BIJLAGE 4 Stedenbouwkundige randvoorwaarden BW plein-gebouw B en C.pdf

Stedenbouwkundige randvoorwaarden voor het Burgemeester Winklerplein en gebouw B en C 4 oktober 2021

Inleiding De herontwikkeling van het Burgemeester Winklerplein kent al een lange geschiedenis, waarbij vele plannen voorbij zijn gekomen. De onderhavige stedenbouwkundige randvoorwaarden vormen de ruimtelijke kaders waaraan de nieuwbouwplannen moeten voldoen. Bestaande situatie Plangebied Het plangebied omvat drie deelgebieden: 1. Het Burgemeester Winklerplein (hierna BW-plein) met een oppervlakte van ca. 15.875 m², 2. Locatie gebouw B met een oppervlakte van ca. 3.373 m² en 3. Locatie gebouw C met een oppervlakte van ca. 3.564 m². Het totale plangebied wordt aan de westzijde begrensd door Simon Stevinstraat en aan de zuidzijde door de Rembrandtlaan. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door het appartementengebouw van drie bouwlagen en aan de oostzijde bevinden zich het gebouw met de Albert Heijn en de woningen van Stichting Tablis Wonen.

Momenteel is het BW-plein grotendeels ingericht als parkeerterrein voor bezoekers en bewoners van het plein waarbij aan de zuid- en westzijde grote bomen en aan de noord- en oostzijde kiosken staan. Deze kiosken blijven bij de herontwikkeling behouden. Ook de bomen worden grotendeels behouden. Het terrein heeft een openbaar karakter met plaats voor fiets parkeren, een kleine speelplek, ondergrondse containers, etc. Daarnaast vinden evenementen plaats op het plein, zoals de wekelijkse markt, de jaarlijks Kermis, etc. De ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer vindt plaats via de Rembrandtlaan, de Simon Stevinstraat en de Prof. Lorentzlaan die tevens de bevoorrading van de AH is. De grondgebonden rijwoningen en Apotheek Hoogland ter plaatse van gebouw B zullen in de toekomst plaats maken voor nieuwbouw. De grondgebonden rijwoningen zijn inmiddels gesloopt. Ter plaatse van locatie gebouw C bevindt zich momenteel een bouwblok met drie bouwlagen, een tweetal kiosken, het parkeerterrein en het groen met water. Deze zullen bij de herontwikkeling van het BWplein betrokken worden.

Omgeving Het plangebied maakt onderdeel uit van het centrum voorzieningen van Sliedrecht en heeft daarbij een belangrijke winkelfunctie. Vanaf de Kerkbuurt en de Merwedeplein is het BW-plein voor het winkelend publiek op loopafstand via de Jacob Catsstraat bereikbaar. Het BW-plein is tevens centraal gelegen ten opzichte van diverse buurten en is makkelijk met fiets en auto bereikbaar voor de dagelijkse boodschappen. Het BW-plein ligt centraal in de wijken Winklerplein Noord en Zuidwaarbij de zuidzijde direct ontsloten wordt vanaf de Rembrandlaan op de Stationsweg. De noordzijde wordt via de Simon Stevinstraat, de Prof. Loretzlaan en de Prof. van 't Hoffstraat ontsloten via de Thorbeckelaan. Het belangrijkste openbare bushalte bevindt zich aan de noordzijde van het plein aan de Simon Stevinstraat. Richting het plein neemt de bouwhoogte van grondgebonden woningen van maximaal 3 bouwlagen toe naar gebouwde woningen met 5 bouwlagen. De herstructurering in het gebied is al enkele jaren geleden begonnen met gebouw A (Rembrandtlaan 73 t/m 87), gebouw D (Rembrandtlaan 45 t/m 51) en de reeds geüpdatet woongebouw aan de (Jacob Catsstraat 24 t/m 54). Bestemmingsplan Volgens het vigerende bestemmingsplan "Woongebied 2016" (vastgesteld op 26 januari 2016) geldt ter plaatse de bestemming 'Verkeer', 'Maatschappelijk', 'Wonen', 'Detailhandel' en 'Horeca'.

Het betreft enkelbestemmingen inclusief bijbehorende voorzieningen zoals groen, water, nutsvoorzieningen en parkeervoorzieningen. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 22.812 m². Het maximum bebouwingspercentage varieert per bestemming. De maximum bouwhoogte is gerelateerd aan het aantal bouwlagen in de bestaande situatie. Daarbij mag het aantal bouwlagen dus niet toenemen. In

geval er afgeweken wordt van het vigerende bestemmingsplan is altijd een RO-procedure noodzakelijk. De zwaarte van deze procedure is afhankelijk van de aard en omvang van de afwijking.

Stedenbouwkundige randvoorwaarden Algemeen Bij de uitwerking van de nieuwbouwplannen dient aan de volgende algemene stedenbouwkundige voorwaarden te worden voldaan:  

Er dient voldoende rekening gehouden te worden met de belangen van de omwonenden, alsmede de toekomstige gebruikers. In beginsel gelden dezelfde bouw- en gebruiksregels zoals in elders in Sliedrecht. Hiervoor wordt verwezen naar de bestemming 'Wonen - 1' uit het vigerende bestemmingplan "Woongebied 2016".

Burgemeester Winklerplein Het BW-plein is een plein met multifunctioneel gebruik, waarop in eerste instantie geparkeerd wordt maar waarbij ook ruimte is voor verblijfskwaliteit van de bezoeker en de omwonenden. De beoogde inrichting voor het BW-plein is in onderstaande afbeelding te zien.

Het BW-plein krijgt in de nieuwe situatie een centrale ontsluiting aan de Rembrandlaan met aan de oost en westzijde aansluitingen op de Prof. Lorentzlaan en de Simon Stevinsstraat. De Christiaan Huigensstraat loopt in de nieuwe situatie niet meer door tot aan het BW-plein, maar vindt aansluiting via de Anthony van Leeuwenhoekstraat. Hierdoor ontstaat er vóór gebouw B aan het BW-plein, ruimte voor terras. Op de vier hoekpunten van het plein en aan de achterzijde van diverse kiosken is ruimte voor fietsparkeren gereserveerd. Naast ruimte voor fietsen is ook ruimte voor winkelwagens en ondergrondse containers gezocht. Achter gebouw B is ruimte gereserveerd voor parkeerplaatsen, containers en groen. Aan de pleinzijde van gebouw C, wordt het auto parkeren afgeschermd middels groen. Op tenminste drie hoekpunten van het plein dienen zitelementen met groen opgenomen te worden. Ook een speelplek nabij de nieuwe terrasruimte nabij gebouw B is in de plannen meegenomen. Met de nieuw voorgestelde parkeerinrichting op het plein, wordt het voor het winkelend publiek makkelijker gemaakt om over te steken tussen de AH en gebouw C. Openbare ruimte Het plein is openbaar toegankelijk. Het water dat ter plaatse van gebouw C gedempt wordt, zal terugkomen aan de noordzijde van de Simon Stevinsstraat achter de bushalte (op huidige stuk groen).

Met het zoveel mogelijk behouden en toevoegen van bomen en groen, wordt de verblijfskwaliteit van het plein vergroot. Ter vergroting van de samenhang met de omgeving wordt in het nieuw plein ontwerp, duidelijk en overzichtelijke voetgangersverbindingen langs de vier pleinzijden vorm gegeven zonder obstructies. Voor de totale terreininrichting moet een groenplan worden opgesteld. Dit groenplan maakt deel uit van de aanvraag voor de omgevingsvergunning. Parkeren Voor de berekening van het aantal benodigde parkeerplaatsen is de vigerende "Parkeernormennota Sliedrecht" van toepassing. Alle parkeerplaatsen dienen binnen het plangebied gerealiseerd te worden. Een deel van de parkeercapaciteit wordt bij de herinrichting van het BW-plein betrokken. De overige

parkeerplaatsen moeten op eigen terrein worden aangelegd. Privéparkeerplaatsen mogen afgesloten worden of als parkeerdek binnen een bouwblok gerealiseerd worden. Voor bezoekers dienen echter voldoende 'vrije' parkeerplaatsen beschikbaar te zijn. Gebouwen Het belangrijkste uitgangspunt voor de gebouwen B en C is het overbrengen van het gevoel van menselijke maat en schaal! De nieuwbouwplannen moeten tevens bijdragen aan het versterken van de stedenbouwkundige structuur van het centrumgebied in Sliedrecht. Dat betekent dat de bouwvolumes en de wijze van verkaveling zich goed moeten voegen tussen en verhouden tot de bestaande bebouwing. De intentie daarbij is dat het totale BW-plein gebied zijn eigen identiteit als winkelcentrum behoudt en versterkt. Het bovenstaande komt het best tot uiting in de vorm van bouwblokken met een hoogteaccent, waarbij de bouwblokken gradueel aansluiten op de directe belendende bebouwing met maximaal één extra bouwlaag (als voorbeeld: naast bestaande woonblokken van drie bouwlagen of woningen met twee bouwlagen plus kap, mag de nieuwbouw maximaal 4 bouwlagen bedragen). Accenten vinden plaats bij gebouw B op de hoek van het BW-plein waar nu Apotheek Hoogland gesitueerd is en bij gebouw C bij de entree van het plein bij de huidige Chinese restaurant.

Gebouw C dient een gesloten bouwblok te zijn, zodat het gebouw een alzijdig oriëntatie en uitstraling op de omgeving heeft. Verder moeten de ingang van de parkeergarage bij gebouw C en het laden en lossen bij beide gebouwen zorgvuldig ontworpen worden! De appartementen worden middels portieken/trappenhuizen, galerijen en centrale lift schacht ontsloten. Indien er zich appartementen op begane grondniveau bevinden, mogen deze rechtstreeks ontsloten worden. Bergingen worden bij voorkeur 'intern' binnen het bouwblok gesitueerd. De aanwezigheid van bergingen mag in ieder geval niet bijdragen tot (een gevoel van) sociale onveiligheid. Op de begane grond zijn ook andere functies toegestaan, zoals detailhandel en maatschappelijke en sociale voorzieningen. Hoogtematen De appartementen worden verdeeld over twee appartementengebouwen, namelijk gebouw B en C. De bouwhoogte bij gebouw B, bedraagt 4 bouwlagen bij aansluiting op de bestaande woningen en max. 8 bouwlagen ter plaatse van het accent gericht op het BW-plein (met een verspringing in het gevelbeeld). De hoogte van de gesloten bouwblok van gebouw C bedraagt op z'n laagst, maximaal 4 bouwlagen en op z'n hoogst 11 bouwlagen. Gebouw C zal vanaf de rotonde Stationsweg en Rembrandtlaan als baken te zien zijn. Daken worden plat uitgevoerd.

Architectuur Onderstaand zijn fragmenten uit het Beeldkwaliteitsplan BW-plein uit 2020 geciteerd: "De (nieuwe) gebouwen zijn stuk voor stuk afgeronde architectonische entiteiten, maar vormen tezamen met de andere gebouwen aan het plein één samenhangend geheel. Het credo luidt derhalve: ‘eenheid door diversiteit’. De architectuur is eigentijds. In de architectonische uitwerking dient ook rekening gehouden te worden met de te handhaven gebouwen. De intentie is om de gevels van deze gebouwen op hetzelfde niveau te brengen als de nieuwbouw. Mocht deze facelift echter niet (op korte termijn) gerealiseerd kunnen worden, dan mag dit niet tot een (langdurige) conflictsituatie tussen oud en nieuw leiden. Met andere woorden, in het doemscenario moet de nieuwbouw ‘een aantrekkelijke variatie vormen op de bestaande bebouwing’. Hetzelfde geldt ook voor de aansluiting op de bestaande bebouwing buiten het plangebied". (Beeldkwaliteit plan Burgemeester Winklerplein van 25 mei 2020) Materialisatie en kleur "Alle gebouwen worden opgetrokken in diverse tinten baksteen met een warme uitstraling. Het kleurenpalet voor het metselwerk is in basis rood, oranje en bruin/zwart, waaruit door de architect naar eigen inzicht een weloverwogen keuze gemaakt dient te worden. Per gebouw zijn enige kleur- en materiaalnuances toegestaan.

De gebouwen aan het plein mogen derhalve onderling variëren binnen het kleurenpalet. De gekozen textuur, voegafwerking en het metselverband zijn passend bij de architectonische uitwerking. Gekeimd metselwerk is in beginsel niet toegestaan". (Beeldkwaliteit plan Burgemeester Winklerplein van 25 mei 2020) Dode plinten en grote dichte gevelvlakken gericht op de (semi)openbare ruimte zijn niet toegestaan. Derhalve mogen bergingen niet langs de (semi)openbare weg gesitueerd zijn, dan wel architectonisch goed vormgegeven te zijn. Zowel voor de architectonische uitwerking, materialisatie en kleur en voor het plaatsen van reclame-uitingen, vlaggenmasten e.d. is de welstandsnota van toepassing. Daarbij wordt het plan getoetst aan de vigerende welstandsnota.

Klimaat De gemeente Sliedrecht werkt aan een klimaatadaptieve stad. Om de wijken weerbaarder te maken tegen veranderende omstandigheden in het klimaat, zoals hevige regenbuien, zijn maatregelen nodig in de bebouwing en buitenruimte. Een belangrijke doelstelling bij nieuwbouw is dat het woningbouwplan hemelwater zoveel mogelijk op het eigen terrein vasthoudt, bergt en pas na 24 uur afvoert. Het nieuwbouwplan dient een waterbestendig ontwerp te zijn. Hiervoor gelden de volgende richtlijnen: - minimaal 60 mm hemelwater vasthouden, gedurende 24 uur, op het bouwveld. Deze e geldt voor het verharde oppervlak op het bouwveld dat aangesloten wordt op de gemeentelijke riolering; - hemelwater vertraagd afvoeren (geknepen afvoer) naar de riolering met een maximaal debiet van 2,5 l/s/ha; - afdoende hoog vloerpeil (indicatief: 20 cm boven straatpeil); - waterkerende plint (20 cm water tegen de plint zorgt niet voor doorslag naar binnenruimte). Natuur inclusief bouwen Een groene en diervriendelijke stad is een leefbare stad voor iedereen die erin leeft. De wijze waarop een stad wordt ingericht bepaalt in belangrijke mate de kwaliteit van de leefomgeving en daarmee het voorkomen van plant- en diersoorten en de leefbaarheid van de stad. We zien een belangrijke ontwikkeling in de huidige tijd en dat is het ontwerpen voor de natuur.

Natuur inclusief bouwen betekent dat een bouwwerk van waarde is voor de natuur. Dat is ook noodzakelijk want de biodiversiteit neemt in versneld tempo af als gevolg van onze activiteiten. Op het platteland nog sneller dan in de stad. Dit verzwakt het vermogen van het ecosysteem waarvan we afhankelijk zijn om de recente ontwikkelingen zoals klimaatverandering te weerstaan. Natuur levert ons de zogenaamde ecosysteemdiensten zoals voedsel, medicijnen, welbevinden etc. die van levensbelang zijn. Met het ontwikkelen van ons land moeten we de biodiversiteit juist vergroten door natuur inclusief te denken en te handelen. Dan gaat het niet alleen over groen ontwikkelen zoals nieuwe natuur of natuurvriendelijke tuinen maar ook in gebouwen. GPR Ontwikkelende partijen in de Drechtsteden dienen zorg te dragen voor in het convenant kwaliteit nieuwebouw Drechtsteden 29 september 2011 afgesproken kwaliteitsnormen. Gesteld in artikel 1: een totaalscore van 35 met minstens een 7 voor energie en een 8,5 voor gebruikskwaliteit en een 6 voor de overige thema's. De regio Drechtsteden is licentiehouder van GPR Gebouw systeem. Bouwende partijen kunnen bij invoering van projecten in GPR gebruik maken van de licentie van de regio. Overig  Een eventuele vergroting van het verhard oppervlak dient gecompenseerd te worden, bij voorkeur binnen het plangebied.

Hierover dient advies ingewonnen te worden bij het waterschap.  Voor de afvalinzameling dient gebruik gemaakt te worden van ondergrondse containers. De locatie en uitvoering hiervan worden in overleg met de gemeente bepaald.