Bijlage 4 - Nota Grondbeleid 2015 - zonder (verw. naar) hst 5 - wijzigingen zichtbaar.pdf

Het zwaartepunt voor de uitvoering van het grondbeleid ligt bij het college van burgemeester en wethouders. De raad stelt de financiële en inhoudelijke kaders waarbinnen het college uitvoering geeft aan het grondbeleid. Hieronder vallen ook eventuele aankopen en het afsluiten van overeenkomsten. De raad stuurt de financiële kaders door het vaststellen van de jaarrekening, de begroting en -wijzigingen. Autorisatie budgetten Gelijktijdig met de jaarrekening worden de geactualiseerde GREXEN, NIEGG’s en overige gronden vastgesteld. Op grond van de actualisatie zal worden bezien of deze aanleiding geeft tot aanpassing van de begroting. In dat geval kan de raad het college door middel van een begrotingswijziging autoriseren tot het doen van de noodzakelijke uitgaven. De 3 volgende jaarschijven worden opgenomen in de meerjarenbegroting. Afwijkingen worden gemeld in de diverse rapportage-momenten. Rapportage In de P&C-cyclus en Projectrapportages wordt gerapporteerd over de GREXEN, NIEGG’s en overige gronden. In de jaarrekening en de begroting wordt in de paragraaf Grondbeleid op geconsolideerd niveau inzicht gegeven in de financiële effecten. Procedure voor vastgoedtransacties Bij vastgoedtransacties bepaalt burgemeester en wethouders uiteraard eerst of de aanof verkoop van de desbetreffende onroerende zaak past binnen het gemeentelijk vastgoedbeleid.

Indien deze vraag positief wordt beantwoord, zal voor de aan- en verkoop van onroerende zaken de procedure worden gevolgd zoals beschreven in de op 16 april 2013 door Burgemeester en Wethouders van Sliedrecht vastgestelde “Beknopte handreiking voor onroerende zaak transacties”. Bij aankoop is onverkort het budgetrecht dan de raad van toepassing. In deze handreiking worden echter niet de aankopen in het kader van (minnelijke) onteigeningen bedoeld aangezien daarvoor een ander (wettelijk) regime geldt.

Nota Grondbeleid Sliedrecht 2015

2 februari 2015

26

Ook heeft deze handreiking geen betrekking op de verkoop van snippergroen, hetgeen hoofdzakelijk in mandaat wordt afgewikkeld en waarvoor de beleidsuitgangspunten worden opgenomen in het ‘Geactualiseerd Groenbeleidsplan 2015 en verder’ en de financiële uitgangspunten in de ‘Nota Prijsbeleid Vastgoed en Gronden Sliedrecht 2015‘ De Nota Prijsbeleid Vastgoed en Gronden Sliedrecht 2015 is kaderstellend voor de wijze waarop de prijzen worden berekend en de hoogte van de prijzen voor de verschillende soorten vastgoed en gronden. Ook wordt hierin de wijze van aanbieden beschreven. Organisatie Het beleid zoals omschreven in deze nota, heeft consequentie voor de organisatie. Sliedrecht kent geen apart grondbedrijf. Deze verantwoordelijkheid valt onder de Afdeling Ruimte. De bestuurlijke verantwoordelijkheid voor het grondbeleid ligt bij de portefeuillehouder grondzaken. De aansturing wordt centraal ondergebracht in het Team Afdelingsondersteuning en Vastgoed van de Afdeling Ruimte. Analoog aan het vastgoedbeleid vindt vanuit Sliedrecht sturing plaats vanuit haar beleidsmatige regierol. De eigenaarsrol en de uitvoering kunnen worden ingevuld door sterkere samenwerking binnen de regio. Dit geldt zowel voor de ontwikkelings- als de beheerkant. Projecten De verschillende projecten kennen een bestuurlijk opdrachtgever. Deze rol is verdeeld onder de verschillende portefeuillehouders.

Ambtelijk is de verantwoordelijkheid verdeeld onder het management van de verschillende afdelingen. De ambtelijk opdrachtgever is verantwoordelijk voor het financiële resultaat. De uitvoering van de grondexploitaties in projecten is een verantwoordelijkheid van de opdrachtnemer, de projectleider. De projecten worden ondersteund door de projectcontroller van de afdeling Samenleving en bestuur, team FPC. In gevallen dat geen project bestaat, valt dit onder verantwoordelijkheid van de afdeling Ruimte team Afdelingsondersteuning & Vastgoed.

Nota Grondbeleid Sliedrecht 2015

2 februari 2015

27

Bijlage I Begrippenkader Ambtelijk opdrachtgever Ambtelijk opdrachtgever legt te maken keuzes voor aan de bestuurlijk opdrachtgever en zorgt voor een goede communicatie. DT-leden fungeren als ambtelijk opdrachtgever Anterieure overeenkomst Overeenkomst tussen een gemeente en particuliere grondeigenaar over grondexploitatie die voor de vaststelling van een planologische maatregel is gesloten. Beheersverordening De beheersverordening is wat juridische status betreft gelijk aan het bestemmingsplan. Dit instrument is bedoeld om bestaande situaties vast te leggen en kan in plaats van een bestemmingsplan worden opgesteld. Bestemmingsplan Het bestemmingsplan is een juridisch bindend document voor zowel de overheid als burgers en bedrijven. In een bestemmingsplan worden de gebruiks- en de bouwmogelijkheden vastgelegd voor een gebied. Bestuurlijk opdrachtgever Burgemeester en wethouders blijven eindverantwoordelijk voor de uitvoering Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling Financiële vergoeding aan de gemeente voor een in een vastgestelde structuurvisie vastgelegde ruimtelijke ontwikkelingen als bedoeld in artikel 6.24, lid 1 sub a Wro. Bovenplanse kosten Bovenplanse kosten zijn kosten die bij bouwplannen in rekening worden gebracht in verband met bovenplanse verevening.

Bovenplanse verevening Het, naast de kosten, bijdragen vanuit winstgevende exploitatiegebieden ter (gedeeltelijke) dekking van een tekort in een ander exploitatiegebied. Om projecten bovenplans te mogen verevenen is een vastgelegde en ruimtelijke en functionele koppeling nodig in een structuurvisie. Bovenwijkse voorziening Voorziening die ten dienste staat aan, ofwel profijt oplevert, voor meerdere locaties en gebieden. Een bovenwijkse voorziening kan zowel buiten als binnen een exploitatiegebied liggen. Exploitatiebijdrage De door een particuliere eigenaar op grond van een anterieure of posterieure overeenkomst, dan wel via een omgevingsvergunning aan de gemeente verschuldigde vergoeding in de kosten van de grondexploitatie Exploitatiegebied Een als zodanig aangewezen gebied voor de beoogde ruimtelijke ontwikkeling in het exploitatieplan

Nota Grondbeleid Sliedrecht 2015

2 februari 2015

28

Exploitatieplan Het plan als bedoeld in artikel 6.12 Wro dat wordt opgesteld om gemeentelijke kosten te verhalen indien geen overeenkomst voor kostenverhaal wordt afgesloten. Een publiekrechtelijk instrument die rechtszekerheid biedt met betrekking tot alle noodzakelijke en relevante kosten bij een particuliere grondexploitatie die de ontwikkelende partij verschuldigd is. Faciliterend grondbeleid De houding van de gemeente in het grondbeleid. Kaderstellend, toetsend en controlerend. Gebiedseigenkosten Kosten die binnen het exploitatiegebied plaatsvinden, dan wel noodzakelijk zijn voor de betreffende ruimtelijke (project)ontwikkeling. Hieronder kunnen ook de kosten vallen van werkzaamheden die niet binnen het exploitatiegebeid vallen, maar wel noodzakelijk en volledig toerekenbaar zijn. Gebiedsexploitatie / haalbaarheidberekening De berekening welke integraal financieel inzicht voor een gebied of stuk grond weergeeft. Grondexploitatie (grex) Het plan voor een bepaald gebied over de exploitatie van bouwgronden binnen de gemeente. Grondexploitatiewet Onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening die een gemeente instrumenten biedt de kosten van een ruimtelijke ontwikkeling bij de grondeigenaar te verhalen. Inbrengwaarde De waarde waarvoor gronden in een grondexploitatie worden ingebracht.

Kostensoortenlijst Limitatieve lijst van kostensoorten die in aanmerking komen voor kostenverhaal Kostenverhaal Het verhalen van de, als gevolg van een particulier bouwplan gemaakte kosten, op de initiatiefnemer. Niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) Een bepaald gebied in de gemeente waarvoor een ontwikkelvisie is vastgesteld, maar in de financiële administratie geen grondexploitatie is geopend. Onrendabele top Het deel van de stichting- of verwervingskosten dat niet kan worden gedekt uit de huuropbrengsten. Overeenkomst De juridische vastlegging van de afspraken tussen gemeente en initiatiefnemer om (onder andere) gemaakte kosten te verhalen. Planologische maatregel (planologisch besluit) Besluit betreffende de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan, omgevingsvergunning voor planologisch strijdig gebruik ex artikel 2.12, lid 1, onder a.3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en projectuitvoeringsbesluit als bedoeld in artikel 2.10 van de Crisis- en Herstelwet.

Nota Grondbeleid Sliedrecht 2015

2 februari 2015

29

Posterieure overeenkomst Overeenkomst tussen de gemeente en een grondeigenaar over grondexploitatie, die na het vaststellen van een exploitatieplan wordt gesloten, waarbij niet meer van het exploitatieplan mag worden afgeweken. Procesregisseur De rol van de gemeente door het meewerken en meedenken in netwerken, coalities zoeken, maar ook actief op zoek gaan naar nieuwe initiatiefnemers en deze de ruimte geven passend binnen de eigen visie. Het verbinden van mensen, ideeën en initiatieven en waar mogelijk daardoor meerwaarde te creëren. Profijt Van profijt is sprake als een ontwikkeling baat heeft bij de te maken kosten. Met andere woorden door de gemaakte kosten neemt de marktwaarde van de gronden toe. Proportionaliteit Met proportionaliteit wordt het aan een ontwikkeling toe te rekenen evenredige aandeel van een kostenpost bedoeld. Toerekenbaarheid Kosten moeten ook toerekenbaar zijn. Dit wil zeggen dat tegenover de kosten ook baten moeten staan (in de vorm van marktconforme normatieve grondopbrengsten) die deze kosten kunnen dekken. Verevening Het verrekenen van winsten en verliezen van verschillende exploitaties of onderdelen daarvan. Winst en verliesneming De wijze waarop winsten of verliezen van ontwikkelingen financieel worden verwerkt. Weerstandsratio De verhouding tussen het totale risicoprofiel afgezet tegen de beschikbare weerstandscapaciteit.

Weerstandscapaciteit De buffer die toekomstige risico’s moet opvangen (algemene reserve).

Nota Grondbeleid Sliedrecht 2015

2 februari 2015

30

Bijlage II Berekening (Bovenplanse) Bijdrage Reserve Recreatieve Zone

Voor alle nieuw in het buitengebied te realiseren projecten (bouwplannen) geldt dat ze moeten passen bij de voor de gehele recreatieve zone voorgestane structurele landschappelijke en recreatieve versterking en dat ze hiervan in meer en mindere mate profijt hebben. Deze ontwikkelingen zijn beleidsmatig mogelijk door de functionele omslag van het gebied als gevolg van de ruimtelijke en functionele transitie in de zone. Het is redelijk dat voor al deze ontwikkelingen in het buitengebied een tegenprestatie wordt verlangd in de vorm van een bijdrage aan het gemeentelijk kwaliteitsfonds voor de ontwikkeling van de recreatieve zone, te weten de Reserve recreatieve zone. Indien de ontwikkeling van het gehele gebied in één grondexploitatie zou kunnen worden ondergebracht zouden alle functionele ontwikkelingen de financiële drager zijn voor de noodzakelijke investeringen in de landschapsversterking en de gebruiksmogelijkheden. Omdat de functionele ontwikkelingen niet altijd zullen (kunnen) samengaan met planontwikkelingen ten behoeve van de landschapsversterking en versterking van de gebruiksstructuur, past de gemeente hier het principe van verevening van bovenplanse kosten toe. Functionele ontwikkelingen in de recreatieve zone dienen daarom een bijdrage te leveren aan de reserve Recreatieve Zone.

In lijn met het bestemmingsplan Buitengebied, vastgesteld door de gemeenteraad op 26 juni 2013 met ID-nummer NL.IMRO.0610.bp03buitengebied-3001, worden hierbij de volgende activiteiten (functies)onderscheiden: Grondgebonden agrarisch bedrijf Zorgverleningsbedrijf Recreatiebedrijf Horecabedrijf Overig bestaand niet-agrarisch bedrijf Wonen (eengezinswoning) Wonen (meergezinswoning/appartement) -

Nota Grondbeleid Sliedrecht 2015

2 februari 2015

31

In lijn met het bestemmingsplan Buitengebied wordt hieronder verstaan: Grondgebonden agrarisch bedrijf Een agrarisch bedrijf dat is gericht op het houden van vee, waarbij het gebruik van agrarische grond noodzakelijk is voor het functioneren ervan. Hieronder wordt tevens verstaan een productiegerichte paardenhouderij dat gericht is op het produceren van paarden die geschikt zijn voor een bepaalde taak, zoals hengstenstations, opfokbedrijven, paarden- en ponyfokbedrijven, africhtings- en traningsstallen, africhtingsbedrijven e.d.. Zorgverleningsbedrijf (Zorgboerderij) Een niet-volwaardig agrarisch bedrijf dat is gericht op zorgverlening op sociaal, fysiek of psychisch vlak, zoals opvang van kinderen ouderen en gehandicapten en het bieden van dagbesteding aan mensen met een beperking. Recreatiebedrijf Een bedrijf dat is gericht op (dag)activiteiten ter ontspanning in de vorm van sport, spel, toerisme en educatie, waarbij ter plaatse tevens wel of geen overnachting wordt geboden (verblijfsrecreatie). Een recreatiebedrijf kan zich ook in hoofdzaak richten op het bieden van recreatief nachtverblijf. Recreatief nachtverblijf kan worden geboden in ruimten welke zijn bestemd of opgericht voor recreatief nachtverblijf, zoals een recreatiewoning, groepsaccommodatie/logeergebouw, pension, bed & breakfast, kampeermiddel, trekkershut of camper.

Onder een recreatiebedrijf wordt ook verstaan een gebruiksgerichte paardenhouderij in de vorm van een pensionstal, een wedstrijdstal, verhuurbedrijven, maneges, stallen en/of oefenaccommodaties. Horecabedrijf: Een bedrijf of instelling waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt. Overig bestaand niet-agrarisch bedrijf: Een bedrijf niet zijnde een agrarisch bedrijf, een zorgverlenings-, recreatie- of horecabedrijf. Eengezinswoning Een woning met de functie slechts huisvesting te bieden aan één huishouden, waarbij de gebruikers ervan voor het invullen van hun woongenot niet zijn aangewezen op andere ruimten en/of voorzieningen buitenbuiten het betreffende object, welke direct vanaf de openbare weg kan worden ontsloten en waar boven geen andere woningen zijn gelegen. Meergezinswoning(Appartement) Een zelfstandige woning, welke een onderdeel uitmaakt van een meerdere woningen omvattend vastgoedobject. Bijdrage alleen verschuldigd bij grootschalige ontwikkeling Voor een functionele ontwikkeling, waarvoor geen nieuwe ruimtelijke maatregel nodig is als bedoeld in artikel 6.12, lid 4 Wro (bestemmingsplan, wijzigingsplan, omgevingsvergunning voor planologisch strijdig gebruik ex artikel 2.12, lid 1, onder a,3 van de Wabo en projectuitvoeringsbesluit) is geen bijdrage verschuldigd.

Bij een kleinschalige ontwikkeling welke in het bestemmingsplan is geregeld, hetzij bij recht, hetzij met toepassing van de in het bestemmingsplan opgenomen regels van afwijking, hetzij met toepassing van een buitenplanse afwijking (kruimelgeval)hoeft er geen bijdrage aan De Reserve Recreatieve Zone te worden geleverd en kan worden volstaan met een basisinspanning in de vorm van een goede (ruimtelijke) landschappelijke inpassing: vorm en situering van gebouwen en erfbeplanting

Nota Grondbeleid Sliedrecht 2015

2 februari 2015

32

Bij een grootschalige ontwikkeling geldt een gebiedsgerichte benadering. Bovenplanse verevening via de Reserve Recreatieve Zone is dan van toepassing naast de basisinspanning. Dat geldt voor nieuwe functies en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in het buitengebied. Indien hiervoor een nieuwe ruimtelijke maatregel is vereist als bedoeld in artikel 6.12, lid 4 Wro, wordt gesproken van een grootschalige ontwikkeling Omrekenen van oppervlakten naar equivalenten Om ervoor te zorgen dat voor verschillende functies dezelfde meeteenheid wordt gebruikt, wordt gebruik gemaakt van een omrekenmethodiek. De omrekenmethodiek zet vastgestelde hoeveelheden om naar equivalenten. De gemeente Sliedrecht gebruikt deze omrekenmethodiek om ervoor te zorgen dat kosten naar redelijkheid worden doorberekend aan de verschillende initiatiefnemers. Hoogte van de bijdrage Functie Agrarisch bedrijf

Aantal Equivalenten 1

Equivalenten Omrekenmethodiek 10.000 m²

Bestaand niet-agrarisch bedrijf

1

250 m²

Zorgverleningsbedrijf

1

500 m²

Recreatiebedrijf

1

250 m²

Horecabedrijf

1

100 m²

Eengezinswoning/Appartement

2

Eengezinswoning/Appartement

3

Eengezinswoning/Appartement

4

Eengezinswoning/Appartement

5

Eenheid Uitgeefbaar terrein oppervlak (bestemmingsvlak) Uitgeefbaar terrein oppervlak (bestemmingsvlak Bruto vloeroppervlak Bruto vloeroppervlak Bruto vloeroppervlak Bruto vloeroppervlak < 100 m² Bruto vloeroppervlak 100 tot 150 m² Bruto vloeroppervlak 150 tot 200 m² Bruto vloeroppervlak > 200 m²

De gemeente Sliedrecht vraagt van iedere (private) ontwikkelaar in de recreatieve zone een bedrag van € 5.000 per equivalent. Bij het berekenen van het aantal equivalenten worden de getallen op hele cijfers naar boven afgrond. Begrippen  Bruto vloeroppervlak op basis van NEN 2580  Uitgeefbaar terrein oppervlak op basis van NEN 2580  Bestemmingsvlak is een geometrisch vlak met eenzelfde bestemming

Nota Grondbeleid Sliedrecht 2015

2 februari 2015

33