Bijlage 2 - Preadvies Wvg percelen Sliedrecht Noordwest - AN.pdf

De Regionale bezwaarschriftencommissie Drechtsteden Aan De gemeenteraad van de gemeente Sliedrecht Onderwerp Advies op het bezwaarschrift xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (hierna: bezwaarmaker), xxxxxxxxxxxx te Sliedrecht, tegen de voorlopige en definitieve voorkeursrechtbeschikking van respectievelijk 1 oktober 2024 en 10 december 2024 om het gemeentelijk voorkeursrecht te vestigen op gronden van bezwaarmaker op percelen op de locatie Sliedrecht Noordwest. 1.

Feiten

1.1

Het college van burgemeester en wethouders (hierna; college) heeft op 1 oktober 2024 besloten om op grond van artikel 9.1, tweede lid Omgevingswet (‘Ow’) een voorkeursrecht te vestigen op percelen op de locatie Sliedrecht Noordwest.

1.2

De gemeenteraad (hierna: raad) heeft het voorkeursrecht op 10 december 2024 bestendigd op grond van artikel 9.1, eerste lid, aanhef en onder c Ow en dit is door inschrijving in de openbare registers op 12 december 2024 in werking getreden.

1.3

De collegebeschikking van 1 oktober 2024 is hiermee van rechtswege komen te vervallen. Op grond van artikel 16.32c van de Omgevingswet wordt het bezwaar geacht te zijn gericht tegen de voorkeursrechtbeschikking van de raad van 10 december 2024.

1.4

Bezwaarmaker heeft op 5 november 2024 bezwaar gemaakt tegen het collegebesluit van 1 oktober 2024. Het bezwaar wordt (van rechtswege) geacht te zijn gericht tegen het raadsbesluit van 10 december 2024. De gemeenteraad zal daarom een beslissing moeten nemen op het ingediende bezwaar.

1.5

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx heeft namens de raad een verweerschrift ingediend.

2.

Procedure

2.1

Het bezwaarschrift is voor advies in handen gesteld van de Regionale bezwaarschriftencommissie Drechtsteden (hierna: de commissie). De hoorzitting heeft plaatsgevonden in de openbare vergadering van 8 april 2025. Bezwaarmaker is verschenen. Namens de raad is xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxx verschenen. Van de hoorzitting is een verslag gemaakt, welke als bijlage is toegevoegd aan en deel uitmaakt van dit advies.

3.

Bezwaren In het bezwaarschrift wordt – zakelijk samengevat – de volgende gronden van bezwaar aangevoerd.

3.1

Ontbreken samenhang ruimtelijke plannen, geen sprake van goede ruimtelijke ordening, schending zorgvuldigheidsbeginsel/motiveringsbeginsel en ondeugdelijke belangenafweging De afgelopen 20 jaar zijn er plannen en visies gepresenteerd over (een deel van) de thans aangewezen gronden, zonder dat er iets van is uitgevoerd. Er ontbreekt een goede ruimtelijke ordening, waarin doelen en belangen zorgvuldig zijn afgewogen en waar sprake is van een samenhangend stelsel van planning, besluiten en procedures. Hierdoor wordt het bijna onmogelijk om een melkveebedrijf te runnen. Er is onvoldoende oog voor de belangen van bezwaarmaker. Er is nu een plan voor een nieuwe woonwijk op de gronden van bezwaarmaker, waar nog geen benodigde ontsluiting voor is.

3.2

Ongeschiktheid gebied Het voorkeursrecht is gevestigd met het oog op woningbouw. Een derde van het gebied is niet geschikt voor woningbouw c.q. binnenstedelijke ontwikkeling door de ligging van de spoorlijn, de aanwezigheid van een gasleiding en een ondergrondse hoogspanningskabel. Die gronden kunnen niet onder het voorkeursrecht vallen, maar wel worden ingezet voor een park.

1

4.

Wettelijk kader

4.1

Op grond van artikel 9.1, tweede lid Ow kan het college voorafgaand aan de vestiging van een voorkeursrecht op grond van het eerste lid bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk voorkeursrecht vestigen, voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan in die beschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie.

4.2

Op grond van artikel 9.1, eerste lid, aanhef en onder c Ow kan de raad het voorkeursrecht vestigen, waarbij in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan.

4.3

Op grond van artikel 9.3 Ow kan op een onroerende zaak niet binnen twee jaar na de intrekking of het vervallen van een voorkeursrecht door hetzelfde bestuursorgaan opnieuw een voorkeursrecht worden gevestigd op dezelfde grondslag.

4.4

Op grond van artikel 16.32c Ow wordt, wanneer het bezwaar dat aanhangig is tegen een voorkeursrechtbeschikking van het college en die beschikking vervalt omdat voor de onroerende zaak een voorkeursrechtbeschikking van de raad in werking is getreden, het bezwaar geacht te zijn gericht tegen de voorkeursrechtbeschikking van de raad.

5.

Ontvankelijkheid

5.1

De termijn voor het maken van bezwaar tegen het besluit van het college van 1 oktober 2024, verstuurd op 2 oktober 2024, liep van 3 oktober 2024 tot en met 13 november 2024. Het bezwaarschrift is gedateerd op 5 november 2024 en is op 12 november 2024 door de gemeente ontvangen. Daarmee is het bezwaarschrift binnen de termijn als bedoeld in artikel 6:9 Awb ingediend.

5.2

Blijkens de eigendomsinformatie van het Kadaster is xxxxxxxxxxxxxxxx (deels) eigenaar van gronden waarop het voorkeursrecht is gevestigd, gelegen op de locatie Sliedrecht Noordwest. Volgens de eigendomsinformatie van het Kadaster is xxxxxxxxxxxxxxxx van een aantal gronden 100% eigenaar en heeft xxxxxxxxxxxxxxxx van een aantal andere gronden 50% aandeel in het recht van eigendom; de overige 50% is in eigendom van xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx is aan te merken als belanghebbende in de zin van artikel 1:2 Awb voor alle percelen waarvan hij geheel dan wel gedeeltelijk eigenaar is.

5.3

Blijkens de eigendomsinformatie van het Kadaster is xxxxxxxxxxxxxxxxx slechts voor een aantal gronden/percelen waarop het voorkeursrecht is gevestigd, gelegen op de locatie Sliedrecht Noordwest, (50%) eigenaar. De overige 50% van die gronden is in eigendom van xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx is enkel aan te merken als belanghebbende in de zin van artikel 1:2 Awb voor de percelen waarvan zij (gedeeltelijk) eigenaar is. Voor de overige gronden/percelen waarop het voorkeursrecht is gevestigd en waarvan xxxxxxxxxxxxxxxxx geen eigenaar is, is zij geen belanghebbende en niet ontvankelijk.

5.4

xxxxxxxxxxxxxxxxx is geen eigenaar of zakelijk gerechtigde en heeft om die reden alleen een afgeleid belang bij dit besluit. Derhalve kan de V.O.Fxxxxxxxxxxx in casu niet worden aangemerkt als belanghebbende in de zin van artikel 1:2 Awb en is derhalve niet ontvankelijk.

6.

Heroverweging

6.1

Inleiding De commissie overweegt dat de vestiging van een voorkeursrecht de betrokken gemeente in staat stelt om de regie te behouden over de beoogde gebiedsontwikkeling. De vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht is een discretionaire bevoegdheid van de gemeente. Een discretionaire bevoegdheid is een bevoegdheid waarbij het bestuursorgaan beleidsruimte heeft om daarvan al dan niet gebruik te maken en waarbij het bestuursorgaan moet afwegen of gebruikmaking van die bevoegdheid voor de betrokkenen geen gevolgen heeft, die onevenredig zijn in verhouding tot het doel dat met de toepassing van die bevoegdheid wordt gediend. Het voorkeursrecht betekent dat de eigenaar de gronden, waarop een voorkeursrecht is gevestigd, eerst aan de gemeente te koop moet aanbieden.

2

6.2

Ontbreken samenhang ruimtelijke plannen, geen sprake van goede ruimtelijke ordening, schending zorgvuldigheidsbeginsel/motiveringsbeginsel en ondeugdelijke belangenafweging De commissie overweegt dat de raad heeft besloten om een voorkeursrecht te vestigen op grond van artikel 9.1, eerste lid, aanhef en onder c Ow. Dit is een zogeheten ‘vervroegd’ voorkeursrecht, vooruitlopend op planologische besluitvorming. Volgens jurisprudentie dient voor de vestiging van het voorkeursrecht te worden uitgegaan van de meest actuele en concrete grondslag. De meest actuele visie van de gemeente voor het gebied is (nog nader uit te werken) woningbouw met bijkomende voorzieningen. Dat de gemeente in het verleden mogelijk andere plannen en visies had voor de betreffende gronden, doet daar niets aan af. Voorts constateert de commissie dat de gemeente eerder een voorkeursrecht heeft gevestigd op de gronden van bezwaarmaker. De wet kent een zogeheten ‘herhalingsverbod’ gedurende twee jaar na het van rechtswege vervallen of intrekken van een voorkeursrecht (artikel 9.3 Ow). Binnen die termijn mag niet door hetzelfde bestuursorgaan op dezelfde wettelijke grondslag een voorkeursrecht op dezelfde gronden worden gevestigd.

Het aan de raad voorgestelde voorkeursrecht is niet in strijd met dit herhalingsverbod, omdat tussen het moment van het vervallen van het eertijds gevestigde voorkeursrecht en de onderhavige voorkeursrechtbeschikking een termijn is gelegen van meer dan twee jaar. Tot slot is het door bezwaarmaker ingebrachte bezwaar vooral planologisch van aard. Dit kan op een later moment worden ingebracht in het kader van de ruimtelijke besluitvorming en is nu niet relevant voor het genomen besluit van de raad in het kader van het voorkeursrecht.

6.3

Ongeschiktheid gebied De commissie overweegt, zoals hierboven gesteld, dat er sprake is van een ‘vervroegd’ voorkeursrecht, vooruitlopend op planologisch besluitvorming. Dit geeft de mogelijkheid om in een vroeg stadium van planvorming een gebied onder de reikwijdte van het gemeentelijk voorkeursrecht te brengen. Het voorkeursrecht wordt gevestigd voor de realisatie van (nog nader uit te werken) woningbouw met bijbehorende voorzieningen, waaronder ontsluiting, inpassing van groen en dergelijke. De commissie merkt op, zoals blijkt uit het verweerschrift en het gestelde ter zitting, dat de gemeente in de planvorming de functies waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, zal opnemen in een omgevingsvisie of programma dan wel toedelen in het omgevingsplan. Tijdens de planvorming zal dan bekend worden hoe en in welke mate de gronden, waarop het voorkeursrecht is gevestigd, in deze planvorming zullen worden betrokken. Indien en voor zover op de aangewezen gronden geen woningbouw mogelijk zou blijken, vanwege de nabijheid van de spoorlijn of de aanwezigheid van een gasleiding of een hoogspanningskabel, dan zal de gemeente daarmee in het planvormingsproces rekening dienen te houden. Bij het realiseren van een nieuwe woonwijk zullen, naast te bouwen woningen ook bijbehorende voorzieningen moeten worden ingepast.

Hoe een en ander gestalte zal krijgen is afhankelijk van de nader te nemen ruimtelijke besluitvorming.

6.4

6.5

7.

Als overweging ten overvloede heeft de commissie de indruk en wil dit hierbij meegeven, dat in casu constructief overleg over (praktische) oplossingen voor partijen nuttig lijkt. Conclusie De commissie is van oordeel dat, gelet op bovenstaande, de raad in redelijkheid heeft kunnen komen tot de voorkeursrechtbeschikking van 10 december 2024 voor de percelen op de locatie Sliedrecht Noordwest. Advies De commissie adviseert de raad met inachtneming van bovenstaande overwegingen: -

de bezwaren ongegrond te verklaren; het bestreden besluit van 10 december 2024 in stand te laten.

3

Papendrecht, 2 mei 2025 De Regionale bezwaarschriftencommissie Drechtsteden xxxxxxxxxx

xxxxxxxxxx

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

4

Gespreksverslag hoorzitting regionale bezwaarschriftencommissie op 8 april 2025 Commissie:

Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Bezwaarmaker(s): Xxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxx Vertegenwoordiger van het bestuursorgaan: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxx Kort zakelijk verslag Dit verslag bevat een korte zakelijke samenvatting van het besprokene tijdens de hoorzitting. Standpunten die al uit de ingediende stukken van de bezwaarschriftprocedure blijken zijn in het verslag niet opgenomen. Als gebruik gemaakt is van een pleitnotitie is deze toegevoegd als bijlage aan dit verslag. De vergadering wordt door de voorzitter geopend. De voorzitter heet iedereen welkom en stelt de commissieleden en de secretaris voor. Daarna legt de voorzitter de procedure en het verloop van de zitting kort uit. Bezwaarmaker krijgt de gelegenheid om zijn bezwaarschrift toe te lichten. Hij deelt mee dat hij de beoogde woningbouw op zijn grond niet wil tegenhouden, maar hij stoort zich eraan dat er over hun wordt gesproken, maar niet met hen. Volgens hem is er geen noodzaak voor het toepassen van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Hij zou met zijn bedrijf willen doorgaan op een nieuwe locatie. Vertegenwoordiger zegt dat er plannen zijn voor een beoogd woningbouwtraject met allerlei voorzieningen in Sliedrecht Noord, maar deze bevinden zich nog in een pril stadium.

Er wordt nu onderzocht of een en ander haalbaar is. De Wvg geeft de mogelijkheid voor een eerste kooprecht van de gemeente op de grond van bezwaarmaker. De voorzitter vraagt wat de noodzaak is van het vestigen van een voorkeursrecht op de grond van bezwaarmaker? Vertegenwoordiger zegt dat er in het algemeen belang een opgave ligt van ongeveer 1 miljoen woningen in het hele land in de periode tot en met 2033. Hieraan wil Sliedrecht ook een steentje bijdragen. Er is sprake van een zogenaamd vervroegd voorkeursrecht. Binnen 3 jaar dient er een omgevingsvisie te liggen, hetgeen kan worden verlengd met 3 jaar. Daarna dient er binnen 5 jaar een omgevingsplan te liggen, hetgeen met 5 jaar kan worden verlengd. De heer xxxxxxxxx vraagt zich af of er sprake is van gewenste en ongewenste marktpartijen om zaken mee te doen in de gemeente. Waarom gaat de gemeente niet met bezwaarmaker in gesprek, hetgeen bezwaarmaker ook hier ter zitting om vraagt? Wellicht kan hierdoor deze zaak worden opgeschort, wanneer bezwaarmaker uitzicht krijgt op uitbreiding op andere gronden in de gemeente. Bovendien kan er sneller worden gebouwd, als er goede afspraken met elkaar worden gemaakt. Vertegenwoordiger zegt dat de gemeente nu nog geen visie en geen plan heeft, hetgeen nog wel 15 jaar kan duren voordat er hierover duidelijkheid is.

Bezwaarmaker zegt dat hij in september 2024 al wist over de komst van het voorkeusrecht. Waarom wordt er niet met elkaar overlegd? Ze zeggen dat ze willen praten, maar ze doen het niet. Vertegenwoordiger zegt dat de gemeente nog vroeg in de procedure zit. De voorzitter vraagt zich af waarom men niet vanuit de gemeente onbevangen het gesprek is aangegaan met bezwaarmaker zonder direct een voorkeursrecht op zijn gronden te vestigen? Vertegenwoordiger benadrukt dat ook al wordt een andere suggestie gewekt, minnelijk overleg met elkaar voorop blijft staan. Er zijn nog geen directe plannen voor Sliedrecht Noord. De voorzitter dankt eenieder voor zijn aanwezigheid en sluit de zitting.

5