uit te werken. Met de oplevering van o.a. de stedenbouwkundige visie en de samenwerkingsovereenkomst ronden we de intentiefase af en starten we met de samenwerkingsfase.

Inleiding Voor u ligt de stedenbouwkundige visie binnenstedelijke herstructurering Sliedrecht (BHS). De Stedenbouwkundige Visie schetst een toekomstbeeld voor een significant deel van Sliedrecht. De opdracht van de stedenbouwkundige visie vloeit voort uit de startnotitie ''binnenstedelijke vernieuwing Sliedrecht oost'' die in 2022 is vastgesteld door de gemeenteraad. Met de startnotitie is er een start gegeven aan de intentiefase fase. Met de oplevering van o.a. de stedenbouwkundige visie en de samenwerkingsovereenkomst (SOK) ronden we de intentiefase af en starten we met de samenwerkingsfase. De bedoeling is om de uitgangspunten uit de SOK - door nadere uitwerking, onderzoek en participatie – zoveel mogelijk te bevestigen in de realisatie overeenkomst (ROK). De ROK bevat uiteindelijk harde afspraken tussen gemeente en Tablis. Het afgelopen jaar heeft de gemeente Sliedrecht samen met de woningcorporatie Tablis Wonen gewerkt aan deze visie. De stedenbouwkundige visie is de ruimtelijke vertaling van onze ambities en laat zien waar de kansen liggen wanneer deelgebieden en opgaven in samenhang worden bekeken en ruimtelijk bij elkaar worden gebracht. Het zet de contouren en strategie uit voor de komende 15 jaar en nodigt uit voor nadere uitwerking en detaillering in de samenwerkingsfase.

De visie focust zich op de aanpak van gebieden, waar sprake is van een sterke concentratie sociale woningbouw, waar de leefbaarheid onder druk staat, de openbare ruimte niet optimaal benut is en waar een deel van de woningvoorraad verouderd is en toe is aan vernieuwing en vermenging met (meer) marktwoningen. De visie heeft grotendeels betrekking op de gronden van gemeente en Tablis Wonen, maar het geeft ook een stip op de horizon mee voor een aantal gronden van derden om maximale kwaliteit toe te voegen aan de gemeente. Op basis van de visie is een haalbaarheidsstudie uitgevoerd - voor de gronden die in eigendom zijn bij gemeente en Tablis Wonen - om tot een haalbaar project te komen. Door beide partijen is geconcludeerd dat het project, onder voorwaarden, haalbaar is (programmatisch, financieel en ruimtelijk). Op basis van deze conclusie zijn afspraken gemaakt in de samenwerkingsovereenkomst om in ieder geval de komende 15 jaar aan de slag te gaan met de gebieden. Met deze

samenwerkingsovereenkomst onderschrijven beide partijen de uitvoering van de stedenbouwkundige visie. Wijzigingen t.a.v. de startnotitie en afspraken uit de samenwerkingsovereenkomst In het onderstaand overzicht laten we per onderdeel zien welke wijzingen er hebben plaatsgevonden ten op zichte van de Startnotitie, in het maken van afspraken met Tablis Wonen in de samenwerkingsovereenkomst (SOK). Tijdens de intentiefase zijn de locaties onderzocht op ruimtelijke, programmatische en financiële haalbaarheid. In de startnotitie is aangegeven dat de haalbaarheidsstudie in sommige gevallen kan leiden tot het toevoegen van nieuwe locaties, het verleggen van de ruimtelijke plangrenzen of het laten afvallen van één van de locaties. Tijdens de haalbaarheidsstudie is uiteindelijk besloten om één locatie en één deelgebied geen onderdeel te laten zijn van de samenwerkingsovereenkomst met Tablis Wonen. Aanvullend is vervolgens gekeken hoe de plangrenzen van andere planlocaties verruimd kunnen worden om meer kwaliteit en programma toe te kunnen voegen en de financiële haalbaarheid te vergroten. Fase 1 - 2025-2027 Maaslaan

(Schoolgebouw)

Onderdeel SOK

Middeldiepstraat

(Brandweerkazerne)

Onderdeel SOK

Valkweg

(Sporthal)

Onderdeel SOK

Thorbeckelaan

(Sportpark)

Geen onderdeel van de SOK

Thorbeckelaan

(twee Galerijflats)

Onderdeel SOK Eengezinswoningen toegevoegd aan slooplijst

Rembrandtlaan

(twee Galerijflats )

Onderdeel SOK

Professorenbuurt

(twee portiekflats)

Onderdeel SOK Locaties toegevoegd aan slooplijst

Dr. Schaepmanstraat

(eengezinswoningen)

Onderdeel SOK Locatie toegevoegd aan slooplijst

Fase 2 - 2027-2039

Fase 3 (n.t.b.) Krommestoep

Geen onderdeel van de SOK

Welke locaties zijn geen onderdeel van de samenwerkingsovereenkomst met Tablis Wonen Het sportpark aan de Thorbeckelaan, zoals beschreven in de startnotitie, is een knooppunt waar verschillende functies samenkomen en verschillende afhankelijkheden ontstaan in ruimte en tijd. Het gebied en de nadere uitwerking daarvan is uiteindelijk onderdeel geworden van het project ''Noord Zuid verbinding'', vanwege het participatieproces wat doorlopen moest worden in de tracéstudie. In de tracéstudie van het project is een eventueel woonprogramma niet meegenomen omdat het ruimtelijk niet haalbaar leek. De deellocatie Krommestoep, ten zuiden van de Rembrandtlaan, is grotendeels versnipperd in eigendom bij derden. In de haalbaarheidsstudie is geconstateerd dat de locatie zelfstandig ontwikkelt moet worden in samenspraak met eigenaren. De huidige eigenaren zien op dit moment geen aanleiding om hun vastgoedopgaven op elkaar af te stemmen en te onderzoeken waar de opgaven gecombineerd kunnen worden om tot maatschappelijk-, religieus- en wooncluster te komen. De keuze om dit plangebied nog niet 'op te pakken' heeft ook te maken met de workload van de locaties die nu onderdeel uitmaken van het project BHS met Tablis Wonen. Voor deze deellocatie zal op een nader te bepalen moment zorgvuldig participatie (ontwerp) proces doorlopen worden.

Van welke locaties zijn de plangrenzen verruimd?

Ten gunste van de ruimtelijke kwaliteit en de programmatische en financiële haalbaarheid zijn de plangrenzen t.a.v. de Maaslaan en de Dr. Schaepmanstraat verlegd richting de A15. Ter hoogte van de galerijflats aan de Thorbeckelaan worden de achteregelegen eengezinswoningen van Tablis ook betrokken in het project.

Welke kwaliteiten voegen we toe met de samenwerkingsovereenkomst? -We verduurzamen en vernieuwen onze woningen en brengen meer differentie in ons woningaanbod en in de wijken. -De vernieuwing van de woningvoorraad biedt kansen om de uitstraling en beleving van het binnenstedelijke gebied substantieel te verbeteren. Daarvoor is het nodig om de vernieuwing van de gebouwen en de openbare ruimte integraal aan te pakken. -We verdichten op verschillende woonlocaties, waardoor ruimte ontstaat voor meer groen in de directe nabijheid van de inwoners. We verbinden het (nieuwe) groen met bestaande groenstructuren in de wijk. -We realiseren een groene verbinding en maken Sliedrecht Oost toegankelijker. We pakken een aantal groene parken aan en maken deze klimaatbestendiger, veiliger en toegankelijker voor onze inwoners. Het gaat om het Dr. Willem Dreespark en het Professorenpark. We zorgen daarnaast vanuit het professorenpark voor een betere en veilige verbinding naar het burgemeester Feitsmapark. -We geven op strategische plekken een impuls aan de lange lanen (Rembrandtlaan en Thorbeckelaan). Deze lanen vormen de uitstraling van het binnenstedelijk gebied. Het gaat om de herontwikkeling, nieuwe (gemengde) woonproducten in combinatie met het verbeteren van de openbare ruimte. De gebouwen keren zich niet meer af van de openbare ruimte, maar krijgen levendige plinten.

Programma uitgangspunten Een belangrijke doelstelling is meer menging van doelgroepen en woningtypes, met een relatief lager aandeel sociale woningbouw in Sliedrecht Oost en toevoeging van sociale woningbouw op andere plekken in Sliedrecht. Dit vraagt om meerjarige schuifruimte waardoor we eerst buiten Oost aan de slag gaan met nieuwe (sociale) woningbouw en pas daarna in Oost willen slopen en vervangen, waardoor er geen tussentijdse tekorten ontstaan. Uiteindelijk gaat het om een realiseren van een toename van het aantal woningen in geheel Sliedrecht in absolute cijfers, zowel sociale woningbouw als midden huur, betaalbare koop en vrijesectorwoningen. Het vertrekpunt in de startnotitie was om ruim 400 sociale huurwoningen te realiseren en deze te mengen met ruim 300 marktwoningen. De stedenbouwkundige visie geeft het perspectief om deze aantallen te halen. In de haalbaarheidsstudie is besloten om een tweetal locaties geen onderdeel te laten zijn van de samenwerkingsovereenkomst, om de redenen zoals deze hierboven onder het kopje ruimtelijke uitgangspunten zijn beschreven. Het programma voor de SOK bevat de volgende omvang.

-Aantal te vernieuwen sociale huurwoningen (sloop en nieuwbouw) bedraagt ca.440 stuks -Aantal extra nieuw te bouwen sociale huurwoningen bedraagt ca.40 stuks -Aantal nieuw te ontwikkelen marktwoningen bedraagt ca.220 stuks *In de samenwerkingsfase kan het marktprogramma lichtelijk toenemen, in het kader van verdere uitwerking en optimalisatie. Financiële uitgangspunten Initieel was het vertrekpunt om een gemeentelijke grondexploitatie uit te voeren voor eigen rekening en risico. Dat betekent dat de kosten voor de aankoop van de gronden, het bouwrijp maken ervan, het inrichten van de openbare ruimte, de plankosten en de opbrengsten (door verkoop van de bouwrijpe grond en andere subsidies) voor rekening zijn van de gemeente. Belangrijke struikelblok was de verwerving van het vastgoed van Tablis Wonen. Later in het proces bleek Tablis Wonen, onder voorwaarden, bereid om de sociale huurwoningen voor een aanzienlijk deel voor eigen rekening af te waarderen. De forse afboeking voor Tablis kan alleen plaatsvinden onder de voorwaarde dat; - Van alle locaties de opbrengsten van de uitgifte van bouwrijpe grond, verminderd met de toerekenbare kosten, voor "50/50" wordt verdeeld tussen de gemeente en Tablis. Het gaat daarmee om een integrale grondexploitatie.

-Tablis wordt als eerste in de gelegenheid gesteld om gronden aan te kopen voor de realisatie van 400 sociale huurwoningen, in het project Sliedrecht Noord. De vastgoedportefeuille van Tablis kan daarmee conform de prestatie afspraken 2022-2024 met 400 woningen groeien.

-Een eventueel tekort in de integrale grondexploitatie is voor rekening van de gemeente. Eventuele subsidies uit het Rijk en provincie zijn nog niet opgenomen in het huidige positieve resultaat. Beoogd effect De stedenbouwkundige visie is een richtinggevend en samenhangend plan voor de ontwikkeling en inrichting van de binnenstedelijke herstructurering. De visie geeft enerzijds zekerheid inzake de locaties, omvang en samenhang en anderzijds geeft het voldoende flexibiliteit om verder uit te werken in te spelen op de ontwikkelingen van de komende jaren. Binnen de ruimtelijke kaders van de visie vindt uitwerking plaats naar een inrichtingsvisie openbare ruimte, beeldkwaliteitsplan en een bestemmingsplan. Argumenten 1.1 In het Programmaplan Ruimtelijke vernieuwing zijn de ambities vastgelegd om 2.500 woningen tot 2040 te bouwen. Deze ambitie pakken we boven de A15 op met een uitbreiding en pakken we onder de A15 binnenstedelijk op met een herstructurering. In de Koers 2030 is vastgesteld dat we daarbij een ‘evenwichtige ontwikkeling nastreven met focus op ruimte, kwaliteit en duurzaamheid’. De stedenbouwkundige visie voorziet in een evenwichtige ontwikkeling. Het gaat om een verbetering, verspreiding en groei van de woningvoorraad, het opknappen van de openbare ruimte en het creëren van een beter leefbaar en veilige Sliedrecht.

1.2 De opdracht voor de stedenbouwkundige visie vloeit voort uit intentie overeenkomst en de startnotitie ''binnenstedelijke vernieuwing Sliedrecht oost'' die in 2022 is vastgesteld door de gemeenteraad. Met de stedenbouwkundige visie zijn de onderstaande doelstellingen ruimtelijk vertaald. Het raamwerk openbare ruimte wordt in de samenwerkingsfase stapsgewijs uitgewerkt naar een inrichtingsvisie openbare ruimte. 1.3 De visie en de visie kaart bieden een duidelijk kader voor verdere uitwerking. Door deze uitgangspunten vroegtijdig vast te stellen ligt er een basis waarmee verdere uitwerking kan plaatsvinden in o.a. een bestemmingsplan. Het project kent een ruimtelijke, programmatische en financiële samenhang. Uitgangspunt is dat er niet wordt aangevangen met de realisatie voordat het bestemmingsplan voor de genoemde deellocaties van het project BHS onherroepelijk zijn vastgesteld. Dit om enig ruimtelijk afbreukrisico, en hiermee een niet financiële haalbaarheid, te voorkomen. 1.4. De belangrijkste partner in het realiseren van de stedenbouwkundige visie is de woningcorporatie Tablis Wonen. Met de samenwerkingsovereenkomst committeert Tablis Wonen zich langdurig (locatie, programmatisch en financieel) aan de stedenbouwkundige visie. De visie is daarmee (voor zover het de gronden van Tablis en gemeente betreft) ook uitvoerbaar. 2. Zie hiervoor paragraaf financiën. 3.

Zie hiervoor paragraaf financiën Kanttekeningen / Risico’s -De stedenbouwkundige visie is juridisch geen bindend document. De afbakening van de verschillende deelgebieden zijn wel een onderlegger voor het bestemmingsplan (o.a. inrichtingsvisie openbare ruimte en beeldkwaliteitsplan). Gemeente en Tablis Wonen streven er naar dat de Planologische Besluiten nog onder het regime van de huidige Wet ruimtelijke ordening (Wro) vallen. Uitgangspunt is dan ook dat er 1 Planologisch Besluit als bedoeld in art. 3.1 Wro zal zijn. Mocht dit niet mogelijk blijken, dan bepalen Partijen in overleg welk instrument onder de Omgevingswet zal worden gehanteerd. Naar inschatting zal 70% van het bestemmingsplanwerk omgezet kunnen worden in een omgevingsplan. -Hoewel de samenwerkingsovereenkomst met Tablis Wonen een positieve stap is richting de realisatie overeenkomst, brengt samenwerken altijd enige mate van risico met zich mee. Veranderende omstandigheden of onenigheid tussen de partijen kunnen het project vertragen of beïnvloeden om tot een realisatie overeenkomst te komen. -Met de samenwerkingsovereenkomst wordt een deel van de kosten gedekt voor de groene long en andere ingrepen in de openbare ruimte. Voor de andere delen van de groene long zullen de kosten gedekt worden uit subsidies (rijk en provincie) en de gebiedsontwikkeling ter plaatse van de Krommestoep.

-De financiële basis van het project is afhankelijk van verschillende factoren, zoals de opbrengst van de grondverkoop en de afwaardering van huurwoningen. Fluctuaties in de vastgoedmarkt of onverwachte kosten kunnen de financiële projectie verstoren. -Het toekennen van een voorbereidingskrediet betekent dat er al geld wordt toegewezen voordat het project volledig is uitgewerkt. Als het project later om welke reden dan ook niet doorgaat, zullen de reeds gemaakte kosten middels een onttrekking uit de reserve Koers 2030 gedekt moeten worden. Financiën De locaties zijn, op één kavel na, allen in eigendom van de gemeente Sliedrecht of van Tablis Wonen. Met Tablis Wonen wordt een samenwerkingsovereenkomst afgesloten om de verdere uitwerking en realisatie van de stedenbouwkundige visie mogelijk te maken. In deze overeenkomst zijn de financiële afspraken opgenomen, waarbij het uitgangspunt is dat Tablis de bestaande sociale huurwoningen voor een belangrijk deel voor eigen rekening afwaardeert. Een deel van dit verlies kan worden gedekt uit de opbrengst van de verkoop van bouwrijpe grond, van zowel de eigen locaties als de locaties van de gemeente. Tevens wordt de opbrengst van de verkoop van bouwrijpe grond door de gemeente gebruikt als dekking voor de aanleg van de Groene Long, opwaardering van het Dr. Willem Dreespark en aanpassing van de Maaslaan.

Per saldo blijkt uit de haalbaarheidsberekeningen (Bijlage verloop fonds koers 2030, geheim en ter inzage) dat voor de uitvoering van het project uit gemeentelijke middelen een bedrag benodigd is van € 700.000,(afgerond). Voor nu wordt gevraagd voor een reservering. Dit bedrag wordt pas tijdens de realisatiefase daadwerkelijk aangewend. Nadat hierover een raadsbesluit is genomen zal dit bedrag onttrokken worden uit de reserve Koers 2030. Naarmate het project verder wordt uitgewerkt kan het definitieve tekort nog positief of negatief worden bijgesteld. In dit geraamde bedrag (afgerond € 700.000,-) is al rekening gehouden met het deel van de plankosten waarvoor in dit voorstel een voorbereidingskrediet wordt aangevraagd (€ 225.000). Door het openen van een voorbereidingskrediet kunnen de plankosten transparant worden vastgelegd. Voor de locaties die in eigendom zijn van de gemeente (Maaslaan, Middeldiepstraat en Valkweg) zullen we tegelijk met het voorstel om de bestemmingsplan vast te stellen ook voorstellen om de grondexploitaties te openen. Vooruitlopend stellen wij voor om de eerste kosten voor te financieren via een krediet voor de grondexploitatie in voorbereiding. We hebben het dan over de kosten voor het opstellen van de bestemmingsplan en het opstellen van de realisatieovereenkomst.

Hiermee kunnen wij ook de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie nauwkeuriger inschatten. Deze plankosten zullen bij het openen van de grondexploitaties worden opgenomen in de boekwaarde. De dekking voor deze kosten bestaat derhalve uit de opbrengst van de verkoop van de (bouwrijpe) grond. Wet- en regelgeving / Juridische zaken n.v.t.

Duurzaamheid Kwalitatieve verbetering van de woningvoorraad, waar verduurzaming een belangrijke onderdeel van is, is een uitgangspunt voor de binnenstedelijke herstructurering. Inclusiviteit De herstructurering van de woningvoorraad gaat over verschillende doelgroepen die onderdeel zijn van de participatie. Tijdspad, monitoring en evaluatie m.b.t. voorgesteld raadsbesluit • Juni ' 23: Beeldvormende sessie raad Stedenbouwkundige Visie Advies MAG stedenbouwkundige visie • Juli: Participatie inwoners op stedenbouwkundige visie • Oktober: Participatie inwoners op bestemmingsplan BHS • december : Bestemmingsplan ter inzage voor belanghebbenden Inrichtingsvisie openbare ruimte en beeldkwaliteitsplan uitgewerkt • december Selectiestrategie markpartijen • 1e helft '24: Verwerken inspraakreacties en vaststellen bestemmingsplan

Vaststellen Realisatie overeenkomst Openen grondexploitatie Communicatie / Participatie Gemeente en Tablis Wonen trekken gezamenlijk op in hun communicatie en participatie aanpak. De gemeente stelt zich, in navolging van de Sliedrechtse Participatie Leidraad, proactief op in het organiseren van participatie. De gemeente gaat verder dan haar wettelijke verplichting. De gemeente betrekt bewoners bij de ontwikkelingen en verwerkt hun advies, waar mogelijk, in de verdere uitwerking van de plannen. De Stedenbouwkundige Visie is in mei voor advies voorgelegd aan de Maatschappelijke Adviesgroep (MAG). Het advies van de MAG is deels verwerkt in de Stedenbouwkundige visie en wordt voor een ander deel meegenomen in de verdere uitwerking. In juni zijn meerdere participatie bijeenkomsten georganiseerd voor eigenaren, omwonenden en huurders. De belanghebbenden zijn toen bijgepraat over de visie en hebben ook gelegenheid gekregen om hun vragen te stellen. In oktober vinden vervolgbijeenkomsten plaats. In deze bijeenkomsten wordt meer ingezoomd op de deellocaties en is er ook ruimte om input te geven. Vanaf december '23 wordt het bestemmingsplan ter inzage gelegd en vindt het formele inspraaktraject op het bestemmingsplan plaats. Belanghebbenden zullen daarvan ook op de hoogte worden gebracht. Een belangrijke doelgroep zijn de huidige huurders van Tablis Wonen.

In de communicatie en participatie aanpak is daar ook aandacht voor. Zo zijn de participatie avonden voor omwonenden apart georganiseerd van de avonden voor de huurders. De zorgen en vragen van deze doelgroep zijn namelijk anders dan die van de andere doelgroepen. De woningcorporatie Tablis Wonen heeft tot op heden (bijv. de Staatsliedenbuurt) ook laten zien, dergelijke schuifoperaties met huurders goed te kunnen begeleiden en te organiseren. De kennis en ervaring met dat project wordt ook in het project BHS ingezet. Vervolgprocedure (inspraak/publiceren) n.v.t. Eerdere besluitvorming c.q. bronvermelding Startnotitie Binnenstedelijke Vernieuwing Sliedrecht oost – vastgesteld door de raad op 15 november Eerdere besluitvorming Startnotitie binnenstedelijke vernieuwing Sliedrecht Oost - Raadsvoorstel